Stadgar
För bostadsrättsföreningen Sturebyhöjden i Stockholms stad
Firma och ändamål
§ 1 Föreningens firma är bostadsrättsföreningen Sturebyhöjden. Föreningen har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter åt medlemmar till nyttjande utan begränsning i tiden. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Medlemskap
§ 2 Inträde i föreningen kan beviljas fysisk eller juridisk person som erhåller bostadsrätt genom upplåtelse av föreningen eller som övertar bostadsrätt i föreningens hus. Bostadsrätt upplåtes skriftligen i enlighet med bostadsrättslagen.
Bostadsrättshavaren erhåller en upplåtelsehandling som skall innehålla uppgift om insatskapital för bostadsrätten, ändamålet med upplåtelsen och lägenhetens beteckning, rumsantal samt parternas namn.
§ 3 Frågan om antagande av medlem avgörs av styrelsen om ej annat följer av kap 2 § 10 bostadsrättslagen.
Om övergång av bostadsrätt stadgas i §§ 5-9 nedan.
Avgifter
§ 4 Insats och årsavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämman.
Årsavgiftens storlek avvägs i förhållande till föreningens kostnader med avsättning till fonder. Årsavgiften fördelas till varje bostadsrätt enligt procentuella andelar, andelstal, eller med en fast respektive rörlig del. I årsavgiften ingående ersättning för värme, varmvatten,
elektrisk ström, konsumtionsvatten och renhållning kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet. Alternativt kan årsavgiften fördelas i förhållande till bostadsrättens insats.
Ändring av princip för fördelning av årsavgift beslutas på föreningsstämman med enkel majoritet.
Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. För arbete med överlåtelse får av bostadsrättshavaren (säljaren) uttagas överlåtelseavgift med högst 2,5 % av basbeloppet som gäller vid tidpunkten för
ansökan om medlemskap. För arbete med pantsättning av bostadsrätt får av
bostadsrättshavaren (pantsättaren) uttagas pantsättningsavgift med högst 1 % av basbeloppet som gäller vid tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Avgiften för
andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen uppgå till högst 10% av prisbasbelopp enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken (2010:110). Om en lägenhet upplåts under en del av ett år beräknas den högst tillåtna avgiften efter det antal månader lägenheten är uthyrd.
Övergång av bostadsrätt
§ 5 Bostadsrättshavare som överlåtit sin bostadsrätt skall till bostadsrättsföreningen inlämna skriftlig anmälan härom, med angivande av överlåtelsedag samt till vem överlåtelsen skett.
Förvärvare av bostadsrätt skall skriftligen ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. I ansökan skall anges personnummer och adress. Styrkt kopia av fångeshandlingen skall bifogas ansökan.
§ 6 Har bostadsrätt övergått till ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten och tillträda lägenheten endast om hen är eller antas till medlem i föreningen.
Utan hinder av första stycket får dödsbo efter avliden bostadsrättshavare utöva bostadsrätten.
Sedan tre år förflutit från dödsfallet, får föreningen dock anmana dödsboet att inom 6 månader visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvsskifte i anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon, som ej får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap bostadsrättslagen.
§ 7 Den till vilken bostadsrätt övergått får inte vägras inträde i föreningen om förening skäligen kan nöjas med henom som bostadsrättshavare. Har bostadsrätt övergått till
bostadsrättshavarens make, får inträde i föreningen inte vägras maken. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet övergått till bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med henom.
Ifråga om andel i bostadsrätt äger första och andra styckena tillämpning endast om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller med varandra varaktigt samboende närstående.
§ 8 Har den till vilken bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv inte antagits till medlem, får föreningen anmana innehavaren att inom 6 månader visa att någon, som inte får vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap bostadsrättslagen.
§ 9 Har den till vilken bostadsrätt överlåtits inte antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig.
Första stycket gäller ej vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt bostadsrättslagen kap 2 § 7.
Avsägelse av bostadsrätt
§ 10 Bostadsrättshavaren kan, sedan två år förflutit från det bostadsrätten uppläts, avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare.
Avsägelse görs skriftligen hos styrelsen.
Sker avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen utan ersättning vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelse eller vid det senare månadsskifte som angivits i denna.
Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter
§ 11 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick.
Till lägenhetens inre räknas: rummens väggar, golv och tak, inredning i kök, badrum och i övriga utrymmen i lägenheten: glas och bågar i lägenhetens ytter- och innerfönster,
lägenhetens ytter- och innerdörr/ar samt de anordningar från stamledningar för vatten, avlopp, gas, elektricitet, rökgångar och ventilation som föreningen eller bostadsrättshavaren försett lägenheten med. Bostadsrätthavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av
ytterdörrar och ytterfönster och inte heller för annat underhåll än målning av radiatorer.
Är bostadsrättslägenhet försedd med balkong, terrass eller uteplats åligger det bostadsrättshavaren att svara för renhållning och snöskottning.
Bostadsrättshavaren svarar för reparation av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom hens vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hens hushåll eller gästar henom eller av annan som hen inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hens räkning. Ifråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad nu sagts dock endast om bostadsrättshavaren brustit i omsorg och tillsyn som hen bort iaktta.
§ 12 Bostadsrättshavaren får, sedan lägenheten tillträtts, företaga förändring i lägenheten.
Avsevärd förändring får dock företas endast efter tillstånd av styrelsen och under förutsättning att den inte medför men för föreningen eller annan medlem.
§ 13 Bostadsrättshavaren är skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fodras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hen skall följa de ordningsföreskrifter föreningen i överensstämmelse med ortens sed utfärdar.
Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att allt vad som sålunda åligger henom själv iakttas även av dem för vilka hen svarar enligt § 11 tredje stycket.
§ 14 Bostadsrättsföreningen har rätt att erhålla tillträde till lägenheten när det behövs för att utöva nödig tillsyn eller utföra arbete som erfordras.
Bostadsrättshavaren är skyldig att på lämplig tid hålla lägenheten tillgänglig för visning i anslutning av tvångsförsäljning enligt 8 kap bostadsrättslagen.
Underlåter bostadsrättshavaren att bereda föreningen tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten förordna om handräckning.
§ 15 Bostadsrättshavaren får upplåta sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Med upplåtelse avses både utlåning och uthyrning av lägenhet mot ersättning.
Styrelsens samtycke till en andrahandsupplåtelse får begränsas till viss tid och förenas med villkor.
Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, under förutsättning att hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning till att vägra samtycke. Tillståndet skall begränsas till en viss tid.
Bostadsrättshavaren ansvarar både för sin lägenhet och för sina skyldigheter gentemot föreningen i egenskap av medlem, vilket bland annat inkluderar en skyldighet att betala avgifter till föreningen, tillse att grannarna inte blir störda och att lägenheten och de allmänna utrymmena i fastigheten vårdas väl av andrahandshyresgästen. Vidare åligger det
bostadsrättshavaren att informera andrahandshyresgästen om gällande ordningsföreskrifter och att informera styrelsen för det fall lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad inte är tillämplig på andrahandsupplåtelsen. För att en ansökan om andrahandsupplåtelse skall godkännas i dessa fall kommer styrelsen bland annat kräva:
- Att andrahandshyresgästen i särskild upprättad handling avstår från besittningsskydd jämlikt JB 12:45,
- Att ingånget hyresavtals giltighet villkoras av hyresnämnden godkännande om avstående från besittningsskydd, och
- Att hyresnämndens godkännande om avstående från besittningsskydd erhålls.
Bostadsrättshavaren får med styrelsen godkännande i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till annan än medlem, dock att bostadsrättshavaren i alla avseenden ansvarar för denne och dennes handlingar. Styrelsen äger ej rätt vägra bostadsrättshavaren samtycke till
upplåtelse av lägenheten i andra hand, såvida ej särskilda skäl härför föreligger. Möjlighet till Hyresnämndens godkännande av andrahandsupplåtelsen föreligger jämlikt kap 7 §11
bostadsrättslagen.
Det åligger bostadsrättshavaren att vid sådan upplåtelse i andra hen av lägenheten:
- dels ombesörja att hyresgästen i särskild handling avstår från sitt s.k. besittningsskydd jämlikt JB 12:45 innan tillträdet samt begära hyresnämndens godkännande av avstående, - dels villkora giltigheten av hyresavtalet av detta hyresnämnden godkännande, samt - dels att informera hyresgästen om gällande ordningsföreskrifter och bestämmelse samt att hen efter verkställd uppsägning måste avflytta från lägenheten utan anspråk på ersättning i någon form.
§ 16 Bostadsrättshavaren får inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller annan medlem.
§ 17 Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.
§ 18 Betalar bostadsrättshavaren inte i rätt tid insatskapital eller upplåtelseavgift, som förfaller till betalning innan lägenheten får tillträdas och sker inte rättelse inom en månad från
anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet. Vad som nu sagts gäller inte, om lägenheten tillträtts med styrelsens medgivande. Häves avtalet, har föreningen rätt till ersättning för skada.
§ 19 Nyttjanderätten till lägenheten som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är
förverkad och föreningen således berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning, 1. om bostadsrättshavaren dröjer med betalning av insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det att föreningen efter förfallodagen anmanat henom att fullgöra sin
betalningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med betalning av årsavgift utöver två vardagar efter förfallodagen,
1a. om bostadsrättshavaren dröjer med betalning av årsavgift eller avgift för
andrahandsupplåtelse mer än en vecka efter förfallodagen eller mer än två vardagar efter förfallodagen när det gäller en lokal,
2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,
3. om lägenheten används i strid med § 16 eller § 17,
4. om bostadsrättshavaren eller den, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom underlåtenhet utan att oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om förekomst av ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,
5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, åsidosätter något av vad som enligt § 13 skall iakttagas vid lägenhetens begagnade eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragrafer åligger
bostadsrättshavaren,
6. om strid med § 14 tillträde till lägenheten vägras och bostadsrättshavaren inte kan visa giltig ursäkt,
7. om bostadsrättshavaren åsidosätter annan henom åvilande skyldighet och det måste anses vara av vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs.
Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse.
Uppsägning på grund av förhållande som avses i § 19 första stycket, 2-3 eller 5-7 får ske endast om bostadsrättshavaren underlåter att efter tillsägelse vidtaga rättelse utan dröjsmål.
Uppsägning på grund av förhållande som avses i § 19 första stycket 2 får dock, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske om bostadsrättshavaren utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och får ansökan beviljad.
Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning har föreningen rätt till ersättning för skada.
§ 20 Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande som avses i § 19 första stycket 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan
bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden.
Det samma gäller om föreningen inte har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning inom tre månader från det föreningen fick kännedom om förhållandet som avses i § 19 första stycket 4 eller 7 eller inte inom två månader från den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i § 19 första stycket 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidtaga rättelse.
§ 21 Är nyttjanderätten enligt § 19 första stycket 1a förverkad på grund av dröjsmål med betalning av årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse och har föreningen med anledning därav sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får denna inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten
1. om avgiften – när det är fråga om en bostadslägenhet – betalas inom tre veckor från det att a) bostadsrättshavaren på sådant sätt som anges i 27 och 28 §§ bostadsrättslagen (1991:614) har delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala avgiften inom denna tid.
b) meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
2. om avgiften – när det är fråga om en lokal – betalas inom två veckor från det att
bostadsrättshavaren på sådant sätt som anges i 27 och 28 §§ bostadsrättslagen har delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka lägenheten genom att betala avgiften inom denna tid.
Är det fråga om en bostadslägenhet får en bostadsrättshavare inte heller skiljas från
lägenheten om hen varit förhindrad att betala avgiften inom den tid som anges i första stycket
§ på grunda v sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och avgiften har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
Första stycket gäller inte om bostadsrättshavaren, genom att vid upprepade tillfällen inte betala avgiften inom den tid som anges i § 19 första stycket 1a, har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hen skäligen inte bör få behålla lägenheten.
Beslut om avhysning får meddelas tidigast tredje vardagen efter utgången av den tid som anges i första stycket 1 eller 2.
§ 22 Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning av orsak som anges i § 19 första stycket 1 eller 4-6, är hen skyldig att genast avflytta. Uppsäges bostadsrättshavaren av orsak som anges i § 19 första stycket, 2, 3 eller 7, får man bo kvar till det månadsskifte som inträffar närmaste efter tre månader från uppsägningen, om inte rätten ålägger henom att avflytta tidigare.
Detsamma gäller om uppsägningen sker av orsak som anges i § 19 första stycket 1a och bestämmelserna i § 21 tredje stycket är tillämpliga.
§ 23 Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning ifall som avses i § 19, skall bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap bostadsrättslagen, så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända borgenärer vars rätt berörs av försäljningen, kommer överens om något annat. Försäljningen får dock anstå till dess brister bostadsrättshavaren svarar för blivit åtgärdade.
Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.
Styrelse och revisorer
§ 24 Styrelsen består av minst tre och högst sju ledamöter och högst tre suppleanter.
Styrelseledamöter och suppleanter väljs på ordinarie föreningsstämma för ett år. Ledamot kan omväljas.
§ 25 Styrelsen har sitt säte i Stockholm.
Styrelsen konstituerar sig själv.
Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen är beslutsför när de vid sammanträdet, närvarande antal överstiger hälften av hela antalet styrelseledamöter. Som styrelsens beslut gäller den mening om vilken de flesta röstande förenar sig och vid lika röstetal den mening som biträdes av ordföranden, dock att giltigt beslut fordrar enhällighet när för beslutsförhet minsta antal ledamöter är närvarande.
§ 26 Föreningens räkenskaper omfattar tiden 1 januari till den 31 december. Senast sex veckor före ordinarie föreningsstämma skall styrelsen till revisorerna avlämna förvaltningsberättelse, resultaträkning samt balansräkning.
§ 27 Styrelsen eller firmatecknaren får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt och inte heller riva eller bygga om sådan
egendom. Styrelsen eller firmatecknare får heller inte utan föreningsstämmans bemyndigande besluta om inteckning eller annan inskrivning i föreningens fasta egendom.
§ 28 Föreningen skall ha minst en och högst två revisorer. Revisor/er väljes för tiden från ordinarie föreningsstämma intill dess nästa ordinarie föreningsstämma hållits. Vid
föreningens konstituerande möte kan längre valperiod tillämpas.
§ 29 Revisorerna skall bedriva sitt arbete så att revisionen är avslutad och revisionsberättelsen avgiven tre veckor innan föreningsstämma. Årsredovisningen och revisionsberättelsen skall hållas tillgänglig senast två veckor före ordinarie föreningsstämma.
Styrelsen skall avge skriftlig förklaring till ordinarie föreningsstämma över av revisorerna gjorda anmärkningar.
Styrelsens redovisningshandlingar, revisionsberättelsen och styrelsens förklaring över av revisorerna gjorda anmärkningar skall hållas tillgängliga för medlemmarna minst en vecka före den föreningsstämma, på vilken de skall förekomma till behandling.
Föreningsstämma
§ 30 Ordinarie föreningsstämma hålls årligen tidigast första mars och senast före juni månads utgång.
§ 31 Extra föreningsstämma hålls då styrelsen eller revisorerna finner skäl därtill eller då minst en tiondel av samtliga röstberättigade medlemmar skriftligen begärt det hos styrelsen med angivande av ärende som önskas behandlat.
§ 32 Medlem som önskar visst ärende behandlat på ordinarie föreningsstämma skall skriftligen anmäla ärendet till styrelsen i så god tid att ärendet kan anges i kallelsen.
§ 33 På ordinarie föreningsstämma skall förekomma:
1. Stämmans öppnande
2. Godkännande av dagordningen 3. Val av ordförande vid stämma
4. Anmälan av styrelsens val av protokollförare 5. Val av två justeringsmän
6. Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 7. Fastställande av röstlängd
8. Styrelsens årsredovisning
9. Revisorernas berättelse
10. Fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut om resultatdisposition
12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Arvode åt styrelsen och revisorerna
14. Val av styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisorer
16. Övriga ärenden 17. Stämmans avslutande
På extra föreningsstämma skall utöver ärenden enligt punkt 1-7 ovan endast förekomma de ärenden för vilka stämman blivit utlyst och vilka angetts i kallelsen till stämman.
§ 34 Kallelse till föreningsstämman skall innehålla uppgift om förekommande ärenden och utfärdas genom personlig kallelse till samtliga medlemmar genom utdelning eller utsändning med post senast två veckor före föreningsstämma, dock tidigast sex veckor före stämman.
Andra meddelande till medlemmarna delges genom anslag på lämplig plats inom föreningens fastighet eller genom brev.
Särskilda villkor för beslut
§ 35 Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens fastighet skall fattas på en föreningsstämma. Ifråga om sådana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsrättshavares lägenhet gäller dock bestämmelserna i 7 kap § 7 och bestämmelserna i 9 kap § 16 första stycket 2 i bostadsrättslagen.
§ 36 Vid föreningsstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst.
Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen.
Föreningsstämman får besluta att den som inte är medlem ska ha rätt att närvara eller på annat sätt följa förhandlingarna vid föreningsstämman. Ett sådant beslut är giltigt endast om det beslutas av samtliga röstberättigade som är närvarande vid föreningsstämman.
Medlem får företrädas av ombud som inte är medlem i föreningen. Ombudet skall visa upp en skriftlig, underskriven och daterad fullmakt i original och får företräda flera medlemmar.
En medlem kan ha med sig högst ett biträde vid föreningsstämman. Bara medlems
make/maka, sambo eller annan medlem får vara biträde. Biträdet har yttranderätt men inte rösträtt.
§37 Om föreningsstämman ska ta ställning till ett förslag om ändring av stadgarna, måste det fullständiga förslaget hållas tillgängligt hos föreningen från tidpunkten för kallelsen fram till föreningsstämman. Om medlem uppgivit annan adress ska det fullständiga förslaget istället skickas till medlemmen.
Fonder
§ 38 Avsättning för föreningen åvilande underhållsskyldighet skall göras.
Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll Dispositionsfond Till fonden för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3% av fastighetens eller tomträttens taxeringsvärde.
Det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet skall avsättas till dispositionsfonden.
Upplösning och likvidation
§ 39 Vid föreningens upplösning behållna tillgångar skall tillfalla medlemmarna i förhållande till insatserna.
I allt varom ej här ovan stadgats gäller bostadsrättslagen.
