Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3630/17 1 (3)
Tjänsteutlåtande till Fastighetsnämnden 2017-06-16
diarienummer 3630/17
Fastighetsavdelningen Susanna Plan
telefon 368 13 12
e-post: susanna.plan@fastighet.goteborg.se
Upprustning av arbetarbostäderna i Billdal, Billdals Gård, Billdal 1:2
Förslag till beslut att:
1. Fastighetsnämnden uppdrar till kontoret att projektera, upphandla och genomföra upprustningen av arbetarbostäderna i Billdal, BILLDAL 1:2, Göteborgs kommun, markerad på bilaga 1.
2. Att Fastighetsnämnden godkänner investeringen på 15 800 000 kr inkl moms.
Bakgrund
Billdals Gård har anor som sträcker sig tillbaka till 1860-talet. Renovering av
herrgården Billdals Gård pågår för fullt och ägs av Higab. Arbetarbostäderna tillkom under 1910-talet, för de anställda på gården. Området ingår i område 86:A i kommunens bevarandeprogram, ”Göteborg Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse Ett program för bevarande”, då det är ett bra exempel på en herrgårdsmiljö från 1800-talets senare hälft.
Dessa byggnader förvärvades 1963 av Göteborgs Stad. Higab äger herrgården och trädgårdsmästarbostaden, Fastighetskontoret förvaltar arbetarbostäderna, Billdals Ridklubb arrenderar ladugårdsbyggnaden med omgivande mark och parken förvaltas av Park- och naturförvaltningen.
Byggnaderna har hyrts ut som fritidshus till privatpersoner fram till 2007, då
Fastighetskontoret sade upp dessa avtal för att användas till evakueringsbostäder, då närliggande bostäder skulle rivas för ändrad detaljplan. Det eftersatta underhållet tillkom under tiden som fritidshus, då hyresgästerna hade underhållsansvaret.
Bostäderna består av två huskroppar i två våningar samt källare, en större och en mindre byggnad. Den större byggnaden har en boyta om ca 240 kvm, och den mindre har en boyta om ca 120 kvm. Det finns kommunalt vatten- och avlopp.
Ärendet
Fastighetskontoret vill upprusta befintliga byggnader till så nära ursprungskick det är möjligt, och det rör sig om att rusta upp samtliga befintliga 6 bostadslägenheter.
Vid möte med Byggnadsnämnden var man tydlig med att inga bygglov kunde ges på fastigheten för uppförande av nya byggnader eller tillbyggnader, då arbetarbostäderna ligger inom kommunens bevarandeprogram så skall ändringar göras varsamt. Därför är det viktigt att renovera dessa byggnader i ett varsamt skick. Det finns ingen detaljplan för fastigheten. Renoveringen kommer således att ske varsamt och fokusera på att bevara byggnaderna och exteriören i ursprungligt skick.
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3630/17 2 (3)
En förstudie gjordes redan 2008 av Lindholm Restaurering AB. Detta gjordes för att utreda arbetarbostädernas framtid, men då beslöt förvaltningen att vänta med
renoveringen. Nu har en nyinventering gjorts för att konstatera fastigheternas skick i dagsläget. Den preliminära bedömningen är att renoveringen uppgår till 15 800 000 kr inkl moms.
Överväganden
Rivning är inte aktuellt då byggnaderna ingår i bevarandemiljön.
Behovet av bostäder i staden är stort, och med denna renovering kan ge som förslag sex lägenheter:
2 st 1:or, 35 kvm 2 st 2:or, 65 kvm 1 st 3:a, 55 kvm 1 st 4:a, 110 kvm
Genom renoveringen säkras värdet och framtida användande av byggnaderna, samtidigt som bostäder produceras.
Det finns en generell brist på bostäder i kommunen och ett uppenbart behov av goda bostadslösningar för exempelvis nyanländ. Göteborgs stad strävar efter en mer jämlik stad, och med anledning härav bör möjligheter att hitta goda bostadslösningar i olika miljöer utnyttjas fullt ut i det befintliga beståndet. Denna fastighet är belägen i ett område som medger goda möjligheter till integration, och som i tillägg bör bevaras för framtiden.
Förvaltningen avser efter renoveringen att hyra ut till skilda grupper för att få en blandning av olika hyresgäster. En del av bostadsbehovet är våra nya göteborgare som kommer med stöd av Bosättningslagen, men det är även viktigt att en del av de
planerade lägenheterna förmedlas via Boplats för ordinär förmedling till "alla"
kategorier göteborgare. Detta ger bra förutsättningar för såväl integration som en levande boendemiljö. Kontorets inriktning är således att efter renoveringen eftersträva ett blandat boende, dvs. en mix av nyanlända men också andra i behov av bostad.
Det är inte aktuellt att återuthyra befintliga byggnader i nuvarande skick, då de är kraftigt eftersatta.
Ekonomi
Renoveringen av byggnaderna kommer innebära att det ekonomiska resultatet blir positivt efter ungefär 20 år räknat med en kalkylränta på 4%. Det genomsnittliga resultatet de första 10 åren kommer att innebära en förlust med cirka 560 tkr per år.
Detta främst på grund av höga kapitaltjänstkostnader (1 070 tkr) samt beräknade driftkostnader (100 tkr). Intäkterna beräknas hamna på ungefär 610 tkr. Samtidigt kommer byggnadens användning att säkras och byggnadernas marknadsvärde att öka med mer än den ackumulerade förlusten.
Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 3630/17 3 (3)
Bilagor
Bilaga 1 Karta Billdal
Bilaga 2 Översiktskarta Billdals Gård Bilaga 3 Bilder samt förslag på ritningar
Martin Öbo Annelie Silvander
Fastighetsdirektör Avdelningschef
Karta Bilaga 1
Kulturmiljön Billdals Gård Bilaga 2
Bilder Bilaga 3
Förslag på ritningar i stora huset
Plan 1: Två stycken lägenheter om 2 rum och kök på vardera ca 65 kvm.
Plan 2: En lägenhet om 4 rum och kök på ca 110 kvm.
Förslag på ritningar i lilla huset
Plan 1: Två stycken lägenheter om 1 rum och kök på vardera ca 35 kvm.
Plan 2: En lägenhet om 3 rum och kök på ca 55 kvm.
