Examensarbete
Allmännyttiga bostadsbolags utmaningar med miljonprogrammet
- Socialt ansvarstagande kontra affärsmässighet
Joakim Fornaeus Rickard Mattsson
2012
Uppsats, Kandidatnivå, 15hp Företagsekonomi
Examensarbete i företagsekonomi C Ekonomprogrammet
Handledare: Lars Steiner Examinator: Aihie Osarenkhoe
Sammanfattning
Titel: Allmännyttiga bostadsbolags utmaningar med miljonprogrammet – Samhällsansvar kontra affärsmässighet
Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Joakim Fornaeus och Rickard Mattsson Handledare: Lars Steiner
Datum: 2012-Maj
Syfte: Syftet med denna uppsats är att beskriva och analysera hur allmännyttiga kommunala bostadsbolag hanterar problemen med miljonprogrammet på ett affärsmässigt och samtidigt socialt ansvarsfullt sätt.
Metod: Denna studie har bedrivits med en kvalitativ vetenskaplig metod. Vi har genomfört totalt fyra intervjuer varav två per telefon, med personer från tre olika företag samt en person från hyresgästföreningen.
Resultat & slutsats: Det måste helt enkelt till en rad regelförändringar som ger bättre ekonomiska förutsättningar för allmännyttiga bostadsbolag om man från statens sida även i fortsättningen vill se allmännyttiga bostadsbolag som framträdande aktörer på
bostadsmarknaden.
Förslag till fortsatt forskning: Ett förslag till vidare forskning är att man skulle räkna på vilka förslag till lösningar som är mest realistiska. Vidare vilka som är mest gynnsamma för dels samhället men också för bostadsbolaget som sådant. Det skulle också vara intressant att se vad som händer om det nu inte skulle bli några regelförändringar. Hur länge klarar de allmännyttiga bostadsbolagen en sådan situation?
Uppsatsens bidrag: Denna studie synliggör att detta är ett problem samt vad det innebär. Den bistår med en jämförelse mellan samhällsansvar och affärsmässighet som visar att det finns vissa motsättningar i detta.
Nyckelord: Samhällsansvar, allmännyttiga bostadsbolag, affärsmässighet, miljonprogrammet
Abstract
Title: Public housing companies challenges with “Miljonprogrammet” – Corporate responsibility versus a businesslike approach
Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Author: Joakim Fornaeus and Rickard Mattsson
Supervisor: Lars Steiner
Date: 2012-May
Aim: The aim with this paper is to describe and analyze how public municipal housing companies handle the problems with the Swedish phenomena “Miljonprogrammet” in a businesslike way, while they take a social responsibility.
Method: This study has been done in a qualitative scientific method. We have done four interviews, of which two have been done by telephone with three persons from three different companies and one person from Hyresgästföreningen.
Result & Conclusions: Simply, there must be some changing of the laws to make better economical conditions for public municipal housing companies if the government wants the companies to continue to be prominent players on the housing market.
Suggestions for future research: One of our suggestions for further research is to calculate which suggestion that is most realistic. Further on what will be most beneficial for society but also for the housing companies itself. It would also be interesting to see what would happen if there would no changes of the law. How long would the housing companies manage a
situation like that?
Contribution of the thesis: This study reveals that this is a problem and what it means. It also contributes with a comparison between social responsibility and a businesslike approach that shows that there are some contradictions between these two aspects.
Key words: Social responsibility, Public municipal housing companies, Businesslike approach, “miljonprogrammet”
Innehållsförteckning
Sammanfattning ... 2
Abstract ... 3
1. Introduktion ... 6
1.1 Bakgrund ... 6
1.2 Problemformulering ... 7
1.3 Frågeställning ... 7
1.4 Syfte ... 7
1.5 Avgränsning ... 8
2. Metod ... 9
2.1 Vetenskaplig ansats ... 9
2.2 Vetenskaplig metod ... 9
2.3 Datainsamling ... 9
2.4 Urval ... 10
2.5 Intervjumetod ... 10
2.6 Genomförande ... 10
2.7 Tillförlitlighet ... 11
2.8 Källkritik ... 12
3. Teori ... 13
3.1 Förutsättningar ... 13
3.1.1 Kommunallagen och Lagen om allmännyttiga kommunala bostads aktiebolag ... 13
3.1.2 Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ... 14
3.1.3 Affärsmässiga principer ... 15
3.1.4 Jordabalken, Kapitel 12, hyreslagen ... 16
3.2 Socialt ansvarstagande ... 20
3.3 Boverkets nulägesbeskrivning ... 21
3.3.1 Boverkets förslag på lösningar ... 22
4. Empiri ... 24
4.1 Intervjuer ... 24
4.2 Aktörer ... 24
4.2.1 Kopparstaden ... 24
4.2.2 Gavlegårdarna ... 24
4.2.3 Hyresgästföreningen ... 25
4.2.4 Masmästaren ... 25
4.3 Nulägesbeskrivning ... 25
4.4 Förslag till lösningar ... 28
5. Diskussion ... 31
6. Slutsats ... 38
7. Förslag till vidare forskning ... 40
8. Källförteckning ... 41
9. Bilaga ... 44
1. Introduktion
I introduktionen presenteras bakgrund, problemformulering, frågeställning, syfte och avgränsning, detta för att dels göra en nulägesbeskrivning men också för att förklara varför studien görs.
1.1 Bakgrund
Efter andra världskrigets slut 1945 blev det ett stort behov av bostäder i Sverige. Många av de då befintliga bostäderna var i dåligt skick och i takt med att allt fler barn föddes och
hushållens ekonomi förbättrades ökade efterfrågan på moderna bostäder. Under denna period flyttade även många människor in till städerna från landsbygden. Trots att man redan då hade ökat produktionen av nya bostäder tilltog bostadsbristen. När man sedan nådde fram till tidigt 60-tal och de många barn som föddes efter krigsslutet skulle ha egna bostäder blev trycket allt för stort och bostadsbyggnadsutredningen som gjordes 1964 visade att man var tvungen att bygga över en miljon nya bostäder. År 1965 beslutade riksdagen om det som kallas
miljonprogrammet. Detta gick ut på att man mellan år 1965-1974 skulle bygga en miljon nya bostäder runt om i Sverige. Regeringen lovade då att byggsektorn skulle få den arbetskraft och kapital som krävdes för att man skulle kunna genomföra denna höga takt under så pass lång tid. Målet med hela projektet var att man skulle kunna råda bot på bostadsbristen helt och hållet och samtidigt öka bostadsstandarden i Sverige. Detta enligt boverket (2008).
Boverket (2008) skriver också att de kommunala och de kommunalkontrollerade allmännyttiga bostadsbolag som då fanns fick ett avgörande inflytande i hur
miljonprogrammets mål skulle uppfyllas. Under en 10-årsperiod hade man alltså färdigställt en miljon nya bostäder i Sverige och av dessa var ungefär två tredjedelar flerfamiljshus. Det var genom detta som de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen blev landets största förvaltare utav flerfamiljsbostäder.
1.2 Problemformulering
I dagsläget råder det stora problem med hur de allmännyttiga bostadsbolagen skall kunna hantera situationen för de stundande reparationer/renoveringarna som måste göras. Eftersom så pass många lägenheter byggdes under en kort tidsperiod faller det sig naturligt att man nu måste renovera dessa lägenheter ungefär samtidigt. Under årens lopp, sedan byggnationerna har man hamnat efter med renoveringsarbetena och det krävs nu en omfattande översyn om hur man skall kunna genomföra detta. Att majoriteten av hyresrättslägenheterna som innefattas i miljonprogrammet ägs av allmännyttiga kommunala bostadsbolag förenklar knappast saken. Allmännyttiga kommunala bostadsbolag måste nämligen enligt lag bedriva sin verksamhet affärsmässigt och samtidigt på ett socialt och ansvarsfullt sätt. Ett bra exempel är Gårdstensbostäder som är ett kommunalt bostadsbolag i Göteborg. De bygger och förvaltar hyreshus för stadens medborgare samt tar ett socialt ansvar, däremot sysslor de inte med välgörenhet. Det vill säga de tar betalt för sitt arbete. Detta enligt Borelius & Wennerström (2009). Det kan uppstå en konflikt mellan dessa delar då de motsätter sig varandra och bidrar till att de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen ibland måste göra en avvägning i vad som väger tyngst.
En ny lag trädde i kraft den första januari 2011 skall nu de allmännyttiga bostadsbolagen bedrivas så som en privat aktör. Det finns vissa konflikter mellan att vara ett vinstdrivande företag som skall gå med vinst på alla sina projekt samtidigt som man har ett socialt ansvar där man skall verkar för att det skall finnas bostäder för alla kommunens invånare samt för inflyttande människor. (Lag 2010:879 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag)
1.3 Frågeställning
Hur ska allmännyttiga kommunala bostadsbolag klara av att hantera upprustningen av miljonprogrammet på ett affärsmässigt sätt samtidigt som de måste ta ett socialt ansvar?
1.4 Syfte
Syftet med denna uppsats är att beskriva och analysera hur allmännyttiga kommunala bostadsbolag hanterar problemen med miljonprogrammet på ett affärsmässigt och samtidigt socialt ansvarsfullt sätt. Vidare undersöks om och i så fall vilka förändringar som är
nödvändiga för att de allmännyttiga bostadsbolagen ska kunna fullfölja sin uppgift som bostadsförsörjande verktyg för Sveriges kommuner.
1.5 Avgränsning
Intervjuerna är begränsade till närområdet, nämligen: Gävle, Falun och Stockholm. Däremot är generaliseringen av själva problemet rikstäckande.
2. Metod
I detta kapitel beskrivs vilken utgångspunkt denna studie har och hur den har genomförts.
2.1 Vetenskaplig ansats
Denna studie har genomgående skrivits utifrån ett hermeneutiskt synsätt. Studien kan därmed inte frambringa ett absolut svar utan istället beskrivs tolkningar av insamlad data. Studien bygger på en induktiv ansats, där utgångspunkten ligger på empirin för att i nästa steg förena med teorin. Skälet till ett induktivt angreppssätt är för att studien behandlar ett så pass komplext ämne med flertalet infallsvinklar och därmed bör man som författare ständigt vara mottagliga för ny information. Fördelen med denna ansats är i och med ökad lyhördhet uppsatsen får en bra bredd på information.
2.2 Vetenskaplig metod
Kvalitativ forskning är att betrakta som en ”mjuk” vetenskaplig metod enligt Gillham (2008).
Det handlar om forskning som inte har några egentliga teoretiska föregångare och som är inriktad på att närma sig det som sker i den sociala världen (ibid.). Detta forskningsredskap motiveras med att studien inte eftersträvar några objektiva, mätbara data. Istället efterlyses en helhetsförståelse samt olika synvinklar att se på, angripa och bearbeta problem. Inte
nödvändigtvis arbeta fram en lösning.
2.3 Datainsamling
Fortlöpande under arbetets gång har ny information kring det berörda ämnet kommit fram.
Studiens primärdata består av fyra intervjuer varav två via telefon. Vidare har vi samlat och använt oss av litteratur från Högskolan i Gävles bibliotek. Vi har även funnit ett halvt dussin vetenskapliga artiklar samt använt oss av diverse internetkällor. Svensk lagstiftning har fungerat som basen och förutsättningarna för studien.
2.4 Urval
En noggrann diskussion fördes om vilka berörda aktörer som skulle intervjuas och problemet skulle belysas ur både hyresvärdarnas och hyresgästernas perspektiv. Med detta sagt kom det av praktiska skäl att bli allmännyttiga bostadsbolag i närområdet, nämligen Gävlegårdarna i Gävle och Kopparstaden i Falun. Vidare kontaktades hyresgästföreningen som representerar hyresgästen för att få deras syn på situationen. Slutligen kontaktades även Masmästaren Fastigheter AB för att jämföra ett privat fastighetsbolag med de allmännyttiga bostadsbolagen och få ytterligare ett perspektiv på problemet. Masmästaren fungerar som representant för de privata bostadsbolagen då de är Dalarnas största privata hyresvärd enligt
www.masmastaren.se.
2.5 Intervjumetod
Intervjumetoden bygger på så kallade semi-strukturerade intervjuer. Det som enligt Rabionet (2011) kännetecknar semi-strukturerade intervjuer är att man låter intervjupersonen prata ganska obundet. Det finns några specifika frågor och ämnen som man som intervjuare vill täcka men i övrigt så låter man respondenten framföra sin berättelse.
Utgångspunkten har varit en mall där samma frågor har ställts till likvärdiga intervjupersoner.
Kategoriseringen ser ut som följer, allmännyttiga bostadsbolag får samma frågor,
Masmästaren samt hyresgästföreningen får något modifierade frågor. Varför de får olika frågor är dels för att de sysslar med helt olika saker, företräder olika aktörer på marknaden samt har enskilda agendor. Samtliga intervjufrågor samt sammanfattande svar återfinns i bilaga.
2.6 Genomförande
Totalt har fyra personer intervjuats varav två av dem gjordes på plats. De resterande två gjordes per telefon. Av rent praktiska skäl spelades samtliga intervjuer in. Fördelen är dels att man under intervjun enbart kan koncentrera sig på samtalet och de frågor som ska ställas, vidare att man får med varje ord intervjupersonen säger. Det är även lättare i efterhand att gå tillbaka och lyssna en gång till på vad intervjupersonen verkligen sa med tanke på att det under arbetets gång ständigt dyker upp nya frågetecken och infallsvinklar. Efter varje intervju har vi lyssnat på respektive inspelning och sammanställt den viktigaste informationen. De två besöksintervjuerna som var med Ulf Egerfält (Gavlegårdarna), Leif Kajblad (Kopparstaden)
varade i cirka en timme vardera. Den första telefonintervjun som var med Karin Lindeberg (hyresgästföreningen) varade också den i cirka en timme. Den andra telefonintervjun med Mats Sonehag (Masmästaren) varade i cirka 30 minuter. Skillnaden i tidsåtgång har sin förklaring i att Masmästaren egentligen inte är det centrala i vår studie utan fungerar mer som ett jämförelseobjekt till de allmännyttiga ovanstående bostadsbolagen. Av den anledningen var den intervjun specifikt inriktad på att försöka finna likheter alternativt skillnader i dels problembeskrivning och förhållningssätt men också i identifieringen av framtida utmaningar för respektive aktör.
2.7 Tillförlitlighet
I vetenskapliga studier är det alltid viktigt att beakta studiens tillförlitlighet. Enligt Eriksson och Wiedersheim-Paul (2011) finns det två mått på en studies trovärdighet; reliabilitet och validitet.
Det är lämpligt att skilja mellan två aspekter på validitet, inre och yttre validitet. Inre validitet innebär överensstämmelsen mellan begrepp och det mätbara definitionerna av dem enligt Eriksson och Wiedersheim-Paul (2011). Yttre validitet handlar enligt Lundahl och Skärvad (1999) om i vilken utsträckning respondentens information stämmer överens med
verkligheten. Vi anser att respektive intervjuperson och vi har uppnått en ömsesidig förståelse för varandras meningar och därmed har kunnat mäta det vi hade för avsikt att mäta. Då vi upplever en slags ”mättnad” i information i den meningen att intervjupersonerna i mångt och mycket säger samma sak. Därmed är det inte en enskild persons verklighetsuppfattning som framställs utan samtliga respondenter är överens.
Reliabilitet innebär enligt Eriksson och Wiedersheim-Paul (2011) att mätinstrument ska ge tillförlitliga och stabila utslag. Det vill säga, om någon annan skulle använda sig av samma angreppssätt, skulle de då komma fram till samma resultat? (ibid.). I denna studie har vi som tidigare nämnts använt oss av semi-strukturerade intervjuer vilket inte genererar högsta möjliga reliabilitet. För att öka graden av reliabilitet hade vi behövt använda oss av
strukturerade intervjuer med fasta svarsalternativ. Dock anser vi att eftersom uppsatsen har svensk lagstiftning som teoretiskt ramverk så bör det sannolikt höja reliabiliteten en aning.
Hade vi vidare fört strukturerade intervjuer är vi av den uppfattningen att uppsatsen hade kommit att bli väldigt monoton och tråkig att läsa. Att vi har intervjuat personer i ledande ställning som är väl insatta i ämnet och har arbetat länge i branschen är också något som vi anser borde höja uppsatsens trovärdighet. För att ytterligare stärka uppsatsens trovärdighet har
vi efter transkribering av respektive intervju mejlat detta till vederbörande intervjuperson för att denne ska ha möjlighet att ändra om något missförstånd har uppstått.
2.8 Källkritik
För den som skriver ett examensarbete så är källkritik en urvalsmetod enligt Eriksson och Wiedersheim-Paul (2011). Man bedömer det material man samlar in, rensar bort det som inte är bra samt behåller det som är godtagbart (ibid.). På detta sätt har resonemanget gått varje gång det gäller information, både när det handlar om teori men också empiri.
Syftet med källkritik är enligt Eriksson och Wiedersheim-Paul (2011) att bestämma om källan mäter det den utger sig för att mäta, och om det är väsentligt för frågeställningen. För varje källa som presenteras i uppsatsen har en enskild bedömning gjorts om vederbörande källa uppfyller ovanstående kriterier.
3. Teori
För kommuner och kommunala bostadsaktiebolag finns det ett antal lagar och regler som man måste följa. I denna del av arbetet läggs de förutsättningar fram som ligger till grund för hur de allmännyttiga bostadsbolagen får agera enligt den lagstiftning som finns idag. Endast den lagtext som är relevant för studien presenteras i detta kapitel. Vi har även valt att lämna våra tolkningar på lagtexten. Alla lagar som återges nedan i detta kapitel är publicerade på rättsnätet www.notisum.se. I denna del av uppsatsen kommer även teorier lyftas fram rörande socialt ansvarstagande samt vad det innebär för ett vinstdrivande företag. Vidare kommer boverkets analys av situationen att återges samt ett urval av de förslag till lösningar som boverket har arbetat fram.
3.1 Förutsättningar
3.1.1 Kommunallagen och Lagen om allmännyttiga kommunala bostads aktiebolag
Kommuner får enligt kommunallagen inte bedriva näringsverksamhet som bedrivs med ett vinstsyfte. Detta enligt 7§ i kommunallagen som lyder:
”7 § Kommuner och landsting får driva näringsverksamhet, om den drivs utan vinstsyfte och går ut på att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna i kommunen eller landstinget”.
Men detta har man valt att göra undantag för när det gäller allmännyttiga kommunala bostadsbolag och lagtexten säger i dagsläget att ett sådant företag skall bedrivas enligt ett affärsmässigt sätt. Detta enligt 2 § i Lagen om allmännyttiga kommunala bostads aktiebolag som lyder:
”2 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer trots 2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c § kommunallagen (1991:900)”.
Så i dagsläget ska de kommunala bostadsbolagen styras på ett liknande sätt som de privata med undantaget att de ska tillhandahålla kommunen det den behöver för att kunna försörja kommunens invånare med bostäder och fungera som ett instrument för det. Detta leder till vissa besvär som kommer visa sig senare uppsatsen.
3.1.2 Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
1 § Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte
1. i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt,
2. främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och 3. erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Med bestämmande inflytande avses att en kommun eller flera kommuner gemensamt äger aktier i ett aktiebolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster.
Det inflytande som utövas av ett bolag över vilket en kommun eller flera kommuner har ett bestämmande inflytande ska anses utövat av kommunen eller flera kommuner gemensamt.
2 § Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer trots 2 kap. 7 § och 8 kap. 3 c § kommunallagen (1991:900).
Det övergripande allmännyttiga syftet för ett kommunalt bostadsföretag är att främja
bostadsförsörjningen i kommunen. I detta ingår exempelvis att tillgodose olika bostadsbehov, det vill säga inte enbart för grupper med särskilda behov eller som av olika skäl har en svag ställning på bostadsmarknaden, utan även att tillhandahålla ett varierat bostadsutbud av god kvalitet som kan attrahera alla typer av hyresgäster.
3.1.3 Affärsmässiga principer
Allmännyttiga kommunala bostadsbolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Därmed görs ett undantag från kommunallagens självkostnadsprincip och från förbudet mot att driva företag i vinstsyfte. Syftet med bestämmelsen är att undvika risk för snedvridning av konkurrensen. Detta enligt (SKL, SABO, 2011).
Affärsmässiga principer innebär att bolagen alltid ska utgå från vad som är långsiktigt bäst, givet de begränsningar och förutsättningar som ligger i att de ska vara långsiktiga, seriösa fastighetsägare på hyresmarknaden inom ramen för de regler och normer som gäller för denna sektor (SKL, SABO 2011).
Affärsmässiga principer innebär vidare att bolagen av sina ägare inte ska ges några särskilda fördelar som gynnar dem ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter. Relationen mellan kommunen och bolaget ska vara affärsmässig och ekonomierna åtskilda (ibid.).
Kommunerna ska därför ställa motsvarande affärsmässiga avkastningskrav på sina
bostadsföretag som andra likartade aktörer, det vill säga som har ett långsiktigt perspektiv på sitt ägande. Ett affärsmässigt avkastningskrav utgår alltid från den lokala marknadssituationen och varje företags egna förutsättningar. För aktörer med ett långsiktigt perspektiv är det också det långsiktiga resultatet och inte den kortsiktiga lönsamheten som står i fokus (ibid.).
Om kommunen går i borgen för bolagets lån ska en avgift tas ut så att kapitalkostnaden sammantaget blir marknadsmässig. Om kommunen lånar ut medel till bolaget eller förmedlar lån ska räntan vara marknadsmässig. Kommunen får normalt inte skjuta till medel för att täcka underskott i verksamheten (ibid.).
Kommunen kan inte kräva av sitt bostadsbolag att det vidtar åtgärder som inte är lönsamma för bolaget. Ansvaret för bostadsförsörjningen kan aldrig övergå från kommunen till bolaget (ibid.).
Om kommunen önskar få en bostadsförsörjningsåtgärd utförd kan kommunen välja att utföra åtgärden i egen regi eller upphandla den enligt reglerna om offentlig upphandling. Det egna bolaget kan då lägga ett anbud, men får inte särbehandlas och ersättning för uppdraget ska lämnas på samma sätt oavsett vilket företag som utför det (ibid.).
3.1.4 Jordabalken, Kapitel 12, hyreslagen
Enligt Jordabalken 12:e kapitlet ska bostadsbolag som hyr ut bostäder ta ut en andel i hyran som ska täcka de kommande mindre renoveringarna som behövs för att lägenheterna ska vara i sådant skick som anses normalt på orten för uthyrning. När bolagen gör renoveringar som handlar om t.ex. tapetsering, mattläggning och andra sedvanliga reparationer ska man således inte ta ut någon hyreshöjning. Detta enligt paragraferna nedan, hämtat från www.notisum.se.
”9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
Vidare:
”15 § Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9
§ första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga
tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och
1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande
bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Vidare följer också att man med vissa reparationer, som man i dagsläget måste genomföra med miljonprogramsbostäderna, måste ha godkännande från de människor som bor i
lägenheterna och blir berörda. Detta medför bekymmer i vissa fall då man kan ha ett område med t.ex. 100 stycken eller möjligen 1000 stycken bostäder och man vill byta ut köken, rusta upp fasad eller något dylikt, så räcker det med att det är en enda person som säger nej för att man inte längre ska ha möjlighet att utföra de planerade åtgärderna. Då måste man ta upp fallet i hyresnämnden och detta drar ut på tiden och blir kostsamt (L. Kajblad, personlig kommunikation, 3 april 2012).
Men det finns undantagsfall där hyresvärdarna inte behöver ha tillstånd för att göra någon åtgärd, dessa fall återges i 18 a §. Detta enligt Jordabalkens 12:e kapitel, 18a och d § som lyder enligt följande:
”18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets
bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.”
Sjätte och sjunde styckena lyder enligt följande:
” En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, 3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, 5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Lag (2003:626).”
Och enligt Jordabalken 12:e kapitlet, 18e § som lyder:
”18 e § Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.
Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29)”.
Denna lagstiftning anser vi kan bli ett problem för de kommunala bostadsbolagen så väl som för de privatägda. Detta med tanke på vad som tidigare har nämnts, det krävs att de som bor i lägenheterna måste godkänna att bostadsföretaget ska få genomföra en del av de renoveringar som är nödvändiga. Detta kan i många fall dra ut på tiden för många, och det gör att flertalet bolag kan komma att hamna ännu mer på efterkälken än vad man redan i dagsläget är. Detta samtidigt som man måste lägga undan pengar och stå för ”vanligt underhåll” som tapetsering och dylikt.
Det blir också svårt att kunna hitta finansiella medel till detta och kunna göra det som krävs och få det att bli lönsamt för bolagen. Detta eftersom man inte kan ta ut den hyra som investeringen kräver för att i slutändan generera avkastning.
Vidare gäller för de standardhöjande reparationerna:
”55 a § Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om
1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,
2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och
3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Lag (2002:29)”.
Detta leder till att kommunala bostadsbolag får svårt att motivera hur man på ett lönsamt sätt ska kunna göra nybyggnationer och standardhöjandereparationer. Som vi ser det och som de personer vi har intervjuat på Kopparstaden och Gavlegårdarna, är man begränsad av
lagstiftningen och marknaden, man kan i dagsläget i princip inte bygga nya hyreshus eller reparera sina befintliga bostäder på ett sätt som gör att det blir lönsamt att utföra. Men eftersom många kommuner ökar i antalet invånare så krävs det ändå att man utför nybyggnationer för att alla ska kunna få ett boende. Detta förknippat med att Sveriges kommuner ska tillgodose invånarna och se till att det finns bostäder i kommunerna enligt (SKL, SABO 2011).
3.2 Socialt ansvarstagande
Eftersom allmännyttiga kommunala bostadsbolag enligt lag skall ta ett socialt ansvar ska vi nu redogöra för vad socialt ansvarstagande är ur ett teoretiskt perspektiv samt vad detta kan innebära för de allmännyttiga bostadsbolagen.
CSR – Corporate social responsibility
I det allmännyttiga syfte som ett kommunalt bostadsföretag har ingår även ett samhällsansvar.
Det kan handla om etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande, ofta som ett bidrag till hållbar utveckling eller för att möta klimatutmaningen. Sådana åtgärder kan också
förväntas stärka företagets varumärke och öka lönsamheten på lång sikt, detta enligt Sveriges kommuner och landsting samt Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SKL, SABO, 2011).
I CSR finns idag tre olika delar, den ekonomiska delen som handlar om att företagen ska vara långsiktiga och söka långsiktiga vinster, miljömässiga delen som handlar om att företagen skall värna om biologiskt mångfald, hur företagets klimatpåverkan ser ut och arbeta för att minimera den, m.m. Den tredje delen berör hur företaget arbetar för människor, denna del berör mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden etc. Detta enligt chef.se.
Den mer omfattande och korrekta översättningen av CSR (Corporate social responsibility) är samhällsansvar enligt Jutterström och Norberg (2011). Vi har valt att benämna CSR som socialt ansvarstagande då vi just inriktar oss på detta och i denna studie bortser från den miljömässiga biten i sammanhanget.
Socialt ansvarstagande har blivit alltmer viktigt för företag världen över. Trots detta kan man enligt vissa författare inte definiera hur man jobbar med samhällsansvar enligt CSR-modellen.
En generell uppfattning är att CSR innebär att företag tar ett högre socialt ansvarstagande och arbetar mer för omgivningen än vad lagstiftningen kräver anser Runhaar och Lafferty (2009).
Grundidén med CSR är mycket enkel, den innebär att företag ska ta ett större ansvar för samhället och inte bara finnas för att gå med vinst menar Oberseder, Schlegelmilch och Gruber (2011).
De företag som tar ett socialt ansvar avstår ofta från en kortsiktig vinst och investerar mer långsiktigt för att öka det sociala ansvaret och hjälpa miljön. Anledningen för detta tycks vara att dessa företag har mer långsiktiga mål och genom detta nå mer långsiktiga vinster anser Mahoney och Thorn (2006).
Svenskt näringsliv menar att lönsamhet för företag är det mest grundläggande
”hållbarhetskriteriumet” och är en förutsättning man måste ha för att kunna arbeta med CSR på ett effektivt sätt.
3.3 Boverkets nulägesbeskrivning
2003 hade nästan 60 procent av de kommunala bostadsbolagen renoveringsbehov på grund av eftersatt underhåll eller upprustning. Av dessa var 36 procent stambyten, 22 procent
badrumsrenoveringar, 26 procent yttre underhåll som t.ex. underhåll utav fasader, 2 procent underhåll av tvättstugor och de resterande 14 procenten var övrigt inre underhåll. Behovet av stambyten inom tre år berörde så mycket som 86 procent av de kommunala bostadsbolagen vilket motsvarade 8 procent utav deras bostadsbestånd. Ovanstående enligt Boverket (2003).
I tabellen nedan illustreras en bedömning som boverket gjorde 2003 gällande hur fördelningen av underhåll på typ av olika åtgärdssituationer, tabellen är i procent:
Kommunägda Privata Totalt
Planerat periodiska underhåll
52 43 48
Akuta punktinsatser 33 26 29
Större utbytes-/
upprustningsarbeten
15 31 23
Totalt 100 100 100
När det kommer till hur man hanterar denna situation förhåller det sig så att de kommunala bostadsbolagen jobbar efter ett planerat periodiskt underhåll i större utsträckning än de
privatägda bostadsbolagen. Å andra sidan har de kommunägda bostadsbolagen också en större andel av akuta lösningar och punktinsatser jämfört med de privatägda.
Under 2003 låg bostadsbyggandet i Sverige på en låg nivå och det menar Boverket (2003) leder till att underhållet och förvaltningen blir en allt viktigare fråga för bostadsbolagen.
Boverket (2003) menar också att en fjärdedel av Sveriges bostadsbestånd består av bostäder som byggdes under miljonprogrammet.
Boverket (2003) hävdar att under 2003 och under de nästkommande 15 till 20 åren kommer bostadsbolagen att behöva byta ut och renovera mellan 500000 och 1300000 bostäder. Då
räknar Boverket med byte av stammar, el, ventilation, fönster, balkonger och fasader. Man räknar med att man bör komma upp i en nivå på omkring 65000 bostäder/år i jämförelse till dagens (år 2003) siffra då man utförde renoveringar av drygt 20000 bostäder/år. Man måste alltså öka takten och arbeta i ett tempo på mer än tre gånger så fort.
Boverket (2003) menar att man för att kunna arbeta med ett kontinuerligt underhåll krävs ett ekonomiskt hållbart bostadsbestånd med inkomster som ger kapital till nödvändiga
investeringar, samtidigt som det är ett socialt hållbart bostadsbestånd med attraktiva och tillgängliga bostäder. Boverket menar också att det idag saknas en tillfredsällande kompetens från beställare och förvaltare för att det kontinuerliga underhållet ska kunna fungera på bästa sätt och menar att staten måste gå in och aktivt och uppmuntra kunskapsutvecklingen i detta område.
Boverket (2003) har också tagit fram fem punkter för hur man skall göra för att kunskapsläget skall förbättras för underhåll. Dessa fem punkter lyder enligt nedan:
• ”Grundläggande data för att fortlöpande kunna följa utvecklingen av underhåll, ombyggnad och modernisering
• Ökad kunskap hos beställaren om det enskilda husets skick, t.ex. genom en subventionerad förundersökning
• Ökad spridning av kunskaper om hur den enskilda fastighetsägaren ska kunna uppfylla sina förpliktelser enligt byggnadsverkslagen
• Ökad forskning och utbildning kring underhåll ur ett brukar- och helhetsperspektiv
• Ökade kunskaper bland byggherrar om hur man undviker att redan vid projektering och nybyggnad göra material- och konstruktionsval som innebär höga framtida underhållskostnader
3.3.1 Boverkets förslag på lösningar
Boverket (2003) menar att det hinder som finns för ett kontinuerligt underhållsarbete är ekonomiska och kunskapsmässiga. Av de förslag som boverket föreslår för att de ekonomiska förutsättningarna ska bli mer gynnsamma tänkte vi ta upp ett urval av dessa och kort beskriva dess innebörd.
Ökad kunskap
Boverket (2003) föreslår att ett införande av en statlig subvention för att bostadsbolagen ska kunna genomföra besiktningar av bostadshus som är avsedda för permanentboende. Detta föreslår Boverket (2003) eftersom detta skulle medföra att bostadsbolagen skulle kunna planera sina underhåll bättre eftersom man genom besiktningen skulle kunna få ut mer
information om bostadshusens skick. Boverket (2003) föreslår en subvention på mellan 30 till 50 procent av kostnaderna för besiktningen beroende på ändamålen för besiktningen.
Boverket (2003) föreslår också att man bör införa en databas över bostadsbeståndets skick och utförande för att öka kunskaperna. Denna databas menar boverket ska grunda sig på de
tidigare nämnda subventionerade besiktigningarna där besiktningsförrättarna för in protokollen i databasen.
Man vill också att det ska införas ett krav på att bostadsbolagen ska upprätta en dokumenterad plan för hur underhållsåtgärderna ska utföras. Denna plan ska baseras på besiktningar av bostadshusen och ha ett långsiktigt perspektiv. Denna plan bör innehålla planer för underhållsarbete gällande bland annat vatten- och avloppsledningar, ventilation och elsystemet.
Även att staten genom lagstiftning skall införa regler för underhållsåtgärdernas utförande.
Dessa föreslår Boverket (2003) skall omfatta t.ex. krav på drift och skötselinstruktioner, bostadsdeklarationer, krav på byggnadens skötsel och provning, kontroll och byte av delar med vissa intervall m.m.
Öka de ekonomiska förutsättningarna
För att de ekonomiska förutsättningarna ska förbättras föreslår Boverket bland annat att bostadsbolagen skall få en möjlighet att göra avsättningar till en underhållsfond och att de ska ha rätt till skatteavdrag genom denna avsättning. Denna möjlighet skulle bidra till att
bostadsbolagen skulle kunna spara vinsterna man gör under ett år i en avsättning till en underhållsfond. Detta är ett redovisningstekniskt förslag då man avsätter en del av den eventuella vinsten till denna fond innan man deklarerar och skattar för vinsten. Detta skulle medföra att bostadsbolagen kan men hjälp av skattefria medel finansiera framtida kostnader för underhåll med hjälp av dessa sparade medel.
4. Empiri
Inledningsvis i detta kapitel presenteras intervjurespondenterna samt vilka företag respektive förening de företräder. Vidare skildrar kapitlet vad de olika representanterna säger rörande de frågor som tas upp. I kapitlet betonas både de likheter och skillnader kring
responderarnas resonemang.
4.1 Intervjuer
Leif Kajblad, (Utvecklingschef) Kopparstaden Ulf Egerfält, (Finanschef) Gavlegårdarna
Karin Lindeberg, (Utredare) Hyresgästföreningens riksförbund Mats Sonehag, (vVD, Ekonomichef) Masmästaren
4.2 Aktörer
4.2.1 Kopparstaden
Kopparstaden är Faluns allmännyttiga bostadsbolag som ägs till 100 procent av Falu kommun. Kopparstaden äger och förvaltar ca 6700 lägenheter samt 500 lokaler i Falun.
Kopparstaden uppskattar att omkring var femte falubo bor hos kopparstaden och att de står för 50 % av alla hyreslägenheter i Falun. En övervägande majoritet av kopparstadens
fastighetsbestånd är byggda mellan 1960-1980. Detta enligt Kopparstadens årsredovisning (2010)
4.2.2 Gavlegårdarna
Gavlegårdarna är det allmännyttiga kommunala bostadsbolag som finns i Gävle kommun.
Bolaget är helägt av Gävle stadshus AB som i sin tur är helägt av Gävle kommun.
Gavlegårdarna skall fungera som ett bostadspolitiskt och ett strategiskt instrument för Gävle kommun. Enligt Gavlegårdarna själva bor i dagsläget en tredjedel av alla invånare i Gävle i Gavlegårdarnas bostäder, ca 30000 människor. Man ägde och förvaltade, under år 2010, 15206 stycken lägenheter. Nettoomsättningen för 2010 uppgick till 961 miljoner kronor och under 2009 till 972,3 miljoner kronor. Under 2010 genomförde man investeringar på 160,3
miljoner kronor och året innan investerade man 170,6 miljoner kronor. Detta genom sedvanliga renoveringar och bland annat genom nybyggnation av det som Gavlegårdarna kallar för ”fullriggaren” som ligger nere vid bostadsområdet Gävle strand. Detta enligt Gavlegårdarnas årsredovisning (2010)
4.2.3 Hyresgästföreningen
Hyresgästföreningen är den konsumentorganisation i Sverige som representerar hyresgästerna vid förhandlingar. De förhandlar hyror med bostadsbolagen som hyr ut hyresrätterna, både de privatägda samt de allmännyttiga. I Sverige finns det i dagsläget nio olika regioner, där det finns jurister, förhandlare, lokalt utvecklingsarbetande, samt påverkansansvariga på plats i samtliga regioner. Förutom dessa lokala kontor har de ett förbundskontor i Stockholm som arbetar med de nationella frågorna. Förutom att just förhandla om hyrorna arbetar de mycket med bostadspolitiskt arbete och sitter med i många arbetsgrupper med Fastighetsägarna och SABO. De sitter även med i många utredningar där de fungerar som experter. Detta enligt (K.
Lindeberg, telefonintervju, 9 maj 2012).
4.2.4 Masmästaren
Masmästaren Fastigheter AB är Dalarnas största privata hyresvärd. De äger 1708 lägenheter och 436 lokaler med en yta på ca 248 000kvm. Basen för Masmästarens verksamhet är Falun/Borlängeregionen men de bedriver även verksamhet i Uppsala, Västerås och Stockholm. Masmästarens årliga omsättning i fastighetsförvaltningen uppgår till nära 250 miljoner kronor. Under 2010 investerade Masmästaren nära 73 miljoner kronor i
nyinvesteringar och i värdehöjande hyresgästanpassningar. Detta enligt Masmästarens årsredovisning (2010).
4.3 Nulägesbeskrivning
Socialt ansvarstagande kontra affärsmässighet
Enligt Lindeberg på Hyresgästföreningen är boendeformen hyresrätt i sociala sammanhang ett verktyg för att motverka segregation genom att de allmännyttiga ska erbjuda bostäder både i centrala delar av städerna samt utanför. Lindeberg menar också att det kan användas som ett verktyg för att locka arbetskraft, studenter, forskare m.m. som av olika anledningar föredrar alternativt är tvingade att hyra sitt boende istället för att köpa.
När vi pratar med de kommunala bostadsbolagens respektive företrädare (Egerfält och Kajblad) menar båda två att de inte kan påverka var och på vilket sätt befolkningen i kommuner väljer att bosätta sig.
Att ta samhällsansvar samtidigt som man befinner sig på en konkurrensutsatt marknad och enligt lag är tvungen till att agera efter affärsmässiga principer är inte det enklaste menar både Egerfält och Kajblad.
I vissa områden kan man inte höja hyrorna särskilt mycket eftersom det finns områden där man har hög arbetslöshet, låg inkomst eller annan svår social situation. I områden där denna situation finns, menar Egerfält att man måste ta hänsyn till hyresgästerna och att man inte kan göra en så stor hyreshöjning som investeringarna egentligen kräver för att nå lönsamhet.
Lindeberg på Hyresgästföreningen bekräftar att många av bostadsbolagen har denna lyhördhet och förståelse för de människor som bor i de utsatta områdena.
Egerfält pekar då på det svårtlösta problemet, hyresvärden kan inte renovera för det leder till hyreshöjningar vilket hyresgästen inte klarar av att betala. Samtliga intervjupersoner
(Lindeberg, Sonehag, Kajblad,) instämmer och menar på att detta är både ett akut men också komplext problem.
Kajblad, Egerfält samt Lindeberg är eniga i att det råder stora problem kring de bostäder som byggdes under 60-70 talet. Kajblad på Kopparstaden i Falun berättar att många av de badrum som finns i deras bestånd inte har renoverats sen husen byggdes och att det är en av många åtgärder som måste göras för att husen ska kunna ”leva” vidare. I kopparstadens bestånd berörs områden som Bojsenburg, Herrhagen, Norslund, Järnet mfl. För dessa områden hade man underhållsplaner för redan ett tiotal år sen, men Kopparstaden har inte kunnat efterleva dessa planer, Kajblad menar att detta beror på att man helt enkelt inte har haft den
ekonomiska möjligheten som krävts för att genomföra detta. I dagsläget får Kopparstaden rikta in sig på de mest akuta åtgärderna då det inte går att jobba enligt någon specifik plan, undantaget är vatten, värme och avlopp där man har satt upp en tioårsplan då detta är absolut nödvändigt för att husen ska gå att bo i. Kajblad menar dock att om man fortsätter i den takt som man i dagsläget har så kommer man att vara färdiga med att renovera det som behöver åtgärdas nu vara klart om femtio år. Därmed skulle man behöva börja om på nytt i gen redan innan man är klar. Detta är naturligtvis inte hållbart.
Egerfält informerade oss om att de områden i Gavlegårdarnas bestånd som berörs är Öster, Nordost, Andersberg och Sätra. Detta då dessa områden till större del är miljonprogramshus.
Gavlegårdarna har också en del sådana hyreshus i områdena Bomhus, Norrsundet, Valbo och i Forsbacka. Totalt utgörs ungefär hälften Galvegårdarnas bostadsbestånd av
miljonprogramshus. Av detta bestånd har Gavlegårdarna rustat upp det mesta man har på Öster, ungefär 700 lägenheter. Men denna upprustning tog ungefär tio år att färdigställa och eftersom man har tio sådana områden menar Egerfält att man inte heller här kommer kunna hinna klart innan det är dags att börja om igen. Trots det faktum att alla dessa lägenheter är i behov av renovering i detta nu. Gavlegårdarna har dock planer på hur var man ska börja renovera, nämligen stadsdelen Sätra. Detta till skillnad från Kopparstaden som tidigare nämnts enbart åtgärdar det som är mest akut.
I dagsläget anser både Egerfält på Gavlegårdarna, Kajblad på Kopparstaden samt Sonehag på Masmästaren Fastigheter att det är för dyrt att bygga för att man ska kunna göra en lönsam affär. Egerfält berättar att man många gånger får skriva ner värdet på nybyggnationerna samtidigt som de färdigställs. Kajblad anser att det är ungefär tjugo procent för dyrt att bygga och renovera idag och berättar att detta gör att det blir oerhört svårt att kombinera det
samhällsansvar de har med att fungera som ett verktyg för bostadsförsörjning kommunen.
Detta samtidigt som man ska vara ett affärsmässigt företag som ska fungera på samma sätt som en privat aktör enligt lagstiftningen. Kajblad fortsätter och säger att om personalen själva fick bestämma så skulle man inte kunna bygga någonting eftersom det i princip är en
förlustaffär från början.
Mats Sonehag som företräder den privata aktören Masmästaren resonerar något annorlunda i jämförelse med Kopparstaden och Gavlegårdarna. Vad gäller nybyggnationer så är det så att man på Masmästaren Fastigheter AB bygger nytt när man behöver ytterligare en inkomstkälla och bygger endast om man kan göra detta på ett lönsamt sätt. När det gäller renoveringar menar Sonehag att man mest tittar på om man kan få tillbaka de investerade pengarna istället för att man måste vara lönsam på alla renoveringar man genomför.
4.4 Förslag till lösningar
Ökade intäkter
Vid våra intervjuer frågades intervjupersonerna om vad de ansåg om marknadshyror då vi såg detta som ett sätt att öka intäkterna för bostadsbolagen och för att kunna bli mer lönsamma vid de åtgärder som behöver göras. Lindeberg på Hyresgästföreningen menar att den lagstiftningen som idag råder i Sverige, angående hyressättningen, fungerar som ett
konsumentskydd och att de på hyresgästföreningen är helt emot ett införande av så kallade marknadshyror. Sonehag på Masmästaren Fastigheter AB menar dock att det i princip är marknadshyror som råder i dagsläget även för bostäder, i alla fall i Falun, Borlänge, Uppsala och Västerås där Masmästaren är verksamma. Han anser att hyresnivåerna inte skulle stiga så mycket även om man skulle släppa detta helt fritt. Detta på grund av att man har andra boendeformer att konkurera med, bostadsrätter samt egna hem. Just denna aspekt tar även Lindeberg upp, att de ser ut sig så att när man når en hög hyresnivå väljer de som har
möjlighet att betala dessa hyror istället att köpa egna hem eller bostadsrätter. Lindeberg menar också att det inte är genom hyressättningssystemet som man kommer finna lösningen på det rådande problemet utan att man bör lösa problemet enligt det sexpunktsprogram som
presenteras nedan.
Minskade kostnader
Istället för att öka inkomsterna kan man minska kostnaderna bostadsbolagen har. Nedan följer förslagen på detta som intervjurespondenterna har lyft fram.
Försäljning av fastigheter
Både Kajblad på Kopparstaden och Egerfält på Gavlegårdarna berättar att man kan komma att behöva sälja av delar utav sitt bestånd för att klara av att få loss likvida medel. Man har även sålt av en del utav sitt bestånd sedan åren då husen blev fastställda. Dessa likvida medel behöver bolagen för att kunna klara av de kommande renoveringarna, underhåll samt för att få kapital till sina nybyggnationer. Detta är dock inget alternativ som Masmästaren Fastigheter AB nyttjar enligt Sonehag. Kajblad menar att man på Kopparstaden helst säljer till långsiktiga ägare, exempelvis någon av AP-fonderna. Han menar också att göra om dessa hyresrätter till bostadsrätter inte är något effektiv alternativ i en stad som Falun men medger att det kan vara ett alternativ i Sveriges storstäder. Detta kan enligt Kajblad leda till att det blir blandande boendeformer i husen. Det kan bli så att en hyresgäst inte vill göra om sin lägenhet till bostadsrätt. Då resulterar det i att denne blir kvar som hyresgäst medan alla de andra
lägenheterna i huset är bostadsrätter. Det vill säga, bostadsrättsföreningen får en hyresgäst i sitt lägenhetshus.
Service
Ett annat alternativ som man har för att minska kostnaderna menar Kajblad är att
bostadsbolagen kan minska något på sin service till hyresgästerna. Detta för att få ner de rörliga kostnaderna i företaget då man då han anser att man gör oerhört mycket för sina hyresgäster. Detta förslag ställer sig Lindeberg på Hyresgästföreningen negativt till då hon anser att det är denna mångsida service hyresgästerna betalar för. Sonehag på Masmästaren ställer sig också negativt till detta och menar att servicen man erbjuder är en marknadsfördel i jämförelse med andra boendeformer. Sonehag anser att ett alternativ för att sänka kostnaderna är att föra ner driftkostnaderna mer på sina hyresgäster än vad man gör i dagsläget, t.ex. att hyresgästerna själva får stå för uppvärmningskostnader samt varmvatten. Även att
hyresgästerna själva skulle kunna få stå för vitvarorna i hyresrätterna.
Regelförändringar
Samtliga personer som har intervjuats i detta arbete har pratat om någon form av stöd från staten för att lösa detta problem skulle vara till oerhörd stor hjälp. Även Boverkets nuläges rapport ifrån 2002 vittnar om samma sak. Då Hyresgästföreningen menar att det krävs att staten går in och hjälper bostadsbolagen har man tagit fram ett sexpunktsprogram över hur man skall hantera den rådande situationen. Detta program har Hyresgästföreningen utformat för hur staten ska ge en ökad ekonomisk möjlighet till bostadsbolagen att klara av alla kostnader som berör renoveringarna samt nybyggnationerna.
Programmet är uppbyggt på dessa sex punkter:
• Investeringsstimulans för nybyggnationer av hyresrätter
• ROT-avdrag för hyresrätter
• En miljöpremie för ombyggnad och upprustning
• slopad fatighetsskatt för hyresrätter
• skattefria underhållsfonder
• Stöd till bostadsbolag på vikande marknader
Detta menar Lindeberg på hyresgästföreningen skulle bidra oerhört mycket samtidigt som staten skulle få tillbaka kostnaden för detta program i ökade momsintäkter. Då alla dessa förslag inte bara berör renoveringar ska man ha i åtanke att ökade ekonomiska möjligheter till nybyggnationer samtidigt ger ökade möjligheter till renoveringar då man får mer resurser över.
Moms
Ett annat sätt att klara av situationen än att öka intäkterna är att minska kostnaderna. Under dessa intervjuer har det framkommit en del förslag på hur detta skulle gå till. Som tidigare nämnts anser Kajblad på Kopparstaden att det i dagsläget är ungefär tjugo procent för dyrt att bygga och renovera, så antingen måste intäkterna genom hyrorna öka eller kostnaderna för att bygga och renovera minska. Då föreslår Kajblad någon typ av byggmoms, det vill säga antingen en reducerad eller en eliminering av momsen på sådana åtgärder. Detta skulle vara ett bra alternativ för staten menar Kajblad då staten bara behöver vara medfinansiärer just när åtgärderna utförs till skillnad mot tidigare räntesubventioner där staten fick bära kostnaden under längre tid. Om man skulle få ner momsen på dessa åtgärder till tio procent menar Kajblad att man skulle bli lönsamma på nybyggnationer och omfattande renoveringar inom tre till fyra år.
Hyresgästföreningen lyfter dock fram ett annat förslag rörande momsen. De föreslår att staten bör införa en momssats på sex procent på hyrorna och samtidigt ge bostadsbolagen
avdragsrätt på den ingående momsen. Detta menar Lindeberg på hyresgästföreningen skulle bidra till att hyrorna sänks och att det samtidigt gynnar bostadsbolagen. Detta då de får ökade möjligheter att bygga nya bostäder, renovera sitt befintliga bestånd samt att underhålla. Detta förslag menar Lindeberg att även SABO och Fastighetsägarna står bakom, problemet med detta är att man står under EU direktiv i denna fråga och att ändra detta skulle ta lång tid ifall man fick igenom det. Sonehag på Masmästaren menar dock att Hyresgästföreningens förslag om att införa en moms på sex procent på hyrorna samt att göra den ingående momsen
avdragsgill är en form av nollsummespel och att det inte skulle bidra till så stora förändringar.
Sonehag anser att Kajblads förslag om en sänkt byggmoms däremot skulle bidra mer.
5. Diskussion
I den här delen av arbetet sammanställs de data som har samlats in och vi analyserar vad den egentligen säger. Vi jämför vad de olika intervjupersoner har sagt, där vi både belyser
skillnader och likheter. Vidare ställer vi intervjupersonernas ord mot både rådande svensk lagstiftning samt mot den teori som har lyfts fram.
Av intervjuerna och den utredning som boverket gjorde 2002 att döma är samtliga respondenter rörande överens om att det är ett problem samt vad själva problemet är och följderna av detta. Problemet med miljonprogrammet är som vi ser det av två dimensioner, dels den ekonomiska aspekten där problemet ligger i vem ska betala och på vilket sätt det ska betalas. Det är en situation där representanter för både kommunala och privata bostadsbolag säger att stora renoveringar är oerhört svåra att få någon lönsamhet i. Många gånger är det en ren förlustaffär. Samtidigt har de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen krav på sig att kunna erbjuda kommunens invånare boende av alla olika slag (Lag 2010:879). Vidare följer, kommunerna ställer krav i både Falun och Gävle på de kommunala allmännyttiga
bostadsbolagen att de måste bygga nya hyresrätter. Detta medför givetvis att det blir svårare för bostadsbolaget att avsätta resurser till krävande renoveringar, detta eftersom de måste binda upp kapitalet i nybyggnationer istället. Privata aktörer har ju i viss mån inte samma dilemma, då de enbart bygger nya hyreshus om de ser lönsamhet i investeringen. Detta till skillnad från de allmännyttiga som emellanåt måste bygga nya bostäder trots dåliga ekonomiska framtidsutsikter. Som Leif Kajblad på Kopparstaden själv säger, att om
personalen i bolaget själv fick bestämma skulle de inte bygga nytt över huvudtaget. Det är ju inte rationellt för fem öre. Vidare är det en gåta hur allmännyttiga kommunala bostadsbolag bygger nytt trots att de redan innan byggstart vet att det inte går att få någon ekonomi i projektet. Det vill säga det är en investering som man redan i förväg vet att man inte kommer få någon avkastning på. Det går inte hand i hand med de affärsmässiga principer som
allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag enligt lag är skyldiga att följa(SKL, SABO, 2011). Man kan konstatera att här uppstår en konflikt mellan kommunens ansvar som bostadsförsörjare för invånarna och bolagets affärsmässighet.
Man ska ha i åtanke att detta inte enbart ett svenskt problem utan det finns självklart även i andra länder. I vissa delar i USA sitter de allmännyttiga bostadsbolagen i samma situation.
Krävande renoveringar gör att många allmännyttiga bostadsbolag går på knäna även där. Där har regeringen till skillnad från här i Sverige bistått de allmännyttiga bostadsbolagen med
mellanskillnaden från vad det kostar att renovera och vad de sedan kan ta ut i hyra. Detta enligt Connerly, (1986).
Den andra dimensionen i problemet är den sociala aspekten där samhället är extremt beroende av att detta får en lösning och på vilket sätt man väljer att lösa det. Om man inte finner en lösning snart kommer många människor att bo i fallfärdiga hem. Många gånger är det också så att de människor som berörs av detta och kommer i kläm är personer som inte är särskilt ekonomiskt starka, detta enligt Lindeberg på Hyresgästföreningen. Så skulle en upprustning av det hyreshus de för närvarande bor i ske är många med tanke på hyreshöjningen mer eller mindre tvingade att flytta. Då kommer dessa människor enligt Lindeberg antingen behöva flytta till de områden som man ännu inte har renoverat eller helt enkelt bli hemlösa av den enkla anledningen att de redan bor så billigt som det bara går.
Bostadsplanering är en både spännande men också viktig del i en kommun och det hör i allra högsta grad till området, socialt ansvarstagande. Trots detta är det bara Hyresgästföreningen som berör frågan. Både Gavlegårdarna och Kopparstaden slår ifrån sig det ansvaret med motiveringen att de inte kan välja var i kommunen människor ska bosätta sig.
Hyresgästföreningen står för ett mer konsekvenstänkande i det avseendet med tanke på främst den rådande segregationen. Hyresgästföreningen är av den uppfattningen att de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen ska verka för att minska segregationen.
En metod som både Gavlegårdarna och Kopparstaden använder för att få loss pengar är att sälja av delar av sitt bestånd. På så vis kan man finansiera upprustningen på de hyreshus man väljer att behålla. Samtidigt står det under rubriken affärsmässiga principer (SKL, SABO 2011) i detta arbete att allmännyttiga kommunala bostadsbolag ska utgå från vad som är långsiktigt bäst för företaget. Detta är alldeles uppenbart en konflikt. Varje enhet bör vara självförsörjande, det vill säga det underhåll och renoveringar som krävs ska kunna finansieras genom de hyresintäkter bolaget har på just det berörda huset.
Grundidén med miljonprogrammet var, som tidigare nämnts, att man skulle bygga en miljon nya bostäder under en tioårsperiod eftersom det då rådde stor bostadsbrist i Sverige. Detta var ett beslut av regeringen. Vi upplever att man då saknade konsekvenstänkande på sikt eftersom man uppförde så enormt många bostäder under så pass kort period. Vi anser att man tänkte kortsiktigt, då man heller inte utarbetade strategier för hur man skulle ta hand om underhållet på ett bra sätt. Som vi ser det är bakgrunden till problemet att de allmännyttiga
bostadsbolagen som äger en stor del av dessa bostäder under många år inte fick gå med vinst,
detta har enligt Egerfält lett till att man inte har kunnat bygga upp det egna kapitalet på
önskvärt sätt. Då renoveringar och ombyggnationer inte är något återkommande varje år anser vi att det är mycket märkligt att lagstiftningen inte har varit annorlunda och gett möjlighet att spara resurser för att klara av dessa periodiska åtgärder. Där av står nu allmännyttiga
bostadsbolag inför en kolossal utmaning då man måste ta sig an detta underhållsberg.
Efter de intervjuer som har gjorts med de allmännyttiga bostadsbolagen upplever vi en tendens av uppgivenhet. Känslan är att man nu bara går och väntar på att staten ska gå in och hjälpa till på ett eller annat sätt. Detta har vi förståelse för då vi är mycket väl medvetna om att situationen som nu råder är mycket allvarlig. Redan nu lever många människor i bostäder med mycket låg standard. Då miljonprogrammet var ett beslut av regeringen och det faktum att de allmännyttiga bostadsbolagen (vilka har varit begränsade på många sätt) fortfarande äger det mesta av miljonprogrammets bostäder anser vi nu att det är staten som måste gå in om inte för att lösa problemet, i alla fall ge de förutsättningar som behövs för att få till en lösning. För om man inte gör det anser vi att det kommer bli oerhört svårt för de
allmännyttiga bostadsbolagen att både behålla sitt nuvarande bestånd, eftersom de har så pass svårt att finansiera upprustningarna/ombyggnaderna. Detta ser vi ju redan idag då både Gavlegårdarna och Kopparstaden tidigare har sålt av en del av sitt bestånd. Vidare säger både Egerfält och Kajblad att ett antal försäljningar är planerade inom de närmsta åren för att helt enkelt klara av det krävande underhåll som de bostadshus de behåller är i behov av.
Som vi tidigare har nämnt ska de kommunala bostadsbolagen idag vara både affärsmässiga men också ta ett socialt ansvar(Lag 2010:879). Som vi ser det står de allmännyttiga
bostadsbolagen inför tre alternativ om nu inte staten gör några förändrar i lagstiftningen. Det första alternativet är att riva de husen som berörs. Man gör sig då av med alla
renoveringsproblem som är så tärande. Däremot är det inget alternativ som varken går under parollen socialt ansvarstagande då människor i och med detta faktiskt blir hemlösa. Vidare är det inte heller långsiktigt hållbart ur ett rent ekonomiskt perspektiv eftersom man raderar ut delar av sitt bestånd. Om man gör det varje gång det krävs omfattande renoveringar så har man snart inget bostadsbestånd kvar och därmed heller inget företag. Hur ska man då kunna tjäna allmännyttan? Då skulle man i så fall behöva bygga ännu mer nya bostäder än vad man gör idag, och som vi har sagt tidigare finns det ingen där ingen lönsamhet att hämta.
Det andra alternativet som vi ser är att man renoverar det man har. Men där har vi också ett problem som sätter käppar i hjulen. Eftersom de allmännyttiga bostadsbolagen numera har krav på sig att vara lönsamma i alla projekt de tar sig för. Som vi tidigare har nämnt så hävdar
de vi har pratat med från de allmännyttiga bostadsbolagen att det är oerhört svårt att påvisa lönsamhet när det gäller omfattande renoveringar och nybyggnationer. Men om man inte renoverar husen vad kommer att hända då? Till slut kommer vi att komma till den dag då husen faller ihop av sig själva och under tiden som detta sker så kommer människor inte att vilja bo i dessa bostäder. Detta menar Egerfält på Gavlegårdarna heller inte är en
marknadsmässig lösning och Lindeberg på Hyresgästföreningen menar att inga seriösa och långsiktiga ägare bara låter sitt bestånd bara stå och falla samman då detta inte är
företagsmässigt hållbart. Därmed anser inte heller vi att detta varken är affärsmässigt hållbart eller socialt ansvarsfullt.
Det tredje alternativet enligt oss är att sälja av dessa hus som är i behov av de krävande renoveringarna. Problemet här är att man får väldigt dåligt betalt enligt Kajblad på
Kopparstaden (om man ens hittar en köpare) för hus som är näst intill fallfärdiga. Men om det nu skulle vara möjligt att sälja dessa berörda objekt står man återigen inför valet mellan att vara en bostadsförsörjande instrument för kommunen och att vara ett affärsmässigt
vinstdrivande bolag. Man hamnar i samma situation som om man skulle riva husen. Eftersom en stor del av de allmännyttigas bostadsbestånd består just utav miljonprogramsbostäder så skulle man behöva mycket nya bostäder för att man ska kunna tillgodose kommunernas invånare med bostäder av alla typer samtidigt som de vi har pratat med säger att det är svårt att göra någon vinst på nybyggnationer. Vi ser inte heller detta som ett långsiktigt hållbart alternativ, för om man måste sälja av delar av sitt bestånd varje gång man ska renovera kommer man i slutändan inte ha något bostadsbestånd kvar över huvudtaget om man inte bygger nytt. Vårt resonemang styrks av en artikel skriven av Magnusson och Turner (2008).
Intervjuerna har också signalerat om att det är oerhört svårt att göra detta lönsamt enligt dagens lagstiftning och byggpriser.
Så hur ska man nu kunna lösa alla dessa problem på ett socialt ansvarsfullt sätt, samtidigt som man är affärsmässig och långsiktig? Vi skulle säga att det är snudd på omöjligt med den lagstiftning som råder i dagsläget och den som funnits tidigare. Även det faktum att underhållet redan nu är eftersatt i så pass stor utsträckning.
Eftersom Kajblad på Kopparstaden sa att de på Kopparstaden inte skulle bygga några nya hyresrätter alls om de fick välja själva, och att Gavlegårdarna får göra stora nedskrivningar på nybyggnationerna, misstänker vi att kommunerna både i Falun samt Gävle, utövar
påtryckningar på sina bostadsbolag att utöka beståndet genom nybyggnationer. Vi tror att
