Remissvar på förslag till ny detaljplan för Nibbla koloniträdgårdsområde i Ekerö kommun (del av Ekerö - Nibbla 1:1), Dnr PLAN.

(1)

Exploateringskontoret

Avdelningen för Mark och värdering

Fleminggatan 4 Box 8189 104 20 Stockholm Telefon 08-508 265 22 Växel 08-508 276 00 tomas.shaw@stockholm.se exploateringskontoret@stockholm.se Org nr 212000-0142

stockholm.se/exploateringskontoret

Tomas Shaw 08- 508 265 22

tomas.shaw@stockholm.se

Ekerö kommun Stadsarkitektkontoret Box 205

178 23 Ekerö

Remissvar på förslag till ny detaljplan för Nibbla koloniträdgårdsområde i Ekerö kommun (del av Ekerö - Nibbla 1:1), Dnr PLAN.2014-8

Stockholms kommun, genom dess exploateringsnämnd (nedan kallad staden) vill i egenskap av ägare till Nibbla

koloniträdgårdsområde och fastigheten Ekerö-Nibbla 1:1, som berörs av det nya förslaget, framföra synpunkter på det förslag för tillägg till detaljplan som nu är ute för samråd (2017-03-02 – 2017-03-24). Staden fick enligt överenskommelse förlängd tid för yttrande fram till 2017-03-31.

Området & stadens intentioner

Nibbla koloniområde uppfördes under 1950-talet som ersättning för nedlagda koloniträdgårdar i Stockholm på initiativ av staden.

Koloniområdet har bevarats mycket väl sedan dess. Ekerö kommun har i sitt nya kulturmiljöprogram bland annat angett området som ett kulturhistoriskt område som är socialhistoriskt intressant. Idag finns det ca 125 kolonilotter som utarrenderas av staden till enskilda arrendatorer och som alla är anslutna till Nibbla koloniträdgårdsförening.

Staden har ett uppdrag att sälja den mark som

exploateringsnämnden innehar utanför kommungräns.

Arrendatorerna är intresserade av ett köp av sina kolonilotter. En förutsättning för att detta ska kunna ske är att kolonilotterna, likt tidigare koloniområden, är möjliga att stycka av.

Historik

Byggnadsplan från 1951 gäller för området. Ekerö kommun, via dess stadsarkitektkontor, tog via ett enkelt förfarande fram ett tillägg till detaljplan för Nibbla koloniträdgårdsområde som byggnadsnämnden i Ekerö kommun antog 2011-12-14. Detta tillägg till detaljplan överklagades av flera parter, däribland staden, både till Länsstyrelsen i Stockholms län och senare till Mark och Miljödomstolen. Mark och Miljödomstolen upphävde

(2)

Exploateringskontoret

Avdelningen för Mark och värdering

Fleminggatan 4 Box 8189 104 20 Stockholm Telefon 08-508 265 22 Växel 08-508 276 00 tomas.shaw@stockholm.se

tillägget till detaljplan 2013-10-24, mål nr P 6337-12 och

domstolen slog fast att Ekerö kommun borde ha använt sig av ett normalt planförfarande då frågan var så pass omfattande och kontroversiell redan i ett samrådsskede.

Det tidigare planförslaget innefattade en anpassning och begränsning av byggnadsbeståndet samt att man föreslog att planområdet skulle utgöra en egen fastighet och att denna skulle få ett avstyckningsförbud. Vissa utformningsbestämmelser föreslogs även för området.

Förutom att staden anförde att ett enkelt förfarande använts på ett felaktigt sätt hade man flera synpunkter på förslaget i stort.

Synpunkterna berörde främst detaljplanens tydlighet, planområdets omfattning, avstyckningsförbudet, nuvarande byggnadsbestånd i förhållande till plankartan samt hur hygien och miljö ska hanteras.

Synpunkter på det nya planförslaget

Det nya förslaget som är ute på samråd är i princip samma förslag som det gamla. Den stora skillnaden är att man nu tar fram

detaljplanen via ett s.k. normalt förfarande och även inkluderar dagvattenhantering i planbeskrivningen.

Övriga skillnader är att man är nu explicit nämner att syftet med avstyckningsförbudet är att motverka permanent bosättning på området samt begränsa möjlighet till enskilt vatten och avlopp. I planbestämmelserna har man dessutom dragit ner byggnadsarea för bodarna bredvid dansbanan från 310 kvm till 120 kvm.

Genomförandetiden för detaljplanen har minskats från 15 till 5 år.

Staden har därför i grund och botten samma synpunkter på det nya detaljplaneförslaget som på det gamla. Synpunkterna utvecklas nedan:

Detaljplanens tydlighet

Staden anser det vara otillräckligt att Ekerö kommun endast upphävt tidigare planbestämmelser och ersatt dem med nya men behållit plankartan från 1951. Enbart ny beskrivning och nya bestämmelser till en gammal karta utgör inte ett tillräckligt planinstrument för att på ett rättssäkert sätt kunna hantera exempelvis bygglovsfrågor. De nya planbestämmelserna är dessutom svåra att utläsa tillsammans med plankartan i och med att bestämmelsernas färgmarkeringar inte överensstämmer med de på kartan och kartan inte överensstämmer med verkligheten.

Den gamla plankartan är missvisande på flera sätt. Bland annat är

(3)

beslut av länsstyrelsen redan när byggnadsplanen fastslogs 1951 men de är fortsatt utmärkta på plankartan.

Det måste även påpekas att trots att syftet med planen är att bevara områdets karaktär har en del av koloniområdet utelämnats helt från detaljplanen. Detta försvårar både en framtida

försäljning och en ändamålsenlig fastighetsbildning. Staden avser att avyttra hela markområdet, något som försvåras av att

tillfartsvägen mellan Ekerövägen och koloniområdet inte finns med, att föreningens dansbana och bodar ligger utanför

planområdet samt att plankartan inte möjliggör en avgränsning av vattenområdet så att den följer med fastighetsgränserna.

Enligt förslaget skall planområdet utgöra en fastighet. Detta medför komplikationer för staden då planområdet endast utgör en del av stadens fastighet Ekerö-Nibbla 1:1. Nuvarande fastighet strider således mot planförslaget och fastighetsbildning av

koloniområdet måste utföras. I sig anser staden inte att detta är ett problem men då inte hela koloniområdet omfattas av planen orsakar det problem gentemot staden och arrendatorerna.

Avgränsningen försvårar framtida försäljning och en ändamålsenlig fastighetsbildning via att arrendatorerna exempelvis inte får tillgång och rådighet över området med dansbana och bodar.

Problematiken som kommer från att man använt sig av den gamla plankartan är speciellt tydlig när det kommer till frågor som rör bebyggelse och bygglov. Förslaget har planhandlingar med en plankarta som felaktigt märker ut byggnadsverk och som inte innefattar all nuvarande bebyggelse. Det gör det ytterst svårt att tolka bygglovsfrågor framöver.

Staden har ingen invändning mot att mindre bodar får finnas på parkmark med största byggnadsarea 120 kvm så länge det inte betyder att någon befintlig bod måste rivas i samband med det nya förslaget.

Staden tillstyrker den utökning av byggrätten som föreslås i planförslaget, så att huvudbyggnad får vara 40 kvm och att uthus om 10 kvm får uppföras på varje tomt. Bygglovsplikt förslås införas för uthus. Staden har ingen invändning mot detta, men vill påpeka att under årens lopp har många lottinnehavare sökt och erhållit bygglov för uthus. En del arrendatorer lär även ha uppfört uthus efter det att de fått besked från Ekerö kommun om att bygglov ej krävts för detta. Enligt uppgift saknas

dokumentation hos Ekerö kommun för detta.

(4)

Fleminggatan 4 Box 8189 104 20 Stockholm Telefon 08-508 265 22 Växel 08-508 276 00 tomas.shaw@stockholm.se

Framförda tillägg till planbestämmelser angående tillåten

placering, utformning, utförande och varsamhet tillsammans med plankartan och osäkerheten gällande nuvarande bebyggelses placering blir mycket svår att tolka framöver om ej en ny plankarta upprättas som bättre speglar dagens situation.

Sammanfattning detaljplanens tydlighet

Ekerö kommun har bortsett från stadens och övriga sakägares tidigare synpunkter kring att plankartan ej stämmer överens med verkligheten. Enligt 4 kap. 32 § 2 st. PBL ska bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt tydligt framgå av planen. I detta fall finns tre olika kartor bland planhandlingarna som alla visar på olika bebyggelse. Det framgår med andra ord inte med tydlighet av detaljplanen hur markanvändningen för området ska se ut.

Staden trycker på vikten av att en ny plankarta tas fram som inkluderar hela koloniområdet samt angöring mot Ekerövägen och som bättre speglar nuvarande bebyggelse. Detta för att berörda parter på ett rättssäkert sätt kan tyda detaljplanen med hänsyn till bland annat bygglovsfrågor och att fastigheten blir ändamålsenlig.

Staden föreslår att de uthus som uppförts och finns idag (inom 10 kvm) måste anses som lagenligt uppförda. För att undvika

juridiska tvister mellan Ekerö kommun och arrendatorerna bör detta beaktas i planhandlingarna.

Avstyckningsförbudet

Staden anser att en felaktig avvägning mellan allmänna och enskilda intressen har legat till grund för förslaget att införa ett avstyckningsförbud på området. Med avstyckningsförbudet inskränks stadens förfoganderätt över sin egendom allvarligt.

Enligt 2 kap. 15 § RF krävs angelägna allmänna intressen som inte går att uppnå via mindre ingripande åtgärder för att detta ska kunna genomföras. Ekerö kommun anför att de allmänna

intressena som ligger till grund för detta är förhindra

permanentboende och indragning av enskilt vatten och avlopp.

Det kan ifrågasättas om detta är ett tillräckligt angeläget allmänt intresse för att en inskränkning av denna dignitet ska göras på fastighetsägarens förfoganderätt över sin egendom samt arrendatorernas intresse att köpa loss sin kolonilott.

När markåtkomst tvingas fram inom ramen av 2 kap. 15 § RF samt PBL krävs krav på tydlighet och proportionalitet. Enligt den s.k. proportionalitetsprincipen ska det bland annat bedömas om

(5)

alternativ. Om de allmänna intressena anses tillräckligt angelägna blir frågan om det finns mindre ingripande åtgärder. Enligt stadens mening går permanentboende att motverka via mindre ingripande planbestämmelser såsom t.ex. begränsad byggbar yta och förbud mot indraget vatten och avlopp till de enskilda fastigheterna. Enligt proportionalitetsprincipen ska det också finnas en rimlig proportionalitet i det de allmänna vinner gentemot det den enskilde förlorar. I detta fall leder

avstyckningsförbudet till att stadens äganderätt till fastigheten Ekerö-Nibbla 1:1 drastiskt begränsas. Med ett

avstyckningsförbud kan inte staden vidta nödvändiga

fastighetsbildningsåtgärder och försälja marken till respektive lottinnehavare.

Staden anser att det allmänna intresset inte kan anses väga tyngre än det enskilda intresset i detta fall. I tillägg finns det mindre ingripande åtgärder där man kan reglera detta. Staden anser att avstyckningsförbudet ska slopas.

Hygien och Miljö

Koloniområdet saknar en miljömässig och hygienisk hantering efter det att Ekerö kommun avskaffat den gemensamma

latrinhämtningen för området. Koloniområdet måste få tillgång till vatten och avlopp. Det framgår inte av planhandlingarna hur denna fråga ska hanteras mer än att syftet med

avstyckningsförbudet ska vara att begränsa möjligheten att ordna enskilt vatten och avlopp.

Frågan kring vatten och avlopp måste behandlas i planhandlingarna.

Staden är positiv till att man lyfter frågan om dagvattenhanteringen då det har varit problem med

översvämningar i området till följd av nybyggnation i Ekerö sommarstad.

Med vänlig hälsning, Tomas Shaw