SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr Avdelning 02 2015-07-10 ÖH 3053-15 Rotel 020106 Stockholm
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2015-03-10 i mål 5889-14, se bilaga A KLAGANDE
[C.J., född 1975, adress]
Ombud:
Jur.kand. [M.H.]
Advokatbyrån Vaziri Storgatan 26 171 63 Solna MOTPART
AB Svenska Bostäder, 556043-6429 Box 95
162 12 Vällingby
Ombud:
Jur.kand. [A.L.]
Samma adress SAKEN
Förlängning av hyresavtal __________
HOVRÄTTENS AVGÖRANDE
Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut bara på så sätt att [C.J.] ges uppskov med att flytta till den 31 augusti 2015. [C.J.] är skyldig att flytta den 1 september 2015.
Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge [C.J.] har rätt att bo kvar i lägenheten.
__________
YRKANDEN I HOVRÄTTEN
[C.J.] har yrkat att hovrättens ska i första hand avslå AB Svenska Bostäders (hyresvärden) talan i
hyresnämnden och i andra hand ge honom uppskov med att flytta till månadsskiftet närmast efter en månad
från hovrättens beslut.
Hyresvärden som har fått yttra sig över uppskovsbeslutet, har medgett begärt uppskov.
HOVRÄTTENS SKÄL - Parternas talan
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet.
[C.J.] har i hovrätten vidhållit vad han anförde i hyresnämnden. Han har därutöver lagt till bl.a. följande. Hans arbete som evangelist i Barcelona kommer att upphöra senast från och med juli 2015. Han återvänder därför till Stockholm där han kommer att fortsätta att arbeta inom den romska pingstförsamlingen. Han kommer också att arbeta deltid som vikarie inom hemtjänsten. Det vikariatet påbörjade han redan den 30 mars 2015. [Y.C.] har ett eget rum i lägenheten och har rätt att vara där självständigt eftersom han är inneboende. [Y.C.] får vara i lägenheten oavsett om han själv är där. Det händer att andra vänner och gäster sover över i lägenheten då de är i Stockholm. Att [Y.C.] har gäster som sover i lägenheten innebär inte att denne nyttjar lägenheten
självständigt.
[C.J.] har här åberopat dels ett intyg från en pastor i den romska pingstförsamlingen till styrkande av att uppdraget i Barcelona är avslutat från och med juli 2015, dels ett intyg av en verksamhetschef inom hemtjänsten till styrkande av att han anställts som vikare.
- Hovrättens bedömning
Av vad [C.J.] själv har anfört har framgått att han under flera år bott utomlands och låtit [Y.C.] bo i lägenheten under tiden. Hovrätten finner att [C.J:s] egna uppgifter ger stöd för att [Y.C.] nyttjat lägenheten i enlighet med vad hyresnämnden funnit. [Y.C.] är därför även enligt hovrättens bedömning att betrakta som
andrahandshyresgäst.
Andrahandsupplåtelsen av lägenheten till [Y.C.] har pågått sedan år 2009 och utan hyresvärdens tillstånd.
Upplåtelsen fortsatte även efter att hyresvärden hade sagt upp [C.J:s] hyresavtal trots att han därigenom hade uppmärksammats på att upplåtelsen till [Y.C.] skulle kunna leda till att hyresavtalet upphör. [C.J.] har genom den otillåtna upplåtelsen åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Andrahandsupplåtelsen har varat under en lång tid. [C.J.] har därigenom åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör
förlängas. Att [C.J.] numera har flyttat tillbaka till Stockholm och därigenom kan ha behov av lägenheten som bostad påverkar inte denna bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Marianne Åbyhammar samt tf. hovrättsassessorn Cecilia Johansson, referent.
- - -
HYRESNÄMNDEN I BESLUT Aktbilaga 24 STOCKHOLM 2015-03-10 Ärende nr 5889-14
NÄMNDEN
Hyresrådet Kjell E. Johansson, ordförande Christer Eriksson och Jakob Geuriya, övriga ledamöter PROTOKOLLFÖRARE
Lina Gezelius
PLATS FÖR SAMMANTRÄDE Nämndens kansli
FASTIGHET/ADRESS
Kvarndammen 1, Visbyringen 26, Spånga SÖKANDE
AB Svenska Bostäder, 556043-6429 Box 95
162 12 Vällingby
Närvarande genom ombud
Ombud:
[A.L.]
Adress hos bolaget MOTPART
[C.J., född 1975, adress]
Personligen närvarande VITTNE
[Y.C.] (närvarande då förhör ska inledas) SAKEN
Förlängning av hyresavtal _____
Ordföranden går igenom handlingarna i ärendet och följande bekräftas av parterna. [C.J.] hyr sedan den 1 oktober 1999 en bostadslägenhet om fyra rum och kök, cirka 89 kvm, i den av AB Svenska Bostäder (hyresvärden) ägda fastigheten på Visbyringen 26 i Spånga. I en handling daterad den 19 mars 2014 har hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande den 30 juni 2014.
[A.L.]: Hyresvärden yrkar att hyresavtalet inte ska förlängas efter den 30 juni 2014 och att [C.J.] åläggas att flytta från lägenheten. Om lägenheten friställs ska den upplåtas till bostadssökande.
[C.J.]: Han mottsätter sig upphörsyrkandet. Han yrkar inte, för det fall hyresnämnden bifaller hyresvärdens yrkande, uppskov med avflyttning.
[A.L.]: Uppsägningen grundas på att [C.J.] utan hyresvärdens medgivande upplåter lägenheten i andra hand.
[C.J.] har därmed åsidosätt sina skyldigheter som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas. I mars 2014 observerade hyresvärdens personal att [C.J.] inte bodde i lägenheten och att det i stället bodde andra personer i lägenheten. Hyresvärden är av den uppfattningen att andrahandsupplåtelsen pågått under en längre tid. Bl.a. grannar har uppgivit att [C.J.] inte synts till i lägenheten under en längre tid. På lägenhetens adress har en person vid namn [Y.C.] varit folkbokförd sedan april 2009, se aktbilaga 8.
Hyresvärdarna åberopar också som grund att [C.J.] saknar behov av lägenheten. Hyresvärden är av den uppfattningen att [C.J.] inte har sin permanenta bostad i lägenheten. [C.J.] är gift med [J.F.] och de har tre barn tillsammans, som är födda mellan 1996 och 2003. Hela familjen är folkbokförda som utvandrade sedan den 27 maj 2011, se aktbilaga 3-7. Barnen har också enligt Stockholm stads noteringar sin skolgång utomlands. Inget av barnen har gått i en svensk skola sedan 2010. Vid månadsskiftet mars/april 2014 hörde [C.J.] av sig till hyresvärden och de bokade ett möte den 10 april 2014. Den 8 april 2014 ändrade [C.J.] sin folkbokföring och folkbokförde sig återigen på lägenhetens adress, se aktbilaga 11. På mötet den 10 april 2014 berättade [C.J.]
att hela familjen bodde i Spanien på grund av att hans svärfar var sjuk och att barnen gick i skolan där.
Folkbokföringen avspeglar därmed inte de faktiska förhållandena utan har endast gjorts i syfte att komma i ett mer gynnsamt läge. Hyresvärden har även kännedom om att hyran för lägenheten betalats av en annan person, se aktbilaga 12-13. Vidare har [C.J.] inte någon registrerad inkomst i Sverige. Hyresvärden hänvisar till 12 kap. 46 § första stycket 2 och 10 jordabalken. I övrigt hänvisar hyresvärden till ingivna handlingar.
[C.J.]: Han bestrider hyresvärdens yrkanden eftersom han behöver lägenheten och ingen olovlig
andrahandsupplåtelse har skett. [Y.C.] bor i lägenheten tillsammans med honom då han är i Stockholm. Det är riktigt att han bor med sin familj hos svärfadern i Barcelona. [Y.C.] är en släkting som är sjuk och behöver hans hjälp. Han har låtit [Y.C.] bo i lägenheten sedan 2008 eller 2009. Det är också korrekt att två av hans barn går i skolan i Barcelona. Det äldsta barnet har slutat skolan. Han och hans familj har stort behov av lägenheten i Sverige. Han har ingen annan lägenhet vare sig i Sverige eller i Barcelona. Bakgrunden till att han vistas i Barcelona sedan en längre tid tillbaka är att hans svärfar varit sjuk i cancer och att familjen velat vara nära honom. Så länge hans svärfar var sjuk visste de inte när de skulle komma tillbaka till Sverige. Hans svärfar avled för tre månader sedan och familjen är i en sorgeperiod. På grund av att det finns olika traditioner för hur romer sörjer i Europa har hans hustru valt att sörja på det sätt som romer gör i Spanien, det är en längre sorgeperiod jämfört med vad som är brukligt i Sverige. Hustruns sorgeperiod skulle kunna vara mellan sex och tolv månader. Han vet inte när de kan komma tillbaka till Sverige men det är avsikten. Åtminstone måste sorgeperioden vara avslutad före en återflytt. Det är riktigt att han befunnit sig mycket utomlands under åren och varit borta från lägenheten eftersom han predikar utomlands. Han kallas ofta till olika platser i Europa för att predika för romer. Både han och [Y.C.] predikar i deras församling. Ibland kan predikanter även komma tillfälligt till hans lägenhet för att sova över. På samma sätt tas han emot hemma hos andra när han är ute och predikar.
Orsaken till att han är folkbokförd utomlands är att han saknade en handling som heter E-111. Han har också varit tvingad att skriva sig utomlands för att kunna gå till läkare på orten och få ett ID-nummer. Han har blivit
registrerad som utvandrad två till tre gånger och blivit tvingad att folkbokföra sina barn på nytt när de kommit tillbaka till Sverige på loven. Han betalar hyran för lägenheten genom bidrag från församlingen. [Y.C.] betalar också en del utav hyran; de hjälper varandra.
Ordföranden företer aktbilaga 15 och [C.J.] bekräftar att hans syster har skrivit den på hans uppdrag.
Förhör under sanningsförsäkran hålls med [C.J.]. Han avlägger sanningsförsäkran och erinras om sin sanningsplikt. Förhöret tas upp digitalt. Förhöret är påkallat av hyresvärden.
[A.L.]: På grund av att tolk uteblivit från dagens sammanträde återkallar hyresvärden vittnesförhör med [Y.C.].
Hyresvärden avstår med hänsyn till hans språkfärdighet från att höra honom upplysningsvis.
Diskussion förs.
Parterna ges tillfälle att slutföra sin talan.
Sammanträdet förklaras avslutat med besked att beslut i ärendet kommer att meddelas den 10 mars 2015 från kl. 14.00 genom att hållas tillgängligt på hyresnämndens kansli. Beslutet skickas också till parterna per post.
Vid enskild överläggning fattar hyresnämnden följande __________
BESLUT (att meddelas den 10 mars 2015 kl. 14.00)
1. Hyresnämnden bifaller hyresvärdens upphörsyrkande. Hyresavtalet för [C.J:s] lägenhet på Visbyringen 26 i Spånga har därför upphört den 30 juni 2014.
2. Med stöd av 13 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ålägger hyresnämnden [C.J.]
att avflytta från lägenheten på Visbyringen 26 i Spånga senast då så ska ske enligt föregående punkt.
3. Under tiden från det att hyresavtalet upphört till dess avflyttning sker ska avtalets villkor gälla oförändrade i tillämpliga delar.
__________
- Skäl för hyresnämndens beslut - - Tillämpliga bestämmelser
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom bl. a. när
- hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (punkten 2);
eller
- det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller i övrigt är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (punkten 10).
- - Parternas inställningar
Hyresvärden gör med stöd av i förgående stycke angivna lagrum gällande dels att [C.J.] saknar behov av
lägenheten på Visbyringen 26 i Spånga, dels att [C.J.] olovligen hyrt ut lägenheten.
[C.J.] har bestritt hyresvärdens talan och gjort gällande att han behöver lägenheten och att lägenheten inte varit olovligen uthyrd.
Hyresnämnden har således att pröva dels om [C.J.] saknar behov av lägenheten, dels om han olovligen hyrt ut lägenheten.
- - Ska [C.J:s] hyreskontrakt upphöra då han saknar behov av lägenheten?
Den prövning hyresnämnden har att göra innebär en avvägning mellan [C.J:s] och hyresvärdens behov av lägenheten. Hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten för boende är ett sakligt skäl för uppsägning.
Detta intresse ska vägas mot [C.J:s] intresse av lägenheten.
[C.J.] gör gällande att han behöver lägenheten som bostad när han med familj återflyttar till Sverige. Av [C.J.]
egna uppgifter framgår att han sedan flera år vistas utomlands med sin hustru deras tre barn.
[C.J.] är sedan den 8 april 2014 återigen folkbokförd på lägenhetens adress och han gör gällande att han besöker den regelbundet i perioder om några veckor och totalt tre månader per år. Hans ändring av sin folkbokföring till lägenhetens adress sammanfaller emellertid i så hög grad med vad som föregått processen i hyresnämnden att nämnden inte anser att någon större vikt ska fästas vid [C.J:s] folkbokföring vid bedömning av hans behov av lägenheten.
Vad gäller [C.J:s] behov av lägenheten så framgår av hans egna uppgifter att han med sin familj har sin permanenta bostad utomlands. [C.J.] använder sålunda inte lägenheten för permanentboende och han har därför inte av det skälet behov av lägenheten.
Trots att [C.J.] inte använder lägenheten för permanentboende kan han ändå ha ett skyddsvärt intresse av den.
Vad han framfört i hyresnämnden kan förstås som att han gör gällande tre grunder för behov av lägenheten.
[C.J.] skulle för det första kunna ha ett skyddsvärt intresse av lägenheten för återflytt till den. [C.J.] har uppgett att han avser att återkomma till Sverige, dock tidigast när hustruns sorgeperiod är över. Hustruns sorgeperiod kan vara mellan sex och tolv månader. Det kan ses som i tiden nära förestående. Härutöver måste [C.J.] styrka sitt påstående om återflytt. Utöver påståendet har emellertid [C.J.] inte styrkt att han avser att ta lägenheten i anspråk som permanentbostad. Han har t.ex. inte redogjort för några konkreta flyttplaner för sig hustrun och barnen, varav de två yngsta sedan länge och alltjämt går i utländsk skola. [C.J.] har därför med hänvisning till återflytt inte visat att han skulle ha något skyddsvärt behov av lägenheten. (Jämför Svea hovrätts avgörande den 14 maj 2014 i ärende ÖH 3418-14.)
[C.J.] skulle för det andra kunna ha ett skyddsvärt intresse av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement till den permanenta bostaden. För att en lägenhet ska anses utgöra nödvändigt bostadskomplement krävs bl.a.
att lägenheten används i samband med studier eller arbete eller att annat tungt vägande skäl föreligger.
Av [C.J:s] egna uppgifter framgår att hans verksamhet som predikant är förelagd utanför Sverige. Det har inte framkommit att han studerar i Sverige. Även om det antal dagar han anger att han vistas i lägenheten skulle uppfylla kravet på tid i lägenheten har han inte visat ett syfte med vistelserna som uppfyller kravet för att lägenheten ska betraktas som nödvändigt bostadskomplement. Sålunda kan lägenheten inte vara ett nödvändigt bostadskomplement.
[C.J.] skulle för det tredje kunna ha ett skyddsvärt intresse av lägenheten för att bereda [Y.C.] en bostad. [Y.C:s]
bostadsbehov kan emellertid inte innebära att [C.J.] har ett skyddsvärt behov av lägenheten.
Hyresnämnden slutsats enligt ovan redovisad genomgång är att [C.J.] saknar ett skyddsvärt behov av
lägenheten. Hyresvärden har åberopat ett sakligt avflyttningsskäl. Den intresseavvägning som hyresnämnden har att göra utfaller då till hyresvärdens fördel. Det är därför inte oskäligt mot [C.J.] att hyresförhållandet upphör.
- - Ska [C.J:s] hyreskontrakt upphöra pga. andrahandsupplåtelse?
Trots att hyresnämnden enligt ovan funnit att [C.J:s] hyreskontrakt ska upphöra då han saknar behov av lägenheten väljer hyresnämnden att redovisa sin prövning av hyresvärdens åberopade grund om olovlig andrahandsupplåtelse.
Av [C.J:s] uppgifter framgår att [Y.C.] bott i lägenheten sedan åtminstone 2009 och att denne alltjämt bor i lägenheten på vars adress han är folkbokförd.
Eftersom [C.J.], enligt vad hyresnämnden kommit fram ovan, inte använder lägenheten som sin bostad är upplåtelsen till [Y.C.] en upplåtelse med självständig rätt att braka prövningslägenheten. Detta konstaterande stöds av vad [C.J:s] redovisade i sitt förhör under sanningsförsäkran. I förhöret framkom bl.a. att [Y.C.] kan låta andra sova över i lägenheten liksom att denne har ett eget hushåll i lägenheten. Även av [C.J:s] uppgifter framgår sålunda att [Y.C.] använder lägenheten självständigt.
[C.J.] har sålunda upplåtit lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillåtelse under lång tid och upplåtelsen fortgår alltjämt. [C.J.] har därigenom åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Detta åsidosättande är av det slag att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens upphörsyrkande ska därför även bifallas pga.
den olovliga andrahandsupplåtelsen.
- - Avflyttningsåläggandet
Eftersom [C.J.] hyreskontrakt ska upphöra ska hyresvärdens avflyttningsåläggande bifallas.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga.
(Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 31 mars 2015)
Lina Gezelius
