2011-02-21
EXPLOATERINGSAVTAL
FÖR DEL AV KVARNHOLMEN, ETAPP 3 – ÖSTRA KVARNOMRÅDET
Tidigare ”avtal rörande planläggning och exploatering av kvarnholmen” (ramavtalet) avser hela programområdet för Kvarnholmen, Hästholmsundet och Östra Gäddviken. Ramavtalet ska successivt ersättas av exploateringsavtal för respektive detaljplan. Detta avtal ersätter ramavtalet i de delar som planläggs enligt bilaga 1.
§ 1 PARTER
Mellan Nacka kommun genom dess kommunstyrelse, nedan kallad kommunen, och
Holmenkvarnen 5 AB, org.nr 556710-2388 och Holmenkvarnen 7 AB, org.nr 556710-2313, c/o JM AB, 169 82 Stockholm, träffas följande exploateringsavtal avseende del av
fastigheterna Sicklaön 38:1 och 38:2 på Kvarnholmen, Nacka kommun.
Gemensamt kallas Holmenkvarnen 5 AB och Holmenkvarnen 7 AB för Exploatören.
§ 2 DETALJPLAN OCH ÖVRIGA HANDLINGAR
Exploateringen avser del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och 38:2 på Kvarnholmen. Som grund för exploateringen ligger förslag till detaljplan för del av Kvarnholmen, etapp 3 – Östra kvarnområdet, i Nacka kommun, upprättad i september 2010 justerad i februari 2011.
Till avtalet hör följande handlingar:
Bilaga 1 Förslag till detaljplan med bestämmelser och beskrivningar (beskrivningarna bilägges ej avtalet).
Bilaga 2 Karta över marköverlåtelser.
Bilaga 3 Omfattnings och utförandebeskrivning för allmänna anläggningar.
Bilaga 4 Projektering och produktion - Exploatörens förutsättningar.
Bilaga 5 Bilaga 6
Gestaltningsprogram.
Skydd av vegetation
Bilaga 7 Anvisningar för relationshandlingar
Bilaga 8 Ansökan och överenskommelse om bl.a. fastighetsreglering Bilaga 9 Servitut gångtrafik
Bilaga 10 Utredning stompunkter
§ 3 ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Villkoren i detta avtal träder i kraft först när följande krav är uppfyllda
Att Nacka kommunfullmäktige beslutat att godkänna detta avtal senast 2012-06-01 genom beslut som vinner laga kraft,
Att Nacka kommunfullmäktige antar förslaget till detaljplan senast 2012-06-01 genom beslut som vinner laga kraft,
I det fall rättsprövning i Högsta förvaltningsdomstolen leder till att planen upphävs ska avtalet endast genomföras för åtaganden som motsvarar beviljade bygglov.
§ 4 MARKÖVERLÅTELSER
Marköverlåtelserna mellan Exploatören och kommunen regleras i separat avtal, bilaga 8:
”Ansökan och överenskommelse om fastighetsreglering för del av fastigheterna Sicklaön 38:1 och Sicklaön 38:2”
Parterna noterar att: Exploatören överlåter till kommunen de delar av fastigheterna Sicklaön 38:2 och 38:1 som enligt bilaga 2 är gul- respektive grönmarkerade och skall utgöra allmän platsmark och vattenområde. Någon ersättning för marken eller vattenområde utgår inte.
Mark som överlåts skall inte innehålla högre halter av föroreningar än vad som är godtagbart i samråd med tillsynsmyndigheten miljö och hälsa på Nacka kommun, med hänsyn till planerad användning.
Särskilt avtal skall träffas mellan Exploatören och kommunen gällande köp av markområde för skola och förskola.
§ 5 FASTIGHETSBILDNING
Kommunen ansöker om den fastighetsbildning som erfordras för marköverlåtelsen enligt § 4 och eventuell servitutsupplåtelse enligt § 6. Exploatören svarar för samtliga med detaljplanens och exploateringsavtalets genomförande förenade förrättningskostnader.
Exploatören bekostar all nödvändig inlösen av mark, servitut, ledningsrätt eller annan rättighet i samband med detaljplanens och exploateringsavtalets genomförande
§ 6 SERVITUT OCH VÄGHÅLLNING Parterna noterar att:
Särskilt servitut har upplåtits i fastigheterna Sicklaön 37:40, 38:1 och 38:2 för till förmån för kommunens fastighet Sicklaön 37:11 kommunen avseende allmänhetens rätt till väg för både fordon, gång- och cykeltrafik mellan kommunens fastighet och planområdets allmänna plats.
Servitutsavtalet kan även utgöra överenskommelse för bildande av officialservitut.
Särskilt om väghållningsansvar:
I det område som kommunen har servitut för trafik enligt ovan är Exploatören ansvarig för och bekostar åtgärder för att vägen är säker, farbar och belyst för alla trafikslag enligt servitutet.
Exploatören upplåter utan kostnad i fastigheten Sicklaön 38:2 (tjänande fastigheter) till förmån för kommunens fastighet Sicklaön 37:11 (härskande fastighet), servitut innebärande rätt att för allmän gångtrafik, med tillhörande anordningar använda de områden som markerats med x i detaljplanen, se bilaga 1. Rättigheten skall i första hand upplåtas som ett
officialservitut.
§ 7 ALLMÄNNA ANLÄGGNINGAR Allmänt
Där inget annat anges projekterar, utför och bekostar Exploatören de anläggningar och åtgärder som beskrivs i denna paragraf samt i tillhörande omfattnings- och
utförandebeskrivning för allmänna anläggningar (Bilaga 3).
Fram till dess allmänna anläggningar, utförda i enlighet med omfattnings- och utförandebeskrivning (Bilaga 3) och Gestaltningsprogram (bilaga 5), överlämnas till kommunen är Exploatören gentemot allmänheten ansvarig för säkerhet, funktion, drift och underhåll av de till detaljplanen hörande allmänna anläggningar och områden som i
detaljplanen utgör allmän plats
För produktion av anläggningarna enligt denna paragraf gäller till avtalet hörande bilaga 4 (Projektering och produktion – Exploatörens förutsättningar).
Anläggningar som omfattas av Exploatörens åtagande skall ansluta till befintliga
anläggningar. Krävs anpassningar utanför detaljplanområdet men inom programområdet som är nödvändiga för anläggningarnas funktion ingår även det i Exploatörens åtagande att projektera, utföra och bekosta.
Vid anslutning till avloppstunneln i Vikdalen ska Exploatören förhandla med berörd fastighetsägare och svara för servitut och eventuella ersättningar. (Anslutningens tekniska egenskaper berörs i exploateringsavtal för etapp 1.)
Om det krävs bygglov, marklov eller rivningslov ansöker Exploatören om detta.
I miljöredovisningen angivna åtgärder och därmed förknippade kontrollprogram skall följas.
Exploatören är skyldig att redovisa hur krav enligt miljöredovisningen kommer att uppfyllas och har uppfyllts.
I den mån inte annat framgår av detta avtal gäller för projektering och genomförande av allmänna anläggningar enligt denna paragraf och för bilagorna 3 och 4 ABT 06.
Exploatören förbinder sig att följa arbetsmiljölagen med tillhörande förordningar och föreskrifter. I enlighet med 3 kap.7 c § arbetsmiljölagen avtalas att Exploatören ska ha det arbetsmiljöansvar, som avses i 3 kap. 6 § arbetsmiljölagen och i de anslutande föreskrifterna, för de arbeten som utförs.
Vegetation som kan påverkas av exploateringen ska skyddas på det sätt som anges i bilaga 6 Relationshandlingar ska upprättas och levereras på det sätt som anges i bilaga 7.
Anläggningsarbeten som väsentligt avviker från vad som framgår av detta avtal kräver godkännande av kommunstyrelsen.
Vid motstridiga uppgifter gäller texten i denna paragraf före hänvisade bilagor.
§ 8 ANLÄGGNINGAR OCH BEBYGGELSE PÅ KVARTERSMARK
Byggnader och anläggningar på kvartersmark skall utformas enligt gestaltningsprogrammet (bilaga 5).
I miljöredovisningen angivna åtgärder och därmed förknippade kontrollprogram skall följas.
Exploatören är skyldig att redovisa hur krav enligt miljöredovisningen kommer att och har uppfyllts.
Alla golvbrunnar i garageutrymme skall kopplas till oljeavskiljare.
Skyddsbestämmelse
Viss bebyggelse skyddas i planen med så kallad q-märkning. Exploatören förbinder sig att följa dessa begränsningar i användandet av kvartersmarken utan ersättningsskyldighet för kommunen.
§ 9 ERSÄTTNING FÖR ADMINISTRATION
Exploatören ersätter kommunen för kommunens eller kommunens konsulters arbete med att fullfölja åtgärder enligt detta avtal (t.ex. granskning, besiktning, kontroll, uppföljning av avtalsvillkor)
Kommunen debiterar Exploatören enligt löpande räkning mot redovisade timlistor och enligt vid varje tidpunkt gällande taxa för planering, byggande, kartor och mättjänster. Timpriserna är exklusive moms. Ingen moms utgår på kommunens administrativa arbete. Dessutom tillkommer kommunens verifierade utlägg. Kommunen ansvarar för att Exploatören erhåller en prognos för kommunens kostnader baserat på aktuellt projektläge.
Ersättningen betalas efter fakturering från kommunen.
Myndighetsutövning som debiteras enligt taxa ingår inte i det arbete som ska ersättas.
§ 10 UTBYGGNADSORDNING
Kraven på förbindelse till planområdet enligt §6 utgör förutsättning för kommunens övertagande av allmänna anläggningar enligt detta avtal.
Om det finns förutsättningar och kommunen godkänner detta kan ett etappvis överlämnande av allmänna anläggningar ske.
§ 11 FINANSIERING - ALLMÄNNA ANLÄGGNINGAR
Som bidrag till den övergripande trafikinfrastruktur som krävs till området, erlägger Exploatören till kommunen sexton miljoner tvåhundratrettiotusen femhundra (16 230 500) kronor.
Ersättningen utgörs av sjuhundrafemton (715) kr/m2 BTA för 22 700 m2 nybyggnation.
Ersättningen betalas då detaljplanen för etapp 3 vinner laga kraft. Ersättningen justeras med KPI så att den motsvarar penningvärdet för juli 2006.
§ 12 VA-AVGIFTER Anläggningsavgift
Exploatören bygger ut och bekostar all VA-utbyggnad som behövs enligt vad som framgår av
§8. Kommunen måste dock enligt gällande lag debitera anläggningsavgift. Exploatören skall därför erlägga VA-anläggningsavgift enligt vid varje tidpunkt gällande VA-taxa. Exploatören har därefter rätt att fakturera kommunen motsvarande belopp som bidrag till utbyggnad av anläggningarna.
Brukningsavgift
Storlek på brukningsavgiften för detaljplaneområdet skall fortsättningsvis beräknas enligt kommunens taxa och inte enligt tidigare avtal. Taxan gäller från det att förbindelsepunkt till respektive fastighet för vatten är upprättad.
§ 13 GATUKOSTNADER OCH MOMS Gatukostnader
Har Exploatören fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, avstår kommunen från ytterligare ersättning för gatukostnad och bidrag till allmänna anläggningar för
detaljplaneområdet. Detta gäller inte ersättning för förbättring och nyanläggning av gata och annan allmän plats med tillhörande anordningar, som i framtiden kan komma att krävas.
Moms
Den del av kostnaden för allmän gatu- eller parkanläggning inom planområdet som utgör moms ska kommunen ersätta Exploatören för. Ersättning kan ske löpande baserat på av kommunen godkänt arbete. Den kostnad som momsen baseras på måste först verifieras och godkännas av kommunen. Fakturering sker på det sätt som kommunen anger.
§ 14 DRÖJSMÅLSRÄNTA
Erlägger inte Exploatören ersättningar och viten enligt detta och tillhörande avtal i rätt tid utgår dröjsmålsränta motsvarande en räntesats som med åtta (8) procentenheter överstiger Sveriges Riksbanks vid varje tidpunkt gällande referensränta.
§ 15 SÄKERHET
För fullgörandet av Exploatörens skyldigheter enligt detta avtal skall Exploatören ställa säkerhet till ett belopp av tjugo miljoner etthundratrettiotusen femhundra (20 130 500) kronor, i form som kommunen först godkänner. Säkerheten får nedskrivas i förhållande till erlagda ersättningar och utfört arbete. Tio procent av den del av säkerheten som avser åtaganden i § 7 skall dock vara kvar till godkänd slutbesiktning av allmänna anläggningar och fem procent skall vara kvar till godkänd garantibesiktning. Säkerheten överlämnas till kommunen i samband med Exploatörens undertecknande av detta avtal.
§ 16 KARTUNDERLAG ENSKILDA ANLÄGGNINGAR OCH BYGGNADER Exploatören förbinder sig att senast två månader efter färdigställandet inom kvartersmark skicka digitala relationshandlingar och lägeskontroller.
Syftet med att leverera dessa inmätningar är att kommunens primärkarta skall kunna uppdateras.
Anvisningar för hur inmätningar skall utföras och redovisas framgår av bilaga 7.
§ 17 STOMPUNKTER
I de fall som stompunkter förstörs eller måste tas bort i samband med exploateringen är Exploatören skyldig att omgående informera Kommunen. Raserade punkter skall markeras på en papperskarta där nummer och placering av raserad punkt framgår. Kommunens samtliga kostnader för nya punkter skall ersättas av Exploatören.
En inventering är gjord (se bilaga 10) som visar befintliga stompunkter. Exploatören kan endast bli ersättningsskyldig för de punkter som redovisas i denna förteckning.
§ 18 TVIST
Tvist angående tolkning och tillämpning av detta avtal skall avgöras av allmän domstol enligt svensk rätt och på kommunens hemort.
§ 19 KONTAKTORGAN
Exploatören skall kontinuerligt samråda med kommunen under tiden från lagakraftvunnen detaljplan fram till färdigställd exploatering.
Kommunens kontaktorgan vad gäller detta avtal är Exploateringsenheten.
För myndighetsfrågor hänvisas till respektive myndighet.
§ 20 ÖVERLÅTELSE FASTIGHET
För fastighet eller del av fastighet som överlåts är Exploatören fortfarande bunden av åtagandena i detta avtal.
Exploatören förbinder sig att överföra samtliga befintliga avtalsservitut samt de avtalsservitut som ingås i samband med detta avtal på ny ägare av överlåten mark.
§ 21 ÖVERLÅTELSE AV AVTALET
Kommunen kommer inte att motsätta sig en överlåtelse av detta avtal till Kvarnholmen Utveckling AB (KUAB), 131 31 Nacka, org. Nr 556710-5514, JM AB, 169 82 Stockholm, org. Nr 556045-2103 eller KF Fastigheter AB, box 15200, 104 65 Stockholm, org. Nr 556033-244 .Då KUAB, JM AB eller KF Fastigheter AB förvärvat Exploatörens fastigheter inom planområdet, (se bilaga 1) övertar KUAB, JM AB eller KF Fastigheter AB samtliga Exploatörens rättigheter och skyldigheter enligt detta avtal.
Detta avtal får inte för Exploatörens del utan kommunens skriftliga medgivande överlåtas på annan än JM AB eller KF Fastigheter AB eller Kvarnholmen Utvecklings AB.
Detta avtal är upprättat i tre likalydande exemplar varav parterna tagit var sitt.
Nacka den ………… ………… den …………
För Nacka kommun För Holmenkvarnen 5 AB
……… ………
Erik Langby
Kommunstyrelsens ordförande
……… ………
Yussuf Hassen
Projektchef ………… den …………
För Holmenkvarnen 7 AB
………
Bevittnas: Bevittnas:
……… ………
……… ………
till exploateringsavtal för del av Kvarnholmen, Etapp 3 – Östra kvarnområdet
Omfattnings- och utförandebeskrivning för allmänna anläggningar
1 Allmänna anvisningar ... 1
2 Strandskoning ... 2
3 Parkanläggningar ... 2
4 Gång- och cykelväg/strandpromenad ... 3
1 Allmänna anvisningar
De allmänna anläggningarna utförs enligt denna omfattningsbeskrivning med tillhörande bilagor och hänvisningar.
Bilagorna visar en principlösning, finns motstridiga uppgifter gäller denna text före bilagorna.
Där ingen särskild beskrivning, bilaga eller hänvisning finns gäller omfattning och utförande enligt gestaltningsprogram.
För projektering och utförande av samtliga i omfattningsbeskrivningen ingående delar ska gälla anläggnings AMA-07, Vägverkets publikation VGU (Vägars och gators utformning), och övriga branschspecifika föreskrifter. För utförande av anläggningar som inte beskrivs i gestaltningsprogrammet ska, om inget annat anges, dess ambitionsnivå vara styrande.
All utrustning och möblering, vägmärken, papperskorgar samt uppstickande och mer vertikala ytor såsom plank, murar, konstverk, "spår och lämningar" (utrustning från industriepoken) etc. skall klotterskyddas.
Allmänna anläggningar ska tillgodose behovet för boende, besökande och arbetande befolkning i det framtida programområdet på hela Kvarnholmen.
Efter överlämnande garanterar exploatören full framkomlighet för kommunens drift- och underhållsfordon.
2 Strandskoning
Omfattning
Hela strandlinjen inom detaljplaneområdet.
Funktionskrav
Erosionssäkert släntskydd i strandlinjen. GC-väg skall vara dimensionerad för att klassas som bärighetsklass 2 (BK2).
Utförandekrav
Hela strandskoningen inom detaljplaneområdet utföres som en glacis, enligt illustration i exploateringsavtalet för Kvarnholmen Dp 1.
3 Parkanläggningar
Omfattning
Naturmark i östra delen av planområdet med inslag av gångvägar, stigar, utsiktsplatser m.m.
samt strandpromenad med vistelseyta.
Funktionskrav
Strandpromenadens, uddens och naturmarkens huvudfunktioner är att vara strandnära kommunikations- respektive vistelseyta samt bostadsnära rekreationsanläggning av naturmarkskaraktär för boende, arbetande och besökande på Kvarnholmen. Naturmarken/
anläggningarna ska inbjuda till vistelse och eller kommunikation. Anläggningarna och naturmarken ska vara trygg och säker.
Utförandekrav
Anläggningarna/naturmarken utförs med strandpromenad, strandskoning, vistelseyta på ostligaste udden, i anslutning till strandpromenaden, med sittmöjligheter grillplats etc.
Naturmarken städas, röjs och gallras samt iordningställes så att nödvändig skötsel i form av extensiv slåtter blir möjlig på därför avsedda ytor.
Naturmarken genomkorsas av en gångväg för åretruntbruk och som skall kunna snöröjas. Den ska vara ca 2,5 m bred med 0,25 m stödkant på varje sida, belagd med asfalt, vara belyst samt vara dimensionerad för att klassas som bärighetsklass 2 (BK2). Stödkanten avslutas med 5 cm naturlig förna som gräsbesås. Återställande av anslutande naturmark/gräsyta.
I naturmarken anläggs också stigar som är grusade och med inslag av terrängtrappor. Inom naturmarken skall det även finnas sittmöjligheter papperskorgar och utsiktsplatser. Åtgärder skall planeras i samarbete med antikvarisk expertis, då det inom området finns rester av äldre odlingar, trädgårdsanläggningar, husgrunder etc. Dessa rester ska rustas för att ingå i
naturmarken/parken. Det kan bli aktuellt med viss komplettering av växter på platsen, om underlag för detta framkommer av det antikvariska arbetet.
Vid utförande av möblering gäller följande dokument. Vid motstridiga uppgifter gäller de i uppräknad ordning:
1. gestaltningsprogram,
2. möbleringsprogram för Nacka kommun.
Trädvård
Befintliga träd inom exploateringsområdet ses över och åtgärdas vad gäller status,
gallringsbehov samt säkerhetsbeskärning. Arbetena skall utföras av dendrologisk expertis.
Städning, röjning, gallring m.m.
Icke anlagda ytor städas från ev. främmande föremål i form av utfyllnader, växtavfall, gamla stolpar, metallskrot, virke etc. Kantzoner röjes och gallras vid behov.
Skyddsstängsling
För att området ska uppfylla kraven säkerhet, skall nödvändig skyddsstängsling för att undvika fallolyckor utföras.
Livräddningsutrustning
Strandpromenaden ska förses med livräddningsutrustning.
4 Gång- och cykelväg/strandpromenad
Omfattning
I denna detaljplan omfattas gång- och cykelstråket av strandpromenaden i delen runt östra udden.
Funktionskrav
Funktionshindrade ska kunna röra sig på GC-vägen.
Gång- och cykelvägen ska utformas så att den tydligt går att utläsa var den går såväl sommar som vinter.
GC- vägen ska vara möjlig att beträda med underhållsfordon med bredd 2,5 m för vinter- och sommarunderhåll. Fri höjd ska vara minst 2,60 m.
Utförandekrav
Strandpromenaden utförs enligt vid tidpunkten gällande kommunala projekteringsanvisningar om inget annat anges i gestaltningsprogrammet.
Den ska vara ca 3 m bred med 0,25 m stödkant på varje sida, belagd med asfalt, vara belyst samt vara dimensionerad för att klassas som bärighetsklass 2 (BK2). Stödkanten avslutas med 5 cm naturlig förna som gräsbesås. Återställande av anslutande naturmark/gräsyta.
