Miljöcertifierade byggnader: Drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare

INOM

EXAMENSARBETE TEKNIK,

GRUNDNIVÅ, 15 HP

STOCKHOLM SVERIGE 2021,

Miljöcertifierade byggnader

Drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare

MIKAELA HAGSTRÖM DAVID LINDSTRÖM

KTH

Title Authors Department TRITA number Supervisor Keywords

Environmentally certified buildings Mikaela Hagström and David Lindström

Real Estate and Construction Management TRITA- ABE-MBT-21341

Agnieszka Zalejska-Jonsson

Environmental certification, commercial real estate, green buildings, sustainability, drivers, obstacles

Abstract

The interest in environmentally certified buildings continues to increase steadily and many large real estate companies are experiencing a more standardized market. Previous research shows that financial incentives for building and managing environmentally certified buildings exist. The construction and real estate industry is facing major restructuring to contribute to a more sustainable development and all players in the market must take responsibility for reducing the industry’s environmental impact. For this reason, interest has been aroused and this paper therefore aims to map the driving forces and obstacles for smaller property owners to invest in environmental certification.

The empirical study consists of a literature study and a number of interviews with people from Swedish real estate companies of various sizes. The literature study aims to highlight perceived driving forces and obstacles from previous research. The theory part is based on value theory, sustainability and energy efficiency.

The material collected through the interview survey has been analyzed and discussed with the support of important theories and previous research. The result shows that smaller players have an increased commitment. However, there are still obstacles among smaller players who have not come as far in development. Those who stand out are small property owners in sparsely populated areas with smaller financial margins and knowledge. The conclusion is that many smaller real estate companies work with environmental certification and that the main driving force is green financing. The work must continue to spread the value-creating factors that drive property owners to invest in environmentally certified buildings to reach even the smallest of players.

Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord

Miljöcertifierade byggnader

Mikaela Hagström och David Lindström Fastigheter och byggande

TRITA-ABE-MBT-21341 Agnieszka Zalejska-Jonsson

Miljöcertifiering, kommersiella fastigheter, gröna byggnader, hållbarhet, drivkrafter, hinder

Sammanfattning

Intresset för miljöcertifierade byggnader fortsätter stadigt att öka och många stora fastighetsbolag upplever en mer standardiserad marknad. Tidigare forskning visar att det idag finns ekonomiska incitament för att bygga och förvalta miljöcertifierade byggnader.

Samtidigt står bygg- och fastighetsbranschen inför en stor omställning för att uppnå en hållbar utveckling. Alla aktörer på marknaden måste ta ansvar för att minska branschens miljöpåverkan. Av den anledningen har intresse väckts och arbetet syftar till att kartlägga drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare att investera i miljöcertifiering av byggnader.

Uppsatsen består av en litteraturstudie och ett flertal intervjuer med personer från svenska fastighetsbolag av olika storlekar. Litteraturstudien syftar till att lyfta upplevda drivkrafter och hinder från tidigare forskning för att kunna jämföra med resultatet från intervjuerna.

Teoridelen är grundad på värdeteori, hållbarhet och energieffektivisering.

Materialet som har samlats in till intervjustudien har analyserats och diskuterats med stöd av teorier och resultatet av tidigare forskning. Empirin visar att mindre aktörer har ett ökat engagemang och att många jobbar med miljöcertifiering. Det finns dock fortfarande hinder på marknaden och små aktörer som inte har kommit lika långt i utvecklingen. De som utmärker sig är små fastighetsägare i mindre tätbebyggda områden med mindre finansiella marginaler och kunskap. Slutsatsen är att många mindre fastighetsbolag arbetar med miljöcertifiering och att den främsta drivkraften är den gröna finansieringen. Det måste ske ett fortsatt arbete för att nå de minsta aktörerna genom att sprida de värdeskapande faktorerna som driver fastighetsägare till att investera i miljöcertifierade byggnader.

Förord

Med detta kandidatexamensarbete avslutar vi de tre första åren på grundnivån av

civilingenjörsprogrammet Samhällsbyggnad med inriktningen mot fastighetsekonomi och fastighetsjuridik.

Vi vill tacka alla respondenter som har ställt upp på intervjuer och tagit sig tid att besvara våra frågor. Er hjälp har varit en viktig del i vårt arbetet att försöka besvara forskningsfrågan.

Vi vill även tacka vår handledare Agnieszka Zalejska-Jonsson för återkoppling och konstruktiv kritik under skrivandeprocessen.

Och till sist vill vi tacka varandra för ett bra samarbete.

Mikaela Hagström och David Lindström Stockholm, Juni 2021

Innehållsförteckning

1 Introduktion 1

1.1 Bakgrund 1

1.2 Syfte och mål 3

1.3 Avgränsningar 3

2 Metod 4

2.1 Litteraturstudie 4

2.2 Intervjustudie 4

2.2.1 Urval av respondenter 5

2.2.2 Presentation av respondenter 5

2.3 Felkällor 6

3 Teori 7

3.1 Värdeteori 7

3.1.1 Kassaflödesmetoden 7

3.1.2 Värdeskapande faktorer 8

3.2 Hållbar utveckling 9

3.2.1 Hållbarhet inom bygg- och fastighetssektorn 10

3.2.2 Hinder för hållbart byggande 11

3.3 Energieffektivisering av fastigheter 11

4 Miljöcertifieringssystem 13

4.1 Vad är en miljöcertifiering? 13

4.2 BREEAM-SE 14

4.3 LEED 15

4.4 Miljöbyggnad 15

5 Tidigare forskning 16

5.1 Drivkrafter och fördelar 16

5.2 Hinder och nackdelar 18

5.3 Tidigare intervjustudie 19

6 Resultat 21

6.1 Drivkrafter och fördelar 21

6.2 Hinder och nackdelar 23

7 Analys 25

8 Diskussion 28

9 Slutsats 30

Referenslista 31

Bilagor 34

1 Introduktion

1.1 Bakgrund

Under den senaste tiden har frågeställningar kring hållbarhet och miljö börjat beaktas i allt större utsträckning i hela samhället. Detta på grund av att fler och fler blivit medvetna om att jorden håller på att bli varmare, med stora konsekvenser för livsbetingelserna för allt liv. En stigande efterfrågan på hållbarhet finns också inom fastighetsbranschen och många fastighetsägare upplever ett mervärde med miljöcertifiering. Det ses av flera som en investering för framtiden. Samtidigt finns det fastighetsägare som inte investerar i miljöcertifiering.

Majoriteten av forskarna i världen är överens om att mänskligheten måste sluta tillföra koldioxid till atmosfären snabbt, och dessutom börja använda tekniker för att minska halten.

Ekman (2021) skriver att han tidigare annonserat att koldioxidtätheten i atmosfären inte får ta sig över 350 ppm (parts per million). På Hawaii har man nyligen mätt 421 ppm och medeltemperaturen kommer omöjligen kunna hållas under en höjning med 3 grader. Ekman säger därför att hålla målet på 1,5 grader är kört. NASA (2021) upplyser om att dagens koldioxidtäthet i luften ligger på 416 ppm, vilket är det högsta på 650 000 år. Sedan 1850 har koncentrationen koldioxid i atmosfären ökat med 48% på grund av människan och det är mer än vad som skulle hända naturligt under en 20 000 års period. De visar att de nitton varmaste åren någonsin har inträffat från år 2000 och framåt, med 2016 och 2020 som de absolut varmaste åren sedan man började mäta 1880. I relativitet mot genomsnittet mellan 1981 och 2010 så minskar nu Arktisk havsis med tretton procent per årtionde. Ekman (2021) pratar om att havsnivån kan komma att höjas uppemot sex meter. Bara en meter skulle göra att 100 miljoner människor blir utan hem.

World Economic Forum (2016) konstaterar att fastighetssektorn är den största sektorn när det kommer till energianvändning med drygt 40% av den globala energin årligen.

Fastighetssektorn är även en växande bidragsfaktor till världens koldioxidutsläpp med byggnader som står för totalt 20% av världens totala växthusgaser. Även om det är mycket svårt att mäta så visar de flesta uppskattningar att sektorn ensam är den klart mest bidragande sektorn i termer av koldioxidutsläpp. Till 2030 väntar man en stegring av byggnaders koldioxidutsläpp motsvarande 56% och en tillväxt av den proportionella andelen globala

växthusgaser motsvarande 7%. Byggnader använder 40% av världens råvaror. De påstår också att byggnader kommer ha en betydande inverkan på andra miljöområden med en förväntad användning om 12% av världens färskvatten och även stå för 30% av EU:s totala avfall, till 2030.

Läget är allvarligt. Klimatet genomgår en kolossal förändring. Det är svårt att få varje enskild individ att ta ansvar för miljön. Företagen kan å andra sidan ställa högre krav på sig själva och även finna ekonomiskt gynnsamma incitament. Mona Kjellberg (2019) menar att ett skifte i människors miljötänk kommer att ske när folk inser att bygg- och fastighetssektorn står för 20% av Sveriges utsläpp. Boverket (2018) påvisar att bygg- och fastighetssektorn står för 33% av Sveriges totala energianvändning där majoriteten består av fastighetsförvaltningens uppvärmning av lokaler. För att Sverige ska vara hållbart på många sätt har man satt upp miljökvalitetsmål. Ett av dessa är God bebyggd miljö som bland annat innebär att byggnader ska utformas på ett miljöanpassat sätt så att man främjar en långsiktigt god hushållning av världens resurser. Även användning, förvaltning och omvandling av befintliga byggnader och verksamheter ska konstrueras på hållbart vis.

Bygg- och fastighetsföretaget NCC (2021) hävdar att alla vinner på miljöcertifiering genom att byggnaden genererar ett högre värde på marknaden till följd av lägre energikostnader samtidigt som den i allmänhet framstår som mer attraktiv. Miljöcertifiering innebär högre energieffektivitet, hälsosammare inomhusmiljö och en bättre slutprodukt. Enligt Naturvårdsverket (2018) framgår att man kan tänka sig att betala mer för en vara om man är i vetskap om att företaget jobbar för att inte påverka klimatförändringarna negativt, speciellt storstadsbor och högutbildade.

Något måste hända. Eller rättare sagt, mycket måste hända. Pandemin är bara en vindpust i jämförelse med vad klimatet kommer bjuda världen på. Företagen, och inte minst bygg- och fastighetsbolagen, måste visa sitt goda omdöme och leda in samhällsutvecklingen i rätt spår.

Vi befinner oss i en omskakande situation som endast blir bättre om man jobbar tillsammans.

Människor som samlas och hjälps åt kan göra skillnad och då spelar världens alla företag, stora som små, en livsavgörande roll i bekämpandet av klimatkrisen och den dystra framtid som just nu väntar. Vad kan fastighetsbolagen göra för klimatet? Kan arbetet med miljö och hållbarhet leda till ekonomiskt positiva resultat? Hur kan man arbeta som mindre aktör?

1.2 Syfte och mål

Syftet med arbetet är att genom intervjuer av mindre fastighetsägare undersöka vilka drivkrafter och hinder mindre fastighetsägare upplever sig ha för att investera i miljöcertifierade byggnader. Målet är att undersöka om det empiriska resultatet skiljer sig från tidigare forskning. Vad ser mindre fastighetsägare för drivkrafter och hinder med att investera i miljöcertifiering och allt vad det innebär?

1.3 Avgränsningar

Uppsatsen fokuserar på mindre fastighetsbolag som äger kommersiella fastigheter i Sverige med ett långsiktigt ägar- och förvaltningsperspektiv.

I uppsatsen beskrivs olika miljöcertifieringssystem. Det läggs inget fokus på att göra en jämförelse mellan systemen. Alla certifieringar ses som verktyg för att bidra till en minskad miljöbelastning och för att uppnå en god bebyggd miljö genom att skapa mer hållbara byggnader. De certifieringssystem som behandlas är BREEAM-SE, LEED och Miljöbyggnad. Dessa tre system har visat sig vara de mest tillämpade för kommersiella fastigheter i Sverige enligt statistik från Sweden Green Building Council (2021).

2 Metod

För att på ett beskrivande och fördjupat sätt besvara forskningsfrågan har material samlats in genom en kvalitativ metod i form av intervjuer med personer från olika fastighetsbolag och med hjälp av en litteraturstudie. I kapitlet redovisas metoden för de olika studierna.

2.1 Litteraturstudie

En litteraturstudie har utförts i syfte att identifiera drivkrafter och hinder från tidigare forskning. Litteraturstudien har sedan jämförts med resultatet från den empiriska undersökningen.

Vetenskapliga artiklar har hämtats online från Google Schoolar och Kungliga Tekniska Högskolans sökverktyg Primo. Totalt granskades tio artiklar och de valdes ut genom sökorden: miljöcertifiering, miljöcertifierade byggnader, gröna byggnader, gröna certifikat och hållbarhet. Nio av artiklarna är internationella och hämtade från Primo. En filtrering gjordes för att endast få fram peer review-artiklar. Internationella artiklar har studerats för att marknaden i många länder är mer utvecklad än i Sverige och för att förstå en möjlig utveckling på den svenska marknaden. Litteraturstudien baseras även på ett tidigare kandidatarbete skrivet i Sverige och två rapporter från relevanta myndigheter.

Kandidatarbetet grundar sig på en kvalitativ metod och har studerades i syfte att få fler fastighetsbolags synvinkel än de som har intervjuats i denna studie.

2.2 Intervjustudie

Efter att ha kontaktat ett sjuttiotal svenska fastighetsbolag har det sedan utförts totalt nio intervjuer i semistrukturerad form, sex via videosamtal och tre via mail. Aktörerna är av olika storlek och kommer från olika delar av landet. Syftet var att samla in information från olika personer och få en så bred bild som möjligt av marknaden för miljöcertifierade byggnader och de upplevda drivkrafter och hinder som finns. Samtliga har i någon mån svarat på frågorna i Bilaga 1 eller 2. Åtta av respondenterna har även fyllt i tabellen i Bilaga 3 som behandlar drivkrafterna bakom miljöcertifiering. Sju av de nio intervjuade jobbar på fastighetsbolag som arbetar med miljöcertifiering.

Fastighetsbolag med certifierade byggnader har främst identifierats från SGBC:s register.

Information om bolag har också hämtats från Datscha och genom sökningar på internet

genom sökordet: kontor fastighetsägare. Första kontakten med respondenterna har skett via e-post. En förfrågan skickades ut tillsammans med ett antal frågor och en tabell (Se Bilaga 1, 2 och 3). Frågorna ställdes inte i någon specifik ordning under intervjuerna och respondenterna fick möjlighet att tala fritt inom ramen för frågorna. Intervjuerna utfördes online och varade i 15 till 30 minuter. Alla intervjuer spelades in för att underlätta arbetet med materialet och för att inte missa relevant information. Resultatet från intervjuerna presenteras i kapitel 6 Resultat.

2.2.1 Urval av respondenter

Tidigare studier har generellt sett fokuserat på stora fastighetsbolag med miljöcertifierade byggnader i sitt bestånd. I denna uppsats intervjuas olika stora fastighetsbolag och fastighetsägare som jobbar eller inte jobbar med certifiering. Intervjuerna förväntas medföra ny information om drivkrafter och hinder för mindre fastighetsägare.

2.2.2 Presentation av respondenter

Respondent 1: VD för ett litet fastighetsbolag i Jönköpings län

Hen har en mentorroll inom bolaget. Fastighetsbolaget äger fastigheter och hyr ut nyproducerade kontors- och lagerlokaler samt verkstadsplatser. Bolaget fokuserar främst på lokalvård och yttre och inre fastighetsskötsel. De äger för tillfället inte några certifierade fastigheter.

Respondent 2: Biträdande Asset Manager på ett litet fastighetsförvaltningsbolag

Arbetar främst med den ekonomiska kommersiella förvaltningen med mycket förhandlingar, uppföljning av budget och olika typer av avtalsskrivningar, men även en del hållbarhetsarbete med bland annat miljöcertifieringar. Hen har två års erfarenhet i fastighetsbranschen.

Respondent 3: Miljösamordnare på Diös

Jobbar framförallt med miljöcertifiering av nyproduktion och befintliga fastigheter. En så kallad kravställare och fungerar som stöd till projektledare i många frågor och även förvaltningen överlag. Hen har jobbat tre år i fastighetsbranschen.

Respondent 4: Energistrateg på Futurum Fastigheter

Jobbar med energifrågor, energiuppföljning och hur företaget ska jobba i framtiden med bland annat uppsättande av mål och har tio års erfarenhet i branschen. Hen svarade på frågorna i Bilaga 1 via mail.

Respondent 5: Fastighetsförvaltning på KIAB Fastigheter AB

Arbetar med utveckling och förvaltning av fastigheter. Företaget är litet vilket betyder att hen får göra lite allt möjligt. Har arbetat inom fastighetssektorn i fem år. Svarade via mail.

Respondent 6: Hållbarhetsansvarig på Atrium Ljungberg AB

Tillhör den delen av organisationen som kallas affärsstöd. Hen har sex års erfarenhet i branschen och jobbar, för tillfället, främst med att ta fram mål och en ny hållbarhetsstrategi för företaget. Annars arbetar hen löpande med frågor om olika redovisningar och rapporteringar och är även ett stöd åt projekt och förvaltning.

Respondent 7: VD för Storebrand Fastigheter AB

Högst ansvarig och rapporterar till styrelsen. Är ett ansikte utåt för diverse kunder och hyresgäster. Jobbar mycket med administrativa frågor. Svarade via mail.

Respondent 8: Hållbarhetsansvarig på Castellum

Hållbarhetsansvarig för Region Väst och Öresund och har det övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågorna och är ett stöd åt förvaltningen. Har jobbat inom bygg- och fastighetsbranschen ungefär fyra år och brukar ibland kalla sig för hållbarhetshelikoptern.

Respondent 9: VD för Härjegårdar Fastighets AB

Har jobbat i branschen runt 30 år och är ytterst ansvarig på bolaget och rapporterar till styrelsen. Hen arbetar med att få ihop helheten och är ett ansikte utåt med ansvar för strategifrågor och kommunikation med andra aktörer på marknaden.

2.3 Felkällor

Information har hämtats online från officiella hemsidor och rapporter utgivna av olika myndigheter. Vetenskapliga artiklar har hämtats från Google scholar och Primo. Det finns en risk att information är felaktig och det har man försökt ta hänsyn till genom att välja granskat material och information som publicerats i närtid. En svårighet har varit att definiera ett mindre fastighetsbolag och komma i kontakt med dessa. Fokus har istället legat på att undvika de största bolagen med lång erfarenhet av att certifiera och istället komma i kontakt med bolag som har mindre erfarenhet och som inte certifierar. Målet var att få en så bred bild som möjligt av miljöcertifiering trots den korta tidsramen. Respondenterna hade olika roller och kunskap om ämnet vilket påverkar resultatet.

3 Teori

En fastighets värde påverkar köparens vilja att investera och det är därmed viktigt att förstå hur värde skapas samt vilka faktorer som kan påverka detta. I kapitlet beskrivs värdeteori och kassaflödesmetoden för att ge bakgrund till hur värde för en fastighet uppkommer. Vidare görs ett försök att definiera hållbarhet och en fördjupning i hur hållbarhet appliceras inom bygg- och fastighetsbranschen. Det finns många incitament för att energieffektivisera en byggnad och dessa lyfts nedan.

3.1 Värdeteori

Bengtsson (2018) menar att värde framkallas ur behovet av att nyttiggöra sig en ändlig mängd resurser. En fastighet har inget värde i sig utan det finns ett antal krav som måste uppfyllas för att värde ska uppstå. Fastigheten ska vara behövlig för att bedriva en viss typ av verksamhet, verksamhetens slutprodukt ska ha ett marknadsvärde och någon ska ha rätt till att bedriva den typen av verksamhet. Värdet beror alltså på värdet av produktionen kopplad till fastigheten. Produktionen innehar sedan i de flesta fall ett antal värdeskapande produktionsfaktorer. I denna studie ska kommersiella avkastningsfastigheter undersökas där fastighetsägarens intresse i fastigheten sammanställs i driftnettot som utgörs av hyresintäkter och drift- och underhållskostnader. Det finns olika värdebegrepp varav ett mycket centralt och välanvänt, nämligen marknadsvärde. RICS (2019) definierar marknadsvärdet som det uppskattade belopp för vilket en tillgång eller skuld vid en viss tidpunkt bör bytas mellan en villig säljare och en villig köpare, på en fri och öppen marknad efter ordentlig och tillräcklig marknadsföring där parterna agerat i god vetskap, försiktighet och utan tvång. Enligt Lind och Nordlund (2019) beror det i sin tur på marknadens utbud och efterfrågan.

3.1.1 Kassaflödesmetoden

Bengtsson (2018) förklarar att kommersiella avkastningsfastigheter värderas, nästan helt utan avvikelser, med den mer grundliga och utförliga värderingsmetoden kassaflödesmetoden. Vid värdering med hjälp av denna metod använder man sig av ett ändligt antal kassaflöden som under kalkylperioden kan vara av olika storlek. För att kunna värdera med kassaflödesmetoden krävs ett restvärde, en periodlängd, ett antal driftnetton och ett avkastningskrav. Restvärdet är det värde som uppskattas för kalkylperiodens slut, alltså det pris man sannolikt tror sig kunna sälja fastigheten för när perioden är över. Vid beräkning av restvärdet krävs ett normaliserat driftnetto för året efter periodens slut och ett långsiktigt och

trovärdigt direktavkastningskrav. Avkastningskravet består av en riskfri tidsränta (inflationen) och en riskpremie. Detta ska motsvara dagens ränteläge och fastighetens risknivå.

3.1.2 Värdeskapande faktorer

Bengtsson (2018) klargör att för fastigheter som syftar till att ge framtida avkastning kommer en mängd olika egenskaper påverka fastighetens driftnetto. Driftnettot består av intäkter, främst hyresintäkter som beror på hur väl lokalen är anpassad efter hyresgästen, vilket produktionsvärde som hyresgästen ger och det konkurrerande utbudet av lokaler, och drifts- och underhållskostnader som påverkas av ventilations- och uppvärmningssystem, byggnadsmaterial och byggnadens allmänna skick.

Potentiell bruttohyra

Hyran påverkas av den uthyrningsbara arean och dess hyresnivå där arean är relativt enkel att uppskatta och hyresnivån som ungefär ska spegla marknadshyran för den specifika delmarknaden.

Ekonomisk vakans

Vakansen beror på den vakanta ytans area (den outhyrda arean) och hyresnivån.

Andra inkomster

Handlar ofta om hyrestillägg för bland annat fastighetsskatt och mediaförsörjning. Kan även vara parkeringsintäkter.

Driftskostnader

Fastighetens driftskostnader består av mediaförsörjning, teknisk förvaltning och försäkringar.

Underhållskostnader

Kostnader för det löpande underhåll som fastigheten kräver. Viktigt att komma underfund med vad som är underhåll och vad som är en investering.

Fastighetsskatt

Skatt som fastighetsägaren måste betala.

Tomträttsavgäld

Sätts över längre perioder och innebär att om man befinner sig i slutet av perioden kan avgälden vara betydligt lägre jämfört med avgälden för nästkommande period. En viktig

bedömning är då att komma fram till ett långsiktigt genomsnitt. Storleken på avgälden ska motsvara värdet av tomträtten, det vill säga avgälden förhåller sig till marknadsvärdet.

Investeringar

Består av mindre frekventa underhåll, reparationer och ombyggnader som exempelvis kan vara hyresgästanpassningar, byte av stammen, hissar eller ventilation och större reparationer.

3.2 Hållbar utveckling

I en rapport från FN (2016) ges en överblick av hållbar utveckling. Arbetet med hållbar utveckling fick sin start redan 1972 då den första FN-konferensen om miljöfrågor hölls i Stockholm. Några år senare myntade Brundtlandkommissionen den kända definitionen

“Hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjlighet att tillfredsställa sina behov”. Enligt Brundtlandkommissionens vision kan hållbar ekonomisk tillväxt och social utveckling inte äga rum på miljöns bekostnad. Visionen omsattes i praktisk handling 1992 i Rio de Janeiro under FN:s första internationella möte om miljö och utveckling. Många viktiga beslut fattades under Riokonferensen och ett av dessa beslut var det gemensamma målet att sträva mot hållbar utveckling. Det finns många olika perspektiv på dagens diskussion om hållbar utveckling och det är svårt att hitta en entydig definition. Begreppet kan ses som en vägledande princip och process som hela tiden kräver utveckling.

Hållbar utveckling grundar sig på tre dimensioner som samspelar och stödjer varandra. KTH (2020) har gjort ett försök att beskriva de tre dimensionerna som är: ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Ekologisk hållbarhet handlar om allt som har med jordens ekosystem att göra och att utnyttja jordens resurser på ett ansvarsfullt sätt. Ekonomisk hållbarhet kan definieras på olika sätt och val av definition är en värderingsfråga. Det kan ses som en ekonomisk utveckling som inte har en negativ påverkan på den sociala och ekologiska hållbarheten. En annan tolkning tar inte hänsyn till de negativa konsekvenserna utan likställer ekonomisk hållbarhet med ekonomisk tillväxt. Så länge den totala mängden kapital ökar anses det vara hållbart. Vissa avstår från att använda begreppet och pratar istället om ekonomi som ett verktyg där dess institutioner och strukturer antingen har en positiv eller negativ påverkan på hållbarhet och dess utveckling. Social hållbarhet behandlar främst individens behov, välbefinnande, rättvisa, rättigheter och makt.

3.2.1 Hållbarhet inom bygg- och fastighetssektorn

Utvecklingen mot en hållbar bebyggelsestruktur är en stor utmaning. Naturvårdsverket (2020) skriver att byggande och förvaltning av byggnader kräver mycket energi och material och att sektorn står för en stor del av de globala utsläppen av växthusgaser. Det finns därmed stora möjligheter för aktörer inom sektorn att påverka klimatutsläppen från byggnader ur ett livscykelperspektiv. På den svenska marknaden har ett ökat behov av byggnader lett till en hög byggtakt. För att kunna fortsätta bygga i samma takt och samtidigt uppnå Sveriges klimatmål krävs en omställning. Naturvårdsverket nämner några viktiga åtgärder för energi och uppvärmning där byggsektorn på sikt ska nå netto noll utsläpp. Dessa åtgärder ska leda till minskad användning av fossila bränslen för fjärrvärmeproduktion, energieffektivisering genom renovering och högre energikrav.

Regeringskansliet (2020) beskriver Sveriges miljömål som ett verktyg för att främja en hållbar bebyggd miljö. Miljömålet är en viktig del i Sveriges nationella genomförande av FN:s Agenda 2030 med dess 17 globala mål för hållbar utveckling. Naturvårdsverket (2021) driver en webbplats för svenskt miljöarbete som ger information om Sveriges miljömål.

Miljömålet är uppbyggt av ett generationsmål, 16 miljökvalitetsmål och etappmål inom områdena biologisk mångfald, avfall, farliga ämnen, luftföroreningar, hållbar stadsutveckling och klimat. De 16 miljökvalitetsmålen beskriver det tillstånd i den svenska miljön som miljöarbetet ska leda till och ett av dessa miljömål är ”God Bebyggd miljö” som definierats av Sveriges miljömålsmyndigheter och länsstyrelserna. Miljömålet syftar till att främja en god regional och global miljö, bevara och utveckla natur- och kulturvärden samt utforma och lokalisera byggnader och anläggningar på ett miljöanpassat sätt för en långsiktig god hushållning av jordens resurser.

Naturvårdsverket (2017) ger en mängd förslag för hur företag och myndigheter kan bidra till en god bebyggd miljö. Två åtgärder som nämns för företag är minskad energianvändning och energieffektivisering av byggnader. Kommuner har en viktig roll inom byggbranschen som fastighetsägare, byggherre och hyresgäst. I de olika rollerna kan de ställa krav för att främja miljön vid upphandling av byggprojekt, underhåll, renoveringar, inredningar och uthyrning av lokaler. Sedan den 1 juni 2014 omfattas stora företag av lagen om energikartläggning. Små och medelstora företag omfattas inte av denna lag utan kan istället få ekonomiskt stöd för att göra en energikartläggning på eget initiativ. Energikartläggning används i arbetet för att

energieffektivisera byggnader och för att minska företagets klimatpåverkan. Kommunen har en viktig roll i att informerar små och medelstora företag om det stöd som finns för att engagera och driva arbetet vidare.

3.2.2 Hinder för hållbart byggande

Trots en ökad drivkraft och tydliga bevis på fördelar som föreligger går anpassningen mot att bygga mer hållbart långsamt. Boverket (2018) menar att det finns metoder och tekniker för att minska byggsektorns klimatpåverkan men att hinder på marknaden har påverkat utvecklingen negativt. Det beror främst på en bristande kunskap vid beräkning av en byggnads klimatutsläpp och vid livscykelanalys för att bedöma en byggnads klimat- och miljöpåverkan. Vid utförande av en livscykelanalys uppstår en administrativ kostnad för beräkningar. Oftast används nyutvecklade byggmaterial i byggfasen vilket kan leda till en kostnadsökning. Det beror på att beprövade byggmaterial ofta är billigare än nyutvecklade material.

Historiskt sett har det inte varit ekonomiskt lönsamt att minska klimatpåverkan i samband med byggande och Boverket (2018) menar att en byggnads koldioxidavtryck fortfarande inte är ett avgörande argument för att motivera intressenter att investera. I dagsläget finns en osäkerhet om det finns ett samband mellan miljöklassningssystem som används för certifiering, och lönsamhet. Man tror att det är osäkerheten som leder till att inte fler fastigheter certifieras. Många ägare väljer att satsa på kortsiktig lönsamhet istället för att ta hänsyn till långsiktiga aspekter vilket ofta resulterar i att hållbara val som påverkar byggnaden och drift prioriteras ned. De ser dock en positiv förändring.

3.3 Energieffektivisering av fastigheter

En byggnads energianvändning definieras enligt Boverket (2020) som den energimängd som behöver levereras till en byggnad vid normalt brukande under ett normalår. Energi krävs för byggnadens uppvärmning, komfortkyla, tappvarmvatten och el. All annan energi ingår inte i byggnadens energianvändning. Det finns fastställda krav för byggnadens specifika energianvändning och primärenergital enligt BBR (Boverkets byggregler). Den specifika energianvändningen är ett gammalt mått som enligt BBR definieras som byggnadens oviktade energianvändning dividerat med den uppvärmda arean. En byggnads primärenergital beskriver dess energiprestanda och fås genom att multiplicera en byggnads energianvändning med viktningsfaktorer. Fjärrvärme har låga viktningsfaktorer medan fossila bränslen har

höga. Uppvärmningsenergin delas med en geografisk justeringsfaktor och resultatet divideras sedan med byggnadens area.

Energimyndigheten (2020) gör det tydligt att resurser måste användas på ett mer effektivt sätt för att uppnå Sveriges klimat- och energipolitiska mål och för en hållbar samhällsekonomi.

När företag ställer om kan deras energianvändning bli så kostnadseffektiv som möjligt samtidigt som samhället blir mer hållbart. Nedan listas viktiga incitament för varför företag ska energieffektivisera sina byggnader:

● Företag kan sänka sina energikostnader genom energieffektivisering vilket stärker konkurrenskraften. Lägre energianvändning innebär också minskad känslighet för framtida prisförändringar på elmarknaden.

● Företag bidrar till en minskad miljöpåverkan och tar därmed ett större samhällsansvar.

● Genom att företag arbetar med driftoptimering och underhåll för mer effektiva system kan energianvändningen minska och produktiviteten öka. Arbetet bidrar också till färre underhållsstopp. Samtidigt förbättras arbetsmiljön genom bättre belysning, ljudvolym och luftkvalitet.

● Ett aktivt energi- och miljöarbete kan stärka ett företags varumärke. Arbetet kan verka genom att inspirera andra företag och öka konkurrenskraften som arbetsgivare.

● Att använda energi effektivt är ett lagkrav enligt Miljöbalken. Genom att företag aktivt arbetar för att minska sin energianvändning kan de lättare leva upp till krav från kunder, samhällsaktörer och lagar och vara förberedda för framtida skärpta lagkrav.

Det finns en stor mängd aktörer inom bygg- och fastighetssektorn som har potential att påverka energianvändningen i byggnader. Miljö- och samhällsbyggnadsdepartementet (2005) delar upp aktörerna i olika grupper: hushållsnivå, fastighetsägarnivå och central nivå.

Grupperna har olika kunskap, incitament och hinder i arbetet med energieffektivisering. En avgörande faktor som kan skilja sig inom de olika grupperna är de ekonomiska förutsättningarna. Aktörerna har därmed olika grundförutsättning och kan direkt eller indirekt inverka till effektivare energianvändning och minskad miljöbelastning. För att öka effektiviteten krävs verktyg och styrmedel för att samordna och styra arbetet i rätt riktning samt engagemang från de olika aktörerna.

4 Miljöcertifieringssystem

I kapitlet görs en fördjupning i olika certifieringssystem som används på den kommersiella fastighetsmarknaden. I Sverige används främst LEED, BREEAM-SE och Miljöbyggnad enligt statistik från Sweden Green Building Council (2021). Det görs en beskrivning av hur systemen uppkom och vilka krav som ställs.

4.1 Vad är en miljöcertifiering?

Miljöcertifiering av byggnader är frivilligt. Boverket (2018) skriver att alla certifieringar erbjuder en jämförande utvärdering av byggnadens miljöpåverkan och kan öka dess prestanda utifrån ett miljö- och hälsoperspektiv. Det är ett verktyg för att säkra kvalité och hållbarhet under hela byggnadens livscykel och för att skapa hållbara byggnader. Fridén och Kjällén (2018) klargör vad det innebär att miljöcertifiera byggnader. Man tittar i grund och botten på hur byggnaderna påverkar miljön. Certifieringssystemen tittar på byggnadens energianvändning, fysiska egenskaper och vilka tekniker som tillämpats. Andra saker kan även vara hur byggmaterial väljs ut, transporteras och hanteras och hur de som befinner sig i byggnaden påverkar miljön. Miljöcertifiering har genomgått en enorm tillväxt sedan början av 2010-talet. Detta förklaras genom (1) den ökade medvetenheten om hur människan förstör klimatet och kommer till insikten att hela samhället måste genomgå en total förändring, (2) den utvecklade förståelsen om hur inomhusmiljön och kemikalier påverkar oss negativt, (3) insikten om att det långsiktigt är ekonomisk lönsamt och (4) det stärker även företagets varumärke.

Figur 1. Totalt antal certifierade kontorsbyggnader i Sverige, april 2021. De byggnader som redovisas i BREEAM-stapeln är certifierade med BREEAM-SE (SGBC 2021).

Den internationella marknaden för miljöcertifieringar är utvecklad och en global statusrapport från United Nations Environment Programme (2020) visar att antalet gröna certifieringar fortsätter att öka och att det certifieras fler byggnader än någonsin. I Sverige har intresset för miljöcertifierade byggnader ökat och många fastighetsägare ser certifiering som en naturlig del i verksamheten. Enligt Boverket (2018) är Miljöbyggnad den mest använda certifieringen för byggnader i Sverige, vilket även visas i figur 1.

Sweden Green Building Council (2021) är en ideell förening som arbetar för att väcka engagemang och driva samhällsbyggnadssektorn mot ett mer hållbart byggande i Sverige.

Certifieringar används som ett verktyg för att uppnå detta mål. De erbjuder certifieringar för stadsdelar, byggnader och anläggningsprojekt för att främja en god bebyggd miljö. För att nå ut och sprida sin kunskap håller föreningen konferenser, kurser och nätverksträffar. De jobbar också som en opinionsbildare för att påverka lagstiftningen och dess arbete med grönt byggande. Figur 1 ger en överblick över SGBC:s certifieringar för kontorsbyggnader och fördelningen av system i Sverige.

4.2 BREEAM-SE

Sweden Green Building Council (2021) ger information om BREEAM på sin hemsida. BRE Environmental Assessment Method är ett miljöcertifieringssystem framtaget av The Building Research Establishment i Storbritannien och är det mest använda av Europas alla system. En anpassning av det internationella systemet gjordes av SGBC 2013. Den anpassade versionen BREEAM-SE används vid certifiering av nyproducerade byggnader för kontor, handel och industri. Byggnadens miljöprestanda betygsätts utifrån dess energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning och avfallshantering. Bedömningen tar även hänsyn till projektledning, byggnadsmaterial, dess placering i förhållande till olika kommunikationer och även föroreningar som den släpper ifrån sig. Smarta tekniska lösningar i byggnaden kan höja betyget ytterligare. Alla faktorer sammanställs och ger en totalpoäng med ett visst betyg och rangordnas unclassified, pass, good, very good, excellent och outstanding.

4.3 LEED

Sweden Green Building Council (2021) ansvarar för den svenska distributionen av det globala miljöcertifieringssystemet LEED som har till syfte att urskilja, realisera och bedöma miljövänlig design, konstruktion, drift och underhåll och är anpassat till alla typer av projekt, bland annat kommersiella byggnadsprojekt. Systemets syfte är att tillfredsställa sju mål:

● Minska globala förändringar

● Förbättra individens hälsa och välbefinnande

● Skydda och återställa vattenresurser

● Skydda, förbättra och återställa biologisk mångfald och ekosystemtjänster

● Främja hållbara och regenerativa materialresurser

● Etablera en hållbar ekonomi

● Öka gemensam livskvalitet

I bedömningen tilldelas byggnaden poäng för respektive mål. Målen är olika viktiga och ger olika mycket poäng. Systemet organiseras efter energi- och vattenförbrukning, innemiljö, material och avfallshantering. Även här ges extrapoäng för innovativa lösningar men också regionala prioriteringar. Certifieringen har fyra nivåer: Certified, Silver, Gold och Platinum.

4.4 Miljöbyggnad

Det svenska miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad besitts och utvecklas av Sveriges största organisation för hållbart byggande, nämligen Sweden Green Building Council (2021) som också är de som officiellt certifierar byggnaderna. Vid bedömning med hjälp av detta system tar man hänsyn till 16 olika värden. Man mäter energiåtgången genom att kontrollera byggnadens energianvändning. Man tar hänsyn till innemiljön och mäter luftkvalitén, ljusinsläpp och byggnadsmaterial. Certifieringen rangordnas Brons, Silver och Guld.

5 Tidigare forskning

En fördjupning har gjorts i tidigare forskning för att i detta kapitel presentera drivkrafter och hinder samt för- och nackdelar som en fastighetsägare kan uppleva vid investering i miljöcertifiering av byggnader. Det har inte tagits hänsyn till hur ett specifikt certifieringssystem inverkar på fastighetsägarens upplevda mervärde.

5.1 Drivkrafter och fördelar

Enligt en studie utförd av World Green Building Council (2013) är kostnaden för att uppföra en grön byggnad likvärdig som vid uppförandet av en konventionell byggnad. En grön byggnaden kan vara certifierad enligt någon av World Green Building Councils certifieringar, eller skulle kunna få en certifiering. Det kan sedan göras besparingar genom minskade drifts- och underhållskostnader under byggnadens ekonomiska livscykel. Driftskostnaden påverkas främst genom minskad energi- och vattenanvändning. Gröna byggnader kan locka både investerare och hyresgäster som ser en ökad nytta i form av sociala effekter och ett miljömässigt ansvarstagande. En ökad efterfrågan kan i sin tur resultera i högre hyra vilket i kombination med lägre driftkostnad och avkastningskrav leder till högre försäljningspris.

Leskinen et al. (2020) drar samma slutsats efter en granskning av befintlig empirisk genomlysning om gröna certifikats påverkan på en fastighets kassaflöde och värdet för avkastningsfastigheter. Genom ökade intäkter i form av högre hyresintäkter samt minskade driftskostnader och risker kan ett högre värde uppnås på marknaden. Investeringar i gröna certifikat ses därmed som en framgångsfaktor.

Leskinen et al. (2020) förklarar att certifierade byggnader har meddelats erhålla en hyrespremie på mellan 0% och 23%, med ett medel på drygt 6%. Hyrespremien ger alltså fastighetsägaren ett angeläget incitament för investering i högre miljöprestanda, det vill säga den högre hyran inspirerar fastighetsutvecklare att investera i grönare alternativ trots den inledande kostnad som uppstår. Från hyresgästens perspektiv är den växande betalningsviljan sammanlänkad med optimerad produktivitet, sänkta driftkostnader och andra fördelaktiga parametrar på företagsnivå. Driftkostnaderna sägs variera mellan -14% och 30%, med ett medel på -0,4%. Detta kan förklaras med att energikostnaderna kan minska men att det inte alltid behöver betyda att de totala driftkostnaderna minskar. Vidare borde högre hyror och lägre kostnader leda till ett högre marknadsvärde. Det finns belägg för att certifierade byggnader innehar en prispremie på 0% till 43%, med ett medel på cirka 15%. An och Pivo

(2017) undersöker hur miljöcertifiering påverkar risk och lånevillkor för byggnader. Man kom fram till att risken reduceras med 34%, allt annat lika, och att lån för gröna byggnader generellt sett har något bättre villkor än konventionella byggnader. Resonemanget stöds även av Sweden Green Building Council (2021) som menar att miljöcertifiering öppnar för gröna lån och grön finansiering.

Devine och Kok (2015) sammanställer immateriella fördelar som certifieringen kan ge upphov till, vilket bland annat var nöjdare hyresgäster, högre chanser till förnyade avtal och minskade hyreskoncessioner. Dessa abstrakta förmåner säkerställer ett mer pålitligt och robust kassaflöde med lägre kostnader. Andra fördelar kan vara lägre koldioxidutsläpp och allmänt mindre negativ påverkan på miljön. Det kan även handla om en mer socialt hållbar miljö. En miljömässigt hållbar byggnad kan tillgodoses skatteförmåner och andra statliga fördelar. Vissa upplever även att transaktionsprocessen går snabbare jämfört med icke-certifierade byggnader.

Darko et al. (2017) har med hjälp av ett hundratal experter undersökt vilka som är de huvudsakliga drivkrafterna för att investera i gröna byggnader. De främsta drivkrafterna var minskad miljöpåverkan, förbättrad energi- och vatteneffektivitet, ett starkare varumärke och bättre hälsa, ökad bekvämlighet och ökat tillfredsställande hos hyresgästerna. Andra nyckelfaktorer var minskad livscykelkostnad, allmänt högre produktivitet, bättre arbetsmiljö och större hyresintäkter och uthyrbar yta. Andelin et al. (2015) fann att de mest centrala drivkrafterna för fastighetsägare är företagskultur och image, efterfrågan från hyresgästen, säljbarheten och lägre driftskostnader. Hos hyresgästerna såg det lite annorlunda ut som menade att även den förbättrade produktiviteten spelar en viktig roll.

En rapport från United Nations Environment Programme (2020) visar att gröna certifieringar utmärker en byggnad och kan öka attraktionskraften för miljömedvetna investerare, samhällsaktörer, hyresgäster och användare. Certifiering spelar en viktig roll genom att konkurrera med de byggnader som inte är miljöcertifierade på marknaden och för att lyfta aktörens hållbarhetsarbete. Det finns bristande lagkrav för att nå Parisavtalets krav i nästan alla länder. De menar att certifiering är ett verktyg för att påskynda utvecklingen och engagera aktörer i arbetet mot ett mer hållbart byggande. Rapporten visar också att det finns ett ökat intresse och mer kunskap om certifiering från finanssektorn, vilket har lett till ett ökat användande för att uppnå kraven för hållbar finanspraxis. Stora innovativa banker jobbar med

grön finansiering för att få tillgång till nya kapitalkällor. Bankerna kan erbjuda grön finansiering och inteckningar, vilket driver både utbudet och efterfrågan. Det leder i sin tur till ett ökat engagemang att bygga grönt och driver intresset hos kommersiella hyresgäster.

5.2 Hinder och nackdelar

Matisoff et al. (2014) försökte i sin studie om marknadsföringsfördelar finna eventuella problem som kan uppstå till följd av att certifiera. Man definierar marknadsföringsfördelar som kundens svar och reaktion på själva miljöcertifieringen i sig. Man har upptäckt att det finns ett intresse av grön signalering som ofta visar sig vid certifieringens olika trösklar, det vill säga att man ligger precis vid gränsen för en viss nivå av certifiering. Dessa certifieringströsklar förskjuter byggnadsmönstret från strax under till strax över tröskelnivån vilket betyder att de som bygger motiveras till att bygga precis över varje tröskel. Detta kan motverka syftet med certifieringen och potentiella synergieffekter kan gå förlorade.

Hwang och Tan (2012) tar upp ett antal hinder med gröna byggnader. Först och främst kostar det mer att bygga en grön byggnad jämfört med en konventionell byggnad. Detta eftersom materialen som krävs för en grön byggnad kostar betydligt mer än vanliga byggnadsmaterial.

Det finns en ojämn fördelning av nyttorna mellan hyresgäst och fastighetsägare eftersom fastighetsägaren står för kostnaden medan hyresgästen erhåller de flesta fördelarna med exempelvis kvaliteten på inomhusmiljön och kostnadsbesparingar för vatten och energi. Detta gör fastighetsutvecklaren mer svårövertalad.

Darko och Chan (2016) menar att den största utmaningen och det största hindret är bristen på information som en följd av otillräcklig utbildning och trovärdiga undersökningar. Detta gör det svårt att uppnå någon form av expertis på området eller öka den allmänna medvetenheten hos befolkningen. Det näst största problemet är den höga byggkostnaden för gröna byggnader och den tredje största är bristen på statliga incitament och bidrag. Man tar även upp andra faktorer som är fundamentala men inte lika viktiga, det fjärde respektive femte största faktorerna, det vill säga bristen på intresse och efterfrågan och bristen på lagar och regler.

Enligt Lind och Nordlund (2019) råder det alltid en viss nivå av osäkerhet i samband med själva fastighetsvärderingen. Miljöcertifiering är relativt nytt på fastighetsmarknaden med ett begränsat antal transaktioner och jämförelseobjekt.

5.3 Tidigare intervjustudie

Hallberg och Throgen (2019) utförde intervjuer med stora fastighetsägare i Sverige i samband med sin kandidatuppsats i fastighetsekonomi. De nämner att många respondenter ser större hinder för mindre fastighetsägare och att miljöcertifiering därmed inte implementeras i samma utsträckning. Många upplever också att intresset är större bland stora fastighetsägare och att det har lett till att mindre fastighetsägare inte har samma kunskap. De flesta av de svarande i bekräftar att certifierade byggnader genererar lägre drifts- och livscykelkostnader som en följd till att byggnaden erhåller en högre miljömässig prestanda och energieffektivitet.

Man svarar lite olika angående hur vakansen och hyresnivån påverkas. De upplever att hyresnivåerna i vissa fall ökar eller i andra fall undviker risken till att sjunka. Vakansnivåerna tror man blir lägre eller att man minskar risken till vakanta ytor. Majoriteten säger att marknadsvärdet ökar, med stor osäkerhet gällande korrelationen mellan certifieringen och marknadsvärdet. Dock menar vissa att de har observerat ett stigande marknadsvärde med anledning av den minskade risken för lägre hyror och högre vakanser, en högkvalitativ byggnad, en stigande efterfrågan på miljöcertifiering och mer gynnsamma finansieringsmöjligheter som gröna obligationer och lån. Blir en byggnad miljöcertifierad ser många det som ett kvitto och en kvalitetsstämpel som uppskattas av både hyresgäst och investerare. Många säger att företagets varumärke stärks och att det finns en stor fördel i relationen med kommunen vid olika markanvisningstävlingar. Man tror att efterfrågan från hyresgästen kommer öka ännu mer och menar att det finns många stora företag som har eller kommer sätta krav på att lokalerna ska vara miljöcertifierade. De flesta ser det som en bra och nödvändig investering för framtiden.

Andra drivande faktorer som tas upp i Hallberg och Throgens (2019) studie är efterfrågan från finansiärerna, bra intern kontroll på fastigheten, bättre drift och en mer attraktiv byggnad. Alla bekräftar att kostnaden är högre för gröna byggnader jämfört med konventionella. Man konstaterar att det som kostar är material, administrering och själva certifieringen. Trots detta håller alla med om att kostnaderna inte spelar någon avgörande roll i beslutet om att investera i miljöcertifiering utan man väntar sig att det framtida driftnettot ska kompensera den inledande investeringen. De flesta upplever att det administrativa arbetet runt certifieringen är besvärligt. En del av de svarande känner att mindre fastighetsägare är mindre benägna att certifiera sina byggnader. Detta eftersom den mindre fastighetsägaren inte känner ett lika stort intresse eller behov av att jobba med hållbarhetsfrågor, vilket heller inte

förbättrar deras kunskaper. Certifieringssystemen måste bli simplare och tydligare enligt många. Vissa håller inte med om detta utan menar att framtida intäkter kommer väga upp mot de tidigare utgifterna. Detta förutsätter att man är ute i tid och erhåller den kompetens som krävs.

6 Resultat

Främst jobbar bolagen med systemet BREEAM. Fördelarna med BREEAM är att det är ett internationellt system anpassat efter svenska lagar och regler och att det dessutom har en certifiering formad efter befintliga byggnader, vilket många andra system saknar.

Miljöbyggnad är också relativt vanligt. Några av bolagen har också certifierat med LEED, GreenBuilding, NollCO2 och WELL.

6.1 Drivkrafter och fördelar

Höga krav från främst investerare och finansiärer, men även en ökad efterfrågan hos hyresgäster och anställda, har gjort att många känner sig manade till att miljöcertifiera sina byggnader. Är byggnaden inte certifierad kan man inte ta nytta av de så kallade gröna lån som erbjuds av finansiärerna. Alla de svarande är ense om att den gröna finansieringen är det största incitamentet till miljöcertifiering. Det kan bli svårt att låna pengar från bankerna utan certifiering. Man upplever bättre kontroll över byggnadens kvalitet, man lär känna sina fastigheter på ett bättre sätt och projektledare får en tydligare vägledning. Miljöcertifieringen blir som ett kvitto på vilken hållbarhetsnivå man håller. Detta kvitto ökar trovärdigheten utåt i och med granskningen från oberoende part. Det fungerar också bra i marknadsföringen mot hyresgästen och ger bättre villkor på finanssidan med lägre risk. Certifieringen bringar allmänheten ett förnämligare intryck och vissa anser att fastigheten blir direkt mer värd. Flera påstår att de är måna om att bidra till de globala klimatmålen och att Parisavtalet uppnås.

Några få nämner även att miljöcertifiering påverkar avkastningen i positiv riktning och att det kommer vara lönsamt på sikt.

Tabellen i Bilaga 3 innehåller flera tänkbara argument som kan driva en fastighetsägare till att miljöcertifiera. Respondenterna har fått fylla i hur bra drivkrafterna stämmer överens med verkligheten, med en skala 1-5 där 1 innebär en svag drivkraft och 5 en stark drivkraft.

Svaren har sedan samlats in och ett medelvärde har beräknats för respektive drivkraft.

Resultatet går att läsa i Tabell 1 nedan.

Tabell 1. Medelvärde för respektive drivkraft

Bättre energieffektivitet 4,4

Minska byggnadens klimatavtryck 4,3

Bättre image och rykte och bra marknadsföring 4,1

Främja hyresgästens hälsa och komfort 4,1

Bevara naturresurser och icke-förnybar energi 3,9 Tillfredsställelse över att man gör det rätta 3,8

Minska driftskostnaden 3,6

Effektivare byggprocesser och förvaltningsmetoder 3,6

Bättre arbetsmiljö 3,6

Attrahera fler kunder 3,5

Bättre inomhusklimat 3,5

Reducera byggnadens livscykelkostnad 3,4

Högre hyresintäkter 2,9

Sätta standard för framtida konstruktion och design 2,9

Öka den allmänna produktiviteten 2,8

Bättre vatteneffektivitet 2,8

Minska bygg- och rivningsavfall 2,6

Alla är överens om att driftskostnaderna redan är eller kommer att bli lägre för miljöcertifierade byggnader. Den förbättrade energiprestandan bidrar till lägre kostnader även om flera uttrycker att det inte är just det som driver bolagen till att miljöcertifiera. De flesta tror på många indirekta ekonomiska fördelar genom dels att fastigheterna blir mer attraktiva med nöjdare hyresgäster och därmed lägre vakanser, dels den struktur, kontroll och ordning som följer av certifieringen. Några upplever att det är få som räknar på driftskostnaderna utan att det mer handlar om att underlätta finansieringen.

Respondenterna är eniga om att det finns en växande efterfrågan på miljöcertifierade byggnader hos finansiärer, hyresgäster, anställda och samhället i stort. Speciellt hos finansiärerna. Man tror att detta på sikt kommer leda till något dalande vakanser och intakta

eller stigande hyresnivåer. Efterfrågan hos hyresgästerna är inte lika stor ännu men börjar komma allt mer i takt med att det ställs högre krav. Gröna lokaler efterfrågas i högre eller lägre grad beroende på verksamhetens storlek. Efterfrågan är i allmänhet högre hos större verksamheter och lägre hos mindre verksamheter. En av respondenterna pekar på att certifieringen först och främst efterfrågats internt när man har försökt hitta ett sätt att kvalitetssäkra sin produkt. Certifieringen fungerar som ett verktyg i form av en indirekt efterfrågad definition för investeraren. Detta kommer man troligtvis se mer av framöver med taxonomin på plats.

6.2 Hinder och nackdelar

Det råder en viss oenighet kring vad som anses vara de största ekonomiska barriärerna vid certifieringen. Några menar att själva certifieringen i sig är dyr och ser det som en nackdel medan andra inte alls upplever det som ett problem. Flera påstår att om man är ute i god tid med miljöcertifieringsarbetet så blir det inte särskilt kostsamt med själva stämpeln. Samtliga respondenter är enade om att många av åtgärderna som krävs helt klart är kostnadskrävande.

Åtgärderna utgörs ofta av investeringar i lämpliga byggnadsmaterial, energisystem och övriga tekniska installationer. Dessa kostnader förhåller sig starkt till byggnadens skick och ålder. Ungefär hälften uttrycker att dessa typer av åtgärder inte utgör något större ekonomiskt hinder. I princip alla framhåller det administrativa arbetet som den mest kostnadsdrivande parametern. Olika utredningar behöver genomföras och mycket ska dokumenteras under arbetets gång. Har man inte kompetensen inom företaget måste man hyra in en konsult, vilket kan utgöra en finansiell påfrestning för en mindre mogen organisation.

En del av de svarande yttrar att det inte är en fråga om man ska certifiera eller inte. Att inte certifiera är för många inget alternativ. Många anser att miljöcertifiering ses som ett krav på kontorsmarknaden. Några få hävdar att det framförallt är dyrt att certifiera, oavsett bolagets storlek. För att undvika besvärligheter måste man planera för miljöcertifieringen i ett tidigt skede av processen. Viktigt är att tidigt ha med sig det system man vill jobba med för att säkerställa att det är kompatibelt med hur man tänkt genomföra ett projekt. Alla system passar inte alla byggnader och det ställs generellt högre krav jämfört med Boverkets byggregler. Majoriteten finner att möjligheten till grön finansiering väger tyngre än den merkostnad som kommer av certifieringen, det vill säga ett fåtal ser kostnaderna som ett hinder.

Huvudsakligen upplever man besvär med det interna engagemanget, administrationen och tiden samt kunskapen och kompetensen, alltså att man inte förstår systemen och vad de ger för möjligheter. Det kan också vara svårt att övertala äldre personer som har haft samma inställning till miljön som när de var unga. Corona-pandemin har gjort att det uppstått förseningar vid vissa certifieringsarbeten. Varför vissa inte certifierar sina kontorsfastigheter tror många beror mycket på lathet och nonchalans. Man orkar inte sätta sig in i det och tycker det är bekvämt att göra som man alltid har gjort. Vissa följer något av systemen utan att certifiera, vilket gör att man då inte kan ta del av bankernas gröna lån som i stort sett alla bolag ser som en morot.

Alla respondenter är överens om att det uppenbarligen är svårare för en mindre aktör med mer begränsade resurser, särskilt om man inte har tidigare erfarenheter av att bygga med certifiering. Det krävs en upplärningsperiod. Med mindre finansiella marginaler kan kostnaderna vara utmanande och oöverkomliga. Å andra sidan menar flera att man då kan försöka effektivisera prestandan successivt och förhoppningsvis certifiera om några år och några upplever även att det faktiskt finns många mindre fastighetsägare registrerade hos SGBC och att utmaningen ändå är hanterbar.

Ett av bolagen har inga miljöcertifieringar överhuvudtaget, varken ISO 14001 eller BREEAM, Miljöbyggnad eller LEED. En liten kommunal aktör ute på glesbygden med mycket begränsade resurser och höga vakanser vilket delvis har gjort att man behövt jobba med mycket andra saker med högre prioritet. Kruxet ligger i den initiala kostnaden och bristen på kunskap och kompetens. En annan utav respondenterna är en fastighetsägare med ett fåtal kommersiella fastigheter i en småstad. För tillfället finns ett eget verksamhetsledningssystem för hantering av kvalitets- och miljöfrågor men de upplever att det inte är tillräckligt på dagens marknad. Vid försök att offerera på offentliga uppdrag har man hamnat i situationer där det ställts krav på ISO-certifiering. Det upplevdes som tuffa krav för ett litet bolag med tradition av att hoppa från tuva till tuva och försöka göra en affär och överleva på det. Bolaget har ibland fått se mellan fingrarna på sina rutiner, principer och långsiktiga mål för att nå någon form av överlevnad på det korta perspektivet. Målet är att investera i någon form av certifiering för att möta kraven från den offentliga sektorn och underlätta framtida arbete. De ser ingen annan möjlighet för att fortsätta växa på marknaden.

7 Analys

Lind och Nordlund (2019) konstaterar att det finns en viss osäkerhet vid värderingen av miljöcertifierade fastigheter eftersom certifiering fortfarande är förhållandevis nytt på marknaden med få transaktioner.

World Green Building Council (2013) menar att kostnaden för att uppföra en grön byggnad är jämbördig kostnaden för en konventionell. Den egna intervjustudien, och även Hallberg och Throgens (2019), visar att detta stämmer ifall man är ute i god tid med planeringen av projektet och valet av miljöcertifiering. De flesta upplever att det administrativa arbetet, och dess kostnader, är besvärligt. Hwang och Tan (2012) hävdar att materialen som krävs är mycket dyrare jämfört med vanliga byggnadsmaterial vilket även understryks av Boverket (2018). Darko och Chan (2016) pekar på att den höga byggkostnaden är det näst största problemet vid gröna projekt. Av intervjuerna, våra egna och Hallberg och Throgens (2019), framgick det att de initiala kostnaderna inte spelar någon avgörande roll. Man ser det som en investering, det vill säga att framtida driftnetton ska kompensera dessa inledande kostnader.

World Green Building Council (2013) påstår också att man sparar pengar genom minskade drifts- och underhållskostnader under byggnadens ekonomiska livscykel. Andelin et al.

(2015) fann de lägre driftskostnaderna som en av de mest centrala drivkrafterna för en fastighetsägare. Hallberg och Throgens (2019) respondenter bekräftar detta som en följd av att byggnaden håller en högre miljömässig nivå med bättre prestanda och energieffektivitet.

Den egna intervjustudien stärker också denna teori. Leskinen et al. (2020) visar att certifierade byggnader erhåller en hyrespremie om runt 6%, med cirka 0,4% lägre driftskostnader och en prispremie på ungefärliga 15%. Devine och Kok (2015) uppger att certifieringen kan ge upphov till nöjdare hyresgäster, högre chanser till förnyade avtal och minskade hyreskoncessioner, vilket kan leda till lägre vakanser. Hallberg och Throgens (2019) svarande har en tro om att vakansnivåerna blir lägre eller att risken för vakanta ytor blir lägre, vilket också får stöd av våra egna intervjuer. Den växande efterfrågan är man överens om på sikt kommer leda till nedgående vakanser och något högre hyresnivåer. Som Bengtsson (2018) framhåller har många av de ovannämnda faktorerna en positiv påverkan på driftnettot vilket i sin tur kan leda till ett högre marknadsvärde enligt kassaflödesmetoden.

An och Pivo (2017) menar att risken reduceras med 34% med miljöcertifierade byggnader, allt annat lika, och att det generellt leder till gynnsammare lånevillkor. Sweden Green Building Council (2021) framhåller att certifiering ger möjligheter till gröna lån och grön finansiering. United Nations Environment Programme (2020) upplyser om att miljöcertifierade projekt lockar miljömedvetna investerare. Intresset för certifiering ökar och man lär sig mer om hur det funkar. Stora innovativa banker arbetar med grön finansiering för att hitta nya källor till kapital, vilket i sin tur driver utbud och efterfrågan. Hallberg och Throgen (2019) blev varse om att den stigande efterfrågan kommer som en följd av de bättre finansieringsmöjligheter som ges i form av gröna lån och obligationer. Certifieringen blir ett kvitto, en kvalitetsstämpel, som gillas av hyresgäst och investerare. Den egna studien bekräftar detta och visar att det ställs högre hållbarhetskrav från investerare. Krav som företagen måste förhålla sig till.

Devine och Kok (2015) klargör den väsentliga fördelen i lägre koldioxidutsläpp och den allmänt mindre negativa påverkan på miljön, vilket också kan innefatta en mer socialt hållbar miljö. Darko et al. (2017) påvisar att några av de främsta drivkrafterna är minskad miljöpåverkan och effektivare energi- och vattenanvändning. Responsen från intervjustudien stärker dessa resonemang. Tabell 1 tydliggör den allmänt upplevda vikten av bättre energieffektivitet, minskat klimatavtryck och bevarande av naturresurser och icke-förnybar energi.

Andelin et al. (2015) fann att ett fundamentalt incitament för fastighetsägare handlar om bättre image och företagskultur. Darko et al. (2017) insåg också att företagen värdesätter att varumärket stärks. Hallberg och Throgen (2019) och den egna studien verifierar detta. Man ser den positiva effekten på varumärket som en stor angelägenhet, som Tabell 1 också förtydligar, med bättre marknadsföring mot potentiella hyresgäster och investerare.

Darko och Chan (2016) menar att den största utmaningen och det största hindret är bristen på information som en följd av otillräcklig utbildning och trovärdiga undersökningar. Detta gör det svårt att uppnå någon form av expertis på området eller öka den allmänna medvetenheten hos befolkningen. Det fjärde största problemet är bristen på intresse och efterfrågan. Hallberg och Throgen (2019) belyser att mindre fastighetsägare inte hyser ett lika stort intresse och behov av att jobba med hållbarhet och tar därmed heller ingen lärdom. En av respondenterna i den egna studien menar att bristen på kunskap och kompetens utgör ett stort hinder.

Tabell 2. Sammanställning av drivkrafter och fördelar samt hinder och nackdelar med miljöcertifiering

Drivkrafter och fördelar

Bättre finansieringsmöjligheter Bättre kontroll och struktur Bättre image och marknadsföring Lägre driftskostnader

Högre hyresnivåer Lägre vakansnivåer Högre marknadsvärde Bra för klimatet

Hinder och nackdelar

Bygg- och installationskostnader Administrationskostnader

Certifieringskostnaden

Bristande kunskap och kompetens Bristande engagemang och intresse

8 Diskussion

Gemensamt för samtliga fastighetsbolag i intervjustudien är att de på något sätt jobbar med miljöfrågor för att minska sin klimatpåverkan. De drivs av att agera hållbart och att de vill ta hänsyn till miljön. Det är dock främst ett sätt att skapa en bra image för att öka sin konkurrenskraft. Certifiering blir en stämpel på att man bryr sig om miljön. Det finns också bolag som bygger och förvaltar miljömässigt men som inte certifierar eller kommunicerar sitt arbete. Det innebär att de inte kan ta del av gröna lån och andra fördelar.

Svårigheter för mindre fastighetsägare

Några av de sju som miljöcertifierar är just mindre fastighetsägare, vilket indikerar att det faktiskt finns. De två som inte certifierar är mindre fastighetsägare, men med lite andra förutsättningar. Den ena äger några få fastigheter i en småstad och måste anstränga sig rejält för att få igenom en affär. Man har ibland tvingats bortse från sina mål och principer bara för att överleva och inte gå i konkurs. Trots detta har man satt mål för investering i miljöcertifiering för att möta kraven från offentlig sektor och som en möjlighet till att fortsätta växa som bolag. Den andra fastighetsägaren befinner sig ute på glesbygden och tampas med liknande problem. Man har ofta hamnat i olika typer av vägskäl där man känt sig tvungen att prioritera andra saker som en följd av höga vakanser och minimala ekonomiska medel. Det byggs relativt lite nya byggnader i glesbyggd, vilket gör att utvecklingen går trögare jämfört med storstadsregionerna, men hållbarhet finns i tankarna och står med på agendan. Båda dessa aktörer skulle man kunna se lite som undantagsfall eller som fall där förändringsprocessen är något längre. Tids nog kommer även dessa typer av fastighetsägare miljöcertifiera sitt bestånd. Anmärkningsvärt är dock att i ett av bolagen, som är ett kommunalt bolag, finns den drivande kraften i hållbarhetsfrågan främst internt, det vill säga kommunen manar inte på och ställer inga krav. De framstår då som lite lata och oengagerade fastän även de ställs inför ekonomiska utmaningar.

Främsta drivkraften

I de flesta branscher handlar det i grund och botten om att verksamheten ska gå med vinst.

Verksamheten ska utvecklas och vara lönsam. Vår bedömning var då att den största drivkraften skulle vara av ekonomisk karaktär, vilket den också tycks vara men inte exakt som förmodat. Tron låg i att det skulle handla om företagens driftnetton. Högre hyresnivåer, lägre vakansnivåer och lägre drifts- och underhållskostnader trodde vi skulle vara de mest

basala ekonomiska incitamenten för fastighetsägare. Trots begränsad forskning verkar det stämma att driftnettot följaktligen blir högre av miljöcertifieringen och därmed långsiktigt profitabelt, men att det i själva verket inte är det främsta ekonomiska argumentet för mindre fastighetsägare. Det allra största skälet till att man miljöcertifierar sina byggnader är de finansieringsmöjligheter certifieringen ger upphov till eller som man förmås inrätta sig i.

Investerare som ställer krav på hållbarhet utgör en stor del av den bevekelsegrund som säkrar och möjliggör miljöarbetets utveckling i branschen. Utan den efterfrågan som råder bland finansiärerna hade miljöcertifieringens frammarsch antagligen inte hållit samma höga tempo.

Andra incitament

Med det sagt finns det onekligen andra beaktansvärda incitament som inte är av direkt ekonomisk natur. Många faktorer kan utan tvivel bidra eller tillföra något till verksamheten eller byggnaden som helhet och därmed ha ett indirekt värde. Det kan handla om att man vill hushålla på världens naturresurser, inte konsumera fossil energi och effektivisera sin energianvändning. Det kan vara fråga om allt från hyresgästens välmående och bekvämlighet till fastighetsägarens anseende, image och hur man vill marknadsföra sig. Gör man en topplista över de viktigaste anledningarna till att man miljöcertifierar utifrån resultatet så skulle den se ut som följande:

1. Bättre finansieringsmöjligheter 2. Bättre energieffektivitet

3. Minskat klimatavtryck

4. Bättre image och marknadsföring

5. Bevarande av naturresurser och icke-förnybar energi 6. Tydligare och bättre kontroll och struktur

7. Friskare och nöjdare hyresgäster

Notera att endast första punkten, bättre finansieringsmöjligheter, är av direkt ekonomisk art.

Bedömningen är att denna komponent spelar en essentiell roll. Den är helt avgörande för miljöcertifieringens tillväxt och mognad.

9 Slutsats

Studien visar att många mindre fastighetsägare väljer att arbeta med de miljöcertifieringssystem som finns tillgängliga. Fler ställer högre krav och den främsta drivkraften för att miljöcertifiera en byggnad är de finansieringsmöjligheter som följer med certifieringen, banker lånar helt enkelt ut pengar lättare när fastigheten är miljöcertifierad.

Lägre driftnetton och högre marknadsvärden är mer av en sekundär ekonomisk drivkraft. De flesta har kommit långt i arbetet med att certifiera sina byggnader och anser att det finns en standard. De allra minsta aktörerna i mindre tätbebyggda områden har inte kommit lika långt men har en tro om att det inom en snar framtid kommer ställas krav som behöver följas för att kunna konkurrera på marknaden. För att involvera de minsta aktörerna och fortsätta öka det gröna beståndet för en mer hållbar bebyggd miljö krävs en ökad medvetenhet och kunskap om miljöcertifierade byggnader och de mervärden som följer.

Det finns en del potential för framtida forskning. Studieresultatet visar att finansieringsmöjligheterna är det ledande syftet för certifieringen och det skulle då vara intressant om framtida studier undersöker vilka finansieringsfördelar som finns. Vad innebär ett grönt lån, hur ser villkoren ut, finns det olika nivåer, fördelar, nackdelar etc.

Utvecklingsmöjligheter går även att hitta i miljöcertifieringssystemen. Gå till botten med de olika systemen genom att detaljerat jämföra och rangordna dem samt upptäcka eventuella brister och finna tänkbara lösningar.