Införande av frivillig överlåtelsedeklaration för småhus
En studie om möjligheten att komplettera dagens fastighetstaxeringsmodell
Kristian Bransell & Linus Fredriksson
2013
Examensarbete, Grundnivå (kandidatexamen), 15 hp Lantmäteriteknik
Lantmätarprogrammet
Handledare: Lars Steiner Examinator: Apostolos Bantekas
Förord
Föreliggande studie är utförd inom lantmätarprogrammet med inriktning mot ekonomi och juridik vid Högskolan i Gävle och omfattar 15 högskolepoäng. Examensarbetet riktar sig till personer som har vissa förkunskaper inom området fastighetsekonomi och fastighetsjuridik.
Förväntan är att det kan tillföra ny kunskap inom ämnet och inspirera till ytterligare studier.
Arbetets idé kommer från Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi som eftersökte ett arbete kring fastighetstaxering och tillämpning av överlåtelsedeklaration.
Vi vill härmed rikta ett tack till de personer som har bidragit till detta examensarbete. Henrik Roos, sektionschef för fastighetsekonomi vid Lantmäteriet som introducerade oss för detta arbete. Johan Bäckström, fastighetsekonom på Lantmäteriet som tillhandahållit information och idéer. Erik Rydelid på Skatteverket som har kommit med idéer och bra tankar inom ämnet. Lars Steiner, universitetslektor vid Högskolan i Gävle som varit vår handledare.
Samtliga figurer och tabeller i rapporten är egenhändigt skapade av undertecknade. Vid eventuella frågor eller synpunkter kring innehållet i examensarbetet är ni välkomna att kontakta oss.
Gävle, maj 2013
_________________________ _________________________
Kristian Bransell Linus Fredriksson
kristian.bransell@hotmail.com fredriksson.linus@gmail.com
070 201 41 31 073 925 98 19
Abstract
Authors: Kristian Bransell & Linus Fredriksson Supervisor: Lars Steiner
The aim of the present study was to investigate desired conditions in order to implement a voluntary transfer-declaration within purchase of property. The study investigates property taxation for single-family houses and whether a transfer-declaration could be used as a complement to the current taxation model. Furthermore, it describes the property-taxation model in use and relevant legislation. The taxation-value is calculated through mass appraisal and should consist of 75 % of the market-value evaluated two years back.
The method used in the study was; literature review, interviews and surveys. The aim of the literature review was to clarify previous research, legislation and state investigations. The six interviews were held individually with professionals to gain a more profound understanding of the topic. The survey was used to describe views from experts within the field, addressing current real property-taxation data in regard to quality and usefulness. The result suggests that an increase in quality within taxation-data can produce benefits in valuations. If a transference-declaration is used to gather information based on property-declaration one can monitor and spot erroneous data, which thereby could be corrected. However, the voluntary part of the transference-declaration can be questioned. Finally, the implementation could also result in an increased workload for the registration office.
Key words: Real estate, market value, taxation, mass appraisal, transfer-declaration.
Sammanfattning
Författare: Kristian Bransell & Linus Fredriksson Handledare: Lars Steiner
Syftet med föreliggande studie var att undersöka förutsättningar för att införa en frivillig överlåtelsedeklaration i samband med fastighetsinskrivning. Studien behandlar fastighetstaxering för småhus och huruvida en överlåtelsedeklaration skulle kunna komplettera dagens taxering. Studien redogör för dagens fastighetstaxeringsmodell och relevant lagstiftning. Taxeringsvärdet beräknas genom massvärdering och ska utgöra 75 % av marknadsvärdet under nivååret.
Metoder som har tillämpats i studien är litteraturstudie, intervjuer och enkätundersökning.
Litteraturstudie har tillämpats för att klargöra exempelvis tidigare forskning, lagstiftning samt statliga utredningar. Sex enskilda intervjuer genomfördes i syfte att nå en djupare kunskap inom ämnet samt samla information. Enkätundersökningen strävade efter att beskriva olika aktörers syn på dagens fastighetstaxeringsuppgifter utifrån tillförlitlighet och användbarhet.
Resultatet visade att högre kvalitet på taxeringsuppgifter kan generera nyttor främst i värderingssyfte. Om en överlåtelsedeklaration samlar information utifrån fastighetsdeklarationen kan den fungera likt en kontrollstation och felaktiga uppgifter kan då uppmärksammas. Frivilligheten kan dock ifrågasättas samt att ett införande kan leda till ökad arbetsbelastning för fastighetsinskrivningen.
Nyckelord: Fastighet, marknadsvärde, taxering, massvärdering, överlåtelsedeklaration.
Begrepp
Taxeringsvärde Värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsavgift Standardpoäng Bestämmer fastighetens standard
Förkortningar
FTL Fastighetstaxeringslag
K/T Köpeskilling genom taxeringsvärdet AFT Allmänna fastighetstaxering
FFT Förenklad fastighetstaxering
BOA Bostadsarea
BIA Biarea
Innehållsförteckning
1 Inledning ... 1
1.1 Bakgrund ... 1
1.2 Syfte och mål ... 2
1.3 Frågeställningar ... 2
1.4 Disposition ... 3
2 Metod ... 4
2.1 Litteraturstudie ... 4
2.2 Enkät ... 5
2.2.1 Enkätdiskussion ... 7
2.3 Intervju ... 7
2.3.1 Intervjudiskussion ... 9
3 Allmänt om fastighetstaxering - Förkunskapsavsnitt ... 10
3.1 Fastighetstaxering ... 10
3.2 Fastighetsbegreppet ... 10
3.3 Värde ... 11
3.4 Fastighetsvärdering ... 11
3.4.1 Värderingsmetoder ... 12
3.4.2 K/T ... 12
3.5 Fastighetstaxering i Sverige ... 13
3.5.1 Allmän och förenklad fastighetstaxering av småhusenheter... 13
3.5.2 Särskild fastighetstaxering för småhusenheter ... 13
3.5.3 Taxeringsenhet ... 14
3.5.4 Småhusenheter ... 14
3.6 Överlåtelsedeklaration ... 16
4 Resultat ... 17
4.1 Litteraturstudie ... 17
4.1.1 Betydelsen av kvalitativ värderingsdata ... 17
4.1.2 Värdefaktorn standard ... 18
4.1.3 Massvärdering ... 18
4.1.4 Användning av fastighetstaxering ... 18
4.1.5 Om överlåtelsedeklaration i SOU 2000:10 ... 19
4.1.6 Om överlåtelsedeklaration i SOU 2012:52 ... 20
4.1.7 Den danska fastighetstaxeringsmodellen ... 20
4.2 Enkätstudie ... 21
4.2.1 Fråga 1 ... 21
4.2.2 Fråga 2 ... 22
4.2.3 Fråga 3 ... 22
4.2.4 Fråga 4 ... 23
4.2.5 Fråga 5 ... 23
4.2.6 Fråga 6 ... 23
4.2.7 Fråga 7 ... 24
4.2.8 Fråga 8 ... 24
4.2.9 Fråga 9 ... 25
4.2.10 Fråga 10 ... 26
4.3 Intervju ... 26
4.3.1 Ökad arbetsbelastning ... 26
4.3.2 Incitament för den enskilde ... 27
4.3.3 Taxeringsvärdets betydelse ... 28
4.3.4 Tydligt syfte ... 29
4.3.5 Fördelar med överlåtelsedeklaration ... 29
4.3.6 Fastighetsdeklarationen ... 30
4.3.7 Taxeringsuppgifternas kvalitet ... 31
4.3.8 En förbättrad fastighetstaxering ... 32
4.3.9 Upprättande av en överlåtelsedeklaration ... 32
5 Diskussion ... 34
5.1 Diskussion av studien ... 34
5.2 Diskussion av resultat ... 34
5.2.1 Nulägesbeskrivning ... 34
5.2.2 Överlåtelsedeklaration ... 36
6 Slutsats ... 39
6.1 Slutsatser ... 39
6.2 Bidrag till ny kunskap ... 39
6.3 Förslag till fortsatta studier ... 40
7 Referenser ... 41
Bilaga 1 – Enkät
Bilaga 2 – Rådata från enkätstudien
1 Inledning
Inledningsavsnittet ger en bakgrund och introduktion till denna studie.
Inledningen syftar också till att tydliggöra studiens målsättning och avgränsning.
1.1 Bakgrund
Fastighetstaxering för privata småhusfastigheter har de senaste åren varit föremål för kritik. Det har framförts åsikter om att dagens modell med massvärdering inte förmår att spegla korrekta taxeringsvärden. Enligt kritikerna förkommer både för höga och för låga taxeringsvärden (Finansdepartementet, 2011). Villaägarnas riksförbund (2011) menar i ett pressmeddelande att taxeringsvärdena för småhus i genomsnitt slår fel med 348 000 kronor. Fastighetstaxeringsmodellen har också utsatts för kritik från politiskt håll. Regeringen tillsatte den 24 februari 2011 en statlig utredning kring huruvida fastighetstaxeringen skulle kunna avskaffas eller avsevärt effektiviseras. Utredningsuppdraget avgränsades till att gälla den del av fastighetstaxeringen som rör småhus, ägarlägenheter och bostadsdelen av hyreshus (Finansdepartementet, 2011).
Fastighetstaxering sker vid allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering. En fastighets taxeringsvärde ska baseras på ett belopp motsvarande 75 procent av marknadsvärdet under nivååret. Vid fastighetstaxering måste därför fastighetsvärdering utföras. Fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) föreskriver att ortsprismetoden ska tillämpas i första hand och att marknadsvärdet avser det sannolika priset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Jämförelseobjekt behöver identifieras och granskas utifrån representativitet samt kvalité. Om jämförelseobjekten inte utgör marknadsmässiga överlåtelser kan detta komma att påverka det slutliga taxeringsvärdet (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010).
Om den enskilda fastigheten beskrivs på ett felaktigt sätt vid fastighetstaxering kan detta få konsekvenser för taxeringsvärdet. Standard är en viktig värdefaktor och uttrycks som standardpoäng vilka inhämtas från den enskilde fastighetsägaren genom en fastighetsdeklaration. I ett examensarbete av Max Wentzel (2010)
studerades värdefaktorernas riktighet och det kunde då konstateras att det fanns betydande avvikelser främst kring standard.
Det finns en vilja från olika håll att effektivisera och/eller förbättra fastighetstaxeringen för småhus. Önskan om en modell med överlåtelsedeklaration har tidigare framförts av representanter från Skatteverket bland annat i en tidningsartikel från år 2005 (Corren, 051018).
Överlåtelsedeklaration har även berörts i statliga utredningar. En av dessa utredningar beskriver den danska fastighetstaxeringsmodellen där ett system med en form av överlåtelsedeklaration tillämpas. Om en systematisk uppdatering av relevant data kring köpen skulle ske i samband med fastighetsinskrivning genom en överlåtelsedeklaration, skulle möjligen bättre kvalitet och representativitet på ortsprismaterialet kunna uppnås.
1.2 Syfte och mål
Studiens huvudsyfte är att undersöka förutsättningar för att införa en frivillig överlåtelsedeklaration i samband med fastighetsinskrivning. Studien beskriver dagens fastighetstaxeringsmodell, den information som finns i systemet och dess kvalité samt vilka behov av taxeringsuppgifter som föreligger. Studien innehåller förslag på hur en överlåtelsedeklaration kan utformas samt redogör för eventuella hinder och problem som skulle kunna uppstå.
1.3 Frågeställningar
Frågeställningarna är formulerade utifrån ovan nämnda syfte och målsättning.
Studiens senare del kommer att knyta an och diskutera dessa frågor.
Vad skulle överlåtelsedeklarationer kunna tillföra dagens fastighetstaxeringsmodell?
Vilka uppgifter bör ingå i en överlåtelsedeklaration?
Vilka hinder/problem kan uppstå vid ett införande?
1.4 Disposition
IMRAD-modellen (introduction, material and method, result and discussion) är en väletablerad modell och tillämpas i vetenskapliga artiklar samt annan akademisk text (Olsson& Sörensen, 2011). Denna studie avviker från IMRAD-modellen inom ett avsnitt. Inledningsavsnittet (1) ger bakgrund till ämnet samt presenterar studiens syfte, mål och frågeställning. I metoddelen (2) beskrivs och diskuteras de metoder som har tillämpats. Förkunskapsavsnittet (3) syftar till att introducera läsaren för relevant lagstiftning samt viss terminologi. Resultatavsnittet (4) redovisar studiens resultat utifrån de metoder som har tillämpats. I diskussionsdelen (5) förs en diskussion av studien i sin helhet. Slutsatsavsnittet (6) presenteras slutsatser utifrån studiens syfte samt frågeställning.
2 Metod
För att kunna genomföra en välavvägd forskningsstudie är det viktigt att studera tidigare undersökningar. Ett sätt kan vara att göra en litteraturstudie då en sådan ger en tydlig bild över hur området tidigare har behandlats (Holme & Solvang, 2010). Då empiriska metoder används är det möjligt att antaganden inom ett visst område kan prövas och tillföra ny kunskap till ämnet och att empiriska data med fördel kan användas på ett kostnadseffektivt och enkelt sätt, enligt Ahrne och Svensson (2011).
Då en forskningsstudie genomförs är det enligt Holme och Solvang (2010) fördelaktigt att kombinera kvantitativa och kvalitativa metoder. En mera välnyanserad bild av de två metoderna kan då uppnås och fördelarna respektive nackdelarna kan komplettera varandra. Vidare menar Holme och Solvang (2010) att en kvalitativ metod har ett tydligare syfte som kan uppfattas som mera förstående till skillnad från en kvantitativ metod som är präglad i större utsträckning från undersökarens kontroll. En välavvägd kvalitativ metod bygger på intervjuer och observationer från verkliga händelser (Ahrne & Svensson, 2011).
Kvalitativa intervjuer har valts för att ta reda på frågeställningen i studien och för att metoden är lämplig att använda då olika personers åsikter och värderingar skall klargöras inom ett ämne (Trost, 2010). För att täcka in den kvantitativa delen av studien valdes en enkätundersökning eftersom den är effektiv och smidig att använda enligt Ejvegård (2003). Avsnitten som följer nedan beskriver metodval, vilka metoder som hör till studien och hur de har fullföljts. Insamlingen av information och data beskrivs och redogörs i avsnitten.
2.1 Litteraturstudie
Litteraturstudie är en lämplig metod att tillämpa för att skapa förståelse om vad forskare och experter har att säga om frågeställningen och vad som framkommit genom tidigare forskning (Ahrne & Svensson, 2011). För att lyckas göra en framstående litteraturstudie är det viktigt att den avgränsas till det
forskningsområde som studien avser att behandla. Avgränsning är en viktig del i hela arbetet (Ejvegård, 2003).
För att finna information till förkunskapsavsnittet användes juridisk och ekonomisk facklitteratur samt i Sveriges Rikes Lag och myndighetsrapporter. Ett antal vetenskapliga artiklar som behandlade området har granskats. Vetenskapliga artiklar är klokt att ta med som litteraturdata enligt Olsson och Sörenssen (2011).
Tabell 1. Sökord vetenskapliga artiklar
Namn på författarna och publiceringsår Databas Sökord
Tretton (2007) Emerald Property
Daly, Gronow, Jenkins, & Plimmer
(2003) Emerald Real estate
Cypher & Hansz (2003)
Taylor & Francis
online Value
Stevenson (2008) Wiley
Housing Market
Tomson (2005) Academic Search Elite Mass valuation
Tzu-Chin Lin, Hsiao-Yen Chang (2012) Emerald
Property valuation
Tabell 1 redovisar de sökord som har använts för att söka respektive artikel.
Tabellen visar även artiklarnas författare och vilka databaser de är hämtade ifrån.
Sökningen kunde effektiviseras genom att använda booleska utryck som exempelvis ”AND”, ”OR”, eller ”AND NOT”. En avgränsning i sökningen till artiklarna gjordes till artiklar som var ”peer reviewed”, det vill säga artiklar som har granskats av expertutlåtande (Nationalencyklopedin, u.å.). För att få en bredd i urvalet av material att granska valdes även några artiklar från Lantmäteriet och Skatteverket. Frågeställningen jämfördes med de valda artiklarna och skillnader och jämbördigheter analyserades.
2.2 Enkät
Fastighetstaxeringsuppgifter har ett brett användningsområde utanför den beskattningsrelaterade användningen. För att ta reda på hur olika aktörer använder och arbetar med taxeringsuppgifter skapades en enkät i syfte att besvara dessa frågor. Att använda enkätmetoden är tidseffektivt och ekonomiskt (Ejvegård,
2003). Eftersom enkäten var webbaserad kunde många respondenter nås snabbt och utan tids- och kostnadsmässiga besök. Enkätens styrkor är den är lämplig att användas mot vanligt folk (a.a.). Men i detta fås ta i beaktande att vanligt folk kan ses som en stor massa på exempelvis ett fastighetsmäklarföretag. Riktar sig frågor mot en expert inom ett område passar det bättre att använda intervjumetoder.
Enkäten skapades utifrån förutsättningarna och den frågeställning som var aktuell.
Bekymmer kan vara att respondenterna anser att det är för många frågor, vilket ökar risken för bortfall (Ejvegård, 2003). Detta ledde till att en tydlig struktur på enkäten valdes och att bestå av tio frågor. Detta påvisar Ejvegård (2003) då han menar att om enkäten har för många frågor är det en högre risk att det kommer in färre svar. Det är viktigt att frågorna är relativt korta, tydliga och avgränsade.
Genom att blanda bundna och obundna svarsalternativ fås en högre grad av variation och kvalité fram. Den logiska validiteten är en viktig parameter att ha i åtanke enligt Olsson och Sörenssen (2011). Utformningen av enkäten gjordes med omsorg att den skulle vara enkel, tydlig och relativt kort, eftersom risken att en lång och svårtydlig enkät ökar risken för missförstånd och lägre svarsfrekvens.
Eftersom frågorna bör vara pedagogiska och tydligt strukturerade i sin utformning valdes det att skicka enkäterna med e-mail då det får anses vara en kostnadseffektiv metod som kan nå en högre frekvens av människor (Ejvegård, 2003). Vidare påvisar Ejvegård att en klar fördel med en enkätundersökning är att svaren redan är nedskrivna vilket betyder mindre efterarbete för forskaren.
Undersökningen utgör en viktig del av studien då resultatet kommer att ligga till grund för en nulägesbeskrivning. En nulägesbeskrivning syftar till att beskriva hur dagens fastighetstaxeringuppgifter används i praktiken och hur dess tillförlitlighet anses vara.
Baserat på litteraturstudie och eget antagande riktades frågeställningarna i enkäten till fastighetsmäklare, kreditgivningsinstitut och försäkringsbolag eftersom deras yrkeskunskaper ansågs som bidragande till denna studie. För att svarsfrekvensen skulle vara så hög som möjligt valdes mindre företag och kreditgivningsinstitut bort då det ansågs lättare att finna kontaktuppgifter till personal inom de större aktörerna. Urvalet skedde med hänsyn tagen till geografisk spridning samt olika
företag. Det skickades ut totalt 30 enkäter. Sökmotorn Google har en funktion vilket gör det möjligt att skapa enkäter och sända till flertalet epostadresser, det antogs att den lösningen var enkel och pålitlig. Enkätfunktionen i Google möjliggjorde egen redigering för att ändra innehållet i enkäten och att när som helst skicka ut påminnelser. Möjligheten att få in flera relevanta och användbara svar antogs öka genom detta.
2.2.1 Enkätdiskussion
Efter första utskicket kom det endast in ett fåtal svar. Ingen större svarsfrekvens uppnåddes efter ett andra utskick vilket resulterade i att personerna kontaktades via telefon där syftet förklarades tydligt. Telefonsamtalen gav resultat och det inkom ett antal svar efter det, men mängden svar var fortfarande för få för att kunna användas i studien. Vid en närmare undersökning visade det sig att bortfallet berodde på att enkäten hade fastnat i företagens säkerhetssystem. Det kunde kringgås genom att personen fick enkäten i ett separat mail. Det får anses som att valet av enkätplattform inte var den bästa tänkbara lösningen. Någon närmare efterforskning inleddes aldrig om varför enkäterna fastnade i säkerhetssystemen men troligt är att det hade varit mera framgångsrikt att skicka med enkäten i ett annat enkätssystem.
Fyra respondenter har valt att inte besvara två av enkätens frågor. Detta kan beskrivas som ett internt bortfall om 2/10 enkätfrågor för fyra informanter. Vid granskning av inkomna svar kunde det konstateras att det interna bortfallet utgjordes av enkätens två öppna frågor. Detta bekräftar att enkätens utformning har en stor betydelse för huruvida maximalt antal svar ska inkomma.
2.3 Intervju
Intervjuer genomfördes i syfte att genom en kvalitativ metod ta reda på hur frågeställningarna kan besvaras säkert och kvalitativt (Trost, 2010). Informanterna har valts ut till personer som är verksamma inom fastighetsekonomi och arbetar som fastighetsekonom, verksamhetsutvecklare, fastighetsmäklare, värderingstekniker samt informationsförvaltare. Urvalet har även en viss
geografisk spridning. Totalt sex intervjupersoner ingår i studien. Intervjuerna gjordes med stöd av ett frågeformulär som hade förberetts innan intervjun.
Intervjupersonerna kontaktades med e-post och de fick ta del av materialet i förväg. Detta kan öka kvalitén på intervjun och stimulera intervjupersonens engagerande (Trost, 2010). Frågorna baserades på hur fastighetstaxeringsregistret används och hur viktigt det är att uppgifterna i registret är korrekta.
Intervjufrågorna skapades utifrån frågeställningen i studien.
Platsen för intervjun diskuterades och respondentens arbetsplats ansågs som en lämplig miljö eftersom det kan öka trygghetskänslan (Trost, 2010). De eventuella störningsmoment som kunde uppkomma fick anses som ett mindre problem.
Ljudupptagning var en naturlig del av intervjun då den stärker kvalitén. En klar fördel med att spela in intervjun enligt Trost (2010) är att den som intervjuar kan koncentrera sig på ögonkontakt och engagera sig mera i den som tillfrågas.
Samtidigt påvisar Kvale och Brinkman (2009) att det är viktigt att inte inspelningen blir för lång och att intervjun är sammanhängande för att underlätta vid avlyssning och transkribering. En av intervjuerna genomfördes via ett telefonsamtal eftersom detta var lämpligaste lösningen för informanten.
Intervjuerna genomfördes ostrukturerade eftersom följden på frågorna kunde göras mera individanpassade då informanterna hade olika bakgrunder (Gillham, 2008). Frågorna som användes baserades på en grund som var likadan vid alla intervjuer. Intervjuerna utgick från nedanstående frågeställningar:
Vilken typ av information efterfrågas av aktörer?
Hur fungerar samarbetet mellan olika berörda myndigheter i samband med fastighetstaxering?
Vilka uppgifter kopplat till fastighetstaxering finns i registret idag?
Hur skulle en överlåtelsedeklaration kunna påverka kvalitén i fastighetsregistret?
Vilka konsekvenser skulle kunna uppkomma?
Anser du att kvalitén i fastighetstaxeringsregistret är tillfredsställande?
Hur ser du på fastighetstaxeringsvärdets betydelse?
2.3.1 Intervjudiskussion
Tillämpning av intervjuer har varit en lämplig metod för att skapa djupare kunskap om ämnet samt för att samla data. Det har varit förhållandevis enkelt att genomföra intervjuerna. Vid ett tillfälle tillämpades telefonintervju, vilket också kunde genomföras på ett bra sätt.
Intervjupersonerna var positiva till undersökningen när de tillfrågades via e-post.
Eftersom personerna fick ta del av frågeställningarna då de tillfrågades kunde de förbereda sig väl och diskutera ingående kring ämnet när intervjun genomfördes.
Personerna informerades om frivilligheten i deltagandet samt att det när som helst under intervjun är möjligt att avbryta. Vidare informerades personerna om att citat från intervjun eventuellt kommer att återges i studiens rapport och därför kan inte full anonymitet garanteras. Svaren på frågeställningen var nyanserade och innehållsrika, vilket värderades högt. Under intervjuerna uppfattades det som att personerna var intresserade och engagerade i ämnet. Varje intervju spelades in med en digital diktafon, det märktes inte någon osäkerhet eller passivitet när diktafonen startades.
Att ha med intervjumetod som en kvalitativ del i studien får anses som ett lyckat val. Intervjuerna gav uttrycksfulla och nyttiga synpunkter vad personer inom branschen anser om studiens frågeställningar. Det fungerade bra att ha intervjuerna ostrukturerade eftersom det upplevdes som att intervjupersonen kände sig mer bekväma och kunde ge tydligare svar på de frågor som ställdes.
3 Allmänt om fastighetstaxering - Förkunskapsavsnitt
Förkunskapsavsnittet syftar till att förmedla kunskap vilken är nödvändig för att kunna skapa djupare förståelse för läsaren och låta denne ta del av studien. Detta avsnitt beskriver allmänt den svenska fastighetstaxeringsmodellen för småhus, fastighetsvärdering, relevant lagstiftning samt viss terminologi.
3.1 Fastighetstaxering
Fastighetstaxering syftar till att bestämma ett taxeringsvärde som i sin tur fungerar som grund för beskattning av fastigheter. Den primära funktionen är således bas för tillämpning av olika skattebestämmelser. Beskattning av fastigheter har historiskt och ännu i dag utgjort ett viktigt verktyg för de allmänna i syfte att uppta skatt. Redan år 1628 då kung Gustav II Adolf gav matematikern Anders Bure i uppdrag att kartlägga Sverige var detta i syfte att skapa ett bättre underlag för beskattning av mark och ägor (Metria, u.å.).
Modeller och utformning av fastighetskatt kan se mycket olika ut. I Sverige har systemet genomgått förändringar de senaste åren. Från och med 2009 års taxering började ett delvis nytt system att gälla då den tidigare fastighetsskatten ersattes med en kommunal fastighetsavgift. Fastighetsskatten lever dock kvar för lokaler i hyreshus samt industrifastigheter (Kleerup & Tegnander, 2009). Användning av taxeringsvärdet är stort utanför den primärt beskattningsanknutna funktionen.
Taxeringsvärdet är offentlig information vilket gör de till den mest lättillgängliga informationen när det kommer till situationer då en fastighets värde behöver uppskattas (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).
3.2 Fastighetsbegreppet
Jordabalkens (SFS 1970:994) 1 kapitel 1 § stadgar att fast egendom är jord och denna indelas i fastigheter. En fastighet kan avgränsas både horisontellt eller horisontellt och vertikalt. Till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel,
andra anläggningar inom fastigheten som verkar för stadigvarande bruk samt på rot stående träd och växter. Alla mark- och vattenområden omfattas således av fastighetsindelningen. Enligt Tegnander (2008) är det skatterättsliga fastighetsbegreppet något mer omfattande än det civilrättsliga.
3.3 Värde
Lind och Persson (2011) menar att ett värde skapas ur behov och behovstillfredställelse, ett värde kan därför beskrivas likt en funktion av framtida potentiella nyttor. Dessa nyttor är individuella likaså individens behov och preferenser. I fastighetsvärderingssammanhang knyts värdet till ett antal faktorer relaterade till aktuell fastighet och fastighetsvärdet kan således beskrivas som en funktion av ett antal värdepåverkande faktorer så som läge, storlek, ålder eller standard (Lind & Persson, 2011).
3.4 Fastighetsvärdering
Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) pekar på två typer av värderingssituationer beroende på om värderingen syftar till att bestämma ett värde inför en överlåtelse eller vid en innehavssituation. Vid en innehavssituation är det ett avkastningsvärde som söks, då främst för avkastningsfastigheter så som hyreshus och jordbruksfastigheter. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) definierar avkastningsvärdet som nuvärdet av förväntade framtida nettoöverskott.
Nettoöverskotten beräknas utifrån intäkterna minus kostnader för drift och underhåll. Inför en tänkt överlåtelsesituation är det marknadsvärdet som eftersträvas. Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) framhåller att det finns olika definitioner och tolkningar av marknadsvärde som används i olika sammanhang. En sammanfattning av olika definitioner beskrivs som ”att marknadsvärdet är det mest sannolika priset vid försäljning av fastigheten vid en viss angiven tidpunkt under normala förhållanden på en fri och öppen marknad, med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång” (s. 6).
3.4.1 Värderingsmetoder
Vid bedömning av marknads- eller avkastningsvärde finns ett antal metoder som kan tillämpas. Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) förekommer främst dessa tre metoder:
Ortsprismetoden
Ortsprismetoden syftar till att utifrån försäljningsstatistik för liknande fastigheter på orten uppskatta ett förväntat pris. För att nå ett bra resultat är det viktigt att jämförelseobjekten är marknadsmässigt överlåtna och har likvärdiga egenskaper med värderingsobjektet.
Nuvärdesmetoden
Nuvärdesmetoden innebär att värdet på en fastighet bedöms med utgångspunkt från förväntad avkastning, vilka nuvärdesberäknas till värdetidpunkten.
Produktionskostnadsmetoden
Produktionskostnadsmetoden innebär att värdebedömningen sker utifrån den kostnad som en återanskaffning av värderingsobjekten skulle medföra. Avdrag sker utifrån ålder och standard.
3.4.2 K/T
K/T-kvoten är ett uttryck för köpeskilling dividerat med taxeringsvärde. Denna kvot brukar också benämnas köpeskillingskoefficienten (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet, 2010). Eftersom taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet bör en riktlinje för K/T-kvoten vara 1,33 (1/0,75 = 1,33). K/T- kvoten har en bred tillämpning vid fastighetsvärdering i Sverige, vilket kan ha sin bakgrund i relativt kvalitativa taxeringsvärden. K/T-kvoten är användbar vid granskning av ortsprismaterial, en K/T-kvot som understiger 1,0 kan indikera att köpet ej är marknadsmässigt (Lind & Persson, 2011).
3.5 Fastighetstaxering i Sverige
Fastighetstaxeringen i Sverige regleras av bestämmelser i fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) och fastighetstaxeringsförordningen (SFS 1993:1199).
Skatteverket utger föreskrifter och allmänna råd för fastighetstaxeringen.
Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet två år innan taxeringsåret, detta kallas för nivååret. Skatteverket ansvarar för fastighetstaxeringen och samverkar med Lantmäteriet främst i förberedelsearbetet.
Externa värderingstekniker anlitas också av Skatteverket genom upphandling, dessa arbetar med fastighetsvärdering. Uppgifter inhämtas från fastighetsregistret och Lantmäteriet förvaltar register samt utgör inskrivningsmyndighet.
Fastighetsdeklaration tillämpas för att samla in uppgifter från fastighetsägaren.
Förberedelsearbetet resulterar i att Skatteverket fastställer riktvärdekartor för de typer av fastigheter som ska taxeras. Riktvärdekartan delar in landet i värdeområden inom vilka prisbildningen och marknadsvärdenivåerna är lika för respektive fastighetstyp (Haapaniemi & Larsson, 2011).
3.5.1 Allmän och förenklad fastighetstaxering av småhusenheter
Småhusenheter är föremål för allmän fastighetstaxering (AFT) vart sjätte år med start år 2003. Den allmänna fastighetstaxeringen är den mest omfattande och innefattar ett stort förarbete i form av översyn kring värderingsmodeller, fastighetsmarknad samt genomförande av provvärdering. Förenklad fastighetstaxering (FFT) av småhusenheter sker tredje året efter den allmänna.
Den förenklade fastighetstaxeringen genomförs i stora drag på samma sätt som den allmänna, förenklingen innebär att ingen fastighetsdeklaration i regel tillämpas då befintliga taxeringsuppgifter nyttjas. Vissa förenklingar sker också kring förberedelsearbetet så som att nya värdeområden i princip inte upprättas (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010).
3.5.2 Särskild fastighetstaxering för småhusenheter
Särskild fastighetstaxering (SFT) sker varje år för de fastigheter som inte är föremål för AFT eller FFT samt har varit föremål förändringar så som ombildning eller nybildning (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet 2010).
3.5.3 Taxeringsenhet
Taxeringsenhet är vad som ska taxeras för sig. Följande taxeringsenheter tillämpas vid fastighetstaxering enligt Haapaniemi och Larsson (2011):
1. Småhusenheter (småhus och tomtmark för sådan byggnad)
2. Hyreshusenhet (hyreshus, ägarlägenheter och tomtmark för sådana byggnader)
3. Industrienhet (industribyggnad, övrig byggnad, tomtmark för sådana byggnader, vattenverk på annans grund samt i jordeboken upptaget fiskeri) 4. Industrienhet (täktmark samt industribyggnad och övrig byggnad på sådan
mark)
5. Specialenhet (specialbyggnad och tomtmark för sådan byggnad)
6. Lantbruksenhet (ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment)
7. Elproduktionsenhet (kraftbyggnad, tomtmark till sådan byggnad och fallrätt samt taxeringsenhet vars värde till övervägande del utgörs av rätt till ersättningskraft)
3.5.4 Småhusenheter
En småhusenhet utgör normalt både tomtmark och byggnad. Dessa två delar benämns värderingsenheter vilka värderas var för sig och kan endast ingå i en enda taxeringsenhet (FTL, SFS 1979:1152 6 kap. 1§). Enligt 2 kapitlet 2 § FTL (SFS 1979:1152) utgör ett småhus en byggnad vilken är inrättad som bostad åt en eller två familjer. Enligt en broschyr från Skatteverket (2011) som beskriver den information som inhämtas vid fastighetstaxering definieras ett småhus utifrån sex stycken värdefaktorer:
Storlek
Storleken bestäms utifrån småhusets boutrymmen (BOA) samt biutrymmen (BIA). Mätningen sker efter Svensk Standard (SS 21054:2009). Slutlig värdeyta utgör 100 procent av BOA och 20 procent utav BIA (dock aldrig mer än 20 kvadratmeter).
Ålder
Värdefaktorn ålder avser småhusets sannolika återstående livslängd och uttrycks genom ett värdeår. Oftast är värdeåret lika med nybyggnadsåret, men jämkning ska göras om boytan har ökat med minst tio kvadratmeter sedan föregående fastighetstaxering.
Standard
Värdefaktorn standard uttrycks genom standardpoäng. Beräkningen sker utifrån de fem huvudområdena exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör.
Byggnadskategori
Byggnadskategorin utifrån om småhuset är ett friliggande hus, kedjehus/parhus eller radhus.
Fastighetsrättsliga förhållanden
Fastighetsrättsliga förhållanden delas upp i olika klasser beroende på om enheten kan bilda egen fastighet.
Värdeordning
Värdeordningen anges i två olika klasser och avser småhusets värdehänseende inom tomten. Den ena klassen utgör det värdefullaste småhuset och den andra övriga småhus.
Enligt 6 kapitlet 7 § FTL (SFS 1979:1152) utgör tomtmarken värderingsenhet och definieras utifrån följande värdefaktorer:
Storlek
Vatten och avlopp
Fastighetsrättsliga förhållanden
Typ av bebyggelse
Närhet till strand
3.6 Överlåtelsedeklaration
En deklaration syftar till att uppta information. Statliga myndigheter tillämpar deklaration i syfte att samla in uppgifter från den enskilde exempelvis självdeklaration (SFS 2011:1287) och energideklaration (SFS 2006:985).
Överlåtelsedeklaration skulle kunna tillämpas i syfte att samla in uppgifter om en fastighet vid en överlåtelsesituation.
4 Resultat
Detta avsnitt redovisar studiens resultat utifrån de metoder som har tillämpats 4.1 Litteraturstudie
4.1.1 Betydelsen av kvalitativ värderingsdata
Den värderingsmetod som tillämpas i första hand vid fastighetstaxering är ortsprismetoden (SFS 1979:1152). Metoden bygger på att ett marknadspris uppskattas utifrån vad som har betalats för liknande fastigheter på orten. Det är således viktigt att hitta objekt med likartade egenskaper för att nå en så bra jämförelse som möjligt (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010). Denna metodik är subjektiv och kräver omdömesförmåga menar Tzu-Chin Lin och Hsiao-Yen Chang (2012) i en artikel om statistiska metoder för att uppnå en rättvisande jämförelse. Genom att anta en värderingsmetod som speglar konsumentens preferenser kan en bättre värderingsnoggrannhet uppnås enligt Daly, Gronow, Jenkins och Plimmer (2003). Detta bekräftar Cypher och Hansz (2003) och menar att det är viktigt för att skapa en uppfattning om vad marknaden efterfrågar. David Tretton (2007) skriver om betydelsen av hög kvalité på det data som ska användas vid en fastighetsvärdering. Data med dålig kvalitet riskerar att påverka värderingen och taxeringsvärdet. I statens offentliga utredning under rubriken Fastighetstaxering precision, påverkansmöjligheter, individuella bedömningar sägs följande: ”Köp där speciella relationer mellan köpare och säljare eller andra särskilda omständigheter i hög grad kan ha påverkat priset skall i princip gallras bort” (Socialdepartementet, 2000).
Prisbildningen på fastigheter påverkas inte endast av fastighetsbundna faktorer utan också av marknadsläget på orten, regionen, landet och övriga världen. Det är viktigt att genomföra en marknadsanalys som behandlar omvärlden, orten och objektet. Tyngdpunkten ligger oftast på ortsanalysen (Lantmäteriet &
Mäklarsamfundet, 2010). Detta bekräftas av Stevensson (2008) som menar att prisbildning och efterfrågan på fastigheter förändras och kan påverkas av inkomst, arbete och demografi.
4.1.2 Värdefaktorn standard
Värdefaktorn standard beräknas genom ett antal standardfrågor som finns med i deklarationsblanketten. Dessa berör exteriör, energihushållning, kök, sanitet samt övrig interiör (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010). I en studie av Max Wentzel (2010) studeras standardpoäng och dess riktighet. Studien bygger på en kvantitativ undersökning. Wentzel (2010) visar att det finns avvikelser mot verkligheten och att värdefaktorns riktighet kan förbättras.
4.1.3 Massvärdering
Enligt Lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2010) utgör fastighetstaxering en form av massvärdering med schabloniserade modeller. Massvärdering innebär att flertalet fastigheter systematiskt värderas vid samma tidpunkt utifrån standardiserade modeller och statistisk tillämpning. I regel ingår ortsprismetoden i detta arbete. Tomson (2005) konstaterar i en artikel om massvärdering i de baltiska länderna att ett system för massvärdering är ytterst lämpligt för att nå en effektiv och mer rättvis beskattning av fastigheter. Tomson menar vidare att massvärdering bygger på samma principer och liknande metodik som enskild fastighetsvärdering men skiljer sig främst i omfattning, hantering av marknadsanalys och kvalitetskontroll. Massvärderingens kvalitet kan utvärderas utifrån en enskild värdering, alternativt en faktisk köpeskilling. Cypher och Hansz (2003) menar i en artikel att massvärderingen som sådan kan vara behäftad med inbyggda fel och problem. Som exempel pekar artikelförfattarna på att massvärdering ofta bygger på tidigare redan föråldrade uppgifter från tidigare massvärdering. Det faktum att ett felaktigt taxeringsvärde kan överklagas skapar också möjliga fel då den aktive fastighetsägaren kan överklaga och uppnå en korrigering, den passive accepterar feltaxeringen vilket resulterar i att fel byggs in i systemet (a.a.).
4.1.4 Användning av fastighetstaxering
I Skatteverkets regleringsbrev (2012) från regeringen finns en skrivning under rubriken fastighetstaxering och mål kring vikten av att taxeringsvärden på
fastigheter ska vara rättvisande så att korrekt underlag finns för skatteberäkning och andra ändamål. Fastighetstaxeringsuppgifter tillämpas inom flera olika verksamheter utöver uttag av fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. I lagstiftningen förekommer hänvisning till taxeringsvärdet eller andra uppgifter som samlas in vid fastighetstaxeringen inom flera områden (Finansdepartementet, 2012). Vid uttag av stämpelskatt efter förvärv av fastighet eller tomträtt sker alltid en jämförelse mellan erlagd köpeskilling och taxeringsvärdet så att skatten beräknas på det högsta av dessa värden (SFS 1984:404). Fastighetstaxeringen har även betydelse för inkomstbeskattningen utifrån den uppdelning som sker efter byggnadstyp (Svensson, 2013). Även vid fördelning av ansvar för inteckningar som är tecknade gemensamt för flera fastigheter gäller taxeringsvärdet som fastighetens värde JB (SFS 1970:994) 1 kap. 6-10 §§.
Taxeringsuppgifter har en bred tillämpning vid framtagande av statistik.
Statistiska centralbyrån är en viktig aktör som producerar flertalet statistiska produkter utifrån taxeringsuppgifter (Finansdepartementet, 2012). Vid fastighetsbildning till följd av en lantmäteriförrättning eller överlåtelse sker ofta en värdeförändring. Förrättningslantmätaren måste i flera situationer utföra en värdebedömning, främst vid båtnadsprövning och ersättningsfrågor.
Fastighetstaxeringsuppgifter är då nödvändig information. Andra aktörer som lyfts fram i statens offentliga utredning är banker och kreditgivningsinstitut vilka genomför kreditprövningar. Även försäkringsbolag använder uppgifter vid prissättning av försäkringspremier. Övrig verksamhet som utför fastighetsvärdering har ett behov av taxeringsuppgifter (a.a.).
4.1.5 Om överlåtelsedeklaration i SOU 2000:10
En statlig utredning tillsattes under året 1997 och antog namnet Fastighetstaxeringsutredningen. Utredningen resulterade i betänkandet Fastighetstaxering – precision, påverkansmöjligheter, individuella bedömningar (Socialdepartementet, 2000). I betänkandet konstaterar utredningen att den gallring av ortsprismaterial som sker vid värdering kan vara behäftad med en viss osäkerhet. Tillämpning av överlåtelsedeklaration anges som ett sätt att identifiera överlåtelser vilka inte är marknadsmässiga. Utredningen konstaterar att en
överlåtelsedeklaration som ges in till inskrivningsmyndigheten i samband med lagfartsansökan skulle resultera i en förbättrad gallring. Dessutom skulle eventuella släktköp som skett på den öppna marknaden kunna identifieras och därmed inte gallras bort. Utredningen konstaterar vidare att en överlåtelsedeklaration måste ställas mot det merarbete som skulle medföras för den enskilde och inskrivningsmyndigheten (a.a.).
4.1.6 Om överlåtelsedeklaration i SOU 2012:52
Regeringen tillkallade en statlig utredning den 24 februari 2011 med uppdrag att utreda huruvida fastighetstaxeringen av bostäder kan avskaffas alternativt avsevärt förenklas. Utredningen resulterade i betänkandet Bostadstaxering – avveckling eller förenkling (Finansdepartementet, 2012). I betänkandet skriver utredningen bland annat om fyra olika alternativ till taxeringsvärdet. Ett av dessa alternativ innefattar schabloniserade värden vilka beräknas utifrån generella normeringstal.
Alternativet kräver insamling av data i samband med överlåtelsen i form av en överlåtelsedeklaration. Deklarationen skulle kunna skrivas under av köpare och säljare vilket borde ge en hög kvalitet på de uppgifter som kommer in. I en sådan deklaration anges vissa egenskapsuppgifter som har en betydande värdepåverkan.
Frågorna kommer självklart att skilja sig mellan de olika fastighetstyper för vilka normeringstal ska beräknas (a.a.).
4.1.7 Den danska fastighetstaxeringsmodellen
I Danmark är det fastighetens marknadsvärde som ligger till grund för beskattning av mark och byggnader. Den danska fastighetstaxeringen grundas på massvärderingar vilka genomförs vartannat år. Insamling av information utgör en viktig del av systemet. Till skillnad mot den svenska fastighetstaxeringen sker ingen informationsinhämtning genom fastighetsdeklaration, taxeringen bygger istället på befintliga uppgifter i olika register. Uppgift om exempelvis en renovering av fastigheten har ägt rum lämnas inte av fastighetsägaren i samband med taxeringsförslaget. I samband med ägarövergång av en fastighet ska det däremot i princip uppges vilka förändringar som skett inom fastigheten. Uppgifter om fastigheterna finns också tillgängliga för skatteverket genom att uppgifter
måste lämnas till ett kommunalt byggregister i samband med ombyggnad av en fastighet. Insamlingen av data vid överlåtelsen leder också till att korrekta uppgifter kring köpeskilling finns i systemet. En överlåtelse som inte är marknadsmässig kan snabbt identifieras. Denna modell kan beskrivas som en form av överlåtelsedeklaration (Müller, 2002).
4.2 Enkätstudie
Enkätundersökningen resulterade i 18 svar vilket ger en svarsfrekvens på 60 % utav det totala antalet enkäter om 30. Nedan finns en sammanställning av enkätundersökningens resultat samt vissa slutsatser. Enkätens resultat ger en viss bild över hur betydelsefull fastighetstaxeringsuppgifterna är för respondenterna samt hur de ställer sig till kvalitetshöjande åtgärder. Enkätens utformning samt rådata ingår bland studiens bilagor.
4.2.1 Fråga 1
Figur 1 illustrerar att totalt sju respondenter anger att taxeringsvärdet har lägsta möjliga tillförlitlighet utifrån den femgradiga skalan med svarsalternativ. Fyra respondenter anger värdet två, fyra anger värdet tre och tre värdet fyra.
Respondenternas svar pekar på att taxeringsvärdet kan vara missvisande utifrån målsättningen att det ska utgöra 75 % av marknadsvärdet under nivååret. Några respondenter anger aningen högre svarsvärde, vilket kan indikera att taxeringsvärdet ändå fungerar som riktvärde.
0 1 2 3 4 5 6 7 Antal svar8
Figur 1. Redovisning av tillförlitligheten på taxeringsvärdet
4.2.2 Fråga 2
Respondenternas svar ger en entydig bild om att samtliga dessa har upplevt missvisande taxeringsvärden. Svaret bekräftar det faktum att massvärdering med schabloniserade modeller alltid kan ge upphov till ett missvisande värde för enskilda fastigheter (Cypher & Hansz 2003).
4.2.3 Fråga 3
Respondenternas svar (figur 2) pekar på att de upplever en stor tillgänglighet av fastighetstaxeringsinformation utifrån deras behov och verksamhet. Tio respondenter anger värdet fem. Sju respondenter anger värdet fyra och en respondent anger värdet ett. Resultatet kan anses bekräfta att taxeringsinformationen är mycket tillgänglig utifrån respondentens respektive behovsbild.
Fastighetstaxeringsinformationen tillhandahålls och distribueras av Lantmäteriet till flertalet återförsäljare av fastighetsinformation vilka i sin tur utvecklar tjänster och produkter utifrån olika behovsbilder (Informant från
informationsförvaltningen, Intervju 130418).
Figur 2. Redovisning av respondenternas syn på tillgänglighet
0 2 4 6 8 10 12
1 2 3 4 5
Antal svar
Tillgänglighet 1-5
4.2.4 Fråga 4
Nio av arton respondenter menar att taxeringsvärdet främst är användbart vid värderingssituationer. Andra användningsområden som nämns är marknadsföring, beräkning av fastighetsavgift, premiesättning, som befintlig uppgift i faktaunderlag samt intag av säljobjekt. Två respondenter anger att de aldrig använder dessa uppgifter och ytterligare två respondenter har valt att ej besvara denna fråga.
4.2.5 Fråga 5
Respondenternas svar (figur 3) ger ingen entydig bild över hur väsentlig information om standardpoäng är för dessa. Däremot går det att dra slutsatsen att det finns ett visst intresse för dessa uppgifter.
Figur 3. Respondentens behov av standarduppgifter
4.2.6 Fråga 6
Flest respondenter har angivit värdet tre på den femgradiga skalan. Sex respondenter har angivit värdet fyra. Respondenternas svar (figur 4) tyder på att fastighetstaxeringensinformationen har en medelstor betydelse för deras verksamhet.
0 1 2 3 4 5 6
1 2 3 4 5
Antal svar
Intressant info 1-5
Figur 4. Betydelse av taxeringsuppgifter för respondentens verksamhet
4.2.7 Fråga 7
Respondenternas svar (figur 5) om de upplever ett behov av högre tillförlitlighet kring fastighetstaxeringsuppgifterna kan tolkas som att ett stort behov föreligger.
Figur 5. Om respondenten upplever behov av högre tillförlitlighet
4.2.8 Fråga 8
13 respondenter anger att en högre värderingsnoggrannhet skulle vara positivt för deras verksamhet eller kunder. Åtta av dessa pekar främst på att värderingsförfarandet skulle kunna förenklas och förbättras. Andra respondenter
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5
Antal svar
Betydelse 1-5
menar att det främst skulle bli enklare för en säljare eller potentiell säljare att förstå ett värde, bättre prissättning anges också som en positiv effekt. En av respondenterna menar att ett bättre taxeringsvärde inte skulle påverka själva värderingen då bedömningen alltid är individuell. Totalt fyra respondenter har valt att inte besvara denna fråga. Resultatet bekräftar att en högre värderingsnoggrannhet tillämpad vid framtagande av taxeringsvärden skulle påverka respondentens verksamhet.
4.2.9 Fråga 9
På frågan om respondenterna instämmer i påståendet att en högre noggrannhet av taxeringsvärde och standarduppgifter skulle främja deras verksamhet svarar (figur 6) elva av dessa att de instämmer i detta. Fem respondenter instämmer inte i påståendet och två respondenter har svarat att de inte vet.
Resultatet visar att kvalitetshöjande åtgärder kring fastighetstaxeringen skulle främja användarna av dessa uppgifter. Resultatet kan också tolkas som ett intresse bland respondenterna att vidta åtgärder i syfte att förbättra fastighetstaxeringsuppgifterna.
Figur 6. Om respondenten instämmer i påståendet
4.2.10 Fråga 10
På frågan hur ofta respondenterna använder taxeringsvärdet vid värderingssituationer förekommer det svar på hela skalan (figur 7). Utifrån det totala antalet respondenter är det en stor andel som använder taxeringsvärdet ofta.
Fyra respondenter angav värdet ett. Utifrån totalt avgivna svar är det möjligt att dra slutsatsen att taxeringsvärdet är användbart vid värdering och används då relativt ofta av respondenterna.
Figur 7. Hur ofta respondenten använder taxeringsvärdet vid en värdering
4.3 Intervju
Nedan redovisas intervjuernas resultat vilket behandlar frågan om en överlåtelsedeklarations för- och nackdelar.
4.3.1 Ökad arbetsbelastning
En informant från fastighetsinskrivningen hävdar att arbetsbelastningen kan öka i och med införandet av en överlåtelsedeklaration. Om det inkommer ytterligare information om en fastighet leder det till mer arbete för inskrivningsmyndigheten, vilket ses som en negativ konsekvens. Skulle ett införande av en överlåtelsedeklaration bli aktuellt menar informanten att processen för insamling bör digitaliseras, det vill säga skapa en E-tjänst. Detta för att effektivisera
0 1 2 3 4 5 6
1 2 3 4 5
Antal svar
Hur ofta 1-5
förloppet samt för att minska ned på kostnader. Informanten ser helst att en eventuell överlåtelsedeklaration är fristående från inskrivningsmyndigheten. Att ålägga myndigheten med ytterligare uppdrag kräver lagstiftning.
Det blir väldigt mycket konsekvenser för att vi måste få in det i vårt system. Det har vi inte utrymme för i dagsläget. Om det blir en slags blankett, ska den då scannas eller är det redan digitalt? En scanner har ingen OCR läsning, vilket ger betydligt längre handlingstid. Med en E-tjänst kan det förenkla processen (Informant från inskrivningsmyndigheten, Intervju 130422).
En informant från informationsförvaltningen på Lantmäteriet anser också att arbetsbelastningen skulle komma att öka vid införande av en överlåtelsedeklaration. Det är viktigt att fördelarna väger över det merarbete som deklarationen kommer medföra, vilket informanten inte upplever att det gör i dagsläget. Skulle deklarationen vara skapad utifrån en enkel utformning och vara förtryckt i hög grad, kan det underlätta men det innebär fortfarande mer arbete.
Om registrering av ny information införs ökar belastningen, nyttan måste överväga… Folk är känsliga för förändringar (Informant från informationsförvaltningen, Intervju 130418).
4.3.2 Incitament för den enskilde
Informanten från fastighetsinskrivningen menar att det bör finnas ett incitament för att få fastighetsägaren att vilja fylla i en blankett utöver de som redan finns.
Denne menar vidare att en överlåtelsedeklaration grundad på frivillighet lätt skulle kunna ifrågasättas om inte incitament finns.
Om det fanns ett incitament att taxera sin fastighet skulle det kunna göras kontinuerligt. Ingen vanlig människa skulle vara road att taxera, särskilt inte om den skulle taxeras högre (Informant från inskrivningsmyndigheten, Intervju 130422).
Informanten från Skatteverket menar att det kan bli problematiskt att få fastighetsägaren att frivilligt upprätta en överlåtelsedeklaration.
Energideklarationen är obligatorisk och det skulle bli märkligt om Skatteverket
skulle ålägga fastighetsägare att upprätta en överlåtelsedeklaration om den var frivillig. Det är viktigt att ta reda på vad syftet är.
Ett alternativt kanske kan vara att kombinera detta med en energideklaration, den är obligatorisk, då blir det en och samma utan mera papper (Informant Skatteverket, Intervju 130424).
Även fastighetsmäklaren är skeptisk till en frivillig överlåtelsedeklaration och huruvida den skulle i så fall skulle kunna ge tillräckligt med underlag.
4.3.3 Taxeringsvärdets betydelse
Argumenten från en fastighetsmäklare stärker tidigare nämnda uttalanden angående vilka konsekvenser som en överlåtelsedeklaration skulle medföra.
Vidare menar fastighetsmäklaren att betydelsen av fastighetstaxeringsvärdet har minskat kraftigt sedan år 1990, detta på grund av att fastighetsdeklarationen var mer detaljerade och exakta fram till dess.
Jag upplevde att de var mer exakta och mer detaljerade fram till 1990. Därefter har det mer varit en blankett som man själv får fylla i och skicka in (Fastighetsmäklare, Intervju 130422).
En informant från Skatteverket anser att fastighetstaxeringen av småhus har blivit något urvattnad med åren. Denne berättar vidare att den senaste ordentliga fastighetstaxeringen genomfördes år 1990 vilket är 23 år sedan och mycket har hänt sedan dess. Informanten menar att tanken kring ett införande av en överlåtelsedeklaration har varit på tavlan tidigare. I takt med att fastighetstaxeringen förenklas har det förstås blivit mer intressant, men Skatteverket arbetar på uppdrag av regeringen och kan inte initiera vad som helst utan direktiv.
Vidare berättar informanten att år 2009 kom det påbud från regering och riksdag att Skatteverket inte ska störa fastighetsägaren och ställa onödiga frågor i samband med att fastighetsskatten för bostäder avskaffades. AFT 09 för småhus skulle därför genomföras i likhet med en FFT. I samband med detta genomfördes
det ett antal förändringar. Skatteverket tittar exempelvis inte längre på om det finns kakel i badrummet eller om det finns en bastu som var mycket populära att installera på 70-talet. I dag finns det andra värdepåverkande faktorer som det kan vara värt att titta på, exempelvis SPA-anläggningar och friskvårdsutrymmen. Det kan röra sig om mycket påkostade installationer som inte funnits tidigare och som säkerligen skulle påverka taxeringsvärdet. Trotts detta kan inte Skatteverket uppta ny information hur som helst, däremot ta bort saker och värderingnoggrannheten ökar knappast då.
Det räcker ju att ha fyra väggar, golv, tak och el så får du ett visst värde. Så ett slott och koja kan få ganska lika värde. Där står vi på Skatteverket och tittar på, det är inget vi kan göra någonting åt (Informant från Skatteverket, Intervju 130424).
4.3.4 Tydligt syfte
Fastighetsmäklaren poängterar att det är viktigt att ta reda på vad som är syftet med ett eventuellt införande av en överlåtelsedeklaration och att tydliggöra vem deklarationen är ämnad för. Informanterna från Skatteverket och Lantmäteriet instämmer också i att en överlåtelsedeklaration måste ha ett tydligt syfte.
De naturliga frågorna som jag ställer mig är vad en överlåtelsedeklaration ska användas till, vem som ska kunna ta del av informationen och vem som ska ansvara för att informationen kommer in i systemet. (Fastighetsmäklare, Intervju 130422).
4.3.5 Fördelar med överlåtelsedeklaration
Fastighetsmäklaren menar att överlåtelsedeklarationen skulle kunna leverera användbar statistik för branschen som kan lagras i en databas för enkel åtkomst.
Banker och kreditgivare borde rimligen också vara intresserad av så mycket information som möjligt enligt fastighetsmäklaren.
Ett stort plus är att den skulle kunna leverera matnyttig statistik för mäklare och banker. Den ger en databas med uppgifter (Fastighetsmäklare, Intervju 130422).
I takt med att värderingsmodellen försämras kan det enligt informanten från Skatteverket vara ett bra komplement med en överlåtelsedeklaration, frågan är bara hur den ska hanteras. Informanten menar att datamognaden i Sverige är stor och troligen ännu större om ett par år. Om detta blir aktuellt kan merparten lämna in handlingar digitalt, det sparar kostnad och arbete.
En värderingstekniker som bland annat har arbetat med värdering i samband med fastighetstaxering menar att den granskning som sker av ortsprismaterial möjligen skulle kunna förenklas något med en överlåtelsedeklaration om det framgår fler omständigheter kring överlåtelsen. Köpeskilling är ju som bekant inte alltid samma sak som marknadspris och en fastighet kan överlåtas utifrån en summa som både understiger eller överstiger marknadspriset menar informanten. Denne menar vidare att en överlåtelsedeklaration förmodligen skulle kunna förbättra kvalitén på befintliga uppgifter som upptagits genom fastighetsdeklaration.
En informant som arbetar med kreditgivningsfrågor på en bank menar att de ofta använder olika tjänster och verktyg för att inhämta information som kan ligga till grund för riskbedömning och prissättning. Mycket information kommer
ursprungligen från Lantmäteriet och fastighetstaxeringen men bearbetas och anpassas till användningsområdet av de som tillhandahåller tjänsten. Vidare tror informanten att den information som finns tillgänglig möjliggör högre belåning av fastigheter än vad som annars skulle vara fallet. Dålig kvalité skulle kunna ge en för hög eller låg belåning.
Det är klart att vi vill kunna sätta stor tilltro till de uppgifter som vi använder i vårt arbete, om noggrannheten kan bli bättre är det positivt! (Banktjänsteman, Intervju 130521).
4.3.6 Fastighetsdeklarationen
Informanten från Skatteverket har velat genomföra en undersökning kring kvalitén på ifyllda deklarationsuppgifter, år 1996 genomfördes en stor undersökning som kallades årlig acceptansundersökning. Syftet var att få en ökad förståelse över hur taxeringsuppgifterna fylldes i och om det gjordes på rätt sätt.
Skatteverket ville ta reda på om fastighetsägarna hade uppfattat systemet och
reglerna på rätt sätt. En del fastighetsägare fick förslag och en del fick en deklaration att fylla i. Några slumpmässiga objekt valdes ut för att kontrolleras och det visade sig att de stämde bra. Informanten ville införa en ny undersökning år 2005 för att få stöd för skyldigheten att rätta uppgifter, men fick besked av ledningen att resultatet av granskningen 1996 var inom ramen för vad som var godtagbart. Sedan 1996 har det hänt mycket med fastighetstaxeringen framförallt fastighetsdeklarationen, vilket möjligen kan ha lett till att uppgifterna inte är så korrekta som de borde vara. De dubbla budskapen i processen kan skapa förvirring menar informanten eftersom fastighetsägaren inte verkar ha några direkta skyldigheter.
… du får väldigt gärna göra rätt men du får också gärna göra fel! (Informant Skatteverket, Intervju 130424).
Vidare menar informanten att om en fastighetsägare mörkar standarden kan det få konsekvenser som inte bara drabbar den egna fastigheten. Det kan påverka fastigheter runt omkring och standardpoängen, om standardpoängen blir missvisande kan fördelningen mellan fastighetsägarna bli snedvriden. Eftersom ortsprismetoden kan bli missvisande vid värderingar. Informanten hävdar att det bör bli ett lagkrav att varje fastighetsägare ska föra in korrekta uppgifter, det är inte bra med dagens lösning att det är möjligt att fylla i icke korrekta uppgifter.
4.3.7 Taxeringsuppgifternas kvalitet
Informanten från fastighetsinskrivningen menar att innehållet måste ha hög kvalité, det är en viktig parameter när det gäller att skapa förtroende för innehållet i fastighetstaxeringsregistret. Låg kvalité riskerar att sänka förtroendet för myndigheten.
Fastighetsinskrivningen strävar efter att ha så hög kvalité som möjligt och finner vi brister i en ansökan kommer den fastna i kontrollsystemet. (Informant från fastighetsinskrivning, Intervju 130422).
På frågan om hur informanten från Skatteverket ser på taxeringsuppgifternas kvalitet menar denne att utifrån de resurser som myndigheten har till förfogande
är det bra kvalité. Det finns möjligheter till förbättringar, men det kräver samarbete från fastighetsägarna och riktigt hur det ska gå till är oklart. Det vore intressant att undersöka om en överlåtelsedeklaration kan bidra med nyttiga uppgifter. Det kan vara svårt att lyfta fram denna fråga just därför att fastighetstaxeringen är en så pass liten del av Skatteverket och att en förändring medför stora kostnader.
Vid AF03 gjordes en liten besiktning och det visade sig att många fastighetsägare inte kryssade i rätt. Här kan en överlåtelsedeklaration komma väl till pass kanske?
Kanske det skulle kunna vara i samband i med kontraktet upprättas? Det är viktigt att både köpare och säljaren är överens (Informant Skatteverket, Intervju 130424).
4.3.8 En förbättrad fastighetstaxering
Vidare menar informanten från Skatteverket att om det är möjligt att få in mer uppgifter som speglar beskaffenhet är det utmärkt, men det krävs troligen ny lagstiftning. Det kanske är vettigare att satsa pengar och resurser på en riktig fastighetstaxering igen, där alla får lämna in blanketten likt vad som tillämpades fram till 1990. Införandet av en överlåtelsedeklaration kommer sannolikt att medföra kostnader samt att det kommer krävas utbildning och nya system. Som svar på varför det inte har initierats tidigare kan det ha med detta att göra och att det heller inte funnits något uppdrag på att ta in dessa uppgifter. Varken Skatteverket eller Lantmäteriet kan arbeta utan direktiv och uppdrag.
Jag skulle kanske hellre lägga resurserna på att göra en riktig småhustaxering istället för att införa en överlåtelsedeklaration, men det är väldigt lätt att bli entusiastisk! (Informant Skatteverket, Intervju 130424).
4.3.9 Upprättande av en överlåtelsedeklaration
Om en överlåtelsedeklaration ska upprättas i samband med ansökan om lagfart skulle fastighetsinskrivningen behöva mer resurser för att få in den i systemet, i dagsläget finns inte utrymme för ytterligare belastning. Handläggningsprocessen skulle ta mycket längre tid och det skulle resultera i längre köer för fastighetsägarna.
