Detaljplan för Viared Sydvästra, Del av Viared 5:1 m. fl., Segloravägen
BN 2013-522 Antagande
Plan-
beskrivning
Sammanfattning
Planområdet ligger söder om korsningen Segloravägen/
Prognosvägen i sydvästra Viared. Syftet med planen är att möjliggöra för utökning av en befintlig industrifastighet i verksamhetsområdet Viared.
Detaljplanen var utsänd på samråd i oktober 2013 och pausades i avvaktan på Trafikverkets arbete med ny järnväg mellan Göteborg och Borås. Området har sedan dess mins- kats från att omfatta cirka 17 hektar till att nu omfatta cirka 5 hektar. Föreslagen byggnad har också sänkts från att omfatta ett höglager med en höjd om cirka 30 meter till en höjd om cirka 14 meter.
Avsikten med detaljplanen är att möta behov från näringslivet och efterfrågan om en byggnadskropp om totalt cirka 29.000 kvadratmeter för lager och logistik. Byggnaden föreslås uppföras i två etapper där etapp 1 ligger inom gällande detaljplan för Viared från 1977. Denna etapp har fått bygglov och markterrassering och byggnation pågår. Etapp 2 innebär att byggnaden förlängs västerut.
Ett genomförande av planen innebär att området terasseras och stora delar av marken hårdgörs. Dagvatten ska hanteras inom kvartersmark. En dagvattenutredning finns framtagen som redovisar en lösning för omhändertagande av dagvatten i form av ett biofilter utmed Segloravägen samt en dagvatten- damm som placeras väster om föreslagen ny byggnad.
De naturvärden som finns i området är inventerade och kommunen har fått dispens för flytt av stenmur, grönvit nattviol samt för att anlägga en damm för groddjur.
Cirka 400 meter söder om området ligger Kvarnsjön och ett bostadsområde utmed Nikolaigatan. För att minska siktpåverkan på bostäderna har kommunen uppfört en vall söder om planområdet. Övriga delar av föreslagen byggnad skymms av befintlig skog.
En behovsbedömning är gjord. Slutsatsen är att en miljö- bedömning med miljökonsekvensbeskrivning inte behöver genomföras.
Innehåll
Planbeskrivning 4
1. Inledning 4
2. Bebyggelse 5
3. Gator och trafik 6
4. Teknisk försörjning 8
5. Mark 8
6. Vatten 11
7. Sociala perspektiv 13
8. Störningar på platsen 13
9. Planbestämmelser 14
10. Övergripande beslut 14
11. Konsekvenser 15
12. Planens genomförande 15
13. Administrativa frågor 16
Sammanfattning samrådsredogörelse 17
1. Sammanfattning 17
Detaljplan steg för steg 20
1. Vad är en detaljplan? 20
2. När görs en detaljplan? 20
3. Var och hur görs en detaljplan? 20
4. Du kan påverka! 20
5. Detaljplanens innehåll 21
6. Detaljplanens skeden 21
Planbeskrivning
Detaljplan för Viared Sydvästra, del av Viared 5:1 m. fl., Segloravägen, Borås Stad, upprättad den 8 mars 2022.
1. Inledning
Planens syfte
Syftet med planen är att möjliggöra för utökning av en befintlig industrifastighet i verksamhetsområdet Viared.
Planområde
Verksamhetsområdet Viared ligger strategiskt utmed riksväg 40, väster om Borås centrum. Planormådet ligger i områdets sydvästra del utmed Segloravägen. Planområdets storlek är cirka 50.700 m2. Planområdet består av del av fastigheten Viared 5:1 som ägs av Borås stad och fastigheten Vindtrycket 2 som är privatägd.
Gällande detaljplan
Den västra delen av planområdet är inte sedan tidigare planlagd. Den östra delen av planområdet omfattas av detaljplan P676 som vann laga kraft 1977-06-03 som anger industriändamål.
Kommunala beslut & bakgrund
Planuppdraget initierades 2013 av företag med betydande etableringsintresse. Kommunstyrelsen beslutade 2013-03-18
§ 143 att uppdra åt Samhällsbyggnadsnämnden att pröva möjligheten att upprätta detaljplan för Viared 8:118.
Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2013-04-18 att ge Samhällsbyggnadsförvaltningen i uppdrag att pröva möjlighe- ten att upprätta detaljplan för del av Viared 8:118. Fastigheten Viared 8:118 införlivades därefter som en del av Viared 5:1 och detaljplanen bytte namn till Viared Sydvästra, del av Viared 5:1 med flera (Segloravägen).
Detaljplanen omfattades 2013 av ett område på drygt 17 hektar med syfte att möjliggöra ett större höglager med en höjd om cirka 30 meter. Samhällsbyggnadsförvaltningen tog fram ett planförslag som var utsänt på samråd mellan den 8 och 31 oktober 2013. I samrådet inkom flera synpunkter bland annat från Länsstyrelsen, Trafikverket, de kommunala nämnderna, intresseorganisationer och närboende. Synpunk- terna berörde framförallt påverkan på riksintresset för järnväg, ianspråktagande av jordbruksmark, markavvattning, påverkan på naturvärden, byggnadens storlek respektive påverkan på boendemiljön söder om planområdet vad avser trafik, störningar, skuggor och oro för påverkan på enskilda brunnar.
Då den södra delen berördes av utbyggnad av ny järnväg pausades planarbetet i avvaktan på Trafikverkets utredning.
En mindre del av planområdet, norr om Segloravägen, som inte berördes av järnvägskorridoren bröts ur och fortsatte under ett nytt ärendenummer, BN 2014-1681. Planen vann laga kraft 2015-07-27, 1490K-P1220.
Sedan 2013 har dialog med Trafikverket förts avseende utbyggnad av ny järnväg och möjligheten att återuppta arbetet med denna detaljplan. I december 2020 meddelade Trafikver- ket att en begränsad del av området närmast Segloravägen kan planläggas utmed med korridoren Bollebygd Syd, utan att väsentligt försvåra genomförandet av ny järnväg. I samråd med Trafikverket har planområdet minskats.
Järnvägens sträckning är inte beslutad, men en sträckning söder om planområdet ingår i Trafikverkets samrådsförslag för järnväg mellan Göteborg och Borås, våren 2021. Innan järnvägsplanen är fastställd är kommunens möjlighet att planlägga inom järnvägskorridoren begränsad.
Då det har gått drygt 7 år sedan detaljplanens första samråd ägde rum och planförslaget justerat både vad gäller storlek på industrimarken, där de mest känsliga området vad gäller naturmiljö och jordbruksmark undantas samt höjd på bygg- naden minskats, väljer kommunen att skicka ut detaljplanen på ett nytt samråd, samråd 2.Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2021-05-24 i delegationsbeslut §PL 2021-1215 att detaljplanen sänds för samråd enligt Plan- och Bygglagen (SFS 2010:900) 5 kap 11§.Planförslaget var utsänt på samråd mellan den 26 maj och den 30 juni 2021.
Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2021-12-16 att sända planen på granskning. Granskningstiden pågick mellan 2021-12-22 och 2022-01-31.
Preliminär tidplan
Samråd 1 oktober 2013 Samråd 2 2 kvartalet 2021 Granskning 4 kvartalet 2021 Antagande 1 kvartalet 2022 Laga kraft 1 kvartalet 2022
Tidplanen förutsätter att inga allvarliga synpunkter på detaljplanen inkommer som fördröjer planarbetet.
Byggstart för etapp 2 är beräknad till våren 2022.
Illustration som redovisar etapp 1 och etapp 2 som möjliggörs enligt planförslaget respektive den dagvattenlösning som föreslås i dagvattenutredningen.
2. Bebyggelse
Bebyggelsestruktur
Området ligger i direkt anslutning till Borås största verksamhetsområde, där byggnaderna har en stor skala och infrastrukturen är anpassad till företag med fokus på lager och logistik.
Ny bebyggelse
Inom planområdet föreslås en logistikverksamhet omfat- tande totalt cirka 29.000 kvadratmeter uppföras. Föreslagen byggnaden blir cirka 14,5 meter hög, vilket kan jämföras med flera av de övriga byggnaderna i Viared.
Verksamheten föreslås uppföras i två etapper. Den första etappen ligger inom fastigheten Vindtrycket 2 och omfattar en byggnad på cirka 14.000 kvadratmeter inom gällande detaljplan från 1977. Fastighetsägaren har fått bygglov och marken är terrasserad. Huvudentrén för personal placeras i den norra delen av etapp 1 med personalparkering med en egen infart från Segloravägen. Huvudinfart för lastbilar sker längre söderut från Segloravägen och når rangergården.
Den västra delen av planområdet, etapp 2 ligger inom kommunens fastighet Viared 5:1 som inte är bebyggd. I etapp 2 förlängs byggnaden åt väster med ytterligare yta för lager och rangergård.
Då planområdet är kuperat är terrassering av marken nödvändig för att kunna ansluta till såväl Segloravägen som övrig infrastruktur som ligger utmed gatan. Marken är som lägst utmed Segloravägen och högst i sydost och varierar från cirka +175 meter över havet till +187 m.ö.h som högst. Den nya marknivån hamnar på cirka +180 meter över havet. Se sektion på sid 12.
Dagvattnet föreslås hanteras genom att ledas till en dagvattendamm sydväst om ny byggnad. Detaljplanen styr att dagvatten måste hanteras inom kvartersmark samt att tillräckligt stora ytor finns reserverade, men inte exakt utformning av dagvattenlösningen.
Stadsbild och gestaltning
Viared präglas av stora industribyggnader och en storskalig miljö. Gestaltningen av byggnaden bör verka för att skapa så stor variation i fasader som möjligt för att bryta upp bygg- nadens volym. Se exempel på sid 11. Vertikalitet i fasader,
terrassering och markarbeten mot Segloravägen får en stor påverkan vad gäller intrycket den nya byggnaden kommer att ge. Söderut döljs byggnaden delvis av skog. Därtill har kommunen byggt en vall för att minska den visuella påverkan för de boende utmed Nicolaigatan.
Områdets karaktär kommer att förändras avsevärt då områ- det idag är obebyggt och delvis kuperat. Naturstensmurar, buskar och träd används med fördel både i mötet med naturlandskapet i sydväst och kring parkeringsytor och entréer.
Historik och kulturmiljöer
Strax norr om planområdet låg tidigare ett bostadshus som kommunen löst in och låtit riva. Kvar finns rester av tomt- marken kring huset samt en liten damm som låg i anslutning till gården. Kommunen har fått dispens från länsstyrelsen för att flytta på den stenmur som genomkorsar planområdet, samt skapa en ny damm sydväst om planområdet. Läs mer under kaptitel 5 - Mark.
Bostäder
Inom planormådet finns inga bostäder. Söder om planområ- det ligger ett område med bostäder utmed Nikolajgatan vid Kvarnsjön. Avståndet mellan de närmast liggande bostäderna och byggrätten är cirka 250 meter. Mellan planområdet och bostäderna finns en skogsbeklädd höjd. Delar av skogen har tagits ner vid markarbeten, vilket har exponerar bostäderna mer för verksamheten i Viared. För att skapa en ny siktbar- riär har kommunen anlagt en vall. I samråd med grannarna föreslås bullervallen att förlängas västerut, höjas och plan- teras. Vallen ligger inom kommunens mark, men utanför planområdet och styrs med marklov.
Arbetsplatser
Planförslaget innebär ett tillskott på cirka 200 till 300 nya arbetstillfällen.
Offentlig & kommersiell service
Inom Viared finns flera lunchrestauranger, varav en inom gångavstånd till planområdet. Därtill finns padelcenter för träning respektive flera verksamheter för handel av sällan- köpsvaror så som bilhandel och olika typer av lagerhandel exempelvis kläder och elektronik i Viared.
Tillgänglighet
Planområdet är idag till viss del kuperat. För att möjliggöra verksamheter föreslås marken terrasseras vilket innebär att de höjdskillnader som finns i området idag kommer att jämnas ut. Byggnadernas utformning ska inte utgöra ett hinder för personer med funktionsvariationer.
Ljus- och skuggförhållanden
Föreslagen ny bebyggelse ligger cirka 250 meter från närmaste bostadsbebyggelse och avgränsas av skog samt en vall. Byggnaden kommer till stor del skymmas av befintlig vegetation. Ingen skuggutredning har ansetts nödvändig.
3. Gator och trafik
Gatunät
Gatunätet i Viared är storskaligt för att klara stor mängd tung trafik. Planområdet ligger vid korsningen Segloravägen/
Prognosgatan. Segloravägen, väg 1637, ägs och sköts av Borås Stad fram till och med korsningen där den västerut övergår till att ingå i Trafikverkets ansvarsområde. Segloravägen är en genomgående allmän väg mot sydväst (Seglora-Borås-Kinna).
Gång- och cykeltrafik
Det finns ett fullt utbyggt gång- och cykelvägnät i Viareds verksamhetsområde som passerar planområdet. Cykelparke- ring utformas med fördel under tak vid verksamhetens entré.
Kollektivtrafik
Viared västra servas med buss 20 från Borås resecentrum med tiominuterstrafik på morgonen och eftermiddagen. Mitt
Gång- och cykelvägen utmed Segloravägen. Fotot visar pågående markterrassering för etapp 1
Markterrassering pågår för etapp 1.
på dagen går det en buss i halvtimmen och därefter en buss i timmen. Närmaste busshållplats är Prognosgatan som ligger cirka 200 meter norr om planområdet.
Även direktbuss 120 från Göteborg stannar vid Viared och busshållplatsen Ödegärdsgatan cirka 1,3 kilometer öster om planområdet. Här ansluter buss 20 för byten.
Biltrafik och bilparkering
Planområdet angörs från Segloravägen som i sin tur ansluter till vägnätet i Viared. Ingen förändring av gatorna föreslås i och med ett genomförande av planen.
Trafikmängderna förväntas öka med fler fordonsrörelser kopplat till logistikverksamheten samt för personbilar.
Parkering ska lösas inom kvartersmark och följa Borås stads parkeringsregler. I samband med etapp 1 föreslås parkering för privatpersoner och besökare att anordnas i planområdets nordvästra hörn. I söder anläggs en rangergård med angöring för lastbilarna. I etapp 2 förlängs rangergården söderut.
För lagerverksamhet utanför Borås centrum ska minst 3 parkeringsplatser per 1000 m2 bruttoarea (BTA) anordnas.
För cyklar gäller 0,5 parkeringsplatser per 1000 m2 BTA.
För industri är motsvarande siffror 6 bilplatser respektive 1 cykelparkering per 1000 m2 BTA. Angivna platser gäller enligt parkeringsreglerna till och med 2021 och kan komma att ändras. Parkeringsytor med fler än 50 parkeringar ska utföras med oljeavskiljare. Parkering följs upp vid bygglovgiv- ning.
Övergripande trafikfrågor
För att lösa de övergripande frågorna kopplad till trafik- systemet har Borås Stad tillsammans med Trafikverket arbetat med en åtgärdsvalsstudie (ÅVS) för Borås Viared.
Utredningen fokuserar både på utveckling av befintliga mot i Viared samt möjligheten att skapa ett nytt mot vid Boråstor- pet för att möta tillväxten i Viared.
Därefter har ett medfinansierings- och samverkansavtal upprättats för Nabbamotet, väg 40 och Viaredsvägen, väg 1637 som fördelar ansvar och konstader mellan Borås Stad och Trafikverket för de åtgärder som krävs vid Nabbamotet.
Ytterligare trafikutredning för aktuell detaljlan bedöms inte vara nödvändig.
Angöring och utfarter
Angöring för persontrafik sker från Segloravägen i plan- områdets nordvästra hörn. Angöring för lastbilar sker från Segloravägen centralt i planområdet. För att nya utfarter ska placeras på ett trafiksäkert sätt i förhållande till korsningen Segloravägen/Prognosgatan föreslås ett utfartsförbud i plankartan.
Järnväg
Trafikverket utreder förutsättningarna för en ny järnväg som är en del av en ny dubbelspårig järnväg för höghastighetståg mellan Stockholm och Göteborg. Det finns olika alternativ
Segloravägen i färdriktning åt öster. Planområdet ligger till höger vid streckad markering
Cirka 400 meter söder om planområdet ligger Kvarnsjön och ett äldre fritidshus- område som idag används för åretruntboende.
Kartan visar Trafikverkets samrådsförslag till lokalisering av ny järnväg mellan Göteborg-Borås. Samrådet pågick våren 2021. Järnvägen föreslås gå i markplan inom den gröna zonen. I samrådet finns även andra alternativa dragningar (Underlag: Trafikverkets interaktiva webkarta, 2021-05-06).
Planområdet
på sträckning mellan Göteborg och Borås vilka samråds av Trafikverket under våren 2021. Alternativet Bollebygd syd går i markplan direkt söder om planområdet och är det alternativ som Trafikverket föreslår i sitt samrådsförslag. Planområdets avgränsning är avstämd med Trafikverket.
Riksintressen
Både riksväg 40 och nya stambanan är av riksintresse för kommunikationer. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt vid ett gemenförande av denna detaljplan.
4. Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Området kommer att anslutas till kommunala ledningar för vatten och avlopp.
Dagvatten
I anslutning till planområdet vid korsningen Segloravägen/
Prognosgatan finns utbyggda system för omhändertagande av dagvatten till vilken etapp 1 är ansluten. Då anslutningspunk- ten endast kan hantera delar av det dagvatten som etapp 1 och etapp 2 tillsammans ger upphov till så har en dagvatten- utredning tagits fram som studerar en helhetslösning (Tyréns, 2021-11-30). Utredningen visar på vilka mängder respektive vilken rening som krävs vid ett fullt unyttjande av detaljpla- nens byggrätt.
För att rena och fördröja dagvattnet inom utredningsområdet föreslås ett biofilter och en våtdamm. Dammen ska anläggas med nivåer som gör att ytan i dammen kan stiga vid tillfällen med kraftig nederbörd. Vinster med uppdelning av mer och mindre förorenat vatten är att reningen i biofilter är god för både de lösta och partikulära föroreningarna och dammens rening fokuseras på partikulära föroreningar.
Anläggningarna kompletterar varandra i reningseffekt vilket leder till minskad påverkan på vattenförekomster från den urbanisering som pågår i Viared.
Förslaget utgår från att de att det mer nedsmutsade vattnet från rangergård och körytor avvattnas direkt mot biofiltret, eller samlas upp i lokala lågpunkter och via brunnar, med sandfilter och via ledningsnät släpps till ett uppbyggt biofil- ter, medan takvattnet kan ledas dirkekt till våtdammen.
Avrinning från personalparkeringen förses med oljeavskil- jande funktion, så som gräsbevuxet dike, dagvattenfilter eller ett mindre biofilter. Parkeringsytans dagvatten förväntas efter rening ledas till förbindelsepunkt för kommunalt dagvatten mot Segloravägen. Ytterligare rening av denna del av dagvattnet sker utanför planområdet i dike och damm utmed Prognosgatan.
Vidare ska dagvattenlösningen utformas med en avstänings- funktion för att förhindra att eventuellt släckvatten når slutrecipient. Denna föreslås placeras i dammens utlopp.
En skötselväg behöver anläggas fram till dammen för att i framtiden kunna gräva ur bottensedimentet med tyngre fordon, med ca 10-15 års mellanrum. En befintlig infart från Segloravägen finns (se illustration på sid 5).
Detaljplanen säkerställer att tillräcklig yta finns avsatt för att kunna hantera dagvatten inom den egna fastigheten.
Dagvattenlösningen följs upp av Borås Energi och Miljö samt Räddningstjänsten vid bygglovgivning.
Se vidare under rubriken Skyfall.
Värme
Fjärrvärmenätet finns utbyggt i anslutning till området.
El, tele och fiber
Området kommer att anslutas till el och teleledningar. Utmed Segloravägen står en transformatorstation.
Avfall
För att få en bra arbetsmiljö, säkerhet och tillgänglighet vid avfallshämtning ska anvisningarna i ”Avfall Sveriges Hand- bok för avfallsutrymmen” samt Boverkets vägledningshand- bok ”Avfallshantering - tillgänglig, säker och estetisk” följas.
5. Mark
Natur och vegetation
Området ligger i gränszonen mellan verksamhetsområdet Viared och den obebyggd jord- och skogsbruksmark längs med Segloravägen. Planområdet består till största delen av kuperad blandskog där de östra delarna av skogen är nedta- gen och marken terrasserad inför byggnation.
Biologisk mångfald
En naturvärdesinventering utfördes 2013 (Cowi 2013-07-11) och kompletterades med en utökad fågelinventering (Cowi, 2014-06-23). Sedan utredningarna togs fram har planområdet minskats till att omfatta cirka en tredjedel av utredningsom- rådet.
Utredningarna visade på att det inte finns några högre natur- värden inom planområdet. Ett par växtplatser för orkidén grönvit nattviol finns inom planområdet. Inom området finns även en damm med grodor samt en stenmur som båda omfattas av det generella biotopskyddet. Fågelinventeringen visade på att fågelfaunan består av vanliga skogsfågelarter.
Exploateringen innebär att både stenmuren, dammen och
3.
Marktyper i den geotekniska utredningen (WSP 2013). Svart linje markerar planområdets ungefärliga gräns. 1. Fastmarksområde 2. Torvområde 3. Fastmarksområde med begränsat jorddjup och förekomst av berg i dagen.
1. 2.
Blå cirkel markerar den mindre dammen. Gröna cirklar markerar växtplats för grönvit nattviol. Orange linje markerar den stenmur som går genom planområdet. Då naturinventeringen genomfördes var området norr om Segloravägen, Viared Sydvästra inte utbyggt. Underlag: Naturinventering (Cowi, 2013-07-11).
Området är bebyggt med inudstri
Marken är terrasserad
Marken är terrasserad
de grönvita nattviolerna föreslås flyttas till ett läge sydväst om planområdet. Se även rubrik ”Lagenligt skyddad natur”
nedan.
Rekreation och kulturlandskap
En arkeologisk förundersökning togs fram för det större område som detaljplanen omfattade i samrådet 2013 av Västarvet kulturmiljö/Lödösö Muesum (Rapport 2014:18).
Vid utredningen grävdes sammanlagt 24 schakt med hjälp av grävmaskin. 20 schakt förlades till äldre åkermarkspartier. De övriga schakten grävdes i skogspartiet rakt söder ut. Mark- underlaget inom schaktade ytor bestod till stor del av grus, de lägre partierna av lera.
Utredningen resulterade i en recent anläggning samt ett röjningsröse. Röset som framkom i södra delen av utred- ningsområdet var kraftigt övertorvat och 2.5 m i diameter och 0.2 högt. Då schaktning i anslutning till röjningsröset inte frambringade ytterligare rösen bedömdes röset vara en solitär företeelse av sen historisk tid. För övrigt påträffades inget av arkeologiskt intresse.
Med anledning av undersökningsresultatet anser Västarvet kulturmiljö/Lödöse museum att inga ytterligare arkeologiska eller antikvariska insatser är nödvändiga.
På norra sidan om Segloravägen finns rester av en bytomt/
gårdstomt, med RAÄ-nummer Borås 150. Denna bedöms inte beröras av ett genomförande av planen.
Inom planområdet låg tidigare en gård som är riven, samt en stenmur som föreslås flyttas västerut inom Viared 5:1.
Lagenligt skyddad natur
Stenmuren och den mindre damm som ligger inom planom- rådet omfattas av det generella biotopskyddet. Sveriges grod- djursarter liksom den grönvita nattviolen som inventerats i området är fridlyst och omfattas av artskyddsförordningen.
Kommunen fick dispenser 2014 från Länsstyrelsen för att flytta på stenmuren och den grönvita nattivolen samt skapa en ny groddamm vid Pickesjön. Då planområdet har minskats sedan dispensen gavs ser Borås Stad nu möjlighet att åtgär- derna istället utförs lokalt strax väster om planområdet. Borås Stad kommer att skicka in en ny ansökan om dispens från biotopskyddet med denna revidering. I dispenserna anges vilka tider som åtgärderna får utföras, vilka ska följas för att naturvärdena och djuren inte ska ta skada.
Jordbruksmark
Jord- och skogsbruksmark är nationella intressen och har ett generellt skydd av miljöbalken. För brukningsvärd jordbruks- mark är skyddet än starkare och områdena ska så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som kan påverka dem negativt.
Syftet med skyddet är att säkra framtida livsmedelsproduk- tion i Sverige.
Med brukningsvärd jordbruksmark avses jordbruksmarkens möjlighet för ett produktivt jordbruk. I detta finns många aspekter så som markens läge i förhållande till jordbruksverk- samheten, dess brukningsbarhet, storlek med mera.
Planområdet omfattar ett område på 5 hektar, varav cirka hälften redan är planlagd för verksamhetsmark och därmed inte omfattas av skyddet. Den andra hälften utgör till största delen av skog och en mindre del, cirka 1,3 hektar är ”öppen”
mark/ängsmark vilken skulle kunna användas för jordbruk.
Den norra delen av den öppna marken har tidigare utgjort tomtmark kring en gård och den västra delen utgör en del av en sluttning ner mot ett våtmarksområde.
Historiskt har närområdet varit lantligt och bestått av såväl jordbruk som skogsbruk. I och med exploateringen av Viared på 1970-talet och en vidare utveckling av Västra Viared på 2010-talet har området omvandlats till ett verksamhetsom- råde. Kommunen har strategiskt utvecklat Viared som ett av
Den västra delen av planområdet består till största delen av
öppen mark och blandskog. Sydväst om planområdet övergår våtmarksområdet till ett öppet dike som rinner i en trumma under vägen och vidare söderut.
de största logistikområdena i regionen med närhet till såväl riksväg 40 som Göteborgs hamn och har också tagit ställning i översiktsplanen om att Viared ska fortsätta växa västerut.
Planområdet i sig har historiskt utgjort en gårdsmiljö med väldigt små arealer jordbruksmark som genom åren blivit mer och mer fragmenterat och idag helt har tappat sitt sammanhang.
Kommunens bedömning är att marken inte är brukningsvärd utifrån dels dess storlek och dels avsaknaden av att ligga i anslutning till annan jordbruksmark för att ett rationellt jordbruk ska kunna bedrivas.
Ianspråktagandet av marken inom planområdet bedöms inte heller påverka brukningsbarheten för den öppna marken som ligger utanför planområdet då denna framförallt består av våtmark, vilken inte bedöms brukningsbar. Våtmarks- området har dock andra värden än för matproduktion, vilka kommer att underhållas genom skötsel kopplat till de kompensationsåtgärder som föreslås ske utanför planområ- det.
Geoteknik och Radon
En geoteknisk utredning togs fram 2013 och omfattade då ett större område än vad som ingår i denna detaljplan.
Den geotekniska utredningen (WSP 2013-09-11) delar in de delar av området som inte redan är detaljplanelagt i tre typer av mark. Planområdet omfattar till störst del område 3: Fastmarksområde med begränsad jorddjup samt förekomst av berg i dagen samt till liten del område 1: Fastmarksområde, enligt karta nedan. Område 2 markerar Torvområde, vilket detaljplanen inte berör.
Sättnings- och stabilitetsförhållandena inom område 1 bedöms generellt som goda. Vid anläggande av byggnader, hårdgjorda ytor etc. bedöms inga förstärkningsåtgärder i mark behöva utföras förutom att organisk ytjord tas bort.
Det kan finnas berg på nivåer under 1,6 meter under marky- tan vilket ska tas i beaktande vid byggnation av till exempel VA-ledningar, då bergschakt kan bli nödvändigt.
Vid byggnation inom område 3 bedöms inga markförstärk- ningsåtgärder förutom avlägsnande av nära ytan belägna jordarter, vara nödvändiga. Eftersom område 3 ligger högre än övrig mark kan bergschakt utföras för att få jämna ytor.
Massorna kan fungera som fyllningsmassor till resten av området. Vid anläggande av till exempel VA-ledningar eller andra konstruktioner under mark kan mycket bergschakt krävas.
Den geotekniska utredningen rekommenderar att geotekni- ker bör vara involverade i vidare projektering av området.
Enligt den geotekniska utredningen klassas befintlig mineral- jord som högradonmark och berget som normalradonmark.
De inom planområdet rådande geotekniska förhållandena innebär att jorden bör klassificeras som högradonmark.
Därför föreskrivs, enligt anvisningar från Boverket, att grundläggning ska utföras radonsäkert. Kravet innebär att byggnadsdelar som står i kontakt med jorden utformas så att luft från marken förhindras att tränga in i byggnaden.
Speciell uppmärksamhet måste därvid ägnas åt håltagningar i golvet för genomföringar etc. Erforderlig planbestämmelse införs på plankartan. Åtgärder för att klara tillåten radonhalt inne i byggnader utförs vid projekteringen av nybyggnatio- nen.
6. Vatten
Förutom den mindre damm som beskrivs i tidigare kapitel finns det inget öppet vatten inom planområdet. Planområdet omfattas inte heller av strandskydd. Närmaste sjö är Kvarn- sjön som ligger cirka 500 meter söder om planområdet.
Exempel på närliggande byggnad som har en vertikalitet med mörka band som minskar upplevelsen av byggnadens skala.
Utmed Segloravägen, strax norr om planområdet finns en stenmur och ett par större träd där det tidigare låg en gård.
Skyfall
Vid skyfall kommer stora mängder vatten på kort tid och avrinning sker naturligt mot lågpunkterna i ett området. Vid skyfall är det särskilt viktigt att säkerställa så att räddnings- tjänsten kan komma fram på vägar och att inte människor och byggnader tar skada.
Konsekvenserna av plötsliga skyfall har analyserats i dagvattenutredningen (Tyréns, 2021-11-30). Analysen visar att ytvattnet vid ett skyfall ansamlas på samma ställen som före exploatering. En genomtänkt höjdsättning som underlät- tar avrinning krävs i fastighetens kortände mot angränsande fastighet där bergskärning finns.
Översvämningsanalysen visar att inga vägar eller grannfastig- heter påverkas av vatten från utredningsområdet vid kraftig nederbörd. Därtill ska dammen som föreslås i utredningen anläggas med nivåer som gör att ytan i dammen kan stiga vid tillfällen med kraftig nederbörd.
Vid hantering av skyfall inom utredningsområdet är det viktigt att tänka på följande:
» Höjdsättning av marken som möter Segloravägens vägområde i väst ska säkerställa att vatten inte kan rinna över vägen. Vall och generell lutning söderut underlät- tar detta.
» Det är viktigt att höjdsättningen korrelerar för skyfall- och dagvattenlösningarna. Dagvattenlösningarna är baserade på nederbörd med 20-års återkomsttid. Dessa behöver kunna svämma över på ett kontrollerat sätt med avledning till det våta området söder om planom- rådet. Om höjdsättning i samband med skyfallsåtgärder ändras måste även marken lokalt luta mot dagvattenan- läggningarna.
Miljökvalitetsnormer
Miljökvalitetsnormer (MKN) reglerar krav på miljökvalitet för luft, buller, vatten. Miljökvalitetsnormerna ska följas när kommuner och myndigheter planerar och planlägger. Statliga
myndigheter har beslutat om åtgärder för att följa normerna där vissa av åtgärderna är direkt riktade till kommunerna.
Det finns miljökvalitetsnormer för vatten uppelat i normer för grundvatten och ytvatten.
Planförslaget innebär en utökning av befintligt industriom- råde med inriktning mot logistikverksamhet. Detta innebär förenklat att fler lastbilar kommer att köra lokalt och därmed en lokal påverkan på luft och buller.
Planen bedöms dock inte medföra ett överskridande av miljökvalitetsnormerna (MKN).
Grundvattnets kvalitet
Grundvatten klassificeras i kvantitativ och kvalitativ status.
De områden som klassificeras är avgränsade bland annat efter den mängd vatten som tas ut för dricksvattenförsörjning idag eller för framtida vattenförsörjning. De begrepp som används för att beskriva grundvatten är god kvantitativ status och god kemisk status.
Grundvattenytan ligger enligt den geotekniska utredningen (WSP, 2013-09-11) på mellan 0,2 till 1,9 m under markytan i område 1, se karta på sida 9. Strax söder om planområdet i område 2 ligger grundvattennivån under stora delar av året i marknivå eller strax under marknivå.
Ytvattnets kvalitet
Ytvatten är sjöar och vattendrag. De klassificeras i ekologisk status och kemisk status. Den ekologiska statusen utgår från förutsättningarna för växt- och djurliv. Bedömningen omfattar även påverkan på vattendragets form, om bottnen har förändrats, marktyp i närmiljön och strukturen på strandzonen. Statusen blir sämre om vattenflödet inte är det samma över tid. Allt detta är yttre påverkan som oftast är negativt för växt- och djurliv. Andra faktorer som påverkar är till exempel försurning och utsläpp av övergödande ämnen.
Ytvattnets kemiska status bestäms av hur mycket kemiska föroreningar som finns i vattnet eller bottensedimentet. De ämnen som ses som föroreningar är ämnen som normalt sett inte hör hemma i våra ytvatten till exempel tungmetaller, bekämpningsmedel och kemiska föreningar som används i
+174
+180 +170,7
+175 +179 +179
Fastighetsredovisning Grundkarta inom planområdet Upprättad 20xx-xx-xx Upprättad 20xx-xx-xx Mätklass II Grundkarta
N Höjdsystem: RH 2000 Koordinatsystem plan: SWEREF 99 13 30
Etapp 2 Segloravägen
Plangräns Järnvägskorridor
Sektionen visar ett tvärsnitt genom etapp 2. Till vänster syns befintlig logistikverksamhet som ligger norr om Segloravägen och till höger syns järnvägskorridoren söder om planförslaget. Streckad mark är ett exempel på hur marken kan fyllas ut och slänter skapas.
n2 n1
bland annat tillverkningsindustrin. Miljökvalitetsnormen för ytvatten är god eller hög ekologisk status och god kemisk status.
Västersjön och Kvarnsjön har enligt Vatten Information System Sverige (VISS) god ekologisk status 2021, respektive god kemisk ytvattenstatus. Detaljplanens genomförande bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormerna överskrids.
Släckvatten
Närmsta brandpost finns i korsningen Segloravägen/Prog- nosgatan. Då etapp 1 har fått bygglov och kommer att utföras med sprinklers är Räddningstjänstens bedömning att det inte kommer att krävas fler brandposter utmed Segloravägen till följd av ett genomförande av planen. Behovet studeras mer i detalj i bygglovsskedet för etapp 2 tillsammans med Södra Älvsborgs Räddningstjänstförbund och Borås Energi- och Miljö. Om fler brandposter behövs tillfaller kostnaderna för anläggandet exploatören.
För att förhindra att släckvatten når recipienten ska anord- ningen för dagvattenlösningen utformas med en avstäng- ningsfunktion (Tyréns 2021-11-30). Exakt utformning och placering avgörs i samband med byggnation i samråd med Södra Älvsborsgs Räddningstjänstförbund och Borås Energi och Miljö. Läs mer under rubriken Dagvatten.
7. Sociala perspektiv
Genomförandet av planförslaget innebär en total förändring av marken. Mötet med landskapet och gestaltning av slän- terna och ny byggnad blir viktigt för upplevelsen av platsen, liksom de rester av stenmurar och större träd som ligger strax norr om planområdet utmed Segloravägen. I närområdet finns exempel på där träd och stenmur ger karaktär åt området och att viss förståelse för områdets historik och orienterbarhet fortfarande går att läsa.
För de personer som kommer att arbetande går det att nå planområdet med cykel samt kollektivtrafik, liksom med bil, vilket ger goda förutsättning för alla människor att kunna ta sig till sin arbetsplats. Viss service finns också i närområdet så som lunch-restaurang, samt närhet till sjöar och natur- områden för lunchpromenaden. För övrigt är planområdet en utökning av Viared industriområde som är en miljö som präglas av tunga fordon i en stor skala.
8. Störningar på platsen
Genomförandet av planen innebär en ökning av trafik och en liten påverkan på luft och buller lokalt. Planen ger dock
inte upphov till några behov av skyddsbestämmelser. Bedöm- ningen utgår från att planområdet ligger i ett befintligt industriområde där trafikföringen kommer att ske på byggna- dens norra sida vid Segloravägen. Närmaste bostadshus ligger cirka 250 meter söder om planområdet och avskiljs både av ny byggnad, befintlig skog samt en nyligen uppförd vall.
Risk
Planområdet gränsar inte till farligt godsled. Farligt gods planeras inte heller transporteras på den nya stambanan, vars korridor Bollebygd Syd ligger söder om planområdet.Buller och vibrationer
Miljökvalitetsnormen för omgivningsbuller är en målsätt- ningsnorm. I förordningen skriver regeringen: det ska efter- strävas att omgivningsbuller inte medför skadliga effekter på människors hälsa. Normen följs när strävan är att undvika skadliga effekter på människors hälsa av omgivningsbuller.
Den verksamhet som tillåts inom denna detaljplanen bedöms inte ge upphov till något buller som kan störa omkringlig- gande bostäder. Bedömningen utgår från dels avstånd till närmsta bostadshus respektive att byggnaden på ett fördelaktigt sätt placeras mellan bullerkällan och befintliga bostäder vilket innebär att industribyggnaden i sig agerar bullerdämpande. Transporter med tung fordon och eventu- ella skakningar/vibrationer från dessa bedöms inte heller ge komfortstörande vibrationer för omgivningen.
Den största källan till buller i närheten av planområdet är Riksväg 40. Om ny järnväg placeras söder om planområdet skulle även denna ge upphov till buller och vibrationer.
Luftkvalitet
För att undvika att människor andas in skadliga halter av luftföroreningar har Regeringen utfärdat en förordning med miljökvalitetsnormer (MKN) för utomhusluft, luftkvalitets- förordningen (2010:477). Normerna syftar till att skydda människors hälsa och miljön samt att uppfylla krav som ställs genom vårt medlemskap i EU.
Det finns normer för en rad ämnen till exempel kväveoxider, svaveldioxid, bensen, kolmonoxid, ozon med flera. Luftföro- reningshalten är högst vid hårt belastade gator och vägar i tätare bebyggelse, men även utsläpp från industrier, småskalig vedeldning och energiproduktion påverkar halterna.
I området är luftföroreningshalterna låga, topografi och bebyggelse bedöms inte heller påverka halterna negativt, varpå inga åtgärder föreslås. Normerna bedöms inte överskri- das på grund av den nya bebyggelse som tillåts i detaljplanen.
9. Planbestämmelser
Allmänna platser
Inom planen läggs delar av Segloravägen inom bestämmelsen GATA samt dess kringområde i form av gräsytor, diken med mera som PARK liknande angränsande detaljplaner i Viared.
Inom Inom planbestämmelserna GATA och PARK kan ledningar och infarter anläggas. Inom gatans område finns även en befintlig transformatorstation som bekräftas med bestämmelsen teknik1 - mindre teknisk anläggning får anordnas.
Huvudmannaskap allmänna platser
Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmänna platser inom planområdet. Det innebär att det är kommunen som ska äga och ansvara för skötsel av område utpekat som gata respektive park, med undantag för de eventuella in- och utfarter som går över den allmänna platsen. I de fall ansvarar den fastighetsägare som har nytta av anläggningen.
Kvartersmark
Planområdet utgörs till största delen av kvartersmark med bokstaven J som står för industri och har blå färg på plan- kartan. Inom beteckningen industri ryms förutom lager även all slags produktion och hantering av varor. Vidare inräknas de kontor, personalutrymmen med mera som behövs för verksamheten.
Med bestämmelsen e1 anges hur stor del av marken som får bebyggas, ofta kallad exploateringsgrad. I denna detaljplan får 70% av ytan markerad med e1 bebyggas.
Det finns även bestämmelser om att det på delar av marken inte får uppföras byggnader, vilket är markerat på plankartan med prickar, så kallad ”prickmark”. Inom prickad mark med markeringen n1 kommer slänter att uppföras, vilka ska utgöras av minst 50% gräs eller plantering för att skapa ett bra möte med det öppna landskapet. Inom bestämmelsen n2 får marken användas för anläggning för hantering av dagvatten. Marken får därför inte hårdgöras eller användas för parkering. Bestämmelsen är kompletterad med ett villkor som ställer krav på att startbesked inte får ges förrän anlägg- ning för dagvattenhantering har kommit till stånd.
Vidare finns en upplysningstext som informerar om den dagvattenutredning som finns framtagen, samt kommunens krav på avstängningsfunktion för släckvatten respektive att större parkeringsytor ska förses med en oljeavskiljande funktion.
Byggnaderna får maximalt ha en totalhöjd på 14,5 meter, vilket räknas från medelmarknivå. Därutöver tillåts mindre tekniska anläggningar och huvar sticka upp över angiven nockhöjd. De fasader som är längre än 30 meter ska gestaltas med en vertikalitet som bryter upp den stora skalan. Vertika- liteten kan uppnås med avvikande färg, material eller textur, f1. Vidare får skyltar inte vara blinkade eller rörliga och eventuella skyltmaster inte överstiga byggnadens nockhöjd, f2.
Utfartsförbud innebär att inga in- och utfarter får ske till Segloravägen där plankartan markerar med ett streck med cirkel.
Avslutningsvis anger plankartan planens genomförandetid som är satt till 5 år. Inom genomförandetiden ska allmän plats byggas ut. I aktuell detaljplan är dock den allmänna platsen redan iordningställd. Plankartan anger även en upplysningstext om att planavgift ska tas ut vid bygglovgiv- ning.
10. Övergripande beslut
Vision 2025
Planen bidrar till att erbjuda mark för näringslivet.
Översiktlig planering
När Samhällsbyggnadsförvaltningen påbörjade denna plan gällde och överensstämde den med Översiktsplanen för Borås Stad, ÖP06 och bidrar till följande sämhällsbyggnadsmål:
» Lokalisering av ny bebyggelse ska stärka områdets möjlighet för handel och service.
» Lokalisering av bebyggelse ska stärka underlaget för kollektivtrafik.
» Prioritera möjligheten till fjärrvärmeanslutning.
» Ny bebyggelse lokaliseras i lägen med god trafiksäkerhet
» Erbjuda näringslivet ett varierat utbud av lokaliserings- möjligheter.
Planförslaget överensstämmer även med Borås Stads nya översiktsplan (2018) som bland annat pekar ut intentionen att utveckla Viared västerut.
Miljömål
Ett genomförande av detaljplanen bedöms få konsekvens för den lokala miljön till följd av omfattande markingrepp och
förändring av marknivåer. I det större perspektivet innebär dock planen att befintliga system i Viared kan utnyttjas i form av vägar, vatten- och avlopp, dagvatten, samt gång- och cykelvägar och kollektivtrafik.
Enligt miljömål för Borås ska de lokala miljömålen integreras i samhällsplaneringen och balanseras mot sociala och samhällsekonomiska intressen. All samhällsplanering och allt byggande ska syfta till en sund, trivsam och vacker miljö.
Planering och byggande ska präglas av kretsloppstänkande för att skapa ett hållbart samhälle.
Ekologisk hållbarhet:
» Undvik att bygga vägar eller på annat sätt exploatera på eller vid vattenområden med höga natur- eller kulturvärden.
» Utnyttjande av befintlig bebyggelsestruktur och infrastruktur.
» Utnyttja befintliga gång- och cykelvägar.
Social hållbarhet:
» Trygga och säkra gång- och cykelvägar.
» Närhet till kollektivtrafik
Ekonomisk hållbarhet:
» Utnyttjande av befintlig bebyggelsestruktur och infrastruktur.
Sammantaget bedöms planen bidra till uppfyllandet av miljömålet God bebyggd miljö.
11. Konsekvenser
Konsekvenser av planförslaget beskrivs under respektive rubrik. Till exempel under rubriker som bebyggelsestruktur, buller eller risk.
Behovsbedömning
En behovsbedömning avseende betydande miljöpåverkan har gjorts. Därefter har planområdet minskats till mindre än en tredjedel. Slutsatsen är att miljöbedömning med miljökon- sekvensbeskrivning (MKB) inte behövs.
12. Planens genomförande
Ansvarsfördelning
Respektive fastighetsägare ansvarar för åtgärder inom sin egen fastighet såsom grundläggning för planerad byggnation, marksanering mm.
För allmän plats, gata och park, gäller kommunalt huvud- mannaskap. Segloravägen som angränsar planområdet är utbyggd och detaljplanen medför inte att någon ytterligare gata behöver byggas ut. Kommunen ansvarar för drift och underhåll av allmän plats inom planområdet.
Borås Energi och Miljö AB ansvarar för allmänna anlägg- ningar avseende vatten, spillvatten, dagvatten, fjärrvärme samt avfallshantering.
Borås Elnät AB ansvarar för allmänna anläggningar för elförsörjning. Borås Elnät kan även erbjuda fiberförsörjning, men det finns flera fiberaktörer i området.
Fastighetsrättsliga frågor och avtal
Planområdet består av fastigheten Vindtrycket 2 samt del av Viared 5:1. Kommunen är enligt fastighetsregistret ägare till all mark inom planområdet. CH Square Fastighet Två AB har dock köpt fastigheten Vindtrycket 2 av Kommunen.
Kommunen och CH Square har dessutom ingått en avsikts- förklaring med innebörden att CH Square även ska förvärva resterande del av kvartersmarken.
Mark som föreslås övergå från fastigheten Viared 5:1 till Vind- trycket 2.
Segloravägen BLIXTEN
FROSTEN
VINDTRYCKET 1
1
1
2
173,9
175,9 174,5
174,6
181,8 180,9
180,3 178,6
179,3
179,5 180,7
180,5 183,4 174,3
175,3
180,4 181,5
181,4
174,3 180,7
176,4 177,7 177,6
181,0
175,3175,6 184,9
185,0
175,5 175,6
174,6
176,0 180,6 179,5
181,3
175,8 174,3
180,2
180,2 180,4 179,7
179,2 182,0 174,0
174,7
174,3 181,0
179,1
182,3
181,6
180,6
174,7
178,0 174,5
179,9
180,2
180,4 182,0
180,1 178,1
182,6
179,0 174,0
180,4 181,6
179,9
177,8
175,8 182,1
170,8
178,3 183,8
175,4 174,9 174,4
180,0 180,0
176,9 172,4
175,5 174,1 171,1
179,8
179,9
179,2 170,9
171,6
173,8
180,1 176,2
172,7 171,4
176,6 170,7
172,2
179,8
179,8 179,9
173,1
179,7
179,7 174,9
179,8 173,5
171,7
179,2
179,0 179,5
177,4 173,6
172,3
179,9 180
180
180 180
180
175
175
175
175
175 185
185
174
172 172
172
172
184
174
178
178
182
186 174
184
182
178
174 184
174
178
176 178
174
176 182
181
183
183183
173
173
171
181
177 183
183
181 173
179
171 173
181
181
181
177 179
179
183
183
173
179 183
179
177
173
Segloravägen Prognosgatan
VIARED 5:1
E 109100E 109100 E 109200 E 109300 E 109400 E 109500E 109500
N 6396600 N 6396600
N 6396700 N 6396800
N 6396900 N 6396900
Fastighetsredovisning Grundkarta inom planområdet Upprättad 20xx-xx-xx Upprättad 20xx-xx-xx Mätklass II Grundkarta
N Höjdsystem: RH 2000 Koordinatsystem plan: SWEREF 99 13 30
Grundkartans beteckningar Fastighetsgräns Servitutsgräns Fastighetsbeteckning Byggnader, fasadlinjer redovisade Byggnader, takens begränsningslinjer redovisade Väg
Rutnätspunkt Slänt Stig Mur Staket Träd Belysningsstolpe 0:00 / 0:000
Mark som föreslås överföras från fastigheten Viared 5:1 till fastigheten Vindtrycket 2
ca 25.000 m2
Vindtrycket 2
Det ytor som utgör kvartersmark kan komma att utgöra en eller flera fastigheter. Avsikten är dock att den del av Viared 5:1 som utgör kvartersmark, ca 25 000 m2, ska överföras till Vindtrycket 2. Ombildningen bedöms kunna genomföras genom fastighetsreglering.
Ekonomi
Kommunen får kostnader för terrassering av kvartersmarken samt för de åtgärder som krävs för att flytta och kompensera de naturvärden som går förlorade genom exploateringen, se rubrik 5 Mark – Biologisk mångfald. Kommunen kan tillgodogöra sig den värdestegring av fastigheten Viared 5:1 som detaljplanen medför.
Tillfart till fastigheten kan gå över allmän plats men kostnad för skötsel tillfaller den fastighetsägare som har nytta av tillfarten.
Dagvatten ska hanteras inom den egna fastigheter och uppförande och skötsel av åtgärden bekostas av exploatören.
BEM skall anlägga ett dike som tar emot dagvatten från dammen och avleder mot våtmarken. BEM kommer att stå för framtida skötsel av denna del.
Om behov av nya brandposter uppkommer som en följd av planens genomförande bekostas dessa av exploatören.
13. Administrativa frågor
Genomförandetid
Genomförandetiden slutar 5 år efter att planen har fått laga kraft.
Handläggning
Planen avses antas av Samhällsbyggnadsnämnden.
Planarbetet startade 2013 och detaljplanen handläggs med normalt planförfarande.
Planavgift
Planavgift enligt taxa tas ut vid prövning av lovärenden.
Planunderlag
Följande utredningar utgör underlag för detaljplanen:
» Naturvärdesinventering (Cowi 2013-07-11)
» Utökad fågelinventering (Cowi, 2014-06-23)
» Geoteknisk utredning (WSP, 2013-09-11)
» Arkeologisk förundersökning (Västarvet kulturmiljö/
Lödösö Museum, 2014:18)
» Dagvattenutredning (Tyréns, 2021-11-30)
Medverkande tjänstepersoner
Detaljplanen har upprättats av Borås Stads Samhällsbygg- nadsförvaltning under medverkan av en arbetsgrupp med representanter från kommunala förvaltningar. Plankonsult har varit Radar arkitektur & planering AB genom Maria Jell- bin Mansfield. Handläggare från Borås Stad har varit Anton Löberg.
Plan- och bygglovsavdelningen
Paulina Bredberg Anton Löberg Plan och bygglovchef Planarkitekt
Stadsledningskansliet - Markavdelningen
Johannes Olsson
Mark- och exploateringsingenjör
Detaljplan steg för steg
1. Vad är en detaljplan?
En detaljplan reglerar hur mark och vatten ska användas och hur bebyggelsen ska se ut. Detaljplanen talar om vad du och andra får och inte får göra inom planområdet. Det är plan- och bygglagen som styr hur stadsplaneringen ska gå till. Enligt lagen ska vi pröva om marken är lämplig att bygga på och om byggnadens utformning är lämplig, och den ger fastighetsägaren en garanterad byggrätt under en viss tid.
2. När görs en detaljplan?
Kommunen avgör när en detaljplan ska göras. Initiativet till att starta arbetet med en detaljplan kan komma från kommu- nen själv, från markägare, enskilda personer eller företag.
Detaljplan krävs generellt i stadsmiljö. Den som till exempel vill bygga något inom ett område där detaljplan krävs, kan ansöka om att ändra eller ta fram en ny detaljplan.
En detaljplan ska bland annat göras för ny sammanhållen bebyggelse eller för en ny enstaka byggnad, vars användning påverkar omgivningen mycket. En detaljplan ska även göras för befintlig bebyggelse, när någon vill ändra hur marken ska
användas, eller om bebyggelsen har så höga kulturhistoriska värden att den ska bevaras. Läs mer om när detaljplan krävs på boverket.se.
3. Var och hur görs en detaljplan?
Kommunen avgör var och hur en detaljplan ska göras. Vi gör den oftast i kommunens tätbebyggda delar. Planen kan till exempel omfatta en mindre del av tätorten, ett kvarter eller en enstaka fastighet. Under planarbetet gör vi en avvägning mellan allmänna och enskilda intressen, som kan påverka hur planen utformas.
Varje detaljplan har en genomförandetid mellan 5–15 år.
Under denna tid får fastighetsägarna bygga enligt de rikt- linjer som står i planen – det är det som kallas byggrätt. När genomförandetiden är slut finns byggrätten kvar, men då har kommunen större möjlighet att ändra planen. Detaljplanen ligger till grund för framtida beslut om bygglov.
4. Du kan påverka!
Det är viktigt att alla personer som påverkas av detaljplanen får möjlighet att delta i planprocessen. Du kan delta på olika sätt: följa planarbetet i våra informationskanaler, komma till våra samrådsmöten och ge synpunkter.
Planprocessen.
Vi tar hänsyn till och värderar alla synpunkter och yttranden som kommer in. Både positiva och negativa synpunkter kan vara viktiga för planens utformning. Du kan bara påverka sådant som detaljplanen reglerar, till exempel bebyggelsens placering och utformning. Exempel på saker som inte går att reglera i detaljplanen är hastighet på vägar och upplå- telseform på bostäder. Vi vill att du skickar in synpunkter skriftligt (gärna digitalt) med dina kontaktuppgifter och din fastighetsbeteckning.
Du kan ta del av alla detaljplaner som är på samråd och granskning på vår webbsida: boras.se/detaljplan, i stadshuset på våning 6 eller få det skickat hem till dig. Om du vill träffa en handläggare kan du boka en tid.
5. Detaljplanens innehåll
En detaljplan innehåller två delar:
Plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande.
Planbeskrivning, med texter och illustrationer, som redovisar planens syfte och förutsättningar och ett eller flera exempel på hur det skulle kunna se ut när detaljplanen är färdig. Den beskriver hur detaljplanen ska genomföras och redovisar organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs. Den är inte juridiskt bindande.
6. Detaljplanens skeden
En detaljplan genomgår flera olika skeden innan den får laga kraft (börjar gälla) och blir ett juridiskt dokument.
Uppdrag
Det första skedet kallas för uppdrag. Det innebär att kommu- nen bestämmer om den vill ta fram en ny detaljplan för ett område. Initiativet till uppdraget kan komma från vem som helst, men Kommunstyrelsen måste godkänna initiativet till planuppdraget för att det ska kunna starta. Efter det tar Samhällsbyggnadsnämnden ett beslut att ge oss på Samhälls- byggnadsförvaltningen i uppdrag att göra en detaljplan.
Samråd
När kommunen har tagit fram ett förslag på detaljplan, skickas det ut på samråd till remissinstanser och de som påverkas av detaljplanen. Samrådet innebär att invånare får möjlighet att lämna synpunkter på detaljplanen. Det är i detta skede som det är enklast för dig att kunna påverka planens innehåll och utformning. Ju längre fram i planarbetet vi kommer, desto fler saker blir svårare att ändra.
Efter samrådstiden sammanställer och kommenterar vi alla synpunkter i ett dokument som kallas samrådsredogörelse.
Detta dokument är viktigt för att Samhällsbyggnadsnämn- dens politiker ska kunna ta beslut. Synpunkter leder ofta till att planförslaget arbetas om och planen kan därför skilja sig åt mellan de olika skedena.
Granskning
Efter samrådet bearbetas planförslaget och Samhällsbygg- nadsnämnden fattar beslut att det ska ställas ut för gransk- ning. Det innebär att remissinstanser och de som påverkas av förslaget har möjlighet att lämna synpunkter en sista gång. Om du har synpunkter på detaljplanen ska du lämna in dem skriftligt (gärna digitalt) innan granskningstiden är slut. Efter granskningstiden sammanställer och redovisar vi synpunkterna i ett granskningsutlåtande. Vi skickar utlåtan- det till dem som inte har fått sina synpunkter tillgodosedda.
Om förslaget ändras mycket efter granskningen kommer detaljplanen att granskas igen.
Antagande
Samhällsbyggnadsnämnden antar (godkänner) detaljplanen.
När det gäller planer som är principiellt viktiga, ska Kommunfullmäktige anta detaljplanen. I det här skedet får du, som vi bedömer inte har fått dina synpunkter tillgodo- sedda, ett meddelande om att planen har antagits. Du får även en så kallad besvärshänvisning, som ger dig information om hur du kan överklaga planen om du vill det.
Överklagande
Du har rätt att överklaga kommunens beslut att anta detalj- planen. Det kan du bara göra om du har skickat in dina synpunkter skriftligt och inte har fått dem tillgodosedda. Om du vill överklaga ska du skicka överklagandet till kommunen inom tre veckor från den dag som beslutet publiceras på kommunens anslagstavla. Kommunen skickar sedan överklagandet till Mark- och miljödomstolen som prövar överklagandet och fattar ett nytt beslut, vilket kan ta cirka sex månader.
Om du inte är nöjd med Mark- och miljödomstolens beslut kan det också överklagas – till Mark- och miljööverdomsto- len. För att Mark- och miljööverdomstolen ska ta upp ärendet behövs först ett prövningstillstånd.
Laga kraft
Om ingen överklagar kommunens beslut att anta
detaljplanen, får detaljplanen laga kraft (börjar gälla) och blir ett juridiskt dokument efter tre veckor. Då kan fastigheter bildas som överensstämmer med den nya planen. De som vill bygga kan även få bygglov i det nya detaljplanerade området.
Detaljplanen får även laga kraft, om ett överklagande inte går igenom.
samhällsbyggnadsförvaltningen
postadress
Samhällsbyggnadsförvaltningen, Borås Stad, 501 80 Borås besöksadress
Kungsgatan 55, 501 80 Borås tel
033-35 85 00 e-post
detaljplanering@boras.se webbsida boras.se/detaljplan
