Telefon 08-508 27 482 2014-11-12
Stadsbyggnadskontoret
Fleminggatan 4 Box 8314 104 20 Stockholm Telefon 08-508 27 300
stadsbyggnadskontoret@stockholm.se
Granskningsutlåtande
Detaljplan för Branddörren 2 i stadsdelen Högdalen i Stockholm Dp 2011-02068
Innehåll
Sammanfattning ... 1
Bakgrund ... 2
Förslagets syfte och huvuddrag ... 2
Granskning ... 2
Synpunkter inkomna under granskning ... 2
Remissinstanser ... 2
Sakägare enligt fastighetsförteckningen ... 4
Besvärsberättigade ... Error! Bookmark not defined. Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts ... 5
Stadsbyggnadskontorets ställningstagande ... 5
Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande ... 7
Sammanfattning
Detaljplanen syftar till att möjliggöra bostäder samt lokaler för centrumändamål inom fastigheten Branddörren 2. Fastigheten är idag bebyggd med en skolbyggnad, vilken avses att rivas.
Planförslaget skickades ut för granskning 2014-10-01 – 2014-10-29.
Under granskningen har 10 yttranden inkommit. Flertalet
remissinstanser tillstyrker planförslaget men framför synpunkter i sak, framför allt vad gäller kulturhistoriska värden som går
förlorade om skolan rivs, planområdets avgränsning, behov av ett u- område samt förtydliganden av fastighetsfrågor. En privatperson är negativ till att befintlig byggnad rivs, då det finns en secondhand butik i lokalerna med en viktig social funktion.
Inkomna synpunkter föranleder följande förändringar av
planförslaget: en bit allmän platsmark överförs till kvartersmark, ett u-område läggs till på plankartan, planbestämmelser för skydd av kulturhistoriskt värdefull byggnad justeras, en
utformningsbestämmelse justeras, planbeskrivningen förtydligas avseende fastighetsrättsliga frågor. Kontoret bedömer att
detaljplanen kan antas med föreslagna justeringar.
Bakgrund
Förslagets syfte och huvuddrag
Planförslaget innebär att cirka 350 bostäder samt lokaler för centrumändamål får uppföras inom fastigheten Branddörren 2 i Högdalens centrum. Bostäderna föreslås i 4-5 våningars lamellhus och i tre högre punkthus som markerar det nya kvarteret. En ny allmän gata föreslås förbinda området med det allmänna gatunätet, och inom kvarteret föreslås en kvartersgata med kantstensparkering.
Syftet är att stärka och förtäta centrum med bostäder och
verksamheter. Fastigheten är idag bebyggd med en skolbyggnad, den används dock inte som skola och avses att rivas för att möjliggöra planförslaget.
Granskning
Aktuell detaljplan har skickats ut för granskning under perioden 2014-10-01 – 2014-10-29. Information skickades ut enligt sändlista till remissinstanser, berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen samt andra intressenter som under samrådet skriftligen framfört synpunkter. Övriga informerades genom annons i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet 2014-10-10. Planförslaget visades i Tekniska Nämndhuset, på Högdalens bibliotek samt på
stadsbyggnadskontorets hemsida, www.stockholm.se/detaljplaner.
Synpunkter inkomna under granskning
Nedan redovisas en sammanfattning av de synpunkter som inkom under granskningen. Yttrandena i sin helhet finns att ta del av i planakten.
Remissinstanser Länsstyrelsen
Länsstyrelsen lämnar ärendet utan åtgärd.
Exploateringskontoret
Planbeskrivningen bör justeras avseende fastighetsrättsliga frågor.
Det står idag att hela fastigheten Branddörren 2 omfattas av detaljplanen, men på plankartan saknas två ytor mot Högdalsplan.
Det finns behov av ett u-område över parkmarken i väster.
Ett område väster om teatern som är markerat som ramp på plankartan, bör planläggas som kvartersmark. Staden behöver ett utrymme om minst 1 meter från gångvägen för skötsel, belysning och snöröjning.
Ett exploateringsavtal mellan fastighetsägaren och
exploateringsnämnden måste upprättas och godkännas innan
detaljplanen kan antas. Avtalet ska reglera planens genomförande och kostnader.
Lantmäterimyndigheten
Lantmäteriet har ingen erinran.
Trafikverket
Trafikverket har ingen erinran.
Trafikförvaltningen Stockholms läns landsting
Trafikförvaltningen har tidigare yttrat sig och fått sina synpunkter tillgodosedda, bla stråk som leder till hållplatser för
kollektivtrafiken och att bostäder närmast bussgatan utformas för att uppnå Socialstyrelsens riktlinjer för lågfrekvent buller i sovrum.
Trafikförvaltningen har inga ytterligare synpunkter på planförslaget.
Idrottsförvaltningen
Idrottsförvaltningen har ingen erinran.
AB Fortum Värme samägt med Stockholms stad, Stockholm Gas Vi kan erbjuda fjärrvärme, en anslutningsavgift kan behöva tas ut.
Inom planområdet finns fjärrvärme- och fjärrkylaledningar. För att kunna planera nya och ledningsomläggningar samt säkra befintlig drift är det bra med tidig information och samrådsmöte. Åtgärder i Fortum Värme Distributions anläggningar utförs av Fortum Värme och bekostas av byggherre enligt gällande avtal, viktigt att vi tecknar genomförandeavtal snarast möjligt. I övrigt ingen erinran.
Stockholm Gas har ingen erinran.
Stadsmuseet
Stadsmuseet anser inte att en rivning av byggnader enligt förslaget är försvarbart ur ett kulturhistoriskt perspektiv. Därför avstyrks planförslaget med hänvisning till tidigare yttranden.
Om planförslaget ändå kommer att drivas igenom anser Stadsmuseet att större hänsyn bör tas till konstnärliga värden i miljön och till antikvariska värden inom den kvarvarande matsalsbyggnaden (hus A). I den kulturhistoriska
konsekvensanalysen (framtagen av Reichmann antikvarier AB) listas detaljer och byggnadsdelar med särskilt kulturhistoriskt värde.
Exteriör:
- Ursprungliga fasadmaterial och fasadutformning typisk för modernismen.
- Ursprungliga fönsterlägen med fönsterbågar.
Interiör:
- Mosaikväggar av Nisse Zetterberg med ett sammanhållet konstnärligt program
- Ursprunglig stomme - Fast inredning i källaren - Bevarad planlösning i hus A - Fast inredning i hus A
I rapporten beskrivs också att kök, matsal och kapprum, vilka placerades runt aulan, har mycket av skolans fasta inredning kvar. I den ena av de två personalbostäderna är bland annat köksinredning, badrum och garderober kvar från femtiotalet.
Stadsmuseet anser att skyddsbestämmelserna för hus A bör utökas och kompletteras med följande punkter:
ql - Byggnad får inte rivas eller förvanskas.
q2 - Fasadutformningen ska bevaras. Vid fasadunderhåll ska
ursprungliga fasadmaterial användas. Ursprungliga fönsterlägen och fönsterbågar ska bevaras.
q3 - Byggnads stomme, planlösning och ursprunglig fast inredning ska bevaras.
Stadsmuseet anser, i likhet med Reichmann antikvarier AB, att om den föreslagna rivningen genomförs måste en utredning ske angående hur konstverken i skolbyggnaden kan bevaras. Primärt bör man undersöka möjligheten att bevara dem inom området. Om rivning blir aktuell bör Stadsmuseet ges möjlighet att dokumentera byggnaderna. Kontakt med Stadsmuseet bör tas i god tid.
Stockholm Vatten
Stockholm vatten har påtalat behovet av ett u-område för vattenledningar på kvartersmark i planområdets nordöstra del.
Sakägare enligt fastighetsförteckningen
Fastighetsägare till Branddörren 2 i Stockholm Fastighets AB Fastighetsägaren lämnar följande synpunkter:
- Det behövs ett u-område för underjordiska ledningar i parkmarken i planområdets västra del.
- Ett område som planeras för en gångramp bör överföras från allmän plats till kvartersmark.
- Beskrivningen bör förtydligas avseende fastighetsfrågor.
- Önskar justera en planbestämmelse gällande utformning av husens hörn, bestämmelse f4, så att den reglerar en mindre radie på hushörnens rundning.
- Med anledning av projektets storlek önskar fastighetsägaren en längre genomförandetid än 5 år.
Övriga Privatperson
Protesterar mot att skolbyggnaden ska rivas, eftersom den inrymmer en second handbutik (Andra Varvet Högdalen AB) som kommer bli av med sin lokal om planen genomförs. Butiken är en unik och viktig social samlingspunkt för människor i Högdalen med omnejd.
Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts
- Skolbyggnaden bör bevaras och återanvändas (Skönhetsrådet och Stadsmuseet)
- Matsalsbyggnadens interiör bör skyddas med en planbestämmelse (Stadsmuseet)
- Skolbyggnaden bör bevaras på grund av att den erbjuder lokaler för en butik med stort socialt värde för människor i närområdet (privatperson).
- Planen bör ha en längre genomförandetid än 5 år (fastighetsägare till Branddörren 2)
- Trappan mot Högdalsplan bör ha ramper för rörelsehindrade (Rådet för funktionshinderfrågor)
Stadsbyggnadskontorets ställningstagande
Här ges ämnesvisa svar på det som inkommit under granskningen samt de synpunkter i listan ovan som inte kunnat tillgodoses Kulturhistoriskt värdefulla byggnader
Stadsbyggnadskontoret instämmer i Stadsmuseets och
Skönhetsrådets yttranden att skolbyggnaden, tillsammans med kyrkan och simhallen är viktiga för den kulturhistoriska miljön i Högdalens centrum. Och att miljöskapande, arkitektoniska och konstnärliga värden påvekas av detaljplanen.
Skolbyggnaden har dock inte använts som skola sedan 1970 och delar av byggnaden står tom sedan länge. Utbildningsförvaltningen ser inget behov av skolplatser och fastighetsägaren har svårt att hitta andra hyresgäster till lokalerna. Planförslaget innebär att skolan rivs och ersätts av bostäder samt lokaler för centrumändamål. Detta möjliggör att detta centrala område åter igen vitaliseras och blir en levande del av Högdalens centrum. Det välgestaltade torget på Högdalsplan, liksom Högdalsstråket kommer att få en ökad genomströmning av människor och nya byggnader kommer att vända sig mot stråket.
Den ursprungliga matsalsbyggnaden vid Högdalsplan skyddas i planförslaget. Den kan bidra till förståelsen av den ursprungliga
stadsplanen med en skola i centrum. Eftersom skolbyggnaden kommer att rivas är det av stor vikt att den bevarade
matsalsbyggnaden skyddas från rivning och förvanskning.
Plankartans bestämmelse om skydd av matsalsbyggnadens exteriör stärks därför enligt Stadsmuseets förslag.
För miljön i Högdalens centrum har byggnadens interiör inte en lika stor betydelse. Användningen som teater anser
Stadsbyggnadskontoret är mycket lämplig. Kulturverksamhet är berikande för stadsmiljön och bidrar till en blandning i
verksamheterna i Högdalens centrum.
Fastighetsägaren planerar att återanvända så mycket som möjligt av den befintliga konsten (mosaikerna) i skolbyggnaden, till den tillkommande bebyggelsen. Konsten planeras att smycka trapphusen i de nya bostadshusen. Fastighetsägaren har också kontaktat andra som kan tänkas vara intresserade av att ta hand om konsten, i syfte att så mycket som möjligt av konsten ska kunna bevaras trots att huset rivs.
Sammantaget bedömer stadsbyggnadskontoret att planförslaget kommer att innebära ett positivt tillskott till Högdalens centrum för att skapa ett livligt centrum. Rivning av byggnaden innebär en försvagning av förståelsen för Högdalen som en stadsdel planerad som en ABC-stad.
Second handbutiken har stors värde som social samlingspunkt, lokalerna bör inte rivas
Stadsbyggnadskontoret beklagar att second handbutiken ”Andra varvet” blir av med sina lokaler i Högdalen. Detaljplanen möjliggör lokaler för butiker med mera i de nya husens bottenvåningar.
Tanken är att lokalerna mot gatan i de nya byggnaderna ska hyras ut till näringsidkare och servicefunktioner för att skapa liv och rörelse i kvarteren. Den befintliga second handbutiken vore på så sett ett värdefullt tillskott till stadslivet i det nya kvarteret.
Fastighetsfrågor bör förtydligas
Planbeskrivningen justeras så att den stämmer överens med plankartan. Planen omfattar hela den del av Branddörren 2 som ingår i den gällande detaljplanen för fastigheten från år 2002. Två små bitar av fastigheten Branddörren 2 ligger dock utanför
planområdet. De är sedan tidigare planlagda som allmän platsmark gata, men har inte reglerats över till den kommunala
gatufastigheten. Stadsbyggnadskontoret bedömer därför att det inte är nödvändigt att ta med dessa delar i detaljplanen.
Ledningsområde behövs över allmän platsmark
Då marken planläggs som allmän plats, park, finns ingen möjlighet att planlägga ett så kallat ”u-område”. Ledningshavaren har genom avtal, rätt att ha ledningar över allmän platsmark som ägs av staden.
Ledningsområde behövs på kvartersmark
Plankartan kompletteras med ett så kallat u-område för underjordiska ledningar i planområdets nordöstra del enligt Stockholm Vattens synpunkt.
Område för ramp bör planläggas som kvartersmark
Plankartan justeras så att den bit av parkmarken som ska utgöra en ramp planläggs som kvartersmark för bostads- respektive kultur- och centrumändamål.
Exploateringsavtal behöver upprättas
Ett avtal mellan fastighetsägaren och exploateringskontoret håller på att upprättas och ska godkännas av exploateringsnämnden innan detaljplanen antas.
Utformningsbestämmelse behöver justeras
Planbestämmelsen avseende byggnadernas rundade hörn justeras enligt önskemål.
Genomförandetiden bör förlängas
Stadsbyggnadskontoret tillämpar som regel en genomförandetid på 5 år. Det finns ett stort behov av fler bostäder i Stockholm, och syftet med en kort genomförandetid är säkra att detaljplanerna genomföras så fort som möjligt. Därför förlängs inte
genomförandetiden.
Trappan mot Högdalsplan bör ha en ramp för tillgänglighet Möjligheten att anlägga en ramp i direkt anslutning till den trappa som planeras, har studerats i planarbetet. Höjdskillnaden är dock så stor att en ramp med tillgänglig lutning skulle behöva bli för lång för att få plats. Därför ges möjlighet att nå det nya kvarteret via en gångväg med ramp väster om teaterbyggnaden.
Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande
Stadsbyggnadskontoret bedömer att kulturhistoriska värden i Högdalens centrum försvagas genom planförslaget då det innebär att den befintliga skolbyggnaden rivs. Högdalen planerades utifrån idén om en så kallad ABC-stad, där såväl kommunal som
kommersiell service koncentrerades till stadsdelens centrum vid tunnelbanestationen. Skolbyggnaden är tidstypisk och har stora arkitektoniska och konstnärliga värden. Den är grönklassad av Stadsmuseet, vilket innebär att den är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.
Planförslaget innebär dock ett värdefullt tillskott av bostäder i ett centralt och kollektivtrafiknära läge. Det ger också förutsättningar för att skapa nya stråk samt trygga välgestaltade och livliga miljöer i Högdalens centrum. Nya lokaler för centrumändamål ger
möjlighet för butiker och servicefunktioner att etablera sig i ett centralt läge. En ökad befolkning ger ytterligare underlag för befintliga servicefunktioner i centrum, vilket borde vara positivt för stadslivet.
Detaljplanen skyddar genom planbestämmelse den ursprungliga matsalsbyggnaden, idag teatern från förvanskning. Byggnaden har ett synligt läge vid Högdalsplan och kan bidra till en förståelse för att den ursprungliga stadsplanen med en skola i centrum.
Efter planens granskningsskede har planen justerats enligt följande:
- En mindre bit allmän platsmark park, överförs till kvartersmark.
- Ett u-område läggs till i planområdets nordöstra del.
- Planbestämmelser justeras (q1, q2) för att stärka skyddet av kulturhistoriskt värdefull byggnad.
- Planbestämmelse (f4) justeras avseende utformning av byggnader.
- Planbeskrivningen justeras för att förtydliga fastighetsrättsliga frågor.
Mindre revideringar av redaktionell art i planbeskrivningen.
Kontoret bedömer att förslag till detaljplan kan antas med föreslagna justeringar.
Eva Nyberg-Björklund Maria Sahlstrand
planchef planarkitekt
