En kvalitativ studie om hur kommersiella fastighetsbolag möter de problemen som coronapandemin dragit med sig

(1)

Bygg- och fastighetsekonomprogrammet

Coronapandemins påverkan på kommersiella fastighetsbolag

En kvalitativ studie om hur kommersiella fastighetsbolag möter de problemen som coronapandemin dragit med sig

Företagsekonomi 15hp

Halmstad 2021-05-19

Fredrik Andersson och Jonathan Salmi

(2)

Vi vill börja med att rikta ett stort tack till Akademiska Hus, Balder, Castellum, Fabege, Klövern och Vasakronan som ställde upp och tog sin tid till intervjuerna. Utan er hade denna studie ej varit möjlig att genomföra. Vi vill också passa på att tacka vår handledare Gunnar Wramsby för vägledning under skrivandet. Till slut vill vi även tacka våra kurskamrater som under opponeringar givit sina synpunkter och konstruktiv kritik.

Halmstad, 19 maj 2021

_________________ _________________

Fredrik Andersson Jonathan Salmi

(3)

2 Abstract

In this study you as a reader are going to get an understanding how Swedish commercial real estate companies met the problems during the Corona pandemic. The consequences that the pandemic caused and how companies acted during a recession. The study was made with a qualitative method with an abductive approach. In this study personnel in leading positions from six different commercial real estate companies were interviewed.

There are lot of theories about what kind of impact the pandemic will cause in the real estate industry. Will the result be empty premises with lot of vacancies, loss of rental income and how will the predictions look like in the future. Will the demand for office properties decrease when people realizing the comfort of working from home?

The study showed, that among the interviewed real estate companies most of them did apply for the state rent subsidy. The loss of rental income during the period has not increased more than a few percent. However, the insight of the importance of frequent customer dialogues and to work proactively has improved during the recession. Some future actions involves strategies to invest in properties in different segments and in various places. Overall, all of the interviewed companies predicts a transformation in the real estate industry but to what, is still a question.

(4)

3 Författare: Fredrik Andersson och Jonathan Salmi

Handledare: Gunnar Wramsby

Titel: Coronapandemins påverkan på kommersiella fastighetsbolag

Bakgrund och problem: Verksamheter i kommersiella fastigheter har påverkats hårt av coronapandemins effekter. Folkhälsomyndighetens restriktioner och rekommendationer har gjort att fastighetsbranschen har fått anpassa sig efter hur smittspridningen påverkat

samhället. Kommersiella fastigheter har en samhällsviktig funktion samt att marknadsvärdet på Sveriges kommersiella fastigheter uppgår till 40 procent av Sveriges BNP. Om

fastighetsbranschen skulle drabbas av kreditförluster, så skulle detta påverka den svenska samhällsekonomin. Samhället står inför en pandemi och en lågkonjunktur, hur möter kommersiella fastighetsbolag denna kris och hur agerar de under en lågkonjunktur?

Frågeställningar: Hur möter kommersiella fastighetsbolag de problem som coronapandemin dragit med sig och hur påverkas de ekonomiskt?

Hur agerar kommersiella fastighetsbolag inför en befarad lågkonjunktur i samband med covid-19?

Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva hur kommersiella fastighetsbolag möter de problemen som coronapandemin dragit med sig och samtidigt beskriva hur de agerar inför en befarad lågkonjunktur.

Avgränsning: I denna studie har vi valt att avgränsa oss till kommersiella fastighetsbolag på den svenska marknaden. Kommersiella fastighetsbolag har en mängd olika fastighetstyper, vi har valt att endast fokusera på kontorslokaler och butikslokaler. Dock kommer inga

fastigheter med endast butikslokaler studeras i denna rapport, utan endast butikslokaler i anslutning till en kontorsfastighet.

Metod: Vi har genomfört en kvalitativ forskningsstudie med en abduktiv ansats, för att skapa en fördjupad och detaljrik förståelse om coronapandemins effekter på kommersiella

fastighetsbolag.

Slutsats: Kommersiella fastighetsbolag har inte påverkats av coronapandemin i den utsträckning branschen själva hade förutspått, ur ett ekonomiskt perspektiv. Dock sker en förändring på marknaden gällande utformandet av kontorslokaler. Kontorslokaler förutspås att vara en plats där mer socialkontakt sker mellan medarbetare och platsen där företag skapar företagskultur i större utsträckning. Coronapandemin har lett till tätare kundkontakt mellan hyresvärd och hyresgäst, för att fastighetsägarna ska kunna förstå och hjälpa sina hyresgäster i större utsträckning. Fastighetsägarna påstår att det ligger i fastighetsägarens natur att hjälpa sina hyresgäster vid sämre ekonomiska tider.

(5)

4

Förord ... 1

Abstract ... 2

Sammanfattning... 3

1. Inledning ... 6

1.1 Bakgrund ... 6

1.2 Problemdiskussion ... 7

1.3 Frågeställning ... 8

1.4 Syfte ... 8

1.5 Avgränsningar ... 8

1.6 Centrala begrepp... 8

2. Metod ... 9

2.1 Metodansats ... 9

2.2 Litteraturgenomgång ... 9

2.3 Empirisk studie ... 9

2.3.1 Val av urval och respondenter ... 9

2.3.2 Datainsamling ... 10

2.3.3 Dataanalys ... 10

2.4 Trovärdighet ... 10

2.5 Generaliserbarhet ... 11

2.6 Etiska överväganden ... 11

3. Teoretisk referensram ... 11

3.1 Samhällets påverkan på fastighetsbolag ... 11

3.1.1 Kommersiella fastighetssektorn ... 11

3.1.2 Kommunikation ... 12

3.1.3 Långsiktig investering... 12

3.1.4 Konjunktur ... 12

3.1.5 Risker med belåning ... 13

3.1.6 Finanskrisen 2008 ... 13

3.1.7 E-handel ... 14

3.2 Covid-19's påverkan på fastighetsbolag ... 14

3.2.1 En pandemis påverkningar på ekonomin ... 14

3.2.2 Statligt stöd ... 16

3.2.3 Politiska åtgärder ... 16

3.3 Strategiförändringar för fastighetsbolag ... 17

3.3.1 Strategier ... 17

3.3.2 Åtgärder i en lågkonjunktur ... 17

3.3.3 Kontor till hushåll ... 18

3.4 Sammanfattning av teorin... 18

4. Empiri ... 19

4.1 Balder ... 19

(6)

5

4.1.4 Övrigt ... 20

4.2 Fabege ... 21

4.2.1 Covid-19 ... 21

4.2.4 Övrigt ... 22

4.3 Akademiska hus ... 23

4.3.1 Covid-19 ... 23

4.3.4 Övrigt ... 24

4.4 Klövern ... 25

4.4.1 Covid-19 ... 25

4.4.4 Övrigt ... 27

4.5 Vasakronan ... 28

4.5.1 Covid-19 ... 28

4.5.4 Övrigt ... 31

4.6 Castellum ... 31

4.6.1 Covid-19 ... 31

4.6.4 Övrigt ... 34

5. Analys ... 34

5.1.1 Covid-19 ... 34

5.1.5 Övrigt ... 37

6. Slutsatser, bidrag och fortsatt forskning ... 37

6.1 Slutsats ... 37

6.2 Bidrag... 39

6.3 Fortsatt forskning ... 39

7. Litteraturförteckning ... 40

8. Bilagor... 45

Bilaga 1 – Intervjuguide ... 45

Bilaga 2 – mejl till respondenter ... 46

Bilaga 3 – Sammanställning av empirin ... 47

(7)

6 1. Inledning

1.1 Bakgrund

Den 16 januari 2020 rapporterar folkhälsomyndigheten (2020a) för första gången om

coronaviruset och dess upptäckt i Kina. Den 30 januari 2020 klassar WHO covid-19 som ett internationellt hot mot människors hälsa (Folkhälsomyndigheten, 2020b). Dagen efter bekräftas det första fallet av covid-19 i Sverige (Folkhälsomyndigheten, 2020c). Det är först den 11 mars 2020 som covid-19 viruset klassas som en pandemi (Folkhälsomyndigheten, 2020d). Allt mer som året fortlöper, så förändras samhället mer och mer. Restriktioner införs för att minska smittspridningen, bland annat att jobba hemifrån om möjligheten finns och att butiker, gallerior samt köpcentrum ska begränsa antalet kunder eller besökare som vistas i lokalen samtidigt (Folkhälsomyndigheten, 2020e).

Verksamheter i kommersiella fastigheter har drabbats hårt av coronapandemin. Med restriktioner som innefattar minskad kundomsättning i köpcentrum, gallerior, restauranger, butiker, kontor och samhällsfastigheter har hyresgäster svårt att överleva och kunna betala hyran, vilket i sin tur drabbar de kommersiella fastighetsbolagen. Ett stöd från staten för att hjälpa lokalhyresgäster med att klara av att betala hyran togs fram av regeringen (Boverket, 2020). Detta innebär att hyresgästen får ansöka om stöd från statligt håll, men dock ersätter endast staten halva hyresrabatten och hyresvärden får stå för den andra halvan. Till exempel, om en hyresgäst ansöker om hyresstöd för 50 procent av hyresavgiften, så betalar staten 25 procent och hyresvärden 25 procent av hyresrabatten. Daunfeldt et al. (2016) beskriver att ekonomiskt stöd från staten ger företag en tillfällig lösning att överleva en ekonomisk kris.

Stödet ska ej korrigera ett marknadsmisslyckande hos företagen, utan möjligheten att ta sig ur en negativ ekonomisk spiral under en viss tidsperiod.

Kommersiella fastigheter är fastighetstyper som ägs och förvaltas i vinstdrivande syfte, i form av uthyrning av lokaler. Kommersiella fastigheter innefattar främst kontor, restauranger, köpcenter, gallerior, butiker eller samhällsfastigheter (Finansinspektionen, 2019).

Kommersiella fastigheter har en samhällsekonomisk roll i Sverige, samt att kommersiella fastigheter bidrar till en stor del av Sveriges BNP och barometerindikatorn

(Finansinspektionen, 2019). Kommersiella fastighetsbolags marknadsvärde står för cirka 40 procent av Sveriges BNP. Om denna sektor drabbas av kreditförluster, innebär det att

Sveriges ekonomi skulle drabbas hårt. Detta på grund av att den totala utlåningsgraden från de fem storbankerna avsedda för företagsutlåning i Sverige, är 43 procent till kommersiella fastighetsföretag, vilket motsvarar cirka 775 miljarder kronor. Barometerindikatorn visar det aktuella konjunkturläget i Sverige. Mätningar från februari 2020 till april 2020, så sjönk barometerindikatorn med 39 enheter. Barometerindikatorns låga enhetstal efter april fram till år 2021 har fått konsekvenser (Ekonomifakta, 2021).

(8)

7 1.2 Problemdiskussion

Sverige har befunnit sig i högkonjunktur från år 2015 till början på år 2020 dessutom har reporäntan legat på minus under denna period (Riksbanken, 2021). Detta innebär att det har varit billigt att låna pengar och eventuellt göra investeringar. Men att investera med lånat kapital innefattar risker, då en hög belåningsgrad vid fasen av en lågkonjunktur kan i värsta fall innebära konkurs för högt belånade företag. Detta i sin tur kan leda till att bankerna går med kreditförlust för det utlånade kapitalet till företagen. Ingves (2012) förklarar att en hög skuldsättningen leder till en skör ekonomi vilket i värsta fall kan leda till högre arbetslöshet och minskad ekonomi. Under perioden 2015 till 2020 har kommersiella fastighetsbolag haft stora möjligheter till att utvidga sin fastighetsportfölj. Det har varit billigt att investera och detta har bidragit till att fastighetspriserna har ökat, då det har varit en stor efterfrågan på kommersiella fastigheter (Finansinspektionen, 2019).

Forskning kring tidigare ekonomiska kriser som finanskrisen 2007–2008 och hur

kommersiella fastighetsbolags ekonomiska situation drabbats finns. Till exempel som Berk &

DeMarzo (2017) beskriver startade finanskrisen 2007 med att den amerikanska

fastighetsbubblan sprack. Den ekonomiska kris som analyseras i denna studie bygger på en pandemi. Olga (2013) beskriver att efterfrågan på varor och tjänster minskar i samband med att en pandemi inträffar i världen. Eftersom coronapandemins effekter på kommersiella fastighetsbolag är i nutid finns ej forskning kring ämnet i Sverige. Däremot finns det forskning om coronapandemins påverkan på kommersiella fastighetsbolag i utlandet. I till exempel Turkiet har 18–20 procent av turisterna inte kunnat komma in i landet under de fyra första månaderna utav år 2020 vilket är en stor konsekvens av coronapandemin (Tanrıvermiş, 2020). Detta har i sin tur lett till att samhällsekonomin i Turkiet uteblivit de inkomster som turismen annars medför. Vidare fanns det år 2019 458 stycken köpcentrum i Turkiet och ytterligare nio köpcentrum planeras att öppna under år 2020. Dock beräknas covid-19s utbrott orsaka en minskning av investeringsvärdet i köpcentrumen, dessutom förväntas en ökning av vakansgraden inom detaljhandelslokaler i samband med kommande restriktioner i landet. För att motverka detta har staten kommit fram till att nya hyresavtal ska upprättats, där de nya hyresavtalen kräver att fastighetsägarna ska erbjuda hyresgästerna flexiblare hyresbetalning och hyrestid. Konsekvenserna av detta blir att hyresgästerna inte behöver ta på sig långfristiga skulder och fastighetsägarnas ekonomiska framtid blir oförutsägbar. Detta blir en riskfaktor för fastighetsägarna och eventuella investerare, då framtida avkastning blir svår att förutspå.

När pandemin är över förväntas behovet av kontorslokaler i Turkiet minska, för att ge plats åt andra användningsområden i storstäderna. Behovet av kontorslokaler kommer dock att finnas kvar, men inte i den utsträckning och storlek som lokalerna är byggda idag. Mindre

kontorsbyggnader och hemmakontor förväntas öka i takt med att arbetarens arbetsplats har visat sig vara flexiblare än vad som tidigare bedömts.

Att personal ska jobba hemifrån om möjligheten finns, är något som folkhälsomyndigheten har rekommenderat svenska arbetsgivare (Folkhälsomyndigheten, 2020e). Det innebär att hyresgäster med kontorslokaler till stor del har haft möjligheten att utföra sitt dagliga arbete utan att befinna sig i kontorslokalerna. I USA beskriver Ling et al. (2020) att 37 procent av alla arbeten i USA kan eller har utförts på distans och även i Sverige är denna siffra hög, 32,7 procent har någon gång jobbat hemifrån under oktober månad år 2020 (SCB, 2020). Detta

(9)

8 speglar även av sig på outhyrda lokaler för kommersiella fastighetsföretag, då vakansgraden för kontorslokaler har ökat med cirka 2,7 procentenheter från slutet av 2019 till augusti 2020 i Skåne (Croisette, 2021).

1.3 Frågeställning

Hur möter kommersiella fastighetsbolag de problem som coronapandemin dragit med sig och hur påverkas de ekonomiskt?

Hur agerar kommersiella fastighetsbolag inför en befarad lågkonjunktur i samband med covid-19?

1.4 Syfte

Syftet med uppsatsen är att beskriva hur kommersiella fastighetsbolag möter de problemen som coronapandemin dragit med sig och samtidigt beskriva hur de agerar inför en befarad lågkonjunktur.

1.5 Avgränsningar

I denna studie har vi valt att avgränsa oss till kommersiella fastighetsbolag på den svenska marknaden. Kommersiella fastighetsbolag har en mängd olika fastighetstyper, vi har valt att endast fokusera på kontorslokaler och butikslokaler. Dock kommer inga fastigheter med endast butikslokaler studeras i denna rapport, utan endast butikslokaler i anslutning till en kontorsfastighet.

1.6 Centrala begrepp

BNP

Bruttonationalprodukten som förkortas BNP visar hur stor ett lands ekonomi är

(Ekonomifakta, 2020). BNP beräknas genom att lägga ihop värdet på alla varor och tjänster som produceras i ett land vanligtvis under ett kvartal eller ett år. BNP per capita som är ett annat begrepp tas fram för att få en bild om hur rikt landet är och beräknas genom att ta BNP dividerat med antalet invånare i landet. I denna studie används BNP för att få en överblick på hur mycket fastighetsbolagens marknadsvärde bidrar till Sveriges BNP.

Barometerindikatorn

Det aktuella konjunkturläget går att utläsa med hjälp av den så kallade Barometerindikatorn.

(Ekonomifakta, 2021). Indikatorn utgår ifrån undersökningar som företag och hushåll varje månad svarar på som rör frågor gällande nuläget och framtidsprognoserna i ekonomin i sig.

Genomsnittet för barometerindikatorn ligger på 100 men om den är mer är 100 tyder det på att ekonomin är bättre än normalt. Tvärtom gäller om indikatorn är under 100, detta innebär alltså att ekonomin är svagare är normalfallet. I denna studie kommer barometerindikatorn studeras för att få en överblick om konjunkturläget.

(10)

9 2. Metod

2.1 Metodansats

Uppsatsen har genomförts med hjälp av en kvalitativ forskningsstudie. Detta för att en

kvantitativ studie avser att besvara frågor som rör frekvens, mängd, samband mellan variabler och orsak och verkan (Patel & Davidson, 2019). Medan en kvalitativ forskningsstudie bygger på öppna forskningsfrågor som kan förändras under arbetets gång och med växelspel mellan teori och empiri (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Detta i sig leder till preciserade intervjuer och analyser kring den insamlade data. Vi började med att skriva ihop ett mail till potentiella respondenter, där vi frågade om de vill vara med i studien. I samband med detta gjorde vi en intervjuguide inför våra telefonintervjuer som rör våra forskningsfrågor.

Denna studie har en abduktiv ansats vilket innebär att den ligger någonstans mittemellan induktionen subjektivitet och deduktionens objektivitet (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Detta innebär att vi utgått dels från vad andra skrivit nämligen den deduktiva ansatsen, dels utifrån den induktiva ansatsen då vi samlat in empiri i form av intervjuer. Detta kommer i sin tur resultera till att vi får en ökad förståelse för vår forskningsfråga för att kunna dra slutsatser kring den.

2.2 Litteraturgenomgång

För att överhuvudtaget kunna besvara och utforma en frågeställning analyserade vi en hel del vetenskapliga studier och artiklar. Inledningsvis började vi mycket brett men ju mer pålästa vi blev om tidigare forskning kunde vi till slut komma fram till ett ämne och frågeställning.

Studierna och artiklarna hämtades från Google scholar och Högskolan i Halmstads

biblioteksdatabas, de sökord som främst använts är: real estate, corona, covid-19, real estate company och economic effects. En del kurslitteratur och artiklar från tidigare kurser användes för att få en förståelse om metodvalet. Att vara konsekvent i referenshanteringen i en studie är extremt viktigt och vi bestämde oss därför att referera enligt APA (American Psychological Association) (Söderbom & Ulvenblad, 2016).

2.3 Empirisk studie

2.3.1 Val av urval och respondenter

Syftet med uppsatsen är att beskriva hur kommersiella fastighetsbolag möter de problemen som coronapandemin dragit med sig och samtidigt beskriva hur de agerar inför en befarad lågkonjunktur. Vi valde att fokusera på sex stycken olika fastighetsbolag på den svenska marknaden som dessutom antingen är ett medel eller ett stort företag (Persson J. , 2020).

Därav är företag som finns på den svenska arbetsmarknaden som antingen är medelstora eller stora företag tillämpade att vara med i studien. Företagen som vi har intervjuat är Castellum, Fabege, Akademiska hus, Balder, Klövern och Vasakronan. Genom en kvalitativ studie och där empiri samlats in i form av intervjuer krävs det att de intervjuade har en insikt och förståelse om ämnet (Merriam, 1993). Vi intervjuade därför personer med en bred förståelse kring våra frågeställningar. Vilket resulterade i att det fanns en stor chans att få in empiri som

(11)

10 både skiljer sig och stämmer överens med de olika teorierna. I sin tur leder detta till att mer omfattande slutsatser dras och besvarandet av frågeställningen sker då på ett mer

övergripande sätt.

2.3.2 Datainsamling

Vi valde att samla in vår data genom en kvalitativ studie med öppna forskningsfrågor med ett växelspel mellan teori och empiri (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Empirin samlades därför in genom semistrukturerade intervjuer med utgångspunkt från den gjorda intervjuguiden, i och med pågående pandemi valde vi att ha alla våra intervjuer genom teams för att följa de restriktioner som fanns. Varje intervju varade mellan 40–60 minuter, dessa spelades in och transkriberades varefter. Anledningen till inspelningen av intervjuerna är för att det kan vara svårt för hjärnan att komma ihåg all information som sägs (Söderbom & Ulvenblad, 2016).

För att överhuvudtaget kunna samla in data till empirin började vi med att skicka ett mejl till nio olika fastighetsbolag av dessa svarade tre att de inte hade möjlighet att ställa upp.

Resterande fastighetsbolag ville ställa upp på en intervju och bidra till vår forskning.

2.3.3 Dataanalys

Enligt Jacobsen (2002) innebär analys av data beskrivning, systematisering, kategorisering och kombination. Beskrivning innebär som de låter, att få en förståelse för de insamlade materialet, vilket sker både under och efter intervjun vid transkriberingen utav data. I systematiseringen och kategoriseringen förenklades och bearbetades datan ytterligare för att få med den mest relevanta informationen. Kombination handlar om att hitta likheter och skillnader från tidigare forskning. Analysen av den insamlade datan har alltså gjorts i tre olika steg för att skapa ytterligare förståelse kring forskningsämnet.

2.4 Trovärdighet

När det kommer till trovärdigheten av en studie beskrivs intern och extern giltighet. Intern giltighet handlar om författaren undersökt det som förväntades att undersökas (Jacobsen, 2002). Den externa giltigheten handlar om hur generaliserbar studien är, Brinkmann och Kvale (2015) förklarar att det finns tre olika former av generaliserbarhet nämligen analytisk, naturalistisk och statistisk. I denna studie är den analytiska generaliserbarheten formen som använts och innebär att vi som författare tolkat det som respondenten sagt och dragit slutsatser om vad som skulle kunna ske i andra sammanhang. Genom att operationalisera en

intervjuguide utifrån den teoretiska referensramen kunde vi vara säkra på att vi undersökte det som förväntades undersökas, det vill säga att intern giltighet uppnåddes. Dessutom kunde även likheter och skillnader finnas genom att göra på ett sådant sätt. Då vi båda varit aktiva under intervjuerna och dessutom spelat in dem har det blivit lättare att dra slutsatser och egna generaliseringar vartefter vi transkriberade färdigt det inspelade materialet. Med tanke på att vi intervjuade många företag (sex) stycken stärks trovärdigheten ytterligare, då vi förmodligen fått en bra förståelse kring forskningsämnet. Detta kommer resultera i att vi kunnat avgöra om teorin stämmer överens med vad respondenterna förklarat. Om vi däremot hade intervjuat färre företag finns en större risk att empirin hade blivit mindre tillfredställande, vilket hade resulterat i att det hade blivit svårare att besvara frågeställningen på ett ordentligt sätt.

(12)

11 2.5 Generaliserbarhet

Syftet med vår kvalitativa studie är att skapa förståelse kring forskningsämnet, därför är det den analytiska generaliserbarhets formen som använts i studien. Detta innebär att vi som författare tolkat det som respondenten sagt och dragit slutsatser om vad som skulle kunna ske i andra sammanhang (Brinkmann & Kvale, 2015). Dessutom enligt Söderbom och Ulvenblad (2016) kommer resultatet kunna generaliseras i och med flera stycken olika respondenter.

Intervjuareffekten som David och Sutton (2016) beskriver innebär att den som intervjuat påverkar respondenten och den insamlade empirin kommer bli annorlunda om samma studie görs av en annan forskare vid senare tillfälle. Detta är ett vanligt fenomen men vi utgår från att våra respondenter besvarat frågorna sanningsenligt.

2.6 Etiska överväganden

Det finns fyra grundregler om hur forskning skall genomföras och dessa är

informationskravet, samtyckeskravet, konfidentialitetskravet och nyttjandekravet (Bryman &

Bell, 2017). Det första kravet har uppfyllts då författarna tagit kontakt med de olika

respondenterna till en början via mail, där de beskrivit kort om uppsatsens forskningsämne och syfte. De respondenter som gav samtycke att vara en del utav studien intervjuades senare och enligt Bryman och Bell (2017) har nu även samtyckeskravet uppfyllts. Alla företag erbjöds att vara anonyma i studien. Bryman och Bell (2017) förklarar att det är viktigt att personuppgifter och känslig information inte missbrukas och därför görs ovanstående saker för att uppfylla konfidentialitetskravet. Till sist uppfylldes även nyttjandekravet då den insamlade empirin endast användes till forskningen vilket är i enlighet med hur Bryman och Bells (2017) beskriver.

3. Teoretisk referensram

3.1 Samhällets påverkan på fastighetsbolag

3.1.1 Kommersiella fastighetssektorn

I tidigare rapporter om den finansiella stabiliteten beskrivs den kommersiella

fastighetssektorn som viktig (Finansinspektionen, 2020). Fastighetsbranschens belåningsgrad är förhållandevis hög, vilket resulterar i att de står nära både banksektorn och de övriga finansiella systemen. Fastighetsbolagen kan dock få problem vid störningar på

kapitalmarknaden, deras finansieringskostnader kan stiga och refinansieringsproblem kan uppstå. Stigande vakanser och andra bortfall av hyresintäkter är något som påverkar fastighetsbolagen och detta sker vid ekonomiska nedgångar. I framtiden kan lägre

intäktspotential leda till fallande fastighetspriser. Om fastighetsbolagen får problem, leder detta till slut att både banker och långivare kommer att påverkas.

(13)

12 3.1.2 Kommunikation

Kommunikation med sina hyresgäster är av stor vikt för ett långvarigt förhållande mellan hyresvärd och hyresgäst i fastighetsbranschen (Nathorst-Böös & Schumacher, 1995). Vid en lågkonjunktur är behovet av god kommunikation mellan parterna extra viktigt för att behålla en god relation mellan fastighetsägare och hyresgäst. För att fastighetsföretag ska behålla en god relation och låga vakansgrader vid sämre ekonomiska tider för sina hyresgäster, bör fastighetsägaren vara lyhörd mot sina hyresgäster för att hjälpa dem i den mån som är möjlig.

Det är en balansgång mellan lönsamhet och relationen med hyresgästen, ur fastighetsägarens synvinkel. Goda relationer mellan hyresvärd och hyresgäst leder till långvariga kunder och minskad vakansgrad för fastighetsbolagen. Att möta hyresgästernas önskemål kan dock vara kostsamma för fastighetsägaren och därav balansgången mellan intäkter eller vinst och god relation.

Vid lågkonjunkturer eller tuffare ekonomiska tider för sina hyresgäster, är det naturligt i fastighetsbranschen att hyresvärden hjälper sina hyresgäster, för att undvika konkurs eller att hyresgästen tvingas flytta (Nathorst-Böös & Schumacher, 1995). Tillfälliga hyresrabatter eller ändring av lokalens utformning kan vara åtgärder som fastighetsägaren utfärdar åt

hyresgästen. Det ligger i fastighetsägarens intresse att hyresgästen ska trivas och skapa en långvarig relation med hyresgästen.

3.1.3 Långsiktig investering

Förvärv av fastigheter görs i form av en investering för fastighetsbolag, ofta en långsiktig investering (Persson E. , 2011). Innan en investering sker av ett fastighetsbolag görs en

framtida värderingsbedömning av fastigheten, för att utreda hur fastighetens avkastning ser ut.

Med hjälp av att utfärda framtidsprognoser, där marknaden, den geografiska platsen och samhällsekonomin ligger i fokus, hur det ser ut nu och vad som förutspås ske i framtiden.

Därav kan fastighetsbolagen få en framtidsbedömning om fastigheten är värd att investera i eller inte. Dock kan framtidsprognoser inte ligga till grund för hur framtiden kommer utspela sig, då det är omöjligt att se exakt vad som kommer ske i framtiden, men det kan ge en översiktlig bild. Prognosmetodens grund bygger på tidigare mönster inom

fastighetsutveckling och fastighetsvärdering. Fastighetsbranschens trögrörlighet och långvarighet gör det enklare att göra framtidsprognoser för ett investeringsbeslut,

jämförelsevis med andra branscher där trögrörligheten och långvarigheten inte är av samma karaktär. Därav blir framtidsprognoserna något tryggare inom fastighetsbranschen.

3.1.4 Konjunktur

Konjunktur är ett begrepp som beskriver ett lands ekonomiska ståndpunkt inom en viss tidsperiod (Konjunkturinstitutet, 2018). Konjunkturen kan variera mellan högkonjunktur och lågkonjunktur, beroende på vilken typ av stadie samhällsekonomin i landet befinner sig i. För att mäta vilket stadie konjunkturen befinner sig i används siffror från bland annat

barometerindikatorn, BNP, arbetslöshet och inflation. När det råder högkonjunktur är ekonomin stark, med ökade investeringar, hög efterfrågan på tjänster och varor samt låg arbetslöshet. Vid lågkonjunktur råder en nedgång av ekonomisk tillväxt med låg

investeringsvillighet, högre arbetslöshet samt även en minskad efterfrågan på varor och tjänster.

(14)

13 Högkonjunkturer och lågkonjunkturer påverkar samhället i flera steg (Nohagen, 2009). Vid högkonjunktur får företag större intäkter och kan anställa fler personal, vilket leder till att de svenska hushållen blir starkare ekonomiskt. Starka ekonomiska hushåll leder till mer

konsumtion och investeringar, vilket i sin tur leder till ökad skatteinkomst för staten. Vid lågkonjunktur riskerar företagen att inte få in tillräckligt med intäkter och kan i värsta fall leda till konkurs. Arbetslösheten ökar, vilket leder till att hushållen får det tuffare ekonomiskt.

Detta leder till mindre konsumtion och minskad inkomst till staten, vilket i sin tur kan påverka välfärden.

Mellan år 2015 till början på år 2020 befann sig Sverige i en högkonjunktur

(Konjunkturinstitutet, 2020). Konjunkturläget under år 2020 har präglats av konsekvenserna från covid-19. Sverige gick in i en lågkonjunktur under våren, som under slutet av året återhämtat sig till nästan samma utgångspunkt som år 2020 startade.

3.1.5 Risker med belåning

I Sverige har fastighetspriserna ökat i snabb takt och detta beror dels på

en lång tid av stark ekonomisk tillväxt, god tillgång på kapital med samtidigt låga räntor (Finansinspektionen, 2019). De låga räntorna har inneburit att fastighetsbolagen kunnat ökat sina skulder och satsat mer på nya förvärv och investeringar i nyproduktion. Belåningen har gett en positiv hävstång på eget kapital, men däremot om ränteläget skulle förändras kommer de företag med hög belåning med största sannolikhet sättas i en farozon. Företaget kan tvingas sälja tillgångar till ett lägre pris än normalfallet för att få in likvida medel. I värsta fall skulle ett högre ränteläge leda till att företaget går i konkurs och detta beror på utebliven betalning utav de högre räntekostnaderna.

3.1.6 Finanskrisen 2008

Finanskrisen under år 2008 även kallad Subprimekrisen har sitt ursprung från den

amerikanska fastighetsmarknaden (Berk & DeMarzo, 2017). Subprimelån har en rörlig ränta vilket innebär att den justeras löpande. Till en början var räntan låg för att sedan bli högre och högre efter en viss tid. Under denna tid ändrades bankernas kreditgivningspolicy, vilket innebar att det blev lättare för hushåll med svag betalningsförmåga att ta ett subprimelån (Riksdagen, 2011)

Sett till innan krisen var räntorna låga och bostadspriserna höga, vilket ledde till enligt Berk och Demarzo (2017) samt Birt et al. (2007) att flera refinansierade sina subprimelån. Detta blev till sist ohållbart då räntorna ökade och det var orsaken till finanskrisen 2008. Dessutom var den totala skulden till bankerna oftast över marknadsvärdet på bostäderna, enligt Elmer et al. (2012) satte Sverige därför in ett antal åtgärder för att säkerhetsställa likviditeten inom finansiella system. Riksbanken hjälpte banker att överleva genom att låta bankerna låna pengar med långa löptider i både amerikanska dollar och svenska kronor. Riksbanken sänkte även räntan på dessa lån vilket resulterade i att Sverige inte påverkades lika mycket som andra europeiska länder.

En pandemi påverkar hela världen på ett eller ett annat sätt och också samhället i sin helhet (Nature Reviews Microbiology, 2009). Detta liknar den så kallade fjärilseffekten där Golding

& Mariathasan (2014) beskriver att en förändring på en enskild marknad kan bidra till större

(15)

14 konsekvenser på andra marknader. Då en pandemi inträffat är det viktigaste att ta reda på vad som orsakat pandemin, sedan gäller det att isolera smittan och till sist krävs ett globalt

samarbete för att minska smittspridning då pandemin inte respekterar landsgränser. En finansbubbla är mycket lika epidemier och bör hanteras på samma sätt (Shiller, 2008). Varje sjukdom har en överföringshastighet samt en borttagningshastighet. Det vill säga den

hastighet som sjukdomen sprider sig från person till person respektive den hastighet där vissa återhämtar sig eller dör. Om överföringshastigenheten är betydligt snabbare än

borttagningshastigheten börjar en pandemi.

3.1.7 E-handel

Innan internets framfart och uppkomst har detaljhandeln i historien medlats på fysiska handelsplatser, där antingen varor bytts mot varandra eller mot andra medel som motsvarat samma värde som varan (Svensson, Bergh, & Agnarsson, 2017). Efter internets uppkomst har en ny plattform för detaljhandeln uppkommit, vilket har ändrat konsumenters köpbeteende.

Detaljhandeln är under ständig utveckling och anpassas efter vad konsumenter och samhället ställer för krav.

E-handeln i Sverige ökade med 50 procent i december år 2020, jämförelsevis med samma tidsperiod under tidigare år (Postnord, 2021). Kommersiella fastighetsbolag påverkas negativt av e-handels framfart (Zhang, Zhu, & Ye, 2016). De beskriver att efterfrågan på fysiska handelsytor minskar i takt med att e-handeln växer. Effekten av fortsatt ökad e-handel kommer förmodligen leda till färre antal fysiska butiker i framtiden (Svensson, Bergh, &

Agnarsson, 2017).

Fysiska butiker har svårt att konkurrera med tillgänglighet och priser som e-handeln kan erbjuda (Svensson, Bergh, & Agnarsson, 2017). Även bekvämligheten att kunna handla på internet oberoende vilken tid på dygnet det är, samt att konsumenten ej behöver befinna sig i en fysisk butik för att kunna konsumera. Detta ger e-handeln en fördel i detaljhandeln jämförelsevis med traditionell butikshandel.

Genom hårdare konkurrens på e-handelsmarknaden pressas priserna mer än de gör i handelsbutiker (Baen, 2020). Även impulsköpen minskar när konsumenterna handlar på internet. Detta leder till att vinstmarginalen för företagen minskar. De kommersiella fastighetsbolagen drabbas av detta, då ovanstående faktorer leder till att butikerna får det svårare att kunna betala hyran till fastighetsbolagen, vilket i sin tur leder till högre vakansgrader för de kommersiella fastighetsbolagen.

3.2 Covid-19's påverkan på fastighetsbolag

3.2.1 En pandemis påverkningar på ekonomin

Det är viktigt att minska smittspridningen i en pandemi, men det är också viktigt att förändra de finansiella systemen (Peckham, 2013). Det är hanteringen utav pandemin som skapar de ekonomiska konsekvenserna (Paulsson, Bartholdi, Norrman, & Tehler, 2016). Detta innebär alltså att det inte är pandemin eller epidemin som skapar de ekonomiska konsekvenserna, utan

(16)

15 hanteringen av en pandemi eller epidemi som skapar de ekonomiska konsekvenserna. De ekonomiska konsekvenserna på marknaden kan delas in i marko, meso och mikro (Burbank, 2012). Där makroekonomi exempelvis handlar om arbetslöshet, inflation respektive deflation och tillväxt. Detta till skillnad från mikroekonomin som behandlar ekonomin fast på ett mindre plan, det kan tillexempel handla om enskilda personer och företag (Lundmark, 2017).

På mesonivån kontrolleras ekonomiska aktiviteter som finns inom koncernföretag och industrier (Eklund, 2017).

Samhällsekonomin och de finansiella systemen återhämtar sig normalt sett relativt fort efter andra externa händelser som till exempel jordbävningar eller tsunamis (Christopher &

Holweg, 2011). Det har dock visat sig att det tar längre tid för ekonomin att återhämta sig ifrån pandemier.

Efterfrågan på varor och tjänster minskar i samband med att en pandemi drabbar

världsekonomin (Olga, 2013). Detta då en pandemi för med sig osäkra ekonomiska tider och människor vågar inte investera kapital i samma utsträckning som vid goda ekonomiska tider.

Det skapas förändringar i det sociala- och ekonomiska samspelet mellan länder och dess handel med varandra. Olika länders ekonomiska samspel drabbar samtliga länder som är i handel med varandra, även om endast ett av länderna har bekräftad pandemismitta i sitt land.

37 procent av samtliga arbeten i USA har möjligheten att kunna utföras hemifrån (Ling, Wang, & Zhou, 2020). Amerikanska företag med stora kontorsytor kommer att se över behovet av kostsamma kontorslokaler efter pandemins slut. Konsekvenserna blir att de kommersiella fastighetsbolagen blir drabbade med högre vakansgrader samt lägre hyresintäkter.

Nästan alla företag i världen har på något vis drabbats av covid-19 (McKibbin & Fernando, 2020). Antingen i produktionen eller i distributionsprocessen. Efterfrågan på produkten har antingen varit större än innan, eller så har efterfrågan på produkten varit mindre än innan covid-19. Transporter mellan länder har varit till viss del begränsad, vilket i sin tur drabbar distributionsprocessen för företagen.

Att ha erfarenhet av påverkan på samhällsekonomin från tidigare pandemier och epidemier är information som är till nytta för att försöka förutspå det ekonomiska avtryck som covid-19 har haft på samhällsekonomin (McKibbin & Fernando, 2020). I början på detta millenium bröt SARS-epidemin ut år 2003, vilket ledde till att stora delar av handelsnätverket i östra Asien påverkades (Morse, o.a., 2012). Denna epidemi påverkade dock inte världsekonomin på samma sätt som covid-19 gjort. Konsekvenserna från covid-19 ur ett samhällsekonomiskt perspektiv i världen kommer ta flera år, innan det sanna resultatet kommer att visa sig (McKibbin & Fernando, 2020).

Hur en pandemi påverkar befolkningen och arbetskraften är olika, beroende på pandemins epidemiologi, vilket beskriver hur stor andel av befolkningen som blir sjuka samt dödligheten i sjukdomen (Socialstyrelsen, 2012). Beroende på hur restriktionerna ser ut i samhället och hur stor smittspridningen är, blir den samhällsekonomiska konsekvensen olika.

Covid-19 har lett till stängda landsgränser och förbud mot större folksamlingar (Gössling, Scott, & Hall, 2020). Detta påverkar turism och näringsidkare på ett negativt plan. Att en befolkning rekommenderas att sitta i karantän är något som gör att besöksnäringen lider ekonomiskt. De som har drabbats hårt av restriktioner är bland annat detaljhandeln,

(17)

16 hotellverksamheten, flygsektorn och restaurangbranschen. Ovan nämnda verksamheter

försörjer sig på att människor har möjlighet att röra sig fritt i samhället.

Exakt hur hårt covid-19 har drabbat näringsidkare är det för tidigt för att ge något svar på.

Dock kan det konstateras att turismen i landet har minskat drastiskt under år 2020 (Gössling, Scott, & Hall, 2020). En studie visar att Kinas turismnäring har minskat med 75 procent under covid-19s tidsperiod (Estrada, Park, & Lee, 2020). Studien nämns dock inte vara enbart för Kinas ekonomi, utan beskrivs vara ur ett globalt perspektiv. Där av kan Sverige betraktas dela denna forskning.

För att överhuvudtaget kunna ha kontakt med arbetskamrater under pandemin har företag blivit tvingade att utvecklas digitalt (Donthu & Gustafsson, 2020). Detta då många länder haft lockdowns eller beordrat befolkningen att arbeta hemifrån. Covid-19 har alltså gett företag möjligheten att utvecklas digitalt och marknaden efter kommer bli annorlunda. Företagen kommer på nytt behöva utvärdera sina visioner, mål och uppdrag och kommer behöva redovisa deras förändringar till kunder och konkurrenter vilket resulterar i att även här kommer digitaliseringen bli aktuell.

3.2.2 Statligt stöd

Att få ekonomiskt stöd från statligt håll innefattar endast en tillfällig lösning för företagets överlevnad (Daunfeldt, Gustavsson Tingvall, & Halvarsson, 2016). Statligt ekonomiskt stöd till företag kan ske vid ekonomiska kriser eller för att ge ett samhällsviktigt företag chansen att ta sig ur en negativ ekonomisk period. Att ge statliga ekonomiska stöd till företag kan påverka företagen positivt och negativt, beroende på vad det är för typ av företag som erhåller stödet.

Den svenska regeringen tog fram ett stöd för lokalhyresgäster under covid-19’s framfart, för att hjälpa till att kunna betala hyran till fastighetsbolagen (Boverket, 2020). Detta ekonomiska stöd innebär dock att hyresvärden tvingas till hyresnedsättning, då det statliga stödet endast täcker 50 procent av hyresnedsättningen för hyresvärden. I praktiken innebär det att om en hyresgäst ansöker om en hyresnedsättning på 50 procent av den ursprungliga hyran, står staten för 25 procent av ursprungshyran, hyresvärden för 25 procent av ursprungshyran samt hyresgästen för 50 procent av ursprungshyran. Detta leder till att hyresvärden tappar

hyresintäkter.

3.2.3 Politiska åtgärder

Länder världen över står inför stora utmaningar på grund av den rådande pandemin.

Politikerna är de som är mest pressade och deras arbete har blivit allt tuffare och svårare på grund av pandemin (Open government partnership, 2020). Åtgärderna runt om i Europa ser relativt likadana ut i ett försök att rädda så mycket liv som möjligt, men också att minska smittspridningen. Karantän i Spanien och mer eller mindre utegångsförbud i England är några återkommande åtgärder, men i Sverige däremot är restriktionerna betydligt mildare (QZ, 2020). Majoriteten av verksamheter i samhället är öppet, men varenda medborgare har ett eget ansvar. Företag uppmanas att låta deras anställda jobba hemifrån i den utsträckning som är möjlig. Dessutom sker all universitet- och gymnasieundervisning på distans (Juranek &

Zoutman, 2020).

(18)

17 3.3 Strategiförändringar för fastighetsbolag

3.3.1 Strategier

Strategi handlar om att kunna förstå dynamiken i en bransch och att anpassa sig efter de förändringar som sker på marknaden (Oliver, 2001). Genom översikt av verksamheten och marknadspositioneringen som företaget besitter och att kontinuerligt se över företagets strategier, leder till ökad möjlighet för lönsamhet inom företaget. Många har så kallade avsedda strategier och dessa strategier är något som de tagit fram genom systematiska utarbetade planeringsprocesser (Merchant & Van der Stede, 2017). Däremot har en del organisationer ospecificerade strategier, ibland till och med inga formella eller skriftliga strategier. I stället försöker de svara på de möjligheter som finns inom organisationen. En organisations strategier definierar hur organisationen skall använda deras resurser för att uppnå deras mål.

3.3.2 Åtgärder i en lågkonjunktur

Att göra en plan innan en lågkonjunktur inträffar är ett av de mest framgångsrika sätten att hantera den (Bigelow & Chan, 1992). Detta innebär att företag kan skapa och sätta igång åtgärder och beredskapsplaner i ett förbyggande syfte. I planen behöver det finnas en metod för att sänka kostnaderna, områdena för nedskärningarna bör även definieras. Nedskärningar anses till och med vara den första reaktionen på en kommande lågkonjunktur i USA.

Företagsledare antar att uppsägningarna kommer bidra till bättre effektivitet och dessutom antar de att större nedskärningar är bättre än små. Detta kan dock leda till att företaget sätts i en ännu värre ställning än hur det var innan nedskärningarna. Det finns även andra forskare som menar på att nedskärningarna kan leda till permanent skada på marknadstillväxten (Pearce & Michael, 2006). Att dra ner på onödiga kostnader är nödvändigt, dock är det viktigt att detta inte sker på bekostnad av marknadsandelar eller skalfördelar (Roberts, 2003). Det är även viktigt att se till att lagret inte byggs upp under sämre tider, då detta leder till större lager- och försäkringskostnader (Bigelow & Chan, 1992). Överlag gäller det att övervaka kundorder, kundattityder, konkurrerande prisnedskärningar, bruttonationalprodukt samt branschtidskrifter för att kunna förutspå en lågkonjunktur och implementera de åtgärder som krävs. Det är upp till företagsledarna i företaget att planera för framtida kriser och att

dessutom dra lärdomar från tidigare kriser (Hargis & Watt, 2010). Dock förnekar ofta företagsledarna sin sårbarhet när det kommer till framtida kriser, då de anser att kriser bara uppstår i andra organisationer och att deras organisation är för stor för att överhuvudtaget kunna misslyckas.

Det finns olika strategier som chefer för fastighetsbolag kan se över för att överleva en lågkonjunktur (Cooke, 2002). För det första är viktigt att se till att informationen om fastigheterna är korrekt, det vill säga att det finns en tydlig och klar bild över fastigheternas hyror, priser, serviceavgifter, hyresavtal, försäkringar med flera. Det kan även vara viktigt att se över sin strategi om en sådan nu finns och om det inte finns ställa sig frågan ”varför inte”

för att implementera en strategi. Dock är det viktigt med en flexibel strategi som kan forma sig snabbt utefter förändringar på marknaden. Dessutom är det viktigt att strategin kan stå emot ekonomiska förändringar som tillexempel räntor, inflation, likviditet samt negativ

(19)

18 respektive positiv tillväxt. Att tänka utanför boxen kan hjälpa fastighetsbolag att gå bättre under en lågkonjunktur. Det kan vara att hyra ut outnyttjad area i sina fastigheter. Detta kommer leda till att företaget kommer få in mer intäkter med samma yta, vilket blir

fördelaktigt då företaget slipper köpa en ny fastighet och hyra ut. Att investera i fastigheter under en låg konjunktur kan vara fördelaktigt, det är dock viktigt att inte ”kris försälja” ens egna fastigheter om fastighetsportföljen är i bra skick.

3.3.3 Kontor till hushåll

Sedan internetbubblans framfart år 2001, har efterfrågan på kontorslokaler minskat (Remøy &

van der Voordt, 2007). Under coronapandemin har folkhälsomyndigheten rekommenderat svenska företagare att om möjligheten finns, utföra sitt arbete hemifrån

(Folkhälsomyndigheten, 2020e). Att kontorslokalernas vakansgrad ökar, leder till att fastighetsbolagen bör se över vilka andra möjligheter fastighetens lokaler har för bruksområden (Remøy & van der Voordt, 2007).

Möjligheten att genomföra en ombyggnation från kontorslokaler till bostäder är en långsiktig investering (Remøy & van der Voordt, 2014). Bostäder är något som på tid har blivit en bristvara, jämförelsevis mot kontorslokaler som blir allt mindre eftertraktade på marknaden.

Att genomföra en ombyggnation från kontorslokaler till bostäder är kostsamt, samt att det ställs högre krav på bostadslokaler än kontorslokaler inom flera områden. Ljudkraven samt brandsäkerhetskraven varierar stort mellan olika typer av lokaler. Även att VA-installationer i fastigheten kommer behöva omkonstrueras i de flesta kontorslokaler, så att installationer uppfyller de lagar och krav som bostadslokaler innefattar. Detta kräver en större

ombyggnation som tar längre tid och kostar mer pengar. Studien som gjorts i Nederländerna visar på att ombyggnationens kostnader från kontorslokaler till bostadslokaler hamnar mellan 550–1300 Euro per kvadratmeter.

Kontorslokalens geografiska plats spelar stor roll för huruvida ett fastighetsbolag resonerar kring att genomföra en ombyggnation till bostadslokaler (Remøy & van der Voordt, 2014).

Finns det andra bostäder i närområdet är sannolikheten att andra näringsidkare, som affärer etablerar sig i området, vilket skapar ett attraktivare område för bostadsfastigheter.

3.4 Sammanfattning av teorin

Sverige är just nu under en lågkonjunktur och detta är något som kan påverka

fastighetsbolagen med stigande vakanser och bortfall av hyresintäkter. Dessutom om ränteläget skulle förändras kommer de bli tufft för en del fastighetsbolag med hög belåning likt finanskrisen 2008. Samtidigt då efterfrågan på handelsytor minskar i och med e-handelns framfart kan detta leda till förödande konsekvenser för fastighetsbolagen och de kan tvingas att tänka om. Efterfrågan på varor och tjänster minskar under en pandemi och för att möta dessa problem har staten till exempel börjat erbjuda hyresstöd, uppmanat folk att arbeta hemifrån för att minska smittspridningen och i vissa delar av världen stängt ner samhället. Det finns även en del strategier att möta en lågkonjunktur och detta kan vara att försöka förutspå en lågkonjunktur och dra ner på onödiga kostnader när den väl inträffar. Kort sagt gäller det att ha en bra överblick över sitt bolag och att se till att ens information är rätt.

(20)

19 4. Empiri

4.1 Balder

Vi har intervjuat Martin Ernstson från Balder vars befattning är förvaltningschef för det kommersiella. Företaget Balder fyller i år 16 år då det grundades i Göteborg år 2005 av Erik Selin som är VD och storägare även idag. Fastighetsbeståndet består ungefär till 65 procent bostäder och 35 procent kommersiella fastigheter där majoriteten är kontor. Balder finns från Sundsvall i norr till Malmö i söder, de har även verksamhet i Danmark framför allt i

Köpenhamn och i Norge, Oslo. De är även delägare i några fastighetsbolag i Norge. Även i Finland har de egna fastigheter, likaså Tyskland och London. Det började som ett svenskt skandinaviskt företag men har blivit ett bolag som har fastigheter världen över. Typiskt för Balder är att de har många samarbeten med andra fastighetsbolag, de vill säga joint venture.

Totalt har de mellan 700 till 800 medarbetare på bolaget med huvudkontor i centrala Göteborg där ledningen och centrala funktioner som krävs för att driva ett fastighetsbolag sitter.

4.1.1 Covid-19

Balder har inte påverkats något märkbart av coronapandemin, men de har köpt mer byggrätter istället för kommersiella fastigheter. Om det är till följd av pandemin eller inte är svårt att säga menar Balder. De problemen som krisen dragit med sig har Balder försökt möta genom att vara så framfotade som möjligt. De tillägger att det är viktigt att förstå var bolaget står någonstans, alltså vilka åtaganden och skyldigheter de har ur ett ekonomiskt perspektiv.

Samtidigt är de ett bolag med banklån, räntor och detta måste de ha koll på för att få en bra uppfattning om hur de står finansiellt. Balder förklarar att våren 2020 var intensiv och de fokuserade mycket på att ha en dialog med hyresgästen på en mer daglig basis för att kunna hjälpa de som var i behov av hjälp. Deras vakansgrader har ungefär sett likadana ut som innan pandemin.

Balder förklarar att även deras hyresintäkter i princip varit oförändrade. Under år 2021 har till och med deras intäkter varit högre än tidigare år och detta beror enligt respondenten på transaktioner, förvärv eller färdigställande av projekt många gånger. Balder beskriver att det statliga hyresstödet sätter dem i en små knivig situation, de menar på att om de inte hjälper till så hjälper inte staten till. Vidare förklarar Balder att hyresstödet i sig är utmanande de tror att omsättningstödet skulle fungera bättre i och med att de har ordning och reda på i sin

bokföring och sitt företag.

För Balders del har det inte hänt så mycket mer i och med coronapandemin, de tillägger att fastighetsbranschen är otroligt trögrörlig just för att många hyresavtal är mellan 5–10 år och längre. Vilket innebär att de då tar lång tid innan det blir några drastiska ändringar.

Under finanskrisen 2008 körde Balder på med full gas i större utsträckning, däremot var det viktigt att få koll på kostnader och försöka jobba på intäktssidan. Under denna tid ökade

(21)

20 Balder sin uthyrningsgrad, detta för att de hyrde ut garageplatser och förråd som de vanligtvis inte fick några intäkter för.

Det Balder tar med sig som lärdomar från finanskrisen 2008 är att de har klarat av en sådan kris förut. Dessutom jobbar många av deras medarbetare kvar även idag som jobbade under finanskrisen och dessa är lugna vid sådana här situationer som samtidigt vill fokusera extra mycket på intäktssidan istället.

4.1.3 Strategier

Balder förklarar att de under en lågkonjunktur har en större chans att växa då de är starka finansiellt. Vidare förklarar de att det gäller att äga olika typer av fastigheter på olika ställen för att inte alla fastigheter ska drabbas hårt samtidigt. De hade inte någon färdig strategi inför en kommande lågkonjunktur men de jobbar strategiskt på lite olika sätt inom bolaget.

Dessutom var de snabba med att forma en strategi i pandemins början, som grundade sig i vad de visste där och då. Det handlar egentligen om att försöka ta så mycket faktabaserade beslut som möjligt.

Deras strategi i en högkonjunktur respektive en lågkonjunktur skiljer sig inte mycket. De gör samma sak i goda tider som i dåliga tider, men i högkonjunktur investerar de mer per

automatik just för att det är bättre tider då och finns mer pengar.

Balder beskriver att både underhåll, personal och utveckling är viktigt under utmanande tider.

Däremot är personalen det sista de skulle vilja korrigera. För att lyckas måste de sticka ut på något sätt för att deras kunder fortfarande ska få samma service och känna sig lika

uppskattade. De tillägger att ett läckande tak inte blir bättre av att inte åtgärda det men klart är att vissa typer av underhåll dras ner på.

I början av krisen utförde de en strategi och ett arbetssätt om hur de skulle förhålla sig till coronapandemin. Balder nämner ett exempel då de valde att skicka ut ett formulär till kunder angående om de behövde hyresstöd eller inte. Återigen vill de ta faktabaserade beslut istället för att fatta beslut på magkänsla. För att behålla en låg vakansgrad har de behövt bli mer generösa med till exempel instegs rabatter, eller erbjuda en viss flexibilitet i hyresavtalet när det kommer till frågor som rör förlängning. Men i de stora hela handlar det om att jobba proaktivt.

Balder tittar löpande av användningsområdet på deras fastigheter men att genomföra

ombyggnationer från kontor till bostäder är något som är intressant oavsett corona eller inte, men det blir mer givet nu då efterfrågan på kontor minskat. Det Balder tar med sig som lärdomar av corona är att de ska jobba mer proaktivt i alla frågor. Respondenten förklarar även att tydlighet i kommunikation är något som många kommer ta med sig. Balder lyfter ett exempel då en kund frågar om denne kan få hyresrabatt och de då vet att svaret är nej borde de direkt säga nej och inte dra på svaret i tre veckor.

4.1.4 Övrigt

(22)

21 Balders belåningsgrad är idag 46,1 procent och deras mål är att ha en belåningsgrad under 50 procent. Balder anser att den största risken för ett fastighetsbolag i dessa tider är hyresrisken.

Det vill säga att företaget kan få fler vakanser.

“Största risken måste vara lägre hyresnivåer eller högre vakans och kombinerat är det jätteroligt”.

4.2 Fabege

Vi har intervjuat en person från fastighetsbolaget Fabege som delvis har befattning som projektledare, respondenten i fråga vill vara anonym men har godkänt att vi nämner företagets namn. Fastighetsbolaget Fabege är ett aktiebolag som har 47.2 miljarder i fastighetsvärde. De har all sin verksamhet i Stockholm och alla sina fastigheter inom en radie om fem kilometer från Stureplan. Fabege är ett företag som är stora när de kommer till projektutveckling.

Fabege inriktar sig även på att bygga nya fastigheter, de har till exempel byggt Mall of Scandinavia. Innan köpcentret var detta ett område som människor inte riktigt befann sig i under kvällstid, för 10 år sedan var detta nämligen ett slitet gammalt industriområde som låg bredvid stationen. Men efter renovering och uppförandet av Mall of Scandinavia är det nu Stockholms hetaste kontorshus efter innerstaden. Fabeges fastighetsbestånd består av 84 procent kontor, fyra procent retail och restauranger och detta framförallt i bottenvåningarna av deras fastigheter. De äger även fem hotell samt 500 000 byggrätter för bostäder vilket

motsvarar 8000 bostäder.

4.2.1 Covid-19

Fabege förklarar att själva beståndet i sig inte påverkats särskilt mycket av coronapandemin.

“Trender kommer och går, men fastigheter består.”

Sett till deras hyresgäster är det kontoren som lidit mest av coronapandemin, men också restaurangerna som är beroende av lunchgäster från kontoren. Fabege förklarar att vissa hyresgäster har drabbats hårdare än andra. Fabege har ett hyresvärde på 2,3 miljarder totalt sett och de har tagit nedskrivningar på hyresstödet på ungefär 22 miljoner. De förklarar att detta är mycket pengar, men i förhållande till hyresvärdet i sin helhet är det litet. Fabege förklarar vidare att statens hyresstöd var lite konstigt utformat. De har varit i behov av att studera stödet från fall till fall.

Fabeges vakansgrader har gått upp, men om det har berott på pandemin eller kraftig

lågkonjunktur i och med pandemin är svårt att säga. Dessutom är en del vakanser frivilliga då Fabege förra året köpte fastigheter som hade höga vakanser, vilket ledde till en högre

vakansgrad. Historiskt sett då vakanserna gått upp har hyran gått ner, men detta har inte Fabege sett nu. Istället går hyrorna också uppåt, däremot ser de inga nya topphyror. De minskade hyresintäkterna är cirka 24 miljoner totalt sett hos Fabege.

För att kunna möta de problemen som coronapandemin dragit med sig har Fabege övergått till månadsinbetalningar istället för kvartalsbetalningar, dessutom har vissa fått uppskov. Fabege har även köpt 20 000 lunchlådor av sina restaurangshyresgäster, som de har donerat till stadsmissionen som stöd till samhället. Det viktigaste av allt för Fabege har dock varit att ha

(23)

22 täta kunddialoger, för att ta reda på vad de kan göra för sina hyresgäster för att underlätta.

Fabege tillägger att de har jobbat med att öka kundrelationer på alla nivåer.

Fabege förklarar att det går att driva ett företag på distans men att det är svårt att utveckla det.

De behöver därför vara redo när kontoren fylls upp igen med människor och med detta menas att de måste se över deras lokaler och tänka nytt. De förklarar att människor antagligen inte vill sitta lika nära varandra som de gjort förut, dessutom kanske de kommer behöva göra om större konferensrum till mindre sådana. Till sist måste de människor som rest mycket innan coronapandemin ha någonstans att sitta på kontoret. Om de prickar rätt på alla dessa aspekter och funderingar, tror de att de kommer gå starkare ur krisen än många andra.

Fabege förklarar att de inte tagit med sig några lärdomar från finanskrisen 2008 i och med att kriserna är så pass olika. Men under själva krisen agerade Fabege avvaktande, de startade inte några nya projekt, de flyttade fram projektstarten efter hur krisen skulle bära av. Fabege förändrade aldrig sin strategi utan fortsatte i samma riktning som tidigare.

4.2.3 Strategier

Fabege beskriver att under en lågkonjunktur har de tillräckligt med ekonomiska muskler att göra strategiska förvärv, vilket innebär att de kan komma över billigare mark. De hade dock ingen strategi inför en kommande lågkonjunktur. eras strategi i högkonjunktur respektive lågkonjunktur skiljer sig inte. I båda fallen handlar det om att behålla kunderna och skapa lojala kunder. Fabege har inte dragit ner på någon kostnad utan istället ökat sitt

uthyrningsteam. De menar att dra ner på underhåll är som att skjuta sig själv i foten. Under pandemin har de passat på att göra vissa underhåll som blivit lättare att göra då de inte befunnit sig personer i lokalen med underhållsbehovet.

Fabege beskriver att de själva inte börjat tänka på att göra om kontorslokaler till bostäder då deras fastigheter i Stockholm ligger i ett attraktivt område för kommersiell verksamhet.

Vikten i att fokusera på kundvård och fokusera på att behålla kunderna är något de värderar högt. De tillägger även att det är väldigt viktigt att inte dumsnåla. Lärdomarna som de tagit med sig från coronapandemin, är att det är viktigt att komma ihåg att det kan svänga snabbt, samt återigen vikten av att ha en bra kundrelation.

4.2.4 Övrigt

Fabege har en belåningsgrad på 35 procent och har ett finansiellt mål att aldrig överstiga 50 procent. Fabege beskriver att den största risken för ett fastighetsbolag i dessa tider är att sitta på topplånade fastigheter i områden som är omoderna. I sin tur leder detta enligt Fabege till höga vakanser.

(24)

23 4.3 Akademiska hus

Fastighetsbolaget Akademiska hus är ett statligt bolag som främst fokuserar på utbildning och forskningslokaler. De har ett tydligt uppdrag och det är att förse Sveriges högskolor med lämpliga lokaler. Akademiska hus egen vision i detta är att de ska bidra till Sverige som kunskapsnation. Det som gör Akademiska hus unikt är att just det tydliga uppdraget från staten, samtidigt som de har stora volymer vilket resulterar i att de blir ett av de största fastighetsbolagen i Sverige. Akademiska hus äger knappt några kontors och butikslokaler, då deras kärna är just campusområdet. De äger däremot en del studentlägenheter. Vi har

intervjuat Styrbjörn Rudfelt vars befattning är fastighetschef KTH-området i Stockholm.

4.3.1 Covid-19

Akademiska hus beskriver att den lilla del hyresgäster som består av service och restaurang samt café har drabbats hårdast, men deras största hyresgäst är svenskastaten. Staten och andra större bolag har det gått betydligt bättre för jämfört med andra mindre bolag. Akademiska hus har därmed inte drabbats så hårt av coronapandemin. I och med att ingen visste hur stor smittspridningen skulle det bli och hur de skulle belastas, började de därför med att lägga upp en plan för att minska smittspridningen. Akademiska hus har följt myndigheternas

rekommendationer, till exempel att arbeta hemifrån för de som har möjlighet till det. Deras förvaltning måste dock utföra sitt arbete på plats. Som åtgärder för detta har de ställt ut handsprit, satt upp skyltar som ber om att hålla avstånd, börjat erbjuda gratis parkering för att kunna ta sig till deras fastigheter utan att belasta kollektivtrafiken.

Vakansgraderna har inte förändrats, servicenäringarna har erbjudits att inte betala full hyra.

Akademiska hus förklarar vidare att de är ett bolag som inte har något köpcentrum som lever på omsättning. När det gäller hyresintäkterna, de har förändrats såpass marginellt att det knappt syns. Akademiska hus tillägger att alla förluster de haft är mer eller mindre frivilliga då de sänkt hyran. Akademiska hus följer alltid statens intention, men i och med att de är ett statligt bolag har de inte valt att använda sig av något hyresstöd. Vidare förklarar Akademiska hus att fastighetsbeståndet i sig har inte förändrats i och med pandemin. Men det är en del restauranger samt caféer som varit stängda och inga utbildningslokaler har nyttjats stora delar av coronapandemin.

Akademiska hus har utvecklats digitalt under coronapandemin och detta har varit något som de varit tvungen att göra, då större delen av medarbetarna jobbat hemifrån.

Akademiska hus beskriver att under större samhällskriser brukar efterfrågan på utbildning öka, vilket innebär att efterfrågan på utbildningslokaler ökar. Akademiska hus var under finanskrisen 2008 inte oroliga för företagets framtid, då ett statligt företag sällan går i

konkurs. Lärdomar som Akademiska hus har tagit med sig från finanskrisen är att på kort sikt avvakta med beslut, för att se hur krisen utspelar sig och vara alert med att fatta beslut. Vidare menar Akademiska hus att är det viktigt att sprida sina risker genom att inte “lägga alla äggen i en korg” utan att istället sprida ut ”äggen” för att sprida ut risken. Akademiska hus ser finanskrisen som snarlik gentemot coronapandemin, då hela samhället tvärnitat. Dock hade de

(25)

24 hoppats mer på att coronapandemin var lik IT kraschen. Då IT industrin gick ner på samma sätt som flyg, hotell har gjort under coronapandemin och att resterande branscher var tillräckligt starkt för att klara av ekonomin överlag.

4.3.3 Strategier

En av Akademiskas hus största styrka är att de är ekonomiskt starka, då de har mer eller mindre deras egna obligationer. De har definitivt möjlighet att ta en starkare position även i en lågkonjunktur. Samtidigt fokuserar de på utbildningsfastigheter och är därmed i en udda bransch. På 50-talet var det färre antal personer som tog studenten, än var det är studenter som tar högskoleexamen idag. Akademiska hus menar att det är Sverige som kunskapsnation som har vuxit. Akademiska hus förklarar vikten av att ligga rätt med investeringar. De hade tankar att skapa hotell på några av deras campus, men dessa planer har de fått vänta med på grund av coronapandemin. De förklarar att de måste utvärdera hur hotellbranschen kommer se ut framöver. Vidare förklarar Akademiska hus att coronapandemin har ändrat arbetslandskapet i sig och de har börjat besvara frågorna; Hur kommer vi jobba? Hur kommer vi mötas? Hur kommer vi utbildas? Det är i dessa typer av frågor viktigt att vara i nära samarbete med sina kunder. Akademiska hus undersöker kontinuerligt hur nyttjandegraden av lokaler förändras, för att kunna lokaleffektivisera.

Akademiska hus har som uppdrag att förse akademin med lokaler och deras strategi vid högkonjunktur respektive lågkonjunktur är en balansgång. De är mer beroende av

utbildningssatsningarna snarare än vilken konjunkturcykel de befinner sig i. Mycket sker även med hjälp av stiftelser och annat vad gäller finansieringen av forskning och byggnader.

Akademiska hus mål är att skära ned med så små omkostnader som möjligt vid sämre ekonomiska tider. Respondenten tror att ombyggnationer är sådant som kommer bli färre till en början om nedskärningar krävs. Vid tuffare ekonomiska tider kommer detta leda till att effektiviseringar dras ned på, vilket i sin tur kan leda till tomma lokaler, vilket Akademiska hus beskriver som en sits som de inte vill hamna i.

Då pandemin var ett faktum, startade Akademiska hus krismöten inom organisationen som handlade främst om att pressa ner smittspridningen. De plockade bort varannan stol i fikarummet och delade upp arbetsplatserna på kontoren. Under tiden denna process pågick, bestämdes att medarbetarna ska arbeta hemifrån i den utsträckning det går, helst varannan dag. Akademiska hus införde ett ”coronaråd” i organisationen, som fortfarande träffas varje vecka för att få en uppdatering om smittspridningen.

För att behålla en låg vakansgrad försöker Akademiska hus hållas fast i de kunder som de har, det gäller att vårda kunderna så bra som möjligt. Akademiska hus vet att någonting kommer att hända med lokalbehovet, men är osäkra på exakt vad som kommer att ske i framtiden.

Samtidigt utvärderas deras campusområden regelbundet, men har inte kommit långt i tänkandet av förändringen av lokalerna i framtiden. Den största lärdomen som Akademiska hus tar med sig från coronapandemin är att de tvingats utvecklas digitalt.

4.3.4 Övrigt