Samrådsredogörelse (Koncept: 2009-03-30) Diarienummer: 0390/05
Distrikt Söder, Plangruppen Johan Altenius
Telefon: 031-368 15 57
E-post: fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se
Detaljplan för del av kv 53 Residenset inom stadsdelen Inom vallgraven i Göteborg
Samrådets genomförande
Byggnadsnämnden beslöt den 29 januari 2008 att genomföra samråd för
detaljplaneförslaget. Planförslaget har sänts för yttrande enligt bifogade lista över samrådskrets, bilaga 1, under tiden 13 februari till 18 mars. Förslaget har varit utställt på stadsbyggnadskontoret under motsvarande tid.
Sammanfattning
Drygt hälften av kontaktade remissinstanser har svarat, samt fyra av sex sakägare. Inga synpunkter från boende har kommit in.
De synpunkter som inkommit under samrådet berör i huvudsak bristen på parkering i området, tillämpningen av riktvärden för trafikbuller och därtill föreslagna
bestämmelser, samt utformningen av varsamhets- och skyddsbestämmelser.
Framförda synpunkter har i till stora delar kunnat beaktas genom mindre ändringar i planhandlingarna.
Kopior av samtliga yttranden har överlämnats till fastighetskontoret, fastighetsägare och berörda konsulter för kännedom och ev. beaktande vid planens genomförande.
Kommunala nämnder och bolag m.m.
Fastighetsnämnden tillstyrker planförslaget.
Göteborg Energi AB har inget att erinra men informerar om att den befintliga fjärrvärmecentralen kan behöva byggas om för att tillgodose de ändrade behoven.
Göteborg Energi Nät AB har inget att erinra, men informerar om att entrébyggnaden och planerat parkeringsdäck kommer i konflikt med bl a två högspänningskablar i Skräddaregatan samt att det längs gatans norra del, i närheten av planerat parkerings-
däck, finns sex stycken högspänningskablar (men dessa kommer troligtvis inte i konflikt med planerat parkeringsdäck). Flytt av ledningar bekostas av exploatören.
Kommentar: Synpunkterna noteras och delges exploatörerna.
Göteborg Energi Gas AB har inget att erinra.
Miljönämnden tillstyrker fortsatt planarbete under förutsättning att förvaltningens synpunkter beaktas. Nämnden anser att:
• Bestämmelsen om störningsskydd skärps så att den stämmer överens med den kommunala tillämpningen av riktvärden för trafikbuller.
• En kortfattad redogörelse för luftkvalitén arbetas in i planhandlingen.
Ett yrkande om att villkora överlåtandet av den kommunala marken med att enbart hyresrätter skall byggas, bifogades Miljönämndens yttrande.
Kommentar: Planen möjliggör att befintlig bebyggelse kan omvandlas till bostäder.
Byggnadernas utformning och det kulturhistoriska värdet innebär dock begränsade möjligheter att förändra och komplettera såväl exteriör som interiör, vilket gör det svårt att inrymma bostäder som helt uppfyller uppsatta riktvärden. Trots att läget är buller- stört och vissa avsteg från riktvärdena kan krävs i några lägenheter, anser kommunen att en ombyggnation till bostäder är motiverad. Läget är centralt och tillgången till kollek- tivtrafik är mycket god. Byggnaderna som delvis ursprungligen är uppförda som bostadshus, har skyddade gårdar och ligger i ett mycket centralt och attraktivt läge som från många lägenheter erbjuder utsikt mot hamnkanalen. Fler människor boende i centrum går i linje med kommunens bostadspolitiska mål och fler bostäder i denna del av centrum skulle bidra till en bättre blandning av bostäder och verksamheter. Bestäm- melsen v4 i plankartan har kompletterats med följande bestämmelse: Bostadsrum skall i möjligaste mån vara vänd mot tyst sida.
Se även yttrande och kommentar till Länsstyrelsen samt Vägverket.
Planbeskrivningen har förtydligats avseende redogörelsen av luftkvalitén samt motivet till att möjliggöra bostäder, trots att läget är påverkat av sämre luft.
Upplåtelseformen kan inte regleras i detaljplan. Om kommunen äger en fastighet som ska säljas till en exploatör för byggnation av bostäder har kommunen möjlighet att i markanvisningsavtalet ställa krav på upplåtelseformen för bostäderna. Det är dock inte aktuellt i detta fall, då Wallenstam äger marken där byggnaderna som planeras
omvandlas till bostäder är placerade.
Planförslaget har också ändrats avseende föreslagen parkeringslösning. Parkerings- behovet för Wallenstams nya bostäder kommer att lösas i Ekelundsgaraget som ligger i nära anslutning till planområdet, och parkering för besökare till Länsstyrelsen kommer att anordnas på ytan som tidigare föreslogs för parkeringsgarage. Ytan kommer att höjas upp i nivå med entrébyggnaden och förses med en stödmur mot gatan. Förslaget innebär att kommunen kommer att fortsätta att äga marken som arrenderas till
Parkeringsbolaget, som i sin tur hyr ut parkeringsplatserna till Länsstyrelsen/SFV. I samband med detta kan inte krav ställas på att Wallenstam ska upplåta hyresrätter.
Park- och naturnämnden tillstyrker byggnadsnämndens förslag men påpekar att småbarnslek bör anordnas inom fastigheten.
Kommentar: Gårdsrummen är mycket begränsade till sin yta, och utgör en viktig kvalitet för bostäderna. Gårdarna har dessutom stora upplevelsemässiga och historiska kvaliteter som bör tas tillvara och utvecklas vid en omgestaltning. En lekplats finns i
Kronhusparken ca 300 meter från planområdet, varför Stadsbyggnadskontoret anser att detta inte är nödvändigt inom fastigheten.
Stadsdelsnämnden i Centrum avstår att yttra sig över samrådsremiss. Nämndens tidigare yttrande kvarstår: Stadsdelsnämnden i Centrum tillstyrker förslaget, och anser att det ligger i linje med de beslut som fattats på riksnivå angående tillgängligheten i samhället för funktionshindrade. Nämnden anser att det är en angelägen fråga vad gäller omvandlingen av lokaler och kontor till bostäder i Göteborgs centrum och anser att upplåtelseformerna bör vara en blandning av hyresrätt och bostadsrätt. I de delar det inte är helt klarlagt om förslaget inkräktar på bevarandeintresset, får fortsatt utredning ske. Stadsdelsnämnden anser att det är bra att Otterhällegatan lyfts fram och får en mer tilltalande gestaltning, till glädje för de göteborgare som har ärende till eller passerar platsen.
Kommentar: Upplåtelseformen regleras inte i detaljplanen, men synpunkterna noteras och delges exploatörerna. Se även yttrande och kommentar till Miljönämnden.
Bevarandeintressena har utretts och redovisas i bilaga till planen, bestämmelser har införts i plankartan.
Trafikkontoret Planen innebär att gatan smalnas av samt att förhöjningarna i gatan byggs för att minska hastigheten i denna delvis siktskymda gatudel. Åtgärderna kommer i mindre omfattning att påverka gatans höjder. Trafikkontoret förutsätter att
exploatören står för dessa kostnader.
Kommentar: Förslaget har bearbetats och utformning samt kostnader för ombyggnation har utretts i samråd med Trafikkontoret och Fastighetskontoret.
Statliga verk, myndigheter och bolag
Länsstyrelsen har följande synpunkter: Länsstyrelsen anser att detaljplanen är lämpligt utformad. Bestämmelserna för störningsskydd anses dock något otydliga och bör därför förtydligas samt kompletteras med en bestämmelse om fläktbuller på gården.
Vidare anses att om den ändrade användningen innebär att fasader behöver ändras, exempelvis för skydd mot buller, måste planen reglera att detta sker utan att
kulturhistoriska värdet påverkas.
Planområdet omfattar fast fornlämning och alla exploateringsytor måste arkeologiskt förundersökas och resultaten ska inarbetas i detaljplanen.
Länsstyrelsens samrådsyttrande har bilagts, se bilaga 2.
Kommentar: Bestämmelserna för störningsskydd har förtydligats och kompletterats med en bestämmelse om bullernivån på gårdarna.
Planen innehåller varsamhetsbestämmelser och skyddsbestämmelser som avser under- håll, ändring och tillägg av byggnadernas exteriör och interiör samt gårdsrummen.
Karaktärsdrag och värden finns beskrivna i en bilaga till planen. Om ett behov av ändring i fasader mm uppkommer, anser kontoret att en bedömning mot dessa bestäm- melser får göras vid det aktuella tillfället, utifrån beskrivna kvaliteter. Vid åtgärder enligt ovan skall antikvariskt sakkunnig medverka.
En arkeologisk bedömning (förundersökning) har genomförts för ytan vid den planerade entrébyggnaden och resultatet har inarbetats i planbeskrivningen samt biläggs planen.
Länsstyrelsen bedömer att det ur antikvarisk synpunkt inte finns något att erinra mot de föreslagna markarbetena då kulturlagret är bortgrävt sedan tidigare byggnationer.
En arkeologisk förundersökning skall även utföras för ytan vid det planerade park- eringsdäcket. Då ytan idag används för markparkering och därmed är svår att komma åt, kommer en undersökning istället att göras i samband med ombyggnationen innan bygg- lov ges. Frågan har stämts av med Länsstyrelsen, som preliminärt bedömt att
risken/chansen för att stöta på arkeologiska fyndigheter är mycket liten.
Lantmäterimyndigheten i Göteborg meddelar att befintlig byggnad Inom Vallgraven 53:15 har ett burspråk som kragar över gatufastigheten mot söder. På samma sätt som byggnadens sydöstra hörn säkerställs i planen bör även detta burspråk tas i in planen och säkerställas.
Planen redovisar kvartersmark för tunnel under lokalgatan. Denna planbestämmelse blir tvingande fastighetsbildningsåtgärd. Detta bör framgå av genomförandebeskriv- ningen under rubriken fastighetsbildning.
I övrigt inget att erinra.
Kommentar: Plankartan och genomförandebeskrivningen har kompletterats enligt LM:s förslag.
Länsordningspolisen har inget att erinra.
Telia Networks Skanova (TeliaSonera) har inget att erinra, men meddelar att
eventuella undanflyttningar av Telia Soneras anläggningar inom exploateringsområdet kommer att debiteras fastighetsägaren/exploatören. Telia Sonera ska underrättas minst fyra månader innan några arbeten påbörjas i närheten av deras anläggningar.
En nätkarta med Telia Soneras anläggningar runt och inom planområdet, till vilka särskild hänsyn bör tas, bifogades yttrandet.
Kommentar: Synpunkterna noteras och delges exploatörerna.
Vägverket Region Väst ser positivt på att bostäder kan anordnas centralt i Göteborg, eftersom befintlig kollektivtrafik medför att bilberoendet blir mindre än för nya bostäder utanför de centrala delarna. Vägverket bedömer att planen på ett bra sätt tar hänsyn till att området ligger inom en av fordonstrafik störd del av staden, men anser att en jäm- förelse bör göras med Boverkets nya råd ”Buller i planeringen – Planera för bostäder i områden utsatt för buller från väg- och spårtrafik”. Vägverket ser också positivt på att en p-plats reserveras för funktionshindrade.
Kommentar: Stadsbyggnadskontoret har jämfört med Boverkets nya råd, och anser att planens avvägningar mellan kraven på ljudmiljö och tillkomsten av nya bostäder hanteras inom dess föreslagna ramar och principer för eventuella avsteg.
Se även yttrande och kommentar till Miljönämnden samt Länsstyrelsen.
Västtrafik Göteborgsområdet AB konstaterar att planförslaget inte påverkar kollektivtrafiken och har därför inga synpunkter att framföra.
Sakägare
Wallenstam anser att planen innehåller en rad varsamhets- och skyddsbestämmelser som i det stora hela är väl motiverade. Dock framför man i bifogad skrivelse från Lindholm Restaurering AB, att planbestämmelse v2 , anordnande av takkupor etc, av- seende fastighet 53:17 mot Otterhällegatan saknar tydligt skäl och att det kultur- historiska motivet är oklart. I skrivelsen framförs att det branta taket med brutet takfall lämpar sig väl för etablering av takkupor i motsats till Wijska husets flacka takfall.
Bedömningen är att det är möjligt att etablera väl utformade takkupor utan att äventyra varken den enskilda byggnadens eller stadsrummets kulturhistoriska och arkitektoniska kvaliteter.
I skrivelsen påpekas också att beskrivningen om vatten och avlopp under rubriken Teknisk försörjning i planbeskrivningen delvis strider mot den q-bestämmelse som reglerar förvaltning och ändring av de befintliga byggnadernas exteriör. För att fastighetsägaren skall kunna uppfylla planens skyddsbestämmelse måste användningen av koppar som taktäckningsmaterial medges. Formuleringen önskas utgå eller
förtydligas.
I övrigt inget att erinra.
Kommentar: Stadsbyggnadskontoret instämmer i att det är möjligt att komplettera fastighet 53:17 med takkupor alternativt takfönster mot Otterhällegatan. Fler fönster från bostäder mot gatan är ur flera avseende dessutom positivt, bl a då det ökar närvaron av människor och därmed ökar tryggheten i området. Fastigheten omfattas av föreslagna varsamhets- och skyddsbestämmelser som skall beaktas vid ändring och tillägg.
Plankartan har reviderats, så att takkupor och takfönster möjliggörs.
Texten i planbeskrivningen om materialval för utvändiga och oskyddade ytor pekar här på vikten av att använda material som inte påverkar miljön. Planbeskrivningen har dock ingen egen rättsverkan utan har till syfte att redovisa de förutsättningar och de syften planen har, samt underlätta förståelsen av planförslagets innebörd och följdverkningar av dess genomförande. Plankartans q-bestämmelse och i det här fallet också k-bestäm- melse som avser ändring, tillägg och underhåll av byggnaden avser att lyfta fram de egenskaper hos bebyggelsen, som kommunen vid planläggning anser särskilt viktiga att beakta. Dessa bestämmelser utesluter å andra sidan inte att byggherren vid det konkreta ändringstillfället kan vara tvungen att beakta också andra, motstridiga aspekter som då gör sig gällande. Kravet kan tillgodoses på olika sätt i olika situationer, varför bestäm- melsen därför inte bör ange hur en egenskap eller någon byggnadsdel ”skall bevaras”.
Planbeskrivningen har förtydligats med att: En avvägning mot eventuell påverkan på byggnadens karaktärsdrag och värden enligt planens varsamhets- och skyddsbestäm- melse skall göras.
Statens fastighetsverk framför önskemål om att det nya parkeringsdäcket inte går under den föreslagna nya entrén, med anledningen av att såväl grundläggnings- som
fastighetsrättslig problematik samt den risk detta innebär i form av sättningsskador på den nya entrén.
Sex parkeringsplatser måste reserveras dagtid för Länsstyrelsens besökare, men kan övrig tid nyttjas som boendeparkering. SFV och Länsstyrelsen vill säkerställa en lång- siktig lösning och ser med fördel att det löses med t ex servitut. Utöver dessa sex platser behöver Länsstyrelsen en handikapparkering i direkt anslutning till entrén. Om dagens parkeringsplats för Länsstyrelsens fordon, längs Södra Hamngatan, försvinner, måste dessutom en ny plats för detta ordnas. SFV önskar att frågan, som hanteras i en
kommande detaljplan för Södra hamngatan och Lilla Torget, bör säkerställas redan i detta skede.
Fastighetsgräns bör gå minst 1,5 - 2 meter utanför fasadliv runt hela SFV:s fastighet som berörs av planändringen. Likaså bör en-3D fastighetsbildning ske avseende gångtunneln under Otterhällegatan. Tunneln bör säkras till SFV:s fastighet för att säkerställa Länsstyrelsens långsiktiga disposition av densamma. Reglering av mark för entrébyggnad måste ske mellan Göteborgs stad och SFV.
Idag har Otterhällegatan en karaktär av bakgata och ger ett mkt splittrat intryck. I samband med att Länsstyrelsens huvudentré förflyttas från Södra Hamngatan till Otterhällegatan och att bostäder samt ett p-däck skall byggas är det viktigt att hela området ses över. Omgestaltning av området bör göras noga och med omsorg av materialval och detaljer. Arbetet är påbörjat.
Det finns ett stort behov av att se över cykelparkeringen i området, både antal och placering är viktigt för att få önskad funktion. En samverkan mellan berörda fastighetsägare i området är önskvärd i frågan.
Kommentar: Planförslaget har ändrats avseende föreslagen parkeringslösning.
Parkeringsbehovet för Wallenstams nya bostäder kommer att lösas i Ekelundsgaraget som ligger i nära anslutning till planområdet, och parkering för besökare till Länsstyr- elsen kommer att anordnas på ytan som tidigare föreslogs för parkeringsgarage. Ytan kommer att höjas upp i nivå med entrébyggnaden och förses med en stödmur mot gatan.
Förslaget innebär att kommunen kommer att fortsätta att äga marken som arrenderas till Parkeringsbolaget, som i sin tur hyr ut parkeringsplatserna till Länsstyrelsen/SFV.
Parkeringsytan kommer enligt detta förslag därmed inte att påverka den planerade entrébyggnaden på motsvarande sätt som tidigare föreslaget parkeringsdäck.
Inom ytan ryms sju platser (varav en plats avsedd för Länsstyrelsens egna fordon) som reserveras dagtid under vardagar för besökare till Länsstyrelsen, men kan övrig tid nyttjas av kringboende och besökare m fl. Handikapparkering förläggs i anslutning till entrén.
Fastighetsreglering skall ske av mark för planerad entré till Länsstyrelsen samt befintlig tunnel under Otterhällegatan. Fastigheten Inom Vallgraven 53:16, som Fastighets- verkets byggnad är belägen på, skall utökas med den del av fastigheten Inom Vallgraven 701:27 som utgörs av planerad tillbyggnad av entrén inklusive entréplats, samt tunneln under gatan. Tunneln regleras med tredimensionell fastighetsbildning.
Otterhällegatans utformning är en viktig fråga. Ett gestaltningsprogram har tagits fram som underlag för upprustning av parkeringsytan och gatan, vilken biläggs planen. I förslaget har behovet av cykelparkering och dess placering varit en viktig fråga.
Vasakronan har inget att erinra men påpekar att det finns en underjordisk förbindelse mellan Residenset Inom Vallgraven 53:17 och deras fastighet Inom Vallgraven 60:8.
Kommentar: Den underjordiska förbindelsen mellan 53:16 (ej 53:17) och 60:8 säker- ställs genom tredimensionell fastighetsbildning. Se även kommentar till Statens fastighetsverk.
Diligentia framför att tillgängligheten med bil och möjligheterna att hitta parkerings- platser för kunder och besökare till sina fastigheter redan idag är begränsade. Att ytterligare skära ner antalet besöksparkeringar i området medför ökade svårigheter för
deras kunder och kan på sikt medföra att de centrala delarna av staden utarmas på verksamheter. Diligentia förordar att de parkeringsplatser som nu försvinner fullt ut ersätts i närområdet samt, som en extra åtgärd för området, att parkeringstiden på Ekelundsgatan förlängs från nuvarande 30 minuter till 2 timmar.
Kommentar: Antalet parkeringsplatser kommer enligt det nya förslaget att bli sju till antalet, d v s en plats mindre än idag. Platserna kommer dagtid under vardagar att reserveras för Länsstyrelsen, men övrig tid kunna nyttjas av kringboende och besökare till andra fastigheter i närområdet m fl. Besökare till området hänvisas dagtid till bl a parkeringsgaraget på Ekelundgatan som tillhandahåller korttidsparkering. Se även yttrande och kommentar till Statens fastighetsverk.
Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende
Hyresgästföreningen Centrum framför vikten av att det tillkommer hyresrätter i området.
Kommentar: Se yttrande och kommentar till Stadsdelsnämnden i Centrum samt Miljönämnden.
Ändringar i förslaget Planförslaget har reviderats:
• Bestämmelsen v4 i plankartan har kompletterats med bestämmelse: Bostadsrum skall i möjligaste mån vara vänd mot tyst sida.
• Planbeskrivningen har kompletterats med en kortfattad redogörelse för luftkvalitén.
• Bestämmelserna för störningsskydd har förtydligats och kompletterats med en bestämmelse om bullernivån på gårdarna.
• Arkeologisk bedömning (förundersökning) har genomförts och resultatet har sammanställts och bilagts planhandlingen.
• Plankartan har kompletterats med att reglera befintligt burspråk på fastigheten 53:15.
• Plankartan har reviderats, så att takkupor och takfönster mot Otterhällegatan inom fastigheten 53:17 möjliggörs.
• Planbeskrivningen har förtydligats med att miljöfrågan avseende materialval för utvändiga ytor respektive användandet av oskyddade ytor av koppar eller zink, måste vägas mot eventuell påverkan på byggnadens karaktärsdrag och värden enligt planens varsamhets- och skyddsbestämmelse.
• Plankartan och planbeskrivningen har ändrats avseende föreslagen parkerings- lösning. Antalet parkeringsplatser kommer enligt det nya förslaget att bli sju till antalet, d v s en plats mindre än idag. Platserna kommer dagtid under vardagar att reserveras för Länsstyrelsen, men övrig kunna nyttjas av kringboende och besökare till andra fastigheter i närområdet m fl. Besökare till området hänvisas dagtid till bl a parkeringsgaraget på Ekelundgatan som tillhandahåller korttidsparkering. Behovet av parkering och tillgång till bil för de tillkommande bostäderna löses i befintligt parkeringsgarage längs Ekelundsgatan samt genom bilpool.
Malin Häggdahl Planchef
Johan Altenius Planarkitekt
S A M R Å D S L I S T A
