Planbeskrivningen ska redovisa de syften, förutsättningar och konsekvenser planen har samt hur planen är avsedd att genomföras. Allmänna intressen som utgör grund för planen och de avvägningar som gjorts mellan olika intressen klargörs. Motiven för valda bestämmelser samt skälen till planens utformning redovisas. Planbeskrivningen är inte rättsligt bindande och kan inte överklagas. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och
planbestämmelserna. Planen upprättas av Danderyds kommun, miljö- och stadsbyggnadskontoret.
Planbeskrivning
Detaljplan för
Modir 5 och 10 m.fl.
I Djursholm, Danderyds kommun
GRANSKNINGSHANDLING
Innehållsförteckning
INLEDNING ... 3
Planens handläggning ... 3
Handlingar ... 3
Planens syfte och huvuddrag ... 4
Behovsbedömning ... 4
Planområdet/lägesbestämning ... 4
GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ... 4
Planuppdrag ... 4
Riksintresse ... 4
Översiktsplan ... 4
Detaljplaner och tomtindelning ... 5
Vattendirektiv ... 5
FÖRÄNDRINGAR, KONSEKVENSER OCH ÅTGÄRDER ... 6
Planförslaget... 6
Natur och markförhållanden ... 7
Bebyggelseområden ... 7
Trafik och kommunikationer ... 8
Teknisk försörjning ... 8
Tillgänglighet ... 9
Hälsa och säkerhet ... 9
GENOMFÖRANDEFRÅGOR ...10
Organisatoriska frågor ... 10
Fastighetsrättsliga frågor ... 11
Tekniska frågor ... 11
Ekonomiska frågor ... 12
ADMINISTRATIVA FRÅGOR ...12
Genomförandetid ... 12
Fastighetsplan ... 12
KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER ...13
INLEDNING
Planens handläggning
Handläggningen av detaljplanen sker med enkelt förfarande enligt plan- och bygglagen, PBL (2010:900) 5 kap 7 §. Se bild nedan. Ett förslag till ny detaljplan upprättas och skickas ut på samråd till sakägare (boende i anslutning till planområdet), berörda organisationer och myndigheter m fl. Inkomna synpunkter sammanställs sedan och eventuella ändringar förs in i förslaget. Därefter skickas planförslaget ut för granskning, som pågår under minst två veckor.
Planförslaget tas sedan upp till byggnadsnämnden för antagande. Efter antagandet har de sakägare som inte fått sina synpunkter tillgodosedda ca 3 veckor på sig att överklaga beslutet.
När tiden för överklagande (prövning) gått ut och om ingen har överklagat planförslaget vinner detaljplanen laga kraft.
Tidsplan
För detaljplanen gäller följande tidsplan:
Samråd under hösten 2014
Granskning under vår 2015.
Antagande i byggnadsnämnden våren/försommar 2015
Handlingar
Till planen hör följande handlingar:
Plankarta med bestämmelser i skala 1:500 i A3
Planbeskrivning med planillustration (denna handling) Dessutom har följande handlingar upprättats:
Grundkarta
Fastighetsförteckning
Planens syfte och huvuddrag
Syftet med planläggningen är att pröva förutsättningarna för bostadsbebyggelse inom planområdet.
Behovsbedömning
Enligt PBL (2010:900) 4 kap 34 § och miljöbalken, MB (1998:808) 6 kap 11 § ska en miljöbedömning upprättas om program eller planer kan antas medföra betydande miljöpåverkan.
Detaljplanen bedöms inte innebära sådan betydande påverkan på miljön som fordrar en miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL eller miljöbedömning enligt miljöbalken. De bedömningar av miljöpåverkan och andra störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning.
Planförslaget innebär en lämplig markanvändning och god hushållning med markresurser.
Förslaget berör inte något särskilt känsligt område som beskrivs i miljöbalkens fjärde kapitel, och planförslaget bedöms inte heller medverka till att miljökvalitetsnormer överskrids.
Sammanfattningsvis bedöms planförslaget vara förenligt med 3, 4 och 5 kap i miljöbalken.
Planområdet/lägesbestämning
Planområdet ligger i gränsen mellan södra delen av Djursholm och Stocksund, strax norr om Stockhagens IP. Planområdet utgörs av fastigheterna Modir 5 och 10 samt en del av
fastigheterna Djursholm 2:185 och Stocksund 2:130. Arealen är knappt 3 900 kvm. Samtliga fastigheter, undantaget delen av Stocksund 2:130, ägs av det kommunala bolaget Djursholms AB. Stocksund 2:130 ägs av Danderyds kommun. Inom området har en handelsträdgård tidigare funnits. Verksamheten är dock avvecklad och området är nu obebyggt.
GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Planuppdrag
Kommunstyrelsen har i beslut 2013-11-04, § 137, uppdragit åt byggnadsnämnden att i en detaljplaneprocess pröva möjligheten att utarbeta ett förslag till detaljplan för bostadsändamål för fastigheterna Modir 5 och 10 i enlighet med tjänsteutlåtande, KS 2013/0248, 2013-09-26.
Riksintresse
Området ligger delvis inom det större område i Djursholm som av riksantikvarieämbetet är klassificerat som riksintresse för kulturmiljövård.
Översiktsplan
I gällande översiktsplan för Danderyds kommun, antagen 2006, anges området som bebyggelseområde och grönområde.
Detaljplaner och tomtindelning
Gällande detaljplan för området är S395 från 1981. Användningen handelsträdgård för det aktuella området.
Tomtindelningar från 1964 respektive 1970 finns för Modir 5 respektive 10.
Vattendirektiv
Vattenmyndigheten för Norra Östersjöns vattendistrikt beslutade den 16 december 2009 om miljökvalitetsnormer för vattenmiljöerna inom Stockholm-Mälarregionen. Föreskriften med miljökvalitetsnormerna är en del av det svenska genomförandet av EU:s Ramdirektiv för vatten och innebär att det för de större sjöarna, vattendragen, kustvattnet och grundvattnet har fastställts ett mål för vattenmiljöerna. Myndigheter och kommuner ska genomföra de
nödvändiga åtgärderna för att uppnå god status i alla vattenförekomster senast den
22 december 2015. Det medför att dagvattenfrågor ska hanteras i varje ny detaljplan och att detaljplanerna, om möjligt, ska utformas så att de bidrar till att målen uppnås.
Lilla Värtan är recipient för dagvattnet inom planområdet. Sjön uppnår idag måttlig ekologisk potential, klass 3 på en femgradig skala. Miljökvalitetsnormen, MKN, för sjön kräver att vattenkvaliteten år 2021 ska uppnå god ekologisk potential, klass 4. Sjön uppnår idag inte god kemisk ytvattenstatus. Miljökvalitetsnormen kräver att den kemiska vattenkvaliteten ska uppnå god status år 2015 med undantag från tributyltennföreningar.
För att minska påverkan på recipienten finns en planbestämmelse som reglerar en maximal andel hårdgjord yta på varje fastighet. Genom bestämmelsen säkerställs att möjligheten till infiltration finns inom varje fastighet, och belastningen på dagvattensystemet begränsas.
FÖRÄNDRINGAR, KONSEKVENSER OCH ÅTGÄRDER
Planförslaget
Illustration över möjlig utformning av bebyggelsen. Illustration från Archus.
Planförslaget medger fyra fastigheter om vardera minst 500 kvm och två parhus med totalt fyra lägenheter. Maximal byggnadsarea är 100 kvm per fastighet för huvudbyggnad. Maximal byggnadshöjd är 4,5 meter och maximal nockhöjd är 8,5 meter. Genom bestämmelserna säkerställs att byggnaderna upplevs som byggnader i en våning med en inredd vind.
En planbestämmelse om lägsta nivå på färdigt golv finns för att säkerställa att inte
tillkommande bebyggelse riskerar att drabbas av eventuella framtida översvämningar och höjda havsnivåer. Nivån är satt till +3 meter, vilket innebär att källare inte är möjligt för de tillkommande byggnaderna.
Natur och markförhållanden Grönstruktur – mark och vegetation
Marken inom planområdet är flack och lågt belägen. Planområdet utgörs av icke hårdgjorda ytor och vegetationen inom planområdet är begränsad till gräsytor.
Fornlämningar
Inga kända fornlämningar finns inom planområdet.
Geotekniska förhållanden
Marken är relativt platt inom planområdet och den högsta punkten, cirka 4 meter över nollplanet, finns i den östra delen av planområdet. Närmast markytan finns ett lager av mullhaltig fyllningsjord (cirka 0,5-1 meter) ovanpå ett lager av lera (cirka 0-4 meter). I den nordöstra delen av planområdet utgörs marken av drygt 3 meter morän på berg.
Grundvattennivån i området har uppmätts på nivåer motsvarande cirka 1-2,5 meter under markytan. I västra delen av planområdet kan grundläggning med pålar komma att krävas.
Lek och rekreation
Planområdets läge nära Stockhagens IP och Idrottsparken samt Kyrkparken och Granparken gör att det finns gott om rekreationsområden i områdes närhet. Något hundratal meter sydväst om planområdet finns en lekpark.
Bebyggelseområden Bostäder
Planförslaget möjliggör att totalt fyra lägenheter inreds i två parhus. En våning med inredd vind kan uppföras. Kvarteren närmast utanför planområdet utgörs av bostäder i form av friliggande villor.
Perspektivbild för tillkommande bebyggelse. Bilden visar volym och placering av de nya parhusen. Observera att illustrationen inte är bindande! Material från Archus.
Kulturmiljö
Planområdet omfattas inte av något område som enligt kommunen är att betrakta som kulturhistoriskt värdefullt bevarandeområde. Området ligger dock delvis inom det större område i Djursholm som riksantikvarieämbetet har klassificerat som riksintresse för kulturmiljövården. Kännetecknen för riksintresset i Djursholm är stora tomter längs med smala och slingriga vägar, och bostadsbebyggelse väl anpassad till terrängen. Tillkommande bebyggelse påverkar inte vägar eller större struktur i området och de planerade fastigheterna har liknande storlek, eller är något mindre, än befintliga fastigheter i området. Tillsammans med en begränsad exploatering så bedöms inte förändringen påverka riksintresset.
Gestaltning
Tillkommande bostadshus kommer att utformas i ett plan. Liksom i större delen av kvarteret Modir blir taklutningen brant för att möjliggöra vindsinredning.
Service
Närmaste utbud av service finns vid Stocksunds torg, drygt en kilometer sydväst om planområdet. Djursholms torg, med ett varierat serviceutbud, ligger drygt en och en halv kilometer nordost om planområdet.
Trafik och kommunikationer Gator, gång- och cykelvägar
Frejavägen går längs med planområdets norra gräns. Vägen är relativt smal och saknar trottoar. Vägområdet är väl tilltaget och plats finns att vid behov bredda vägen samt anlägga en trottoar eller separat gång och cykelväg.
En gång- och cykelväg korsar planområdets nordvästra del. Området där gång- och cykelvägen går är planlagt som parkmark.
Kollektivtrafik och parkering
Planområdet ligger knappt 500 meter från närmaste busshållplats utmed Stockholmsvägen och omkring 1 km från Roslagsbanans station Djursholms Ösby. Fågelvägen är avståndet till Danderyds sjukhus, med tunnelbana och ett stort antal busslinjer, knappt 1,5 km.
Parkering ska anordnas inom respektive fastighet.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Vatten-, dag- och spillvattenledningar finns i Frejavägen omedelbart norr om planområdet.
Omkring 3-4 meter sydväst om de planerade tomterna inom planområdet går spill- och dagvattenledningar parallellt med planområdesgränsen. Kapacitet i ledningsnätet finns för tillkommande bebyggelse.
För att möjliggöra infiltration av dagvatten inom planområdet finns en bestämmelse som begränsar den hårdgjorda ytan till 1/3-del av fastighetsarean. Eventuellt överskott av dag- och
dräneringsvatten från bebyggd bostadsfastighet ska ledas till kommunens förbindelsepunkt för dagvatten.
El och tele
E. ON är nätägare inom planområdet och Teliasonera Skanova är nätägare för telenätet. En mindre luftledning går genom planområdet. Ledningen kommer att behöva flyttas eller grävas ner vid ett genomförande av planen. Flytten av ledningen ska bekostas av den som tar initiativ till flytten.
Tillgänglighet
Planområdet är relativt flackt och kan utan större ingrepp göras tillgängligt för rörelsehindrade. Krav på tillgänglighet i tillkommande byggnader finns i Boverkets byggregler och behöver därför inte regleras i detaljplanen.
Hälsa och säkerhet Klimat
Ett framtida klimat med ökade nederbördsmängder och på sikt även höjda havsnivåer kan påverka det aktuella området, som ligger förhållandevis lågt. Frejavägen som gränsar till planområdet i norr ligger på en höjd över havet på cirka 3-3,5 meter. Planområdet sluttar svagt mot Stockhagens IP som ligger lägre än planområdet. Delar av området vid närliggande Stockhagens IP betecknas som översvämningsområde enligt översiktsplanen från 2006.
En lägsta golvnivå på tillkommande bebyggelse på +3 meter säkerställer att bebyggelsen hamnar högre än närliggande grönområde i söder och väster. Genom bestämmelsen så minimeras risken för skador vid höga vattennivåer och extrema nederbördsmängder.
Tillkommande bebyggelse ligger relativt centralt och kollektivtrafiknära, vilket innebär att förutsättningarna för ett klimatsmart resande bedöms goda. Boende i området blir inte i någon hög grad bilberoende, vilket minskar klimatpåverkan.
Markföroreningar
Inom planområdet har en handelsträdgård tidigare haft verksamhet. Bekämpningsmedel kan ha använts och orsakat föroreningar i marken. En separat utredning har tagits fram med avseende på eventuella föroreningar. Utredningen visar att vissa förhöjda halter av olika ämnen finns. För att säkerställa att föroreningarna åtgärdas ställs krav på att bygglov inte får ges förrän halten av föroreningar underskrider nivåer för känslig markanvändning.
Radon
Tillkommande bebyggelse ska utformas så att Socialstyrelsens krav på maximala radonhalter i inomhusluften underskrids.
Avfall
Sophantering ska lösas på respektive bostadsfastighet eller som gemensamhetsanläggning.
Plats för avfallskärl intill Frejavägen finns för samtliga fastigheter.
Luftkvalitet och buller
Luftkvaliteten i Danderyd är generellt sett god. Enligt uppgifter från Stockholms- och Uppsala läns luftvårdsförbund beräknas halten för kvävedioxid vara 12-24 µg/m3 i
planområdet under det åttonde värsta dygnet (normen är 60 µg/m3). Halten för inandningsbara partiklar (PM10) är beräknade till mellan 27 och 39 µg/m3 under det 36:e värsta dygnet (normvärde 50 µg/m3) medan bensenhalterna beräknas vara 0,5-1 µg/m3 i årsmedelvärde i området (normvärdet är 5 µg/m3). Miljökvalitetsnormerna för svaveldioxid och bly klaras generellt med god marginal i Stockholms län. Halterna av luftföroreningar ligger under eller mycket under de miljökvalitetsnormer som gäller.
Planområdet ligger inom ett av de tystare områdena i kommunen. Ekvivalenta bullernivåer har beräknats till knappt 45-50 dB, något tystare i sydvästra delen mot Stockhagens IP.
Bullernivåerna är så pass låga att riktvärden kommer att klaras med marginal. Någon separat bullerutredning bedöms inte nödvändig.
GENOMFÖRANDEFRÅGOR
Organisatoriska frågor
Huvudmannaskap och ansvarfördelning
Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Kommunen ansvarar för
utbyggnad samt framtida drift och underhåll av vatten- och avloppsanläggningar inom allmän platsmark.
Fastighetsägaren ansvarar för anläggande och framtida drift av s.k. servisledningar (enskild ledning in till det egna huset), grönytor m.m. Eventuella anläggningar på kvartersmark, som är till nytta för flera fastigheter, kan inrättas som gemensamhetsanläggningar.
Byggnadsnämnden ansvarar för den formella hanteringen av detaljplanen. Fastighetsägaren svarar för planens genomförande.
Avtal
Ett avtal har upprättats mellan miljö- och stadsbyggnadskontoret vid Danderyds kommun och Djursholms AB för att reglera kostnaden för upprättandet av detaljplanen.
I samband med antagandet så kommer avtal att tecknas mellan Djursholms AB och Danderyds kommun beträffande marköverföring i samband med ny fastighetsbildning.
Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning
Tomtindelning för Modir 5, fastställd 1964-03-17, samt tomtindelning för Modir 10, fastställd 1970-11-24, upphör att gälla inom planområdet. Tomtindelningarna gäller dock fortfarande utanför denna detaljplans gräns.
Nuvarande fastigheter inom planområdet.
Fastighetsägaren ansöker om och bekostar nödvändig fastighetsreglering. Fastigheterna som bildas blir varaktigt lämpliga för sina ändamål, med tillgång till allmän väg och övrig
infrastruktur. Kommunala vatten- och avloppsledningar finns att ansluta tillkommande bebyggelse till.
Ledningsrätter
Vattenfall har ledningsrätt på Modir 5, Stocksund 2:130 och Djursholm 2:185. Ledningsrätten gäller för en luftledning som inte längre finns kvar. Vattenfall har under planprocessen
meddelat att de inte har anläggningar inom området och inga synpunkter på planen.
Tekniska frågor
Tekniska undersökningar
Undersökningar med avseende på föroreningar från exempelvis bekämpningsmedel, samt geoteknisk undersökning har tagits fram under planarbetet.
Tekniska anläggningar Vägar
Tillfart till de nya fastigheterna kommer att ske mot Frejavägen.
Vatten- och avlopp
Befintliga kommunala VA-anläggningar har kapacitet för exploateringen. Kommunens VA- avdelning bestämmer förbindelsepunkterna för ren-, spill och dagvatten efter samråd med fastighetsägaren.
Dag- och dräneringsvattnet ska i första hand tas om hand lokalt genom fördröjning och avledas till allmän dagvattenledning eller diken.
El och tele
Planområdet ansluts till redan befintligt nät för el och tele. E.ON är nätägare för elnätet och Skanova äger telenätet i anslutning till planområdet. Skanova har en befintlig luftledning inom planområdet som kommer att behöva flyttas i samband med exploateringen av området.
Ekonomiska frågor
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Fastighetsägaren, i detta fall kommunalt ägda Djursholms AB, ska stå för samtliga kostnader hänförliga till den egna fastigheten. Kostnaderna utgörs bland annat av flytt av ledningar och utredningsarbete i samband med planarbetet.
Plankostnadsavtal har upprättats varför planavgift enligt taxa inte tas ut.
Avgifter och taxor
Avgifter för vatten och avlopp tas ut enligt kommunens taxa. För bygglov och bygganmälan erläggs avgifter enligt taxa för byggnadsnämndens verksamhet. För åtgärder som utförs av fastighetsbildningsmyndighet såsom avstyckning och fastighetsreglering erläggs avgift enligt lantmäteritaxan.
ADMINISTRATIVA FRÅGOR
Genomförandetid
Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren garanterad rätt att bygga i enlighet med planen.
Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning.
Fastighetsplan
Gällande tomtindelningar (numera fastighetsindelningsbestämmelser) från 1964 och 1970 upphävs inom planområdet i och med att denna plan antas och beslutet vinner laga kraft. En planbestämmelse reglerar minsta fastighetsstorlek till 500 kvm för tillkommande fastigheter i kvarteret om parhus byggs. Om friliggande villor istället ordnas så är minsta fastighetsstorlek 800 kvm.
KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER
Användningen ändras från handelsträdgård i gällande detaljplan till främst bostäder och en minde del parkmark. Planområdet kan bebyggas med två parhus med vardera två lägenheter i en våning med inredd vind. Delar av fastigheten Djursholm 2:185 samt hela Modir 10 och större delen av Modir 5 fastighetsregleras och bildar totalt fyra nya fastigheter på mellan cirka 550 kvm och drygt 720 kvm. Som alternativ till parhusbebyggelsen kan maximalt tre
fastigheter byggas för enskilda villor. En mindre del av Modir 5 och större delen av Djursholm 2:185 samt Stocksund 2:130 planläggs som parkmark.
MILJÖ- OCH STADSBYGGNADSKONTORET
Jamal Esfahani Martin Wernersson
Stadsarkitekt Planarkitekt
