HYRES- OCH ARRENDE- NÄMNDEN I JÖNKÖPING

(1)

819-18 och 1197-18

Dok.Id 35051

Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid

Box 2243

550 02 Jönköping Hamngatan 15 036-156780 måndag – fredag

09:00–12:00 13:00–15:00 E-post: hyresnamndenijonkoping@dom.se

www.hyresnamnden.se

FASTIGHET/ADRESS

Alabastern 1 och 2, Nydalavägen 6 A, 14 A och B samt 16 A och C, Växjö PARTER

Sökande

Växjöbostäder AB, 556935-3534, Box 241, 351 05 Växjö Ställföreträdare: Maria Säterdal, verkställande direktör Ombud: Advokat Niklas Ernulf

Ombud: Biträdande jurist Simon Niklasson

Båda med adress MAQS Advokatbyrå Malmö KB Box 226, 201 22 Malmö

Motparter

1. Ahmad Ahmad, Nydalavägen 6 A, Lgh 1001 352 48 Växjö (815-18)

2. Eugenia Matei, Nydalavägen 14 A, Lgh 1102 352 48 Växjö (816-18)

3. Christian Bergkvist, Nydalavägen 14 B, Lgh 1101 352 48 Växjö (817-18)

4. Mahad Houssein, Nydalavägen 16 C, Lgh 1002 352 48 Växjö (818-18)

5. Tobias Fick, Nydalavägen 16 C, Lgh 1001 352 48 Växjö (819-18)

6. Uwe Bressgott, Nydalavägen 16 A, Lgh 1202 352 48 Växjö (1197-18)

Ombud för 1-3, 5-6: Mats Seglarvik Biträdd av David Broo och Victor Herrera

Hyresgästföreningen Sydost, Östregårdsgatan 9, 352 40 Växjö SAKEN

Ändring av hyresvillkor enligt 24 § hyresförhandlingslagen

(2)

HYRESNÄMNDENS BESLUT 815-18

1. Hyresnämnden fastställer hyran för Ahmad Ahmads lägenhet på Nydalavägen 6 A i Växjö enligt följande.

a) Från och med den 1 september 2018 är hyran 9 095 kr i månaden.

b) Hyran ska trappas upp enligt följande.

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Ahmad Ahmad betala 7 652 kr i månaden.

ii. Under perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020 ska han betala 8 348 kr i månaden.

iii. Från och med den 1 januari 2021 ska han betala full hyra.

816-18

2. Hyresnämnden fastställer hyran för Eugenia Mateis lägenhet på Nydalavägen 14 A i Växjö enligt följande.

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Eugenia Matei betala 3 124 kr i månaden.

ii. Under perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020 ska hon betala 3 408 kr i månaden.

iii. Under perioden 1 januari 2021 – 31 december 2021 ska hon betala 3 692 kr i månaden.

iv. Från och med den 1 januari 2022 ska hon betala full hyra.

(3)

817-18

3. Hyresnämnden fastställer hyran för Christian Bergkvists lägenhet på Nydalavägen 14 B i Växjö enligt följande.

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Christian Bergkvist betala 5 778 kr i månaden.

ii. Under perioden 1 januari 2020 – 31 december 2020 ska han betala 6 303 kr.

iii. Från och med den 1 januari 2021 ska han betala full hyra

818-18

4. Hyresnämnden fastställer hyran för Mahad Housseins lägenhet på Nydalavägen 16 C i Växjö enligt följande.

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Mahad Houssein betala 3 751 kr i månaden.

iii. Under perioden 1 januari 2021 – 31 december 2021 ska han betala 4 433 kr.

iv. Från och med den 1 januari 2022 ska han betala full hyra.

819-18

5. Hyresnämnden fastställer hyran för Tobias Ficks lägenhet på Nydalavägen 16 C i Växjö enligt följande.

(4)

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Tobias Fick betala 4 128 kr i månaden.

ii. Från och med den 1 januari 2020 ska han betala full hyra.

1197-18

6. Hyresnämnden fastställer hyran för Uwe Bressgotts lägenhet på Nydalavägen 16 A i Växjö enligt följande.

i. Under perioden 1 september 2018 – 31 december 2019 ska Uwe Bressgott betala 6 657 kr i månaden.

iii. Under perioden 1 januari 2021 – december 2021 ska han betala 7 867 kr.

iv. Från och med den 1 januari 2022 ska han betala full hyra.

För obetald mellanskillnad på hyror som avser tiden från och med den 1 september 2018 har Växjöbostäder AB rätt till ränta enligt 12 kap. 55 d § sjätte stycket

jordabalken, dels enligt 5 § räntelagen från förfallodagen för respektive månadshyra till dess beslutet vunnit laga kraft, dels enligt 6 § räntelagen för tiden därefter till betalning har skett.

Hyresnämnden erinrar om att trappningen bara gäller så länge de nuvarande hyresgästerna är innehavare av lägenheterna.

(5)

YRKANDE OCH INSTÄLLNING

Växjöbostäders yrkanden jämte nuvarande hyror m.m. framgår av följande tabell.

ÄRENDE LGH-TYP AREA NUV. HYRA BEG.HYRA

815-18

Ahmad Ahmad Nydalavägen 6A Nr 1001

4 rok 95,4 kvm 6 956 kr/mån (875 kr/kvm)

9 095 kr/mån (1 144 kr/kvm)

816-18

Eugenia Matei Nydalavägen 14 A Lgh 1102

1 rokv 37,2 kvm 2 840 kr/mån (916 kr/kvm)

4 123 kr/mån (1 330 kr/kvm)

817-18

Christian Bergkvist Nydalavägen 14 B Lgh 1103

6 912 kr/mån (1 300 kr/kvm)

818-18

Mahad Houssein Nydalavägen 16 C Lgh 1002

2 rokv 43,3 kvm 3 410 kr/mån (945 kr/kvm)

4 763 kr/mån (1 320 kr/kvm)

819-18 Tobias Fick Nydalavägen 16 C Lgh 1001

1 rok 38,2 kvm 3 753 kr/mån (1 179 kr/kvm)

4 489 kr/mån (1 410 kr/kvm)

1197-18 Uwe Bressgott Nydalavägen 16 A Lgh 1202

8 034 kr/mån (1 217 kr/kvm)

(6)

De nuvarande hyrorna gäller efter en förhandlingsöverenskommelse med tillämpning från och med den 1 januari 2018. Yrkandena i detta ärende avser tillämpning från och med den 1 september 2018.

Hyresgästföreningens företrädare har i egenskap av ombud för Ahmad Ahmad, Eugenia Matei, Christian Bergkvist, Tobias Fick och Uwe Bressgott motsatt sig att hyrorna höjs. Om hyresnämnden skulle höja hyrorna har Hyresgästföreningen begärt att regeln om trappning av hyreshöjningen tillämpas.

Mahad Houssein har inte avgett någon inställning. Hyresnämnden utgår från att han vill att regeln om trappning tillämpas för honom i motsvarande mån som för övriga motparter.

UTREDNINGEN Parternas ståndpunkter Växjöbostäder

Fastigheterna är från 1960-talet och totalt finns 302 lägenheter i området.

Lägenheterna var i ganska dåligt skick och i behov av modernisering. 2008 gjordes en behovsanalys där man konstaterade att man stod inför valet att riva hela området eller göra en större satsning och rusta upp hela området. Politikerna i Växjö beslutade att man skulle satsa och genomföra en större ombyggnad. Projektet sattes i gång under 2011. Den sista lägenheten blev klar i januari 2019. Området har genomgått en totalförändring, både utvändigt och invändigt, från 1960-talsstandard till dagens standard. Utomhus har man gjort omfattande markarbeten, lagt ny asfalt och byggt nya lekplatser samt ändrat belysning och buskage för att ge en tryggare känsla. Området har utrustats med låsta cykelförråd med uppmärkta individuella platser. Det finns gårdshus med plats för barnvagnar.

(7)

Tvättstugorna, som tidigare låg i källarna, har flyttats upp till markplan i separata gårdshus. Dessa har utrustats med elektroniskt bokningssystem vilket ökat hyresgästernas möjlighet till tvättider.

Växjöbostäder har försökt komma överens om en hyresnivå med Hyresgästföreningen.

Förhandlingarna upphörde 2016 utan framgång. Det ingicks en

förhandlingsöverenskommelse i vilken de nuvarande hyrorna fastställdes, men detta skedde för att de gamla hyrorna i någon mån skulle följa med den allmänna

utvecklingen.

Det finns en osäkerhet i hela Växjöområdet avseende hyressättningen. Denna

osäkerhet gör det svårt för hyresvärdar att våga satsa på upprustningar. Egentligen rör det sig i området Alabastern om över 300 lägenheter, men parterna är överens om att den hyra som bestäms för de i ärendet aktuella sex lägenheterna ska gälla även för de övriga lägenheterna. Jämförelselägenheterna på Kringelvägen och Kungsvägen är så lika att en direkt jämförelse är möjlig.

Hyresgästföreningen

Det finns redan en överenskommelse om bruksvärdet på de aktuella lägenheterna.

Enligt praxis finns det endast ett litet utrymme att anse att en sådan inte utvisar korrekt bruksvärdeshyra. Efter den överenskommelsen har Växjöbostädet kommit fram till att resultatet inte var tillräckligt utan har velat förhandla om den. Dessa förhandlingar har strandad utan att ge något resultat.

I Växjö har man tidigare haft en systematisk hyressättning där hyran bestäms utifrån ett poängsystem. Detta system används fortfarande. Den renovering som har skett är i stora drag att betrakta som underhåll och ska inte ses som standardhöjande åtgärden.

Att exempelvis byta ut ett befintligt parkettgolv till ett nytt är inte att se som

standardhöjande. De ytskikt som har använts är inte att se som standardhöjande. Av den prislista som har framförhandlats framgår att en ny spis inte ger ett högre värde.

Merparten av de åtgärden som genomförts i utemiljön är även de att betrakta som

(8)

underhåll. Vissa av åtgärderna vitsordas som standardhöjande, nämligen fönsterbyte, installation av säkerhetsdörrar, fiberuttag till samtliga rum, utbytt elsystem, höjd köksbänkskiva, inglasad balkong med säkerhetsdörr, skalskydd, tvättmaskin och diskmaskin i vissa av lägenheterna, ny tvättstuga som försetts med elektroniskt system, låst cykelparkering och barnvagnsförvaring. Det går dock att ifrågasatta varför det ska finnas låst cykel- och barnvagnsförvaring om området är tryggt.

Oavsett detta så inkluderar den nuvarande hyran redan de standardhöjande åtgärderna eftersom de beaktades vid överenskommelsen. För det fall att hyresnämnden finner att överenskommelsen inte ska bestå ska hyran fastställas i enlighet med åberopade jämförelselägenheter som är direkt jämförbara med prövningslägenheterna.

Besiktningar

På begäran av parterna har hyresnämnden besiktigat de jämförelselägenheter som anges i följande tabell. Lägenheterna har sammanförts med de prövningslägenheter som de enligt parterna är närmast jämförbara med. Noteringar från besiktningarna redovisas längre ner.

Ärende Typ Area Hyra

För prövn.lgh anges begärd hyra Under hyran för jfr.lgh anges datum

815-18

Ahmad Ahmad Nydalavägen 6 A Lgh 1001

4 rok 95,4 kvm 9.095 kr/mån (1.144 kr/kvm)

Växjöbostäder Kringelvägen 4 A Lgh 1001

4 rok 92,5 kvm 9.144 kr/mån (1.186 kr/kvm)

1.2.18

Hyresgästföreningen Höstvägen 22 G Lgh 1001

4 rok 101 kvm 7 236 kr/mån (860 kr/kvm)

1.2.18

(9)

816-18

Eugenia Matei Nydalavägen 14 A Lgh 1102

1 rokv 37,2 kvm 4.123 kr/mån (1.330 kr/kvm)

Växjöbostäder Sommarvägen 5 A, nr 6401-000318

Växjöbostäder Kungsvägen 112 C, se 817-18

1 rokv 45,2 kvm 4.801 kr/mån (1.275 kr/kvm)

1.1.18

817-18

Christian Bergkvist Nydalavägen 14 B, Lgh 1103

Växjöbostäder Kungsvägen 112 C Lgh 1202

2 rok 61 kvm 6.622 kr/mån

(1.303 kr/kvm) 1.6.17

Hyresgästföreningen Sommarvägen 9 E nr 1196151202

2 rok 62 kvm 5.280 /mån

(1.022 kr/kvm) 1.2.18

818-18

Mahad Houssein Nydalavägen 16 C Lgh 1002

2 rokv 43,3 kvm 4.763/mån (1.320 kr/kvm)

Växjöbostäder Sommarvägen 5 A Lgh 1101

2 rokv 48,6 kvm 5.069 kr/mån (1.251 kr/kvm)

1.1.18

819-18 Tobias Fick Nydalavägen 16 C Lgh 1001

Växjöbostäder Se 816-18 Växjöbostäder Se 817-19

1 rokv

2 rok

45,2 kvm

61 kvm

4.801 kr/mån (1.274 kr/kvm)

1.1.18 6.622 kr/mån (1.303 kr/kvm)

1.6.17

(10)

Hyresgästföreningen Höstvägen 14 C, Lgh 1001

1 rok 41 kvm 3.551 kr/mån

(1.039 kr/kvm) 1.2.18

1197-18 Uwe Bressgott Nydalavägen 16 A Lgh 1202

Växjöbostäder Kringelvägen 8 B, Lgh 1202

3 rok 76,5 kvm 7.635 kr/mån (1.198 kr/kvm)

1.8.17

Hyresgästföreningen Höstvägen 20 B, Lgh 1202

3 rok 81,5 kvm 6.111 kr/mån (900 kr/kvm)

1.2.18

SKÄL FÖR BESLUTET

Betydelsen av gällande förhandlingsöverenskommelse

Enligt Hyresgästföreningen har lägenheternas bruksvärde redan förhandlats och fastställts genom förhandlingsöverenskommelse mellan Växjöbostäder och

Hyresgästföreningen. De nuvarande hyrorna för prövningslägenheterna gäller enligt denna förhandlingsöverenskommelse. Enligt Hyresgästföreningen finns det enligt praxis endast ett litet utrymme för att anse att en förhandlingsöverenskommelse inte utvisar rätt bruksvärdeshyra. Den praxis som Hyresgästföreningen åberopat avser emellertid en annan situation än den som gäller här.

Exempelvis avsåg Svea hovrätts beslut den 19 juni 2013 (ÖH 403-13) den situationen att hyran för flertalet lägenheter i ett hus hade fastställts genom förhandlingsöverenskommelse. För prövningslägenheten i ärendet gällde emellertid inte förhandlingsklausul och därmed var inte

(11)

förhandlingsöverenskommelsen bindande för den hyresgästen. I ärendet var frågan vilken hyra som skulle gälla för den kvarvarande lägenheten. Hyran för lägenheten hade omkring ett år tidigare fastställts av hyresnämnden efter besiktning. Beslutet hade överklagats till hovrätten utan ändring. I det nu aktuella beslutet konstaterade hyresnämnden att den ytterligare höjning som nu yrkades motsvarade den höjning som flertalet lägenheter på orten, inklusive samtliga andra lägenheter i prövningsfastigheten, hade fått det senaste året genom

förhandlingsöverenskommelser. Den begärda höjningen fick därför anses skälig. Beslutet överklagades, men utan ändring.

En regel om att en tidigare ingången förhandlingsöverenskommelse skulle slå fast bruksvärdet för lägenheterna för framtiden skulle gå stick i stäv med de regler som framgår av hyreslagen. Det spelar då ingen roll om förhandlingsöverenskommelsen tillkommit efter en s.k. skrivbordsförhandling eller efter en regelrätt bruksvärdering av parterna. I det aktuella hovrättsfallet hade hyresnämnden bestämt hyran efter

besiktning en kortare tid innan det nya prövningstillfället. Det ansågs då skäligt att även denna lägenhet blev föremål för den hyresjustering som syntes utvisa

utvecklingen på orten i övrigt.

Hyreslagens regler innebär att part när som helst kan få hyrans storlek omprövad. Den begränsning som gäller är i övrigt att en ny hyra normalt sett inte kan börja gälla förrän den tidigare hyran har tillämpats i sex månader.

Även om parterna träffat en tidigare förhandlingsöverenskommelse grundad på bruksvärdering istället för en diskussion om hyresvärdens kostnader innebär en sådan förhandlingsöverenskommelse inget hinder att begära en prövning i hyresnämnden.

Vid en sådan prövning är utgångspunkten alltid lägenhetens bruksvärde. Något annat kriterium känner inte hyreslagen till.

I ett specifikt fall kan omständigheterna vara sådana att hyresnämnden kan tillåta sig att låta bruksvärdesprövningen ta sin utgångspunkt i ett tidigare avgörande i nämnden.

Detta förutsätter då att det inte finns skäl att anta att bruksvärdet i förhållande till andra lägenheter skulle ha ändrats. Det ovan redovisade fallet är ett exempel på detta.

(12)

Den senast ingångna förhandlingsöverenskommelsen för prövningslägenheterna är således inget hinder mot en prövning av bruksvärdet i hyresnämnden.

Allmänt om att bestämma hyra

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyresnämnden

fastställa hyran till ett skäligt belopp. Hyresnämndens prövning regleras i 12 kap. 55 § jordabalken. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en jämförelseprövning ska hyresnämnden främst beakta hyrorna för lägenheter som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, dvs. kollektivt förhandlade hyror.

Om inte en jämförelse kan ske med lägenheter vars bruksvärde är i grova drag jämförbara med prövningslägenheterna, får hyresnämnden i ställer göra en allmän skälighetsbedömning. Hyresnämnden kommer nedan att närmare redogöra för de överväganden som är relevanta i de nu aktuella ärendena.

Noteringar från besiktningarna

Hyresnämnden har vid besiktningen gjort följande iakttagelser. Området Alabaster ligger en liten bit utanför centrum, i de nora delarna av Växjö. Alla

prövningslägenheter har en innergård med låst cykelparkering och låst

barnvagnsförråd. Alla ytterdörrar är nya säkerhetsdörrar. Lägenheterna har utrustats med mekanisk till- och från luft (FTX). All el är utbytt, med jordfelsbrytare, och varje rum är försett med fiberuttag.

För samtliga besiktigade områden gäller att närmiljön är likartad. Det innebär att det är öppna grönytor med enstaka träd samt med parkeringsplatser inom gångavstånd.

(13)

Där inte annat anges i det följande är lägenheterna i gott skick.

815-18

Prövningslägenhet

Hall: Målade väggar av betong och plastmatta i gott skick, en fast garderob.

Toalett: Separat toalett med plastmatta på golvet och målade väggar, inget badrumsskåp.

Vardagsrum: Parkettgolv. Vardagsrummet har utgång till uteplatsen.

Uteplats: Kvadratisk om ca 12 kvm, trästaket och stenplattor. Dörr öppnas med kodlås som för närvarande är ur funktion.

Sovrum 1: Plastmatta, två fasta garderober.

Sovrum 2: Plastmatta, utgång till uteplatsen.

Sovrum 3: Plastmatta.

Kök: Plastmatta. Köksluckor av MDF-board med kantlist. Diskmaskin, hel kyl och hel frys samt spis med keramikhäll. Delvis rostfri bänkskiva men bitvis laminatskiva. Kakel bakom diskbänk och spis.

Badrum: Plastmatta och våtrumstapet i gott skick. Duschhörna med duschväggar av glas samt tvättmaskin.

Jämförelselägenheter Kringelvägen 4A

Trapphus: Målade stenväggar, plastmatta, stentrappa och säkerhetsdörr.

Hall: Klinkers ca 6 kvm av golvytan, resterande parkett.

Vardagsrum: Parkett. Utgång till uteplats.

Uteplats: Ca 7 kvm, inglasad och stenbelagd.

Kök: Plastmatta. Laminatbänkskiva, diskmaskin, hel kyl och hel frys Vitlackade skåpsluckor i MDF-board, kakel vid alla arbetsytor.

Badrum: Nås via genomgång från kök. Kakel och klinkers, golvvärme och uppvärmd handdukstork. Tvättmaskin och torktumlare. Badrumsskåp över handfat och badkar med dusch.

Sovrum 1: Parkettgolv. Två fasta garderober.

Sovrum 2: Parkettgolv. Inga fasta garderober.

Toalett med dusch: Kakel och klinkers. Duschhörna med draperi. Skåp över och under handfatet, golvvärme.

Klädkammare: 3-4 kvm, parkettgolv.

Höstvägen 22 G

Dörrar och träsnickerier i lägenheten är överlag i något slitet skick.

Trapphus: Överlag i slitet skick. Stengolv, målade stenväggar och stentrappa.

Hall: Plastmatta och tapeter i godtagbart skick.

(14)

Kök: Plastmatta. 160 cm hög hel kyl och 160 cm hög hel frys. Köksluckor av vitmålad MDF- board. Kakel vid alla arbetsytor. Spis med keramikhäll. Mindre fönster som är högt placerade och saknar fönsterbrädor.

Vardagsrum: Parkettgolv och tapeter i godtagbart skick. Större fönsterparti.

Inre hall: Två mindre garderober, plastmatta.

Sovrum 1: Tapeter i godtagbart skick och plastmatta, två fasta garderober.

Sovrum 2: Plastmatta. Tapeter i godtagbart skick. Två och en halv inbyggda garderober.

Sovrum 3: Plastmatta, ingen fast garderob. Utgång till balkong.

Balkong: Ca 8 kvm.

Kontor/sovrum 4: Plastmatta. Fönster till vardagsrum.

Badrum: Klinkers och kakel i gott skick. Badkar med dusch och spegelskåp över handfatet.

816-18

Prövningslägenhet

Hall: Plastmatta. Klädkammare.

Vardagsrum/Sovrum: Parkettgolv.

Kök: Plastmatta vid köksdelen. Halv kyl och halv frys, spis med keramikhäll. Bänkskiva i överlag rostfritt stål men med mindre partier av laminat.

Badrum: Plastmatta, våtrumstapet, badkar.

Jämförelselägenhet Sommarvägen 5A

Trapphus: Målade stenväggar i gott skick, stengolv och stentrappa.

Hall: Två fasta garderober. Parkettgolv.

Vardagsrum: Två fasta garderober. Parkettgolv. Kokvrå i samma rum.

Kokvrå: Plastmatta. 40 spis med 2 järnplattor. Bänkskiva av rostfritt stål. Kakel över arbetsytor. Köksluckor av björkfaner eller liknande material.

Sovalkov: Ca 9 kvm med parkettgolv.

Badrum: Mycket rymligt och handikappanpassat. Plastmatta och våtrumstapet i gott skick.

817-18

Prövningslägenheten

Hall: Plastmatta. Fem fasta garderober.

Kök: Köksluckor av MDF-board med kantlist. Bänkskiva av till större delen rostfritt stål och mindre del laminat. Kakel vid spis och diskbänk. Spis med keramikhäll, halv kyl och halv frys samt diskmaskin.

Vardagsrum: Parkettgolv. Utgång till balkongen.

Balkong: Ca 6 kvm, inglasad.

Badrum: Plastmatta och våtrumstapet. Duschhörna med glasväggar, skåp med spegel över handfat samt tvättmaskin.

Sovrum: Plastmatta, inga garderober.

(15)

Jämförelselägenheterna Kungsvägen 112 C

Trapphus: Plastmatta, stentrappa och målade stenväggar.

Hall: Klinkers.

Vardagsrum: Parkettgolv. Utgång till balkong.

Balkong: Ca 10 kvm, inglasad med skjutbara fönster.

Kök: Plastmatta. Kakel vid alla arbetsytor. Köksluckor av målad MDF-board. 190 cm stor del kyl och del frys, kylen något större än frysen. Diskmaskin och spis med keramikhäll.

Sovrum: Parkettgolv. Två fasta garderober och en mindre klädkammare om ca 2 kvm.

Badrum: Kakel, klinkers, golvvärme, tvättmaskin, torktumlare och badkar med dusch.

Sommarvägen 9 E

Trapphus: Stengolv, stentrappa och målade stenväggar i godtagbart skick. Tillgång till hiss.

Hall: Plastmatta. En inbyggd garderob.

Kök: Plastmatta, kakel vid alla arbetsytor. Delvis rostfri bänkskiva, resterande laminat. Hel kyl och hel frys (160 cm), spis med järnplattor.

Kontor: Ca 5 kvm, plastmatta, två inbyggda garderober.

Sovrum: Plastmatta, en inbyggd garderob. Utgång till balkong.

Vardagsrum: Parkettgolv i godtagbart skick.

Klädkammare: Ca 2 kvm.

Badrum: Plastmatta och helkaklat. Badkar med dusch. Spegelskåp över handfat.

818-19

Trappuppgång: Målade stenväggar, stengolv och stentrappa.

Hall: Plastmatta.

Garderob/Klädkammare: Ca 2 kvm, plastmatta.

Badrum: Våtrumstapet och plastmatta. Duschhörna med draperi.

Kokvrå: Halv kyl och halv frys samt spis med keramikhäll. Köksluckor av MDF- board med kantlist. Köksö med laminatskiva skiljer köket från vardagsrummet.

Vardagsrum: Plastmatta.

Sovrum: Plastmatta. Fyra fasta garderober.

Jämförelselägenhet Sommarvägen 5A

Hall: Plastmatta. Fyra fasta garderober.

Sovrum: Plastmatta. Fransk balkong. Två fasta garderober.

Vardagsrum: Parkettgolv.

Kokvrå: Plastmatta, kakel vid arbetsytor. Halv kyl och halv frys samt 40-spis med järnplattor.

Badrum: Handikappanpassat. Plastmatta och våtrumstapet. Dusch med draperi.

(16)

819-18

Hall: 6 fasta garderober av varierande storlek, plastmatta.

Vardagsrum: Parkettgolv.

Uteplats: Ca 10 kvm.

Badrum: Torktumlare, tvättmaskin, duschhörna med draperi, plastmatta och våtrumstapet i gott skick.

Kök: Plastmatta, spis med keramikhäll, diskmaskin, halv kyl och halv frys, köksluckor av vitlackerad MDF-board med kantlist, kakel bakom spis och diskbänk. Bänkskiva av delvis laminat, vid diskhon rostfritt stål.

Jämförelselägenhet Höstvägen 14 C

Trapphus: Stengolv, stentrappa, målade stenväggar i godtagbart skick.

Hall: Plastmatta, klädkammare om ca 3 kvm med plastmatta samt en fast garderob.

Vardagsrum: Äldre parkettgolv i godtagbart skick.

Kök: Plastmatta. Halv kyl och litet frysskåp, spis med keramikhäll, köksluckor av vitlackerad MDF-board, bänkskiva delvis av laminat med inslag av rostfritt stål. Kakel på alla arbetsytor.

Toalett: Klinkers och kakel. Duschhörna med draperi. Badrumsskåp med spegel över handfatet.

1197-18

Trapphus: Stentrappa och målade stenväggar.

Hall: Plastmatta, två fasta garderober, klädkammare ca 2,5 kvm samt inbyggd garderob.

Toalett: Plastmatta, målade betongväggar.

Kök: Plastmatta. Hel kyl och hel frys. Förberett för diskmaskin. Spis med keramik-häll.

Köksluckor av MDF-board med kantlist.

Vardagsrum: Parkettgolv, utgång till balkong Balkong: ca 6 kvm. Skjutbara glasväggar.

Badrum: Plastmatta och våtrumstapet. Badkar och tvättmaskin.

Sovrum: Plastmatta.

Sovrum 2: Plastmatta. Fyra fasta garderober.

Jämförelselägenhet Kringelvägen 8 B

Trapphus: Målade stenväggar, plastmatta och stentrappa.

Hall: Klinkers om ca 2 kvm, resterande yta parkett. En fast garderob.

(17)

Kök: Plastmatta. Bänkskiva av laminat med rostfri diskho. Köksluckor av vitlackerad MDF- board. Kakel vid alla arbetsytor. Hel kyl och hel frys och diskmaskin samt spis med

keramikhäll.

Vardagsrum: Parkettgolv. Utgång till balkong.

Sovrum 1: Parkettgolv. Tre fasta garderober.

Sovrum 2: Parkettgolv. Två fasta garderober.

Badrum: Kakel och klinkers, handukstork och värmegolv. Tvättmaskin och torktumlare.

Dusch med glasväggar. Skåp under och över handfat.

Höstvägen 20 B

Dörrar och snickeri i lägenheten är överlag något slitet. Handtag och dörrar är av varierande modell.

Trapphus: Stengolv, stentrappa och målade stenväggar allt i gott skick.

Hall: Plastmatta. Tre fasta garderober, varav två mindre och en större. Klädkammare om ca 4 kvm.

Kök: Plastmatta, köksluckor av vitlackerad MDF-board. 160 cm kyl och 160 cm frys.

Bänkskiva av laminat med inslag av rostfritt stål. Kakel vid alla arbetsytor. Utgång till balkongen.

Balkong: Ca 10 kvm

Vardagsrum: Parkett i godtagbart skick.

Sovrum 1: Plastmatta, tapeter i godtagbart skick.

Badrum: Kakel och klinkers. Badkar med dusch. Badrumsskåp med spegel över handfatet.

Sovrum 2: Plastmatta, tapeter i godtagbart skick.

Kan direktjämförelse ske?

Hyresnämnden ska först bedöma om prövningslägenheterna, eller i vart fall någon av dem, kan bli föremål för en direkt jämförelse med lägenheter ur jämförelsematerialet.

Förutom antal rum, planlösning och boarea ska även andra faktorer som utmärker lägenheterna beaktas, såsom standard på ytskikt, utrustning, närmiljö, läge m.m.

Enligt praxis räcker det att en lägenhet är i grova drag likvärdig med

prövningslägenheten. Den omständigheten att en annan jämförelselägenhet skulle anses ”mer” jämförbar medför inte att jämförelselägenheterna rangordnas efter detta.

Bland de lägenheter som är tillräckligt likvärdiga med prövningslägenheten får den

(18)

lägenheten användas som har den högsta hyresnivån, såvida inte denna kan anses avvika från den allmänna hyresbilden såsom enstaka objekt.

Samtliga besiktigade lägenheter i dessa ärenden är belägna i vad som brukar benämnas som miljonprogramsområden. Det saknas anledning att anta att skillnaderna i

hyresnivåer mellan de olika områdena som har besiktigats beror på att det ena eller andra området skulle utgöra tydliga avvikelser från hyresmarknaden i stort i Växjö.

Det har inte heller påståtts att några av jämförelselägenheterna skulle utgöra sådana avvikande exempel att de av den anledningen inte skulle kunna användas för en direkt jämförelse.

När det gäller utomhusmiljöerna är prövningslägenheterna visserligen utformad nyligen, delvis ännu inte färdigt, i samband med den senaste storrenoveringen av hela området. Detta har säkert medför betydande kostnader för Växjöbostäder. Det som direkt framstår som särskilt påkostat i prövningslägenheternas område, förutom markarbetena, är de nya cykelförvaringsutrymmena. I övrigt är miljöerna, med bl.a.

nya lekplatser, påkostade, inte fullt ut färdigställda, men trots allt i stora drag jämförbara med de övriga områdena som har besiktigats.

Lägenheternas läge är i allt väsentligt likvärdiga. Det är fråga om sammanhängande områden i de norra delarna av Växjö, med väsentligen likvärdiga förhållanden i fråga om offentlig service, tillgång till livsmedelsaffärer, skolor och allmänna

kommunikationer.

Parterna har uppehållit sig vid hyresgästernas upplevelser av trygghet i boendet och närmiljön. I ärendena föreligger inte tillräckligt säkra uppgifter för att hyresnämnden ska kunna anse att det i dessa avseenden föreligger några skillnader av betydelse mellan områdena.

Hyresnämnden redovisar i det följande sin uppfattning i fråga om jämförbarheten av de olika lägenheterna.

(19)

815-18

Ahmad Ahmad, 4 rok, 95,4 kvm

Jämförelselägenheten Kringelvägen 4 A, 4 rok, 92,5 kvm, kan eventuellt användas för en direkt jämförelse. Det som främst skiljer jämförelselägenheten från

prövningslägenheten är att den förra har klinkers och kakel med golvvärme och handdukstork i badrummet samt att även extratoaletten har dusch, klinkers, kakel och golvvärme. Här ska samtidigt anmärkas att golvvärmen och handdukstorken går på hyresgästens elräkning samt att prövningslägenhetens badrum ändå är smakfullt utformat.

Fördelarna med prövningslägenheten, liksom prövningslägenheterna generellt, är att man har fiberuttag i varje rum samt att man har FTX-ventilation. Dessa delar får anses avse inre utformning och är därmed ägnad att kunna vägas mot

jämförelselägenheternas fördelar.

Enligt hyresnämnden är denna jämförelselägenhet i vart fall i grova drag likvärdig med prövningslägenheten.

Jämförelselägenheten Höstvägen 22 G, 4 rok, 101 kvm, är till att börja med nästan sex procent större än prövningslägenheten och därmed i största laget. Dessutom skiljer sig denna lägenhet åt från prövningslägenheten genom att de båda köksfönstren ger klart mindre ljusinsläpp och närmast ger intryck av att lägenheten inte ursprungligen varit avsedd som bostad. Slutligen har jämförelselägenheten en annorlunda planlösning, genom att ett mindre rum, som enligt uppgift ursprungligen varit en del av köket, avskilts som ett mindre kontor e.d. Väggen mellan detta rum och vardagsrummet är genombruten med glasfönster, vilket begränsar användbarheten. Rummet räknas inte med i uppgiften om 4 rok. Antingen kan man betrakta lägenheten som en femrummare med ett rum som är mindre användbart eller som en fyrarummare med ett extra,

(20)

möblerbart utrymme. Sammantaget innebär detta att hyresnämnden inte anser lägenheten kunna användas för direkt jämförelse med prövningslägenheten.

Sammantaget innebär detta att hyran för Kringelvägen 4 A kan användas för bedömningen av Ahmad Ahmads lägenhet. Vid sådant förhållande anser hyresnämnden att den yrkade hyran för Ahmad Ahmads lägenhet är skälig.

816-18

Eugenia Matei, 1 rokv, 37,2 kvm

Jämförelselägenheten Sommarvägen 5 A, 1 rokv 45,2 kvm är den lägenhet som är närmast jämförbar i fråga om storleken. Den är emellertid ca 20 procent större än prövningslägenheten. Den är också tydligt byggd för att passa som bostad för personer med särskilda behov, bl.a. genom extra breda dörrar, extra rymligt badrum och enklare ytskikt. Den går därför inte att använda för en direkt jämförelse.

817-18

Christian Bergkvist, 2 rok, 63,8 kvm

Jämförelselägenheten Kungsvägen 112 C, 2 rok, 61 kvm är till storleken lämplig för direkt jämförelse. Liksom jämförelselägenheten på Kringelvägen 4 A ovan har den emellertid badrum med kakel och klinkers och golvvärme samt parkett även i sovrummet.

Hyresnämnden anser dock att även denna lägenhet är i vart fall i grova drag likvärdig med prövningslägenheten, enligt samma skäl som angetts för Ahmeds lägenhet ovan.

Jämförelselägenheten Sommarvägen 9 E, 2 rok, 62 kvm är också den sett till storlek lämplig för direkt jämförelse med prövningslägenheten. Den har dessutom parkett

(21)

endast i vardagsrummet samt fiberuttag i varje rum. Den är liksom Kungsvägen 112 C lämplig för en direkt jämförelse. Man kan till och med argumentera för att denna lägenhet skulle anses som mer lik prövningslägenheten, och dessutom med något lägre hyra.

Enligt praxis räcker det att en lägenhet är i grova drag likvärdig med

prövningslägenheten. Den omständigheten att en annan jämförelselägenhet skulle anses ”mer” jämförbar medför inte att jämförelselägenheterna rangordnas efter detta.

Under dessa förhållanden kan den högre hyresnivån som representeras av Kungsvägen 112 C användas som utgångspunkt för hyran för Christian Bergkvists lägenhet.

Vid sådant förhållande anser hyresnämnden att den yrkade hyran för Christian Bergkvists lägenhet är skälig.

818-18

Mahad Houssein, 2 rokv, 43,3 kvm

Jämförelselägenheten Sommarvägen 5 A, 1 rokv, 45,2 kvm, är 12 procent större än jämförelselägenheten. Dessutom utmärker sig denna lägenhet av samma förhållanden som jämförelselägenheten på samma adress enligt vad som sagts i anslutning till 816- 18. Förutsättningar för att fastställa hyran för Mahad Housseins lägenhet genom en direkt jämförelse saknas därför.

819-18

Tobias Fick, 1 rok, 38,2 kvm

Jämförelselägenhet Höstvägen 14 C, 1 rok, 41 kvm, är den som i storlek är närmast jämförbar. Den är emellertid drygt sju procent större än prövningslägenheten och redan av den anledningen något för stor för en direkt jämförelse. Den saknar också uteplats,

(22)

till skillnad från prövningslägenheten. Sammantaget saknas det förutsättningar för en direkt jämförelse för bestämning av hyran för Tobias Ficks lägenhet.

1197-18

Uwe Bressgott, 3 rok, 79,2 kvm

Jämförelselägenheten Kringelvägen 8 B, 3 rok, 76,5 kvm, kan med hänsyn till sin storlek i och för sig vara lämplig för en direkt jämförelse. Även här föreligger de skillnader mot prövningslägenheten som redovisats tidigare, dvs. kakel, klinkers och golvvärme i badrummet, parkett i ytterligare rum, men å andra sidan bara ett fiberuttag per lägenhet och enklare ventilation. Hyresnämnden gör samma bedömning som beträffande jämförelserna med lägenheterna i 815-18 och 817-18, att denna jämförelselägenhet är i vart fall i grova drag likvärdig med prövningslägenheten.

Jämförelselägenheten Höstvägen 20 B, 3 rok, 81,5 kvm, kan med hänsyn till sin storlek i och för sig vara lämplig som jämförelse med Uwe Bressgotts lägenhet. Lägenheten har badrum med klinkers och kakel. Dessutom har den FTX-ventilation.

Oavsett om denna lägenhet också skulle vara jämförbar med prövningslägenheten så gäller samma som för Christan Bergkvists lägenhet. Det betyder att bland de

lägenheter som är tillräckligt likvärdiga med prövningslägenheten får den användas till jämförelse som har den högsta hyran. Det betyder att hyran för lägenheten på

Kringelvägen 8 B kan utgöra grund för hyran för Uwe Bressgotts lägenhet. Den yrkade hyran är inte påtagligt högre än hyran för jämförelselägenheten. Den yrkade hyran är därför skälig.

(23)

Prövning av hyran för övriga lägenheter

För Eugenia Mateis, Mahad Housseins och Tobias Ficks lägenheter är hyresnämnden hänvisad till att göra en allmän skälighetsbedömning. I den måste bl.a. beaktas förutom jämförelsematerialet i stort även hyrorna för övriga prövningslägenheter samt de individuella skillnader som föreligger mellan lägenheterna, såsom förekomsten av uteplats eller balkong samt av tvättmaskin och torktumlare eller annan utrustning. Efter en sådan bedömning anser hyresnämnden att skälig hyra för Eugenia Mateis lägenhet är 3 968 kr i månaden, för Mahad Housseins lägenhet 4 547 kr i månaden och för Tobias Ficks lägenhet 4 489 kr i månaden.

Trappning av hyran

En trappning av hyran kan ske om den nya hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran, enligt 12 kap. 55 § femte stycket jordabalken. Enligt förarbetena till

bestämmelsen och praxis ska trappning normalt kunna ske om hyreshöjningen uppgår till tio procent eller mer. En förutsättning för trappning är också att det inte finns särskilda skäl emot det.

Hyreshöjningarna uppgår i detta fall till mellan 20 och 40 procent. Hyresnämnden anser att hyran bör trappas upp på så sätt att höjningarna vid varje tillfälle som riktmärke motsvarar högst ca tio procent av den nuvarande hyran.

HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga

Överklagandet ska ha kommit in till hyresnämnden senast den 16 april 2019.

Om överklagande sker i rätt tid kommer hyresnämnden att skicka handlingarna till Svea hovrätt.

Som ovan

Carl Olof Nilsson Öhrnell

(24)

Ledamoten Jan-Erik Johansson är skiljaktig dels i fråga om hyresnivåerna för lägenheterna, dels i fråga om trappningens utformning. Den skiljaktiga meningen följer här.

Jag anser inte att en direkt jämförelse kan ske mellan prövningslägenheterna och de lägenheter som Växjöbostäder har åberopat. Växjöbostäders jämförelselägenheter håller en klart högre standard än prövningslägenheterna i fråga om materialen i badrummen, eftersom dessa har klinkers och kakel, golvvärme samt handdukstork.

Dessutom har jämförelselägenheterna högre standard när det gäller golvmaterial i övriga utrymmen, eftersom dessa har parkett i flertalet utrymmen medan

prövningslägenheterna genomgående endast har parkett i vardagsrummen.

Skillnaderna i ventilationssystem och utformning av fiberanslutning kan inte väga upp dessa skillnader. Jag anser att hyran för prövningslägenheterna istället får bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning. Denna bör enligt min mening resultera i följande hyror.

Ärende Typ Area Hyra enligt

skiljaktig mening 815-18

Ahmad Ahmad

4 rok 95,4 kvm 8.658 kr/mån

816-18

Eugenia Matei

1 rokv 37,2 kvm 3.317 kr/mån

817-18

Christian Bergkvist

2 rok 63,8 kvm 6.104 kr/mån

818-18

Mahad Houssein

2 rokv 43,3 kvm 4.261 kr/mån

819-18 Tobias Fick

1 rok 38,2 kvm 4.180 kr/mån

1197-18 Uwe Bressgott

3 rok 79,2 kvm 7.333 kr/mån

(25)

När det gäller trappningen av de hyresnivåer som övriga i nämnden har beslutat om anser jag att den borde ha varit mer förmånlig för hyresgästerna än vad som framgår av beslutet.

/ Jan-Erik Johansson

(26)

Bilaga

Sida 1 av 1 www.domstol.se

Anvisningar för överklagande – HAN • Producerat av Domstolsverket, Avd. för domstolsutveckling • 2018-11

Hur man överklagar

Beslut i Hyresnämnden eller Arrendenämnden

______________________________________________________________

Vill du att beslutet ska ändras i någon del kan du överklaga. Här får du veta hur det går till.

Överklaga skriftligt inom 3 veckor Ditt överklagande ska ha kommit in till nämnden inom 3 veckor från beslutsdatum.

Sista datum för överklagande finns på sista sidan i beslutet.

Så här gör du

1. Skriv nämndens namn och ärendenummer.

2. Förklara varför du tycker att beslutet ska ändras och vilken ändring du vill ha.

3. Tala om vilka bevis du vill hänvisa till.

Förklara vad du vill visa med varje bevis.

Skicka med skriftliga bevis som inte redan finns i ärendet.

4. Lämna namn och personnummer eller organisationsnummer.

Lämna aktuella och fullständiga uppgifter om var du kan nås: postadresser,

e-postadresser och telefonnummer.

Om du har ett ombud, lämna också ombudets kontaktuppgifter.

5. Skriv under överklagandet själv eller låt ditt ombud göra det.

6. Skicka eller lämna in överklagandet till nämnden. Du hittar adressen i beslutet.

Vad händer sedan?

Nämnden kontrollerar att överklagandet kommit in i rätt tid. Har det kommit in för sent kommer nämnden att avvisa det, vilket innebär att det överklagade beslutet gäller.

Om överklagandet kommit in i tid, skickar nämnden överklagandet och alla handlingar i ärendet vidare till hovrätten.

Har du tidigare fått brev genom förenklad delgivning kan även hovrätten skicka brev på detta sätt.

Vill du veta mer?

Ta kontakt med nämnden om du har frågor.

Adress och telefonnummer finns på första sidan i beslutet.

Mer information finns på:

www.arrendenamnden.se www.hyresnamnden.se