Intressekonflikter vid användningen av besiktningsklausuler
Conflicts of Interest with the Use of Inspection Clauses
Hugo Rossander & Kalle Larsson
Fastighetsvetenskap Kandidatnivå 15 HP
Vårtermin 2021
Handledare: Annica Orlov
Sammanfattning
Uppsatsen behandlar fastighetsköp med besiktningsklausuler medtagna i köpekontraktet och de intressekonflikter som kan komma att uppstå mellan köpare och säljare. Grundregeln visar på att köparens undersökningsplikt skall uppfyllas innan ett köp genomförs enligt 4:19 2 st JB.
Undersökningen av fastigheteten görs efter att köpekontrakt upprättats vid användning av en besiktningsklausul. Köparen ges alltså med en besiktningsklausul rätten att utföra sin undersökningsplikt och besiktiga fastigheten efter genomförandet av köpet.
Besiktningsklausuler medtagna i köpekontrakten är något som blir allt vanligare på den svenska fastighetsmarknaden till följd av att parterna vill komma till snabba avslut.
Det finns två typer av besiktningsklausuler att använda sig av, öppna och begränsade. En öppen besiktningsklausul liknas vid ett öppet köp inom den tidsfrist som står angiven i klausulen och leder sällan till tolkningsproblem även om det förekommer. Oavsett vad besiktningen påvisar kan köparen begära köpets återgång.
Vid en begränsad besiktningsklausul medtaget i köpekontraktet måste vissa villkor vara uppfyllda för att köpare skall kunna begära köpets återgång. Besiktningen måste då exempelvis påvisa specifika fel eller att fel och brister skall uppnå ett visst belopp, det vill säga en tröskel.
Det är vid användning av den sistnämnda klausulen som det på senare år uppstått en rad tvister köpare och säljare emellan. Tolkningar av innehållet har skilt sig åt mellan parterna, eftersom formuleringarna inte är helt tydliga och klarlagda. Besiktningsklausulernas utformning finns inte reglerade i svensk rätt varför formuleringarna kan skilja sig åt i varje enskilt fastighetsköp vilket resulterar i olika rättsverkningar.
Abstract
This essay concerns inspection clauses included in purchase contracts and the conflicts of interest that may arise between buyers and sellers. The basic rule shows that the buyer´s duty of investigation must be fulfilled before a purchase is made in accordance with 4:19 2st JB.
The duty of investigate, on the other hand, has been shown to be postponed with the use of an inspection clause. With an inspection clause, the buyer is given the right to carry out the inspection of the property after the completion of the purchase. Inspection clauses included in the purchase contracts is something that is becoming increasingly common in the Swedish real estate market.
There are two types of inspection clauses, open and restricted. An open inspection clause is similar to an open purchase within the time limit specified in the clause and rarely leads to interpretation problem even if it occurs. Regardless of what the inspection shows, the buyer can request a return of the purchase. If a limited inspection clause is included in the contract certain conditions must be met in order for the buyer to be able to request the return of the purchase. The inspection must then, for example, show specific errors and deficiencies must reach a certain amount. It is when using the latter clause that in recent years a number of disputes have arisen between buyers and sellers as the interpretations of the content differ between the parties. Inspection clauses are not regulated in Swedish law, which is why wording may differ in each individual property purchase, which also results in different legal effects.
Förkortningar
AvtL – Avtalslagen (1915:218) FMI - Fastighetsmäklarinspektionen FML - Fastighetsmäklarlagen (2011:666) HD - Högsta domstolen
HovR - Hovrätt
JB - Jordabalken (1970:994) KamR – Kammarrätt
LR – Länsrätt
NJA - Nytt juridiskt arkiv Prop - Proposition
RH - Hovrättsavgöranden TR - Tingsrätt
Innehållsförteckning
1. INLEDNING ... 6
1.1BAKGRUND ... 6
1.2SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ... 8
1.3AVGRÄNSNINGAR ... 8
1.4METOD ... 8
1.5DISPOSITION ... 9
2. UPPRÄTTANDE AV AVTAL VID FASTIGHETSKÖP ...10
2.1FORMKRAV VID FASTIGHETSKÖP ...10
2.2REGLERING AV ÅTERGÅNGSVILLKOR I KÖPEKONTRAKT ...10
2.3TOLKNING AV BESIKTNINGSKLAUSULER ...11
3. FEL I FASTIGHET OCH ANSVARSFÖRDELNING ...13
3.1FEL I FASTIGHET ...13
3.2BEDÖMNING AV FELANSVARET...13
3.3TIDPUNKT FÖR FELBEDÖMNING ...14
3.4KÖPARENS UNDERSÖKNINGSPLIKT...15
3.5SÄLJARENS UPPLYSNINGSPLIKT...16
4. BESIKTNINGSKLAUSULER ...17
4.1VAD INNEBÄR EN BESIKTNINGSKLAUSUL? ...17
4.2ÖPPEN BESIKTNINGSKLAUSUL ...17
4.3BEGRÄNSAD BESIKTNINGSKLAUSUL ...18
5. PRAXIS VID ANVÄNDNING AV BESIKTNINGSKLAUSULER ...20
5.1BEGRÄNSAD TIDSFRIST ...20
5.2BRISTFÄLLIGA FORMULERINGAR ...21
5.3TIDPUNKT FÖR FELANSVAR...24
6. ANALYS & DISKUSSION ...25
6.1INLEDNING ...25
6.2RÄTTSFALL OCH AVGÖRANDEN FRÅN FMI ...25
6.3KONSEKVENSER FÖR AVTALSPARTERNA ...27
7. SLUTSATS ...29
8. REFERENSER ...31
LITTERATUR ...31
FÖRFATTNINGAR ...31
OFFENTLIGT TRYCK...31
ELEKTRONISKA KÄLLOR ...32
PRAXIS ...32
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Fastighetsköp är för många individer den största investeringen som görs under ens livstid.
Denna process och transaktion kräver att parterna har kunskap och förståelse gällande överlåtelsen och den problematik som kan komma att uppstå. Med hänsyn till att rättshandlingar som fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under en individs livstid är ofta erfarenheterna och kunskapen begränsad.
Vid köp av fast egendom är besiktningar av olika slag ofta en del av processen. Tanken bakom är att en eventuell köpare ska ha en bredare förståelse för skicket av fastigheten och dess brister.
Användning av eventuell besiktning och besiktningsklausuler för dock med sig en rad olika skyldigheter samt rättigheter. Det har visats sig finnas tolkningssvårigheter inom just detta ämne, vilket gör det intressant att undersöka varför tvister uppstår.1
Besiktningsklausuler i köpekontrakten är idag något många parter väljer att använda sig av på den svenska fastighetsmarknaden. Besiktningsklausulernas olika formuleringar gör att omständigheterna och förutsättningarna kan skilja sig åt. Problematiken med klausulerna är att dess utformning och formulering inte är reglerad i lagtext och öppnar tolkningsutrymmet, vilket leder till tvister och diskussioner parterna emellan. En köpares undersökningsplikt är även omfattande och denne ansvarar själv för de fel som skulle ha upptäckts utan att göra permanent skada på fastigheten. Med denna bakgrund tydliggörs det faktum att okunskapen kring vad som gäller ofta är hög, samt att parterna inte är helt införstådda med de krav som ställs inför försäljning eller köp av fastighet. Likaså finns problematiken kring vad som gäller anlitad fastighetsmäklare och hur denne proaktivt kan arbeta för att undvika framtida tvister mellan parterna.2
Fastighetsmäklaren är den opartiska mellanman som här blir aktuell att anlita för att undvika eventuella tvister parterna emellan och har ett omfattande ansvar mot parterna.
Fastighetsmäklarens huvudsakliga uppgift är att sammanföra köpare och säljare för att sluta
1 Mäklarsamfundet, Den öppna besiktningsklausulen. 2017.
2 Jingryd O. 2021, s. 276-277.
bindande avtal upprättat med de köpehandlingar och villkor som är nödvändiga för den enskilda affären.3
Mäklaren skall även förse parterna med den information avtalet innehåller samt försäkra sig om att parterna är införstådda med dess innebörd. Professionen ställer krav på en allmän omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Det krävs även en medverkan i samband med överlåtelsen. Dessa områden regleras i 8, 16, 21 §§ FML.4
Värderingen av de objekt som läggs ut till försäljning vilar på de specifika omständigheter och förutsättningar som råder för just det enskilda fallet. Faktorerna som spelar in är många, exempelvis bostadens skick, ålder, storlek samt dess läge. Till följd av skillnader i omständigheter är det svårt att utforma en standardiserad återgångsklausul i form av besiktning som är tillämplig på alla olika objekt. Det råder här delade uppfattningar och tolkningarna skiljer sig åt parterna emellan vilket kan skapa tvistemål.
3 Jingryd O. & Segergren L. 2015, s. 266.
4 FML 8,16,21 §§.
1.2 Syfte och frågeställningar
Uppsatsens huvudsakliga syfte är att fastställa några av de formuleringar som kan skapa intressekonflikter mellan köpare och säljare vid användning av besiktningsklausuler samt varför de uppstår. Uppsatsen syftar vidare till att undersöka hur besiktningsklausuler kan tolkas och under vilka omständigheter tvister kan uppkomma sett ur ett köprättsligt perspektiv.
För att uppnå syftet med studien kommer följande frågeställningar tas i beaktande och behandlas:
- Vilka formuleringar skapar intressekonflikter vid användningen av en besiktningsklausul?
- Hur påverkas parternas skyldigheter när besiktningsklausulen innehåller påföljdsbegränsning?
- Vad blir konsekvenserna för parterna vid användning av olika typer av besiktningsklausuler?
1.3 Avgränsningar
De avgränsningar som kommer göras är att vi endast behandlar besiktningsklausuler inom svensk rätt. Övriga återgångsklausuler kommer inte att tas upp i denna uppsats. Regelverket som kommer tillämpas är fastighetsmäklarlagen (2011:666), jordabalken (1970:994) samt avtalslagen (1915:218). Vidare kommer uppsatsen begränsas till förmedlingsprocessen av fast egendom mellan privatpersoner. Bostadsrätter samt kommersiella fastigheter har således uteslutits. Köp är den överlåtelseform som arbetet kommer att beröra och överlåtelser som gåva, arv eller byte behandlas inte. Uppsatsen kommer inte behandla eventuella konsekvenser för mäklaren utan fokus kommer syfta till att undersöka varför intressekonflikter kan uppstå vid användningen av en besiktningsklausul. Vidare kommer studien fokusera på det köprättsliga perspektivet och det mäklarrättsliga perspektivet kommer nämnas men inte behandlas djupgående.
1.4 Metod
Vid användning av rättsdogmatiska metoden ska grunden till största del omfatta lag, förarbeten, praxis och doktrin vilket denna uppsats innehåller. Rättskällorna ska i sin tur tolkas, utredas och analyseras. Syftet är att klargöra gällande rätt för det valda problemområdet.5 I dagsläget har Högsta domstolen inte behandlat fall beträffande besiktningsklausuler och fall från
5 Kleineman, Rättsdogmatisk metod, 2013, s 21.
hovrätterna, kammarrätterna och förvaltningsrätterna är få till antal. Vidare är behandlingen av ämnet begränsat i doktrin och nämns kort i förarbeten. På grund av den bristfälliga informationen har vi tvingats söka bredare, vilket har lett oss in på avgöranden från FMI. Då FMI inte är någon domstol kan inte deras avgöranden utgöra rättspraxis. Det har dock blivit tydligt att avgöranden från FMI ger en vägledning gällande hur en besiktningsklausul ska användas då FMI är en expertmyndighet. Detta leder till att tillförlitligheten trots allt är hög och deras beslut är av stor relevans.
1.5 Disposition
I uppsatsens inledande kapitel redogörs bakgrunden till studiens innehåll samt syfte/frågeställningar, avgränsningar och metod. Uppsatsens andra kapitel behandlar fastighetsköp och upprättandet av dess avtal. Här redovisas formkraven vid fastighetsköp i Jordabalken samt reglering av återgångsvillkor medtagna i köpekontraktet. Även avtalstolkning av besiktningsklausuler berörs i detta kapitel. Tredje kapitlet presenterar de olika felen som kan uppstå i fastighet samt hur ansvarsfördelningen ser ut följt utav köparens och säljarens skyldigheter vid fastighetsköp. I fjärde kapitlet introduceras översiktligt vad en besiktningsklausul innebär för att sedan precisera innebörden av de olika typerna av besiktningsklausuler. Femte kapitlet redovisar praxis av fall där man använt sig av besiktningsklausuler. I sjätte kapitlet ges en analys och diskussion av bland annat den praxis som redovisats i föregående kapitel samt konsekvenserna för avtalsparterna när man använder en besiktningsklausul. Sjunde kapitlet avslutar uppsatsen med en slutsats där frågeställningar besvaras.
2. Upprättande av avtal vid fastighetsköp
2.1 Formkrav vid fastighetsköp
Fastighetsköp på svenska fastighetsmarknaden måste följa den tvingande regeln i 4:1 JB och uppfylla dess formkrav för att köp skall bli giltigt och slutligt bindande. Ett köpekontrakt skall enligt bestämmelsen vara skriftligt utformat samt innehålla uppgifter om köpeskillingen, fastighetsbeteckning, överlåtelseförklaring och förses med underskrift av både säljare och köpare. Vid utebliven information av något formkrav blir rättsföljden ett ogiltigt köp. 6
2.2 Reglering av återgångsvillkor i köpekontrakt
En del villkor måste för att bli giltiga uppges i köpekontraktet vilket regleras i 4:3 JB.
Paragrafens första punkt anger att en återgångsklausul är ett sådant villkor som skall tas med skriftligen i köpekontraktet för att bli giltigt. Dessa klausuler, även kallade återgångsvillkor, förekommer ofta och de två vanligaste man brukar tala om är besiktningsklausuler samt låneklausuler.
Kraven i 4:3 JB måste således vara uppfyllda för att ett återgångsvillkor skall ge rättslig effekt.
Utöver skriftlighetskravet i köpekontraktet när det gäller återgångsvillkor ställs även krav på formuleringen och dess tydlighet. För att tolkningsutrymmet skall hållas nere och därmed undvika eventuella tvister och feltolkningar är det av stor vikt att villkoret speglar omständigheterna i det enskilda fallet. 7
Villkorade köp regleras i 4:4 JB där huvudregeln är att ett köp inte får villkoras längre än två år för att fullbordas då köpet förklaras ogiltigt. Det är inte bara villkoret som ogiltigförklaras vid användning av villkor som sträcker sig längre tid än två år utan hela fastighetsköpet. Finns det ingen tidsangivelse bestäms den till två år.
Effekten av dessa villkor är att köpet hålls svävande varför de kallas återgångsvillkor.
Besiktningsklausuler är ett exempel på återgångsvillkor där fastighetsköpet måste uppfylla det
6 Grauers F. 2016. s.45.
7 Ibid. s.59.
som tagits upp i villkoret för att fullbordas. Att använda sig av dessa villkor går bra under förutsättningen att de följer 4:3 1st. JB.8
2.3 Tolkning av besiktningsklausuler
Till följd av att besiktningsklausuler och dess utformning samt formulering inte finns reglerad i lagtext uppstår ofta problematik och delade åsikter. Otydligheten gällande utformningen leder även till tolkningsfrågor vad gäller den enskilda besiktningsklausulens omfattning. Vid granskning och bedömning av innehållet samt eventuella rättsverkningar som kan komma att bli aktuella i en specifik besiktningsklausul utförs en avtalstolkning. AvtL inom svensk rätt reglerar förhållandet parterna emellan vid ingående av avtal. Här finns ingen vägledning eller bestämmelser kring hur en avtalstolkning skall gå till utan det har lämnats öppet åt domstolarna.
Således slår man fast om det objektiva innehållet i avtalet vilket visar på vad man anser är avtalat parterna emellan när man tolkat texten. Tolkningsutrymmet vid användning av besiktningsklausuler är ofta stort och kan ligga till grund för problem samt tvister mellan parterna. 9
När domstolarna och FMI tittar på fall med besiktningsklausuler är det just avtalstolkning man använder sig av. Förarbetet till AvtL behandlade frågan och menade på att fokus inte enbart skall ligga på vad som står i avtalet. I beaktning skall även övriga omständigheter tas, som kan påverka för att kunna göra en välgrundad bedömning.10Tolkning av avtal grundar sig alltså inte i rättsregler, men viss vägledning kan ges i förarbetena till avtalslagen som lyder:
“Vad som skall anses utgöra innehållet av en avgiven viljeförklaring hava domstolarna att fastställa genom tolkning av förklaringen, varvid hänsyn naturligtvis bör tagas icke blott till dennas ordalydelse utan till samtliga omständigheter, som kunna vara av betydelse för ett riktigt bedömande av dess innebörd” 11
Avtalstolkningens primära syfte är att ett avtal ska få innebörden av partsviljan, det vill säga vad man har velat att det ska innebära parterna emellan.12 Praxis visar att muntliga villkor vid
8 Grauers F. 2016. s. 63.
9 Adlercreutz A & Gorton, L. 2011. s. 37.
10 NJA II 1915 s. 251.
11 Ibid. s. 251.
12 Grauers F. 2016, s. 33.
avtalsprocessen kan eliminera skriftliga villkor. Ett fall som styrker detta är NJA 1980 s 398, där ett muntligt uttalande i form av en garanti prioriterades framför en friskrivningsklausul. Att skriftliga villkor är de som görs gällande är alltså bara en teori vilket visat sig vara felaktigt i vissa fall. 13
13 NJA 1980 s 398.
3. Fel i fastighet och ansvarsfördelning
3.1 Fel i fastighet
Felreglerna när det gäller fastigheter regleras i Jordabalken och dess fjärde kapitel. Vid köp av fastighet kan fel föreligga och dessa kan skilja sig åt. Det finns huvudsakligen tre olika typer av fel i fastigheter vilka är faktiska fel, rättsliga fel samt rådighetsfel. Ett faktiskt fel rör sig främst kring objektets fysiska skick. Dessa fel regleras i 4:19 JB. Dessa fel kan delas upp i abstrakta samt konkreta. Ett konkret fel är ett sådant som avviker från avtalet. Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet.14 Man tittar alltså här istället på den normala standarden för objektet. Omständigheterna gör att den normala standarden skiljer sig åt från fall till fall och vilar på en rad olika faktorer som exempelvis konstruktionstyp, ålder, byggnadsmaterial.15
Ett rättsligt fel föreligger om säljaren inte är lagfaren ägare eller då fastighet är belastad med exempelvis nyttjanderätt, annans panträtt, äganderätt samt annan rättighet som strider mot avtalet. 16 Rådighetsfel föreligger i sådana fall när köparen inte kan råda över fastigheten och använda den på det sätt köparen avsåg vid köpet till följd av myndighetsbeslut.17
3.2 Bedömning av felansvaret
När det kommer till bedömningen av felansvaret finns olika metoder att använda sig av. Praxis pekar på att det oftast görs en avvägning gällande uppfyllandet av köparens undersökningsplikt för att därefter avgöra om felet är relevant.18
För att fastslå felbegreppet kan man använda sig av den så kallade tvåstegsmodellen. Genom att följa modellen steg för steg ges en redovisning gällande om fel föreligger och om man får åberopa det.19 Tvåstegsmodellen inleds med det första steget vilket innebär att ta reda på om det föreligger fel i köprättslig mening. Felbedömningen görs utifrån fastighetens standard och fel föreligger om fastigheten avviker från standarden. Köparen har all rätt att kräva att fastigheten stämmer överens med uppgifterna vid köpet.20 Om fastigheten avviker från
14 Hager, R, 2014, s. 44.
15 Grauers, F, 2016, s. 189-190.
16 Ibid s. 156.
17 Ibid s. 177.
18 Prop. 1989/90:77, s. 40.
19 Grauers, F, 2016, s. 128-131.
20 Ibid s. 127.
uppgifter som säljaren lämnat, antingen muntligen eller skriftlig, anses det föreligga konkret fel. Om avtalet i sin tur inte är tillräckligt omfattande för att kunna göra en bedömning gällande om fastigheten är i enlighet med avtalet har köparen rätt att kräva att fastigheten har “normal standard”. Normal standard syftar på vad en köpare normalt kan förvänta sig gällande det aktuella objektet.21 När det kommer till abstrakta fel görs en avvägning mellan det typiska säljar- och köparintresset. Om det föreligger konkreta eller abstrakta fel så anses fastigheten belastas av fel i köprättslig mening. Nästa steg blir att bedöma om felet anses som relevant och således om köparen får åberopa felet. 22
Förarbetena pekar på att genomförandet, när det gäller att fastställa felansvaret vid abstrakta fel, inte skall bedömas med utgångspunkt i en köpares undersökningsplikt. Utgångspunkten skall istället syfta till den standard en köpare kan förvänta sig med hänsyn till omständigheterna gällande objektet i det enskilda fallet. När det gäller frågan om köparen borde upptäckt felet eller hade kunnat förvänta sig ett sådant, bör det vävas in först efter det att en felbedömning gjorts kring om objektet avviker från den normala standarden. 23 Först bör alltså en felbedömning utföras för att sedan göra en relevansbedömning.24
Högsta domstolens bedömning av felansvaret har varierat till viss del. HD har i en del fall haft utgångspunkten att en brist blir en avvikelse från en abstrakt standard, därefter tar man ställning till om köparen borde ha upptäckt felet. I en del fall har HD valt att inte utreda felbedömningen på grund av att man ogillat talan då köparen inte fullbordat sin undersökningsplikt. Man anser således att köparen själv står för risken gällande fel som borde upptäckts. Denna metod användes mer frekvent när propositionen skrevs och förekommer sällan i dagsläget.25
3.3 Tidpunkt för felbedömning
I lagtexten från 1970 års lag och 1990 års lag framgår lydelsen “Vid köpet”, vilket tyder på att köpekontraktet är den tidpunkt som är avgörande för felbedömningen. Trots detta skrivs det inget om tidpunkten i förarbeten till 1970 års lag. Detta kan vara en av anledningarna till att en del frågor uppkommit. Karlgren har dragit en jämförelse med 44 § KöpL och anser därigenom att riskövergången sker vid avlämnandet vilket skulle bli tillträdesdagen. Vid 1990 års lag
21 Grauers, F, 2016, s. 127.
22 Ibid. s. 127-128.
23 Prop. 1989/90:77 s. 118.
24 Ibid. s. 129–130.
25 Ibid. s. 130.
fastslogs tidpunkten till köpekontraktet genom småhusutredningens förslag. Man ansåg då att det påtalade felet i alla fall ska ha funnits vid tiden för köpet.26
3.4 Köparens undersökningsplikt
Vid användningen av en besiktningsklausul görs besiktningen efter att köpekontraktet undertecknats. Detta då köparen ska kunna nyttja sin undersökningsplikt och noggrant gå igenom fastigheten. 4:19 JB reglerar den rätt köparen har till prisavdrag och hävning vid upptäckta fel i fastigheten. Köparen får dock inte åberopa fel som hen borde upptäckt med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten av liknande fastigheter samt resterande omständigheter.27
När man 1990 ändrade JB angav man i specialmotiveringen att utgångspunkten för JB 4:19 är att fastigheten säljs så som den är och att köparen bör undersöka fastigheten för att ta tillvara på sitt eget intresse.28 Det som har betydelse för bedömningen gällande felansvaret är bland annat fastighetens ålder, allmänt skick och även köpeskillingen. Skulle det avtalade priset vara mycket lägre än liknande fastigheter kan köparen ha anledning att anta att skicket är sämre än normalt. Det finns inte heller något krav på att avvikelsen ska vara väsentligt. För att felansvar ska kunna föreligga krävs det dock att avvikelsen är klar och otvetydig.
Det finns dock omständigheter som gör att köparens undersökningsplikt förmildras. Om säljaren lämnat tydliga garantier så bortfaller den normala undersökningsplikten. Karlgren har i doktrin förklarat att säljarens enuntiationer i samband med köpet kan befria köparen från sin undersökningsplikt.29
Hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig bedöms utifrån Livets regel som lyder:
”Det kan sålunda icke alltid fordras, att köparen i varje detalj undersöker egendomen: å andra sidan skärptes kravet på undersökningens omfattning om köparen på grund av säljarens upplysningar eller annat förhållande haft särskild anledning att misstänka förekomsten av felet”.30
26 SOU 1987:30, s 90.
27 4:19 2 st. JB.
28 Prop. 1989/90:77, s 60.
29 Elfström & Ashton 2016, s 237.
30 Se prop 1970:20, del B, cit, s. 208-209.
Köparen kan uppfylla sin undersökningsplikt genom en djupgående undersökning av fastigheten och behöver inte anlita en besiktningsman. Fastigheter kan dock vara komplicerade och ofta finns det även svåråtkomliga utrymmen som behöver undersökas.
3.5 Säljarens upplysningsplikt
En fastighetssäljare har i svensk rätt ingen generell upplysningsplikt, enligt 4:19 JB.31 Vid kännedom om fel och brister i fastigheten kan säljaren ändå bli ansvarig för dessa. En säljare gör därför klokt i att upplysa den potentiella köparen om de brister och fel denne vet om. Detta medför att köparen inte efter köpet kan åberopa bristerna och rikta anspråk mot säljaren. Rent generellt kan man uttrycka det som att säljaren har brustit i sin upplysningsplikt om dennes beteende kan anses vara svikligt och därmed försumligt.32 Detta syftar till fallen då säljaren agerar svikligt och medvetet underlåter en upplysning till köparen gällande brister i fastigheten och därmed utnyttjar köparens okunskap.33
I rättsfallet NJA 2007 s.86, även kallat Motocrossbanefallet, menade HD att säljaren brustit i upplysningsplikten varav köparen gavs rätten att åberopa felet gällande buller från en motocrossbana trots att detta var upptäckbart. Högsta domstolens avgörande påvisar att en säljare av fast egendom bör ha en skyldighet att upplysa köpare om betydande brister som denne vet om och som kan antas vara av väsentlig betydelse för köpebeslutet. 34
31 Se prop. 1989/90:77 s. 61.
32 Hager, R, 2014, s. 47.
33 Karlgren, H, 1976, s. 9.
34 NJA 2007 s. 86.
4. Besiktningsklausuler
4.1 Vad innebär en besiktningsklausul?
En besiktningsklausul är en typ av återgångsklausul som vi finner i 4:3 JB. En besiktningsklausul innebär att en köpare med hjälp av en besiktningsman ska utföra en mer grundlig undersökning av fastigheten. Detta görs efter köpet har genomförts och parterna har undertecknat köpekontrakt. Med hjälp av en besiktningsklausul kan köpet av fastigheten gå tillbaka i enlighet med de kriterier som är angivna i kontraktet.35
Besiktningsklausulers utformning är inte lagstadgade och kan anpassas efter de olika parternas preferenser och förhållanden. Klausulerna utformas till största del av mäklare trots att det ofta finns färdiga mallar. Mäklaren har en viktig roll och ska förklara innebörden samt formulera klausulen på ett sätt så att båda parterna är införstådda med sina skyldigheter. Med hänsyn till att det inte finns något regelverk att tillgå finns det flertal olika tolkningar och versioner av klausuler i köpekontrakt. De olika formuleringarna reglerar skyldigheterna för parterna och då även ansvarsfördelningen. 36
En besiktningsklausul som är ett återgångsvillkor i köpekontraktet medför att lagfart inte kan tilldelas köparen utan att denne lagfart endast blir vilande. Lagfart är ett bevis på vem som äger fastigheten. Av 20 kap. 2 § 1 st. Jordabalken (1970:994) går det att avläsa att köparen skall söka lagfart inom tre månader efter att köpekontraktet skrivs under av båda parter. Är däremot återgångsvillkor inblandade räknar man från tiden då villkoret ej längre görs gällande vilket man finner i 20 kap. 2 § 2 st. p. 1. Söker köparen trots denna lagfart blir den vilande under perioden enligt 20 kap. 7 § 2 st. p. 13.
4.2 Öppen besiktningsklausul
En öppen besiktningsklausul ger köparen rätten att frånträda köpet oavsett vad besiktningen visar. Det betyder att en öppen besiktningsklausul i praktiken fungerar som ett öppet köp.
Denna klausul är ofta förmånlig för köparen men kan innebära en risk för säljaren som befinner sig i ett osäkert läge så länge köpet kan återgå. Detta då säljaren kan tvingas att lägga ut
35 Grauers, 2016 s. 239.
36 Kammarrättens dom: 7452-14, s. 3.
fastigheten till försäljning igen och inte gå vidare med eventuellt eget nyköp. Det finns dock villkor där köparen kan behöva betala säljaren bestämt belopp om hen drar sig ur köpet.37
Trots att det i många avseenden finns mindre utrymme för tolkning gällande öppna besiktningsklausuler finns det krav på tydlighet. Det finns även krav på skälighet främst gällande den tidsaspekt som måste tas i beaktning. Köparen ska ha skälig tid att genomföra, gå igenom och ta ett välgrundat beslut gällande besiktningen. När besiktningen väl utförs gäller samma regler som gjorts gällande före köpet. En köpare kan inte åberopa fel som har noterats i protokollet och eventuella brister som påpekas utökar även köparens undersökningsplikt. FMI samt Villaägarnas Riksförbund förespråkar en öppen besiktningsklausul med rimliga tidsfrister. 38
4.3 Begränsad besiktningsklausul
Det finns en rad olika skillnader mellan öppen och begränsad besiktningsklausul. Det kan vara svårare att utforma en begränsad besiktningsklausul på ett sätt som är tillfredsställande för alla parter. Ofta är de utformade på ett sätt som kräver att vissa villkor eller resultat är uppfyllda för att köparen ska kunna frånträda köpet. Uppnår man inte de resultat eller villkor som är angivna är köparen fortsatt bunden av köpet. Villkoret som är formulerat i klausulen begränsar köparens rätt att använda klausulen som ett öppet köp och gör så att köparen inte kan ångra köpet av fastigheten utan direkt anledning. Det kan endast uppnås genom att man i utformningen av besiktningsklausulen specificerar under vilka omständigheter köparen har rätt att ångra köpet. Ofta används ordet hävning istället för återgång vid användningen av en begränsad besiktningsklausul. Hävning är ofta behäftat med skadestånd varför formuleringen kan vara missvisande när ett köp återgår till följd av en återgångsklausul åberopats. Om köparen efter besiktning inte kan åberopa klausulen men trots detta vill avbryta köpet blir hävning aktuellt varvid skadestånd kan bli gällande.
En begränsad besiktningsklausul brukar också kallas tröskelklausul vilket rent krasst betyder att en viss tröskel ska uppnås för att köparen ska få ångra köpet. En vanlig typ av tröskel är att felet måste överstiga ett visst belopp för att få göras gällande eller att man endast får åberopa felet om fastigheten är fukt eller mögelskadad. 39
37 Grauers, F., 2016 s. 243.
38 Villaägarnas riksförbund, Kompletterande klausuler till köpekontrakt, 2009, s. 3.
39 Grauers, F, 2016 s. 244.
Besiktningen sker efter att köpet har genomförts och tillhandahålls köparen så fort som möjligt men då klausulen är begränsad kan anmärkningar göras som köparen inte får åberopa. Detta betyder i sin tur att köparen inte kan frånträda köpet även om det skulle önskas.
5. Praxis vid användning av besiktningsklausuler
5.1 Begränsad tidsfrist
I Svea hovrätt T 9454-05 behandlades en tvist vid en fastighetsöverlåtelse två privatpersoner emellan där man använt sig av en fastighetsmäklare. Köpekontraktet hade undertecknats den 6 september 2004 behäftad med en återgångsklausul som var utformad enligt följande:
”Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar att stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran skall framställas skriftligen till säljaren senast den 2004-09-16 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.” 40
Vid perioden som fastighetsöverlåtelsen ägde rum var det högt tryck på fastighetsmarknaden vilket gjorde det svårt för köparen att få till en besiktning inom tidsangivelsen i köpekontraktet.
Hur som haver fick köparen efter en tid utfört en besiktning och köparen åberopade klausulen för att begära köpets återgång. Det visade sig att sista dagen av klausulen löpt förbi varvid denne förklarats ogiltig. Hovrätten påvisade att den anlitade mäklaren brustit i att ge information gällande klausulens innebörd samt att den tidsfrist som angivits varit för kort.
Oaktsamhet samt åsidosättande av skyldigheterna i 16§ FML från mäklarens sida ledde till att denne fick ansvara för ersättning motsvarande värdet på handpenningen.41
Ett annat fall där tidsramen ansågs vara för kort är Kammarrätten i Stockholm, mål nr. 6603–
14. Fallet är en överklagan från förvaltningsrättens dom som behandlades och prövades av kammarrätten som slutligen fastställde den första domen. Det som skedde i målet var att en fastighet besiktigades utav Anticimex 2 januari 2013 och samma dag skrev parterna under köpekontraktet på mäklarens kontor. Innan dess att köpekontraktet skrivits under av båda parter var man överens om att besiktningsprotokollet skulle vara köparna tillhands 3 eller 4 januari vilket man erhöll. I köpekontraktet fanns följande besiktningsklausul medtagen:
40Svea hovrätt, mål nr. T 9454–05.
41 Ibid.
”Köparen har för avsikt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten. Köpet skall återgå om det vid besiktningen upptäcks fel eller brister som köparen inte kan godkänna och köparen senast 2013-01-07 begär att köpet skall återgå. Begäran om återgång skall inom angiven tid skriftligen framställas till Svensk Fastighetsförmedling i Gävle eller till säljaren direkt.”42
Det primära som förvaltningsrätten yttrade sig kring var fastighetsmäklaren och dess ansvar för innehållet av avtalet samt hur man utformar avtalsvillkoren. På förmiddagen den 4e januari vilket var en fredag erhöll köparna besiktningsprotokollet i sin ägo. Eventuell begäran om återgång skulle lämnas in senast nästkommande måndag. Detta innebar att köparna gavs mindre än två vardagar på sig att begära köpets återgång vilket förvaltningsrätten ansåg vara en alldeles för snäv tidsram som inte gav köparna tillräckligt med betänketid. Motiveringen förvaltningsrätten lade fram löd enligt följande:
”Köparen måste ges en realistisk möjlighet att genomföra och utföra besiktningen för att kunna ta ställning till, samt framföra sin eventuella begäran om återgång”43
Mäklaren handlade i strid mot god fastighetsmäklarsed till följd av utformningen av klausulen och uppfyllde inte sina skyldigheter enligt FML. Förseelsen var inte av ringa karaktär och beslut om att ge mäklaren erinran var befogad.44
5.2 Bristfälliga formuleringar
Länsrättens mål nr. 6064-09 handlar om en prövning av ett tidigare mål behandlat av FMI där mäklaren tilldelats varning men överklagat. En öppen besiktningsklausul var medtagen i köpekontraktet vilket gav köparen rätt att frånträda köpet efter utförd besiktning om köparen ångrade sig. För att detta villkor skulle göras gällande ställdes kravet på att begäran om köpets återgång skulle framställas skriftligt till säljaren samt med kopia avsedd för mäklaren.
Muntligen kom man överens om att skriftlig framställning inte behövdes utan att det istället räckte med att köparen meddelade mäklaren om det skulle vara aktuellt med en återgång av köpet. Både köparen, säljaren samt mäklaren var varse om denna muntliga detalj. Notering av nyss nämnda detalj gjordes inte i köpekontraktet där det fortsatt stod angivet att framställan
42 Kammarrätten i Stockholm, mål nr. 6603–14.
43 Ibid.
44 Ibid.
skulle ske skriftligen när det gällde återgång av köp. En kort period därefter ringde köparna till mäklaren för att begära köpets återgång då de inte ville stå fast vid köpet vilket mäklaren uppgav till säljaren. Dåvarande FMN, idag FMI varnade mäklaren då denne inte på ett tydligt sätt framfört innebörden av besiktningsklausulens återgångsvillkor och vilselett parterna. Det som också skett i fallet är att mäklaren förklarat att begäran om återgång kan göras till mäklaren. Någon dokumentation i köpekontraktet utfördes inte av mäklaren och kvar i detta stod skriftlighetskravet. Man hade parterna emellan kommit överens om att framställan om återgång kunde ske muntligen men länsrätten menade på att mäklaren måste dokumentera denna detalj. Mäklaren hade enligt instansen åsidosatt skyldigheterna i FML och förseelsen var inte av ringa karaktär varför överklagan avslogs.45
I FMI:s avgörande dnr 4-2164-12 hade köparen rätt att besiktiga fastigheten med hjälp av en sakkunnig person. Enligt FMI var klausulen formulerad på ett sätt som gjorde att det inte gick att avgöra vad som utgjorde väsentliga fel eller brister. Det fanns inte heller någon tydlig formulering gällande vem som skulle beräkna kostnaden för att åtgärda felen eller bristerna.
Klausulen saknade även anvisning om hur en eventuell återgång skulle ske samt vem det skulle tillhandahållas till. Köparen skulle även begära återgången endast en dag efter att en genomgång med besiktningsmannen var utförd. Tidsfristen ansågs i detta fall vara för kort för att köparen skulle kunna fatta ett välgrundat beslut.46
I FMN 2006-06-07:5 ansåg FMN att det fanns risk för svävande köp. I köpekontraktet fanns en klausul medtagen som utformats enligt följande:
”… Framkommer härvid grava fel eller brister där totala reparationskostnaden överstiger 38 000: - äger köparna om säljaren ej avser att åtgärda fel och brister före tillträdesdagen eller medger nedjustering av köpeskillingen med skäligt belopp och därest förutsättningar föreligger enligt ovan, rätt att frånträda detta avtal. Samtliga prestationer skall härvid återgå. Köparna skall vid begäran om frånträde senast 2004-09-06 kl. 12.00 informera säljaren och handläggande fastighetsmäklare om de fel och brister eller skador köparna önskar åberopa som grund för frånträde samt skälig kostnad att fackmässigt åtgärda dessa.” 47
45 Länsrätt i Stockholms län, mål nr. 6064–09.
46 FMI 4-2164-12.
47 FMN 2006-06-07:5.
Enligt FMI var tidpunkten då säljaren senast skulle meddela om denne åtog sig att åtgärda eventuella fel eller sätta ner priset inte angiven. Det som händer i fall som dessa är att köpet kan hållas svävande ända fram till tillträdesdagen vilket blir till stor nackdel för köparen i form av att osäkerhet råder huruvida köpet blir slutligt bindande eller ej. FMI menade även på att klausulen inte renderade möjlighet för hävning av köpet enligt 4:19 JB och fel som inte inkluderas i hävningsrätten inkluderas inte heller för besiktningsklausulen. Klausuler som i fallet får således inte någon effekt i verkligheten.48
I Svea hovrätt T 362-09 behandlades en tvist där en säljare av en fastighet riktat skadeståndsanspråk gentemot köparen. Tvisten har sin grund i att köparen drog sig ur köpet efter fel som upptäckts vid en besiktning. Säljaren var då tvungen att gå vidare med en annan spekulant och slutpriset blev även lägre. I det ursprungliga köpeavtalet hade parterna infört en besiktningsklausul. Detta gav köparen rätten att häva köpet om det vid en besiktning efter köpet uppdagades fel som inte redan upptäckts vid den besiktning som utfördes före köpet. Klausulen var utformad på ett sätt där det inte framgick vilka fel som fick åberopas utan endast att det skulle vara allvarliga. Det fastslogs av hovrätten att felen som köparen åberopat inte var tillräckligt allvarliga för att ge hävningsrätt enligt köpeavtalet. Köparen ansågs därför ha gjort en felaktig hävning och blev skyldig att ersätta säljaren för skillnaden i slutpris samt andra omkostnader. 49
Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål nr. T 1305–11 behandlar ett fastighetsköp varvid en besiktningsklausul tagits med i köpekontraktet. Ett tag efter utförandet av besiktning åberopade köparna en mängd fel i fastigheten och begärde hävning av köpet. Köpare och säljare i fallet hade tolkat klausulens innebörd olika varför tvist mellan dem uppstått. Den exakta utformningen av besiktningsklausulen ges inte till känna i referatet men det som kan avläsas är att den gav rätten till köparen att frånträda avtalet om det efter ”särskild besiktning” upptäckts fel i fastighet. Hovrätten ansåg att utformningen på klausulen ledde till att om en ”särskild besiktning” utförts kunde hävning bara ske om felen som påvisats var av så kallad väsentlig betydelse. Fastigheten som fallet gällde tycktes inte vara behäftad med väsentliga fel varför hävning avslogs. 50
48 FMN 2006-06-07:5.
49 Svea hovrätt, mål nr. T 362–09.
50 Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål nr. T 1305–11.
I 2013-02-20:10 behandlar FMI användningen av formuleringen “väsentlig” i en besiktningsklausul. Köparen ansåg att mäklarens utformande av besiktningsklausulen var bristfällig på flera plan. I köpekontraktet går det att utläsa att köparen har rätt att besiktiga fastigheten och om väsentliga fel eller brister upptäcks som överstiger ett prisbasbelopp inklusive moms får köparen dagen efter låta köpet gå åter. Om säljaren bestämmer sig för att ansvara för kostnaderna för avhjälpning av felen eller bristerna ska köpet dock fullbordas.
Klausulen ger köparen rätt att låta köpet gå åter om väsentliga fel eller brister som överstiger ett prisbasbelopp inklusive moms uppdagas. Det framgår dock inte vem som ska avgöra vad väsentliga fel eller brister faktiskt är eller vem som ska bedöma kostnaden för dessa. Att köparen endast hade en dag på sig att begära återgång ansågs även vara en för snäv tidsram. 51
5.3 Tidpunkt för felansvar
Rättsfallet NJA 1979 s. 790 har sin grund i ett förvärv av en fastighet med ett boningshus som hade en enskild avloppsanläggning. Avloppsanläggningen var nyinstallerad och säljaren hade vid köpet uttryckt att det inte var något fel på färskvattenbrunnen eller avloppsanläggningen.
Det skulle dock visa sig efter en mätning av bakteriehalten att dricksvattnet var otjänligt. Det gick inte att fastslå om det förorenade vattnet fanns vid kontraktsskrivningen men däremot att det måste ha funnits en risk vid tillfället. I och med den risken skulle fastighetens värde påverkas negativt då vattnet skulle bli förorenat kort därpå. Påföljden bestämdes till prisavdrag för köparen. 52
51 FMI 2013-02-20:10.
52 NJA 1979 s. 790.
6. Analys & diskussion
6.1 Inledning
Fokus för denna analys är att fastslå vilka formuleringar som kan skapa intressekonflikter mellan köpare och säljare när man använder sig av besiktningsklausuler samt vilken av parterna som drar fördel av respektive klausul. Besiktningsklausulernas utformning är inte lagstadgade och formuleringen av dem har visat sig ligga till grund för tvister. Varje fastighetsköp är unikt med olika förutsättningar och omständigheter. Detta medför att en besiktningsklausul kan skilja sig åt i sin formulering beroende på vad parterna kommit överens om. Praxis från allmänna domstolar och doktrin som behandlat tvister kopplat till besiktningsklausuler är begränsad. En stor anledning till den begränsade praxis som finns tillgänglig är FMI som är en statlig tillsynsmyndighet och vägleder fastighetsmäklarens arbetsutövande i många avseenden.
Det har visat sig genom rättsfall och avgöranden från FMI att problematiken ofta ligger i utformningen av klausulerna. Att använda sig av öppen eller begränsad besiktningsklausul behöver alltså inte vara den bakomliggande faktorn till att intressekonflikter uppstår. Mäklaren bär ett tungt ansvar då denne formulerar och informerar om de skyldigheter en besiktningsklausul bär med sig. Tolkningsutrymmet har i en del fall visat sig vara för stort vilket har lett till intressekonflikter parterna emellan. Vid en överblick av de rättsfall som nämnts i uppsatsen går det att avläsa att tolkningsutrymmet ofta är det som ligger till grund för problem. Tvisterna går även att spåra tillbaka till att köpare och säljare har olika intressen i en bostadsaffär. Köparen vill generellt sätt få till en så billig affär som möjligt medans mäklaren och säljaren gynnas av ett så högt slutpris som möjligt. Redan vid inledningen av en försäljningsprocess har således en intressekonflikt mellan parterna uppstått. För säljarens del är en begränsad besiktningsklausul att föredra eftersom en tröskel för att köpet ska återgå måste uppnås. Köparen gynnas istället av den öppna då en alternativ återgång av köpet är lättare att uppnå. Problematik och tvister kan uppstå oavsett vilken av klausulerna man använder sig av varför en tydlig formulering minskar utrymmet för tolkningar.
6.2 Rättsfall och avgöranden från FMI
Praxis från allmänna domstolar är knapphändig varpå det är svårt att utläsa hur bedömning och tolkning går till. Det går dock att utläsa vissa likheter i fallen där vikten av tydlighet i formulering från mäklarens sida får anses vara en central del av bedömningen.
Ett fall som tydligt visar på bristande formulering är FMI:s avgörande dnr 4-2164-12 där en klausul fanns utformad på ett sätt som inte gjorde det möjligt att avgöra vad som utgjorde väsentliga fel eller brister. Vidare fanns det inte någon beskrivning kring vem som skulle beräkna kostnaderna för åtgärdandet av felen. Klausulen saknade även beskrivning huruvida en eventuell återgång skulle utföras och till vem det skulle ske. Tidsfristen anses även den bristfällig då ett köpbeslut skulle fattas på en dag av köparen. Konsekvensen av den bristfälliga besiktningsklausulen blev att köparen och säljaren inte på ett tillfredsställande sätt kunde fullborda sina delar av avtalet. Fallet styrker att det krävs en tydlighet och att varje detalj är formulerad på ett korrekt sätt för att tvister ska undvikas.
Ett annat fall som tydligt visar på hur parternas okunskap kring olika villkor intagna i köpekontraktet kan ställa till med problem och tvister är Hovrättsfallet T 9454-05. Detta framförallt eftersom man många gånger inte motiverat som mäklare vad ett villkor innebär för parterna. Här hade mäklaren brustit i sin skyldighet att informera parterna gällande klausulens innehåll. Hovrättsfallet T 1305-11 handlar även det om besiktningsklausulens innebörd och de rättsverkningar som kan ske för parterna. Mäklaren hade i detta fall fullgjort sina förpliktelser men köpare och säljare hade trots detta tolkat villkoret olika.
Att låta säljaren åtgärda påtalade fel innan tillträdet har visat sig leda till en rad svårigheter.
Avgörandet från FMI 2006-06-07:5 gäller ett sådant villkor. Säljaren gavs i villkoret möjligheten att åtgärda de fel som översteg 38.000 kr före tillträdesdagen. Risken med ovanstående villkor blev att köpet kunde hållas svävande då det inte fanns tid angivet när säljaren senast skulle meddela att denna tänkt åtgärda felen. Detta leder till stor osäkerhet för köparna då dessa inte vet om köpet kommer bli slutligt bindande eller inte fram tills tillträdesdagen.
När man generellt tittar på domstolarna och FMIs avgöranden vilar deras tolkningar på formuleringarna samt ord och meningar som kan antas ställa till med bekymmer. Om man exempelvis använder sig av “väsentligt fel/brist” i ett villkor måste det specificeras tydligare och motiveras vad det i realiteten innebär. Ett rättsfall som till viss del talar emot ovannämnda är Sveahovrätts mål T 362-09 där det fanns ett villkor där köparen gavs rätten att häva köpet om “allvarliga fel” upptäcktes. Det framgick dock inte vilken typ av fel samt omfattningen av dem. Domstolen fastslog att felen som åberopats inte uppfyllde kraven för att anses som allvarliga. Köparen tvingades i detta fall att ersätta säljaren mellanskillnaden i slutpris och även
andra omkostnader. Trots mäklarens bristfälliga motivering till vad som anses vara allvarliga fel blev det köparen som slutligen fick stå för kostnaderna.
6.3 Konsekvenser för avtalsparterna
En öppen besiktningsklausul är generellt till större fördel för köparen då dessa kan liknas vid ett öppet köp. Den öppna besiktningsklausulen ger köparen möjligheten att antingen stå fast och fullborda köpet eller begära köpets återgång förutsatt att det sker inom tidsfristen angiven i klausulen. Vid användning av den öppna besiktningsklausulen riskerar köparen endast att förlora utgiften för betald besiktning. Nyss nämnda är utgångspunkten men förutsättningarna kan skilja sig åt och parterna kan komma överens om att köparen skall betala en viss summa till säljaren om man väljer att begära köpets återgång. Problematiken när det gäller tolkningar av den öppna besiktningsklausulen är lägre jämfört med de begränsade då tidsfristen oftast är det mest centrala. En allt för lång tidsfrist medför dock nackdelar för både köparen och säljaren.
En besiktningsklausul som är ett återgångsvillkor i köpekontraktet medför att lagfart inte kan tilldelas köparen utan att denne lagfart endast blir vilande. Begränsade besiktningsklausuler är inte lika gynnsamma för köparen som de öppna eftersom dessa ställer krav på vissa trösklar och resultat som måste uppfyllas för att rätten till återgång skall anses accepterad. Oftast betyder detta att fel samt brister skall uppnå ett visst belopp.
Besiktningsklausuler som är begränsade är de som oftast medför problem för köparen om fastigheten är behäftad med fel. Varför så är fallet följer av att klausulerna ofta är ofördelaktigt utformade så att köparen trots upptäckande av allvarliga fel och brister inte kan dra sig ur köpet.
Är en begränsad besiktningsklausul däremot fördelaktigt formulerad för köparen kan denne sättas i en gynnsam position. Fördelaktigt formulerad kan vara fall där klausulen erbjuder köparen möjlighet till återgång om ett specifikt fel upptäcks. I sådana fall kan köparen använda detta som ett argument för att köpeskillingen skall sänkas. Eftersom återgång av köpet är något båda parter vill undvika till följd av den långa processen man gått igenom sitter säljaren här i valet eller kvalet huruvida försäljningsprocessen skall fortskrida. Skall man gå med på en lägre köpeskilling och få till ett avslut eller riskera att börja om hela processen med nya annonser, visningar etc för att hitta en ny köpare.
Som nämnts ovan är öppna besiktningsklausuler mer gynnsamma för köparen än säljaren.
Användning av en öppen besiktningsklausul i köpekontraktet är inte bara negativ för säljaren utan ger även positiva effekter. Vid genomförandet av en besiktning presenteras fel samt brister direkt vilket minskar risken för säljaren som i framtiden annars hade kunnat anses ansvarig för dessa. Den mest optimala besiktningsklausulen och den som FMI förespråkar är den öppna med rimliga tidsfrister samt formuleringar där det tydligt presenteras hur eventuell återgång av köpet kan åberopas från köparens sida. När man använder denna typ av klausul blir osäkerheten för säljaren relativt hög då köpet fortfarande kan gå åter och hålls svävande under tidsfristen som är angiven. En längre tidsfrist leder således till en längre osäkerhet för säljaren. Väljer köparen att begära köpets återgång med hjälp av klausulen tvingas säljaren börja om i försäljningsprocessen. Nya marknadsföringsinsatser i form av annonser, visningar, eventuella bortfall av spekulanter samt försäljning till ett lägre pris är några av de bitar säljaren riskerar.
Den begränsade besiktningsklausulen är oftast till större fördel för säljaren än köparen. Ger klausulen endast rätt till prisavdrag och inte återgång riskerar säljaren inte att gå tillbaka till ruta ett i processen igen. Dessutom ställs ofta relativt höga krav på fel som skall uppvisas samt den beloppsgräns som skall uppfyllas för att köparen skall kunna utnyttja klausulen.
7. Slutsats
I uppsatsen har redovisats de två huvudsakliga alternativen till en besiktningsklausul, antingen öppen eller begränsad. Regleringen i svensk rätt när det gäller besiktningsklausulers utformning saknas vilket leder till att formuleringarna av dessa bör följa praxis samt FMIs avgöranden. Det har visat sig genom praxis och avgöranden från FMI att utformning av en besiktningsklausul som ger parterna lika goda förutsättningar är svår. När det då även finns bristfälliga formuleringar ökar risken för tvister då innebörderna av klausulerna inte är helt klarlagda. Tvisterna som uppstår grundar sig ofta i formuleringen där tolkningsutrymmet är alldeles för stort.
När det kommer till vilka formuleringar som skapar intressekonflikter går det genom att studera praxis att fastslå att det läggs stor vikt vid enskilda ord och formuleringar. Några av problemformuleringarna som berörts är det vanligt förekommande ”väsentligt fel” samt
”sakkunnig person”. Vid användningen av yttranden som dessa har man sett brist på förklaringar till vad det i praktiken innebär vilket sedan har legat till grund för tvister mellan kontraktsparterna.
Att låta säljaren åtgärda påtalade fel innan tillträdet har visat sig vara ett olämpligt villkor.
Problematiken ligger ofta i att det inte framgår till vem, till vilken standard och när felet ska vara åtgärdat. Säljaren kan anse sig själv ha åtgärdat felet medans köparen anser att åtgärden är bristfällig. För att villkoret ska ha någorlunda bra grund krävs det att motivering anges där det specificeras exakt hur säljaren ska åtgärda felen.
En säljare gynnas generellt sett av en begränsad besiktningsklausul då man minskar risken för att klausulen används som ett öppet köp. Köparen däremot drar större fördel av en öppen besiktningsklausul med bättre förutsättningar till potentiell återgång. Använder man sig av en besiktningsklausul som är tydligt formulerad samt att alla parter är införstådda med innehållet ska det inte spela någon roll vilken av de två man använder sig av. Tolkningsutrymmet och risken för tvister hålls således nere och möjligheten till en lyckad fastighetsaffär ökar.
Formuleringen av besiktningsklausuler är som tidigare nämnt inte reglerad i lagtext varför praxis får anses användas som riktlinjer. För att undvika framtida tvister gällande besiktningsklausuler och avtalstolkningen finns potentiella åtgärder att aktualisera. När det
kommer till felreglering bör det tydligt framgå vilket typ av fel som ämnas samt till vem en eventuell reklamation ska meddelas. Gällande tidsfristen bör det ställas krav på och motiveras när besiktningen senast skall genomföras, när reklamation senast skall ske samt när eventuella fel senast skall åtgärdas. Gällande omkostnader bör det framgå tydligt vem som skall avgöra kostnaden för åtgärdande av eventuella fel samt brister. Det bör även framgå vem som skall bekosta felen som uppdagats. Eventuell påföljd vid åberopande av besiktningsklausul likt åtgärdande av fel, prisavdrag, hävning samt återgång bör även beskrivas uttryckligen.
Att använda sig av besiktningsklausuler, öppna som begränsade är inte det som ligger till grund för problemen utan de härstammar från otydliga formuleringar. En motivering gällande varje punkt som nämnts ovan hade minskat risken för tvister och tolkningsutrymmet hade reducerats.
8. Referenser
Litteratur
Adlercreutz, Axel & Gorton, Lars, Avtalsrätt I, uppl. 13, Studentlitteratur AB, Lund, 2011.
Elfström, Jan & Ashton, Lars Erik, Fel i fastighet, uppl. 4, Svensk Byggtjänst, 2016.
Grauers, Folke, Fastighetsköp, uppl. 21, Juristförlaget i Lund, Lund, 2016.
Hager, Richard, Allmänna fastighetsrätten - En introduktion, uppl. 4:1, Nordstedts Juridik AB, 2014.
Jingryd, Ola, Fastighetsförmedling, uppl. 6, Studentlitteratur AB, Lund, 2021.
Jingryd, Ola & Segergren, Lotta, Fastighetsförmedling, uppl. 4, Studentlitteratur AB, Lund, 2015.
Karlgren, Hjalmar, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, Studentlitteratur AB, 1976.
Kleineman, Jan, Rättsdogmatisk metod, Ur Juridisk metodlära, 4. uppl., Studentlitteratur AB, Lund, 2013.
Melin, Magnus, Fastighetsmäklarlagen: En kommentar, uppl. 3, Norstedts Juridik, Stockholm, 2012.
Författningar
Avtalslagen (1915:218).
Fastighetsmäklarlag (2011:666).
Jordabalk (1970:994).
Offentligt tryck
NJA II 1915 s. 251 Avtalslagens förarbeten.
Prop. 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till Jordabalk.
Prop. 1983/84:16 Gällande fastighetsmäklare.
Prop. 1989/90:77 Gällande konsumentskyddet vid förvärv av småhus.
SOU 1987:30 Gällande fel i fastighet.
Elektroniska Källor
Mäklarsamfundet, Den öppna besiktningsklausulen, 2017
https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/den-oppna-besiktningsklausulen Hämtad 2021-04-25.
Villaägarnas riksförbund, Kompletterande klausuler till köpekontrakt, 2009.
https://www.villaagarna.se/globalassets/mallar--avtal/avtalsmallar/kopa-och-salja- bostad/kompletterande-klausuler-till-kopekontrakt-2016-11-23.pdf
Hämtad: 2021-04-20
Praxis
Högsta domstolen NJA 1979 s. 790.
NJA 1980 s 398.
NJA 1996 s. 410.
NJA 2007 s. 86.
Hovrätten
Svea hovrätt, mål nr. T 9454–05.
Svea hovrätt, mål nr. T 362–09.
Hovrätten över Skåne och Blekinge, mål nr. T 1305–11.
Länsrätten
Länsrätt i Stockholms län, mål nr. 6064–09.
Kammarrätten
Kammarrätt i Stockholm, mål nr. 6603–14.
Kammarrätt i Stockholm, mål nr. 7452–14, s. 3.
Avgöranden från FMI FMI 4-2164-12.
FMN 2006-06-07:5.
FMI 2013-02-20:10.
