Konditionsgranskning vid försäljning
Stora gatan 12, 22100 MARIEHAMN Rådhuset
Innehåll
1 Inledande sammanfattning ... 3
2 Allmän information ... 4
2.1 Information om objektet ... 4
2.2 Granskningen ... 5
3 Konstruktionsdelar ... 6
3.1 Övre bjälklag och vattentak ... 6
3.2 Nedre bjälklag ... 10
3.3 Fasaden och ytterväggar ... 14
3.4 Fönster och dörrar ... 16
3.5 Ytor inomhus ... 17
3.6 Vatten, avlopp, värme och ventilation ... 21
4 Riskanalys ... 24
5 Fuktmätningar ... 25
5.1 Ytmätningar ... 25
5.2 Borrhålsmätning, fuktmätningar i konstruktion ... 27
5.3 Fuktmätningar i trä ... 29
6 Ritningar, visualisering ... 30
7 Konklusion och åtgärdsrekommendationer ... 32
7.1 Byggnadstekniska åtgärdsrekommendationer ... 32
7.2 Rekommendation på fortsatt teknisk utredning ... 33
8 Övrig information, datum, plats och underskrift ... 34
8.1 Datum, plats och underskrift ... 38
1 Inledande sammanfattning
Mariehamns Stads fastighetsavdelning beställde en konditionsgranskning av byggnaden.
Undertecknad som även utfört tidigare undersökning känner till tidigare upptäckta skador i byggnaden. Den tidigare undersökningen av undertecknad fokuserade på specifika skador mer ingående, denna undersökning är att betrakta som mer heltäckande och ej lika ingående på detaljer.
Vid detta granskningstillfälle kan man konstatera att byggnaden står tom, reparation av skador har påbörjats delvis och inte färdigställts. Det finns ännu rötskador i trossbottens underrede som ej reparerats. Vid detta granskningstillfälle noterades att ventilationen stängts av. Man noterade även att en stor del lösöre finns kvar och att byggdamm ej städats undan.
Fönster och dörrar är i dåligt skick och rekommenderas att renoveras upp för att upprätthålla kondition.
Brister i våtrum finns såsom bristfälligt utförda fogar i tätskikt på golv (plastmatta delvis osvetsade). Ventilationen från kök, frånluftskanalen var vid granskningstillfället smutsig vilket kunde ses i granskningslucka på mellantak. I köket har innertaket släppt och håller på att komma ner, bör åtgärdas för att undvika ras.
Nedre bjälklag bedöms vara den största problematiken i detta objekt med tanke på inomhusmiljöproblemen. I krypgrunden har man satt in undertrycksfläkt för att undvika att luften och lukter från krypgrund ska belasta inomhusmiljön, dock kunde man vid undersökning 2018 konstatera att undertrycket ej är tillräckligt för det ändamålet och att luften fortsättningsvis vid det granskningstillfället även om ventilationen var påslagen hade ett så pass stort undertryck att teströk sögs in i inomhusmiljön från krypgrund. För att undvika försämrande fuktmekanik i trossbottenkonstruktion, dvs. att man med för stort undertryck i krypgrund orsakar fuktvandring inifrån utåt (nedåt) genom konstruktionen, rekommenderar vi först och främst att allt skadat material som kan ge upphov till luktolägenheter tas bort från krypgrund på marken under och ur trossbottenbjälklagskonstruktionen. Först efter att skadat material avlägsnats kan man förebygga återkommande fuktskador med korrekt injusterad och projekterad ventilation. Vad gäller krypgrund kan man överväga att installera maskinell torkning, detta kräver noggrann planering och bör först utföras då man sanerat bort skadat material och är att se som en förebyggande åtgärd, för att undvika att skador återuppstår.
Det finns åtgärder som bör vidtas innan man tar byggnaden i bruk.
2 Allmän information
Fastighetsbeteckning: 479-1-9902-1 Ägare av objektet: Mariehamns Stad
Uppdragsgivare: Mariehamns Stad, fastighetsavdelningen Beställarens kontaktperson: David Janson, fastighetschef
018 531 520
david.janson@mariehamn.ax
Närvarande: Oscar Buss, David Janson (i början)
2.1 Information om objektet
Byggnadstyp: Byggnad, har inhyst daghemsverksamhet Byggnadsår: 1876, enligt Investigo Oy Ab:s rapport från 2016.
Renoveringsår: 1992, enligt Investigo Oy Ab:s rapport från 2016.
Våningsantal: 1 + kallvind samt delvis källare Uppvärmningssätt: Vattenburen centralvärme
Stommaterial: Stock
Fasadbeklädning: Träpanel Vattentakets typ: Valmat Vattentakets material: Plåt
Undertak: Plåten lagt på brädor.
Grund: Natursten med trossbotten, maskinell frånluft i krypgrund
Regnvattenssystem: Regnvatten leds ut på marken, förutom i nordvästra hörnet där vatten leds ner i uponalrör under mark.
Byggnadens placering: Plan mark
Ventilation: FTX-ventilation, maskinell till- och frånluft, roterande värmeväxlare för värmeåtervinning.
Fönster: 2-glas, träfönster
Bruksvattenrör: Koppar (synliga) Värmeledningar: Koppar (synliga)
Avloppsrör: Uponalrör, gjutjärnsrör förekommer i källare.
Tidigare skador: Röt- och fuktskador i trossbotten har konstaterats tidigare.
Tidigare undersökningar: 1. Å301 Konditionsundersökning Flaggskeppet
Storagatan 12, Mariehamn
22.9.2018/19.10.2018 Oscar Buss, Investigo Åland Ab
2. 633 Daghemmet Flaggskeppet Storagatan 12 _ med bilaga 31.10.2016 / 18.11.2016 Niklas Mehtonen, Investigo Oy Ab
2.2 Granskningen
Datum: 10.6.2020
Klockan 8:30 11.6.2020
Klockan 8:00 (våtrum, fönster) Väder 10.6.2020: Sol, uppehåll
17 °C 53 %RH
(Freemeteo.fi)
Granskare: Oscar Buss, Ab WERPRO Oy
oscar.buss@werpro.fi, 0457 345 5078 VD, Byggn.Ing.
Besiktningsman för överlåtelsebesiktning av fast egendom (ÖBM) (RISE) Certifikatnummer: C000484 Orsak: Konditionsgransking inför försäljning
Begränsningar: Begränsar sig till huvudbyggnaden
Kartläggningsmetod: Konditionsgranskningsrapporten baserar sig på vid granskningen upptäckta brister, utförda mätningar, dokument som funnits till förfogande samt uppgifter som fåtts av ägare/användare.
Ytmätare användes systematiskt i de rum där risk för fukt finns. Övriga utrymmen kontrollerades okulärt.
Genom granskning samt fuktmätning utan att förstöra ytmaterial kan man inte upptäcka fuktskador som finns inne i konstruktionerna, ej heller gamla och redan intorkade skador.
Inte ens genom att öppna konstruktionerna på några få platser kan man säkerställa alla konstruktioners skick.
Riskkonstruktioners skick kan undersökas via kontrollhål och materialprov.
Använd utrustning: Trotec T3000 / TS250 / TS660, kalibrerad: 07 / 2019
3 Konstruktionsdelar
3.1 Övre bjälklag och vattentak
Övre bjälklag: Träkonstruktion, isolerad med cellulosaisolering och konvektionsspärr av papp underst mot innertaket. Mellantak med hög frihöjd granskades okulärt. I mellantak finns även ventilationsaggregat som vid granskningstillfället stod stilla, byggnaden används ej för tillfället.
Enligt fotografier från undersökning år 2016 bestod isoleringen tidigare av naturmaterial, man har alltså mellan år 2016 och 2018 någon gång förnyat isoleringen i bjälklaget.
- Fuktskada på lucka till mellantak observerades. Kan vara från kondensbildning då varmluft från vistelseutrymmen kan stiga upp i trapphus till vind.
- Mellantaksutrymmet har inga egentliga ventilationsöppningar, dock finns viss möjlighet för luftning i otätheter i fasad och fönstergluggar. Risk för större skada av kondensbildning bedöms som liten med tanke på stor luftvolym i mellantak.
- Ett avloppsluftningsrör leds ut i plåtkanal genom vattentak, då varm avloppsluft träffar hatten kan kondensvatten droppa ner i isoleringen, spår av detta observerades i isoleringen.
Vattentak: Falsad plåt, valmat takform. Taket granskades okulärt från takstege och sotarleder.
- Växtlighet på sidan mot storagatan observerades, taktvätt rekommenderas.
- Plåtar har i nedre kant börjat rosta, kant ner mot kantrännor.
- Vissa skorstenar är täckta med skiva. Skorstenar bör kontrolleras och vid behov repareras och/ eller sotas innan tas i bruk.
- Tak på farstukvistar, uppvikt plåt ovanpå fasad och ej infälld bakom, fasadvirke bakom plåt har börjat murkna sönder ställvis. Plåtar bör monteras bakom fasad, infälld så att vatten ej lämnar mellan plåt och trä.
- Undertak av brädor ställvis mörkt missfärgat och tyder då på att läckage någongång skett, kan ha åtgärdats.
Vid granskningstillfället rådde ej regnväder varpå man inte kan bedöma om det är frågan om gamla läckage.
Dock observerades ej spår i isolering från något läckage, med undantag invid avloppsluftning som tidigare nämnts.
Regnvatten: Plåtrännor finns, både hängrännor och inbyggda i plåttak.
Avledning från hus sker både ut på mark mot sockel och i nordvästra hörnet mot Stora Gatan observerades rör som leder ner under marken.
- Rekommenderas att samtliga utkastare leds till rörsystem för att undvika koncentrerad vattenbelastning mot socklar.
- Hängrännor har börjat rosta invändigt.
- Felaktig lutning på plåttak ovan västra fartstukvisten kan leda till att vatten lämnar liggandes i hörn.
Bild 1. Lucka till mellantak fuktskadad.
Bild 2. Övre bjälklag numera isolerat med cellulosaisolering och konvektionsspärr av papp observerads underst mot innertak.
Bild 3. Virke bakom uppvikt plåt ovanpå
farstukvistar mot huvudbyggnaden börjar bli murket ställvis.
Otät anslutning, ej fördelaktigt att plåtar utvändigt är lagda ovanpå fasad på detta sätt.
Bild 4. Felaktig taklutning gör att vatten lämnar liggandes i hörn ovanpå västra farstukvisten.
Bild 5. Rost i plåtarnas nedre kant observerades.
Bild 6. Regnvatten leds på de flesta platser ut direkt på marken.
Bild 7. Hängrännor har börjat rosta invändigt.
Bild 8. I nordvästra hörnet leds regnvatten ner i rör under mark.
3.2 Nedre bjälklag
Grundsättning, markförhållanden: Byggnaden står på en relativt plan tomt det vill säga ej i sluttning. Marknivån i krypgrund dock lägre än omringande markplan runt naturstenssocklar.
Golvkonstruktion: Träbjälklag, trossbotten. Delvist har skador reparerats men finns delvist kvar. Se planritning nedan.
Markering A: I sockeln finns en lucka till ett mindre utrymme där man kan granska rördragningar för fjärrvärme. Luckan är ej låst, i trossbotten över utrymmet finns spår av insektsangrepp och rötskador på stockar. Reparation rekommenderas.
Markering B: Det finns fortfarande skador i trossbottens undre del, dessa skador har tidigare påpekats. Man kan se en missfärgning på ett större område i form av en fläck som tyder på att något i golvkonstruktionen någon gång läckt under längre tid och orsakat rötskada. Vid granskningstillfället konstaterades ej några sådana avvikelser att man kunde anta tillskjutande fukt, gammal skada som torkat ut.
Markering C: Golvkonstruktionen öppnad vid granskningstillfället på markerat område.
Regnvatten, dränering: Regnvatten mynnar delvist ut direkt på mark utanför sockel vilket kan bidra till mer fukt i krypgrund, rekommenderas att avleds bort från byggnad. Uppgifter om markdränering saknas och kan ej tas ställning till.
A
C B
Bild 9. Rekommenderas att rörsystem för regnvattenavledning förläggs. Detta för att undvika koncentrerad vattenbegjutning vid socklar.
Bild 10. Rötskador finns kvar i östra delens trossbotten, markering B.
Bild 11. Rötskador och spår av insektsangrepp i utrymme med ingång genom västra sockeln.
Markering A
Bild 12. Golvkonstruktionen har öppnats tidigare för granskning, här under kök.
Bild 13. I den förslutna källaren i östra delen noterades indikation på läckage ovanifrån, troligen från golvbrunn i tambur som ligger ovanför.
Bild 14. I den västra källaren finns tydliga sprickor på vägg i badrum och på golv i förråd under trappa.
Sprickbildning i plattsättning indikerar att rörelser skett efter att plattsättning utförts.
Bild 15. På västra naturstenssockeln noterades sprickbildning mellan murfog och stenar.
Bild 16. Någon form av kontrollbrunn observerades på gårdsplan framför västra farstukvisten. I brunnen låg litet vatten på rörbotten men dess funktion är ej fastställd, högst sannolikt dagvatten eller
markdränering.
3.3 Fasaden och ytterväggar
Fasader: Träpanel som fasadmaterial. Vid platser som motgjutningar av betongtrappor och vid takplåtsanslutningar ovanför farstukvistar noterades rötskador i fasadernas nedre kanter.
Då fasaden är skadad finns även påtaglig risk för skada på nedre stockar vid platserna.
Urustning, trappor räcken mm.: Trappor i betong utförda så att fasaden går ner under betongen vilket ej är fördelaktigt då regnvatten kan lämna liggandes och orsaka röta.
På östra trappans undersida observerades korrosionssprängning kring armering.
Ytterväggskonstruktion: Stockstomme, liggande stock. I östra gaveln finns otätheter i fasaden och man observerade rötskador i nedre dropplist av trä. Vi rekommenderar att man här öppnar fasad för att granska stockstommens kondition då man noterade mjukt virke även bakom fasadpanel då man kände med verktyg i håligheter.
Bild 17. Mot betongtrappor har fasader tagit skada.
Bild 18. Rötskada i dropplist vid östra ingången.
Bild 19. Korrosionssprängning under betongtrappa mot väst.
Bild 20. Färgsläpp på östra fasaden.
I nedre kant vid dropplist av trä observerades ytliga rötskador samt vid håligheter påträffades mjukt material bakom fasadpanelen, rekommenderas att fasaden öppnas för att kartlägga stockstommens kondition.
Som nämnt i avsnitt om nedre bjälklag
observerades rötskador och spår av insektsangrepp i stockar som kan ses från liten källare.
Bild 21. På norra långsidans fasad noterades en formavvikelse, fasaden buktar utåt under fönster.
3.4 Fönster och dörrar
Fönster: Äldre fönster i trä och enkla glas. Fönstren är i dåligt skick vad gäller karmar, bågar och övriga trädetaljer.
Ytterdörrar: Gamla trädörrar som är otäta och slitna ytskikt.
Övrigt: Om fönster och dörrar är ursprungliga är konditionen vad man kan vänta av så gamla konstruktioner. Dock borde man sörja för underhåll för att bromsa slitage av väder och vind. Otäta fönster och dörrar påverkar ventilationen och även fuktskydd av intilliggande konstruktioner försämras.
Bild 22. Fönsterkarmarna släpper färg. Bör underhållas för att upprätthålla kondition om man tänker lämna kvar ursprungliga fönster.
Bild 23. Fönster mot söder är nött av väder och vind.
3.5 Ytor inomhus
Allmänt: Invändigt utföred okulär och sensorisk granskning av synliga och åtkomliga ytor och installationer. I våtrum utfördes fuktkartläggning med ytfuktindikator. Fuktmätningar redovisas under kapitel 5.
Rum 104,113 och kontor, städ: - Ojämnt golv, kan tyda på sättningsrörelser men också ojämnheter sedan byggnadstiden.
- I städskrubb (teknik) observerades avvikande lukt, påminner om kreosot varpå man rekommenderas lokalisera eventuell källa. Kan finnas i nedre stockvarv som skyddats med tjära.
101 Lekrum / Verkstad: Utrymmet uppdelat i två delar.
- I den längst väst belägna delen, mot gavel, upplevs golvet luta mot gavel.
- Lösa elkablar observerades i innertak (oskyddade).
102 Lekrum / Hemkök: Golvkonstruktion är öppnad och fasta inredningar borttagna.
Golvkonstruktionen är ej återbyggd, endast förskivad och inplastad.
- Mycket damm observerades på fria ytor. Man bör komma ihåg att städning och arbetshygien är ytterst viktig vid rivning av mikrobskadade konstruktioner.
103 Lekrum / Festsal: Inget anmärkningsvärt noterades.
109,110,111 samt 112:
(Våtrum, hall och entré, östra)
- Plastmattor osvetsade i toaletterna.
- Tidigare har man kosntaterat förhöjda fuktvärden i limskikt under plastmatta i entrén. Detta tyder på att plastmattan som tätskikt ej fungerar och man bör åtgärda skadan, torka ut fukten.
- Plattsättning med bomljud i entré.
- I källare under entré har man 2018 i undersökning Å301 av investigo Åland Ab fastställt asbestförekomst.
Källarens och vistelseutrymmenas luftkontakt måst säkerställas att ej finns då golvmaterial rivits i källare.
Sanering för att bli av med problemavfallet rekommenderas.
107 och 108, hall-tvättrum: - Golvbrunn under hadfat, otätheter har åtgärdats sedan 2016 dock ser klämring ut att vara felmonterad.
- Otät svetsfog i uppvik observerades, utrymmet har ej dusch och risk för vattenbegjutning på ytor utanför handfat bedöms som liten.
- Vid tvättmaskinsavlopp har plastmatta släppt från udnerlag, man skar upp plastmatta för att granska underlag, något avvikande gick ej att se (färggavvikelse etc.)
Matsal 106: Golvkonstruktion och mellanvägg mot kök och rum 102 delvist öppnade för sanering, väntar på återställande.
Kök 105: Golvkonstruktion och mellanvägg mot matsal och rum 102 delvist öppnade för sanering, väntar på återställande.
- Innertak med akustikskivor har släppt och håller på att komma ner.
- Golvbrunnen och genomföringar i plastmatta bör ses över, otätheter och felaktigheter observerades.
Rekommenderas att man efter reparation av golv lägger ny plastmatta med sakenliga genomföringar och att man ansluter till golvbrunn korrekt.
- Bruksvatten avstängt vid granskningstillfället.
Våtrum källare mot väst: - Plastmatta i trappa kan innehålla asbest.
- I ögonfallande sprickbildning på vägg mot krypgrund, sprickbildning har skett efter plattsättning då även plattsättning är sprucken.
- Avvikande ytvärden konstaterades genom mätning och jämförelse kring toalettstol samt i spruckna väggens nedre kant. Kan tyda på markfuktbelastning respektive wc-stolsläckage.
Bild 24. Vid östra entrén finns en plattsättning, bomljud i plattsättning finns vilket tyder på bristande infästning av plattsättning.
Bild 25. I köket håller innertaket på att rasa ner.
Bild 26. Mattläggningsarbeten i kök, klämringen i golvbrunn sitter löst. Genomföringar otäta.
Bild 27. I rum 106 har man påbörjat rivningsarbeten, väntar på återställande.
Bild 28. I rum 102 observerades mycket damm på ytor, golvkonstruktionen är öppnad och hålet är skivat och plastat.
Bild 29. I innerhörn i övre toalett spricker fog i innerhörn, mattfogar otäta även i hörn.
Bild 30. Exempelbild, golvbrunn i toalett vars klämring ej är färdigmonterad, skruvar saknas och skruvhålen ej i linje.
Bild 31. Mattan släpper kring golvbrunn i teknikutrymme i östra delen. Otätheter vid golvbrunnar kan orsaka skador i golvkonstruktion.
3.6 Vatten, avlopp, värme och ventilation
Bruksvatten: Inkommande huvudvattenledning av plast. Vattenmätare utrustad med elektronisk läckagevakt som vid granskningstillfället ej gav utslag för något pågående läckage.
Bruksvatten fördelas i huset via av vad som kunde ses kopparrör.
Avlopp: Av golvbrunnstyper, synliga rör och bedömt av vilka utrymmen som ser ut att vara i användning består använda avloppssystem av plaströr, dock förekommer även gjutjärnsrör i källare.
Uppvärmning: Huset värms med vattenburen centralvärme från fjärrvärme, plattvärmeväxlare som sitter i teknikutrymme under trappa till mellantak.
Ventilation: Byggnaden har försetts med FTX-aggregat. Vid
granskningstillfället var ventilationssystem som sörjer för inomhusklimat avstängd. I krypgrund finns en kanalfläkt som sörjer för att ventilera krypgrund genom att genom frånluftsdon utplacerade i krypgrund suga luft.
- Frånluftskanal från kök smutsig vid granskningstillfället.
Bild 32. Ventilationsaggregat på vind var vid granskningstillfället stillastående.
Bild 33. Frånluftskanal från kök smutsig vid granskningstillfället.
Bild 34. I den östra källaren finns rördragningar kvar. Vid denna rörkoppling observerades rinnmärken på ytor under. Inget fritt vatten vid granskningstillfället dock och läckagevakten ger ej utslag på läckage, tyder på att det är frågan gammal och urkopplad vattenledning.
Bild 35. Inkommande huvudvattenledning i västra källaren.
Bild 36. Värmeledningar observerades bestå av kopparrör.
Bild 37. Teknikutrymme. Avvikande lukt upplevs i utrymmet, påminner om kreosot varpå källan rekommenderas att lokaliseras.
4 Riskanalys
Riskkonstruktioner: Riskkonstruktioner kan undersökas närmare via kontroll och materialprov. Åtminstone ifall dess tekniska livslängd är uppnådd, rekommenderar vi man undersöker dess konstruktion.
Övre bjälklagets ventilation bristfällig. Ökar risken för kondens och upptorkningen förhindras.
Nedre bjälklagets ventilation bristfällig, ökar risken för fukt- och mikrobskador i det nedre bjälklaget. En ventilerad krypgrund med trossbotten har en medellivslängd på 50 år.
Träreglad golvkonstruktion ovanpå en markburen betongplatta. Ifall golvet belastas av fukt kan det bildas fukt- och mikrobskador i golvkonstruktionen. Medellivslängd 40 år.
Blind sockel. Ytterväggarna går ner på grundplattan. Kan orsaka skador till ytterväggarnas nedre delar.
Fasadens ventilation bristfällig. Utan en ventilerad luftspalt kan fukt kondenseras inne i väggen.
Otäta genomföringar, t.ex. takgenomföringar och inplåtningar, t.ex.
fönsterplåtar, samt övriga otäta byggnadsdelar medför alltid risk för skador inne i konstruktionerna.
Vid golvbrunnars förhöjningsringar finns alltid risk för otätheter och läckage. Dessa bör granskas regelbundet.
Gamla, även intorkade, skador bör alltid repareras. Skadornas omfattning och orsak utreds varefter skadorna åtgärdas genom att förnya skadade material. Skadade bärande konstruktioner kan vid mån av möjlighet rengöras mekaniskt.
Om badrum är byggt före 1998 finns det risk att badrummet saknar en enhetlig vattenisolering. Om vattenisolering saknas finns alltid risk för skador i konstruktionerna.
Bristfällig yttre vattenisolering, dränering eller regnvattensystem kan fuktbelasta konstruktionerna.
Asbest och andra skadliga ämnen:
Man ska komma ihåg att äldre byggnader innehåller material som i dagsläge bör behandlas och hanteras enligt fastställda metoder, exempelvis asbest får ej saneras av vem som helst. Förslagsvis görs kartläggning i det skede då man fastställt vad som ska rivas och/ eller saneras.
5 Fuktmätningar
Mätnoggrannhet: TS250 SDI
°C: ± 0,7 °C Rh: ± 2%
5.1 Ytmätningar
Allmänt: Eftersom fuktmätning på ytan är en metod som ej förstör ytmaterial, anses den vara en s.k. riktgivande mätningsmetod.
Ytmätningar: Utrymme, yta Mätvärden
0 – 200 /200 Tolkning Västra källare
Golv allmänt: 59 – 71 /200 Antrasit klnker
Golv, allmänt: 80 – 85 /200 Beige klinker
Golv, beige kring wc-stol: 116 – 124 /200 Avvikande, förhöjt Vägg, puts mot krypgrund
övre:
35 – 55 /200
Vägg, puts mot krypgrund nedre:
55 – 86 /200 Värden stiger i nedre
kant. Tyder på
markfuktbelastning.
Tvättrum 107
Golv, allmänt: 22 – 25 /200 Plastmatta på
spånskiva, ej
avvikande vid
mattsläpp
Golv, under tvättfat: 24 – 28 /200 Normalt
WC 110
Golv, normal: 22 – 30 /200 Plastmatta, Ingen
avvikelse noterad.
Vägg, normal: 28 – 39 /200 Kakel. Ingen
avvikelse noterad vid rörgenomf.
WC 111
golv normal: 23 – 28 /200 Plastmatta, Ingen
avvikelse noterad.
Vägg normal: 26 – 36 /200 Kakel. Ingen
avvikelse noterad vid rörgenomf.
Entré 112
Golv, normal: 54 – 62 /200 Plastmatta
Golvbrunn: 78 – 82 /200 Plastgolvbrunn,
avvikande, förhöjt
Klinker, duschhörn: 25 – 30 /200 Klinker, plattsättning
Golv i duschhörn: 55 – 60 /200 Avviker från väggytor,
ej direkt jämförbart då
Resultattolkning: Man fann indikationer på markfuktbelastning i källare. Inga tecken på pågående läckage invid rörinstallationer i mätta utrymmen noterades i entréplan. Läckagevakt finns som ej gav utslag på läckage.
Golvet i entré 112 bör öppnas och reparares då förhöjda värden har konstaterats, plattsättningen för bomljud vid knackning och fläckar i innertak under utrymmet observerades. Flera indikationer på fuktskada i golv i utrymmet.
5.2 Borrhålsmätning, fuktmätningar i konstruktion
Allmänt: Borrhålsmätning
Vid borrhålsmätning kan man mäta den den relativa luftfuktigheten i stenkonstruktioner. Borrning kan även användas för att mäta den relativa luftfuktigheten i till exempel isoleringsskiktet.
Mätningar i tabellen nedan utfördes 10.6.2020
Resultattolkning: Inga av redovisade fuktmätnignar påvisade vid granskningstillfället förhöjda värden som skulle indikera tillskjutande fukt på mätplats.
Dock finns tydliga och synliga fuktskador som nu torkat men ändå bör saneras för att undvika spridning av mikrobsporer.
Mätplatser utmärkta på planritning nedan.
Nummer Konstruktion Temp.
°C
RH
%
Abs (g/m3)
Djup (mm) /skikt
Tolkning
P1 Golv, trossbotten Hall 109
+16,0 57,8 7,9 250mm i
isolering Naturmaterial
Normalt, mätningen representerar luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P2 Golv, trossbotten Lekru 103
+17,8 50,8 7,7 250mm i
isolering, mineralull
Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P3 Golv, Trossbotten Personal 104 vid kamin
+16,9 53,7 7,7 250mm i
isolering Naturmaterial
Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P4 Golv, Trossbotten Kök 105
+18,3 51,1 8,0 240 mm i isolering Materialet känns som mineralull
Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P5 Golv, trossbotten Grupprum 106 Mot tvättrum 107
+17,2 51,8 7,6 250mm i
isolering Naturmaterial
Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P6 Golv, trossbotten Hall 109, mätning 2
+17,4 50,9 7,5 Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
P7 Golv, trossbotten Hall 109, mätning 3, mätning underifrån vid fuktskadat virke
+14,5 62,6 7,8 Mätning från underkant isolering ca.
100mm
Normalt, mätningen representerar
luftfuktigheten i trossbottnens isoleringsskikt.
Tyder på att de synliga fukt- och rötskadorna är gamla och intorkade skador men som ändå bör saneras.
Krypgrund luft +13,2 63,3 7,5 - Mätning representerar luftfuktighet i krypgrund nära öppnad golvkonstruktion i rum 102.
Inne Luft +19,9 42,1 7,4 - 10.6.2020 kl 13:40 (TS250SDI)
Ute Luft +17,0 53,0 7,7
beräknat
10.6.2020, freemeteo.fi
P1 P2
P3
P4
P5
P6
P7, ungefärlig plats
5.3 Fuktmätningar i trä
Allmänt: Med mätning med stickor i trämaterial får man information om träets fuktkvot. Om fuktigheten i träet är 18 v% under en längre tid föreligger risk för att träet utsätts för mikrobskador. Om fuktigheten i träet är 25 v% under en längre tid föreligger risk för att träet utsätts för rötskador. Fuktkvoten är i procent av dess torrvikt. Markerade mätningar gjordes i trossbottens underrede och stockar.
Mätplatser: Se planritning nedan.
Resultattolkning: Man kunde inte fastställa något samband med högre färden på missfärgade områden. Värdena anses något höga och kan tyda på att kondensbildning sker på undersida av trossbotten vilket är vanligt under vår och början av sommar.
18,0 v%
21v%
19,0 v%
19,2v%
6 Ritningar, visualisering
7 Konklusion och åtgärdsrekommendationer
Byggnaden är en äldre stockbyggnad som är i behov av underhåll. Reparationsarbeten som lämnats på hälft finns. Byggnaden har stått tom under en längre tid.
7.1 Byggnadstekniska åtgärdsrekommendationer
❑ Underhåll av vattentak o Taktvätt
o Rostskyddsbehandling vid rostangrepp
o Förbättring av anslutningar mellan farstutak och fasad, kan behöva byta fasadvirke.
❑ Avloppsluftningsrör åtgärdas så att kondens ej droppar ner i isoleringen.
❑ Vi rekommenderar att alla regnvattenutkastare kopplas till rörsystem som leder bort regnvatten från sockel.
❑ Underhåll av hängrännor som börjat rosta.
❑ Allt synligt och genom analys konstaterat skadat material saneras bort ur golvkonstruktion.
o Bärande konstruktioner kan om inte helt rötskadade rengöras mekaniskt för att få bort ytlig påväxt.
❑ Marken i krypgrunden rengörs omsorgsfullt.
❑ Tätning av sprickor i källarväggar och naturstenssockel, för att undvika fuktinträngning.
Om tätade sprickor fortsätter att spricka upp bör man utföra undersökning av marken och utreda sättningens omfattning.
❑ Reparation av rötskadade fasadpartier, se fortsatt teknisk utredning nedan gällande risk för rötskador i stockstomme.
❑ Fönster och dörrar demonteras och rustas upp genom skrapning, målning och omkitning, rötskadade partier bör förnyas så även spruckna glas.
❑ Våtrum bör repareras enligt dagens standard för ökad fuktsäkerhet. Man bör dock visa hänsyn till de äldre konstruktioners typerna och man bör se till att fukt inte stängs in av vattenisoleringar och dylikt.
❑ Innertak i kök säkras, eliminering av rasrisk!
❑ Rengöring och injustering av ventilationssystem.
7.2 Rekommendation på fortsatt teknisk utredning
❑ Fortsatt utredning av väggstommar, kartläggning av eventuella rötskador i stockstomme o Motivering: Det finns indikationer på att det bakom fasadpanel finns rötskadat timmer, observerades på västra gaveln genom otätheter i fasad samt finns otätheter och fasadens nedre kants dropplist är rötskadad ställvis.
❑ Obligatorisk ventilationskontroll (OVK).
o Motivering: Inom Landskapet Åland är det sedan 1.1.2018 lagstadgat att utföra OVK.
❑ Utredning och fastställande av luktkälla i tekniskt utrymme. Lukten påminner om kreosot vilket kan härstamma från gamla stockar som behandlats med äldre typ av träskydd.
o Motivering: Lukt inverkar negativt på inomhusmiljön, kartläggning väsentlig för att kunna veta hur man ska hantera eventuellt rivningsavfall om sådan utförs.
❑ Planering av ventilation så att krypgrundens utsug och inomhusventilationen ej motverkar varandra eller orsakar fuktskador i klimatskal. Alternativt byggs om med maskinell torkning, så kallad ”trygghetsvakt”.
o För att undvika att ventilationssystemen orsakar skada i golvkonstruktion, fuktvandringar fel väg. Möjligen kan maskinell torkning och uppvärmning av krypgrund monteras men man bör först sanera klart. Alla möjliga luktkällor skall saneras bort.
8 Övrig information, datum, plats och underskrift
Granskarens ansvar: I en konditionsgranskning som utförs åt en konsument definieras ansvaret enligt konsumentskyddslagen. I en konditions-granskning åt ett företag används KSE2013.
Granskaren har rätt och skyldighet att rätta till fel som konstateras gjorts i konditionsgranskningen.
Beställaren bör reklamera fel skriftligen åt granskaren inom skälig tid (3 månader från granskningsdatum).
Observera att granskningen visar endast läget vid granskningstidpunkten.
Texter i rapporten som hänvisar till muntliga uppgifter av ägare eller dess ombud har ej kontrollerats av granskare om uppgiftens riktighet ej går att bevisa i samband med granskning på plats. Uppgifterna som lämnas antecknas enligt muntlig utsago, om det uppstått missförstånd mellan uppgiftslämnare och granskare ska detta anmälas senast 3 månader efter granskningsdatum
En konditionsgranskning uppfyller automatiskt inte köparens undersökningsplikt vid granskningar i samband med bostadsaffär, en konditionsgranskning är att betrakta som ett hjälpmedel upprättat av en opartisk utomstående granskare. Granskningen visar endast läget vid granskningstidpunkten.
Övrigt: På plattsatta vägg- och golvytor som är utsatta för stänkvattenbelastning hittas vanligtvis förhöjda ytvärden. Dessa betyder ej alltid att det finns en fuktskada i konstruktionen. Ifall det finns en fungerande fukt- eller vattenisolering kan fukten finnas mellan plattor och isolering, dvs i fästbruket. Vattenisoleringens kondition kan normalt inte fastställas.
Åtgärdsförslaget är rekommendationer på hur man kunde åtgärda konstaterade brister. De räcker i sig själv inte alltid som arbetsbeskrivningar. Reparationer bör
utföras i enlighet med Ålands
Byggbestämmelsesamling och dess anvisningar. Om brister lämnar oåtgärdade kan dessa orsaka olägenheter för boendet.
Observera även att efter planerings- och byggnadsskedet påverkas byggnadens skick, samt risk för fukt- och vattenskador av dess användningsändamål, städning, underhåll och reparation.
Denna rapports delvisa kopiering är förbjudet utan lov av Ab Werpro Oy.
Asbest: Asbest kan finnas i byggnader som är tillverkade mellan åren 1940 – 1990. I Finland slutade man tillverka
byggnadsmaterial med asbest år 1988. Asbestens användning förbjöds helt 1.1.1994.
Mikrobskador: Mikrobskador som uppkommit i till följd av fuktskador kan vara skadliga för hälsan. Mikrobskador kan uppkomma då den relativa fuktigheten är långvarigt över 70%.
Radon: Radon är en färglös och luktfri radioaktiv gas som kommer från marken. Information om radonmängder och dess mätning fås från Strålningssäkerhetscentralen eller kommunens byggnadsövervakning. I konditionsgranskningen tas ej ställning till radonmängder i objektet.
Teknisk livslängd: En byggnadsdels, systemets, utrustningens eller elementets tekniska livslängd är baserat på kända uppgifter och på erfarenhet av ifrågavarande faktors hållbarhet. Teknisk livslängd är en allmän definition av den del som bedöms. Den tekniska livslängden avser tiden efter ibruktagandet då de tekniska funktionskraven för konstruktionen, byggnadsdelen, systemet eller utrustningen uppfylls.
Kontrollintervall: Kontrollintervallet ska vara sådant att det objekt som kontrolleras förblir i gott skick mellan kontrollerna. Med kontrollintervall avses en återkommande period då byggnadsdelen, systemet eller utrustningen ska kontrolleras.
Underhållsperiod: Med underhållsperiod avses ett intervall då byggnadsdelen, systemet eller utrustningen kräver service, reparation, partiellt byte, renovering eller ytbeläggning. Underhållsperioden är det genomsnittliga intervall med vilket den fastställda underhållsåtgärden upprepas.
Beteckning Teknisk
livslängd
Kontrollintervall Underhållsperiod
Byggnadstekniska system eller material
Dräneringssystem (före 1999) 40 år 2 år 5 år
Dräneringssystem (efter 1999) 50 år 2 år 5 år
Asfaltbeläggning på gården 20 år 5-12 år
Gårdens stenläggning i betong 25 år 4-10 år
Grundmurens vattenisolering, isolering med bitumenmembran
30 år Grundmurens vattenisolering, isolering med bestrykning av varmt bitumen
20 år Grundmurens vattenisolering, grundmursplast
50 år
Betongplatta på marken, överliggande värmeisolering av mineralull eller sågspån ingen värmeisolering under betongplattan
40 år 5-10 år
Betongplatta på marken, överliggande värmeisolering av mineralull eller sågspån värmeisolering även under betongplattan
50 år 5-10 år
Bärande betongplatta, överliggande värmeisolering av mineralull eller sågspån ingen värmeisolering under betongplattan.
40 år 5-10 år
Nedre bärande bjälklag i trä (trossbotten)
50 år 5 år
Fasader
Brädbeklädnad 50 år 5 år 5-20 år
Rappning 50 år 5 år 10-20 år
Metallplåtsbeklädnad 40 år 5 år 15-20 år
Fibercementskiva 50 år 5 år 20 år
Fönster och ytterdörrar
Träfönster 50 år 2 år 6-10 år
Fönster i trä och aluminium 60 år 5 år 10 år
Trädörrar 40 år 5-15 år
Balkonger och terrasser
Terrasser i trä 50 år 5-20 år
Trädäck och uteterrasser 20 år 1 år
Yttertak och utrustning för yttertak Bitumenmembran, beklädnad i ett lager, snedtak
25 år 1 år 10 år
Bitumenmembran, beklädnad i två lager, plant tak
30 år 1 år 10 år
Bitumenmembran, två lager, snedtak 30 år 1 år 10 år Bitumenmembran, beklädnad i tre lager 35 år 1 år 10 år Förzinkat och målat tak med stående
fals
60 år 1-5v 10-15 år
Tak i korrugerad metall 40 år 5 år 10-15 år
Tegeltak 45 år 5 år 10 år
Tak i fibercement 30 år 1 år 5-10 år
Tak- och stuprännor 25-40 år 1 år 10 år
Takkupoler 30 år 3 år 5-7 år
Takfönster 50 år 5 år 5-7 år
Ytbeläggning i torrutrymmen
Golv, plastmatta, vinylplatta, korkmatta eller linoleum
30 år
Golv, textilmatta 20 år
Keramiska plattor 50 år
Golv, brädparkett 25 år 5-15 år
Golv, limmad parkett eller brädgolv 40 år 5-15 år
Golvlaminat 15 år
Målning och tapetsering av väggar 20 år Ytbehandling av takens ytbeklädnad 30 år Golvkonstruktion och -ytor i våtutrymmen
Plastmatta 20 år 3 år 5-10 år
Applicering av fuktspärr och kakling 15 år 3 år Vattenisolering med bitumen och kakling 30 år 3 år Modern vattenisolering och kakling (efter
1999)
30 år 3 år
Väggytor och -konstruktion i våtutrymmen
Applicering av fuktspärr, skivkonstruktion kakling
15 år 3 år Vid behov
Applicering av fuktspärr, konstruktion i stenmaterial och kakling
18 år 3 år Vid behov
Vattenisolering och kakling 30 år 3 år Vid behov
Plasttapet 12 år 3 år
Plastbelagd plåt 30 år 3 år
Paneler i badrummet 12 år 3 år
Paneler i bastun 20 år
Takbeläggning i våtutrymmen
Ytbeläggning av taket (kph) 20 år 5 år 10-15 år
Fast inredning
Skåp i torrutrymmen 25 år
Skåp i våtutrymmen 15 år
VVS-tekniska system eller material
Oljetank, plast, inomhus 50 år 10 år 10 år
Oljetank, plast, i marken 40 år 10 år 10 år
Oljetank, stål, inomhus 40 år 10 år 10 år
Oljetank, stål, i betongbunker i marken 30 år 10 år 10 år
Oljetank, stål, utomhus 40 år 10 år 10 år
Skorstenar, tegelskorstenar 50 år 1 år Skorstenar, keramisk skorsten av
element
50 år 1 år Värmerör, stålrör, golvvärme Uppnådd
Värmerör, kopparrör, golvvärme i våtutrymme
40 år 1 år Värmerör, plastbelagda kopparrör,
golvvärme
50 år 1 år Värmerör, plast- och kompositrör 50 år 1 år
Värmare av bruksvatten 20-30v
Vattenledningar, kopparrör 30 år 10-15 år Vattenledningar, plaströr 50 år 10-15 år Vattenledningar, galvaniserade stålrör Uppnådd
Spillvattenavlopp, gjutjärnsrör 50 år Spillvattenavlopp, plast- eller 50 år
Ytterligare information om livslängder finns i Rakennustietosäätiös Käyttöikäjaksotus (KH 90-00403, på finska)
8.1 Datum, plats och underskrift
Datum och plats: 22.6.2020, Mariehamn Underskrift:
Oscar Buss Byggn.Ing.
Besiktningsman för överlåtelsebesiktning av fast egendom (ÖBM) (RISE)
Certifikatnummer: C000484
RTA – Studerande (Expert på hälsorätt byggande 45sp)
