Renovering flerbostadshus

(1)

Cost-effective energy and carbon emission optimization in building renovation

Renovering flerbostadshus

Miljonprogrammet

- Fram till 2017 behöver 100 000 miljonprogramslägenheter renoveras (byggnadsteknik, tekniska installationer och

energianvändning).

- För närvarande renoveras 10 000 – 20 000

miljonprogramslägenheter per år (utbyte av vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och hygienutrustning).

- Energieffektivisera vid

renovering!

(2)

Projektsammanfattning Brogården

Energikoncept: Renovering med passivhusteknik.

Bakgrund till renoveringen – orsaker Målsättning med renoveringen:

• Renovera pga. slitage

• Öka tillgängligheten

• Skapa större variation i lägenhetsstorlek

• Förbättre den termiska komforten

• Minska den höga energianvändningen med minst 50 %

(3)

Brogården

Plats : Alingsås

Ägare: AB Alingsåshem

Arkitekt: Efem Arkitektkontor

Ingenjörer: Bygg: WSP

VVS: Andersson & Hultmark AB

Byggnadsbeskrivning

• Byggt 1971-73

• Första av 18 renoverade lägenheter (av 300)

• Atemp (18 lägenheter) 1 274 m²

• Trevåningsbyggnader

• Dåligt isolerade byggnader med F-ventilation utan värmeåtervinning

(4)

Brogården

Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen

• 300 lägenheter, 3-4 plan, byggda under miljonprogrammet.

• Den första byggnaden som renoverades 18 lägenheter.

• Lägenheter med bra planlösningar, med generösa och lättmöblerade rum.

• Renovering pga. slitage

• Tillgängligheten behöver förbättras, lägenhetsstorleken behöver varieras

• Energieffektiviteten behöver förbättras.

(5)

Brogården

• Betongstomme och lätta utfackningsväggar.

• Markbjälklaget platsgjuten betong utan isolering.

• 300 mm isolering på vinden.

• Fönsterna kopplade tvåglasfönster.

• Lägenheterna upplevdes som dragiga och dålig termisk komfort pga. otäta fasader.

• Balkongerna utgjorde köldbryggor.

• Fasadteglet var delvis fuktskadat.

(6)

Brogården

• Byggnaderna värms av fjärrvärme.

• Radiatorer under fönstren, radiatorerna i dåligt skick.

• Fjärrvärmen är till 98 % förnybar

• Lägenheterna ventilerades med F-ventilation utan värmeåtervinning.

• Fasta belysningen av äldre ej energieffektiv typ.

(7)

Brogården

Renovering

Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en uppgradering till nästan passivhusstandard med hjälp av passivhusteknik.

• Byte av lätta utfackningsväggar till en välisolerad ny fasad.

• Tilläggsisolering av gavlar, tak och platta på mark.

• Förbättring av lufttäthet från 2 l/sm² till 0.2 l/sm² vid 50 Pa.

• Byte av fönster till treglasfönster.

• Gamla balkonger blev vardagsrum (köldbryggeeliminering) nya balkonger på pelare.

• Individuell mätning av hushållsel.

• Byte av radiatorer till värmebatteri i T-luft.

• Individuell mätning av tappvarmvatten.

• Installation av FTX-ventilation i varje lägenhet (80 % verkningsgrad).

(8)

Brogården

Byggdel U-värde före renovering, W/m²K

U-väggar efter

renovering, W/m²K

Ytterväggar 0,30 0,11

Tak 0,22 0,13

Platta på

mark 0,38 0,16

Fönster 2,00 0,85

Dörrar 2,70 0,75

Byggdel Efter renovering

Ytterväggar Totalt 480 mm värmeisolering.

Tilläggsisolering med 430 mm på gavlarna

Tak Tilläggsisolering med

400 mm

Platta på mark Tilläggsisolering med 60 mm EPS

Fönster Treglasfönster

Dörrar Nya dörrar

(9)

Brogården

60 % reduktion

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

Före BBR2012 Efter

Total energi Uppvärmning Varmvatten Fastighetsel Fläktel

kWh/år/m²

(10)

Brogården

Byggproduktion 17,7 mkr 14 000 kr/m²

Totalt (prisnivå 2009)

(energiåtgärder) 25 mkr

(7,1 mkr) 19 800 kr/m² (5 600 kr/m²) Nuvärde (summa energibesparing – investering,

antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 50 år, energiprisökning 4 %/år)

Ägaren har ett avkastningskrav på 5.5 %,

fjärrvärmeprisökning på 3 % och elprisökning på 5 % över inflationen.

0 kr 0 kr

(11)

Brogården

Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Energi

Årlig energibesparing 100 kWh/m²∙

Inneklimat

• Förbättrad termisk komfort

• Förbättrad luftkvalitet Ekonomi

Ägaren delade upp kostnaderna:

1) Energisparåtgärder, som återbetalas på 17 år.

2) Förbättrad lägenhetsstandard som betalas med hyran (5 m² större vardagsrum, renoverade badrum etc.) genom hyreshöjning på 35 %.

3) Underhållskostnader för byggnader, som behövs i vilket fall som helst.

(12)

Brogården

Förbättringar, erfarenheter och lärdomar

Beslutsprocess – hinder som överbryggades

• Planeringsprocessen tog längre tid delvis pga. brister i projektledningen, löstes med förbättrad projektledning.

• Bevarande- och tillgänglighetsfrågor i projektet tog mycket tid sent i projektet.

• Energifrågorna vara nära att försummas åtminstone i början av projektet.

• Någon måste ansvara för energifrågorna.

(13)

Brogården

Icke-energi fördelar

• Nya balkonger och större vardagsrum

• Bättre inneklimat

• Förbättrad tillgänglighet (markplanet)

• Nytt vatten/avloppsystem

• Nytt elsystem

• Nya badrum

• Nytt kök

• Nya invändiga ytskikt.

(14)

Brogården

Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Brukarutvärdering

Hyresgästerna var mest nöjda med:

• de nya entréerna

• porttelefonen

• den friska inneluften.

Hyresgästerna på bottenvåningen upplevde emellanåt:

• rumstemperaturen som låg under den första vintern Hyresgästerna på översta våningen upplevde:

• sommarrumstemperaturen som hög.

(15)

Brogården

Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna

Hyra före: 734 kr/m²/år ínkl. värme, varmvatten och hushållsel

Hyra efter: 920-1120 kr/m²/år inkl. värme Hyreshöjning: 186-386 kr/m²/år

Energibesparing: 127 MWh/år Energipris: 1000 kr/MWh

Energibesparing: 100 kr/m²/år

(16)

Brogården

Projektsammanfattning

• Renoveringen pga. slitage.

• Väsentliga förbättringar av byggnadsstandaren

• Betydande reduktion av energianvändningen

• Liknande yttre arkitektur behölls

• Traditionella byggnadsmaterial och entreprenör.

• Energibesparingen återbetalas på 17 år.

• Planeringsprocessen tog lång tid.

• Omfattande och effektiv projektledning behövs och energi måste inkluderas från början.

• All nödvändig kompetens måste engageras från projektstart.

(17)

Brogården

Erfarenheter/lärdomar

• Passivhusteknik vid renovering - all kompetens måste samarbeta från början.

• Möjligt att renovera ett miljonprograms hus till en mycket låg energianvändning med hjälp av traditionella material och traditionella entreprenörer.

• Central FTX-ventilation istället för lägenhetsbaserad FTX.

• Fasadkonstruktionen förenklas från en fyra-skikts plastbyggd konstruktion till en prefabricerad två- skikts konstruktion.

• Hyresgästerna nöjda med renoveringen.

• Hyresgästerna måste informeras från början (hyresgästerna evakuerades under renoveringen)

Prefabricerade fasadelement för nästa renoveringsfas.

(18)

(19)

Projektsammanfattning Backa röd

Energikoncept: Att uppnå en betydande reduktion av energiförlusterna.

• Förbättra den skadade fasaden

• Förbättra att alla tekniska system, pga. dåligt skick

• Förnya kök och badrum, vilka var i dåligt skick

• Förnya ytskikten i lägenheterna, behövdes

• Minska energianvändningen

(20)

Backa röd

Plats: Göteborg

Ägare: Bostads AB Poseidon Arkitekt: Pyramiden Arkitekter

Ingenjörer: Bygg: Byggtekniska Byrån i Göteborg VVS: Andersson & Hultmark

Byggnadsbeskrivning

• Första 16 renoverade lägenheterna (av 1 564 st), år 2009

• Byggt: 1971

• Prefabricerade betongelement och FT-ventilation utan värmeåtervinning

(21)

Backa röd

• 1 574 lägenheter i höghus i 8-9 våningar, lamellhus i tre våningar och små punkthus byggda under miljonprogrammet.

• Första renoveringen 16 lägenheter och 4 våningar.

• Bra planlösningar, med generösa och lättmöblerade rum.

• Byggnaderna renoveras pga. slitage

• Typiska för sjuttiotalet prefabricerad betongstomme med sandwich fasadelement.

• Fasaderna behövde renoveras.

• Otät fasad och otätt mellan lägenheter.

• Drag från yttervägg vid balkonger

(22)

Backa röd

• Fjärrvärme till 81 % förnybar.

• I varje lägenhet radiatorer under fönsterna.

• FT-ventilation utan värmeåtervinning.

• Ej eleffektiv fast belysning.

(23)

Backa röd

Renovering

Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en 65 % minskning av energianvändningen.

• Tilläggsisolering av vind och krypgrund

• Tilläggsisolering och tätning av fasaderna och nya fönster

• Fogarna mellan lägenheterna tätades (lufttätning)

• Nya ”lufttäta” utfackningsväggar på balkongsidan

• Nya balkonger på pelare för att minimera köldbryggorna

• Individuell mätning och debitering av tappvarmvatten

• Nytt radiatorsystem med termostatventiler. Temperaturgivare i lägenheterna.

• FT-ventilation uppgraderas till FTX-ventilation med roterande värmeväxlare, 85 %

• Lågenergilampor för fast belysning.

(24)

Backa röd

Byggdel U-värde före

U-värde efter

Ytter-

väggar 0,31 0,12

Tak 0,14 0,10

Kryp-grund 0,40 0,10

Fönster 2,40 0,90

Byggdel Efter renovering Ytterväggar Tilläggsisolering

med 200 mm

Tak Totalt 500 mm

värmeisolering

Krypgrund

Fönster Treglasfönster

(25)

Backa röd

200 4060 10080 120140 160180 200

Före BBR2012 Efter

Total energi Uppvärmning Varmvatten Fastighetsel kWh/år/m²

65 % reduktion

(26)

Backa röd

Total (prisnivå 2009) 18,05 miljoner kr

(3,75 miljoner kr energiåtgärder)

14,500 kr/m² (3,000 kr/m² energiåtgärder)

Nuvärde (summa energibesparing – investering, antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 50 år, energiprisökning 4 %/år)

Ägaren har ett avkastningskrav på 6,25 % och antar att energipriset följer inflationen.

3,75 miljoner kr 3,000 SEK/m²

(27)

Backa röd

Årlig energibesparing 147 MWh.

Inneklimat

• Förbättrad luftkvalitet Ekonomi

• Kostnaderna: renovering 14,3 mkr + energiåtgärder 3,75 mkr = 18,1 mkr

• Investeringar: standardhöjande åtgärder 6,0 mkr + åtgärder som minskar driftkostnaderna 1,8 mkr + försummat underhåll 8,3 mkr + olönsamma energisparåtgärder 1,95 mkr = 18,1 mkr

• Återbetalningstiden 25 år för energisparåtgärderna.

(28)

Backa röd

Beslutsprocess – hinder som överbryggades

Alternativet att riva byggnaderna och bygga nya byggnader övervägdes, men ansågs inte vara praktiskt eftersom det finns en stor brist på lägenheter i Göteborg.

(29)

Backa röd

Icke-energi fördelar

• Nytt vatten- och avloppssystem, varmvattencirkulation installerat.

• Nytt elsystem

• Nya badrum och kök

• Byte till parkettgolv i vardagsrum och sovrum

• Nya ytskikt i lägenheterna

• Säkerhetsdörrar till lägenheterna

• Nya utvidgade balkonger

• Fasaden reparerad

(30)

Backa röd

Brukarutvärdering

Hyresgästerna upplever att

• Drag från ytterväggar och fönster och kalla golv helt eliminerats

• Rumstemperaturen är mer komfortabel,, även om det blir för varmt på sommaren.

• Obehaglig lukter och ljudnivåer har minskat

(31)

Backa röd

Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna

Hyra före: 694 kr/m²/år inkl. värme och varmvatten Hyra efter: 938 kr/m²/år inkl. värme

Hyreshöjning : 244 kr/m²/år Energibesparing: 160 MWh/år Energipris: 1000 kr/MWh

Energibesparing : 160 x 1000=160,000 kr = 118 kr/m²/år

(32)

Backa röd

• Renovering pga. slitage.

• Betydande förbättringar av standarden och samtidigt en betydande minskning av energianvändningen, medan en liknande yttre arkitektur behölls, dock en helt annan färg.

• I framtiden mindre ambitiösa renoveringar pga. låg lönsamhet, såvida inte fler lägenheter kan byggas på taket, som kan bidra till lönsamheten.

• Ett alternativ vid början av projektet var att riva byggnaden och bygga en ny, men det ansågs opraktiskt eftersom det finns en stor brist på lägenheter i Göteborg.

• Hyresgästerna har uppskattat förbättringarna av termisk komfort, luftkvalitet och ljudklimat.

(33)

Backa röd

• Enligt ägaren energisparåtgärderna olönsamma.

• Givet ägarens ganska hårda avkastningskrav (6,25 %, energiprisökning enligt inflationen) betalar endast hälften av energiinvesteringar sig.

• Om energisparåtgärder av inneklimatet kunde anses vara standardhöjande och tillät en hyreshöjning så skulle lönsamheten även med de höga avkastningskraven bli rimlig.

• Större energirenoveringar endast möjliga i byggnader som behöver en stor traditionell renovering, vilken ofta är förorsakad av ett försummat underhåll.

• Lönsamheten ökar för flerfamiljshus som är större.

• Ägaren har fortsatt med liknande energirenoveringar av några av de återstående flerfamiljshusen i samma område.

• Påbyggnad med två våningar på taket för uppfyllande av lönsamhetskrav.

(34)

Projektsammanfattning Maratonvägen 36

Energikoncept: Att uppnå en betydande reduktion av energiförlusterna.

• Renovera pga. slitage

• Åtgärda ökade radonnivåer

• Förbättra den termiska komforten

• Minska energianvändningen med åtminstone 50 %

(35)

Maratonvägen

Plats: Halmstad

Ägare: Halmstad Fastighets AB (HFAB) Arkitekt: Krok & Tjäder

Ingenjör: Bygg: Ramböll

VVS: Dagsgårds VVS konsulter AB Byggnadsbeskrivning

• Byggt 1963-65

• 51 lägenheter (av 579)

• Fyra våningar

• Dåligt isolerade och självdragsventilation utan värmeåtervinning

(36)

Maratonvägen

• Typiskt miljonprogramsområde med 580 lägenheter i 21 byggnader.

• Byggnaderna har genomgått mycket få ändringar sedan byggnationen.

• I behov av underhållsåtgärder.

• Badrummen renoverade tidigare.

• Byggnaden innehåller betong som avger radon.

• Energianvändningen hög.

• Betongstomme och ytterväggar av lättbetong och tegel.

• Bakom balkongerna lätta utfackningsväggar.

• Platta tak med 0,125 m värmeisolering.

• Tvåglasfönster.

(37)

Maratonvägen

• Dragiga lägenheter med dålig termisk komfort pga. av luftläckage genom utfackningsväggarna.

• Balkongerna köldbryggor.

• Tegelfasaden delvis förstörd av rostande armering.

• Arkitektonisk önskan att bevara fasadintrycket.

• Byggnaderna värms av fjärrvärme.

• Radiatorer under fönsterna.

• Tappvarmvatten värms också av fjärrvärme.

• Fjärrvärmen till 95% förnybar.

• Självdrag utan värmeåtervinning.

(38)

Maratonvägen

Renovering

Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en 50 % minskning av energianvändningen.

• Tilläggsisolering av tak och utfackningsväggar bakom balkonger.

• Ändring av det platta taket till ett sadeltak.

• Förbättring av lufttätheten från 1,4 l/sm² till 0,5 l/sm² vid 50 Pa.

• Byte till treglasfönster.

• Installation av nya radiatortermostatventiler - injustering.

• Nya fjärrvärmeundercentraler.

• Nya fjärrvärmekulvertar mellan byggnaderna.

• Nya energieffektiva tvättmaskiner anslutna till fjärrvärme.

• Installation av central FTX-ventilation (motströmsvärmeväxlare 80 %)

• Installation av lågenergilamper för fast belysning.

(39)

Maratonvägen

Byggdel U-värde före renovering, W/m²K

U-värde efter

Ytterväggar 0,82 0,43

Tak 0,35 0,08

Fönster 2,7 1,0

Dörrar 2,7 1,4

Byggdel Efter renovering

Ytterväggar Tilläggsisolering av utfackningsvägg

Tak Tilläggsisolering med

400 mm

Fönster Treglas

Dörrar Nya dörrar

(40)

Maratonvägen

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Före BBR2012 Efter

Total energi Uppvärmning Varmvatten Fastighetsel kWh/år/m²

35 % reduktion

(41)

Maratonvägen

Byggproduktion ≥ 20 miljoner kr ≥ 4 400 kr/m²

Totalt 22,2 miljoner kr 4 900 kr/m²

Nuvärde (antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 12 år, energiprisökning 3 %/år) Ägaren har ett avkastningskrav på 5 %.

Nuvärde utan renovering

13 miljoner kr

7,35 miljoner kr

2 900 kr/m²

1 625 kr/m²

(42)

Maratonvägen

Årlig energibesparing 53 kWh/m².

Inneklimat

• Förbättrad luftkvalitet Ekonomi

Kostnaderna kan fördelas på:

1) Energibesparande åtgärder,

2) Förbättrad lägenhetsstandard, som betalas av hyresgästerna (ny tvättstuga, renoverade trapphus och förråd etc.) med en genomsnittlig 15 % höjning av hyran,

3) Underhållskostnader, som behövdes i vilket fall som helst.

(43)

Maratonvägen

Beslutsprocess – hinder som överbryggades

• Enligt uppgift fanns inga större hinder.

• HFAB:s styrelse tog besluten i enlighet med gällande kalkylränta.

• Beslutsvägarna var förhållandevis korta.

(44)

Maratonvägen

Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Icke-energi fördelar

• Bättre inneklimat

• Nya säkerhetsdörrar istället för de gamla lägenhetsdörrarna

• Nya ytskikt i trapphusen

• Nya inbrottssäkra förråd

• Nya tvättstugor

• Inglasade balkonger

• Förbättrad yttre miljö

• Förbättrad status för området

(45)

Maratonvägen

Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Brukarutvärdering

Hyresgästerna var mest nöjda med inglasning och utvidgning av balkongerna.

Hyresgästerna upplever att

• Drag har eliminerats helt från ytterväggar och fönster.

• Rumstemperaturen är mer komfortabel.

• Ljudnivån från ute har minskat

• Handdukar torkar snabbare i badrummen.

(46)

Maratonvägen

Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna (2011)

Hyra före: 728 kr/m²/år ínkl. värme och varmvatten Hyra efter: 837 kr/m²/år inkl. värme och varmvatten Hyreshöjning: 109 kr/m²/år

Energibesparing: 239 MWh/år Energipris: 1000 kr/MWh

Energibesparing: 53 kr/m²/år

(47)

Maratonvägen

• Renoveringen nödvändig pga. slitage.

• Betydande förbättringar av standarden

• Minskning av energianvändningen

• Liknande yttre arkitektur

• Traditionella byggnadsmaterial och traditionella entreprenörer.

• Hyresgästerna uppskattar förbättringarna i termisk komfort, luftkvalitet och ljudklimat.

• Hyresgästerna mest nöjda med inglasning och utvidgning av balkongerna.

• Hyresgästerna nöjda med renoveringen totalt sett, vilken genomfördes med hyresgästerna kvarboende.

(48)

Maratonvägen

• Omfattande energirenoveringar endast rimliga om stort traditionellt renoveringsbehov.

• Dialogen med hyresgästerna måste prioriteras före, under och efter en större renovering.

• Enligt enkät viktigaste för hyresgästerna trygghet och säkerhet.

• Många hyresgäster ogillar ändringar om alltför stora hyresökningar.

• Under renovering lämpligt med ”renoveringsvärd”.

• Bra lösningar kom fram vid den inledande renoveringen t.ex. fönsterdetaljer, elinstallationer.

• Entreprenadformen var delad entreprenad, som innebar en del samordningsproblem. Partnering?

(49)

Beställargruppen bostäder, BeBo

Teknikupphandlingar/tävlingar/utvecklingsprojekt

• Rationell isolering av klimatskärmen - pågår

• Värmeåtervinning på ventilation – nästan slutförd

• Energisnål torkning av tvätt - slutförd

• Energiåtervinning på spillvatten - pågår

Demonstrationsprojekt

• Rekorderlig renovering: sex flerbostadshus – kostnadseffektiv halvering av energianvändningen

• Halvera Mera: 35 förstudier för energieffektiv renovering av

flerbostadshus.

(50)

Sammanfattning

Brogården Backa röd Maratonvägen

Energibesparing 60 % 65 % 35 %

Investerings-

kostnad 20 000 kr/m² 15 000 kr/m² 5 000 kr/m² Återbetalnings-

tid 17 år 25 år X år

Hyreshöjning 35 % 35 % 15 %

Evakuering/kvar-

boende Evakuering Evakuering Kvarboende

(51)

Slutsatser – energieffektiv renovering

• Kombinera nödvändning renovering och energiåtgärder

• Kombinera olika energiåtgärder

• Produkter och koncept finns för minst halvering av energianvändningen Fördelar:

• Förbättrad luftkvalitet

• Ökat fastighetsvärde?

• Reducerade energikostnader?

• Reducerade driftkostnader?

Potentiella problem:

• Finansiering av investeringen?

• Höga avkastningskrav?

• Ökad hyra?

• Evakuering av boende?

• Sänkt energikostnad?

• Minskad CO2-emission?