Besök Postadress Telefon växel Internet
Kontaktcenter 191 86 08-579 210 00 www.sollentuna.se
Aniaraplatsen 2 Sollentuna Dnr 2020/0142 KS-12
Diariekod: 009 Kommunstyrelsen
Val av fastighet som kommunens förvaltningsbyggnad
Förslag till beslut
Nedan lämnas tre alternativa förslag till beslut; A, B och C. Förslagen är utan inbördes rangordning.
ALTERNATIV A:
Kommunstyrelsen föreslår fullmäktige besluta följande:
1. Fullmäktige ger Sollentuna Kommunfastigheter AB, som ägardirektiv, i uppdrag att förvärva samtliga aktier i Centria Städet Invest AB. Bolaget ska vara dotterbolag till Sollentuna Kommunfastigheter AB.
2. Den totala investeringen avseende förvärvet, inklusive ombyggnation, får inte överstiga uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
3. Fullmäktige uppdrar till Sollentuna Stadshus AB att genom en revers låna ut medel till Sollentuna Kommunfastigheter AB för att Sollentuna Kommunfastigheter AB ska kunna genomföra förvärvet.
4. Fullmäktige antar bolagsordning för Sollentuna Städet 2 AB i enlighet med bilaga 1 till kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2020-05-07, att gälla från det datum som Sollentuna Kommunfastigheter AB
tillträder som ägare till bolaget.
5. Fullmäktige antar ägardirektiv för Sollentuna Städet 2 AB i enlighet med bilaga 2 till kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2020-05-07, att gälla från det datum som Sollentuna Kommunfastigheter AB
tillträder som ägare till bolaget.
6. Antalet ledamöter i styrelsen i Sollentuna Städet 2 AB ska vara sex och antalet suppleanter ska vara sex.
7. Till ledamöter i styrelsen i Sollentuna Städet 2 AB väljs A, B, C, D, E och F. Ledamöterna väljs för perioden fram till och med årsstämma 2021.
8. Till suppleanter i styrelsen i Sollentuna Städet 2 AB väljs G, H, I, J, K och L. Suppleanterna väljs för perioden fram till och med årsstämma
2021.
9. Till lekmannarevisorer i Sollentuna Städet 2 AB väljs Marija Babic (S) och Ulf Zettervall (M). Dessa väljs för granskning av verksamheten för återstoden av mandatperioden 2019-2022.
10. Till styrelsens ledamöter och suppleanter samt lekmannarevisorer i Sollentuna Städet 2 AB ska inget arvode utgå.
11. Kommunstyrelsen bemyndigas att teckna hyresavtal med Sollentuna Städet 2 AB avseende hyra av lokalerna till en maximal nivå om initialt uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år.
12. Sollentuna kommun ingår, såsom för egen skuld, borgen för Sollentuna Städet 2 AB avseende låneförpliktelser upp till ett belopp om högst 200 miljoner kronor. Borgensavgiften fastställs till 0,25 procent av aktuell låneskuld.
13. Kommunstyrelsen får i uppdrag att utreda alternativ för framtida användning av fastigheten Sollentuna Centrum 2 (Turebergshuset).
14. Fullmäktige återtar sitt uppdrag 2019-09-19, § 95, till Sollentuna Kommunfastigheter AB, om renovering av Turebergshuset.
ALTERNATIV B:
Kommunstyrelsen föreslår fullmäktige besluta följande:
1. Kommunen ska inte förvärva aktierna i Centria Städet Invest AB.
2. Sollentuna kommunfastigheter AB ska fullfölja renoveringen av Turebergshuset enligt fullmäktiges beslut 2019-09-19, § 95. Projektet ska dock genomföras med förändringar enligt alternativ Justerad kalkyl Nya Turebergshuset enligt bilaga 3c till kommunledningskontorets tjänsteutlåtenade 2020-05-07.
3. Den preliminära hyran inklusive kostnaden för tillkommande
anpassningar för kommunen revideras från uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år. Därtill ska kommunens nettokostnad minska till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år genom uthyrning till externa hyresgäster.
ALTERNATIV C:
Kommunstyrelsen föreslår fullmäktige besluta följande:
1. Kommunen ska inte förvärva aktierna i Centria Städet Invest AB.
2. Sollentuna kommunfastigheter AB ska fullfölja renoveringen av Turebergshuset enligt fullmäktiges beslut 2019-09-19, § 95.
3. Den totala kostnaden ska vara uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år.
Sammanfattning
Fullmäktige beslutade 2019-09-19 att ge Sollentuna Kommunfastigheter AB i uppdrag att renovera Turebergshuset och genomföra
hyresgästanpassningar i samband med renoveringen i enlighet med bilagd förstudierapport och till en preliminär hyra om uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år.
Som följd av demografiska förändringar och konjunkturavmattning står Sollentuna kommun inför betydande ekonomiska utmaningar. I ljuset av de ekonomiska utmaningarna uppdrog kommunstyrelsens arbetsutskott den 16 mars 2020 till kommunledningskontoret att pröva alternativa lösningar till att renovera Turebergshuset, med avseende på investering och kostnad.
Bakgrund
Fullmäktiges beslut om renovering av Turebergshuset
Fullmäktige beslutade 2019-09-19, § 95 följande:
1. Sollentuna Kommunfastigheter AB får i uppdrag att renovera
Turebergshuset och genomföra hyresgästanpassningar i samband med renoveringen i enlighet med bilagd förstudierapport och till en
preliminär hyra om uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år.
2. Kommunstyrelsen får i uppdrag att för kommunens räkning teckna erforderliga avtal för detta ändamål med Sollentuna Kommunfastigheter AB.
3. Kommunstyrelsen får i uppdrag att hantera investeringsutgifter rörande IT/AV-utrustning och inredning i ordinarie budgetprocess.
Kommunstyrelsens arbetsutskotts beslut om uppdrag
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2020-03-16, § 46 följande:
1. Kommunstyrelsens arbetsutskott ger kommunledningskontoret i uppdrag att pröva alternativa lösningar till att renovera Turebergshuset enligt det uppdrag som gavs av fullmäktige 2019-0919, § 95/2019.
2. Uppdraget ska återrapporteras till kommunstyrelsens arbetsutskott den 27 april.
3. I alla alternativ som redovisas till kommunstyrelsens arbetsutskott måste totalkostnaden redovisas och ställas mot varandra utifrån ett
livscykelperspektiv.
Kommunstyrelsens arbetsutskotts beslut om uppdrag om avsiktsförklaring
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade 2020-04-27, § 76 följande:
Kommunledningskontoret får i uppdrag att till kommunstyrelsens sammanträde den 4 maj 2020 lämna förslag till en avsiktsförklaring (Letter of Intent) med Centria Holding AB angående kommunens eventuella förvärv av fastigheten Sollentuna Städet 2 (The Factory).
Kommunstyrelsens beslut om godkännande av avsiktsförklaring
Kommunstyrelsen beslutade 2020-05-04, § 67 följande:
1. Kommunstyrelsen godkänner avsiktsförklaring med Centria Holding AB avseende förvärv av samtliga aktier i Centria Städet Invest AB, i
enlighet med bilaga till kommunledningskontorets tjänsteutlåtande 2020-04-27.
2. Kommundirektören bemyndigas teckna avsiktsförklaringen för kommunens räkning.
3. Finansiering av de kostnader som är förknippade med
avsiktsförklaringen sker genom ianspråktagande av kommunstyrelsens oförutsedda medel.
Kommunstyrelsens beslut om kompletterande utredning
Kommunstyrelsen beslutade 2020-05-08 följande:
1. Kommunledningskontoret får i uppdrag att genomföra en
kompletterande utredning som en del av det ärende om ägardirektiv till kommunägt bolag om förvärv av Centria Städet Invest AB som avses beslutas av fullmäktige den 10 juni 2020.
2. Utredningens ska genomföras av extern aktör och belysa
kommunförvaltningens flytt från Turebergshuset utifrån ett medborgar- trygghets-, näringslivs-, medarbetar- och
samhälls/stadsutvecklingsperspektiv.
Kommunledningskontorets beredning Inledning
Som följd av demografiska förändringar och konjunkturavmattning står Sollentuna kommun inför betydande ekonomiska utmaningar. Fler unga och äldre medför att färre ska försörja fler.
I ljuset av de ekonomiska utmaningarna uppdrog kommunstyrelsens arbetsutskott den 16 mars 2020 till kommunledningskontoret att pröva alternativa lösningar till att renovera Turebergshuset jämfört med det uppdrag som gavs av fullmäktige 2019-09-19, § 95, med avseende på investering och kostnad.
Den sammanlagda årskostnaden för Turebergshuset, efter renovering i enlighet med det ursprungliga förslaget enligt fullmäktiges beslut i
september, är uppskattad till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år (uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor hyra plus uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor tillkommande anpassningar). Den sammanlagda
investeringen för renoveringen är uppskattad till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor (uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner grundentreprenad plus uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor tillkommande anpassningar).
Årskostnaden för Turebergshuset uppgick till 11 miljoner kronor vid utflytten årsskiftet 2019/20.
Mot bakgrund av arbetsutskottets uppdrag i mars 2020 redovisar
kommunledningskontoret, i detta tjänsteutlåtande, tre alternativa förslag till beslut.
De tre förslagen är från kommunledningskontorets sida utan inbördes rangordning.
Alternativ A
Alternativ A innebär att kommunen via Sollentuna Kommunfastigheter AB förvärvar bolaget Centria Städet Invest AB, dvs. The Factory, i syfte att använda byggnaden som den huvudsakliga administrativa
förvaltningsbyggnaden till kommunens nämnder och förvaltningar.
Det nya bolagets namn föreslås vara Sollentuna Städet 2 AB, vilket är likalydande med fastighetsbeteckningen (Sollentuna Städet 2).
Bolaget blir ett dotterbolag till Sollentuna Kommunfastigheter AB och kommer därmed att ingå i kommunens bolagskoncern.
Sollentuna Stadshus AB
Sollentunahem AB AB SOLOM Sollentuna Energi
och Miljö AB
Sollentuna Elhandel AB
Sollentuna Kommunfastigheter
AB
Sollentuna Städet 2 AB
I detta alternativ föreslås också att kommunstyrelsen får i uppdrag att utreda alternativ för Turebergshusets framtida användning.
Alternativ B
Alternativ B innebär att kommunen inte ska förvärva Centria Städet Invest AB. Kommunen fullföljer därmed sitt hyresavtal med Centria Städet Invest AB (fastighetsägaren), som sträcker sig fram till 2022-07-31.
Fullmäktiges beslut 2019-09-19, § 95, angående uppdrag till Sollentuna Kommunfastigheter AB om renovering av Turebergshuset ska fullföljas till huvudsaklig del. Projektet ska dock genomföras med förändringar enligt alternativ Justerad kalkyl Nya Turebergshuset enligt bilaga 3c. Därtill ska kommunens nettokostnad minska genom uthyrning till externa hyresgäster.
Kommunförvaltningen flyttar tillbaka till lokalerna i Turebergshuset när renoveringen är slutförd.
Alternativ C
Alternativ C innebär att kommunen inte ska förvärva Centria Städet Invest AB. Kommunen fullföljer därmed sitt hyresavtal med Centria Städet Invest AB (fastighetsägaren), som sträcker sig fram till 2022-07-31.
Fullmäktiges beslut 2019-09-19, § 95, angående uppdrag till Sollentuna kommunfastigheter AB om renovering av Turebergshuset ska fullföljas i sin helhet.
Kommunförvaltningen flyttar tillbaka till lokalerna i Turebergshuset när renoveringen är slutförd.
Ekonomiska konsekvenser
Alternativ A
Den sammanlagda investeringen beräknas uppgå till cirka uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor. Investeringen består av förvärv av Centria Städet Invest AB samt tillkommande anpassningar i byggnaden.
Årshyran för kommunen beräknas uppgå till cirka uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
Alternativ B
Den sammanlagda investeringen för grundentreprenad och tillkommande anpassningar inklusive risktillägg uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor. Det bokförda värdet uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
Årshyran för kommunen uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
Därtill ska kommunens nettokostnad minska till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år genom uthyrning till externa hyresgäster.
Alternativ C
Den sammanlagda investeringen uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor varav grundentreprenaden uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor och tillkommande anpassningar till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor inklusive risktillägg. Det bokförda värdet uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
Årshyran för kommunen uppgår till uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor.
Sammanfattning av de ekonomiska konsekvenserna
Årskostnaden för de tre alternativen redovisas i nedanstående figur.
Uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3
Årskostnaden för Alternativ A är 27 procent lägre jämfört med Alternativ B och 44 procent lägre jämfört med Alternativ C.
Genomförandeprocedur för alternativ A
Sollentuna Kommunfastigheter AB:s förvärv av Centria Städet Invest AB
Förvärvet av det nya bolaget sker genom att nuvarande aktieägaren Centria Holding AB tecknar ett aktieöverlåtelseavtal med styrelsen i Sollentuna Kommunfastigheter AB.
Det nya bolaget kommer därmed att ingå i kommunens bolagskoncern som ett dotterbolag till Sollentuna Kommunfastigheter AB.
Anledningen till att Sollentuna Kommunfastigheter AB föreslås förvärva bolaget Centria Städet Invest AB och inte fastigheten Sollentuna Städet 2, är att det är mer ekonomiskt fördelaktigt för såväl säljare som köpare
(avseende reavinstskatt och stämpelskatt). Se bilaga 4, PWC ”Skatterättsligt memo”.
Finansiering av förvärvet
Sollentuna Stadshus AB har likvida medel för att finansiera köpet av aktierna i bolaget Centria Städet Invest AB.
Sollentuna Stadshus AB föreslås låna ut medel till Sollentuna
Kommunfastigheter AB (SKAB) i syfte att SKAB ska kunna genomföra förvärvet av Centria Städet Invest AB.
Bolagsordning
En bolagsordning är ett, enligt aktiebolagslagen, obligatoriskt dokument i ett aktiebolag. En bolagsordning måste föreligga vid bolagets konstituerande.
Obligatoriska uppgifter i en bolagsordning är:
- bolagets firma (namn)
- den ort där bolaget skall ha sitt säte - föremålet för bolagets verksamhet - aktiekapitalet
- akties nominella belopp
- antal styrelseledamöter och revisorer samt tiden för deras uppdrag - sättet för sammankallande av bolagsstämma
- vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma - vilken tid räkenskapsåret skall omfatta
För kommunägda bolag ska kommunfullmäktige, enligt 10 kap. 3 § kommunallagen, även i bolagsordningen föra in följande uppgifter:
1. det kommunala ändamålet med verksamheten
2. uppgift om att fullmäktige får ta ställning till sådana beslut i
verksamheten som är av principiell beskaffenhet eller annars av större vikt innan de fattas,
3. uppgift om att bolaget ger allmänheten insyn i den verksamhet som genom avtal lämnas över till privata utförare.
I bilaga 1 finns förslag till bolagsordning för Sollentuna Städet 2 AB.
Ägardirektiv
På motsvarande sätt som fullmäktige utfärdar reglementen för nämnderna utfärdas ägardirektiv för bolagen. Ägardirektiven är ägarens (kommunens) ensidiga styrning av bolagen.
I bilaga 2 finns förslag till ägardirektiv för Sollentuna Städet 2 AB. Detta ägardirektiv skiljer sig inte nämnvärt från ägardirektiven till kommunens övriga bolag.
Styrelse
Enligt aktiebolagslagen ska bolagsstämman utse ledamöter och suppleanter till bolagets styrelse om inte någon annan ska göra det enligt
bolagsordningen.
Av kommunallagen följer att kommunfullmäktige utser samtliga
styrelseledamöter och suppleanter i ett kommunägt bolags styrelse. Detta är inskrivet i bolagsordningen för Sollentuna Städet 2 AB.
Revisorer och lekmannarevisorer
Enligt aktiebolagslagen ska ett aktiebolag ha minst en revisor, som utses av bolagsstämman. Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och
bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Till revisor får även ett registrerat revisionsbolag utses. Av bolagsordningen framgår stämman ska utse antingen en revisor med en suppleant eller ett registrerat revisionsbolag.
I ett kommunägt bolag ska, därutöver, kommunfullmäktige utse lekmannarevisorer. Lekmannarevisorernas uppgift är att granska om bolagets verksamhet skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt och om bolagets interna kontroll är tillräcklig. Av bolagsordningen till Sollentuna Städet 2 AB framgår att fullmäktige ska utse två lekmannarevisorer.
Lekmannarevisorerna ska, enligt kommunallagen, utses bland de revisorer som fullmäktige valt för granskning av kommunens verksamhet.
Borgen
Det nya bolaget Sollentuna Städet 2 AB behöver genomföra anpassningar och ombyggnationer i fastigheten. Detta kan finansieras med lån, antingen med kommunal borgen eller med pantbrev.
Största delen av de kommunala bolagens lån finns idag hos Kommuninvest med kommunal borgen. Ett lån hos Kommuninvest innebär ofta lägre räntekostnad.
För att Sollentuna Städet 2 AB ska kunna ta ett lån hos Kommuninvest krävs kommunal borgen. En kommunal borgen föreslås för upplåning på högst 200 miljoner kronor.
Vid kommunal borgen ska en borgensavgift tas ut, som ska avspegla värdet på borgen. Borgensavgiften för Sollentuna Städet 2 AB föreslås bli 0,25 procent.
Hyresavtal mellan Sollentuna Städet 2 AB och kommunen
Sollentuna Städet 2 AB ska teckna ett hyresavtal med Sollentuna kommun om uthyrning av lokalerna i fastigheten Sollentuna Städet 2. Hyran ska följa regler för inhyrning och hyressättning av lokaler m.m. inom Sollentuna kommunkoncern, antagna av fullmäktige 2018-09-20 § 100. Detta innebär att hyran ska vara marknadsmässig alternativt kostnadsbaserad (för lokaler som inte finns på en hyresmarknad). Hyresnivån behöver sättas för att minimera risken för skattekonsekvenser vid uthyrning till kommunen. (se bilaga 4; PWC ”Skatterättsligt memo”)
Belysning av alternativ A utifrån ett medborgarperspektiv m.m.
Kommunstyrelsen beslutade, genom ordförandebeslut, 2020-05-08 följande:
1. Kommunledningskontoret får i uppdrag att genomföra en
kompletterande utredning om en del av det ärende om ägardirektiv till kommunägt bolag om förvärv av Centria Städet Invest AB som avses beslutas av fullmäktige den 10 juni 2020.
2. Utredningens ska genomföras av extern aktör och belysa
kommunförvaltningens flytt från Turebergshuset utifrån ett medborgar-, trygghets-, näringslivs-, medarbetar- och
samhälls/stadsutvecklingsperspektiv.
En utredning har genomförts av marknadsanalysföreteget Evidens.
I utredningen tas följande perspektiv upp:
Samhällsbyggnads- och stadsutvecklingsperspektivet
Trygghet och säkerhet i Tureberg
Näringsliv, handel och service
Tillgänglighet, demokrati och medborgarperspektiv
Medarbetarperspektiv med fokus på trivsel och nöjdhet samt rekrytering
Kommunens varumärke
Utredningen återfinns som bilaga 5 till detta tjänsteutlåtande.
SKAB:s renovering av Turebergshuset
Fullmäktige gav 2019-09-19 Sollentuna Kommunfastigheter AB i uppdrag att renovera Turebergshuset och genomföra hyresgästanpassningar i samband med renoveringen i enlighet med bilagd förstudierapport och till
en preliminär hyra om uppgift undantagen enligt sekretess OSL 19:3 miljoner kronor per år.
Bolaget har påbörjat en upphandling enligt lagen (2016:1145) om offentlig upphandling, LOU, för renoveringsåtgärderna. De inkomna anbudens giltighet går ut den 30 juni 2020. Om ingen tilldelning sker senast detta datum förfaller samtliga anbud.
Om fullmäktige beslutar enligt alternativ A är det viktigt att Sollentuna Kommunfastigheter AB inte fullföljer upphandlingen, utan avbryter densamma.
Kommunledningskontoret föreslår, för det fall fullmäktige beslutar enligt alternativ A, att fullmäktige återtar sitt uppdrag till Sollentuna
Kommunfastigheter AB att renovera Turebergshuset.
Per Törnvall Kommundirektör
Anna Hamberg Patrick Skoglund Ingegärd Bornelind Chef samordning Chef strategiska Kommunjurist och kommunikation lokalenheten
Charlotte Enges Finanschef
Bilagor
1. Förslag till bolagsordning för Sollentuna Städet 2 AB 2. Förslag till ägardirektiv för Sollentuna Städet 2 AB
3. Kommunledningskontorets PM ”Alternativa lösningar för kommunens administrativa lokaler”
a) Alternativa lösningar till kommunens administrativa lokaler samt uppdrag från Alliansen
b) Evidens; Sollentuna investeringsbedömning c) KLK Justerad kalkyl Nya Turebergshuset 4. PWC; ”Skatterättsligt memo”
5. Evidens; ”Kompletterande utredning om Turebergshusets flytt utifrån ett medborgar-, trygghets-, näringslivs-, medarbetar- och
samhälls/stadsutvecklingsperspektiv”
a) Slutversion; kortversion och fullständig b) Varumärke och trygghet
Beslutsexpediering Sollentuna Stadshus AB
Sollentuna Kommunfastigheter AB
