PLANPROGRAM FÖR
FÖRTÄTNING VID TOTTENTORPET/ÅREKOMPANIET
Totten 1:68, Totten 15:28, Totten 15:42-47 m fl Åre kommun, Jämtlands län
Ola Ohlin Planarkitekt
Upprättat 2013-11-21
Pål Anders Stensson Planchef
VAD ÄR ETT PLANPROGRAM?
Ett planprogram enligt plan- och bygglagen är ett dokument som skickas ut i ett tidigt skede för att informera berörda om en tänkt exploatering eller åtgärd. Programmet ska ange utgångspunkter och mål för planen. Avsikten är att samla in synpunk- ter som sedan ligger till grund för den fortsatta planeringen.
Detta program skickas ut på samråd till myndig- heter, kommunala förvaltningar, sakägare m. fl . Handlingarna fi nns även på kommunens hem- sida: www.are.se; Bygga & bo, Samhällsplanering, Detaljplanering, Aktuella detaljplaner, Förtätning vid Tottentorpet/Årekompaniet.
Eventuella synpunkter på programmet ska lämnas skriftligen senast 2014-01-03 till Åre kommun, Planavdelningen, Box 201, 830 05 Järpen eller mailas till mbr@are.se.
PLANPROCESSEN
Planbesked Kommunstyrelsen beslutar om planarbete kan inledas eller inte.
Program Start för planarbetet. Utgångspunkter och mål för planläggningen beskrivs.
Samråd Myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna synpunkter på samrådshandlingarna.
Granskning Planen med tillhörande handlingar och en samrådsredogörelse ställs ut och allmänheten samt myndigheter, sakägare och andra berörda ges tillfälle att påverka planförslaget.
Godkännande Planen och ett utlåtande över inkomna skrivelser under granskningen godkänns och sänds vidare för antagande.
Antagande Kommunfullmäktige eller Kommunstyrelsen antar planen och utlåtandet.
Laga kraft Planen vinner laga kraft cirka fyra veckor efter antagandet om den inte överklagas.
PROGRAMSAMRÅD Politiskt beslut:
MBR
SAMRÅD Politiskt beslut:
MBR
GRANSKNING Politiskt beslut:
MBR
GODKÄNNANDE Politiskt beslut:
MBR
ANTAGANDE Politiskt beslut:
KS/KF
LAGA KRAFT PLANBESKED
Politiskt beslut:
KS
MBR = Miljö-, bygg- och räddningsnämnden KS = Kommunstyrelsen KF = Kommunfullmäktige
Åre torg
PROGRAMMETS SYFTE
Syftet är att utreda förutsättningarna för att inom programområdet bygga nya bostäder. Dels kan detta ske genom en förtätning av bostadsområ- det Tottentorpet, dels genom ett nytt bostads- område mellan Årekompaniet och Totthyllan.
Befi ntlig detaljplan för Årekompaniet behöver också ses över så att den bättre stämmer överens med nuvarande verksamhet samt tillåta boende i en del av byggnaden. Trafi k- och parkeringsfrå- gor ska också klargöras, både för boende och för verksamheter.
BAKGRUND
Planarbetet har påbörjats på initiativ av de två största fastighetsägarna i området. Presidium AB som äger Tottentorpet fi ck planbesked 2011-10- 12 och efter en revidering av ansökan fi ck de ett förnyat planbesked 2013-04-25. Åre Centrum AB som äger Årekompaniet fi ck planbesked 2013-04-25.
Handlingarna godkändes för programsam- råd av Miljö-, Bygg-, och Räddningsnämnden 2013-11-05
Detta övergripande planprogram är ämnat att ge en helhetsbild över området så att gemensamma frågeställningar kan belysas i ett tidigt skede. Efter programskedet är avsikten att planeringen av om- rådet kommer att ske i två eller fl era detaljplaner.
PROGRAMOMRÅDET
Lägesbestämning
Programområdet är beläget på en sydvästslutt- ning nedanför Totthummeln, cirka 1 km från Åre torg. Från centrala Åre tar man sig till området via Kurortsvägen och från avfarten vid E14 antingen via Tottvägen eller Solbringsvägen. Området av- gränsas uppåt av bebyggelse av villakaraktär längs med Totthyllan och Granlidsvägen och nedåt av bostäderna vid Källvägen och Bullerbyn. Plan- områdets exakta avgränsning bestäms i den fort- satta processen.
Bild 1. Programområdet i förhållande till omgivningen.
Areal och markägoförhållanden
Programområdets areal är cirka 7 ha. Området omfattar fastigheterna Totten 1:68, Totten 15:28, Totten 15:42-47 samt delar av Totten 15:2 och Totten 15:14 med följande markägoförhållanden:
1. Totten 1:68 Åre Centrum AB 2. Totten 15:28 Presidium AB 2. Totten 15:42-47 Presidium AB 3. Totten 15:14 Åre kommun
Planläggningen förutsätter en överenskommelse om mark mellan berörda fastighetsägare.
Bild 2. Markägoförhållanden inom programområdet
TIDIGARE
STÄLLNINGSTAGANDEN
Översiktliga planer
I den fördjupade översiktsplanen (FÖP) för Åre samhälle från år 2005 pekas området mellan Åre- kompaniet och Totthyllan ut som ett utbygg- nadsområde för permanent boende och kontor.
I området omedelbart nedanför Årekompaniet föreslås en utökning för kontorsändamål. All- mänt konstateras att området kan förtätas men
att hänsyn ska tas till landskapsbilden. De be- fi ntliga byggnadernas massiva intryck får gärna brytas upp och göras mindre storskaligt. En av huskropparna som ingår i Årekompaniet uppför- des på 1920-talet och var då en del av sjukhuset i Åre. Denna byggnad anses tidstypisk och utpekas i FÖP:en som kulturhistoriskt värdefull.
För Tottentorpet föreslås en utökning med ”per- sonalbostäder”, 40 lägenheter, i sluttningen ned- anför de befi ntliga hyreshusen. Mellan de två om- rådena Årekompaniet och Tottentorpet föreslås också en ny lift avsedd för de boende i området.
Även en ny gångväg nedanför Årekompaniet fö- reslås leda från Tottentorpets norra del ner mot Kurortsvägen.
Detaljplaner
Programområdet omfattas idag i huvudsak av två gällande detaljplaner. Den norra delen med Åre- kompaniet omfattas av en plan från 1975 medan den södra delen med Tottentorpet omfattas av en plan från 1989.
Hela det gamla sjukhusområdet är planlagt som så kallat ”allmänt ändamål”, dvs en generell be- stämmelse för kommunal, landsting eller statlig verksamhet. Det är en beteckning som slutade an- vändas i och med plan- och bygglagens införande 1987 och stämmer inte överens med nuvarande verksamhet. För att i de befi ntliga byggnaderna tillåta nuvarande verksamhet och dessutom tillåta boende krävs en ny detaljplan.
För Tottentorpet krävs en ny detaljplan för att möjliggöra förtätning enligt fastighetsägarens för- slag, vilket beskrivs längre fram i detta program.
1:32
2:41 1:68
15:2
3 1:70
1:217
15:28 1:24
1:216
2:52 1:14 1:216
1:246 :23
3:64
15:47 3
15:25
15:46 S:19 1:93
1:112
1:111
15:44 1:47
15:45 :92
3:30 15:42
15:16 15:23
2:48 15:18 3:33
3:24 15:17
2:20 1:113
1:33
15:13 1:72
15:30
1:87
2:40 1:234
2:80 1:235
15:8 1:245
1:25 1:35
1:232
3:51 1:13
1:88
15:11 1:27
3:29 15:6
15:7 15:12 15:5
15:10 1:243
3:63
3:34 2:92
15:36 1:239 1:242
15:37 1:237
1:84
15:20 1:238
15:21 1:114
15:31 1:240
15:34
15:26
2:88
15:22 1:85
15:29
15:27 1:89
1:244
15:9
3:15
3:65 1:77
1:233
1:91 S:18
15:50
15:52 15:55 :81
1:74
1:38
3:39 2:71
3:41 9
1:75
3:43 1:128 2:10
1:71
1:63 2:69
S:12
15:14
15:14
2:76
2:24 3:32
3:31
2:10 1:248
2:6 3:50
2:46 2:81
2:132 2:73 9:1
1:241
15:51 15:54
3:40 3:38 2:70
2:59 FASTGR
TRAKTGR
1:668 1 1 68 24
7 4
:2424
7 7 7 4 4
1
15:282828 1 15 1
15:5:5:45: 15 1 15
15:4444 1 155 155555 15:4242424242
5:23 3 3 3
15:141414 3
:4 :4 5:
5
5:
6 5:232 1 1 1
2 2 :11 : 1 12 0
3 3 2 2
1.
2.
3.
SKYDDADE OMRÅDEN
Riksintressen (3 kap miljöbalken)
Riksintresse friluftsliv
Programområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för friluftsliv (FZ7) och skyddas enligt Miljöbalken (MB) 3:6. Riksintresset omfattar ett större område som utgör ett klassiskt turist- och friluftlivsområde med utmärkta för- utsättningar för friluftsliv. Planförslaget bedöms inte påverka riksintresset på ett negativt sätt.
Riksintresse naturvård/Natura 2000
Åreälven, belägen cirka 300 meter nedanför pla- nområdet, är av riksintresse för naturvård och skyddas enligt MB 3:6. Riksintressets skydds- värden motsvaras i huvudsak av det Natura 2000-område som Åreälven också utgör. Syftet med Natura 2000 är att bevara de arter och de naturtyper som är av gemensamt intresse för hela EU. Planförslaget bedöms inte påverka riksintres- set för naturvård eller Natura 2000-området på ett negativt sätt förutsatt att tillräckliga försiktig- hets- och skötselåtgärder vidtas i samband med byggnation och drift.
Riksintresse kulturmiljövård
Programområdet är beläget inom ett område som omfattas av riksintresse för kulturmiljövård och skyddas enligt MB 3:6. Riksintresset bedöms inte påverkas negativt då området redan idag är omgi- vet av tung bebyggelse.
Särskilda hushållningsbestämmelser (4 kap miljöbalken)
Riksintresse ”fjällvärlden”
Planområdet utgörs av riksintresse enligt MB 4:1- 2 där ”fjällvärlden”, från Transtrandsfjällen i sö- der till Treriksröset i norr, särskilt pekas ut. Det innebär att turismens och friluftslivets, främst det rörliga friluftslivets, intressen särskilt ska beak- tas vid bedömningen av tillåtligheten av exploa- teringsföretag eller andra ingrepp i miljön. För- slaget bedöms inte påverka turism och friluftsliv negativt.
Miljökvalitetsnormer (5 kap miljöbalken)
Enligt MB 5:3 ska myndigheter och kommuner ansvara för att miljökvalitetsnormerna följs. Mil- jökvalitetsnormer fi nns för kvaliteten på vatten- miljön, fi sk- och musselvatten, luftkvalitet samt omgivningsbuller och de ska enligt PBL 2:10 föl- jas vid planläggning.
I den följande detaljplaneprocessen ska det säker- ställas att miljökvalitetsnormerna följs.
Miljökonsekvensbeskrivning (6 kap miljöbalken)
Enligt MB 6:11 ska kommunen vid upprättande eller ändring av en plan eller ett program göra en miljöbedömning om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Genomföran- det av planen bedöms inte leda till sådan betydan- de miljöpåverkan att en miljökonsekvensbeskriv- ning behöver upprättas. Geoteknisk undersökning behöver dock göras för hela området innan plan- läggning för att säkerställa att markarbeten utförs på rätt sätt. Den bäck som rinner genom området vid Årekompaniet behöver också skyddas under byggtiden.
NULÄGESBESKRIVNING
Bebyggelse
Programområdet innefattar i huvudsak två olika bebyggelsekaraktärer. Den ena är det gamla sjuk- husområdet som idag kallas Årekompaniet. Det är en långsträckt byggnad med huskroppar som lagts till i olika tidsepoker. Den äldsta är från 1920-talet, andra huskroppar är i huvudsak från 1940-, 1970- och 1990-talet.
Det andra är bostadsområdet Tottentorpet som består av sex bostadshus med ca 160 hyresrätter och två stycken parkeringsgarage. Området bygg- des i början av 1990-talet med betongelement och fasader av infärgad betong. Bostadshusen är upp till 8 våningar höga plus suterräng och vind. Ga- ragebyggnaderna har parkeringar i två plan varav det undre i suterräng.
Mark och vegetation
Terrängen präglas av stora nivåskillnader. Mark inom programområdet som inte tagits i anspråk för byggnader, vägar, parkeringar eller gräsmat- tor är i huvudsak ett skogsparti ovanför befi nt- liga byggnader, vilket mestadels består av gammal granskog. Skogsområdet som sluttar mot sydväst begränsas nedåt av Kurortsvägen/Tottebovägen och uppåt av Totthyllan och kraftledningsgatan.
Det fi nns också ett skogsparti nedanför Årekom- paniet som i huvudsak består av yngre lövskog.
Kulturmiljö
Inom programområdet fi nns en sjukhusbyggnad från 1920-talet. Byggnaden har inget formellt skydd men utpekas i den fördjupade översikts- planen för Åre samhälle som kulturhistoriskt värdefull.
I sluttningen ovanför denna byggnad invid nuva- rande parkeringsytor fi nns också en stenkällare från slutet av 1800-talet bevarad. Den har hört till Villa Tottebo, en byggnad som stod på denna plats fram till 1990-talet då den fl yttades till ett centralt läge vid Åre järnvägsstation där den idag innehåller en restaurang.
Bild 3. Den enligt FÖP:en kulturhistoriskt värdefulla sjukhusbyggnaden från 1920-talet
Service
Programområdet är beläget i ett område med tyngdpunkt av permanentboende. Närhet fi nns till arbetsplatser, sjukvård och allmän service av olika slag. Busshållplats fi nns nere vid E14.
Gator och trafi k
Årekompaniet nås antingen norrifrån via Kur- ortsvägen eller söderifrån via Tottebovägen.
Dessa vägar möter varandra ovanför de befi ntliga byggnaderna, genomfart för biltrafi k förhindras dock av en bom.
Tottentorpet har också två anslutningar. Områ- dets norra entré nås via Tottebovägen och den södra entrén via Solbringsvägen.
Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Programområdet är beläget inom det kommunala verksamhetsområdet för vatten och avlopp.
FASTIGHETSÄGARNAS FÖRSLAG (se Bilaga 1)
Bebyggelse
Vid Årekompaniet föreslås på ytan mellan befi nt- liga byggnader och Totthyllan nya bostadshus, dels lamellhus på 4-5 våningar plus suterräng, dels punkthus på 8 våningar plus suterräng. Dessutom föreslås tillbyggnadsmöjligheter för de befi ntliga byggnaderna samt två nya parkeringshus. Det ena parkeringshuset föreslås ersätta den ovan nämnda sjukhusbyggnaden från 1920-talet.
Tottentorpet föreslås förtätas med nya hyresrät- ter. Dels radhus ovanpå befi ntliga garagebyggna- der (totalt ca 17 stycken), dels två nya punkthus på 8-9 våningar plus suterräng (totalt ca 89 lägen- heter), i gränsområdet mellan Tottentorpet och Årekompaniet. Nya parkeringsytor (ca 50 parke- ringsplatser) föreslås i första hand anläggas i slutt- ningen nedanför befi ntliga lägenhetshus.
Mark och vegetation
Markområdet nedanför Årekompaniet föreslås behållas som grönområde. Ovanför den nya par- keringsytan vid Tottentorpet föreslås nya lekytor.
Gator och trafi k
De nya bostadshusen föreslås alla angöras från Tottebovägen. Punkthusen närmast norr om Tot- tentorpet använder den befi ntliga infarten. Ett par nya mindre parkeringsytor föreslås här i an- slutning till de nya husen.
Byggnaderna ovanför Årekompaniet föreslås an- göras via en ny väg som sneddar upp från Totte- bovägen upp mot de nuvarande parkeringsytorna.
KONSEKVENSER
Bebyggelse
Eftersom det är höga byggnader som föreslås handlar mycket av frågeställningarna om utsikt.
Även om byggnaderna inte skulle bli så höga att de skymmer utsikten för de boende i villorna uppe på Totthyllan så kan dessa ändå uppleva en markant förändring, med byggnader och tak be- tydligt närmare än idag.
Några av de befi ntliga lägenheterna i Tottentor- pet kan förväntas få försämrad utsikt då garage- byggnaderna höjs med en våning.
Mark och vegetation
Vid en utbyggnad enligt programmet skulle en stor del av granskogen inom området avverkas.
En skogsremsa borde dock kunna bevaras mellan kraftledningsgatan och ny bebyggelse eftersom skyddsavståndet från kraftledningen till nya bygg- nader är 40 meter.
Skogspartiet nedanför Årekompaniet påverkas inte annat än att en ny gång- och cykelväg dras genom området.
Ett antal träddungar i sluttningen nedanför Tot- tentorpet kommer också att försvinna om ytan ska användas för parkeringar.
Kulturmiljö
Att riva sjukhusbyggnaden från 1920-talet inne- bär ett avsteg från FÖP:en då denna utpekas som kulturhistoriskt värdefull.
Gator och trafi k
När verksamheter och boende ökar i området kommer trafi ken också att öka markant. Framfö- rallt Tottebovägen kommer att belastas hårdare eftersom i princip alla nya bostäder ansluter via denna väg.
Renhållning
Renhållningen ska utformas i samråd med Tek- niska avdelningen på Åre kommun. Lämplig ut- formning studeras i den fortsatta processen.
AVVÄGNINGAR
Förtätningen vid Tottentorpet skulle innebära ett välkommet tillskott av hyresrätter i Åre samhälle.
De nya höghus som föreslås i anslutning till Tot- tentorpet innebär ett visst avsteg från FÖP:en.
Dessa kommer att placeras så att en lift på det sätt som redovisas i FÖP:en ej blir möjlig att bygga.
Programområdet ligger inom ett område som ut- pekas som Åres viktigaste för permanent boende.
Det anges särskilt att övergång till fritidsboende ska motverkas. Det kan antas att en skidlift i om- rådet skulle leda till ett ökat tryck på turistiskt bo- ende. Med detta resonemang kan ett uteslutande av liften anses ligga i linje med FÖP:ens inten- tion i detta avseende. Möjligen kan skidnedfarten från backen planeras in som en extra kvalité för de boende. En skidtunnel under Totthyllan enligt FÖP:ens förslag är redan byggd.
På ytan där FÖP:en anger 40 nya lägenheter pla- neras i stället parkeringar. Nya bostäder skapas i stället genom lägenheter ovanpå befi ntliga ga- ragebyggnader och i de nya höghusen norr om befi ntligt område. Även om husens placeringar i det aktuella planförslaget inte är de samma som i FÖP:en ligger det i linje med dess intentioner om en förtätning.
I den nu gällande detaljplanen för Tottentorpet tillåts i vissa av byggnaderna att bottenvåningen används för kontor, daghem, gemensamhetslokal
eller liknande. Det är rimligt att en liknande be- stämmelse skulle införas för de nya byggrätterna i arbetet med en ny detaljplan.
Det är viktigt att ny bebyggelse ges en omsorgs- full gestaltning och att anpassning till platsen görs.
Vilka bestämmelser som ska gälla för utformning- en av byggnaderna kommer att fastslås i samband med att detaljplaneringen för respektive område genomförs. I detta sammanhang kan nämnas att bostadsområdet Tottentorpet idag är ett enhetligt utformat område typiskt för sin tid. Byggnaderna ramar in gården som är vistelsemiljön för de bo-
ende. Om de nya byggnaderna ska implementeras i den befi ntliga husgruppen eller om de ska bilda en gestaltningsmässigt egen enhet behöver arbe- tas igenom i samband med planläggning.
Åre kommun har en parkeringsnorm som regle- rar minsta antal parkeringsplatser för olika typer av verksamhet. Att den efterföljs ska kontrolleras i samband med planläggning. Detta gäller förut- om de nya bostäderna även de befi ntliga verksam- heterna. Särskilt kan nämnas området i anslutning till ambulansintaget som idag är en trång sektor.
)g56/$*7,//87%<**1$',205c'(7.5,1*c5(.203$1,(7
,OOXVWUDWLRQVNDOD
7RWWK\OODQSHUPDQHQWERHQGH
HQOLJWJlOODQGHGHWDOMSODQ
2PUnGHI|USHUPDQHQWERHQGH
RFKNRQWRU1\GHWDOMSODQHUIRUGUDV
0|MOLJWRPWI|UERVWlGHU
Q\GHWDOMSODQHUIRUGUDV
2PUnGHI|UHMVW|UDQGHYHUNVDPKHW
2PUnGHI|UHMVW|UDQGHYHUNVDPKHW
Q\GHWDOMSODQHUIRUGUDV
1\VNLGQHGIDUW
2PUnGHI|UNRQWRU
Q\GHWDOMSODQHUIRUGUDV
)|UWlWQLQJDY7RUSHW
Q\GHWDOMSODQHUIRUGUDV
1\OLIWDYVHGGI|U
ERHQGHLRPUnGHW
.RQWRUHOOHUHMVW|UDQGH
VPnLQGXVWULHQOLJW
JlOODQGHGHWDOMSODQ
1\YDQGULQJVRFK
VNLGOHGOlQJVcUHVM|Q
)|UVODJSnE\JJUlWW )|UVODJSnXWE\JJQDGVRPUnGH 6NLGQHGIDUWJU|QRPUnGH 9DWWHQ
2EHE\JJGIDVWLJKHW 1\JnQJYlJ
Bild 4. Utdrag ur FÖP, Fördjupad översiktsplan för Åre samhälle, antagen 2005
