Antagen av KF 2015-06-09 Laga kraft 2015-07-14 Detaljplan för
SPINNAREN 1 M FL
Upprättad 2014-11-13 Reviderad 2015-02-17
Dnr MBN/2013-0025 PBL 2010:900
SAMMANFATTNING
Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden.
För detaljplanearbetet har det tagits fram en geoteknisk utredning över fastigheten, en bullerutredning samt en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2. Bullerutredningen visar att fastigheten är bullerutsatt. Detaljplanen reglerar att alla lägenheter ska ha fönster mot tyst sida i enlighet med Boverkets riktlinjer för flerbostadshus gällande buller. Den miljötekniska markundersökningen visar att marken är förorenad. Bedömningen är, att fastigheten ändå lämpar sig för bostadsändamål, under förutsättning att jord på exponerade ytor mellan huskropparna inte överstiger riktvärdet för känslig markanvändning, samt att de generella riktvärdena anpassas till faktisk användning, så de blir platsspecifika för ytor med byggnad och för djupare liggande jord.
Stor vikt ska läggas vid utformningen av byggnaden och det är viktigt att den samspelar med kringliggande bebyggelse. En sammanhållen kvartersstruktur skapas längs med Norrtullsgatan då byggnaderna planeras sammanbyggas i fastighetsgräns. Enligt kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö bör en ersättnings- eller kompletteringsbyggnad i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen bör ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet. Ett projektförslag finns för fastigheten som presenteras i planhandlingarna.
Detaljplanen för Spinnaren 1 antas inte medföra risk för betydande miljöpåverkan.
Normalt planförfarande ska tillämpas för planprocessen enligt PBL 2010:900.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. INLEDNING 1
Planens syfte och huvuddrag 1
Läge och areal 1
Markägare 2
Handlingar 2
2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN 3
Strategisk plan för Strömstads kommun 3
Översiktsplan 3
Gällande detaljplaner 3
Planbesked och tidigare beslut 4
Behovsbedömning 4
Kommunala beslut i övrigt 4
Miljömål 5
3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 6
Naturmiljö 6
Riksintressen 6
Strandskydd 6
Bebyggelse 6
Byggnadskultur och gestaltning 6
Kulturmiljö och fornlämningar 10
Rekreation och friluftsliv 10
Service 11
Kommunikationer 11
Mark 11
Radon 12
Teknisk försörjning 12
Risker och störningar etc. 12
Miljökvalitetsnormer MKN 13
4. PLANFÖRSLAG 15
Bebyggelse 15
Utformning av bebyggelse 15
Stadsbild 15
Gatunät och trafik 20
Räddningstjänst 20
Tillgänglighet 20
Rekreation 21
Strandskydd 21
Förorenad mark 21
Vatten och avlopp 21
Värme 21
El och tele 22
Avfall 22
Risker och störningar 22
5. KONSEKVENSBESKRIVNING 24
Hållbar utveckling 24
Miljömål 24
Miljökvalitetsnormer 24
6. GENOMFÖRANDE 25
Organisatoriska frågor 25
Fastighetsrättsliga frågor 25
Tekniska frågor och utredningar 27
Ekonomiska frågor 27
Administrativa frågor 28
Dnr MBN/2013-0025
ANTAGANDEHANDLING
Detaljplan för Spinnaren 1 m fl
PLANBESKRIVNING
1. INLEDNING
Planens syfte och huvuddrag
Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Att möjliggöra för förtätning i centrala Strömstad är i enlighet med kommunens antagna strategiska plan. På fastigheten önskas uppföras ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden.
Läge och areal
Planområdet ligger i centrala Strömstad och innefattar fastigheten Spinnaren 1 och del av
grannfastigheten Spinnaren 16. Planområdet ligger i korsningen Fredrikshaldsvägen och Norrtullsgatan och är av en yta på ca 600 kvm. Området ligger i en slänt ned mot Strömsån och norr om området finns en brant bergslänt.
Planområdets lokalisering i Strömstad centrum och fastighetens närhet till Stadshuset.
Stadshuset Spinnaren 1
Lekplats
Busshpl
1
Markägare
Fastigheten Spinnaren 1 är i privat ägo och Spinnaren 16 ägs av det kommunala bostadsbolaget Strömstadsbyggen.
Handlingar
Detaljplanen består av en plankarta med bestämmelser som är juridiskt bindande.
Till planen bifogas planbeskrivning samt en redogörelse över synpunkter inkomna under samrådet.
Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de
förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkningen av planen.
Till planhandlingarna hör
Planbeskrivning
Plankarta
Grundkarta
Fastighetsförteckning
Samrådsredogörelse 2014-04-24
Granskningsutlåtande 2015-02-17 Övriga handlingar och utredningar
Trafikbullerutredning, daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10, uppdragsnr 1030668, Norconsult AB
Markteknisk undersökningsrapport (MUR), daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09, WSP
Geoteknisk och bergteknisk utredning, PM planeringsunderlag, daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09, uppdragsnr 10184624, WSP
Miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2, daterad 2014-10-20, Uppdragsnr 1320009795, Ramböll
2
2. KOMMUNALA STÄLLNINGSTAGANDEN
Strategisk plan för Strömstads kommun
En strategisk plan för Strömstads kommun antogs av kommunfullmäktige 2009-10-29. En av målsättningarna för Strömstads boendeutveckling är att det ska finnas ett varierat utbud av
bostadsmöjligheter när det gäller upplåtelseform, standard, kostnad, storlek och stil. Vid nyproduktion av bostäder ska detta göras med fokus på att skapa helårsboende. Boendet ska utvecklas i hela
kommunen, framförallt genom förtätning och stadsförnyelseprojekt i Strömstad centrum samt genom att utveckla nya bostadsområden i kransen kring centrum och i Skee.
Tillskapandet av en större byggrätt för flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 ligger i linje med målsättningarna i den Strategiska planen för Strömstads kommun.
Översiktsplan
I kommunens översiktsplan, antagen av Kommunfullmäktige (KF) 2013-10-24, ingår fastigheten Spinnaren 1 inom avgränsning för rekommendationen område för utveckling av centralorten Strömstad.
Rekommendationen föreskriver bland annat att särskild hänsyn ska tas till den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsemiljön i stadskärnan vid förändringar som berör den samt att
rekommendationerna i kommunens antagna dokument Strategi för stadens miljö ska beaktas.
En fördjupad översiktsplan över Strömstads tätort och Skee är under arbete.
Gällande detaljplaner
För området gäller detaljplan (1486-P90/7) antagen 1989-06-29. Planen medger för fastigheten byggrätt för mindre bostadshus samt komplementbyggnader som garage och förråd. Den förtätning som önskas genomföras ryms inte inom gällande detaljplan. I den gällande detaljplanen finns ett
utpekat område för en transformatorstation på fastigheten Spinnaren 16. Denna yta har inte nyttjats för transformatorstation utan är bebyggd med ett cykelförråd. En ny detaljplan kommer att bekräfta cykelförrådet och ta bort byggrätten för transformatorstation. En transformatorstation har ett
skyddsområde på ca 5 meter vilket påverkar möjligheten att nyttja grannfastigheten när det nu planeras bebyggas med ett större flerbostadshus.
3
Gällande detaljplan där Spinnaren 1 ingår.
Planbesked och tidigare beslut
Miljö- och byggnämnden beslutade 2013-01-24 § 25 att lämna positivt planbesked. Upprättande av planprogram har inte ansetts nödvändigt, då planen är av liten omfattning.
Behovsbedömning
Plan- och kartavdelningen gör bedömningen att genomförandet av detaljplanen för Spinnaren 1 inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan enligt delegationsbeslut 2013-08-26. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning.
Motivet till denna bedömning är att fastigheten redan idag är detaljplanerad och bebyggd. Den
föreslagna ökade byggrätten innebär ett bättre markutnyttjande av fastigheten. Nybyggnation skall följa kringliggande bebyggelse i höjd och skala. Inga höga natur- eller kulturvärden berörs.
Kommunala beslut i övrigt Strategisk boendeplan
I kommunens Strategiska boendeplan anges att kommunen skall verka för ”att genom en långsiktigt hållbar planering med fokus på tillgänglighet i olika boendeformer utveckla och bevara Strömstads kommuns attraktiva boendemiljöer” med ett mål att årligen tillskapa 50 bostadsrätter, 50 hyresrätter samt 50 äganderätter.
4
Tillskapandet av en större byggrätt för flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 kommer att bidra till att uppnå målen i kommunens Strategiska boendeplan då lägenhetsantalet inom fastigheten ökar från nuvarande 5 stycken till cirka 10 stycken.
Strategi för stadens miljö
I kommunens Strategi för stadens miljö, antagen av Kommunfullmäktige 2013-05-30 § 53, beskrivs området som en blandning mellan en äldre industrimiljö och bostadsbebyggelse. De äldre byggnader som finns kvar är till viss del nedgångna och området upplevs som splittrat och osammanhängande.
Enligt Strategi för stadens miljö bör en ersättnings- eller kompletteringsbyggnad i staden i det generella fallet uppföras med modern teknik och arkitekturen ges ett tidsenligt formspråk. En nybyggnad bör inordna sig i sitt sammanhang vad det gäller skala, materialval, ljussättning, kulörer och bör inte tillåtas dominera gaturummet eller stadsbilden.
Miljömål
Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstads kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål som man vill fokusera på:
• Begränsad klimatpåverkan
• Giftfri miljö
• Hav i balans samt levande kust och skärgård
• God bebyggd miljö
5
3. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR
Naturmiljö
Den aktuella fastigheten är idag bebyggd med ett mindre bostadshus och komplementbyggnader som förråd och garage. På fastigheten finns ingen vegetation.
Riksintressen
Planområdet omfattas likt stora delar av Strömstads kommun av riksintresse för det rörliga friluftslivet och riksintresset obruten kust. För planområdet gäller dock inte de begränsningar av exploatering inom riksintresseområden enligt 4 kap MB §2-8 då undantag gäller för tätortens naturliga utveckling.
Planområdet berör inga riksintressen för kommunikation, och inga riksintressen för kommunikation bedöms påverkas av planförslaget.
Strandskydd
Planområdet ligger ca 40 meter från Strömsån. Eftersom området har varit stadsplanerat sedan 1937 har strandskydd aldrig funnits på platsen. Vid upprättande av ny detaljplan återinträder dock
strandskyddet automatiskt även för områden där det inte funnits tidigare. Genomförandet av planen kräver därmed att strandskyddet upphävs inom hela planområdet.
Bebyggelse
Planområdet ligger inom centrala Strömstad med flera närliggande bostadsfastigheter, både
flerbostadshus och friliggande villor. I närområdet finns även parkeringsytor och handel. Den centrala lokaliseringen innebär också att planområdet ligger nära ett flertal arbetsplatser, service och allmänna kommunikationer.
Byggnadskultur och gestaltning
I Strömstad finns välbevarad bebyggelse från såväl 1800-talet som tidigt 1900-tal och
efterkrigsarkitekturen från 1900-talets mitt. Tillsammans utgör de olika arkitektoniska formspråk.
Bebyggelsestrukturerna är ett värdefullt arv som Strömstad bör värna väl.
Kvarteren kring Spinnaren 1 består av en blandning mellan handel, parkeringsytor samt äldre och yngre bostadsbebyggelse. I närheten ligger även Stadshuset med sin särpräglade monumentala arkitektur. I början av 90-talet ägde stora förändringar rum utmed Oslovägen och i de östra delarna av kvarteret.
Flera äldre byggnader revs och ersattes med nya bostadshus och parkeringar. Äldre byggnader utmed Fredrikshaldsvägen finns kvar men är till viss del nedgångna och området upplevs splittrat och osammanhängande.
6
Kartbild över området kring fastigheten. Spinnaren 1 markerad med röd pil.
Bilderna nedan illustrerar den varierade bebyggelsen i området. Spinnaren 1 är markerad med röd pil.
Bild över Oslovägen ovan. Bild nedan till vänster över Stadshuset, parkeringsgarage och parkering på Norra Bergsgatan. Bild nedan till höger över villaområdet på Fredrikshaldsvägen.
7
Befintlig fastighet rymmer 5 lägenheter, en butikslokal som inte nyttjas samt flera lagerutrymmen.
Några av lägenheterna är idag i bruk och uthyrda.
I ett utlåtande beskriver Bohusläns museum att fastigheten återuppbyggdes efter stadsbranden norr om Strömsån 1880 och att det befintliga huset utmed Norrtullsgatan tillkom kring 1881. På karta från 1890 finns även gårdshuset inritat. Bebyggelsen utmed Fredrikshaldsvägen, en garagelänga, tillkom sannolikt under 1920-talet. I denna fanns en bilverkstad och senare var här garage för en åkerifirma och då nyttjades längan som garage för buss, taxi och lastbil. I senare tid har på fastigheten bedrivits biltvätt samt auktionsverksamhet. Även polisen nyttjade under en tid garagen för sina bilar innan det nya polishuset stod klart i början av 1970-talet.
En ritning finns i byggnadsnämndens arkiv från 1934 vilken beskriver den flacka snedtäckan utmed bostadshusets norrgavel. Sannolikt har snedtäckan tillkommit vid denna tid.
Bild nedan till vänster över Norrtullsgatan.
Bild till höger över Stadshuset.
Bostadshuset med snedtäcka och garagelänga på fastigheten Spinnaren 1 sett ovanifrån korsningen
Fredrikshalsvägen/Norrtullsgatan.
I bakgrunden syns bebyggelsen på andra sidan Strömsån.
8
Bostadshuset är beläget i en brant sluttning som genom sluttningen har en hög sockel i den södra delen. Byggnadens karaktär överensstämmer väl med de byggnader i trä som uppfördes efter
stadsbranden 1876 på södra sidan om Strömsån och bär en tydlig prägel av schweitzerstil med sitt stora taksprång och sin symmetriskt placerade frontespis. Huset på Spinnaren 1 är dock inte lika brett som merparten av dessa, sannolikt som ett resultat av tomtens storlek samt den kraftiga sluttningen utmed Nortullsgatan. Fönstren är i likhet med merparten av husen från samma tid i Strömstad försedda med korpostfönster. I senare tid har huset tilläggsisolerats samt erhållit en modern lockpanel. Fönstren har vid denna ombyggnad ej flyttats ut i fasadliv och saknar fönsterfoder och sina tidigare karaktäristiska profilerade överstycken. Andra förändringar är att dörren mot gatan är bytt mot en modern
standardörr samt att det stora överljusfönstret ovan dörren delvis är igensatt och att överstycket även här är borttaget.
Gårdshuset är uppfört i två fulla våningar med garage på markplan och lagerlokaler på övervåningen.
Övervåningen är klädd med motsvarande moderna panel likt bostadshuset. Den tillbyggda snedtäckan i hörnet Fredrikshaldsvägen - Norrtullsgatan har inrymt butikslokal vars entré låg utmed nämnda hörn.
Även denna är i senare tid tilläggsisolerad och i likhet med bostadshuset klädd med lockpanel.
Garagelängan utmed Fredrikshaldsvägen har till skillnad från övriga byggnader en fasadutformning som väl överensstämmer med dess originalutförande från tillkomsttiden med sina fem garageportar med dubbeldörrar samt med överljusfönster med tio kvadratiska rutor över var port. Byggnaden är sannolikt uppförd med stomme i betongsten medan bakkanten mot innergården har en mur av tegel Kulturhistorisk bedömning
Enligt utlåtande från Bohusläns museum är värden att bevara bostadshusets övergripande utformning, fönsterutformning och fönstersättning, samt garagelängan.
På en fem-gradig skala där 1=högst och 5=lägst bedömer Bohusläns museum nuvarande byggnad enligt följande:
Ursprunglighet: 4 (garagebyggnaden 2) Betydelse i stadsbilden: 4
Övergripande antikvarisk bedömning: 4 (garagebyggnaden 2)
Bohusläns museum motiverar bedömningen ovan enligt följande: Ett av flera halvstora bostadshus uppförda i trä från tiden efter stadsbranden 1876 och ett av de få kvarvarande äldre trähusen i denna del av Strömstad. Byggnaden har efter tilläggsisolering och byte av fasadklädsel förlorat delar av karaktären från tillkomsttiden.
Baserat på ovan anser kommunen att några starka bevarandevärden för bostadsbyggnaden inte bedöms finnas. På grund av det dåliga skicket på garagebyggnaden gör kommunen bedömningen att
möjligheten till ökad byggrätt och därmed fler bostäder väger tyngre än att bevara den nedgångna garagelängan.
9
Kulturmiljö och fornlämningar
Inga kända fornlämningar finns inom området. För kulturminnen, se föregående stycke.
Rekreation och friluftsliv
Vid Kärleksudden, intill Strömsvattnet, finns en större lekyta. Fastigheten ligger ca 500 meter från Kärleksudden. Se karta sid 1. Kring Strömstads tätort finns stora ytor med tätortsnära frilufts- och grönområden.
Bilderna visar garagebyggnaden.
10
Service
Planområdet är centralt beläget i Strömstad nära utbud av såväl kommersiell som offentlig service så som skolor och förskolor.
Kommunikationer
Fastigheten Spinnaren 1 ligger centralt och nås närmast genom Oslovägen. Närmaste busshållplats är
”Norrtullsgatan” som ligger ca 50 meter från fastigheten. Här stannar parkeringsbussarna samt fyra av busslinjerna som försörjer kommunen, bland annat Grensependeln till Halden. Från fastigheten Spinnaren 1 är det ca 600 meter till Järnvägstorget i Strömstad där det dagligen går bussar och tåg söderut mot Uddevalla och Göteborg.
I och med sin centrala placering är förutsättningarna att ta sig till fots och på cykel till och från fastigheten goda.
Mark Geoteknik
Marken inom planområdet är bebyggd, asfalterad eller belagd med sten. Jorden består överst av fyllning och därunder av sand ned till berg. Jorddjupen varierar mellan 6-8 meter med de större djupen i norr.
Fyllningen återfinns troligtvis över hela planområdet och utgörs av byggnadsavfall som exempelvis tegel. Fem meter norr om planområdet finns en 12 meter hög brant.
En geoteknisk undersökning har tagits fram av WSP, daterad 2013-10-02 reviderad 2013-10-09. Enligt denna anses stabilitetsförhållandena vara tillfredställande. Föreslagen byggnation, ett fyravåningshus med källare, kan grundläggas med platta på mark. Berget ovan detaljplanområdet utgörs av naturlig häll och några lösa stenar och block har inte noterats. Några bergstekniska åtgärder eller restriktioner bedöms därför inte aktuella.
Eventuellt förekommande fyllning bör schaktas bort under såväl planerade byggnader som hårdgjorda ytor. När föreslagen byggnation har fastslagits erfordras kompletterande undersökningar som underlag för dimensionering av grundläggning, eventuella åtgärder för tillfälliga stödkonstruktioner etc.
Miljö
Framtagen historik över planområdet visar att det har bedrivits såväl bilverkstad som biltvätt och åkeri inom planområdet. Undersökningar på fastigheten visar att det finns fyllnadsmassor med okänt ursprung.
För att ta reda på om verksamheterna har förorenat området och huruvida en eventuell föroreningssituation påverkar önskad markanvändning har en Miljöteknisk markundersökning
motsvarande MIFO fas 1 och 2 utförts av Ramböll, daterad 2014-10-20. Aktuell undersökning visar att metall- och oljeföroreningar finns i jorden inom fastigheten. Föroreningarna överstiger
Naturvårdsverkets riktvärden för känslig markanvändning (mark som bl.a. kan användas till bostäder).
Föroreningar påträffas ytligt under betonggolv i garageutrymmen samt ytligt under kullersten på innergården. Förorening har även påträffats i djupare liggande jordlager mellan en till tre meter under asfalterad markyta. Inget grundvatten har påträffats. Föroreningarna härrör sannolikt från tidigare verksamhet och från fyllnadsmassorna.
11
Radon
Enligt översiktliga inventeringar utgör marken i Strömstads kommun ett högriskområde vad avser radon. Berggrunden i hela Strömstads kommun (undantaget Kosteröarna) består till största delen av granit som innehåller uran och är radonförande. Byggnader inom högriskområde ska normalt utföras med radonsäker konstruktion eller motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som skall bygga.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Fastigheten ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp och ansluter till Strömstads kommuns nät för vatten och avlopp. Anslutningspunkt till fastigheten finns vid Norrtullsgatan.
El Fastigheten är idag, och kommer fortsättningsvis vara, kopplad till en transformatorstation vid Fredrikshaldsvägen.
Tele
Likt övriga delar av centralorten förser TeliaSonera Skanova Access området med tele.
Värme
Fastigheten värms idag upp med olja.
Risker och störningar etc.
Buller är den miljöstörning som berör flest människor och det är viktigt att beakta detta i planering och byggande. Riksdagen har angett följande riktvärden för trafikbuller vid nybyggnation:
30 dBA ekvivalentnivå inomhus 45 dBA maximalnivå inomhus nattetid 55 dBA ekvivalentnivå utomhus (vid fasad)
70 dBA maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad
Fastigheten ligger i en vägkorsning som är trafikerad av både persontrafik och tung trafik i form av lastbilar med leveranser till verksamheter i närområdet. En bullerutredning är framtagen av Norconsult daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10. Utredningen baseras på aktuella trafikmätningar beställda genom tekniska förvaltningen. I utredningen redovisas även prognosticerad trafikökning för att bedöma om föreslagna bullerreducerande åtgärder står sig över tid.
12
Ur Norconsults trafikbullerutredning daterad 2013-09-30 reviderad 2014-06-10
Bullerutredningen visar att i nordvästra delen av tomten (mot korsningen mellan Norrtullsgatan och Fredrikshaldsvägen) ligger ljudnivåerna över 55 dBA upp till ca 25 m in på tomten. Detta innebär att fastigheten inte kan bebyggas i tomtens nordvästra hörn utan avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd.
Vid avsteg från huvudregeln, d v s att man tillåter högre ekvivalent ljudnivå än 55 dBA vid bullrigaste fasad, ska minst hälften av alla bostadsrum (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ha möjlighet att öppna fönster mot ”tyst” sida (högst 45 dBA) eller åtminstone ”ljuddämpad” sida (högst 50 dBA). Om avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd accepteras krävs alltså att byggnaden utformas och boningsrummen orienteras så att ljudnivåerna för minst hälften av boningsrummen inte överskrider 45 dBA eller åtminstone inte 50 dBA.
De krav som finns när det gäller avsteg från huvudregel för buller är reglerat på plankartan genom planbestämmelse.
Miljökvalitetsnormer MKN
Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kvävoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Normerna anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Nedan redovisas de miljökvalitetsnormer som berör Strömstads kommun.
13
MKN för Utomhusluft
Varje kommun är enligt förordningen (SFS 2001:527) om miljökvalitetsnormer för utomhusluft skyldig att kontrollera att miljökvalitetsnormerna uppfylls. Detta lagkrav uppfyller Strömstads kommun genom medlemskap i luftvårdsförbundet för Västra Sverige, Luft i Väst. Alla Västra Götalands kommuner utanför Göteborgsregionen ingår i Luft i Väst tillsammans med Västra Götalandsregionen och ett antal företag. I förbundets verksamhet ingår bland annat luftföroreningsmätningar, emissionskarteringar och spridningsberäkningar. De mätningar som hittills gjorts visar på att inga miljökvalitetsnormer
överskrids i Strömstad.
MKN för fisk- och musselvatten
Syftet med att utse fisk- och musselvatten är att uppfylla EU:s krav enligt Europaparlamentets och rådets direktiv om kvalitetskrav på skaldjursvatten. Områdena skall skyddas eller förbättras för att göra det möjligt för skaldjur att leva och växa till och på så sätt bidra till en hög kvalitet på sådana
skaldjursprodukter som äts direkt av människan. Att ett område är föreskrivet som musselvatten är en av flera förutsättningar som måste vara uppfyllda för att kommersiell skörd av musslor skall kunna tillåtas. Det betyder däremot inte att området i sin helhet är lämpligt för odling eller annan skörd av musslor. I Strömstads kommun finns det relativt stora områden utpekade enligt direktivet.
MKN för vatten
I Strömstad finns 17 vattenförekomster för kustvatten, 16 för vattendrag/delar av vattendrag och 4 för sjöar utsedda. För varje av dessa vattenförekomster kommer miljökvalitetsnormer och åtgärdsprogram att tas fram i syfte att uppnå/bibehålla god vattenstatus.
14
4. PLANFÖRSLAG
Detaljplanen syftar till att tillskapa ökad byggrätt för ett flerbostadshus på fastigheten Spinnaren 1 i centrala Strömstad. Befintlig byggnad på fastigheten kommer att rivas och ett flerbostadshus som bidrar till att fler bostäder kan skapas i centrala staden kommer att uppföras.
Bebyggelse
Planen medger byggrätt för flerbostadshus med möjlighet till centrumverksamhet, samt garage för de boende i fastigheten. Garaget kommer delvis att ligga under mark, med infart från Norrtullsgatan.
Ringprickad mark på plankartan innebär att marken får byggas under med garage med ett bjälklag som planteras.
Planbestämmelser kring utformning är satta för att byggnadens karaktär ska samspela med den befintliga bebyggelsen i området. För att skapa en brandmur skall byggnaden sammanbyggas i plangräns mot söder med fastigheten på Spinnaren 16, vilket regleras genom planbestämmelse V1. Ny servis för vatten och avlopp till och från fastigheten ska anläggas. Planbestämmelsen "Färdigt golv i källare/garage ska, som lägst, ligga på + 5.00 meter över nollplanet" är satt för att anläggningen skall fungera.
I planen ingår även ett område på fastigheten Spinnaren 16 vilket idag är utpekat för en
transformatorstation. Planen kommer att bekräfta det cykelförråd som redan idag står på ytan och ta bort byggrätten för transformatorstationen. Även på fastigheten Spinnaren 1 kommer ett cykelförråd att byggas. Lokalisering av cykelförråden visas i planen genom korsmark.
Utformning av bebyggelse
Befintligt projektförslag för fastigheten är ett flerbostadshus som rymmer tio lägenheter och omfattar fyra våningar samt källare med garage. Byggnaden har sadeltak med takkupor. Föreslaget fasadmaterial är puts och takmaterial bandfalsad plåt.
Mot Norrtullsgatan går volymen ihop med grannbyggnaden söder om fastigheten och formar en kvartersstruktur. På Fredrikshaldsvägen bryts volymdelen som sträcker sig längs nämnda gata ner i skala genom sin höjd. Detta för att skapa en mjuk övergång till den småhusbebyggelse som sträcker sig österut. Att reglera byggnadens höjd minskar den inverkan som byggnaden har på upplevelsen av den byggda miljön och gaturummet samt säkrar ljusinsläpp till gården och grannfastigheter.
Byggnadens innergård föreslås inrymma uteplatser avgränsade med staket, en trappa upp till lägenheten på plan tre samt ett cykelskjul utan dörr med sadeltak.
Stadsbild
För att studera hur planförslaget med en högre tillåten byggnadshöjd än nuvarande byggnad kan tänkas upplevas från närområdet har fotomontage tagits fram. Viktigt att notera är att montagen visar möjlig utformning inom ramen för föreslagen detaljplan, inte slutlig utformning.
15
Vy 1
Bilden ovan visar hur den planerade bygganden upplevs sett från
Fredrikshaldsvägen.
Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån.
16
Vy 2
Bilden ovan visar hur den planerade bygganden upplevs sett från Norra Bergsgatan utanför Stadshuset.
Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån.
17
Vy 3
Bilden ovan visar hur den
planerade bygganden upplevs sett från andra sidan Strömsån.
Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått ifrån.
18
Vy 4
Bilden ovan visar hur den planerade byggnaden upplevs sett från andra sidan Strömsån.
Bilden till höger visar originalfoto som fotomontaget utgått från.
19
Gatunät och trafik
Planområdet ligger i korsningen Fredrikshaldsvägen och Norrtullsgatan. Idag sker viss parkering på fastighetens innergård med en infart från Norrtullsgatan. Detaljplanen medger ett garage i källarvåning, också den med infart från Norrtullsgatan i samma läge där det idag är infart till gården.
Från Strömstads stadskärna finns det gång- och cykelvägar ut till tätortens närområden. I centrum finns det goda möjligheter att ta sig fram till fots.
Skolvägar
Valemyrsskolan ligger ca 500 meter från fastigheten Spinnaren 1. Valemyrsskolan har en förskola samt klasser för årskurs 1-6. Till högstadieskolan Strömstiernaskolan, med årskurserna 7-9 är det ca 500 meter. Till Strömstad gymnasium är det ca 1,5 km. Det finns goda möjligheter att ta sig till fots eller med cykel till alla skolorna.
Parkering
Strömstad kommun har en parkeringsnorm antagen av Kommunfullmäktige 2011-02-17 § 93. För flerbostadshus är normen satt till 0,8 bilplats/lägenhet för boende. Därutöver ska 0,2 bilplats/lägenhet finnas för besökare. För cykelparkering skall 1,5 plats/lägenhet tillämpas. Parkering till fastigheten ska lösas genom att det byggs ett garage i källarplanet. Parkering för fastigheten ska följa Strömstads kommuns antagna P-norm. Cykelparkering kommer att finnas såväl i källaren som på gården.
Räddningstjänst
Byggnader ska utformas så att räddningsinsatser är möjliga att utföra med tillfredställande säkerhet.
Utrymning ska kunna ske utan Räddningstjänstens medverkan. Möjlighet till räddningsinsats innebär att byggnaden måste utformas så att räddningsinsats är möjlig såväl invändigt som utvändigt. I och med aktuell utformning av byggnaden kommer räddningsfordon inte in på innergården, vilket medför höjda brandskyddstekniska åtgärder på byggnaden. Räddningstjänstens tillgänglighet till fastigheten skall säkerställas i bygglovsskedet.
Tillgänglighet
Tillgänglighet är ett brett begrepp och innefattar en rad olika aspekter beroende på situation, funktion och person. Om den fysiska miljön är dåligt utformad kan det leda till problem för människor med olika funktionsnedsättningar (rörelse, syn, hörsel, allergi etc.) men för alla finns det perioder i livet när tillgängligheten är extra viktig som exempelvis när barnen är små och behovet av barnvagn är stort eller om olyckan är framme och man måste använda kryckor eller rullstol. Förbättrad tillgänglighet gynnar alla.
I PBL (Plan- och bygglagen) ställs övergripande krav på bebyggelsemiljön. I 2 kap 4 § PBL sägs att inom områden med sammanhållen bebyggelse ska bebyggelsemiljön utformas med hänsyn till möjligheten för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga att använda området. I PBL ställs också retroaktiva krav på enkelt avhjälpta hinder samt krav på tillgänglighet till tomter och allmänna platser. Krav vid nybyggnad och ändring av byggnader finns reglerat i Byggnadsverkslagen (BVL) och Byggnadsverksförordningen (BVF).
Det nya flerbostadshuset ska uppnå de krav som finns gällande tillgänglighet.
20
Rekreation
Från planområdet är det gångavstånd till flera centralt belägna lekplatser och parker.
Strandskydd
Det strandskydd som automatiskt återinträder vid planläggningen av området avses upphävas. Särskilda skäl föreligger, då området där strandskyddet återinträder redan är ianspråktaget av ett flerbostadshus och garagelänga.
Förorenad mark
För att säkerställa att fastigheten lämpar sig för bostadsändamål har en miljöteknisk markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2 genomförts av Ramböll, daterad 2014-10-20. Fastigheten riskklassas till riskklass 3, måttlig risk, enligt Naturvårdsverkets MIFO-metodik.
Garage planeras i byggnadens bottenplan/källarplan. Detta gör att exponeringsrisken från marken under byggnad bedöms som liten, eftersom människor inte kommer att vistas i garaget permanent och att marken blir täckt av byggnad. Exponeringsrisken är dock högre mellan huskropparna. Om
innergården ska gräsbesås bör ny och ren jord tillföras platsen.
Ramböll bedömer att bostäder kan byggas på fastigheten under förutsättning att de generella
riktvärdena anpassas till faktisk användning så att de blir platsspecifika. Miljökontroll bör utföras vid gräv- och schaktarbete för att säkerställa att platsspecifika riktvärden underskrids samt för att
klassificera överskottsmassor för vidare hantering. Massor som transporteras från fastigheten ska omhändertas av godkänd mottagare och uppfylla de krav som mottagaren ställer. Om massorna ska återanvändas utanför fastigheten ska det ske i samråd med tillsynsmyndigheten.
Innan rivning utförs ska en rivningsinventering av byggnaderna utföras för att säkerställa att rivningsmaterial omhändertas på ett miljömässigt sätt.
Vatten och avlopp
Området kommer att anslutas till det kommunala systemet för vatten och avlopp. Då den befintliga servisen är gammal kommer en ny servis att göras till fastigheten. Fastighetsägaren ska meddela kommunens VA-avdelning de dimensioner på ledningarna som den nya byggnaden på fastigheten behöver senast en månad före byggstart.
Oljeavskiljare för garaget ska installeras som rening av dagvatten innan det når det kommunala nätet som leder dagvatten ut i Strömsån. Installationen av en oljeavskiljare innebär att dagvattnet blir renare än det dagvatten som kommer från fastigheten idag.
Värme
Det planerade flerbostadshuset kommer att värmas upp med en bergvärmeanläggning. Nya hål för bergvärme kommer att tas inom fastigheten. Installation av bergvärme är anmälningspliktigt till Strömstads kommuns Miljö- och byggförvaltning.
21
El och tele
Fortum Distribution ansvarar för driften och utbyggnaden av elnätet i Strömstads kommun, medan TeliaSonera Skanova Access ansvarar för telenätet. Det planerade flerbostadshuset kommer att anslutas till det befintliga ledningsnätet för el och tele i området.
Den byggrätt som idag finns för en transformatorstation på Spinnaren 16 kommer att tas bort. Detta har samråtts med fastighetsägare till Spinnaren 1, Strömstadsbyggen och Fortum. Ingen av dessa parter hade något att invända mot att byggrätten för transformatorstationen försvinner.
Avfall
Framkomlighet för sophämtning finns till planområdet. Närmaste återvinningsstation finns vid Statoil på Oslovägen, ca 600 meter från planområdet.
Risker och störningar Trafikbuller
Utförd trafikbullerutredning visar att ekvivalent ljudnivå vid det planerade flerbostadshuset överskrider riktvärdet 55 dBA (se stycke Risker och störningar etc. sid 12), se bild nedan.
Detta innebär att fastigheten inte kan bebyggas utan avsteg från huvudregeln i enlighet med Boverkets allmänna råd. Vid avsteg från huvudregeln, d.v.s. att man tillåter högre ekvivalent ljudnivå än 55 dBA vid bullrigaste fasad, ska minst hälften av alla bostadsrum (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ha möjlighet att öppna fönstret mot en ”tyst” sida (högst 45 dBA) eller åtminstone ”ljuddämpad” sida (högst 50 dBA).
22
På grund av planområdets läge i centrala Strömstad samt kommunens uttalade strategi att förtäta och utöka befintligt bostadsbestånd bedöms ett avsteg från huvudregeln i detta fall vara rimligt. Boende i det planerade flerbostadshuset kommer att ha närhet till ostörda miljöer.
Det planerade flerbostadshuset kommer att utformas så att minst hälften av boningsrummen (sovrum och vardagsrum) i varje lägenhet ligger mot tyst sida.
För att få prognosticerad trafik år 2030 har trafiken räknats upp med 1,5 % per år. Den ekvivalenta ljudnivån beräknas då öka med ca 1 dBA, till mellan 55 och 59 dBA i fasader mot vägarna och till mindre än 45 dBA i fasader mot gården.
Riktvärdet för maximal ljudnivå utomhus, 70 dBA, avser uteplats i anslutning till bostad, d.v.s. inte längs hela fasaden. Riktvärdet klaras på samtliga uteplatser in mot gården. Den maximala ljudnivån utomhus beräknas inte förändras i framtiden, då det är samma fordon som kommer att trafikera vägarna. Dock kommer maximala ljudnivån att inträffa oftare om antal tunga fordon ökar i framtiden.
Det planerade flerbostadshuset beräknas inte medföra en nämnvärd ökning av trafik i området.
23
5. KONSEKVENSBESKRIVNING
Hållbar utveckling
Planen syftar till förtätning av staden genom ökad byggrätt. Planområdets centrala lokalisering främjar tillgängligheten för gående och cyklister.
Miljömål
Riksdagen har beslutat om 16 nationella miljökvalitetsmål. I Strömstad kommun har man valt att lyfta fram fyra lokala miljömål; Begränsad klimatpåverkan, Giftfri miljö, Hav i balans samt levande kust och skärgård samt God bebyggd miljö. I den behovsbedömning som gjorts kopplat till planarbetet lyfts även följande miljömål fram; Frisk luft, Ingen övergödning samt Bara naturlig försurning. Nedan redogörs för hur
miljömålen kopplas till planarbetet.
Begränsad klimatpåverkan syftar planförslaget till att främja genom att utöka byggrätten på den befintliga och centrala lokalisering som flerbostadshuset har redan idag. Ett centralt läge med väl fungerande gång- och cykelförbindelser.
Giftfri miljö påverkas positivt av planförslaget, då förorenade massor kommer att schaktas bort och omhändertas i samband med grävningsarbete.
Hav i balans samt levande kust och skärgård bedöms inte påverkas av planförslaget.
God bebyggd miljö stärks positivt genom den standardhöjning av boende som planförslaget innebär.
Det nya flerbostadshuset kommer att utformas för att skapa bra boendemiljö ur ett bullerperspektiv och gestaltas för att passa in i stadsbilden.
Frisk luft främjas av planförslaget genom planområdets centrala lokalisering vilken underlättar för fotgängare och cyklister samt användande av kollektivtrafik.
Ingen övergödning bedöms inte påverkas av planförslaget.
Bara naturlig försurning bedöms inte påverkas av planförslaget.
Miljökvalitetsnormer
Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft (halter avseende kvävedioxid/kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar och ozon), omgivningsbuller, fisk- och musselvatten samt för kustvatten, sjöar och vattendrag. Inom ramen för utförd behovsbedömning kopplad till planarbetet bedöms endast miljökvalitetsnormen för vatten beröras av planförslaget. Dagvatten från planområdet når kustvattenförekomsten Strömstadsfjorden med måttlig ekologisk status.
Rening av dagvattnet genom oljeavskiljare kan ha en positiv påverkan på förhållanden i Strömsvattnet i förhållande till dagens situation.
Inga miljökvalitetsnormer bedöms överskridas till följd av detaljplanens genomförande.
24
6. GENOMFÖRANDE
Organisatoriska frågor Tidplan
Samråd 2014-02-20 – 2014-03-20
Granskning Vinter 2014
Antagande Vinter/Vår 2015
Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer.
Genomförandetid
Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen.
Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen.
Huvudmannaskap
Alla allmänna platser ska ha en huvudman. Huvudmannaskapet innebär ett formellt ansvar för iordningställande, drift och underhåll av de allmänna platserna. Inom detaljplanen finns ingen allmän platsmark.
Ansvarsfördelning
Exploatören svarar för att ansöka om nödvändiga lov hos Strömstad kommuns Miljö- och byggförvaltning.
Fastighetsrättsliga frågor
Förändringar jämfört med tidigare planbestämmelser och syftet med de nya planbestämmelserna Planområdet omfattar förutom Spinnaren 1 mark på Spinnaren 16, varav några kvadratmeter för att möjliggöra en sammanbyggnad av ny planerad byggnation med befintlig byggnation på Spinnaren 16.
Nuvarande fastighetsgräns för Spinnaren 16 sträcker sig runt 1 dm utanför existerande byggnads fasad.
En planbestämmelse finns om att byggnaderna på Spinnaren 1 och 16 ska sammanbyggas, men den äldre detaljplanens bestämmelser för denna till storleken mindre yta stödjer inte fullt ut tilltänkt ny byggnation.
25
Planområdet omfattar även mark på Spinnaren 16 där ett befintligt cykelförråd är uppfört. Den nya planen medger förrådet till skillnad från gällande plan som anger att marken ska vara tillgänglig för en transformatorstation. Avsikten är inte att denna mark ska införlivas i Spinnaren 1, den nya detaljplanen förändrar inte möjligheten att marken ska tillhöra någon annan fastighet än nuvarande.
Fastighetsbildning
Den nya detaljplanen garanterar inte i sig att fastighetsägaren till Spinnaren 1 får äganderätten eller rätten att bygga något (brandmur) på Spinnaren 16. Detaljplanen styr inte tillvägagångssätt för att lösa rätt till sammanbyggnad, olika möjligheter finns.
För att ägaren av Spinnaren 1 ska få äganderätt till nämnda mark på Spinnaren 16, och kunna uppföra brandväggen, krävs en lantmäteriförrättning och en ansökan om fastighetsreglering. Ansökan bör omfatta en överenskommelse mellan fastighetsägarna om att genomföra åtgärden samt ett
ersättningsbelopp, även utan en överenskommelse som grund bedöms en fastighetsreglering kunna genomföras.
Eftersom förvaltningen av brandmuren dock bör vara av gemensamt intresse för berörda parter så kan dessa istället för att utgöra fastighetstillbehör till en fastighet ansökas om att inrättas som
gemensamhetsanläggning. Om detta sker behöver ingen fastighetsreglering ske.
Ett alternativ till ovan åtgärder är att ägaren av Spinnaren 1 avtalar med ägaren av Spinnaren 16 om att få rätt att uppföra en brandmur på nämnda yta.
Ingen fastighetsbildning behövs i övrigt för tilltänkt genomförande av detaljplanen. Detaljplanen i sig hindrar dock inte att de planerade lägenheterna avstyckas till så kallade ägarlägenhetsfastigheter, för detta ändamål behövs ytterligare fastighetsbildning.
Bilden visar fastighetsgränsen för Spinnaren 16.
Planerad byggnation kommer att byggas samman med tegelfasaden till höger.
26
Tekniska frågor och utredningar Utredningar
De tekniska utredningar som har tagits fram för denna detaljplan är följande; Markteknisk
undersökningsrapport (MUR) av WSP, Geoteknisk och bergteknisk utredning PM Planeringsunderlag, Kvarteret Spinnaren av WSP, Trafikbullerutredning av Norconsult samt en Miljöteknisk
markundersökning motsvarande MIFO fas 1 och 2 av Ramböll. Samtliga tekniska underlag redovisas under handlingar (sid. 2).
Geoteknik
Vid tilldelandet av bygglov ska rekommendationer från Geoteknisk och bergteknisk utredning PM Planeringsunderlag, Kvarteret Spinnaren av WSP, daterad 2013-10-02, reviderad 2013-10-09, beaktas.
Uppdragsnr: 10184624.
Parkering
Parkering av bilar och cyklar ordnas inom fastigheten genom att anlägga ett parkeringsgarage i bottenplan samt ett cykelförråd på gården. För planområdet gäller Strömstads kommuns
parkeringsnorm för flerbostadshus. I och med planens genomförande finns erforderliga ytor för att lösa detta behov.
Övriga tekniska frågor
Fastigheten ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp (inkl dagvatten) och ansluter till Strömstads kommuns nät för vatten och avlopp. Tekniska förvaltningen, VA-avdelningen, har beslutat att göra en ny servis för vatten, spill- och dagvatten till fastigheten Spinnaren 1. Arbetet bekostas av kommunen, men fastighetsägaren betalar de faktiska kostnaderna för upprättandet av nya förbindelsepunkter. Komplettering på anslutningsavgifterna för varje lägenhet tillkommer.
Fastighetsägaren ska meddela VA-avdelningen de dimensioner på VA-ledningarna som den nya byggnaden på fastigheten behöver senast en månad före byggstart.
De nya bostäderna ansluts till el- och telenätet via redan befintliga ledningar.
Ekonomiska frågor Lantmäteriförrättning
Detaljplanen i sig medför inga krav på lantmäteriförrättning. Däremot, på grund av kravet att byggnaderna på Spinnaren 1 och 16 ska sammanbyggas och att fastighetsägaren till Spinnaren 1 idag inte har tillgång till all mark fram till befintlig byggnad på Spinnaren 16, kan en sådan uppstå efter ansökan från någon av parterna, beroende på hur de väljer att lösa rätten att uppföra brandmuren.
Lantmäterimyndigheten debiterar förrättningskostnader per nedlagd timme och fattar även ett ersättningsbeslut för mark som överförs genom fastighetsreglering. Eventuella förrättningskostnader (om överenskommelse har träffats) ska fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt. Om den sökta åtgärden inte går att genomföra drabbas dock alltid sökanden av hela kostnaden. Ett
ersättningsbeslut från Lantmäterimyndigheten kan ses som ett sätt för avträdande/tjänande fastighet att bli kompenserad, har ett köp av del av fastighet upprättats bör ersättningsbeslutet bli att ingen ersättning ska utgå vid efterföljande fastighetsreglering.
27
Kostnader
Vid genomförandet av detaljplanen uppstår kostnader för såväl mark och byggnation som för handläggningen av myndigheter. Strömstad kommuns Miljö- och byggnämnd tar ut avgift för till exempel bygglov.
Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägarna inom planområdet vid avsett genomförande Kostnader för hantering av byggnation, lovansökningar och förrättningskostnader bekostas av sökanden, som vid planens avsedda genomförande är ägaren till Spinnaren 1.
Administrativa frågor Handläggning
Planen avses antas av Kommunfullmäktige under vinter/vår 2015.
Planavgift
Planavgift ska inte tas ut vid prövning av lovärenden som överensstämmer med detaljplanen i enlighet med upprättat plankostnadsavtal.
Medverkande tjänstemän/samverkan
Detaljplanen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen.
Revidering
Efter granskning har planhandlingarna reviderats:
• Ändringar på plankarta – Koordinatanvisningar har lagts till på grundkartan.
• Ändringar i planbeskrivningen – Ett stycke om lantmäteriförrättning på sid 27 i planbeskrivningen har formulerats om för att bli tydligare.
Miljö- och byggförvaltningen
Upprättad 2014-11-13, Reviderad 2015-02-17
Malin Fransson Planeringsarkitekt
28
