12.7. Bilaga 4 till PM. AB Sollentunahems inventering av kommersiella fastigheter

(1)

Underlag fastigheter som eventuellt kan avyttras från AB Sollentunahem

Syfte

Detta underlag har som syfte att ta fram förslag på fastigheter, främst kommersiella, ur Sollentu- nahems fastighetsbestånd som kan vara intressanta att avyttra. Förslagen inriktar sig på fastigheter som kan tänkas vara intressanta för en extern aktör att förvärva och som delvis särskiljer sig från Sollentunahems huvudsakliga fastighetsportfölj.

Fastighetsbeståndet

Sollentunahems fastighetsbestånd består av 127 olika fastigheter fördelade på 46 områdesnum- mer exkl. flyttbara paviljonger som också ägs av bolaget, se bilaga 1 Utdrag från fastighetssystemet 2015-11-30.

Den största delen av beståndet utgörs av vanliga hyreslägenheter, varav den totala lägenhetsytan uppgår till 382 093 kvm. Utöver vanliga bostäder ingår det även i beståndet kontor, vårdboenden, restauranger, butiker, förråd m.m. till en total yta på 129 003 kvm.

Fördelningen av dessa ytor återfinns i vidstående diagram.

Det totala bokförda värdet uppgår till 3 110 Mkr, (se bilaga 2, Utdrag från Sollen- tunahems årsredovisning 2014) och ett be- dömt marknadsvärde på 8 018 Mkr enligt den senaste årsskiftesvärderingen som Newsec framtagit för beståndet, (se bilaga 3 Värdesammanställning från Newsec 2014-12-31).

Identifierade fastigheter

I beståndet har vi identifierat följande fyra fastighetskategorier som ligger utanför kärnverksam- heten. Det är dock kategori 1 som skiljer sig mest.

 Kategori 1 – Fastigheter av kommersiell karaktär utan några boendeformer (värde ca 460 Mkr)

 Kategori 2 – Fastigheter med vård- och omsorgsboende (värde ca 520 Mkr)

 Kategori 3 – En fastighet med ungdomsboende (värde ca 48 Mkr)

 Kategori 4 – En utvecklingsfastighet (värde ca 75 Mkr)

Nedan följer en kortfattad beskrivning för respektive kategori och fastigheterna som vi valt ut.

(2)

Kategori 1 – Fastigheter av kommersiell karaktär utan några boendeformer

I den här kategorin har vi identifierat fastigheter med framförallt kontor och handel. Intressenter för dessa kan förslagsvis vara institutionella placerare, exempelvis pensionsfonder via deras för- valtningsbolag.

Fastigheterna som identifieras är följande:

 Centrum 2

 Centrum 11

 Nattvakten 2

 Hyresgästen 4

Vi ser dock fastigheten Hyresgästen 4 som ett möjligt utvecklingsobjekt. Dessutom, i och med en trolig förflyttning av närserviceutbudet mot tvärbanans sluthållplats i Helenelund, ses inte fastigheten som en naturlig centrumanläggning på sikt. Men med en ny detaljplan, som medför större och ändrad byggrätt, har fastigheten stor potential för både kontor och bostäder. Dock ser vi det som fördelaktigt att en sådan detaljplaneändring är klar för att få ett ökat värde på fastigheten in- nan eventuell försäljning sker.

Centrum 2, Turebergshuset

Populärnamn: Kommunhuset

Områdesnummer och ort: 132, Tureberg, Sollentuna centrum Verksamhet: Kontor, bank, restaurang, biograf.

Byggår: 1975

Uthyrningsbar yta: 16 513 kvm. Totala hyresintäkter för fastigheten uppgår till 30,5 Mkr per år.

Hyresgäster: Största hyresgäst är Sollentuna kommun som hyr 79 procent av den uthyrningsbara arean och även står för 79 procent av fastighetens hyresintäkter. Övriga större hyresgäster är:

 Swedbank AB (6,9 % av fastighetens intäkter)

 Stockholms Läns Landsting (2,0 % av fastigheternas intäkter)

 Videvox Biograf AB (1,9 % av fastigheternas intäkter)

 Carolas Eko Södra AB (1,3 % av fastigheternas intäkter) Bokfört värde 2014-12-31: 80,9 Mkr

Bedömt marknadsvärde 2014-12-31: 306,1 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: I Turebergshuset har det gjorts en del renoveringar och ombyggna- tioner på de olika våningsplanen. Däremot är fastighetens installationer i stort behov av under- håll, vilket även gäller fasad och fönster. Även restaurangens utrustning är föråldrad och behöver bytas ut. I och med att kommunen har tagit ett inriktningsbeslut att sitta kvar i fastigheten, finns möjlighet att genomföra en långsiktig reinvestering. Tidigare undersökningar påvisar ett under- hålls- och ombyggnadsbehov på ca 380 Mkr.

(3)

Centrum 11, Biblioteket

Populärnamn: Bibliotekshuset

Områdesnummer och ort: 133, Tureberg, Sollentuna centrum Verksamhet: Bibliotek och kontor.

Byggår: Början av 1980-talet, troligen 1983-84. (I Sollentunahems årsredovisning står det byggår 1996 men det är troligen felaktigt.)

Uthyrningsbar yta: 5 446 kvm. Totala intäkter är 9,1 Mkr per år för fastigheten.

Hyresgäster: Största hyresgäst är Sollentuna kommun (biblioteket) som står för 51 procent av in- täkterna. Övriga större hyresgäster är:

 Consensum Lund AB (23,2 % av fastighetens intäkter)

 Sollentuna Fastighetsförmedling KB (6,6 % av fastighetens intäkter)

 PA-Resurs BS AB (3,8 % av fastighetens intäkter)

 Rattens Internationella Trafikskola (3,4 % av fastighetens intäkter) Bokfört värde 2014-12-31: 43,3 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: Fastigheten som är byggd i början av 1980-talet har tidigare genom- gått underhållsåtgärder i form av modernisering av en hiss och utbyte av belysningen, enligt uppgifter från förvaltare Thomas Nilsson. I dagsläget är skärmtaket vid entrén i behov av upprustning eftersom det delvis inte är helt tätt. Dessutom behöver ytterligare en hiss moderniseras.

Övrigt underhållsbehov är inte kartlagt, men eftersom fastigheten är över 30 år finns det troligtvis kommande underhållsbehov för stammar och installationer inom de närmaste 20 åren.

Nattvakten 2

Områdesnummer och ort: 38, Norrviken Verksamhet: Vårdcentral, labb och kontor Byggår: 1982

Uthyrningsbar yta: 3 785 kvm varav 2 719 är vakant kontorsyta.

Hyresgäster:

 Stockholms Läns Landsting (650 kvm, 1,1 Mkr per år i hyra)

 Medi Sweden AB (416 kvm, 049 Mkr per år i hyra) Bokfört värde 2014-12-31: 37,5 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: Undercentralen är bytt 2015, del av ventilationen är ny i och med tidigare upprustning av vårdcentralen. Däremot bör övrig ventilation på fastigheten åtgärdas, vilket bedöms kosta ca 2 Mkr.

Den vakanta kontorsytan, som tidigare har varit Sollentunahems huvudkontor, skulle kunna hyras ut till en årlig hyresnivå på ca 3,5 Mkr. Därefter skulle fastigheten eventuellt vara aktuell att sälja till någon kommersiell aktör. Ett annat alternativ är att sälja fastigheten till något företag som vill sitta i egna lokaler.

Det ska dock påpekas att fastigheten eventuellt är aktuell till boende för nyanlända, vilket i så fall talar emot en försäljning.

(4)

Hyresgästen 4, Helenelunds centrum

Områdesnummer och ort: 33, Helenelunds station

Verksamhet: Största delen består av butiks- och kontorsyta, men även lager, restaurang och ser- vice återfinns i fastigheten. Fördelningen ses nedan.

Byggår: 1971

Uthyrningsbar yta: 4 944 kvm. Totala intäkter för fastigheten är 4,6 Mkr per år.

Hyresgäster: De största hyresgästerna är:

 Ica Sverige AB, 1 091 kvm butik.

 Inspira Förskolor & Skolor AB, 399 kvm kontor

 Fitness24Seven AB, 381 kvm butik (egentligen gym)

 AB Solom, 380 kvm kontor.

Bokfört värde 2014-12-31: 2,7 Mkr Bedömt marknadsvärde 2014-12-31: 24,7 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: I dag har Helenelunds centrum ett större underhållsbehov eftersom Sollentunahem inte har utfört några omfattande underhållsåtgärder de senaste åren p.g.a. osäker- heten om vad som ska göras med fastigheten. Enligt förvaltaren Thomas Nilsson är det nödvän- digt att inom de närmaste åren byta taket på fastigheten samt en hiss. Utöver detta behöver även tätskiktet på parkeringen åtgärdas. Men troligtvis är underhållsbehovet betydligt mer omfattande ifall fastigheten ska fortsättas drivas som en centrumanläggning. Bl.a. håller avlopps- och elin- stallationerna dålig kvalité.

Dock tror vi, som tidigare skrivet, att centrumfokuseringen kommer att förflyttas mot den nya sluthållplatsen för tvärbanan och att det istället finns ett stort potentiellt värde i fastigheten, var- för den tidigast bör försäljas efter det att en ny detaljplan – som medför större och ändrad bygg- rätt – har vunnit laga kraft.

(5)

Kategori 2 - Fastigheter med vård- och omsorgsboende

I Sollentunahems bestånd återfinns ett antal fastigheter med vård- och omsorgsboende. Ett alternativ skulle kunna vara att paketera dessa och sälja till en extern aktör. Nackdelen är att Sollen- tuna kommun då tappar rådigheten för säkerhetsställandet att det på lång sikt finns vård- och omsorgsboende inom kommunen. Detta eftersom möjligheten finns för en extern ägare att eventuellt förädla fastigheterna till exempelvis bostadsrätter.

En försäljning av denna kategori fastigheter ter sig också motstridig med förslaget att överföra/

sälja likande fastigheter från Sollentuna kommun till just Sollentunahem.

Men eftersom det finns ett intresse av den här typen av fastigheter på marknaden, med långsiktiga aktörer som exempelvis Hemsö och Rikshem i kombination med att det delvis går att säkra upp vård- och omsorgsbehovet via långa hyresavtal, fann vi det ändå intressant att ta med denna kategori som försäljningsförslag. De fastigheter som vi har identifierat som eventuellt intressanta är följande:

Hållplatsen 8

Populärnamn: Lenalundsgårdens äldreboende Områdesnummer och ort: 48, Helenelund

Verksamhet: Äldreboende, 40 lägenheter blockförhyrda Uthyrningsbar yta: 2 532 kvm

Byggår: 1999

Bokfört värde: 18,3 Mkr

Bedömt marknadsvärde: 46,0 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: Köken håller i dag på att moderniseras p.g.a. slitage. Dessutom finns det bara en hiss, som tidvis har problem och eventuellt måste renoveras trots dess ringa ålder.

Eliten 2

Populärnamn: Eliten äldreboende Områdesnummer och ort: 54, Edsberg

Verksamhet: Äldreboende, 48 lgh blockförhyrda.

Uthyrningsbar yta: 5 569 kvm Byggår: 2006

Övrigt och underhållsbehov: Inget större underhållsbehov.

Ekipaget 1

Populärnamn: Ekipaget äldreboende Områdesnummer och ort: 56, Edsberg Verksamhet: Äldreboende

(6)

Bokfört värde: 117,0 Mkr Bedömt marknadsvärde: 161,4 Mkr

Norrviken 2:13

Populärnamn: Norrgården äldreboende Områdesnummer och ort: 78, Rotsunda gård Verksamhet: Äldreboende

Träbjälken 20

Populärnamn: Tors Backe äldreboende Områdesnummer och ort: 135, Tureberg

Verksamhet: Seniorlägenheter, fotvård, frisör, kafé och restaurang.

Uthyrningsbar yta: 5 635 kvm, varav 4 079 kvm utgörs av s.k. seniorlägenheter.

Byggår: 1990

Bedömt marknadsvärde 106,0 Mkr

Övrigt och underhållsbehov: Behov av avloppsbyte eftersom befintligt avlopp håller dålig kvalité samt behov av byte till ny brandlarmscentral, enligt uppgifter från Sollentunahems fastighets- värdar.

Sjömannen 9

Populärnamn: Sjömannen gruppboende Områdesnummer och ort: 151, Edsberg Verksamhet: Gruppboende

Uthyrningsbar yta: 891 kvm Byggår: 1993

Övrigt och underhållsbehov: Trähus där dåligt virke utvändigt nyligen har bytts ut. Fastigheten har också målats om. I övrigt finns inget större känt underhållsbehov i dagsläget.

(7)

Huvan 16

Populärnamn: Åkerbo gruppboende Områdesnummer och ort: 134, Helenelund Verksamhet: Gruppboende

Övrigt och underhållsbehov: Inget större underhållsbehov i dagsläget, dock är inre ytskikt i behov av uppfräschning, vilket ligger på hyresgästens ansvar. Eventuellt byte av armaturer.

Kategori 3 – En fastighet med ungdomsboende

Sollentunahem äger i dag fastigheten Esplanaden 01, områdesnummer 80 i Edsberg. Fastigheten är en tidigare vårdfastighet som har konverteras till ungdomsboende med 96 smålägenheter och en sammanlagd boendeyta på 2 174 kvm.

Fastigheten innehåller förutom ungdomsbostäder även en förskola på 1 508 kvm respektive lite lager och förråd. Totala uthyrningsbar yta är 4 220 kvm, vilket genererar intäkter på ca 5,3 Mkr årligen.

Bedömt marknadsvärde: 48 Mkr

Fastigheten är byggd 1970 och underhållsbehovet är i dag mycket stort, bl.a. är ett stambyte nöd- vändigt inom de närmaste fem åren, vilket grovt räknat skulle kosta ca 15 Mkr. Dessutom utnytt- jas fastighetens ytor dåligt och att bygga om den på ett bra sätt är kostsamt p.g.a. bärande inner- väggar. Även taket är i behov av upprustning samt tvättstugorna som i dag finns på varje vånings- plan. Fastigheten har under flera år visat ett negativt resultat med nuvarande boendeform.

Dock finns möjligheter att konvertera fastigheten till exempelvis lägenhetshotell eller bostads- rätter. Eftersom efterfrågan på bostadsrätter fortfarande är väldigt hög, vilket också medför höga prisnivåer, kan det finnas goda möjligheter att få till en lönsam sådan konvertering. Ett alternativ kan därför vara att sälja fastigheten till någon aktör som har det som affärsverksamhet.

Kategori 4 – En utvecklingsfastighet

Sollentunahem äger fastigheten Vinväxten 2 i Viby Gård, som har områdesnummer 44. I dag finns det ett stall på 290 kvm på fastigheten, okänt byggår, med ett bokfört värde på 0 kr och inga betydande hyresintäkter. Fastigheten ligger intill ett område med radhusbebyggelse och det skulle kunna vara intressant att efter detaljplaneändring som medför villatomter, alternativt i kombination med gruppboende, sälja tomtmarken till någon småhusaktör.

Grovt räknat skulle det få plats med uppåt 50 villatomter, som skulle kunna medföra ett försälj- ningsvärde på ca 75 Mkr.

Bilagor

Bilaga 1 – Utdrag från fastighetssystemet 2015-11-30 Bilaga 2 – Utdrag från Sollentunahems årsredovisning 2014 Bilaga 3 – Värdesammanställning från Newsec 2014-12-31