Förvärv av Kobbegården 152:1 och kopplad markanvisning av en byggrätt norr om
Nordstan
Förslag till beslut
I Fastighetsnämnden
1. Kobbegården 152:1, förvärvas till ett pris om 23 500 000 kronor, från Castellum Kobbegården 152:1
2. Fastighetsnämnden uppdrar åt kontoret att upprätta och underteckna erforderliga överlåtelsehandlingar, på de villkor som anges under avtalsvillkor nedan
3. Castellum AB får under två års tid en avgiftsfri markanvisning avseende en byggrätt om 30 000 kvm ljus BTA inom del av fastigheterna Gullbergsvass 703:44 eller 19:1. Precisering av markanvisningen kommer att ske i ett senare skede
4. Fastighetskontoret får i uppdrag att teckna markanvisningsavtal med Castellum AB eller helägt bolag i samma koncern
Sammanfattning
Kommunen har med anledning av den starka samhällsutvecklingen i Frölunda-Högsbo- Sisjöområdet sett över behoven av teknisk försörjning av såväl energi som
avfallshantering med tillhörande funktioner. Funktionerna är svåra att kombinera med blandstad på grund av dess storskalighet och transportbehov. I dagsläget äger inte
kommunen någon lämplig bebyggbar mark i anslutning till det aktuella området, men har identifierat den obebyggda fastigheten Kobbegården 152:1 (se Bilaga 2) som lämplig för detta ändamål. Fastigheten ägs av Castellum, och kommunen har ett strategiskt intresse av att förvärva den. Castellum är positiva till att avyttra fastigheten till Göteborgs kommun om de erhåller ett annat utvecklingsprojekt. I samband med förhandlingarna avseende Kobbegården 152:1 har parterna identifierat en byggrätt som är belägen norr om Nordstan i centrala Göteborg (se Bilaga 3) för detta ändamål. Fastighetskontoret föreslår att området norr om Nordstan tilldelas Castellum genom en direktanvisning kopplad till förvärvet av Kobbegården 152:1. Markanvisningen består av två alternativa områden, område B1 som är markerat med rött, och område B2 som är markerat med blått.
Castellum är införstådda med byggrättens komplexa natur, och en precisering av markanvisningen kommer att ske i senare skede.
Fastighetskontoret
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2020-11-16 Diarienummer 7385/17
Handläggare Marie Peterson
Telefon: 031-368 11 74
E-post: marie.peterson@fastighet.goteborg.se
Bedömning ur ekonomisk dimension
Förvärv av Kobbegården 152:1
Kommunen får en utgift om 23 500 000 kr i form av köpeskilling för förvärvet av Kobbegården 152:1. Utgiften ryms inom fastighetsnämndens budgeterade medel för strategiska markförvärv under år 2020.
Genom förvärvet får nämnden en driftskostnad i form av internränta om 293 750 kr per år. Kontoret bedömer att marken även fortsättningsvis kan arrenderas ut fram till dess en utveckling av fastigheten sker. Arrendeintäkten bedöms uppgå till ca 290 000 kr per år.
För år 2021 förväntas driftnettot för fastigheten bli neutralt. Efter en ny detaljplan har vunnit laga kraft, kommer intäkter vid framtida markförsäljningar tillfalla det aktuella exploateringsprojektet. Framtida intäkter vid markförsäljningar bedöms vara neutrala i de delar som Renova avser att överta för sin nya anläggning. Dock är framtida intäkter och utgifter i samband med detaljplaneläggning svåra att bedöma i dagsläget.
Mark/Direktanvisning Norr om Nordstan
Staden erhåller intäkter vid försäljning av marken norr om Nordstan. I dagsläget bedöms projektet totalt generera ett ekonomiskt överskott, men det är ett tidigt skede och det finns vissa osäkerheter såväl planmässigt som tekniskt. Pris för marken anges inte i detta skede, och prismodellen frångås därför. Detta beror på byggrättens komplexitet och på att flera förutsättningar som krävs för att bedöma byggrättens marknadsvärde ännu är okända.
Försäljning kommer ske till marknadspris.
Bedömning ur ekologisk dimension
Förvärv av Kobbegården 152:1
Kommunen har behov av att förvärva Kobbebården 152:1 för att skapa förutsättningar att säkerställa huvuddelen av de framtida behoven i området vad gäller avfallshantering.
Mark/Direktanvisning Norr om Nordstan
Att möjliggöra exploatering av kontor i stationsnära lägen bedöms positivt ur ekologisk dimension. Aktuellt kvarter är viktigt för områdets attraktivitet, eftersom det förväntas inrymma stationsuppgång och kan skapa förutsättningar för annan resenärsservice.
Bedömning ur social dimension
Mark/Direktanvisning Norr om Nordstan
Det är viktigt att föreslagen exploatering bidrar till att skapa förutsättningar för att ge området norr om Nordstan en attraktivitet i gaturummet och därigenom öka tryggheten i området.
Samverkan
Samverkan mellan Fastighetskontoret, Kretslopp och Vatten, Renova AB samt
stadsbyggnadskontoret har skett och sker fortlöpande för att skapa förutsättningar för de förändringar som behövs för att säkerställa önskad utveckling och omvandling av stadsdelen.
Bilagor
1. Översiktskarta och detaljkarta 2. Kartskiss över Kobbegården 152:1
3. Utdrag ur förslag till detaljplanekarta Norr om Nordstan med aktuell byggrätt markerad
Ärendet
Föreslagna åtgärder är en del i att säkerställa avfallshanteringen i sydvästra Göteborg.
Ärendet behandlar både förvärv av Kobbegården 152:1 och därtill kopplad direktanvisning av en byggrätt norr om Nordstan.
Beskrivning av ärendet
Bakgrund
Kommunen har med anledning av den starka samhällsutvecklingen i Frölunda-Högsbo- Sisjöområdet sett över behoven för teknisk försörjning av såväl energi som
avfallshantering med tillhörande funktioner. Funktionerna är svåra att kombinera med blandstad på grund av dess storskalighet och transportbehov. Utifrån gällande FÖP för Fässbergsdalen och pågående FÖP-arbete för Frölunda-Högsbo bedömer kommunen att de aktuella avfallshanteringsfunktionerna bör ligga i närheten av huvudleder (Söderleden) i området. Kommunen har därför ett strategiskt intresse av att förvärva fastigheter i sådana områden.
I dagsläget äger inte kommunen någon lämplig bebyggbar mark i det aktuella området.
Kommunen har mot bakgrund av detta sökt, och funnit, en obebyggd fastighet i anslutning till Söderleden. Den aktuella fastigheten har visat sig möjlig att inrymma avfallsanläggningar som har till uppgift att försörja såväl befintligt område som att möjliggöra framtida omvandling och expansion. Den identifierade fastigheten
Kobbegården 152:1 ägs av Castellum, och Fastighetskontoret har haft löpande kontakter med bolaget. Castellum har meddelat att det pågår fastighetsutveckling på den aktuella fastigheten, och det finns ett beviljat planbesked från stadsbyggnadskontoret. Castellum är villiga att avyttra fastigheten till Göteborgs kommun om de istället kan erhålla ett annat utvecklingsprojekt. Fastighetskontoret och Castellum har gemensamt identifierat en byggrätt som är belägen norr om Nordstan i centrala Göteborg, för detta ändamål.
På sikt, då Renovas avfallshantering bedöms kunna flyttas till föreslagen fastighet i Sisjön, friställs närmare 40 000 kvm markyta som kan omvandlas till blandstad i Högsbo, med möjlighet till uppskattningsvis 400 bostäder samt utrymme för kommunal service såsom till exempel skola och/eller äldreboende.
Förutsättningar för markbyte
En direktanvisning av mark norr om Nordstan utgör en förutsättning för Castellums
Kommunen och Castellum är överens om att verka för följande:
Att i god anda utreda förutsättningarna för att överlåtelseavtal avseende Kobbegården 152:1 ska kunna ingås, samt att Kommunen samtidigt ska medge Castellum en direktanvisning för område norr om Nordstan och fullfölja detta genom en marköverlåtelse, så snart detaljplanen vunnit laga kraft.
Direktanvisningen avser i första hand rödmarkerat område B1, och i andra hand blåmarkerat område B2, se Bilaga 3. Om arbetet med detaljplan och utredning av förutsättningar för exploatering inom rödmarkerat område ej visar sig vara genomförbart ersätts direktanvisningen med blåmarkerat område.
Precisering av markanvisning kommer att ske i senare skede. Om direktanvisningen riskerar att löpa ut innan detaljplanen vunnit laga kraft för markanvisat område ska fastighetskontoret verka för en förlängning av densamma.
För att byggrätten norr om Nordstan, med beaktande av förutsättningar kopplade till bland annat projekt som Hisingsbron och Västlänken, ska kunna detaljplaneläggas på bästa sätt, innebär det att Castellum bör tillvarata så stor byggrätt som möjligt med iakttagande av pågående infrastrukturprojekt i området. Markanvisning avser i huvudsak kontor och handel med en byggrätt om ca 30 000 kvm ljus BTA inom del av fastigheterna Gullbergsvass 703:44 och 19:1.
Förvärv
Enligt ovan beskrivna bakgrund föreslår Fastighetskontoret att kommunen förvärvar fastigheten Kobbegården 152:1 av Castellum, och att Castellum samtidigt tilldelas en markanvisning av byggrätten som redovisas i bilaga 3.
Fastighetsdata
Fastighet: Kobbegården 152:1,
Lagfaren ägare: Castellum Kobbegården 152:1 AB
Areal: ca 25 158 kvm
Detaljplan: 1480K-II-3740, laga kraft 1990-11-15,
Ändamål: Kontor.
Avtalsvillkor
Köpeskilling: 23 500 000 kr
Tillträdesdag: Den dag beslutet i fastighetsnämnden vinner laga kraft eller efter överenskommelse med säljare (dock senast 31/12 2020)
Skriftlig värdebedömning finns framtagen vilken har accepterats och godkänts av båda parter. Bedömt marknadsvärde är 27 500 000 kr.
Köpeskillingen är reducerad med 4 000 000 kr till 23 500 000 kr vilket utgör
köpeskillingen enligt ovan. Reduceringen av köpeskillingen utgörs av en riskpremie på grund av en eventuell sanering av förorenat markområde inom fastigheten.
Markanvisning
Fastighetskontoret föreslår att Castellum tilldelas en direktanvisning av byggrätten som redovisas i bilaga 3.
Beskrivning av byggrätt
Aktuell byggrätt är belägen norr om Nordstan och söder om väg E45. Värdet av en färdig byggnad bedöms som mycket högt. De tekniska förutsättningarna för att tillskapa en byggnad i enlighet med vad byggrätten medger är dock mycket komplexa. Markens beskaffenhet är en av orsakerna, med djup lera och cirka 100 meter till fast botten. Andra byggtekniska utmaningar är den befintliga Götatunneln, luftmiljön samt samordningen med pågående arbeten med både Hisingsbrons västra ramp och Västlänken vilket innebär att komplexa tekniska lösningar krävs vilka kan bli kostsamma.
Vikten av att hitta en part som genomför tänkt byggnation
En av de största utmaningarna i pågående detaljplanearbete i området Norr om Nordstan är luftmiljön. Den tänkta byggnationen är en del av lösningen för att skärma av en större del av området både bullermässigt och luftmiljömässigt, och därmed skapa bättre förutsättningar även för annan byggnation i området. Att aktuell byggrätt genomförs i enlighet med intentionerna i detaljplanen är av stor vikt för att bland annat koppla ihop staden.
Med de komplexa förutsättningar som föreligger, bedömer fastighetskontoret det som lämpligt att en exploatör involveras i planarbetet innan detaljplanen går för antagande. I samrådsskedet har fastighetskontoret gett uttryck för att justeringar av byggrätten kan komma att krävas. För att säkerställa att byggrätten är genomförbar krävs att den aktör som är tänkt att genomföra byggnationen ges viss möjlighet att påverka detaljplanen innan den antas.
Markanvisningskrav och förutsättningar
Castellum har ställt krav på att aktuell byggrätt markanvisas till dem som en förutsättning för att försäljning av Kobbegården 152:1 till kommunen skall kunna genomföras.
Castellum har främst visat intresse i att använda byggrätten för kontorsändamål.
Precisering av markanvisning kommer att ske i senare skede.
Mot bakgrund av platsens komplexitet bedömer fastighetskontoret att krav för
markanvisningen inte kan preciseras i dagsläget. En förutsättning för att markanvisningen ska fullbordas genom en försäljning är att Castellum kan acceptera eventuella krav som ställs i kommande genomförandeavtal. Med tanke på byggrättens komplexitet och de omfattande projekt som pågår och kommer att pågå i området, är koordinering av genomförandefasen viktig.
Byggrättens komplexitet medför att flera förutsättningar som krävs för att bedöma ett marknadsvärde i dagsläget är okända. Pris för marken kan därför inte anges i detta skede, och prismodellen frångås därför. Vikten av att få in en markanvisad part i detta skede bedöms motivera avsteget från prismodellen.
Förvaltningens bedömning
Fastighetskontoret ser att det finns strategiska skäl för att genomföra förvärvet av
tomtyta är idag planlagd för ca 20 000 kvm BTA kontor. Fastighetens storlek möjliggör en omlokalisering av Renovas befintliga anläggningar i Högsbo, vilket framtidssäkrar en hållbar avfallshantering i Sydvästra Göteborg och möjliggör en framtida stadsutveckling av området i Högsbo.
För att kommunen skall få köpa Kobbegården 152:1 ställer Castellum som villkor att de erhåller en direktanvisning av mark norr om Nordstan, och därefter fullföljer detta genom en marköverlåtelse så snart detaljplanen vunnit laga kraft.
Fastighetskontoret bedömer att en direktanvisning norr om Nordstan skapar
förutsättningar för att hantera de ekonomiska, tekniska och tidsmässiga riskerna i ett framtida genomförande. Byggrättens komplexitet medför att flera förutsättningar som krävs för att bedöma ett marknadsvärde i dagsläget är okända, varför prismodellen föreslås frångås. Försäljning kommer att ske till marknadspris.
Castellum bedöms vara en aktör med förutsättningar att leva upp till de krav som ställs.
Beträffande volym har fastighetskontoret varit tydliga med att en, inom ramarna för detaljplanen, så stor byggrättsvolym som möjligt ska eftersträvas.
Sammantaget bedömer fastighetskontoret, utifrån stadens behov att förvärva
Kobbegården 152:1, det som rimligt att Castellum erhåller en direktanvisning för aktuell byggrätt enligt förslag till beslut.
Martin Öbo Fastighetsdirektör
Karin Frykberg Avdelningschef
Översiktskarta
Bilaga 1 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2020-11-16. Dnr 7385/17
B
A
Kartskiss över Kobbegården 152:1 som avses förvärvas Detaljkarta
Bilaga 2 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2020-11-16. Dnr 7385/17
A
Utdrag ur förslag till detaljplanekarta med aktuell byggrätt markerad
Bilaga 3 till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2020-11-16. Dnr 7385/17
