Stadsbyggnadsavdelningen
Dnr 2016/0440 KS-9 Diariekod: 233
Kommunstyrelsen
Delredovisning av uppdrag att utreda försäljning av skolor som kommunen äger till fristående
verksamhetsutövare
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår kommunstyrelsens arbetsutskott föreslå kommunstyrelsen att besluta följande:
1. Kommunstyrelsen godkänner till tjänsteutlåtande daterat 2017-01-09 bifogade rapport som delredovisning av uppdrag att utreda
försäljning av skolor som kommunen äger till fristående aktörer som bedriver verksamhet i skolorna idag samt att om intresse saknas hos en aktör erbjuda fastigheten på marknaden.
2. Kommunstyrelsen ger kommunledningskontoret i uppdrag att undersöka intresset hos de fristående aktörer som bedriver
verksamheter i skolor och förskolor i kommunägda fastigheter att dels förvärva fastigheterna där respektive verksamhet bedrivs och dels förlänga hyresavtalet på oförändrade villkor.
Sammanfattning
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2016-02-22, § 20, bland annat att uppdra åt kommunledningskontoret att utreda försäljning av skolor som kommunen äger till fristående aktörer som bedriver verksamhet i skolorna idag samt om intresse saknas hos en aktör erbjuda fastigheten på
marknaden. I det ursprungliga uppdraget ingick 26 skol- och
förskolefastigheter. Under hösten har ytterligare en fastighet tillkommit, vilket gör det totala antalet till 27 fastigheter. Fastigheterna har under hösten 2016 analyserats och värderats av NAI Svefa.
Bakgrund
Kommunstyrelsen beslutade 2016-04-25, § 87, att ge
kommunledningskontoret i uppdrag att upphandla erforderligt konsultstöd för att förbereda en försäljning av skol- och förskolefastigheter i enlighet med tjänsteutlåtande daterat 2016-04-12. Uppdraget ska återrapporteras under andra halvåret 2016. Kommunledningskontoret fick dessutom i uppdrag att ansöka om de fastighetsregleringar som fordras för att genomföra försäljning av skol- och förskolefastigheterna.
NAI Svefa handlades upp med stöd av gällande ramavtal för att närmare värdera berörda fastigheter, föreslå lämpliga paket av fastigheter för försäljning och en ändamålsenlig försäljningsmodell.
NAI Svefas analys
NAI Svefas inventering och värdering av fastigheterna pekar mot att av de 27 fastigheterna i uppdraget bör 22 fastigheter vara lämpliga och möjliga att bjuda ut till försäljning. NAI Svefas föreslår att kommunen tillsvidare bör undanta fem av fastigheterna på grund av förändringsbehov i detaljplan, för att behålla rådighet eller med hänsyn till att alternativanvändning skulle inbringa betydligt högre värden än för den pågående verksamheten. Utöver de fem fastigheterna kan ytterligare fastigheter komma att undantas
försäljning om det finns behov av ändring i detaljplanen för att säkerställa ändamålet för verksamheten.
För de 22 försäljningsbara fastigheterna fordrar en försäljning fastighetsbildningsåtgärder, tecknande av servitut eller bildande av ledningsrätter som kommer att behöva färdigställas innan tillträde till fastigheterna kan ske.
Fastighetsrättslig genomgång
Efter en fastighetsrättslig genomgång av fastigheterna har konstaterats att flertalet fastigheter behöver åtgärdas med hänsyn till att fastighetsgränserna inte motsvarar den nyttjade markytan. I flera fall går det inte utan en
planändring att flytta fastighetsgränserna då kringliggande mark är planlagd för parkmark. För två av fastigheterna har det också konstaterats att
kvartersmark som tillhör fastigheten nyttjas som gatumark.
Två fastigheter, Hytten 14 (Love förskola) och Rotstocken 2 (Norra strandskolan), har större markområden. Dessa bör avstyckas för att mark och byggnader ska kunna behållas i kommunal ägo för framtida behov.
Marken till Kvarnskogens förskola samt Gillbostubbens förskola behöver avstyckas från de kommunalt ägda fastigheterna Edsberg 10:30 respektive Rotebro 3:4 i enlighet med gällande detaljplaner.
Innan tillträde till fastigheterna kan ske bör fastighetsbildningsåtgärder vara färdigställda samt eventuella servitutsavtal vara tecknade. Åtgärderna är dock inte något hinder för att en försäljning ska kunna genomföras.
Ledningsrätt
På flera av fastigheterna finns ledningar för el, fjärrvärme och VA som behöver regleras med servitut eller ledningsrätt innan en ny fastighetsägare får tillträde till fastigheterna. Åtgärderna är dock inte något hinder för att en försäljning ska kunna genomföras.
Fastigheter som behålls/undantas från denna försäljning
NAI Svefa har rekommenderat att fem av de 27 fastigheterna bör undantas från att säljas i en gemensam försäljning under 2017.
Fastigheten Ritsalen 3 (fd Rotebroskolan) har ett strategiskt läge i ett av kommunens utvecklingsområden och bör därför i dagsläget undantas från försäljning. På fastigheten pågår detaljplaneändring för studentbostäder samt att kommunen behöver ha kvar rådigheten över delar av lokalerna gör sammantaget att fastigheten bör behållas i kommunal ägo. En försäljning kan dock bli aktuell i framtiden.
För en av fastigheterna, Sjöberg 7:4 (Vittraskolan Rösjötorp), pågår detaljplaneläggning av närliggande mark, vilket gör att fastigheten kan säljas först när detaljplaneläggningen är klar.
Ytterligare en fastighet, Älgen 3 i Norrviken (”Röda skolan”, Skattkistans förskola), bör undantas då ansökan om detaljplaneändring nyligen har lämnats in till planenheten. Fastigheten har dessutom stort kulturhistoriskt värde som bör beaktas i detaljplanen.
För fastigheten Traktorn 6 (Humlans förskola) i Tureberg medger
detaljplanen endast bostäder. Verksamheten har idag ett tillfälligt bygglov för förskola. En framtida användning som förskola kan inte garanteras, vilket bör säkerställas genom ändring av detaljplanen.
Fastigheten Träbjälken 17 (Mysebo förskola) bör säljas som bostad eftersom fastigheten då skulle inbringa betydligt högre värde än om den säljs som förskola. För att detta ska bli möjligt behöver nuvarande hyresgäst erbjudas en alternativ lokal.
Behov av ändring i detaljplan eller upphävande av tomtindelning Utöver de fem fastigheterna kan ytterligare fastigheter komma att undantas försäljning under 2017 om det finns behov av ändring i detaljplanen för att säkerställa att verksamheten kan bedrivas även på lång sikt.
Fastigheten Hökarboden 10 (Hökarboden förskola) i Helenelund har en detaljplan som förutom barnomsorg även medger bostäder. Detta gör att en framtida användning som förskola inte kan garanteras med en ny
fastighetsägare, dock pågår planering för förskolor i intilliggande fastigheter (Hoppet och Eriksbergsskolan).
Fastigheten Marsken 2 (Jensen förskola Silverdal) i Silverdal har en
detaljplan för bostäder, social service, kontor och handel. Detta gör att en ny fastighetsägare kan ändra användningen och att en framtida användning som förskola inte kan garanteras.
För fastigheten Törnskogen 3:5 (Vittra Törnskogen) är en mindre del av fastigheten utlagd som parkmark i detaljplanen medan den andra delen
ligger på icke planlagd mark. Även här kan ändamålet för verksamheten behöva säkerställas i en detaljplan.
Fastigheten Hytten 14 (Love förskola) omfattas av tomtindelning som behöver upphävas för att fastighetsbildningsåtgärder ska kunna genomföras.
Detta kan göra att en försäljning behöver skjutas på framtiden.
Marknadsvärde för fastigheterna
Marknadsvärdet för de 22 fastigheterna har av NAI Svefa bedömts till cirka 507 mkr. NAI Svefa har bedömt fastigheternas hyresnivåer som
marknadsmässiga med undantag för sex fastigheter där hyran bedöms som låg. NAI Svefas rekommenderar dock att inte utesluta objekt av denna anledning då det kan innebära en riskexponering i förändringar i marknadsläget då omförhandlingar kan dra ut på tiden.
De 22 fastigheterna ger idag ett positivt ekonomiskt netto för kommunen.
Skol- och förskolorna ger ett positivt ekonomiskt resultat om cirka 19 mkr per år. Vid en försäljning bedöms hyresintäkterna minska med 40 mkr och de direkta fastighetskostnaderna med 10 mkr per år. Kommunens
avskrivningar kommer att minska med 8 mkr. Kommunen kommer dock istället ha kostnader för att hyra idrottshallar som ingår i fastigheterna som säljs. Det bokförda värdet för fastigheterna är cirka 155 mkr.
Kommunledningskontorets synpunkter
Bakgrunden till uppdraget är att fastigheterna i första hand ska säljas till den som bedriver verksamheten på platsen idag. Därför ser
kommunledningskontoret det som viktigt att verksamheterna tidigt i processen får delge eventuella önskemål om att förvärva den egna
fastigheten. Fastigheten kan förvärvas av verksamheten alternativt av bolag som ingår i verksamhetens koncern.
Flera av verksamheterna har idag treåriga hyresavtal eftersom kommunens hyresmodell för skolor och förskolor hittills har förordat detta. Om en aktör väljer att inte köpa den kommunala fastighet där de bedriver sin verksamhet kan det finnas ett värde för aktören att kunna förlänga hyresavtalet på oförändrade villkor under ytterligare en period. Verksamheterna bör därför även erbjudas förlängning av hyresavtalet med samma villkor som de har idag. Efter att verksamheterna har delgivits förslaget om försäljning och fått anmäla intresse för att eventuellt förvärva den egna verksamhetens fastighet, kan ställning tas till hur den fortsatta försäljningsprocessen bör utformas.
Katarina Kämpe Christina Leifman Anders Nilfjord Kommundirektör Stadsbyggnadschef Ekonomichef
Bilaga Rapport upprättad av NAI Svefa: ”Försäljning av verksamhetsfastigheter, Steg 1 Beslutsunderlag”
