Dnr 2017/0269 KS - 5 Diariekod: 239
Kommunstyrelsen
Uppdrag om prioriteringar för Sollentunas stadsutveckling
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret för e slår att stadsbyggnadsnämnden föreslår kommunstyrelsen besluta
Avseende prioriteringsuppdraget
I samband med att nya ärenden (nya huvudprojekt inom exploateringsverksamheten) tas upp ska start - PM innehålla en redovisning av prioritering och det ska , om inte särskilda skäl finns , ligga till grund för ett startbeslut. De särskilda skälen ska vara av en art som inte täcks av prioriteringsmodellen.
Start - PM ska redovisa att samråd skett med Trafik - och
fastighetskontoret , Sollentuna Energi och Miljö, sam t andra berörda förvaltningar , och huruvida dessa bedömer att det finns
begränsningar för ett genomförande enligt föreslagen tidplan.
Start - PM bör innehålla en kommentar kring om det finns något strategiskt markinnehav för kommunen som berör projektet.
Läg erapportering för huvudprojekt inom exploateringsverksamheten ska ske varje k vartal till kommunstyrelsen via stadsbyggnads -
nämnden.
I beslutsunderlag för uppdrag som bedöms förbruka mer än 500 timmar av förvaltningarnas resurser ska konsekvenser för övriga uppdrag kort beskrivas.
Avseende Sollentunahemsuppdraget
Inriktningen för kommande beslut om planläggning för
Sollentunahem ska huvudsakligen följa den tidplan som anges i kommunledningskontorets tjä nsteutlåtande 2017 - 11 - 14, sid 14 - 22 . Sammanfattning
Ko mmunfullmäktige gav i juni i år stadsbyggnadsnämnden i uppdrag att prioritera pågående projekt , samt arbeta för samverkan med Sollentunahem så att målet 1 500 nya bostäder till år 2024 nås.
Som svar föreslår kommunledningskontoret en modell för prioritering som ska ligga till grund både för hur givna uppdrag hanteras som för hur nya uppdrag bedöms. Kriterierna vid prioritering föreslås vara:
kostnadseffektivitet 20%; marknadsefterfrågan 20%; stadsbyggnadskvalitet 20% och lagstadgade åtagande 40%. I samband med lägesrapporter till
kommunstyrelsen fyra gånger per år redovisas projekten i prioriteringsordning.
För att tidigt få grepp om projektens genomförbarhet och belastning för organisationen föreslås vidare att planuppdrag för exploateringsprojekt ska kompletteras med ett start-PM, som redogör för genomförbarheten och för en inledande avstämning med berörda förvaltningar och bolag.
Kommunledningskontoret har i samverkan med Sollentunahem tagit fram ett förslag till hur deras bostadsbyggnadsmål ska nås. Förutom de 800 bostäder som ryms i pågående projekt startas planläggning för ytterligare 900 under åren 2018-2020. De nya projekten innefattar 200 bostäder i Rotsunda, 350 i Edsberg, 150 i Väsjön och 200 i Helenelund.
Inledning
Kommunfullmäktige gav kommunledningskontoret i uppdrag 2017-06-14 § 96 att tydliggöra prioritetsordningen för kommunens stadsbyggnadsprojekt och redovisa tidplaner för pågående och planerade projekt.
Tre utgångspunkter anges som särskilt viktiga för den fortsatta stadsutvecklingen:
a) Fokus på genomförande och att göra färdigt pågående projekt.
b) Stärkt samverkan för att Sollentunahem ska färdigställa 1500 lägenheter fram till 2024.
c) Trygghets- och mångfaldsperspektivet, med Sollentunabornas trivsel i centrum, ska stärkas ytterligare i det fortsatta arbetet.
Det här tjänsteutlåtandet behandlat huvudsakligen punkt a) och b) i uppdraget. När det gäller pkt b) har Sollentunahem ansökt om planbesked för ett antal områden. Ursprunget till det är det ägardirektiv som
kommunfullmäktige beslutade om 2016-12-15 § 182 som bl.a. innehöll följande:
färdigställa cirka 1 500 hyresrättslägenheter fördelat över åren till och med år 2024
exploatera egen mark för ändamålet samt efter behov förvärva mark eller byggrätter
Kommunledningskontoret har i samverkan med Sollentunahem tagit fram en plan för att genomföra uppdraget i enlighet med kommunfullmäktiges uppdrag 2017-05-17.
Utgångspunkter för förslaget om prioriteringar
Kommunledningskontoret har under en längre tid arbetat med att utveckla en projektledningsmodell för stadsbyggnadsverksamheten som ska ge kontoret en bra kontroll över tid- och resursplanering. Modellen har utvecklats längst inom plansidan med prioritering och lägesrapportering regelbundet till stadsbyggnadsnämnden. Senaste året har modellen
utvecklats till att omfatta hela plan- och exploateringsverksamheten. Hur den ser ut beskrivs översiktligt nedan. Den modell för prioritering som nu föreslås stödjer det arbetssätt som utvecklas och är så robust att den, förutom att uppfylla direktiven till detta uppdrag, också fungerar över tid även om den politiska inriktningen för prioritering ändras.
I uppdraget finns direktiv om att det inte bara handlar om prioritering utan också om att ange tydliga tidplaner för projekten. I den projektmodell plan- och exploateringskontoret använder finns en samordnad tidplanering för detaljplanering och utbyggnad av gator och parker, som uppfyller den redovisning som uppdraget efterfrågar. Lägesrapporterna kommer i fortsättningen inte bara att redovisa detaljplaneläget, utan i en särskild rapport alla exploateringsprojekt. Eftersom det är kommunstyrelsen som har det övergripande ansvaret för verksamheten föreslår vi att lägesrapportering för exploateringsprojekt sker till kommunstyrelsen via
stadsbyggnadsnämnden.
Det som behöver utvecklas vidare är samordningen mellan berörda
förvaltningar och bolag. Kontoret utgår från att frågan hanteras i pågående organisationsöversyn, och därför berörs den bara översiktligt i den fortsatta texten.
Projektmodell för plan- och explotering
Som bakgrund för de förslag som redovisas i detta PM redovisas kort huvuddragen i den projektmodell som verksamheten använder.
Exploateringsprojekten består alltid av Huvudprojekt samt Delprojekt. Vid behov kan även Program eller Aktivitet skapas.
Program Programområde
Huvudprojekt Projekt 1
Delprojekt Samordning
Delprojekt Detaljplan Projekt 1
Delprojekt Mark Projekt 1
Delprojekt Genomförande
Projekt 1
Aktivitet G1 Entreprenad 1
Aktivitet G2 Entreprenad 2
Huvudprojekt Projekt 2
Delprojekt Detaljplan Projekt 2
Delprojekt Mark Projekt 2
Aktivitet M1 Markförsäljning 1
Aktivitet M2 Markförsäljning 2
Delprojekt Genomförande
Projekt 2
Aktivitet G1 Entreprenad 1
Kortfattat så består ett normalt exploateringsprojekt av ett huvudprojekt med en medarbetare på exploateringsenheten som projektledare och tre
delprojekt: detaljplan, gata och mark.
Det inbördes förhållandet mellan delprojekten beskrivs översiktligt i figuren nedan:
Av figuren framgår att delprojekten gata och mark startar långt innan detaljplanen är framme vid antagande. Det handlar om att ta fram exploateringsavtal, göra förprojekteringar av gata som underlag för detaljplanen, ta fram genomförandebeskrivning m.m.
Utifrån ett resursperspektiv knyter kommunen således upp resurser på genomförandesidan när nya detaljplaner startas. I en högkonjunktur med begränsade resurser i regionen inom kompetensområdena exploaterings- ingenjörer och projektledare innebär det att projekt som kommit till genomförandefasen riskerar att försenas om resurserna knyts till nya planprojekt. Men oftare blir konsekvensen att genomförandefrågorna blir dåligt belysta i planskedet, vilket riskerar att leda till fördyringar i senare skeden. Att genomföra utbyggnad av gata och VA är en skyldighet kommunen tar på sig när detaljplanen antas. I prioriteringsmodellen
hanteras det genom att just åtaganden finns med och ges en i förhållande till övriga kriterier hög vikt.
Andra resurskonflikter
Prioriteringsordning och resurstillgång är skilda frågor. Resurserna avgör var i prioriteringsordningen man tvingas dra strecket mellan det vi hinner och det vi inte hinner. Ovan beskrev vi att nya detaljplaner och pågående genomförande delvis konkurrerar om samma resurser. Liknande konflikter finns inom stadsbyggnadsavdelningen mellan exploateringsverksamheten och övriga uppdrag till stadsbyggnadsavdelningen. Det kan gälla
översiktsplan, utredningar inom fastighetsområdet, vattenplan m.m.
En anställd jobbar knappt 2 000 timmar per år. Av den tiden är ca 1 500 debiterbar tid när administration m.m. är borttagen. Vi föreslår en rutin där uppdrag som förväntas ta mer än 1/3 av en medarbetares debiterbara tid, alltså över 500 timmar, också ska innehålla en bedömning av
konsekvenserna för pågående uppdrag från stadsbyggnadsnämnden/kommunstyrelsen.
Av den tid planenheten lägger på detaljplaner utgörs ca 10-20 % av s.k.
driftplaner, alltså detaljplaner där kommunen inte är inblandad som markägare eller har ett ansvar för utbyggnad av allmän plats. De redovisas normalt inte i lägesrapporten för huvudprojekt inom
exploateringsverksamheten, men vi väljer att ta dem i denna prioriteringsmodell. Det är både för att de konkurrerar om vissa
gemensamma resurser, men också för att visa att de är effektiva. Driftplaner innebär per definition att man inte bygger ut gata och park, alltså omvänt att man i det avseendet utnyttjar redan befintliga investeringar.
I exploateringsverksamheten deltar medarbetare från flera olika
förvaltningar och bolag. Idag finns ingen modell i kommunen för gemensam resursplanering dem emellan. Vi rekommenderar att pågående
organisationsöversyn tar upp den frågan och att berörda förvaltningar får ett uppdrag att utveckla och samordna de gemensamma processerna.
Förutsättningarna är goda eftersom de verktyg vi använder för projektstyrning, dokument- och ärendehantering och ekonomi är kommungemensamma och integrerade.
Bostadsmarknaden
Efter 1993 när de statliga subventionerna togs bort – och de var mycket mer omfattande än vad de flesta nu minns – har bostäder byggts på helt
marknadsmässiga villkor. Det är hushållens efterfrågan och inte
befolkningsökningen som huvudsakligen styr behovet av nyproducerade bostäder. Då byggande av hyresrätter i stort upphörde 1993 är det ännu mer accentuerat, eftersom det inte bara är förmågan att betala hyra som avgör, utan även behovet av kapital för att investera i en ny bostad. Det innebär att en stor del av de som står för befolkningsökningen idag, unga och
invandrare, har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Särskilt som rörligheten också är dämpad av inlåsningseffekter.
På en marknad styrs efterfrågan av kunden, inte producenten. Det innebär att konjunkturen har stor betydelse för efterfrågan, och att vi i det
långsiktiga perspektivet måste räkna med konjunkturcykler.
Idag byggs i Sollentuna ca 350 bostäder per år, den siffran har varit stabil under en tioårsperiod. I den allmänna debatten har ofta kommunernas planberedskap och tröghet i plansystemet tillsammas med överklaganden framförts som orsaker till lågt byggande, även om debatten på senare tid nyanserats. Sollentuna har sedan länge en god planberedskap. Det skapar
förutsättningar att i den fortsatta planeringen inrikta arbetet mot projekt med goda förutsättningar för genomförande.
Målet för kommunen är långsiktigt 500 bostäder per år, med möjlighet att nå 700 under perioder av hög efterfrågan och bra förutsättningar i övrigt. De siffrorna stämmer också väl med det som analysföretaget Evidens bedömer vara rimligt med hänsyn till marknadsförutsättningarna.
Utmaningen för kommunens prioritering är alltså inte att generellt öka planberedskapen, utan att inrikta planeringen mot projekt som utgör
komplement till befintliga projekt och kan fylla eventuella luckor i utbudet.
Det stämmer väl med det uppdrag som kommunfullmäktige gett.
Kommunens planberedskap
Den goda planberedskapen har beskrivits i andra sammanhang, så här kommer endast en kort sammanfattning. Av de projekt som finns i
kommunens bostadsprognos ryms över 5 000 i detaljplaner som vunnit laga kraft. Pågående exploateringsprojekt omfattar ytterligare över 8 000. Till detta ska läggas projekt på diskussionsnivå där planuppdrag ännu inte finns, det är ytterligare kanske 5 000 och inkluderar bl.a. nästan 1 000 av de 1 500 bostäder Sollentunahem ska uppföra till 2024.
Kartan visar alla huvudprojekt, totalt 13 500 bostäder i projekt som startats, däremot kanske alla ännu inte kommit så långt som till planuppdrag.
Rankan (Wallenstam) är det största av dessa, där vi befinner oss i det vi benämner detaljplaneskede initiering (se fig sid 4). Bilden visar också i grova drag tätheten i projekten, även om det till viss del beror på hur de avgränsats.
Att bostadsproduktion, trots potentialen i färdiga planer, ändå inte kommer upp i de 500-700 bostäder som marknaden enligt analysen efterfrågar tyder
på att det finns brister i matchningen mellan utbud och efterfrågan (i det här dokumentet diskuterar vi vidare endast de faktorer som kommunen
påverkar, inte byggkostnader, standard m.m.).
Ekonomiska konsekvenser
Att lyfta fram de ekonomiska konsekvenserna av omfattande byggrätter på privat mark är viktigt av två skäl.
Kommunen utsätter sig för en risk med stora åtaganden i utbyggnaden av allmän plats, allmänna ledningar för vatten- och avlopp och kommunal service. När kommunen väl antagit en detaljplan med byggrätter på privat mark så inträder en absolut skyldighet inom dessa tre ansvarsområden att bygga ut nödvändiga anläggningar. Om detta inte kan ske rationellt eller att utbygganden blir splittrad finns en risk att taxor och avgifter inte täcker kostnaden. Det kan även finnas kommunalekonomiska motiv för en
kontrollerad utbyggnadsordning för att utnyttja skolor och anläggningar på ett rationellt sätt.
Det andra viktiga skälet att lyfta fram de ekonomiska riskerna är att det skapar förståelse hos marknaden för att prioritering måste ske. Att skylla på resursbrist fungerar dåligt även om alla är medvetna om hur det ser ut på Stockholms arbetsmarknad just nu. Att däremot förklara att kommunen måste värna om kommunens ekonomi möts med större respekt. Det för i bästa fall också in diskussion kring frågan hur kommunen och privata fastighetsägare tillsammans ska hitta former för utveckling av kommunal service, som i framtiden huvudsakligen måste ske på privat mark.
Investeringsekonomi i exploateringsprojekt
Total anläggningskostnad för allmänna anläggningar, inkl VA, bedöms för alla initierade projekt ligga på ca 5 Mdr kr. I de flesta projekt ska
exploatörerna ersätta kommunen för de kostnader som uppstår för anläggandet av nya allmänna anläggningar, och detta regleras i det exploateringsavtal (och anslutningsavtal med SEOM gällande VA) som tecknas i samband med att detaljplan godkänns. Kommunen ligger i dessa fall endast ute med pengar en kortare tid innan betalning sker från exploatör (upp till några månader). Uppskattningsvis uppgår
exploateringsavtalsfinansierade anläggningar till ca 3 Mdr kr av ovanstående 5 Mdr.
Av kvarvarande 2 Mdr kr avser 1,0 - 1,5 Mdr anläggningar som byggs ut av kommunen i tidigt skede, och betalning från exploatörer och fastighetsägare faller ut när kommunen har sålt marken eller fakturerat
gatukostnadsersättning (avser företrädesvis Väsjön). I dessa fall ligger kommunen ute med pengar en längre tid än för anläggningar som finansieras genom exploateringsavtal.
Resterande kostnader om 0,5 - 1,0 Mdr kr avser anläggningar som är kommunfinansierade, ex ny bro över järnvägen i Rotebro.
Sammanfattningsvis ska huvudelen av de allmänna anläggningarna bekostas av exploatörer och fastighetsägare. Men kommunen ska bygga
anläggningarna, och för detta ändamål behövs en buffert i
exploateringsbudgeten så att kommunen, för en kortare eller lite längre tid, kan ligga ut med pengar i storleksordningen ett par hundra miljoner kr.
Hur maximerar vi bostadsbyggandet?
Efter denna bakgrundsbeskrivning har vi kommit fram till frågan vad som ska ligga till grund för en prioriteringsmodell. Som beskrevs inledningsvis är ambitionen att skapa en generell modell som innefattar den politiska ambitionen uttryckt i kommunfullmäktiges beslut, men som också står sig över tid, vilket är nödvändigt eftersom stadsbyggande sträcker sig över långa tidsperioder, större projekt oftast 20-30 år.
Pkt b i uppdraget (samverkan med Sollentunahem) hanteras på generell nivå i modellen, i dagsläget kommer företagets projekt framför allt att gynnas av marknadens efterfrågan på hyresbostäder. Hur målet 1 500 nya bostäder ska nås utvecklas härutöver mer i detalj senare i dokumentet.
Pkt a är mer komplex att uppfylla och kan exemplifieras med det projekt som nämns i uppdraget: Väsjön. Med tanke på de stora investeringar som görs är det en klok strategi att ha maximal takt i genomförandet. Så är också fallet i och med att projektet har som mål att vara klart år 2032, åtminstone med de åtaganden som faller på kommunen. Det innebär inte att alla 4 000 bostäder behöver vara utbyggda, däremot alla på kommunal mark, och i övrigt att projektet har kunnat ta ut gatukostnaderna och att därmed alla allmänna anläggningar är utbyggda.
Det innebär en utbyggnadstakt på upp mot 300 bostäder per år.
Analysföretaget Evidens bedömning av marknadsförutsättningarna sammanfattas i figuren nedan:
Figuren ovan visar att med dagens förutsättningar är Väsjön i bästa fall utbyggt år 2045. Till det ska läggas att Häggvik, som också är ett påbörjat område att arbeta färdigt i, sannolikt konkurrear om delvis samma
kundgrupp eftersom Evidens också visat att en stor del av efterfrågan är lokal.
Här ryms en motsättning; å ena sidan talar ekonomiska argument för att bygga färdigt inom områden med färdiga eller påbörjade detaljplaner och – mot bakgrund av den goda planberedskapen – vara mycket restriktiv med att starta nya planprojekt; å andra sidan kan vi inte räkna med att planerna genomförs i en snabbare takt än marknadens betalningsförmåga.
Att prioritera nya detaljplaner för Sollentunahem är ett exempel på ett sådant resonemang, genom att nå en delvis annan kundgrupp bedömer vi att det kan leda till ökat byggande och motiverar därmed att öppna nya projekt.
När det gäller att bygga färdigt bedömer vi att det är nödvändigt att gå ner på en lägre nivå än kommundel. Avvägningen bör göras på
huvudprojektnivå (vi har i kommunen ca 100 huvudprojekt, inklusive driftprojekten) och innehålla en bedömning av hur effektivt befintliga investeringar i gata, park, VA och kommunal service utnyttjas, samt vilka projekt som leder till tröskeleffekter. Den bedömningen bör gälla även kommande etapper av Väsjöprojektet, som Gustavsbergsområdet och Norrsätra. Det betyder också att det kan finnas goda skäl att inleda vissa projekt i t.ex. Rotebro, även om de delar som föranleder stora investeringar bör skjutas på framtiden.
I ett start-PM, som vi föreslår ska föreläggas kommunstyrelsen och föregå alla planuppdrag som ges av stadsbyggnadsnämnden inom
exploateringsverksamheten, ska de ekonomiska konsekvenserna ur de här
redovisade aspekterna finnas med. Samråd ska också ha skett med Trafik- och fastighetskontoret, SEOM och andra berörda förvaltningar och bolag.
Trygghet och trivsel
Pkt c) i uppdraget handlar mer om mjuka faktorer. I dagsläget finns det inte några lätt fångade nyckeltal eller andra mätningar som enkelt kan omformas till kriterier i en prioritering och vägas mot andra faktorer. Förslaget är att trygghet och trivsel, tillsammans med tvingande lagkrav (t.ex. social
service) utgör ett kriterie där betydelsen av projektet avgörs från fall till fall.
Här finns skäl att peka på risken att kvaliteter och mätetal som är lämpliga som underlag för prioritering blandas med faktorer som ska uppfyllas i planarbetet, det kan gälla trygghet, miljö m.m. En likvärdig och över tid hållbar prioritering på huvudprojektnivå förutsätter att detaljeringsgraden inte är för hög.
Andra viktiga samhällsfunktioner
I dagsläget är det ett mycket stort fokus på bostadsbyggande vilket gör att andra viktiga samhällsfunktioner riskerar att få stå tillbaka, samtidigt som en alldeles för stor kostym av bostadsprojekt byggs upp. Vi föreslår därför att det generaliserade kriteriet för att tillgodose direktivet att planera för Sollentunahem blir att prioritera brister; det gäller då i detta fall hyresbostäder där Sollentunahem kommer in (vilket uppfyller
kommunfullmäktiges beslut att prioritera Sollentuna i dagsläget), men kan också nu eller i framtiden komma att gälla viktig infrastruktur,
återvinningscentraler, vissa arbetsplatser m.m.
Prioriteringsmodell
Den modell vi föreslår utifrån ovanstående argumentation, och som vi bedömer uppfyller kommunfullmäktiges önskemål när det gäller prioritering mellan pågående projekt, ser ut som följer. Modellen stöds av avdelningens verksamhetssystem och därmed kommer ordningen mellan huvudprojekten att presenteras i varje lägesrapport. Prioriteringen blir därmed helt
transparent, och med en kvartalsrapportering finns tillräckliga möjligheter för den politiska majoriten att besluta om att kontorets bedömning ska ändras.
Vi föreslår fyra kriterier, där tre får lika viktning, medan det som speglar kommunens åtaganden ges dubbel vikt. Varje kriterie får bedömning 1 till 5, där 5 är högst prioritet.
Kort kan man beskriva att modellen bedömer hur projektet tillgoser
marknadens efterfrågan (1); kostnadseffektiviteten för kommunen (2); vilka kvaliteter projektet tillför i stadsbyggandet (3) och åtaganden enligt
detaljplan och avtal (4). Det är viktigt att återigen poängtera att prioritering inte är detsamma som bedömning av projektets lämplighet som görs i t.ex.
ett planbesked, och som bl.a. ska avgöra om föreslagen markanvändning
överensstämmer med Plan- och bygglagens portalbestämmelser om att marken ska användas till det den är mest lämpad för.
1 Marknadsefterfrågan
Det är rationellt att utnyttja begränsade plan- och projekteringsresurser till det som ligger närmast till hands att bli genomfört.
Projekt som på olika sätt är efterfrågade av en marknad, och/eller kan antas motsvara ett angeläget behov, har större möjligheter att bli genomförda och får därmed hög prioritet. Vi inkluderar i det behov av skolor,
återvinningsstationer m.m. När det gäller bostäder får därmed bostäder av typ som saknas eller bostäder på en plats där planberedskapen är sämre högst prioritet. Här prioriteras då Sollentunahem högt nu eftersom det bedöms vara brist på hyresbostäder.
5 Projekt som löser en akut bristsituation i regionen/kommunen 4 Projekt som löser en brist i kommunen eller en stor brist i
kommundelen.
3 Projekt som har en tydlig efterfrågan och kan förväntas bli genomförda när kommunen tagit fram en detaljplan.
2 Projekt som sannolikt kommer att bli vilande eller bara till delar genomföras när detaljplanen är klar.
1 Projekt som sannolikt till större delen kommer att bli vilande när detaljplanen är klar eller där det finns anledning att tveka om det genuina intresset att driva projektet hela vägen i normal takt.
2 Behov av anpassning av infrastruktur/markeffektivitet
Ett översiktligt mått på hur väl projektet utnyttjar ianspråktagen mark är hur stort det eventuella behovet är av anpassningar på omkringliggande
infrastruktur, så kallad gatukostnad. Den totala gatukostnaden ställs i relation till storleken på byggnationen i projektet.
5 Inga gatukostnader
4 Gatukostnader mindre än 300 kr/kvm
3 Gatukostnader mellan 300 och 1 000 kr/kvm 2 Gatukostnader mellan 1 000 och 2 000 kr/kvm 1 Gatukostnader över 2 000 kr/kvm
3 Stadsbyggnadskvaliteter
Projekt som bidrar till ökad trygghet och trivsel hör hit, liksom projekt som bidrar till att lösa uppenbara brister i staden. Till det räknar vi också t.ex.
brister i miljön, som buller eller miljökvalitetsnormer som överskrids.
Närhet till pendeltågsstation (<500 meter till perrong) ger högre poäng.
5 Projektet är absolut nödvändigt att genomföra skyndsamt för att uppfylla gällande lag eller förordning, och projektet har stor betydelse för ökad trivsel och trygghet i området, och/eller tillför stora stadsbyggnadskvaliteter.
4 Projektet är absolut nödvändigt att genomföra skyndsamt för att uppfylla gällande lag eller förordning, eller projektet har stor betydelse för ökad trivsel och trygghet i området, och /eller tillför stadsbyggnadskvaliteter.
3 Projektet är nödvändigt för att kommunen ska uppfylla åtaganden enligt allmänna råd, eller har betydelse för ökad trivsel och trygghet, och/eller tillför vissa stadsbyggnadskvaliteter.
2 Planen har begränsad koppling till gällande lag och förordning, och har mindre betydelse för områdets trygghet och trivsel 1 Planen saknar koppling till gällande lag och förordning, och
saknar betydelse för områdets trygghet och trivsel
4 Låsningsgrad
Detaljplan, exploateringsavtal, avsiktsförklaringar m.m. skapar åtagande som i olika grad är tvingande för kommunen.
Här kan observeras att projekt normalt ligger på 2 fram till antagande då prioriteringsvärdet höjs till 5. Det speglar vikten av antagandebeslutet och det åtagande detta innebär för kommunen, kanske under mycket lång tid framöver.
5 Antagen detaljplan
4 Huvudprojekt med delvis antagna detaljplaner
3 Avtal som innebär ekonomiska åtaganden för kommunen som inte är kopplade till detaljplanen
2 Positiv planbesked eller andra besked som innebär att mer omfattande kostnader börjat belasta projektet
1 Projekt på diskussionsstadie med begränsade kostnader så långt
Angränsande frågeställningar
Politisk viljeinriktning
Hur speglar prioriteringsmodellen kommunens övergripande mål?
Att tillgodose marknadens efterfrågan (1) på ett ekonomiskt ansvarsfullt sätt (2) uppfyller målet Hållbar och konkurrenskraftig tillväxt. Att ta hänsyn till angelägna sociala behov och prioritera ökad trygghet (3) uppfyller målet Trygghet och välfärd genom livet. De kriterierna, som speglar den politiska viljeinriktning, viktas sammantaget något högre än kommunens åtagande som följer av planer och avtal: 60 % mot 40 %. Bedömningen är att det ger en rimlig balans mellan de två perspektiven.
Markförvaltning
Kommunledningskontoret har ett uppdrag att arbeta med effektiv
markförvaltning. Hur utnyttjar vi kommunens marktillgångar på ett klokt sätt? När finns det anledning att inleda detaljplanearbete för att skapa byggrätter på egen mark?
Ur ett strikt perspektiv kan man svara att kommunens planprojekt ska
bedömas utifrån samma mall. Det kommer att ge ett svar på lämpligheten att inleda planarbete. I övrigt ligger det inte inom ramen för detta uppdrag att hantera frågan. Det finns ändå skäl att rekommendera att det start-PM som föreslås få en ökad tyngd framöver innehåller en obligatorisk avsnitt som behandlar huuvida det finns kommunal mark i eller i anslutning till projektet, och vilken strategisk bedömning som görs kring denna i
förhållande till det projekt som ska startas. Den bedömningen kan påverka vilken prioritering projektet ges, vilket ur ett kommunalt perspektiv är klokt.
Slutsatser
I ett slutgiltigt ställningstagande om vilka projekt organisationen ska starta, arbeta vidare med eller avbryta/pausa, kommer prioriteringsmodellen att vara till stor hjälp. Det viktigaste är att beslutsfattaren kan känna trygghet i att projekten jämförts på ett rättvist och transparent sätt.
Det kan sedan finnas skäl att väga in andra faktorer som en modell inte kan hantera. En aspekt är att det kan bedömas kostnadseffektivt att avsluta en etapp trots att kanske inte projektet hade startats om bedömningen gjorts nu.
En annan att det finns åtaganden mot tredje part utöver det som syns i bindande avtal. Kommunstyrelsens gav 2016 kommunledningskontoret i uppdrag att utreda försäljning av skolor och förskolor med fristående aktörer. Utredningen identifierade ett antal fastigheter som bör föregås av detaljplaneläggning eller ändring för att säkerställa ändamål,
kulturhistoriska värden eller möjliggöra en ändamålsenlig
fastighetsbildning. Härutöver utreds förutsättningarna för att överföra kommunala verksamhetsfastigheter till det nybildade kommunägda Sollentuna Kommunfastigheter AB. En del av dessa fastigheter fordrar detaljplaneläggning eller ändring för att kunna fastighetsregleras på ett sätt
som möjliggör en överföring. Hur detta behov av detaljplaneläggning ska prioriteras behöver sättas i relation till främst den ekonomiska nyttan för kommunen att de överförs. I prioriteringsmodellen är det svårt att slå fast principer för hur denna nytta ska relateras till behovet och nyttan av övrig detaljplaneläggning.
Övergång till ny policy för projektstart
Att göra en tydlig prioritering med en inriktning mot direktiven för detta uppdrag, och att kommunen fortsatt har ambitionen att nå målen för bostadsbyggandet, kommer eventuellt att kräva en omvärdering av vissa givna uppdrag och att förväntningar som skapats inte i dagsläget kommer att bli uppfyllda. Det kommer att ge upphov till besvikelse och kritik från aktörer på marknaden. Betydligt enklare blir det att tillämpa modellen på nya förfrågningar.
Förutom den modell som beskrivits krävs någon form av riktlinjer för övergången och förtydligande av motiven till de som drabbas av försening i sina projekt.
Förslaget är att projekt som kommit till samrådsskedet för detaljplanen inte ska stoppas, även om de hamnar långt ner på prioriteringslistan. Vid det laget har så mycket investerats i projektet att det inte är lämpligt att avbryta eller pausa. När det gäller projekt i tidigare skeden är bedömningen att vi bör tillåta en diskussion om att avbryta arbetet om det har en låg placering i prioritetslistan och resursläget kräver det.
Det här innebär att förutom de 5 000 byggrätter som finns i redan klara planer kommer vi att jobba vidare med minst 4 000, plus de som hamnar högt upp i prioriteringen, Sollentunahem m.fl. Alltså totalt över 10 000 bostäder. Därutöver rekommenderar vi att modellen ges ett genomslag i bedömningen av hur övriga projekt ska bedrivas.
Konkreta diskussioner om att göra paus i givna uppdrag föreslår vi tas upp i samband med lägesrapportering till kommunstyrelsen. Dessa föreslås ske i samband med budgetrapporteringen fyra gånger per år.
Plan för att Sollentunahem ska färdigställa 1 500 bostäder till och med år 2024
Sollentunahem har lämnat in en ansökan om planbesked för nya bostadsprojekt, totalt upp mot tio nya detaljplaner beroende på hur de avgränsas. Ansökan är ett led i att genomföra det ägardirektiv
kommunfullmäktige beslutat om.
I dagsläget är Topplocket under utbyggnad med 122 bostäder. Nyligen antogs detaljplanen för Esset 3-5 där arbete nu pågår med bygglovansökan för 90 bostäder och utöver det pågår fyra detaljplaner med Sollentunahem som byggherre: Esset 1-2, Ribbings väg i Edsberg 100 bostäder; Släggan
vid Norrvikenleden 100 bostäder; Ekstocken vid Danderydsvägen 100 bostäder och Hoppet i Helenelund där det totalt blir 260 bostäder.
Inklusive de ansökta projekten rör det sig om över 2 000 nya bostäder.
Uppdelat blir det ca 800 i pågående/antagna planer, ca 1 000 i ansökan på egen mark, och ytterligare 400-600 i ansökan på kommunal mark.
Sollentunahem har genom ägardirektiv uppdraget att färdigställa 1 500 nya bostäder senast 2024, och förvaltningen har i beslut i KF 2017-06-14 uppmanats att samverka för att lägenheterna ska kunna färdigställas inom den givna tidsramen.
Nya planuppdrag
I samverkan med Sollentunahem har stadsbyggnadsavdelningen diskuterat en lämplig utbyggnadsordning för att nå målet 1 500 bostäder till och med 2024. Nedanstående föreslår vi utgör ett samlat svar på ansökan, och ett program för i vilken takt planläggning och utbyggnad ska genomföras.
Varje enskilt projekt får därefter hanteras separat med beslut om planuppdrag och start-PM i enlighet med ovan beskrivna rutiner för att starta nya exploateringsprojekt.
För att öka möjligheterna att nå målet innehåller planen ca 1 750 bostäder till och med 2025. Det betyder att det vid oförutsedda händelser i projektet finns möjligheter att tidigarelägga projekten 2025 och ändå nå målet.
Vidare utgår förslaget från att ägardirektivets riktlinjer att utbyggnaden huvudsakligen ska ske på egen mark. Det betyder att några av projekten fallit bort eller senarelagts av det skälet.
Det stora undantaget när det gäller kommunal mark är att vi förordar att Sollentunahem ges en markanvisning i Väsjöområdet. Huruvida det ska hanteras genom försäljning eller markbyte får avgöras i ett senare skede av processen.
Hyresgästen 4, Helenelunds centrum
Ansökan gäller en omfattande förändring av centrum för att rymma 220 bostäder.
Det är en intressant fortsättning på nuvarande arbete med kvarteret Hoppet och Tvärbanan till Helenelund. Intresse för komplettering finns även från bostadsrättsföreningarna i området och fastighetsägarna närmast
Sollentunavägen vill gärna omvandla sina villafastigheter. Eftersom det är ett omfattande planarbete med stora frågor och många inblandade föreslår vi att arbetet inleds med program under 2018 med målet att ha detaljplaner klara 2021. Det innebär en inflyttning 2024-2025.
Träbjälken 20
I anslutning till Tors Backe trygghetsboende föreslås två olika alternaiv till kompletteringsbebyggelse för ca 60 till 80 bostäder. Förslagen berör inte trygghetsboendet.
Båda förslagen omfattar kommunal mark och det nedre tar ett område i anspråk som berör större framtida frågor om bussterminalens utformning på sikt vid en eventuell breddning av Ostkustbanan.
Eftersom det både strider mot direktivet och riskerar att leda till omfattande utredningsarbete föreslår vi att förslaget utgår i detta varv.
Stormen, Häggviks centrum
Kvarteret Stormen är för närvarande en avgiftsbelagd parkering där
Sollentunahem bedömer att ca 80 bostäder kan rymmas. I förslaget finns en utveckling angiven söderut och då kan upp mot 500 bostäder rymmas.
Vi delar Sollentunahems uppfattning att hela området borde planeras i ett sammanhang. Det väcker dock många frågor om hela östra Häggviks utveckling när det gäller bebyggelse och struktur. Det finns också skäl att fundera över om östra sidan av en station i den regionala kärnan Kista- Häggvik inte är ett av de lämpligaste lägena kommunen har för framtida arbetsplatser?
Av skälen ovan, och att förslaget huvudsakligen berör mark som
Sollentunahem inte äger, föreslår vi att projektet inte ingår i ramen för detta uppdrag.
Esplanaden 1 och 2; Eklövet 3 m.fl, Edsberg
Sollentunahem föreslår 225 bostäder på egen mark i området. Förslaget bidrar till en utveckling av gaturummet kring Ribbings väg. Ribbings väg 91 är i stort behov av upprustning och ersätts. I skissen nedan finns ytterligare 100 bostäder inritade på kommunens mark väster om Ribbings väg.
Vi delar Sollentunahems uppfattning att förslaget ger ett positivt tillskott till miljön längs Ribbings väg. Tillsammans med övriga pågående och
föreslagna projekt får Edsberg ett stort tillskott av Hyresbostäder. Vi föreslår därför att utbyggnaden inom ramen för detta uppdrag begränsas till 160 bostäder. Här finns då en viss marginal om svårigheter uppstår på annat håll. Detaljplanen föreslås tas fram 2019-2020 och utbyggnaden ske så inflyttning kommer 2023-2025.
Elipsen 1 och 2, Edsberg
Förslag till förtätning i anslutning till egen bebyggelse, totalt skulle 150 bostäder rymmas.
Med varsamhet finns möjlighet att ytterligare komplettera runt flerbostadshusen i centrala Edsberg. Vi räknar något försiktigare än i ansökan och bedömer att en plan för 120 bostäder kan tas fram.
Markregleringar ska kunna ske mellan kommunen och Sollentunahem om det ger en lämpligare utformning av den nya bebyggelsen. Detaljplanen föreslås tas fram 2020-2021 och inflyttning kan ske 2024-2025.
Ritbordet 11 och Ritsalen 6, Rotebro centrum
Förslag till utveckling av bostäder i Rotebro centrum, ca 100 st. Ritsalen 8 är kommunens mark, Ritsalen 11 en gemensamhetsanläggning som ägs av Sollentunahem.
Arbetet med en genomförandestrategi för Rotebro centrum pågår. Hur framtidens parkering ska lösas är en av många frågor. Sannolikheten är stor för att ett planarbete här skulle dra ut på tiden. När en av de föreslagna tomterna inte heller ägs av Sollentunahem förslås att projektet inte ska ingå i detta uppdrag.
Rotstocken 1 och Rökmolnet 1, Rotsunda
Huvudsakligen parkeringsytor tas i anspråk för ny bebyggelse. Knappt 100 bostäder ryms i förslaget men Sollentunahem bedömer att det kan finnas utrymme för mer om husen görs högre.
En begränsad förtätning längs Bollstanäsvägen anser vi kan prövas utan att de mer långsiktiga frågorna i genomförandestrategin för Rotebro har fått sin lösning. Detaljplan föreslås tas fram 2019-2020 och bostäderna stå klara 2023-2024.
Rotfrukten 2 m.fl, Rotsunda
En högre byggnad i hörnet mot Bollstanäsvägen kan ge mycket fina lägenheter med utsikt över Norrviken. Sollentunahem föreslår även ny bebyggelse på kommunens mark. Totalt 130 bostäder.
Förslaget behöver omarbetas när det gäller bebyggelsen i öster, det är en känslig natur som kanske inte ens i begränsad omfattning tål ingrepp. Vi ser ändå att det finns potential på platsen, och tillsammas med Rotstocken och Rökmolnet bör över 200 bostäder rymmas, även om det kan bli en
omfördelning mellan områdena i förhållande till ansökan.
Sammanfattning
Sammantaget ger ovanstående följande projektplan för att nå målet 1500 nya bostäder 2024:
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ombyggda lok t bost 10
Topplocket 122
Traktören Dpl Dpl Dpl 86
Esset 3-5 90
Esset 1-2, Ribbings väg Dpl Dpl 32 78
Ekstocken Dpl Dpl 100
Eklövet, Esplanaden Dpl Dpl 40 60 60
Ellipsen, Ekvatorn Dpl Dpl 60 60
Hoppet Dpl Dpl 60 100 100
Släggan Dpl Dpl 100
Rotfrukten Dpl Dpl 130
Rökmolnet/Rotstocken Dpl Dpl 40 50
Väsjön 75 75
Hyresgästen Progr Progr Dpl Dpl 110 110
Summa 132 0 97 32 338 305 341 280 230
Ackumulerat 132 132 229 261 599 904 1245 1525 1755
Katarina Kämpe Manfred Holmelin Anders Hallmén
Kommundirektör Stadsbyggnadschef Planeringschef
