Tidigare intervjustudie

Hallberg och Throgen (2019) utförde intervjuer med stora fastighetsägare i Sverige i samband med sin kandidatuppsats i fastighetsekonomi. De nämner att många respondenter ser större hinder för mindre fastighetsägare och att miljöcertifiering därmed inte implementeras i samma utsträckning. Många upplever också att intresset är större bland stora fastighetsägare och att det har lett till att mindre fastighetsägare inte har samma kunskap. De flesta av de svarande i bekräftar att certifierade byggnader genererar lägre drifts- och livscykelkostnader som en följd till att byggnaden erhåller en högre miljömässig prestanda och energieffektivitet.

Man svarar lite olika angående hur vakansen och hyresnivån påverkas. De upplever att hyresnivåerna i vissa fall ökar eller i andra fall undviker risken till att sjunka. Vakansnivåerna tror man blir lägre eller att man minskar risken till vakanta ytor. Majoriteten säger att marknadsvärdet ökar, med stor osäkerhet gällande korrelationen mellan certifieringen och marknadsvärdet. Dock menar vissa att de har observerat ett stigande marknadsvärde med anledning av den minskade risken för lägre hyror och högre vakanser, en högkvalitativ byggnad, en stigande efterfrågan på miljöcertifiering och mer gynnsamma finansieringsmöjligheter som gröna obligationer och lån. Blir en byggnad miljöcertifierad ser många det som ett kvitto och en kvalitetsstämpel som uppskattas av både hyresgäst och investerare. Många säger att företagets varumärke stärks och att det finns en stor fördel i relationen med kommunen vid olika markanvisningstävlingar. Man tror att efterfrågan från hyresgästen kommer öka ännu mer och menar att det finns många stora företag som har eller kommer sätta krav på att lokalerna ska vara miljöcertifierade. De flesta ser det som en bra och nödvändig investering för framtiden.

Andra drivande faktorer som tas upp i Hallberg och Throgens (2019) studie är efterfrågan från finansiärerna, bra intern kontroll på fastigheten, bättre drift och en mer attraktiv byggnad. Alla bekräftar att kostnaden är högre för gröna byggnader jämfört med konventionella. Man konstaterar att det som kostar är material, administrering och själva certifieringen. Trots detta håller alla med om att kostnaderna inte spelar någon avgörande roll i beslutet om att investera i miljöcertifiering utan man väntar sig att det framtida driftnettot ska kompensera den inledande investeringen. De flesta upplever att det administrativa arbetet runt certifieringen är besvärligt. En del av de svarande känner att mindre fastighetsägare är mindre benägna att certifiera sina byggnader. Detta eftersom den mindre fastighetsägaren inte känner ett lika stort intresse eller behov av att jobba med hållbarhetsfrågor, vilket heller inte

förbättrar deras kunskaper. Certifieringssystemen måste bli simplare och tydligare enligt många. Vissa håller inte med om detta utan menar att framtida intäkter kommer väga upp mot de tidigare utgifterna. Detta förutsätter att man är ute i tid och erhåller den kompetens som krävs.

6 Resultat

Främst jobbar bolagen med systemet BREEAM. Fördelarna med BREEAM är att det är ett internationellt system anpassat efter svenska lagar och regler och att det dessutom har en certifiering formad efter befintliga byggnader, vilket många andra system saknar.

Miljöbyggnad är också relativt vanligt. Några av bolagen har också certifierat med LEED, GreenBuilding, NollCO2 och WELL.

6.1 Drivkrafter och fördelar

Höga krav från främst investerare och finansiärer, men även en ökad efterfrågan hos hyresgäster och anställda, har gjort att många känner sig manade till att miljöcertifiera sina byggnader. Är byggnaden inte certifierad kan man inte ta nytta av de så kallade gröna lån som erbjuds av finansiärerna. Alla de svarande är ense om att den gröna finansieringen är det största incitamentet till miljöcertifiering. Det kan bli svårt att låna pengar från bankerna utan certifiering. Man upplever bättre kontroll över byggnadens kvalitet, man lär känna sina fastigheter på ett bättre sätt och projektledare får en tydligare vägledning. Miljöcertifieringen blir som ett kvitto på vilken hållbarhetsnivå man håller. Detta kvitto ökar trovärdigheten utåt i och med granskningen från oberoende part. Det fungerar också bra i marknadsföringen mot hyresgästen och ger bättre villkor på finanssidan med lägre risk. Certifieringen bringar allmänheten ett förnämligare intryck och vissa anser att fastigheten blir direkt mer värd. Flera påstår att de är måna om att bidra till de globala klimatmålen och att Parisavtalet uppnås.

Några få nämner även att miljöcertifiering påverkar avkastningen i positiv riktning och att det kommer vara lönsamt på sikt.

Tabellen i Bilaga 3 innehåller flera tänkbara argument som kan driva en fastighetsägare till att miljöcertifiera. Respondenterna har fått fylla i hur bra drivkrafterna stämmer överens med verkligheten, med en skala 1-5 där 1 innebär en svag drivkraft och 5 en stark drivkraft.

Svaren har sedan samlats in och ett medelvärde har beräknats för respektive drivkraft.

Resultatet går att läsa i Tabell 1 nedan.

Tabell 1. Medelvärde för respektive drivkraft

Bättre energieffektivitet 4,4

Minska byggnadens klimatavtryck 4,3

Bättre image och rykte och bra marknadsföring 4,1

Främja hyresgästens hälsa och komfort 4,1

Bevara naturresurser och icke-förnybar energi 3,9 Tillfredsställelse över att man gör det rätta 3,8

Minska driftskostnaden 3,6

Effektivare byggprocesser och förvaltningsmetoder 3,6

Bättre arbetsmiljö 3,6

Attrahera fler kunder 3,5

Bättre inomhusklimat 3,5

Reducera byggnadens livscykelkostnad 3,4

Högre hyresintäkter 2,9

Sätta standard för framtida konstruktion och design 2,9

Öka den allmänna produktiviteten 2,8

Bättre vatteneffektivitet 2,8

Minska bygg- och rivningsavfall 2,6

Alla är överens om att driftskostnaderna redan är eller kommer att bli lägre för miljöcertifierade byggnader. Den förbättrade energiprestandan bidrar till lägre kostnader även om flera uttrycker att det inte är just det som driver bolagen till att miljöcertifiera. De flesta tror på många indirekta ekonomiska fördelar genom dels att fastigheterna blir mer attraktiva med nöjdare hyresgäster och därmed lägre vakanser, dels den struktur, kontroll och ordning som följer av certifieringen. Några upplever att det är få som räknar på driftskostnaderna utan att det mer handlar om att underlätta finansieringen.

Respondenterna är eniga om att det finns en växande efterfrågan på miljöcertifierade byggnader hos finansiärer, hyresgäster, anställda och samhället i stort. Speciellt hos finansiärerna. Man tror att detta på sikt kommer leda till något dalande vakanser och intakta

eller stigande hyresnivåer. Efterfrågan hos hyresgästerna är inte lika stor ännu men börjar komma allt mer i takt med att det ställs högre krav. Gröna lokaler efterfrågas i högre eller lägre grad beroende på verksamhetens storlek. Efterfrågan är i allmänhet högre hos större verksamheter och lägre hos mindre verksamheter. En av respondenterna pekar på att certifieringen först och främst efterfrågats internt när man har försökt hitta ett sätt att kvalitetssäkra sin produkt. Certifieringen fungerar som ett verktyg i form av en indirekt efterfrågad definition för investeraren. Detta kommer man troligtvis se mer av framöver med taxonomin på plats.

6.2 Hinder och nackdelar

Det råder en viss oenighet kring vad som anses vara de största ekonomiska barriärerna vid certifieringen. Några menar att själva certifieringen i sig är dyr och ser det som en nackdel medan andra inte alls upplever det som ett problem. Flera påstår att om man är ute i god tid med miljöcertifieringsarbetet så blir det inte särskilt kostsamt med själva stämpeln. Samtliga respondenter är enade om att många av åtgärderna som krävs helt klart är kostnadskrävande.

Åtgärderna utgörs ofta av investeringar i lämpliga byggnadsmaterial, energisystem och övriga tekniska installationer. Dessa kostnader förhåller sig starkt till byggnadens skick och ålder. Ungefär hälften uttrycker att dessa typer av åtgärder inte utgör något större ekonomiskt hinder. I princip alla framhåller det administrativa arbetet som den mest kostnadsdrivande parametern. Olika utredningar behöver genomföras och mycket ska dokumenteras under arbetets gång. Har man inte kompetensen inom företaget måste man hyra in en konsult, vilket kan utgöra en finansiell påfrestning för en mindre mogen organisation.

En del av de svarande yttrar att det inte är en fråga om man ska certifiera eller inte. Att inte certifiera är för många inget alternativ. Många anser att miljöcertifiering ses som ett krav på kontorsmarknaden. Några få hävdar att det framförallt är dyrt att certifiera, oavsett bolagets storlek. För att undvika besvärligheter måste man planera för miljöcertifieringen i ett tidigt skede av processen. Viktigt är att tidigt ha med sig det system man vill jobba med för att säkerställa att det är kompatibelt med hur man tänkt genomföra ett projekt. Alla system passar inte alla byggnader och det ställs generellt högre krav jämfört med Boverkets byggregler. Majoriteten finner att möjligheten till grön finansiering väger tyngre än den merkostnad som kommer av certifieringen, det vill säga ett fåtal ser kostnaderna som ett hinder.

Huvudsakligen upplever man besvär med det interna engagemanget, administrationen och tiden samt kunskapen och kompetensen, alltså att man inte förstår systemen och vad de ger för möjligheter. Det kan också vara svårt att övertala äldre personer som har haft samma inställning till miljön som när de var unga. Corona-pandemin har gjort att det uppstått förseningar vid vissa certifieringsarbeten. Varför vissa inte certifierar sina kontorsfastigheter tror många beror mycket på lathet och nonchalans. Man orkar inte sätta sig in i det och tycker det är bekvämt att göra som man alltid har gjort. Vissa följer något av systemen utan att certifiera, vilket gör att man då inte kan ta del av bankernas gröna lån som i stort sett alla bolag ser som en morot.

Alla respondenter är överens om att det uppenbarligen är svårare för en mindre aktör med mer begränsade resurser, särskilt om man inte har tidigare erfarenheter av att bygga med certifiering. Det krävs en upplärningsperiod. Med mindre finansiella marginaler kan kostnaderna vara utmanande och oöverkomliga. Å andra sidan menar flera att man då kan försöka effektivisera prestandan successivt och förhoppningsvis certifiera om några år och några upplever även att det faktiskt finns många mindre fastighetsägare registrerade hos SGBC och att utmaningen ändå är hanterbar.

Ett av bolagen har inga miljöcertifieringar överhuvudtaget, varken ISO 14001 eller BREEAM, Miljöbyggnad eller LEED. En liten kommunal aktör ute på glesbygden med mycket begränsade resurser och höga vakanser vilket delvis har gjort att man behövt jobba med mycket andra saker med högre prioritet. Kruxet ligger i den initiala kostnaden och bristen på kunskap och kompetens. En annan utav respondenterna är en fastighetsägare med ett fåtal kommersiella fastigheter i en småstad. För tillfället finns ett eget verksamhetsledningssystem för hantering av kvalitets- och miljöfrågor men de upplever att det inte är tillräckligt på dagens marknad. Vid försök att offerera på offentliga uppdrag har man hamnat i situationer där det ställts krav på ISO-certifiering. Det upplevdes som tuffa krav för ett litet bolag med tradition av att hoppa från tuva till tuva och försöka göra en affär och överleva på det. Bolaget har ibland fått se mellan fingrarna på sina rutiner, principer och långsiktiga mål för att nå någon form av överlevnad på det korta perspektivet. Målet är att investera i någon form av certifiering för att möta kraven från den offentliga sektorn och underlätta framtida arbete. De ser ingen annan möjlighet för att fortsätta växa på marknaden.

7 Analys

Lind och Nordlund (2019) konstaterar att det finns en viss osäkerhet vid värderingen av miljöcertifierade fastigheter eftersom certifiering fortfarande är förhållandevis nytt på marknaden med få transaktioner.

World Green Building Council (2013) menar att kostnaden för att uppföra en grön byggnad är jämbördig kostnaden för en konventionell. Den egna intervjustudien, och även Hallberg och Throgens (2019), visar att detta stämmer ifall man är ute i god tid med planeringen av projektet och valet av miljöcertifiering. De flesta upplever att det administrativa arbetet, och dess kostnader, är besvärligt. Hwang och Tan (2012) hävdar att materialen som krävs är mycket dyrare jämfört med vanliga byggnadsmaterial vilket även understryks av Boverket (2018). Darko och Chan (2016) pekar på att den höga byggkostnaden är det näst största problemet vid gröna projekt. Av intervjuerna, våra egna och Hallberg och Throgens (2019), framgick det att de initiala kostnaderna inte spelar någon avgörande roll. Man ser det som en investering, det vill säga att framtida driftnetton ska kompensera dessa inledande kostnader.

World Green Building Council (2013) påstår också att man sparar pengar genom minskade drifts- och underhållskostnader under byggnadens ekonomiska livscykel. Andelin et al.

(2015) fann de lägre driftskostnaderna som en av de mest centrala drivkrafterna för en fastighetsägare. Hallberg och Throgens (2019) respondenter bekräftar detta som en följd av att byggnaden håller en högre miljömässig nivå med bättre prestanda och energieffektivitet.

Den egna intervjustudien stärker också denna teori. Leskinen et al. (2020) visar att certifierade byggnader erhåller en hyrespremie om runt 6%, med cirka 0,4% lägre driftskostnader och en prispremie på ungefärliga 15%. Devine och Kok (2015) uppger att certifieringen kan ge upphov till nöjdare hyresgäster, högre chanser till förnyade avtal och minskade hyreskoncessioner, vilket kan leda till lägre vakanser. Hallberg och Throgens (2019) svarande har en tro om att vakansnivåerna blir lägre eller att risken för vakanta ytor blir lägre, vilket också får stöd av våra egna intervjuer. Den växande efterfrågan är man överens om på sikt kommer leda till nedgående vakanser och något högre hyresnivåer. Som Bengtsson (2018) framhåller har många av de ovannämnda faktorerna en positiv påverkan på driftnettot vilket i sin tur kan leda till ett högre marknadsvärde enligt kassaflödesmetoden.

An och Pivo (2017) menar att risken reduceras med 34% med miljöcertifierade byggnader, allt annat lika, och att det generellt leder till gynnsammare lånevillkor. Sweden Green Building Council (2021) framhåller att certifiering ger möjligheter till gröna lån och grön finansiering. United Nations Environment Programme (2020) upplyser om att miljöcertifierade projekt lockar miljömedvetna investerare. Intresset för certifiering ökar och man lär sig mer om hur det funkar. Stora innovativa banker arbetar med grön finansiering för att hitta nya källor till kapital, vilket i sin tur driver utbud och efterfrågan. Hallberg och Throgen (2019) blev varse om att den stigande efterfrågan kommer som en följd av de bättre finansieringsmöjligheter som ges i form av gröna lån och obligationer. Certifieringen blir ett kvitto, en kvalitetsstämpel, som gillas av hyresgäst och investerare. Den egna studien bekräftar detta och visar att det ställs högre hållbarhetskrav från investerare. Krav som företagen måste förhålla sig till.

Devine och Kok (2015) klargör den väsentliga fördelen i lägre koldioxidutsläpp och den allmänt mindre negativa påverkan på miljön, vilket också kan innefatta en mer socialt hållbar miljö. Darko et al. (2017) påvisar att några av de främsta drivkrafterna är minskad miljöpåverkan och effektivare energi- och vattenanvändning. Responsen från intervjustudien stärker dessa resonemang. Tabell 1 tydliggör den allmänt upplevda vikten av bättre energieffektivitet, minskat klimatavtryck och bevarande av naturresurser och icke-förnybar energi.

Andelin et al. (2015) fann att ett fundamentalt incitament för fastighetsägare handlar om bättre image och företagskultur. Darko et al. (2017) insåg också att företagen värdesätter att varumärket stärks. Hallberg och Throgen (2019) och den egna studien verifierar detta. Man ser den positiva effekten på varumärket som en stor angelägenhet, som Tabell 1 också förtydligar, med bättre marknadsföring mot potentiella hyresgäster och investerare.

Darko och Chan (2016) menar att den största utmaningen och det största hindret är bristen på information som en följd av otillräcklig utbildning och trovärdiga undersökningar. Detta gör det svårt att uppnå någon form av expertis på området eller öka den allmänna medvetenheten hos befolkningen. Det fjärde största problemet är bristen på intresse och efterfrågan. Hallberg och Throgen (2019) belyser att mindre fastighetsägare inte hyser ett lika stort intresse och behov av att jobba med hållbarhet och tar därmed heller ingen lärdom. En av respondenterna i den egna studien menar att bristen på kunskap och kompetens utgör ett stort hinder.

Tabell 2. Sammanställning av drivkrafter och fördelar samt hinder och nackdelar med miljöcertifiering

Drivkrafter och fördelar

Bättre finansieringsmöjligheter Bättre kontroll och struktur Bättre image och marknadsföring Lägre driftskostnader

Högre hyresnivåer Lägre vakansnivåer Högre marknadsvärde Bra för klimatet

Hinder och nackdelar

Bygg- och installationskostnader Administrationskostnader

Certifieringskostnaden

Bristande kunskap och kompetens Bristande engagemang och intresse

8 Diskussion

Gemensamt för samtliga fastighetsbolag i intervjustudien är att de på något sätt jobbar med miljöfrågor för att minska sin klimatpåverkan. De drivs av att agera hållbart och att de vill ta hänsyn till miljön. Det är dock främst ett sätt att skapa en bra image för att öka sin konkurrenskraft. Certifiering blir en stämpel på att man bryr sig om miljön. Det finns också bolag som bygger och förvaltar miljömässigt men som inte certifierar eller kommunicerar sitt arbete. Det innebär att de inte kan ta del av gröna lån och andra fördelar.

Svårigheter för mindre fastighetsägare

Några av de sju som miljöcertifierar är just mindre fastighetsägare, vilket indikerar att det faktiskt finns. De två som inte certifierar är mindre fastighetsägare, men med lite andra förutsättningar. Den ena äger några få fastigheter i en småstad och måste anstränga sig rejält för att få igenom en affär. Man har ibland tvingats bortse från sina mål och principer bara för att överleva och inte gå i konkurs. Trots detta har man satt mål för investering i miljöcertifiering för att möta kraven från offentlig sektor och som en möjlighet till att fortsätta växa som bolag. Den andra fastighetsägaren befinner sig ute på glesbygden och tampas med liknande problem. Man har ofta hamnat i olika typer av vägskäl där man känt sig tvungen att prioritera andra saker som en följd av höga vakanser och minimala ekonomiska medel. Det byggs relativt lite nya byggnader i glesbyggd, vilket gör att utvecklingen går trögare jämfört med storstadsregionerna, men hållbarhet finns i tankarna och står med på agendan. Båda dessa aktörer skulle man kunna se lite som undantagsfall eller som fall där förändringsprocessen är något längre. Tids nog kommer även dessa typer av fastighetsägare miljöcertifiera sitt bestånd. Anmärkningsvärt är dock att i ett av bolagen, som är ett kommunalt bolag, finns den drivande kraften i hållbarhetsfrågan främst internt, det vill säga kommunen manar inte på och ställer inga krav. De framstår då som lite lata och oengagerade fastän även de ställs inför ekonomiska utmaningar.

Främsta drivkraften

I de flesta branscher handlar det i grund och botten om att verksamheten ska gå med vinst.

Verksamheten ska utvecklas och vara lönsam. Vår bedömning var då att den största drivkraften skulle vara av ekonomisk karaktär, vilket den också tycks vara men inte exakt som förmodat. Tron låg i att det skulle handla om företagens driftnetton. Högre hyresnivåer, lägre vakansnivåer och lägre drifts- och underhållskostnader trodde vi skulle vara de mest

basala ekonomiska incitamenten för fastighetsägare. Trots begränsad forskning verkar det stämma att driftnettot följaktligen blir högre av miljöcertifieringen och därmed långsiktigt profitabelt, men att det i själva verket inte är det främsta ekonomiska argumentet för mindre fastighetsägare. Det allra största skälet till att man miljöcertifierar sina byggnader är de

basala ekonomiska incitamenten för fastighetsägare. Trots begränsad forskning verkar det stämma att driftnettot följaktligen blir högre av miljöcertifieringen och därmed långsiktigt profitabelt, men att det i själva verket inte är det främsta ekonomiska argumentet för mindre fastighetsägare. Det allra största skälet till att man miljöcertifierar sina byggnader är de