Dnr 2019/0310 SHBN
Antagande 2020-01-28
Lertavlan 2-12
Flottarestigen 2-22
Innehåll
Inledning 3
Planens syfte och huvuddrag 3
Handlingar 3
Planområdet 3
Planuppdrag 4
Tidigare ställningstanganden och beslut 5 Gällande planer 5
Förutsättningar 6
Mark, vegetation, naturvärden, rekreation och friluftsliv 6
Bebyggelse 6
Kulturhistoriskt värdefull miljö, Värdefull miljö 7 Gator och trafik 7
Teknisk försörjning 7
Geotekniska förhållanden, föroreningar, radon 7 Buller 7
Riskhänsyn 8
Planförslaget 8
Riktlinjer för områdets utveckling 8
Markanvändning 9
Bebyggandets omfattning 9
Utformning 10
Administrativa bestämmelser 11
Konsekvenser av planförslaget 11
Genomförandefrågor 13
Organisatoriska frågor 13
Ekonomiska frågor 13
Fastighetsrättsliga frågor 13
Tekniska frågor 14
*
Inledning
Planens syfte och huvuddrag
Detaljplanen syftar till att möjliggöra för en till- byggnad med ett tredje våningsplan över delar av befintliga huvudbyggnader.
Eftersom området bedöms vara en värdefull miljö ur arkitektonisk och gestaltningsmässig synpunkt, syftar planen även till att reglera gestaltning och placering av befintlig och tillkommande bebyggelse så att tillbyggnader kan tillkomma på ett sam- ordnat sätt i enlighet med områdets ursprungliga gestaltningsidé.
För att syftet med detaljplanens bestämmelser om byggrätt ska få genomslag för all tillkommande be- byggelse, föreslås att lovplikten utökas till att även omfatta de bygglovsbefriade åtgärder som regleras i 9 kap 4§ första stycket 3 samt 4a-4b(attefall till- byggnad och friggebod). Den utökade lovplikten föreslås gälla inom förgårdsmarken mot Flottaresti- gen, varifrån området upplevs ifrån och vilket har störst betydelse för bevarandet av områdets karak- tär. Syftet med den utökade lovplikten är att värna om områdets arkitektoniska värden genom att låta detaljplanens bestämmelser om byggrätt och utformning även omfatta sådana bygglovsbefriade åtgärder som åsyftas ovan, inom denna del.
Utökad bygglovsplikt införs med stöd av 9 kap 8§
första stycket 2-2a.
Detaljplanen syftar även till att precisera markan- vändningen inom planområdet genom att reglera att området endast får nyttjas för enbostadshus i syfte att motverka en omvandling av befintlig be- byggelse till flerbostadshus.
Handlingar
Planbeskrivning och plankarta med bestämmelser, dessutom finns fastighetsförteckning och behovs- bedömning tillgängliga.
Planområdet
Planområdet ligger i östra Kvarnskogen i kom- mundelen Edsberg. Planområdet omfattar fastig- heterna Lertavlan 2-12 och ligger på Flottaresti- gens norra sida. Området ligger i en södersluttning och gränsar till naturmark i norr, öster och väster.
I söder gränsar området till Flottarestigen, som är den kvartersgata som trafikförsörjer området.
Fastigheterna som omfattas av planändringen är ca 380- 550 kvm stora och bildar tillsammans ett planområde på ca 5000 kvm. Fastigheterna ägs av
privata fastighetsägare.
Planområdet
Planområdet
FLO TTARESTIGEN FLOTTARESTIGEN
Östra Kvarnskogen
Planområdet utgör en del av bebyggelseområdet östra Kvarnskogen. Östra Kvarnskogen planlades i början av 2000-talet och byggdes ut under åren 2004- 2006. Området består av 40 bostadshus och är ritat av Brunnberg Forshed på uppdrag av Folk- hem.
Östra Kvarnskogen är planerat efter en tydlig ar- kitektonisk idé som genomsyrat såväl placering och utformning av bebyggelsen inom området.
Topografi och natur har låtit styra placering och utformning av bebyggelsen vilket har skapat ett spännande samspel mellan hus och natur. Bebyg- gelsen inom området har ett enhetligt arkitekto- niskt uttryck som bottnar i en gemensam palett av material och färger.
Östra Kvarnskogen vann träpriset 2008 med mo- tiveringen: ”Området har en överraskande känsla av informell och ofärdig kojarkitektur där skogens närvaro är påtaglig. Här bor man nära trädtoppar- na. Husen som nästan svävar i luften bygger på att de är gjorda i ett lätt material. Genom sin ovanliga placering har de fått ett mycket starkt arkitekto- niskt uttryck”.
Östra Kvarnskogen är inte tillräckligt gammalt för att utgöra ett kulturhistoriskt intressant område, kommunen bedömer dock att området utgör en värdefull bebyggelsemiljö vars värden och kvalite- ter ska värnas.
Planuppdrag
År 2017-02-20 inkom fastighetsägarna till Lertav- lan 8 och Lertavlan 5 med en ansökan om plan- ändring i syfte att möjliggöra för en tillbyggnad av befintliga huvudbyggnader genom, att istället för att bygga till i markplan, bygga till ett tredje våningsplan. Ansökan innebär en påbyggnads- möjlighet med ett tredje våningsplan över delar av befintlig huvudbyggnad. Ansökan om planändring omfattar samtliga 11 fastigheter på Flottarestigens norra sida.
Kommunledningskontoret anser att förslaget är förenligt med den befintliga bebyggelsens uttryck samtidigt som det värnar om de kvaliteter som finns i områdets arkitektur idag. Kommunled- ningskontoret är positiva till att bygga till befint- liga huvudbyggnader på höjden istället för att ta ytterligare tomtmark i anspråk. Den kuperade terrängen och bergryggen bakom bebyggelsen ger landskapsmässigt stöd åt ytterligare en våning. Ef- tersom husen ligger i en södersluttning och gränsar till naturmark i norr så kommer en eventuell till- byggnad inte att påverka ljusförhållanden för an- nan bebyggelse utanför planområdet.
I samband med en planändring ser kommunled- ningskontoret ett behov av att reglera gestaltning och placering av befintlig och tillkommande be- byggelse i syfte att bevara och värna om områdets kvaliteter och i syfte att säkerställa att tillkomman- de bebyggelse anordnas på ett samordnat sätt.
Beslut
Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2018-02-07 § 19 att ge kommunledningskontoret i uppdrag att påbörja ett planarbete i ovanstående syfte.
Tidigare ställningstanganden och beslut
Gällande planer
Översiktsplan
I Översiktsplanen för Sollentuna (2012) anges området som en del av den övriga bebyggda mil- jön, ”stadsbygden”, där villastädernas karaktär ska bevaras och utvecklas. Förtätning får ske på vissa håll men medvetet. Tomter under 800 kvadratme- ter ska inte tillkomma generellt, utan föregås av planläggning.
Detaljplan
För området gäller detaljplan nr 494- detaljplan för bostäder i Östra kvarnskogen. Detaljplanen vann laga kraft 2002-07-22 och genomförande- tiden gick ut 2007-07-22.
Detaljplanen medger att marken får bebyggas med bostäder i högst två våningar, inklusive vinds- och suterrängvåning, samt att största byggnadsarea för huvudbyggnad är 120 kvm. Detaljplanen reglerar inte vilken typ av bebyggelse som får uppföras inom området. Detaljplanen anger ingen byggrätt för komplementbyggnader och ej heller angivel- ser om minsta tomtstorlek. Mot naturmarken i norr är kvartersmarken för bostäder planlagd som prickmark, vilket innebär att marken inte får be- byggas. Inom prickmarken får markens höjd inte förändras och befintlig vegetation skall bevaras.
Planområdets del av gällande detaljplan för Östra Kvarnskogen
Största takvinkel för bebyggelsen inom området är 30 grader. I övrigt finns inga bestämmelser som reglerar placeringen eller gestaltningen av bebyg- gelsen närmare.
Idag har fastigheterna inom planområdet nyttjat i snitt ca 110 kvm av den totala byggnadsarean på 120 kvm. De fastigheter som inte har byggt car- port har en större byggrätt kvar att nyttja.
Utöver byggrätten i detaljplanen har man idag även rätt att bygga bygglovsbefriade åtgärder enligt PBL 9 kap 4 § första stycket 3 och 4 a-b;
• Tillbyggnad av huvudbyggnad på 15 kvm
• Komplementbyggnader med en största samman- lagd byggnadsarea på 15 kvm.
• Komplementbostadshus eller komplementbygg- nad med en största sammanlagd byggnadsarea på 25 kvm.
Åtgärderna kräver inte bygglov och får strida mot detaljplanens bestämmelser. Åtgärderna får dock inte placeras närmare än 4.5 meter från allmän plats eller 4.5 meter från fastighetsgräns utan gran- nes medgivande.
Restriktionerna kring placering av bygglovsbefriade åtgärder inom fastigheterna gör att möjligheten att nyttja attefallsrätten fullt ut är begränsad för många fastigheter eftersom fastigheterna är smala och då det krävs medgivande från grannar för placering av byggnad närmare än 4.5 meter från fastighetsgräns.
Förutsättningar
Mark, vegetation, naturvärden, rekreation och friluftsliv
Området är kuperat och sluttar från norr till söder.
Mot naturmarken i norr, ligger marknivåerna ca 4-5 meter högre än i söder där planområdet an- sluter till Flottarestigen. Planområdet utgörs i sin helhet av privata villafastigheter. Inom det område som är aktuellt för planändring finns ingen allmän mark eller mark som är avsedd för rekreation eller friluftsliv. Vegetationen inom och i anslutning till planområdet karakteriseras av trädgårdsvegetation och av barrblandskog med talldominans.
Strandskydd
Planområdet omfattas inte av strandskydd.
Bebyggelse
Östra Kvarnskogen bedöms utgöra en värdefull bebyggelsemiljö. Området som helhet består av 40 bostadshus placerade i ett naturområde med en terräng som sluttar kraftigt mot söder. Planom- rådet har planerats och byggts ut efter en tydlig arkitektonisk idé där topografi och natur låtit styra placering och utformning av bebyggelsen i syfte att bevara områdets natur.
Bebyggelsen i östra Kvarnskogen består av fyra olika hustyper. Placeringen och valet av de olika hustyperna inom området har skett med utgångs-
punkt i de skiftande förutsättningar som rådit på ÖSTRA KVARNSKOGEN
Olika hustyper i Östra Kvarnskogen Snedfoto över planområdet mot norr
Planområdets läge i Östra Kvarnskogen
respektive plats. Bebyggelsen inom området har getts ett enhetligt arkitektoniskt uttryck som hålls ihop av en gemensam palett av färg- och material.
Gestaltningsmässigt karakteriseras husen i området av träfasader av obehandlad lärk eller träfasader målade i svart slamfärg. Taken har en flack taklut- ning och är utförda med sedumtak för att ytterli- gare smälta in i naturmiljön. Detaljer runt tak och fönster är utförda i förzinkad plåt.
Den del som utgör planområdet är bebyggt med 11 stycken fristående hus i två våningar. För att ta upp de stora höjdskillnaderna inom området och för att anpassa husen till terrängen har husen upp- förts som sluttningshus, vilket representerar en av de fyra hustyperna inom området.
Huvudbyggnaderna är placerade något snedställda mot gatan. Utrymmet mellan husen är smalt men skapar värdefulla siktlinjer mot bakomliggande naturmark. Utöver huvudbyggnader är samtliga tomter bebyggda med en mindre förrådsbyggnad, förrådsbyggnaderna har getts en medveten och samstämd placering mot Flottarestigen. Utöver förråd har åtta fastigheter bebyggts med carports som förbinds med huvudbyggnaden via en per- gola. En fastighet, Lertavlan 9, har byggt om car- porten till en del av huvudbyggnaden. Carportarna har en enhetlig gestaltning och korresponderar väl med huvudbyggnaderna i material och gestaltning.
Dagvatten tas om hand lokalt.
Geotekniska förhållanden, markförore- ningar, radon
Området består av urberg av granit med ett tunt jordtäcke.
Området ligger inom högriskområde för radon.
Det finns inga markföroreningar inom området.
Buller
Danderydsvägen är den närmaste bullerkällan.
Danderydsvägen ligger som närmst 200 meter från planområdets norra gräns. Enligt kommunens bul- lerkartläggning klaras gällande riktvärden för buller inom planområdet.
200 METER
Illustration över buller och riskförhållanden i anslutning till området
Kulturhistoriskt värdefull miljö/ värdefull miljö
På grund av att området är utbyggt så sent som 2004, finns området inte med i kommunens kul- turmiljöplan. Området hyser dock höga arkitekto- niska och estetiska värden som är kopplade till den tydliga arkitektoniska idé som genomsyrat ut- formningen av området och som bygger på husens medvetna placering i terrängen och dess samspel med naturen samt på bebyggelsens (både komple- mentbyggnader och huvudbyggnader) enhetliga gestaltning. Även om området inte finns med i kulturmiljöplanen bedöms området utgöra en vär- defull miljö och de värden som karakteriserar om- rådet bör bevaras i samband med planändringen.
Fornlämningar
Inom området finns inga fornlämningar.
Gator och trafik
Planområdet angörs via Flottarestigen som är den kvartersgata som trafikförsörjer hela Östra Kvarn- skogen.
Teknisk försörjning
Området försörjs med fjärrvärme som går i en led- ningsrätt under Flottarestigen och som delvis be- lastar Lertavlan 2, 3, 4 och 5 samt Lertavlan11 och 12. Väster om Lertavlan 12 ansluter området till det allmänna avloppsnätet. I områdets östra och västra del går vattenledningar i en ledningsrätt som delvis belastar Lertavlan 2, 11 och 12.
Framsidan och förgårdsmarken mot Flottarestigen har stor betydelse för upplevelsen av området som en enhetlig bebyggelsemiljö.
Förrådsbyggnadernas enhetliga gestaltning och framträdande placering mot gatan är viktig att värna såväl som de främre volymerna av huvudbyggnaden. Ingen ytterligare bebyggelse bör tillkomma mot Flottarestigen.
Mellanrummen mellan husen och siktlinjerna mot naturen bakom husen är viktiga att värna från tillkommande bebyggelse. Tillbyggnader kan tillkomma på baksidan mot norr förutsatt att de anpassas till befintlig gestaltningsidé, färg och materialval.
Riskhänsyn
Danderydsvägen är transportled för farligt gods.
Planområdet ligger dock på ett större avstånd än 200 meter till Danderydsvägen och bedöms inte påverkas av risker från Danderydsvägen.
Planförslaget
Riktlinjer för områdets utveckling
Vid en utveckling av området bör dess värden och enhetliga bebyggelsemiljö värnas och säkerställas genom bestämmelser i detaljplanen. Nedanstående värden är särskilt viktiga för att bibehålla områdets karaktär.
• Bebyggelsens enhetliga gestaltning bör värnas.
Material, kulörer, fönster- och takutformning bör följa den befintliga bebyggelsens gestaltningsidé.
Carports ska ha samma krav på material och ut- formning som befintliga byggnader inom området.
• Det är viktigt att särskilt värna om bebyggel- semiljön utefter Flottarestigen, varifrån området upplevs, samt om de siktlinjer som finns mellan husen upp mot bakomliggande naturmark.
• Förgårdsmarkens förhållande till gatan där de enhetliga förrådsbodarnas framträdande placering mot gatan ska värnas och inte skymmas genom yt- terligare komplementbyggnader eller tillbyggnader.
Tillbyggnader eller komplementbyggnader kan is- tället prövas mot norrsidan som är mindre känslig.
Markanvändning
Detaljplanen medger att marken inom planom- rådet får nyttjas för bostadsändamål och endast för enbostadshus. Syftet med bestämmelsen är att motverka att bebyggelsen förtätas till flerbostads- hus.
Bebyggelsens omfattning
Detaljplanen medger, i likhet med underliggande detaljplan, en byggrätt på 120 kvm för huvudbygg- nad och carport. Utöver byggrätt för huvudbygg- nad och carport medger detaljplanen en byggrätt för komplementbyggnad på högst 10 kvm, vilket
motsvarar de befintliga förrådsbyggnader som finns uppförda utefter Flottarestigen idag. Utöver de- taljplanens byggrätt kan bygglovsbefriade åtgärder tillkomma på baksidan mot norr och prövas enligt gällande regler i PBL 9 kap 4§.
Förgårdsmark
För att bevara upplevelsen av områdets enhetliga arkitektur och siktlinjerna mot bakomligande na- turmark, tillåter detaljplanen inga ytterligare bygg- nader eller tillbyggnader inom förgårdsmarken mot Flottarestigen, varifrån området upplevs visuellt eller i mellanrummen mellan huvudbyggnaderna.
För att säkerställa detaljplanens syfte, att bevara karaktären utefter Flottarestigen med siktlinjer upp
mot bakomliggande natur, förses förgårdsmarken och mellanrummen mellan husen med korsmark och bestämmelser om att endast komplementbygg- nader om högst 10 kvm får uppföras (motsvarande befintliga förråd) och att bygglovsplikt ska gälla även för bygglovsbefriade åtgärder enligt 9 kap 4 § första stycket 3 och 4a- 4b§§ (tillbyggnad, Frigge- bod och Attefall). Inom områden markerade med a1 gäller utökad lovplikt vilket innebär att samtliga byggnader och tillbyggnader ska följa detaljplanens bestämmelser. Inom den korsmarkerade marken på framsidan får byggnadsverk som inte är huvud- byggnad anordnas, så som altaner, staket, trappor m.m.
Mark där detaljplanens byggrätt för huvudbyggnad gäller och där bygglovsbefriade åtgärder får tillkomma enligt gällande regler i PBL 9 kap 4§
Mark där byggnad inte får uppföras enligt detaljplanens byggrätt men där bygglovsbefriade åtgärder får tillkomma enligt gällande regler i PBL 9 kap 4§
Mark där ytterligare byggnader inte får tillkomma enligt detaljplanens byggrätt och där utökad lovplikt för
Illustration
Mark där endast carport får anordnas och där utökad lovplikt för bygglovsbefriade åtgärder gäller.
Mark där byggnad får uppföras med en högsta nockhöjd om 3,0 m och där utökad lovplikt för bygglovsbefriade åtgärder gäller f5
f6 f8
f8 a1
a1
Mark som inte får förses med byggnad Mot norr och skogsområdet är marken försedd med prickmarkering vilket innebär att byggnader inte får uppföras inom ramen för detaljplanens byggrätt. Området som omfattas av prickmark har samma utbredning som i underliggande detaljplan.
Inom området med prickmark får andra anlägg- ningar som inte är byggnad uppföras så som exem- pelvis trappor, terrasseringar, räcken, stenläggning etc. Bylgglovsbefriade åtgärder kan uppföras enligt regler i PBL 9 kap 4§.
Utformning
Tillbyggnad av ett tredje våningsplan
Huvudbyggnader får uppföras i två våningar likt befintlig bebygglese. Därutöver får ett tredje vå- ningsplan anordnas ovan delar av befintlig huvud- byggnad. Det tredje våningsplanet får högst uppta 46 kvm BTA. Det tredje våningsplanet skall utfor- mas och placeras ovan det andra våningsplanet i enlighet med ritning 1 på plankartan, dvs indragen med 3,4 meter från det fämre fasadlivet mot ga- tan. Det tredje våningsplanet får inte placeras över huvudbyggnadens östra gavel i syfte att minimera skuggpåverkan på angränsande fastighet öster om huvudbyggnaden.
Högsta nockhöjd för det tredje våningsplanet är 9.0 meter över färdig golvnivå på det nedersta våningsplanet. Fönster ska ansluta till befintliga fönsters karaktär gällande placering, form, propor- tioner och material. På det tredje våningsplanet får endast mindre fönster anordnas på gavel som vet- ter mot öster och väster i enlighet med befintliga fönster på gavlarna. Utformning av det tredje vå- ningsplanet ska i övrigt följa detaljplanens gestalt- ningsbestämmelser.
Balkong, terrass
På det tredje våningsplanet får en takterrass an- ordnas mot söder. Takterrassen ska placeras och utformas i enlighet med ritning 1 på plankartan och i huvudsak med illustration 1 på plankartan.
Mot sydost:
Huvudbyggnad med tillbyggnad av ett tredje våningsplan samt terrass på det tredje våningsplanet. Illustration över carport som sammanbyggs med huvudbyggnad via pergola.
Mot norr:
Huvudbyggnad med tillbyggnad av ett tredje våningsplan. Östra gaveln får inte byggas över.
BILD: Taklyftarna BILD: Taklyftarna BILD: Taklyftarna
Mot sydväst:
Huvudbyggnad med tillbyggnad av ett tredje våningsplan mot den västra gaveln.
Mot öster
Huvudbyggnad med tillbyggnad av ett tredje våningsplan mot den östra gaveln.
BILD: Taklyftarna
Räcken runt terrassen ska utföras i transparent och genomsiktligt material. Syftet med bestämmelserna är att terrassen inte ska bli för visuellt framträ- dande och dominerande mot gatan. På det tredje våningsplanet får inga ytterligare balkonger eller terrasser anordnas. Befintlig balkong på det andra våningsplanet får kraga ut över korsmarkerat om- råde med ett djup på motsvarande högst 2 m.
Carport
Befintliga carports regleras i detaljplanen med bestämmelser om att endast carport får anordnas samt med en bestämmelse om att bygglovsplikt gäller för bygglovsbefriade åtgärder enligt 9 kap 4§
första stycket 3 och 4a- 4b§§ (tillbyggnad, Frig- gebod och Attefall). Syftet med bestämmelserna är att motverka en omvandling av carport till bostad eller annan komplementbyggnad. Högsta nock- höjd för carport är 2,8 meter.
Fastigheten Lertavlan 9, som redan omvandlat car- port till del av huvudbyggnad, bedöms vara ett un- dantag och ges byggrätt för huvudbyggnad i högst ett plan med en högsta nockhöjd om 3,0 meter, i syfte att medge befintliga förhållanden.
De fastigheter som ännu inte bebyggts med car- ports ges en byggrätt för carport mot framsidan på liknande sätt som för befintliga carports inom området.
Materialval
Tillbyggnader och ombyggnader ska följa den be- fintliga bebyggelsens gestaltningsuttryck gällande
materialval, kulörer, fönsterkaraktär och takut- formning. Detaljplanen reglerar att fasader (såväl huvudbyggnad, carport och övriga komplement- byggnader) ska utföras av träpanel bestående av obehandlad lärk eller träpanel målad i svart slam- färg. Fasaddetaljer ska utföras i material som följer befintligt material. Tak inom planområdet ska vara vegetationsklädda med levande växtmaterial.
Takvinkel
Takvinkel för huvudbyggnad inom planområdet ska vara 5 grader, likt befintlig takvinkel.
Administrativa bestämmesler
Utökad lovplikt
Inom områden som omfattas av bestämmelsen a1 införs utökad lovplikt med stöd av PBL 4 kap 15§
första stycket 2 och PBL 9 kap 8§ första stycket 2a.
Bestämmelsen innebär krav på bygglov för sådana bygglovsbefriade åtgärder som avses i 9 kap 4§
första stycket 3 eller 4 a-4b§§ samt att detaljpla- nens bestämmesler gäller vid bygglov för sådana åtgärder.
För att bevara stommen i områdets trädvegetation och skydda de större träd som utgör stommen i områdets naturmiljö gäller bestämmelse om att marklov krävs för fällning av träd med stamom- krets större än 90 cm.
Markreservat för underjordiska ledningar Inom delar av området går en ledningsrätt för
underjordiska ledningar. De delar som berörs av ledningsrätten planläggs som mark som inte får byggas över/ under.
Konsekvenser
Behovsbedömning - behov av miljöbedömning Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en bedömning göras om planens genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan.
Bedömningen redovisas i en separat handling (Be- hovsbedömning). I behovsbedömningen görs föl- jande ställningstagande:
Planändringen bedöms inte ge upphov till en be- tydande miljöpåverkan vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.
Motiven till ställningstagandet är:
Planändringen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan vilket medför att ingen miljö- bedömning kommer att upprättas. Planändringen omfattar tillbyggnader inom ett befintligt bebyg- gelseområde med utbyggd infrastruktur och redan i anspråkstagen mark. Planändringen tillskapar inga nya bostäder och bidrar därmed inte till en högre trafikbelastning eller därmed ökade luft- el- ler bullernivåer.
Planförslaget förväntas inte innebära betydande miljöpåverkan på varken lokala, regionala eller na- tionella miljömål. Planförslaget bedöms inte på-
verka möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormer för vatten eller luft negativt. Vidare bedöms plan- förslaget inte påverka andra planer och program.
Konsekvenser på stads- och landskapsbild
Detaljplanen skapar möjlighet att bygga till ett tredje våningsplan över delar av befintliga huvud- byggnader. Planändringen innebär att vissa fast- igheter kommer att välja att bygga till en våning medan andra inte och att bebyggelsen därmed kan komma att variera i skala och volym jämfört med idag. Planändringen innebär att bebyggelsens skala kommer att öka som en följd av att vissa huvud- byggnader byggs till med en tredje våning.
En tredje våning bedöms ha stöd i terrängen och bakomliggande skogsområde vilket kan motivera en högre bebyggelse här. Från norr upptar husen två våningar eftersom de är uppförda som slutt- ningshus. Eftersom påbyggnadsrätten inte gäller för gavel som vetter mot öster och eftersom husen endast gränsar mot naturmark i norr, bedöms en eventuell tredje våning få liten påverkan på ljus- och utsiktsförhållanden för omgivande bebyggelse.
Den tredje våningen påverkar främst den egna tomtens ljusförhållanden. Vid vissa tider på dygnet och under vissa tider på året påverkas intilliggande fastigheter av en tredje våning. Vid flertalet av dessa tidpunkter skuggar dock den bakomliggande skogen dessa fastigheter ändå.
Detaljplanen begränsar möjligheten att bygga till på framsidan jämfört med idag. Utökad lovplikt för bygglovsbefriade åtgärder mot framsidan och
Flottarestigen samt planbestämmelser som reglerar gestaltning och placering av kommande tillbygg- nader, skapar bättre förutsättningar att anpassa tillkommande bebyggelse till områdets karaktär och uttryck.
Konsekvenser för den enskilde fastighetsägaren
För den enskilde fastighetsägaren innebär förslaget en utökad byggrätt för huvudbyggnad genom en möjlighet att bygga till ett tredje våningsplan över delar av befintliga huvudbyggnader.
Mot framsidan begränsar detaljplanen möjlighe- ten att uppföra ytterligare komplementbyggnader eller tillbyggnader samt möjligheten att uppföra bygglovsbefriade åtgärder i strid mot detaljplan.
Detaljplanen medför krav på material, takutfö- rande och gestaltning av tillkommande bebyggelse
jämfört med underliggande detaljplan.
Genomförandefrågor
Organisatoriska frågor
Planförfarande
Planarbetet handläggs med standardplanförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen (2010:900 PBL lydelsen efter 2015-01-02).
Tidplan
Våren 2018 Samråd Kvartal 3 2018 Granskning
Kvartal 4 2019 Granskning 2
Kvartal 12020 Handlingar lämnas till behörig organ i kommunen för antagande
Genomförandetid
Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år, räk- nat från det datum som beslutet att anta detaljpla- nen vinner laga kraft.
Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till
ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt).
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning, Allmän plats
Det finns ingen allmän plats inom planområdet.
Kommunen är huvudman för till planen angräns- ande allmän plats.
Kvartersmark för enskilt ändamål
Inom kvartersmark ansvarar respektive fastighetsä- gare för genomförandet av detaljplanen.
Dagvattenanläggningar
Inom kvartersmark är fastighetsägaren ansvarig för utförandet av de anläggningar som utgör fastighe- tens va-installation.
Ekonomiska frågor
Plankostnader
I samband med bygglov som gäller nyttjande av byggrätt för huvudbyggnad i tre våningar utgår planavgift enligt taxa. Vid nyttjande av byggrätt för andra åtgärder utgår ingen planavgift.
Bygglov, nybyggnadskarta
För bygglov och nybyggnadskarta tar kommunen ut avgifter enligt av kommunfullmäktige fastställd taxa. Respektive fastighetsägare betalar själv sådana
avgifter.
Gatu- och exploateringskostnader
Ett genomförande av planförslaget ger inte upphov till gatukostnader enligt Plan- och bygglagen (6 kap 24-27 §§).
Exploateringsavtal
Planförslaget omfattar endast utbyggnad inom kvartersmark. Behov av avtal mellan kommunen och fastighetsägarna föreligger ej.
Anslutningsavgifter mm
Samtliga fastigheter inom planområdet är anslutna till VA, el opto och fjärrvärme. Inga ytterligare anslutningspunkter erfordras.
Fastighetsrättsliga frågor
Markägoförhållanden
Planområdet omfattar fastigheterna Lertavlan 2-12 som ägs av privata fastighetsägare. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljpla- nen hörande fastighetsförteckningen.
Fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar Planförslaget ger inte upphov till behov av
Servitut/ Ledningsrätt
Delar av området berörs av ledningsrätt för fjärrvärme och vattenledning. Ledningsrätten säkerställs i detaljplanen genom bestämmelse om reservat för underjordiska ledningar.
Fastigheterna Lertavlan 5 och 11 belastas av servi- tut för carport och underhåll av carport.
Detaljplanen förutsätter inget bildande av gemen- samhetsanläggning.
Tekniska frågor
Teknisk försörjning
Fjärrvärme, El, opto och vatten och avloppsled- ningar finns i Flottarestigen. Fastigheterna inom planområdet är anslutna till ovanstående led- ningsnät.
Dagvattnet i området omhändertas lokalt idag och skall fortsättningsvis göra det. Planförslaget innebär ingen förändring avseende dagvattenhan- teringen.
Medverkande
Kommunledningskontoret Emma Tönnerfors Fredrik Pajala
