EXAMENSARBETE
FASTIGHET OCH FINANS FINANS
GRUNDNIVÅ, 15HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
FASTIGHETSINVESTERINGAR I SVERIGE
EN JÄMFÖRELSE AV INVESTERINGSKANALER FÖR FASTIGHETSMARKNADEN
SAMUEL CORP
Bachelor of Science Thesis
Title Real Estate Investments in Sweden – A Comparison of Investment Channels in the Real Estate Market
Author Samuel Corp
University Royal Institute of Technology
Department Real Estate and Construction Management Bachelor Thesis Number
Keywords
TRITA-ABE-MBT-20484
Real Estate Investment, Syndication, Crowdfunding, Real Estate Stocks, Real Estate Funds
Abstract
This bachelor thesis aims to investigate and compare the different ways of financing and investing in real estate as an asset in the capital market. The goal is to
determine and quantify the advantages and disadvantages of the various investment channels and how it can affect both financing and the management of the assets.
The thesis will consist of a qualitative method approach where interviews with
professional managers, stockbrokers, company executives and investors as well as
in-house research form the grounds for the result. The result of this thesis has some
implications on the financial industry in the form of a thorough and comprehensive
depiction of the real estate investment market. The report shows that the different
investment channels have their specific characteristics and therefore fits specific
investors accordingly.
Examensarbete
Titel Fastighetsinvesteringar i Sverige – En jämförelse av investeringskanaler för fastighetsmarknaden
Författare Samuel Corp
Universitet KTH
Avdelning Fastigheter och byggande Bachelor Thesis Number
Keywords
TRITA-ABE-MBT-20484
Fastighetsinvestering, syndikation, crowdfunding, fastighetsaktier, fastighetsfonder
Sammanfattning
Den här uppsatsen syftar till att undersöka och jämföra de olika sätt att finansiera och
investera i fastigheter på kapitalmarknaden. Målet är att fastställa och kvantifiera vilka
fördelar respektive nackdelar som finns med de olika investeringskanalerna och hur
det kan påverka såväl investerare som förvaltningen av tillgångarna. Undersökningen
kommer bestå av en kvalitativ metodansats där intervjuer med professionella
förvaltare, aktiemäklare, företagsledare och investerare såväl som egen research
utgör grunden för resultatet. Resultatet av den här uppsatsen har implikationer på
finansbranschen i form av en kartläggning och övergripande förståelse av
investeringsmarknaden i fastigheter Uppsatsen visar att varje investeringskanal har
sina egna särdrag, så som kontroll, insyn, diversifiering, investeringshorisont med
mera. Därför attraherar kanalerna olika investerartyper.
Förord
Stort tack till David Ekman Krook, Robert Granström, Vidar Sjögren, Frans Heijbel, Jonas Andersson, Fredrik Källgren och Axel Truc för er kunskap och entusiasm.
Ett särskilt tack till min handledare Andreas Fili för dina goda råd och positivitet.
Innehållsförteckning
1. Inledning 7
1.1. Bakgrund 7
1.2. Syfte 7
1.3. Metod 7
2. Teori 7
2.1. Fastighetsmarknaden som investeringsmarknad 7 2.1.1. Historia av fastighetsinvesteringar 8
2.1.2. Modern portföljteori 9
2.2. Sverige som investeringsmarknad 11
2.3. Översikt av investeringsmöjligheter 14
3. Empiri 15
3.1. Arctic Securities 15
3.1.1. Fastighetsinvestering genom syndikation 15 3.1.2. Arctic Securities’ investeringsstruktur 16
3.1.3. Investerarförhållanden 17
3.2. Alecta, Real Assets 17
3.2.1. Direkta fastighetsinvesteringar 18
3.2.2. Förvaltares investeringsstruktur 18
3.2.3. Investerarförhållanden 18
3.3. Carnegie Fonder 19
3.3.1. Fastighetsaktier 19
3.3.2. Förvaltares investeringsstruktur 20
3.3.3. Investerarförhållanden 20
3.4. Kameo 21
3.4.1. Fastighetsinvestering genom crowdfunding 21
3.4.2. Kameos investeringsstruktur 21
3.4.3. Investerarförhållanden 22
3.5. Redito 22
3.5.1. Fastighetsfonder 22
3.5.2. Förvaltares investeringsstruktur 23
3.5.3. Investerarförhållanden 23
4. Analys 24
5. Slutsats 27
6. Källförteckning 29
6.1. Böcker och artiklar 29
6.2. Rapporter 29
6.3. Internet-referenser 30
6.4. Bilder och illustrationer 31
7. Bilagor 32
7.1. Intervjuformulär 32
1. Inledning
1.1. Bakgrund
Under lång tid har man sett fastigheter som ett tryggt och bra investeringsinstrument.
I riskprofil och avkastningskrav ligger tillgången traditionellt mellan aktier och räntor med låg korrelation till de båda vilket har gjort att fastigheter använts som ett tillskott i många investeringsportföljer för att sprida risken på ett bra sätt. Med tiden har det växt fram nya sätt att investera i fastigheter istället för den traditionella direktägande modellen. Teknik och globalisering har lett till att privatpersoner kan investera i fastigheter genom diverse olika kanaler och därmed lättare komma in på
fastighetsmarknaden. Det innebär också att varje kanal har sina säregna drag som skiljer dem åt från de övriga investeringskanalerna.
1.2. Syfte
Denna uppsats syftar till att klargöra och fastställa skillnaderna, däribland fördelar och nackdelar, för diverse investeringskanaler på den svenska, kommersiella fastighetsmarknaden.
1.3. Metod
Uppsatsen kommer att bestå av en kvalitativ metodansats där intervjuer med
förvaltare, aktiemäklare, företagsledare och analytiker kommer utgöra majoriteten av empirin. Den kvalitativa metodansatsen gör det möjligt att nyansera
informationssökandet inom ämnet som att göra informationen lättillgänglig för
läsaren. Intervjuerna har på grund av rådande pandemi av Covid-19 inte genomförts genom fysiska möten utan genom telefonmöten eller videomöten. Samtliga intervjuer har bestått av samma frågor med viss anpassning till bolaget och intervjuobjektet.
Intervjuerna är semi-strukturerade i sin uppbyggnad.
2. Teori
2.1. Fastighetsmarknaden som investeringsmarknad
Fastigheter har länge spelat en avgörande roll i människors liv. Vi bor i fastigheter, vi
går i skola i fastigheter och vi arbetar i fastigheter. Fastigheter är en stor del i länders
finansiella system. Idag uppgår det totala värdet av alla kommersiella fastigheter i
Sverige till 1 768 miljarder SEK. Det motsvarar hela 40% av landets BNP
2.1.1. Historia av fastighetsinvesteringar
Fastigheter har länge varit en integrerad del i länders ekonomi och finansiella system. Redan under 1600-talet sa den engelska nationalekonomen Sir William Petty att mark bör hanteras som kapital och kan endast frigöras genom arbete (Rogers, D., 2017). Under seklen som följde utvecklades fastighetsmarknaden till att bli mer och mer privatiserad och mer kapitaliserad.
Eftersom fastigheter började bli en så stor del av länders ekonomi utvecklade USA sin research-avdelning mot fastighetsbranschen under 1920-talet. Man gjorde forskning kring fastigheter gällande ägande, användning, konstruktion, finansiering, försäkring med mera (Weiss, M.A, 1989). Under 1900-talet växte
fastighetsmarknaden till en av de starkast växande investeringsmarknaderna och skapade enormt värde. Nedan visas ett index av prisutvecklingen på kommersiella hyreshus och konsumentpriser på den svenska marknaden från och med 1981.
(Statistiska centralbyrån, 2019)
Den här utvecklingen har gjort att fastighetsbranschen har blivit extremt integrerad i nationell ekonomi. Eftersom marknaden har gått så bra har det från och med mitten på av 1900-talet till idag skapats många olika finansiella instrument för att
kapitalisera på den return som underliggande fastighetstillgångar har levererat. I USA under 1960-talet skapades någonting som kallas för Real Estate Investment Trust (REIT), det är en fastighetsprodukt som handlas på börsen och består av direkta fastighetsinnehav. Det var ett sätt att föra kapital samman för att möjliggöra köpen av fastigheter. (Han, J., Liang, Y., 1995)
Mellan 1968–1973 ökade det totala REITs-värdet med över 2 000%. På grund av diverse marknadshändelser föll samma REITs med 56,2% två år senare under 1975 (Han, J., Liang, Y., 1995)
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 1,100
1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017
Hyreshus Konsumentpriser
Lewis Ranieri, en tidigare bankman och trader på Salomon Brothers, producerade under 1970-talet ett investeringsinstrument vid namn mortgage-backed securities (MBS). Tanken med en MBS är att institutionella investerare kan handla finansiella produkter där man kapitaliserar på hopbuntade räntebetalningar av bolån från privata bostadsägare (Fabouzi, F.J, 2016). Det var enormt lönsamt under många år, men lade sedan grunden för subprime-krisen 2008. Det visar tydligt att fastigheter numera är oskiljaktiga från såväl nationalekonomi som finansiella marknader.
2.1.2. Modern portföljteori
I mitten på 1900-talet publicerade Harry Markowitz, professor vid University of Chicago, en revolutionerande teori vid namn ”Portfolio Selection”. Markowitzs teori innefattade att applicera matematik på investeringsportföljer och på så vis kunna framställa en optimal och effektiv investeringsportfölj. Portfolio Selection-modellen går ut på att antingen minimera risken vid en önskad avskastningsnivå eller
maximera avkastningen vid en önskad risknivå. (Markowitz, 1952)
Detta har lagt grunden till vad vi idag kallar modern portföljteori (MPT), det bygger på antagandet att en investerare är riskavers, det vill säga kommer att välja det mindre riskabla alternativet givet samma förväntade avkastning. Med samma logik kommer investeraren att kräva högre potentiell framtida avkastning för att gå med på en högre riskprofil i investeringen. Detta antagandet har gjort att man kan fastställa optimala portföljalternativ beroende på investerarens riskaptit. Eftersom man inte kan veta den framtida avkastningen på en tillgång gör man en uppskattad framtida avkastning baserad på tillgångens medelvärde och varians. Dessa får man genom att se över den historiska avkastningen och utgå ifrån att tillgången kommer att följa det
mönstret. Eftersom man gör antagandet att mönstret som har studerats kommer att återkomma kan man använda en slumpmässig variabel för tillgången och fastställa normalfördelningen för den tillgången. (Geltner, D.M., Miller, N.G., Clayton, J., Eichholtz, P., 2001)
Nedan visas en avbildning av den normalfördelade slumpmässiga variableln, som förklarat av Markowitz, 1952. Med den normalfördelningen kan man se att
sannolikheten att den förväntade händelsen följer det historiska mönstret och ligger
inom två standardavvikelser från medelvärdet är 95,4%. Det innebär att man har en
bra grund för att läsa av historiska mönster och ge en bra projicera av vad som
kommer hända i framtiden.
(Bildkälla: Wikipedia.org)
Om tillgången har en högre varians än normalfördelningen innebär det att volymen på figuren ovan skulle vara mer jämnt fördelat mellan alla fyra standardavvikelser.
Det innebär i praktiken att det är större regelbunden skillnad mellan utfallen. I MPT anses varians vara en typ av risk eftersom man inte kan vara lika trygg i det framtida mönstret. Vid två tillgångsslag som inte är relaterade till varandra, exempelvis aktier och fastigheter, så kommer de inte att reagera på marknadshändelser likadant.
Men eftersom de ändå följer sitt eget mönster kommer man över lag kunna fastställa hur de två tillsammans reagerar, det kallas för kovarians. Allt detta analyseras för att kunna skapa en portfölj med tillgångar bestående av hög avkastning samt en låg korrelation mot varandra för att skapa en attraktiv riskprofil. När två tillgångsslag har hög korrelation kallas det gör common risks, när två tillgångsslag har låg korrelation kallas det för independent risks (Berk, J., DeMarzo, P., 2017). Den genomsnittliga graden av independent risks i en portfölj avgör hur diversifierad portföljen är.
(Finansinspektionen, 2017)
Tre av de vanligaste tillgångsslagen att investera i är aktier, räntor och fastigheter.
Ovan visas korrelationen för de tre tillgångsslagen (Finansinspektionen, 2017).
1 0.5 0.75
0.5 1 0.5
0.75 0.5 1
A K T I E R Ä N T A F A S T I G H E T
Aktie Ränta Fastighet
För en investerare som vill investera i enlighet med modern portföljteori vill man undvika common risks, det vill säga hög korrelation mellan tillgångarna. Som ses ovan har fastigheter 100% korrelation med fastigheter, 75% korrelation med aktier och 50% korrelation med räntor. Man kan sedan använda den här informationen för att skapa en portfölj där man skapar en så låg common risk som möjligt med en så hög förväntad avkastning som möjligt. (Goetzmann, W.N., Dvar, R., 2005) hävdar att just diversifiering från andra investeringstillgångar är den största anledningen till att fastigheter är stort av intresse för så många investerare.
2.2. Sverige som investeringsmarknad
”Sverige har en väl utvecklad marknad för kommersiella fastigheter med hög
likviditet, stor transparens och låga transaktionskostnader” (Bokriskommittén, 2014) Den kommersiella fastighetsmarknaden spelar en bärande roll i många länders ekonomiska system, inte minst i Sverige. Fastighetsmarknaden är väldigt stor,
konjunkturkänslig och till stor del uppbyggd av lånat kapital. Låga räntor och en stark ekonomisk tillväxt har bidragit till att värderingarna på Sveriges fastighetsmarknad har haft en mycket stark utveckling sedan subprime-krisen 2008. Eftersom de svenska storbankerna står för en stor del av finansieringen till fastighetsmarknaden har de stor exponering mot densamma och mycket utlåning sker med kommersiella fastigheter som säkerhet till lånet. (Riksbanken, 2017).
Grunden för en bra investeringsmarknad läggs genom ett stabilt finansiellt system.
Det möjliggör för investerarna att minimera externa risker och fokusera på själva tillgången vid en potentiell fastighetsinvestering. Sverige har en stark
fastighetsmarknad som attraherar såväl utländska som inhemska investerare.
Moody’s, Standard and Poor’s och Fitch är tre globala ratinginstitut som bedömer kreditvärdigheten på såväl banker och bolag som nationer. De har alla givit Sverige den högsta möjliga kreditbedömningen med en AAA-rating (Riksgälden, 2019), en standard som endast elva länder i världen når upp till. Det är ett tydligt tecken på att Sverige är en attraktiv investeringsmarknad för både inhemska och utländska
inventerare. (Nordlund, B., Lundström, S., 2011) delar upp investerarna på den svenska fastighetsmarknaden i fyra huvudsakliga segment; Börsnoterade
fastighetsbolag, privata personer och företag, svenska institutioner och utländska investerare.
Följande grafer visar tidsperioden 1995 – 2020. Anledningen till att en avskärmning
har gjorts vid 1995 är delvis för att använda relativt ny, relevant statistik och delvis för
att Sverige hade en finanskris i början av 1990-talet.
(Statistiska centralbyrån, 2020)
Målet för svensk penningpolitik är bland annat att hålla upprätthålla ett fast penningvärde (Riksbanken, 2020). Sverige är ett land beroende av export och utländskt kapital. Det innebär att riksbanken vill hålla inflationen i linje med det långsiktiga inflationsmålet på 2%, om man gör det kommer den svenska kronan (SEK) hålla ett relativt lågt värde och därmed blir den svenska marknaden attraktiv för såväl svenskar som för utländska investerare.
Inflationen är en relevant ur ett investerarintresse eftersom det visar hur stabilt det finansiella systemet i ett land är, om det är hög volatilitet på inflationen visar det att det kan finnas en valutarisk för investeringen som skulle göra marknaden mindre attraktiv. Den svenska inflationen har varit jämn och stabil över lag. Man kan se problem att nå målen i sviterna av finanskriserna 1990 och 2008 vilket är fullt rimligt.
(Sveriges Riksbank, 2020)
-2.00.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0
In fl a ti o n i p ro ce n t
Inflation i Sverige 1995 - 2020
-2.00 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00
jan-95 okt-95 jul-96 apr-97 jan-98 okt-98 jul-99 apr-00 jan-01 okt-01 jul-02 apr-03 jan-04 okt-04 jul-05 apr-06 jan-07 okt-07 jul-08 apr-09 jan-10 okt-10 jul-11 apr-12 jan-13 okt-13 jul-14 apr-15 jan-16 okt-16 jul-17 apr-18 jan-19 okt-19
R e p o rä n ta i p ro ce n t
Reporänta i Sverige 1995 - 2020
Riksbankens huvudsakliga penningpolitiska verktyg för att uppnå sitt inflationsmål är att anpassa reporäntan. Reporäntan är den svenska styrräntan och det är den ränta de svenska bankerna betalar får när de lånar kapital från staten. Därmed ger det i förlängningen villkor för till vilken ränta bankerna kan ge lån till privatpersoner och företag. Vid behov stimulerar centralbanker nationella ekonomier genom att sänka styrräntan och därmed frigöra kapital till marknaden. Centralbankerna höjer sedan räntan vid högkonjunktur för att inte låta ekonomin skena iväg och skapa problem framgent. Under flera år har vi haft låga räntor och till och med minusränta i Sverige och andra stora delar av världen. Grafen visar att reporäntan inte har någon större volatilitet, förutom vid finansiella kriser då man vill att centralbanker ska kunna agera.
Det ger en stabilitet till den svenska investeringsmarknaden.
(Världsbanken, 2020)
Bruttonationalprodukt (BNP) beskriver massan av en lands ekonomi genom att mäta det sammanlagda värdet av landets varor och tjänster. Det är en av de tydligaste markörerna för hur ett land ligger till ekonomiskt. Sverige är bland de 20 länder i världen med högst BNP per capita, drygt 53 000 USD. USA har en BNP per capita på knappt 63 000 USD och Storbritannien har 46 000 USD. En jämförelse som gör Sverige viss orättvisa med anledning av att SEK har tappat värde mot USD de
senaste åren. Att Sverige har en så stark BNP per capita gör det svårt att ha en stark BNP-tillväxt (Världsbanken, 2020), Sverige har som bäst haft en medelmåttig BNP- tillväxt de senaste åren. De länder med högst BNP-tillväxt tenderar att vara så
kallade emerging markets, omättade marknader där det finns mycket utrymme för att växa ekonomiskt.
-6 -4 -2 0 2 4 6 8
B N P -ti llv ä xt i p ro ce n t
BNP-tillväxt i Sverige 1995 - 2020
2019 var det året med högst investeringsvolym någonsin i svenska
fastighetsmarknaden, det gjordes affärer med fastighetsinvestering för 216 miljarder SEK Både inhemska och utländska investerare har väldigt hög investeringsvilja där utländska investerare står för 30% av investerat kapital. Allt detta har gjort att marknaden gått väldigt bra. (Newsec, 2020). Man ser tydligt att den svenska
ekonomin har gått bra det senaste året då stockholmsbörsens index OMXS30 stigit med 25% under 2018. Man ser ändå tydligare att den svenska fastighetsmarknaden har gått ännu bättre då fastighetsindexet OMXS Real Estate GI stigit med 62% under samma period (JLL, 2020).
2.3. Översikt av investeringsmöjligheter
Som tidigare förklarat har det under slutet på 1900-talet växt fram en mängd olika möjligheter att investera i fastigheter. De investeringskanalerna som kommer att avhandlas i denna uppsats är syndikerade fastighetsinvesteringar, direkta fastighetsinvesteringar, fastighetsaktier, crowdfunding och
fastighetsfonder/strukturerade fastighetsbolag.
Syndikerade fastighetsaffärer innebär att ett antal investerare går samman och köper ett fastighetsbolag eller portfölj genom en tredjepart som förmedlar
investeringsmöjligheten, ofta en investment bank. Direkta fastighetsinvesteringar är den traditionella investeringskanalen där investeraren köper en fastighet av en säljare, på bostadsmarknaden är det här den enda förekommande formen av
fastighetsaffärer. Det förekommer fortfarande i väldigt stor grad på den kommersiella fastighetsmarknaden också, men har tappat marknadsandelar i takt med att andra kanaler har växt fram. Fastighetsaktier är en möjlighet att köpa in sig i börsnoterade fastighetsbolag. Investeraren köper då indirekt de underliggande
fastighetstillgångarna i fastighetsbolaget och har möjligheten att göra det i en börsnoterad, smidig miljö. Crowdfunding är en relativt ny investeringsform som
innebär att investeraren erbjuds att låna ut kapital till ett fastighetsprojekt eller -bolag,
avkastningen på dennes investering kommer i form av ränteintäkter på lånet. Det
finns likheter mellan crowdfunding och syndikerade fastighetsaffärer då affärerna
bygger på att investerares kapital slås samman. Skillnaden är att crowdfunding mer
liknar en obligation i sin avkastningsmodell. Fastighetsfonder eller strukturerade
fastighetsbolag möjliggör för väldigt kapitalstarka investerare att bygga en egen
fastighetsportfolio bestående av direkta fastighetsinvesteringar.
3. Empiri
3.1. Arctic Securities
Arctic Securities är en del av Arctic Group, en global investment bank grundad i Norge med kontor i Oslo, Stockholm och New York. Arctic Capital inom Arctic Group erbjuder syndikerade fastighetsinvesteringar till den svenska- och norska
investeringsmarknaden. David Ekman Krook, CFA, är Director på Arctic Capital. Han har arbetat i finansbranschen i Stockholm och London i över 15 år med erfarenhet från bland annat Barclays och Pareto. David har en examen i Business
Administration från University of Bath. Robert Granström, Associate Director på Arctic Capital har tidigare erfarenhet från bland annat Pensum Asset Management och en BSc (Hons) i International Business från University of Warwick. Vidar Sjögren, Associate Director på Arctic Capital har erfarenhet från bland annat Carnegie
Fonder. Vidar har en kandidatexamen i företagsekonomi från Stockholms universitet.
3.1.1. Fastighetsinvestering genom syndikation
” Om man jämför en syndikerad fastighetsaffär med ett noterat fastighetsbolag får investerare tillgång till en mer direkt exponering mot specifika fastigheter som hade varit för stora att köpa själv. Insynen blir hög, strukturen är kostnadseffektiv och således blir riskerna tydliga. Gällande likviditet har det visat sig vara bättre likviditet i syndikerade affärer vis-a-vis att äga en fastighet själv, men inte lika god likviditet som att äga aktier i ett större noterat fastighetsbolag där likviditeten är hög. Ett noterat Fastighetsbolag har oftast högre diversifiering som bidrar till att sprida risken, med på bekostnad av insyn och historiskt sätt högre volatilitet”
– Robert Granström.
En syndikerad fastighetsinvestering innebär att en aktör, ofta en investment bank, möjliggör för en grupp investerare att gå samman i en investering och på så vis sprida risken mellan alla investerare. Vid förvärv av en fastighetsportfölj eller en fastighet så etablerar aktören ett nybildat aktiebolag. Detta äger att annat nybildat bolag, ett så kallat Special Purpose Vehicle (SPV), som oftast via en
bolagstransaktion köper fastighetsbolaget eller bolagen som äger de underliggande tillgångarna. Vanligtvis består köpeskillingen av eget kapital i form av nyemitterade aktier i moderbolaget och skuld där den underliggande tillgången pantsätts.
Belåningsgraden varierar beroende på kvalitet på den underliggande tillgången samt investerarpreferens och risknivå. Bolaget anlitar aktören vid inhämtning av det egna kapitalet som oftast genomförs via en private placement samt inhämtar och
förhandlar villkoren som till exempel kovenanterna vid skuldfinansieringen som oftast görs via att ett banklån eller direktlån med fastigheten som pantsätts.
Obligationsfinansiering kan förekomma i vissa fall om villkoren är fördelaktiga. Det är
handlas på en andrahandsmarknad, tidigare emissioner i syndikerad fastighetsaffärer är tillgängliga för handel på blandat annat Spotlight samt First North.
Det Robert säger pekar på att om man jämför en syndikerad fastighetsinvestering med investeringar i fastighetsfonder eller fastighetsaktier så finns en mindre diversifiering men betydligt bättre översikt på de underliggande tillgångarna. Det genererar även mindre korrelation mot aktiemarknaden än vad du får från
investeringar i ett börsnoterat fastighetsbolag.
De som investerar i syndikerade fastigheter faller oftast in under någon av tre
segment; Privatbanker eller Family Office-investerare, stiftelser eller pensionskassor och förmögna privatpersoner (HNWI). Anledningen till att privatpersoner kan ha svårt att investera i nyemissioner är huvudsakligen att man vänder sig till professionella investerare samt att lagar och regler kräver att man begär en minsta investering på 100 000€ i form av en private placement. Det innebär att ett antal aktier ges ut till ett förutbestämt antal investerare. Om bolaget sedan är noterat kan investerare köpa och sälja aktier i vilken kvantitet och till vilket pris investeraren än vill, där försvinner alltså gränsen för minsta investering. Antalet investerare beror på storleken av bolag, men generellt sett så tenderar bolag som är onoterade att ha färre investerare med större andelar i bolaget.
3.1.2. Arctic Securities’ investeringsstruktur
”Syndikerade fastigheter med fokus på långa kassaflöden med starka hyresgäster, både noterade och onoterade aktier.” – David Ekman Krook.
Arctic fokuserar på att genom en transparent och effektiv investeringsstruktur uppnå
så hög lönsamhet och simplicitet för investeraren som möjligt. Den här modellen har
visat sig attraktiv för många olika investerare genom att dels betala ut regelbundna
utdelningar från kassaflödet, dels som en historisk och förväntad framtida ökning av
portföljens värde. Som David förklarar fokuserar man primärt på projekt med långa
kassaflöden och starka hyresgäster. Det ger projekten en lägre riskprofil; främst Core
och Core Plus. Investeringsstrukturen är representerad på nästa sida.
(Bildkälla: Arctic Securities)
3.1.3. Investerarförhållanden
Som tidigare angivet kan man dela in investerarna i tre segment; Family Office- investerare, stiftelser eller pensionskassor och förmögna privatpersoner. För pensionskassor är kassaflödet av särskilt intresse då man är i behov av att göra regelbundna utbetalningar och då inte vill behöva sälja för att genomföra det.
”Det är egentligen upp till investeraren som är med (hur aktiv man vill vara i förvaltningen av bolaget), man kan dela upp det där vissa är med som en passiv investering där majoriteten av driftnettot delas ut till aktieägarna. Då blir det lite likt en obligation eftersom du har ett hyresavtal som sträcker sig 5–15 år och utbetalningar som kommer varje kvartal. Det finns alltså många investerare som är passiva medan det finns andra som vara med som styrelse, ofta är det då en investerare som
företräder en större del av aktierna i bolaget eller har en speciell kompetens av styrelsearbete eller fastigheter.” – David Ekman Krook.
3.2. Alecta, Real Assets
Alecta är en tjänstepensionsförvaltare som tar han om tjänstepensionen för 2,6
miljoner personer och 35 000 företag, idag förvaltar de knappt 900 MDSEK. Frans
Heijbel är Head of International Real Assets på Alecta. Han har varit på Alecta i sju
Estate LLP. Frans har en MSc i Real Estate Finance and Economics från Kungliga Tekniska Högskolan.
3.2.1. Direkta fastighetsinvesteringar
Direkta fastighetsinvesteringar innebär att man som investerare köper en fastighet eller ett bestånd i sin helhet. Det är den äldsta och mest traditionella typen av fastighetsinvesteringar och är relativt okomplicerad i sin natur.
3.2.2. Förvaltares investeringsstruktur
Alecta har fördelat sina fastighetsinvesteringar med 43% i Sverige, 14% i USA, 13% i Storbritannien och 29% i övriga Europa. Svenska portföljen behandlas annorlunda än den internationella portföljen, men det kommer att förändras och hela Alectas
fastighetsinnehav kommer att behandlas mer som en och samma portfölj. Svenska portföljen består primärt av kontors-, retail- och hotellfastigheter. Riskprofilen överlag är Core till Core Plus men kan även addera med value-add. Alecta har ungefär 80%
inom segmentet Core till Core Plus och 20% inom value-add, denna fördelning kan förändras vid behov. Man har även gjort joint ventures med diverse bolag inom olika segment av marknaden, till exempel Svedavia inom flygplatsfastigheter, Ica inom matfastigheter, Veidekke inom bostäder och Midstar inom hotell. Alectas största investering idag är som storägare i Heimstaden Bostad.
”Det finns alltid en viss självbevarelsedrift hos pensionsförvaltare att avkasta bra, att bara investera i Core gör ju att din avkastning över en cykel sannolikt blir lite sämre än om du har lite value add eller opportunistic med.”
– Frans Heijbel
Det skiljer sig i hur pensionsbolag investerar olika i delar av världen, i USA tenderar man att ta större risk än vi svenskar gör. Många är investerar i tryggare Core-
segment i hemmarknaden och mer value-add eller opportunistic i utlandet. Det finns alltid en viss självbevarelsedrift hos pensionsförvaltare att avkasta bra, att bara investera i Core gör ju att avkastningen över en cykel sannolikt blir lite sämre än om man har lite value-add eller opportunistic med i portföljen. Så länge man befinner sig i en konkurrensutsatt miljö vill man alltid ha lite mer avkastning om du kan uppnå det.
3.2.3. Investerarförhållanden
En av de största fördelarna med direktägda fastigheter är kontrollen och översikten som man får som investerare. Det innebär inte nödvändigtvis att man sköter
förvaltningen av fastigheten själv utan man kan outsourca till externa bolag men
kontrollen förblir alltid hos investeraren. Priset man får betala för den kontrollen är en
illikvidare tillgång än om du investerat i en noterad aktie.
”Jag upplever att den inte är likvid (marknaden för direktägda kommersiella fastigheter i maj 2020). Marknaderna är extremt illikvida både i Sverige och utomlands. Det sker nästan inte en transaktion just nu.”
– Frans Heijbel
Det är troligtvis en direkt konsekvens av marknadens osäkerhet med pandemin som orsakats av det nya coronaviruset.
3.3. Carnegie Fonder
Jonas Andersson förvaltar aktiefonden Carnegie Fastighetsfond Norden på Carnegie Fonder där han investerar i fastighetsaktier på den nordiska marknaden med särskilt fokus på svenska aktier. Han har drygt 20 års erfarenhet av analys av
fastighetsaktier på företag som ABG Sundal Collier, Nordea, Danske Bank och Alfred Berg. Innan Jonas gick in i finansbranschen spenderade han flera år i
fastighetsbranschen. Jonas har en civilingenjörsexamen inom bygg- och fastighet från Lunds universitet.
3.3.1. Fastighetsaktier
”Den första styrkan med fastighetsaktier är diversifieringen, du får inte bara ett fåtal fastigheter utan det är ett stort antal fastigheter du får i ett fastighetsbolag Den andra stora styrkan är likviditet, du kan i stort sett köpa och sälja på timmen.” – Jonas Andersson.
Jämfört med andra fastighetsinvesteringar definieras fastighetsaktier av
diversifiering, riskspridning och likviditet. När man investerar i fastighetsaktier erhåller investeraren ett stort antal fastigheter i ett fastighetsbolag, när man dessutom sprider dina investeringar bland flertalet fastighetsbolag byggs det upp en väldigt stark
diversifiering i underliggande bestånd. På börsen har investerare på så vis möjlighet att köpa och sälja vilka underliggande tillgångar man vill genom fastighetsaktierna.
Det finns även en stor likviditetsfördel på aktiemarknaden jämfört med andra typer av fastighetsinvesteringar. I dagsläget är det en enorm fördel att kunna köpa och sälja på timmen om man så önskar. Med andra tillgångar kan det finnas inlåsningsperioder och direktägda fastigheter är illikvida och svårrörliga på marknaden i sin natur.
Detta medför stora möjligheter eftersom börsen rör sig snabbare och därmed kan
man göra stor och snabb vinst om man agerar klokt i tid och handling. Eftersom
noterade fastighetsaktier korrelerar med börsen har de högre volatilitet och rör sig
snabbare än andra fastighetstillgångar. Det ger signaler på att vad som kan komma
faktiskt korrigerats. Jonas Andersson menar att de tillgångarna troligtvis har rört sig likt börsen men utan att det skett några transaktioner.
3.3.2. Förvaltares investeringsstruktur
Carnegie Fastighetsfond Norden har en urvalsmodell för sina investeringar som består av en kombination av lågt värderade bolag med bra hållbarhetsarbete och bra tillväxt i substansvärdet. Tillväxten har och göra med hur beståndet ser ut och består av hur substansvärdet kommer att öka under de kommande två åren. I analysen ingår parametrar så som vilken fastighetstyp som ingår i bolagets bestånd, geografisk placering, fastigheternas finansiering, företagets management och hållbarhetsprofil. Detta utgör ett resultat på en potentiell värdeökning i
substansvärdet och står som grund för investeringsmodellen.
Om bolaget har bra möjlighet till tillväxt i substansvärdet ser man över värderingen av bolaget. Om tillväxtmöjligheterna motsvaras i aktiepriset kan marknaden redan vara medveten om fördelarna med aktien och därmed är den för dyrt värderad. Det gör då att investeraren inte får nog uppsida med affären och därför investerar inte
förvaltaren i aktien. Jonas viktar sin analys av bolagets bestånd och verksamhet dubbelt mot värderingen så han erhåller 2/3 bestånd och framtida substanstillväxt och 1/3 värdering.
3.3.3. Investerarförhållanden
Med fastighetsaktier bör man investera i bolag som förvaltar sina bestånd i enighet med hur investeraren önskar. Detta eftersom man som investerare i fastighetsaktier har väldigt lite eller ingen inflytande i förvaltningen. Det gäller både
fastighetsbestånd, bolagets investeringar och bolagets styrning. Det medför att det är viktigt att investeraren litar på företaget modell och företagsledningen. Även om ett bolag expanderar sitt fastighetsbestånd så har de ofta ett stort bestånd i nuläget som man kan analysera och som inte brukar förändras. De flesta fastighetsbolag på den nordiska marknaden är öppna och transparenta i sin affärsmodell men det finns även bolag som inte sällan avviker från sina tidigare mönster. Även där är det viktigt att investerare litar på att bolaget för bra affärer, det är en stor del av affären. Däremot har de stora aktieinnehavarna möjlighet att vara en påtryckare och begära att bolagen förbättrar sin transparens, CSR- eller ESG-arbete, men vad gäller daglig verksamhet kan och bör inte investerare involvera sig.
”Som investerare får du lita på att bolaget gör bra affärer baserat på bra historik och bolagets strategi. Sen har bolaget ofta ett stort bestånd som de inte kan ändra på så snabbt, det gör ju att nya investeringar inte utgör en black box”
– Jonas Andersson
3.4. Kameo
Kameo erbjuder lån genom crowdfunding till fastighetsprojekt och företag. Fredrik Källgren är Managing Director för Kameo Sverige och har erfarenhet från
finansmarknaden, riskkapitalmarknaden och hälsovårdssektorn. Fredrik har en examen som civilingenjör inom bioinformatik från Uppsala univesitet och en examen som civilekonom från Uppsala universitet. Han har även en ACMA-CGMA (Chartered Global Management Accountants) -examen från Chartered Institute of Management.
3.4.1. Fastighetsinvestering genom crowdfunding
”Vi ser oss som en låneplattform, förmedlar utlåningsmöjligheter till investerare. Vår ambition är att tillgångsslaget ska vara öppen för alla, oavsett bakgrund och hur välbeställd du är.” – Fredrik Källgren
Crowdfunding möjliggör för emittenter att resa kapital direkt från investerare istället för institutioner och banker. Det gör det samtidigt möjligt för privata- och
företagsinvesterare att investera direkt i produkter som annars inte är tillgängliga på den öppna marknaden. Investerare lånar ut pengar direkt till företag med
specificerade villkor och får ränteintäkter i form av kupongbetalningar som ersättning för det. Styrkor med crowdfunding är att man snabbt som emittent kan resa kapital till projekt och därmed agera snabbare i sin verksamhet, somliga projekt går att finansiera till fullo på en dag. På så vis fyller crowdfunding viktiga funktioner både på en investeringsnivå och en samhällsnivå. Med det sagt är det fortfarande relativt ovanligt att man konkurrerar ut traditionella banker för finansiering eftersom emittenter kan få lägre räntekostnad på en traditionell bank om de har en bra bankkontakt. Det är desto vanligare att man använder banker för ett bottenlån och crowdfunding som en form av topplån.
Man har sett en liten minskning i investeringsintresse den senaste perioden på grund av rådande marknadsläge men det finns fortfarande stort intresse. Så fort man
erbjuder ett projekt finns det kapital som vill in i tillgångsslaget. Eftersom
investeringen är ett direkt lån till ett projekt eller företag innebär det att investeringen är låst tills avtalstiden utgått.
3.4.2. Kameos investeringsstruktur
” Det är ju ingen riskfri investering, men vi har rest nästan 700 MSEK och har ingen bekräftad kreditförlust ännu.” – Fredrik Källgren
Kameo vill jobba med bra personer och bra projekt, därför är de selektiva i vilka
krediter de vill ge ut. En extern kreditkommitté med mycket erfarenhet ska godkänna
alla krediter som bolaget ger ut innan de erbjuds till marknaden. Man ser att
ränteintäkter och för emittenten i form av smidig finansiering som ger kraft till
svenska byggbranschen och företag. På investeringsmarknaden märker Kameo att många fortfarande associerar crowdfunding som en alternativ placeringsform när det i själva verket bör ses som en investeringsform likt vilken annan som helst.
Varje projekt har mellan 200 och 1000 unika investerare som alla investerar minst 500 SEK var. Den vanligaste investeraren är generellt sett småsparare som
någonstans mellan 5 000–10 000 SEK. Investerarna inom crowdfunding visar tydliga tecken på att de är väldigt intresserade av investeringar överlag och medvetna om principer som riskpridning och diversifiering, snittinvesteraren investerar i 13 olika lån. Många investerar över lång sikt och vill bygga upp en passiv inkomst.
3.4.3. Investerarförhållanden
Investerarna väljer själva vilka enskilda projekt man vill investera i och därmed låna ut pengar till, därefter har investeraren ingenting direkt med förvaltningen att göra.
Kameo sköter administrationen av lånet, vilket bland annat innefattar inkluderar att administrera in och utbetalningar. Om det skulle hända någonting så agerar Kameo ombud för alla investerares vägnar för att lösa situationen. Det är för att det ska vara smidigt att hantera problem, ofta är emittenterna mindre bolag och en
fastighetsutvecklare med 4 personer i bolaget kan du inte förväntas hantera 1000 investerare.
3.5. Redito
Redito Property Advisors är ett investment managementbolag som erbjuder
investeringar i fastighetsfonder. Axel Truc är Junior Investment Manager på Redito och har tidigare erfarenhet i fastighetsbranschen som Property Analyst på Citycon.
Han har en Msc i Real Estate and Construction Management från Kungliga Tekniska Högskolan.
3.5.1. Fastighetsfonder
Fastighetsfonder är långsiktiga investeringar i direktägda fastigheter för att skapa
lönsamhet och värde över en överskådlig tid. Förhållandet mellan investerare och
förvaltare är detsamma som ett förhållande mellan en limited partner och en general
partner, det innebär att båda parter är delaktiga i affären genom att limited partner
går in med kapital och general partner med expertis och utförande. Varje fond
bedrivs av investment managers eller förvaltare och har en eller väldigt få
investerare. Eftersom man investerar i onoterade fastighetstillgångar attraheras
investerare som vill undvika korrelation med börsen, vill undvika risken för
kvartalskapitalism och har en väldigt lång investeringshorisont.
3.5.2. Förvaltares investeringsstruktur
”Nästan uteslutande är våra största hyresgäster på varje enskild fastighet i Trophi förankrat i en av de stora dagligvaruaktörerna, det förekommer andra aktörer men de är i minoritet. Det viktigaste i vår investeringsstrategi är att äga fastigheter med stor andel livsmedel.” – Axel Truc
Redito skapades 2012 med affärsidén att bistå med aktiv investeringsförvaltning till institutioner och bolag. Man har fyra olika fonder, eller strukturerade produkter, som alla har sina egna fokus, fastighetssegment och riskprofiler. I samtliga produkter sköter Redito den ekonomiska förvaltningen men har outsourcat den praktiska förvaltningen. Axel Truc är Junior Investment Manager på Trophi, det är en produkt som har fokus mot handel och dagligvaruhandel, med särskilt fokus på stora mat- och dagligvaruaktörer. Många av investeringarna som gjorts i Trophi går att
klassificera som Core eller Core plus baserat på att fastigheterna är trygga med bra kassaflöden. Men en del innehav i produkten är exponerade mot riskablare
fastighetssegment så man får en spets på fondens helhetsprofil. Kassaflöden som genereras från fastigheterna återinvesteras oftast i produkten för att kunna skapa ännu mer värde över lång tid.
Det är sällan fler än 2–3 investerare på inom respektive produkt men inte ovanligt att en investerare täcker hela fonden. Investerarna är större institutioner och
organisationer, några investerare är bland annat Tredje AP-fonden, Balder och en finsk pensionsfond vid namn Varma. Det finns alltså ingen minsta investering i Reditos fonder eftersom de inte är öppna för handel för allmänheten. Man startar en fond i samspråk med en eller flera investerare och jobbar tillsammans för att
portföljen ska vara lönsam över lång tid.
3.5.3. Investerarförhållanden
Som nämnt tidigare är investerarna intresserade av den här investeringskanalen för man har en ambition att skapa värde över en lång holding period. Reditos mål är därför att bygga sina produkter likt lönsamma fastighetsbolag och eftersom investerarna är införstådda med detta letar de inte efter en möjlighet att sälja
innehavet Man kan alltså på sätt och vis säga att produkterna är stängda för handel och låsta för försäljning.
” Det är svårt för AP3 att aktivt förvalta sitt eget fastighetsinnehav, en fastighetsfond
ger investeraren en aktiv portföljförvaltning där investeraren ändå får sitta med i
styrelsen och ta övergripande beslut.” – Axel Truc.
4. Analys
Analysen innefattar en definiering och särskiljning av investeringskanalerna visat genom positioneringskartor. Positionskartorna visar de olika investeringskanalernas riskspridning, marknadslikviditet, börskorrelation, investeringshorisont,
investerarinflytande och investerartyp. Dimensionerna i positioneringskartorna är baserade på intervjuerna som utförts i empirin.
Ovan visas de fem olika investeringskanalernas egenskaper i ett positionsdiagram.
X-axeln visar hur likvid investeringsmarknaden är, det vill säga hur många köpare finns till tillgängliga på marknaden. Y-axeln visar mängden av riskspridning
investeraren får med tillgången. Viktigt att riskspridningen i positioneringskartan inte misstolkas som diversifiering i jämförelse med andra tillgångsslag så som aktier eller räntor. Kartan visar endast riskspridningen i den enskilda investeringen.
Det är tydligt att den investeringskanalen som har såväl störst riskspridning som mest likvid investeringsmarknad är fastighetsaktier. Det är väntat eftersom
tillgångsslaget är det enda 100% börsnoterade alternativet och därmed är öppen för handel för allmänheten, samt att man med ett köp av en fastighetsaktie sprider sitt innehav mellan samtliga fastighetsinnehav som bolaget besitter. Möjligheten för handel på en andrahandsmarknad samt förhandlingsutrymme vid investering i syndikerade fastighetsaffärer gör att den marknaden också ska anses som en av de mer likvida investeringsmarknaderna. Direktägda fastigheter ger lägst diversifiering eftersom det endast är en underliggande tillgång vid en direkt investering i en fastighet och betydligt fler i de andra kanalerna. Marknaden för direkta
fastighetsinvesteringar är möjligtvis den marknaden som påverkats mest av de senaste marknadshändelserna då antalet transaktioner och därmed likviditeten har
0 1 2 3 4 5 6
0 1 2 3 4 5 6
R is k s p rid n in g
Marknadslikviditet
Direktägd fastighet
Fastighetsfond
Syndikation
Crowdfunding
Fastighetsaktier
drastiskt minskat under senaste halvåret. Det är även tecken på att det rådande läget inte är normalt för marknaden och troligtvis kommer återgå till att vara mer likvid.
Fastighetsfonder har hög riskspridning eftersom man förvaltar fonden likt ett fastighetsbolag och därmed har ett stort fastighetsbestånd i sitt innehav. Eftersom man inte genomför någon handel handel i fondernas andelar och därmed inte har någon direkt möjlighet att avyttra är det den tillgången med lägst marknadslikviditet.
På x-axeln visat den genomsnittliga investeringshorisonten, det vill säga hur länge en investerare behåller ett innehav innan man avyttrar sitt innehav. Y-axeln visar
tillgångens korrelation med börsen där 1 ger lägst korrelation och 5 ger högst.
Fastighetsaktier handlas på börsen och har därför högst korrelation med densamma.
Att fastighetsaktier korrelerar med börsen medför att fastighetsaktier är mer volatila än övriga tillgångar och därmed kan ge ökad avkastning i uppgång men även en ökad risk vid börsnedgångar. Det har sina fördelar att vara börsnoterade eftersom bolaget drivs för att nå maximal lönsamhet och därmed skapa värde för investeraren, risken som det medför är så kallad kvartalskapitalism. Det innebär att bolaget
fokuserar på att vara lönsamt under det närmaste kvartalet för att kunna redovisa en bra kvartalsrapport och på så vis bli mer attraktiva investerare. I förlängningen kan det leda till att bolagsledningen agerar kortsiktigt och inte får möjlighet att bygga långsiktigt värde. En hög korrelation med börsen kan också motverka den moderna portföljteorins idé om en effektiv investeringsportfölj eftersom fastighetsaktierna kommer ha hög korrelation med andra aktier i portföljen. (Markowitz, H., 1952)
0 1 2 3 4 5 6
0 1 2 3 4 5 6
B ö rs k o rr e la tio n
Investeringshorisont
Direktägd fastighet
Fastighetsfond
Syndikation
Crowdfunding
Fastighetsaktier
Eftersom de övriga tre tillgångarna inte är börsnoterade på samma sätt som
fastighetsaktier är det svårare att mäta deras korrelation mot börsen. Exempelvis kan en fastighet som värderats till 1MDSEK för ett år sedan vara värt 800MSEK idag, men det är inte säkerställt förrän man har realiserat den förlusten genom en försäljning eller en bokförd nedskrivning.
Ser man till investeringshorisonter tenderar aktier och crowdfunding att ha de
kortaste tidsmässiga placeringarna. Syndikerade fastighetsinvesteringar sträcker sig ungefär 10-15 år medan direkta fastighetsinvesteringar och fastighetsfonder tenderar att ha betydligt längre investeringshorisonter. Det är inte ovanligt att man gör de investeringarna utan en planerad exit.
X-axeln visar fördelningen av privata investerare till institutionella investerare där 1 är stört andel privata investerare och 5 är störst andel institutionella investerare. Med institutionella investerare menas organisationer som har som verksamhet att allokera kapital, så som pensionsfonder, family offices och banker . Y-axeln visar hur mycket inflytande investerarna har i såväl den ekonomiska förvaltningen av som den dagliga verksamheten.
De investeringstyperna som har störst andel institutionella investerare är
fastighetsfonder och direkta fastighetsinvesteringar. En stor anledning fördelningen av privata- och institutionella investerare ser ut som den gör är för att det krävs ett enormt inträdeskapital för den direkta fastighetsinvesteringar och inte minst
fastighetsfonder. Ytterst få privata investerare har möjlighet att resa den typen av investeringskapital. Crowdfunding har störst andel privata investerare vilket är naturligt eftersom idén med investeringskanalen är att erbjuda ett alternativ för
0 1 2 3 4 5 6
0 1 2 3 4 5 6
In v e s te ra ri n fly ta n d e
Investerartyp
Direktägd fastighet
Fastighetsfond
Syndikation
Crowdfunding
Fastighetsaktier
privata investerare genom att låta investerarna slå sitt kapital samman. Syndikerade fastighetsaffärer ligger i mitten av skalan med en jämn fördelning mellan family offices, pensionsfonder och förmögna privatpersoner (HNWI).
En investerare erhåller högst grad av inflytande i förvaltningen av sin investering vid en direkt fastighetsinvestering och lägst grad av inflytande vid investering i
crowdfunding och fastighetsaktier. Med det sagt är inte nödvändigtvis inflytande någonting önskvärt i de undersökta investeringarna.
5. Slutsats
Syftet med uppsatsen var att undersöka och jämföra olika sätt att finansiera och investera i fastigheter på Sveriges kapitalmarknad. Målet var att fastställa
skillnaderna såväl som vilka fördelar respektive nackdelar det finns med de olika investeringskanalerna. För att åstadkomma det användes en kvalitativ metodansats med fokus på semi-strukturerade intervjuer. Genom dessa intervjuer med
representanter från fastighets- och finansbranschen i form av förvaltare,
aktiemäklare, företagsledare och investerare kunde det visas att det finns tydliga skillnader såväl som likheter mellan de olika fastighetsinvesteringskanalerna.
Med avseende på vad som definierar respektive investeringskanal kan sägas följande. Syndikerade fastighetsaffärer har en smidig investeringsstruktur där investerare har mycket översikt och inflytande. Det genererar väldigt starka, årliga utdelningar genom fastigheternas kassaflöden och det attraherar såväl privata som institutionella investerare och gör investeraren väldigt. Direkta fastighetsinvesteringar generar fullkomlig kontroll över tillgången som en tillgång som har väldigt lite
korrelation med börsen och därmed är en utmärkt diversifiering i en portfölj. Även här erhåller man regelbundna utdelningen i form av fastighetens kassaflöden. Risken som finns med direkta fastighetsinvesteringar är att man endast är exponerad mot en tillgång och därmed mer utsatt. Fastighetsaktier har fördelarna att vara väldigt
diversifierade och likvida. För det får man betala priset att investeringen korrelerar med börsen och därmed inte kan användas som diversifiering i en
investeringsportfölj på samma sätt. Genom crowdfunding kan privatpersoner investera i enskilda fastighetsprojekt eller företag och samtidigt bistå med att ge nödvändigt stöd till småföretag i branschen. Det är en investeringsform som bygger på kupongbetalningar från emittenten vilket lockar kunniga investerare som vill bygga en passiv inkomst. Det är inte en investeringstyp med lika stor uppsida som de andra men med väl genomförd due diligance från förmedlaren har investeringen en starkt risk- rewardfördelning. Fastighetsfonder är tillgången som vänder sig till den
kapitalstarkaste investeraren, man har möjligheten att skapa värde över en
överskådlig tid och tillsammans med fondbolaget skapa en portfölj som når
investerarens specifika önskemål.
I fallet av fastighetsaktier, crowdfunding och fastighetsfonder är en stor del av
investeringssstrukturen uppbyggd så att investeraren inte behöver ha inflytande över investeringen utan överlämnar det till en tredje part med särskild expertis och
kunskap. Det upplägget kan leda till en principal-agent-problematik eftersom man som investerare överlåter förvaltning och beslutsfattande till någon som inte
nödvändigtvis har samma egenintresse av att maximera investeringens lönsamhet som investeraren (Ross, S.E., 1973) (Arrow, K.J., 1986). Arctic Securities lösning för att motverka principal-agent är att investerarna i projektet tillsammans väljer ut en styrelse av investerarna som tillsammans representerar gruppens bästa intresse. På så vis säkerställer man att den ekonomiska förvaltaren (agent) agerar i enlighet med investerarens (principal) intresse.
Resultatet av den här uppsatsen har implikationer på finansbranschen i form av en kartläggning och övergripande förståelse av investeringsmarknaden i fastigheter. Det här är en viktig studie ur ett hållbarhetsperspektiv. Detta eftersom
fastighetsbranschen och i förlängningen investeringsmarknaden för fastigheter är en
väldigt stor del av Sveriges ekonomi. Med det i åtanke behöver marknaden och dess
aktörer fungera och agera så effektivt som möjligt för att behålla en ekonomisk
hållbarhet och på så vis förbli en attraktiv investeringsmarknad för såväl inhemska
investerare som utländska investerare. Med en ytterligare förståelse av den befintliga
investeringsmarknaden kan vi öka framtida möjligheter.
6. Källförteckning
6.1. Böcker
Geltner, D.M., Miller, N.G., Clayton, J., Eichholtz, P. (2001), Commercial Real Estate Analysis & Investments, South Western Educational Publishing
Ross, S.E. (1973), The Economic Theory of Agency: The Principal's Problem, American Economic Review
Arrow, K.J. (1986), Agency and the Market, Handbook of Mathematical Economics, North Holland
Berk, J., DeMarzo, P. (2017), Corporate Finance, Global Edition, Pearson Education Ltd
Rogers, D. (2017), The Geopolitics of Real Estate: Reconfiguring Property, Capital and Rights, Rowman & Littlefield
Goetzmann, W.N., Dvar, R., (2005), Institutional Perspectives on Real Estate Investing: The Role of Risk and Uncertainty, Pension Real Estate Association (PREA) Research
Fabouzi, F.J., (2016), The Handbook of Mortgage-Backed Securities, Oxford University Press
Markowitz, H., (1952), The Journal of Finance, Wiley for the American Finance Association
Nordlund, B., Lundström, S., (2011), Kommersiella fastigheter och finansiell stabilitet, Den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige, Sveriges riksbank
Han, J., Liang, Y., (1995), The Historical Performance of Real Estate Investment Trusts, The Journal of Real Estate Research, Vol 10, No 3, American Real Estate Society
Weiss, M.A., (1989), Real Estate History; An Overview and Research Agenda, The Business History, Vol 63, No 2, The President and Fellows of Harvard College
6.2. Rapporter
Riksbanken (2020), Penningpolitisk rapport
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ppr/svenska/2020/200428/pen ningpolitisk-rapport-april-2020.pdf
[Hämtad 2019-05-20]
Riksbanken (2017), Finansiell stabilitetsrapport
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/fsr/svenska/2017/171122/finan siell-stabilitetsrapport-20172.pdf
[Hämtad 2019-05-20]
Finansinspektionen (2017), Förslag på korrelationsantaganden
https://www.fi.se/contentassets/d9d4db938d754935b1009a47d0ba4009/2017-05-24- --pm-korrelationer.pdf
[Hämtad 2019-05-20]
Riksbanken (2016), Den svenska finansmarknaden
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/den-svenska- finansmarknaden/svenska/2016/rap_finansm_160831_sve.pdf [Hämtad 2019-05-20]
Finansinspektionen (2019) Kommersiella fastighetsmarknaden och finansiell stabilitet https://www.fi.se/contentassets/f0b2175448734d998679a33d8eaf8f6e/komm_fastigh et_finstab.pdf
[Hämtad 2019-05-20]
Jones Lange LaSalle (2020), Nordic Outlook Spring 2020
https://www.jllsweden.se/en/trends-and-insights/research/jll-nordic-outlook-spring- 2020
[Hämtad 2019-05-20]
Newsec (2020), Newsec Property Outlook Spring 2020
https://www.newsec.se/insikter/rapporter/newsec-property-outlook-var-2020/
[Hämtad 2019-05-20]
6.3. Internet-referenser
Statistiska centralbyrån, Inflation i Sverige 1831–2019
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/priser-och-
konsumtion/konsumentprisindex/konsumentprisindex-kpi/pong/tabell-och- diagram/konsumentprisindex-kpi/inflation-i-sverige/
[Hämtad 2019-05-20]
Statistiska centralbyrån, Fastighetsprisindex
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-
bebyggelse/fastighetspriser-och-lagfarter/fastighetspriser-och-lagfarter/pong/tabell- och-diagram/fastighetsprisindex-ar-1981100/
[Hämtad 2019-05-16]
The World Bank, GDP Growth (annual%) Sweden
https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?end=2018&locations=SE
&start=1961&view=chart¨
[Hämtad 2019-05-19]
Riksbanken, Reporänta, in- och utlåningsränta
https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor--valutakurser/reporanta-in--och- utlaningsranta/
[Hämtad 2019-05-19]
Riksgälden, Rating
https://www.riksgalden.se/en/our-operations/central-government-borrowing/sweden- as-an-issuer/rating/
[Hämtad 2019-05-19]
The World Bank, GDP per capita, PPP (current international $) – Sweden, United Kingdom, United States
https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.PP.CD?end=2018&locations=SE -GB-US&most_recent_value_desc=true&start=1995
[Hämtad 2019-05-19]
6.4. Bilder och illustrationer Wikipedia, Normalfördelning
https://sv.wikipedia.org/wiki/Normalfördelning#/media/Fil:Standard_deviation_diagra m.svg
[Hämtad 2019-05-20]
Arctic Securities, Arctic Capital Real Estate Introduction (2020), “Real Estate
Investment Structure”
7. Bilagor
7.1. Intervjuformulär
A. Kan du beskriva företaget du representerar och din företagsroll kort?
B. Hur skulle du beskriva din investeringskanal?
C. Hur ser bolagets investeringsstruktur ut?
D. Har ni en typisk investerare? Hur ser den investeraren ut?
E. Hur många investerare brukar det vara på ett projekt?
F. Har ni en gräns för minsta investering?
G. Är investeringen låst?
H. Har investerare inflytande i förvaltningen av fastigheten eller bolaget i det här fallet?
I. Upplever du att er investeringsmarknad är likvid? Kan vara intressant att jämföra
med förra året eller bara för ett halvår sen?
TRITA-ABE-MBT-20484
