Bebyggelsehistorisk tidskrift
Nordic Journal of Settlement History and Built Heritage
Author Göran Dahlbäck
Title Jord som kapitalplacering
Issue 2
Year of Publication 1981
Pages 68–73
ISSN 0349−2834 ISSN online 2002−3812
www.bebyggelsehistoria.org
Göran Dahlbäck
Jord som kapitalplacering
För den privatperson eller den institution som un¬
der senmedeltiden ville placera sina tillgångar på
ett förhållandevis värdebeständigt och räntebäran¬
de sätt, stod huvudsakligen fyra alternativ till buds:
thesaurering, placering i jord, placering i stadsfas¬
tigheter och deltagande i handelsföretag.
Det första alternativet, thesaurering, innebar att medlen placerades i bearbetade eller obearbetade
metaller, i första hand i silver i form av mynt eller konstföremål, i andra hand i guld och i tredje hand
i obearbetat koppar eUer bly. Alternativet gav god värdebeständighet men ingen avkastning i form av
ränta. För de grupper i samhället som endast hade
mindre överskott att placera, t.ex. bönder och hantverkare, var det dock huvudalternativet. En silversked på väggen eller en präktig nyckelkedja
runt livet gav social status och en säkerhet för kom¬
mande dyrtider. Som testamentsgåva till en kyrka
eller ett kloster gav den dessutom trygghet inför
livet på andra sidan graven.^
Det andra och det tredje alternativet, placering i jordbruksjord respektive i stadsfastigheter, bör för
dem som hade medel i tillräckligt stor omfattning,
och som hade vana och möjlighet att förvalta egen¬
domar, ha varit huvudalternativen. Värdebeständig¬
heten bör ha varit god, så länge egendomarna sköt¬
tes väl och inga drastiska förändringar inträffade i samhällsekonomin, och alternativen gav dessutom förhoppning om en rimlig avkastning. Placeringen
kuiide ske i två former, dels inköp av jorden eller fastigheten (vilket torde ha varit huvudformen),
dels långivning mot jordpant eller placering av in- teckningsräntor i en stadsfastighet. För den som strävade efter att placera sina medel så, att de skul¬
le ge en fast avkastning och därigenom lämna me¬
del till personens eget uppehälle eller finansiering¬
en av ett visst ändamål (en själamässa, en del av ett helgeandshus’ verksamhet el.dyl.) var dessa place- ringsalternativ i jord eller fastigheter de enda möj¬
liga. Vilket av de två alternativen som valdes bör rimligen ha varit beroende av räntabiliteten hos respektive egendomsslag, av gällande lagstiftning
och av placerarens bakgrund och erfarenheter.
Det sista alternativet, deltagande i handelsföre¬
tag, har knappast varit aktuellt för andra än aktiva borgare i de städer som bedrev utrikeshandel. För övriga placerare bör riskerna ha varit alltför stora och tidens handelsformer kände inte »aktiebolag» i
den meningen, att icke handelsidkande finansiärer gick in i ett visst företag. I de fall storgodsägare el¬
ler andliga institutioner deltog i handel, torde det
ha varit som säljare av egna produkter eller som kö¬
pare av förnödenheter för eget bruk, inte som pen¬
ningsplacerare och rentierer.
Trots förtjänstfulla arbeten av bl.a. Erik Lönn¬
roth, Folke Dovring och Ingrid Hammarström^ är
vår kunskap om kapitalbildningens och kapitalpla¬
ceringens villkor och former i det medeltida, svens¬
ka samhället ofullständig. Det är svårt att få en sä¬
ker bild av vilken roll försäljning och köp av jord
och fastigheter spelade i ett samhälle, där de vanli¬
gaste formerna för godsförvärv och godsöverlåtelse
var arv, donationer och byten. Det är vidare oklart på vad sätt tillfång och efterfrågan påverkades av
demografiska, politiska och konjunkturmässiga fak¬
torer och vilken roll myntvärdesförsämring, prisni¬
vå och räntabilitet spelade för säljarens och köpa¬
rens överväganden.
Ämnet är svårt, dels av metodiska skäl, efter¬
som myntvärdesförsämringar, silverpriser och varu¬
priser är svåra att följa och att tolka, dels därför
att ämnet kräver stora materialmängder för att det skaU gå att beräkna tillförlitliga medelvärden och
att eliminera undantagen. Det är också svårt, där¬
för att det medeltida diplommaterialet så gott som aldrig ger oss del av köparens och säljarens djupaste
motiv för en godstransaktion och av de övervägan¬
den som legat bakom prissättningen. De diskussio-
ner, som bl.a. de ovannämnda författarna fört, vi¬
lar alla på ett begränsat antal observationer, och de
av dem och andra redovisade prisserierna är ofull¬
ständiga. Det torde aldrig gå att för svensk medel¬
tid sammanställa ett fullgott prismaterial, men det borde vara möjligt att nå längre än som hittills gjorts; det är därför beklagligt att Ingrid Hammar¬
ström ännu inte fått möjlighet att fullborda och publicera de undersökningar hon utlovade år 1957.3
Av de fyra inledningsvis nämnda alternativen för kapitalplacering är det första och det Qärde på grund av de rådande materialförhållandena omöjli¬
ga att undersöka med någon utsikt till framgång.
Det finns inte för vare sig enskilda jordägare, hant¬
verkare och köpmän eller andliga institutioner be¬
varat sådant material, som skulle kunna berätta om
inköp av metaller och metallföremål eller deltagan¬
de i handelsföretag. Kvitton, räkenskaper och han- delsböcker saknas nästan helt bland de bevarade ekonomiska handlingarna.
För de andra två alternativen, inköp av jord och stadsfastigheter (från pantsättning och ränteinteck- ning bortses här och i det följande), ger köpehand¬
lingar, som bevarats i original eller avskrift, möjlig¬
het att komma åtminstone en bit på väg. För att resultaten skaU bli någorlunda allmängiltiga krävs dock, som ovan antytts, att det tillgängliga och be¬
arbetade materialet är så stort, att både de allmän¬
na dragen framträder och de bestämmande fakto¬
rerna kan särskiljas och analyseras. Denna uppsats gör inte anspråk på att vara en undersökning av till¬
räckligt djup eller byggd på tillräckligt omfattande material, men den vill ändå på grundval av Uppsala domkyrkas relativt välbevarade brevmaterial peka på möjliga tendenser avseende kapitalplacering i jordegendom under senmedeltiden och visa på an¬
gelägna, väntande forskningsuppgifter.
Syftet med ett egendomsförvärv bör — såsom
ovan sagts — under medeltiden liksom senare ha va¬
rit att göra det nedlagda kapitalet räntebärande för
att därigenom öka köparens inkomster och att fi¬
nansiera viss verksamhet. Enda undantaget torde
ha varit, när köparen avsåg att själv bmka jorden
eller bebo fastigheten. En avgörande faktor för den presumtive köparen, när han stod i begrepp att fat¬
ta beslut om att genomföra ett köp eller ej, bör därför den räntabilitet ha varit, som det aktuella objektet kunde förväntas ge, d.v.s. relationen mel¬
lan köpeskillingen och den avrad eller ränta, som
jorden enligt gällande landbokontrakt skulle av¬
kasta, eller den hyra, som det kunde vara rimligt
att utkräva för en stadsfastighet.
Den normala avkastningen av en stadsfastighet tycks ha varit 5 % på insatt kapital. På detta tyder
bl.a. det förhållandet, att den räntesatsen var van¬
lig i det fall där en borgare skänkte en intecknings-
ränta i en fastighet till en prebenda, ett helgeands-
hus eller någon annan andlig institution.'^ Kunde köparen av landbojord förvänta sig ungefär samma
avkastning eller gjorde han en bättre eller en sämre affär?
Räntabiliteten på landbojord var alltså beroende
av två faktorer: köpeskillingen och avraden. Köpe¬
skillingen i sin tur bör ha varit beroende av tillgång
och efterfrågan på jordbruksjord i största allmän¬
het (»de ekonomiska konjunkturerna»), av köpa¬
rens iver att förvärva den aktuella jorden, av sälja¬
rens ekonomiska situation och syfte med försälj¬
ningen, av jordens centrala eller perifera belägen¬
het i förhållande till köparens respektive säljarens övriga egendomar och förvaltningscentra samt av det aktuella objektets brukningskaraktär och nor¬
malt utgående avrad. I de enskilda fallen är det tänkbart, att en köpare i en allmän lågkonjunktur betalar ett pris långt över genomsnittet för en land- bogård som ligger väl till i förhållande till hans öv¬
riga egendomar och ger hög ränta per arealenhet, eller att en säljare i en högkonjunktur begär ett lågt pris av en kyrklig institution för att därigenom gö¬
ra en Gudi behaglig gärning.^
Under perioden 1380-1519 gjorde Uppsala dom¬
kyrka - därmed avses här såväl ärkebiskopsbordet
som vissa prebendor och domkyrkan i egentlig me¬
ning (fabrikan) - 93 köp,^ som kurmat läggas till grund för en beräkning av det genomsnittliga köpe- priset per arealenhet, fördelat på tioårsperioder (ta¬
bell 1). Antalet köp är under större delen av under¬
sökningsperioden för få för att det skaU vara för¬
svarbart att använda deras värden i medelvärdesbe-
räkningar. När så nu ändå görs, är det därför att något mera omfångsrikt material för närvarande inte står till buds och inte heller kunnat bearbetas för denna uppsats.
Figur 1 visar relativt stora prisfluktuationer för prisnivån på jord enligt köpebreven i Uppsala dom¬
kyrkas arkiv, uttryckt i penningar/penningland per
tioårsperiod. I nominellt penningvärde, vilket är det som redovisats i tabellen och figuren, har priset legat förhållandevis högt och stabilt under perio¬
den 1380-1420, för att sedan sjunka kraftigt under
särskilt 1430-talet. Därefter skedde
—visserligen
med en ny period av lägre priser på 1460-talet - en gradvis uppgång till ett nominellt sett högt pris¬
läge under 1500-talets första decennier. Uttryckt i
Tabell 1. Genomsnittliga priset på jord per decen¬
nium 1380-1519 enligt Uppsala domkyrkas köpe-
brev. Nominellt penningvärde.
Är Antal köp Pris: penningar/penningland genomsnitt lägst - högst
1380-89 21 86,6 46- 137
1390-99 9 108,9 80- 160
1400-09 15 96,9 66- 160
1410-19 7 100,8 64- 165
1420-29 8 83,4 72- 131
1430-39 3 48,2 30- 67
1440-49 5 87,2 52- 120
1450-59 2 103,1 99- 108
1460-69 5 69,7 55
-93
1470-79 5 81,0 49- 119
1480-89 4 115,0 80- 132
1490-99 2 93,0 93- 93
1500-09 5 112,1 96- 153
1510-19 2 149,6 113
-187
Summa 93 95,4 30- 187
Källa: Använt material se not 6.
Anm: »Genomsnitt» ovan avser aritmetiskt medelvärde per tioårsperiod. - Priset har i tabellhuvudet angivits till pen¬
ningar per penningland, men det kan utläsas alternativt mark/markland, öre/öresland, örtugar/örtugland eller pen¬
ningar/penningland, eftersom mynt- och jordvärderings¬
systemen hade samma uppbyggnad.
PRIS 200-
H
150-
/
M
100-
L
•.
\ *» *' / \ >*''
50-
t\
yJ
< \ /
ÅR 1400 1450 1500
Figur \ : Prisutvecklingen på jord 1380-1519 enligt Uppsala domkyrkas köpebrev - Värden enligt tabell 1. H = högsta
värde i populationen i respektive tioårsperiod; M = aritme¬
tiskt medelvärde; L = lägsta värde i populationen i respek¬
tive tioårsperiod.
ett fast värde - lödigt silver - skulle bilden bli en annan, eftersom myntet kontinuerligt försämrades
under 1400-talet, från förhållandet 1:6 mellan lö¬
digt silver och myntat silver under 1300-talets sista
decennier till 1:12 under 1500-talets första årtion¬
den.^ Den antydda myntförsämringen innebär, att priset på jord i fast penningvärde enligt det här an¬
vända siffermaterialet skulle ha sjunkit kraftigt på
1420- och 1430-talen, då relationen sjönk till 1:8 respektive 1:9, och att det därefter stigit något och
hållit sig på en någorlunda jämn nivå medeltiden
ut (med undantag för en nedgång på 1460-talet).
Mätt i lödigt silver nådde jorden inte ens under
1510-talet samma värde som på 1390-talet.
Jordpriset uttryckt i fast silvervärde har spelat
stor roll i den tidigare diskussionen om prisutveck¬
lingen och konjunkturen, men det finns anledning
att med Dovring ifrågasätta det berättigade i att an¬
vända det fasta silverpriset.® Det främsta skälet är,
att för åtminstone de stora, mellansvenska jord¬
ägarna spannmålspriset — inte silverpriset — måste
ha varit avgörande för deras inkomster och därmed
deras möjligheter att förvärva ny jord. Det nomi¬
nella värdet måste dessutom ha varit det utslagsgi¬
vande, när och om en köpare ville försöka uppskat¬
ta räntabiliteten på det objekt han stod i begrepp
att köpa, eftersom avraden utgick i gångbart mynt och i spannmål, och eftersom det torde ha varit svårt att förutsäga kommande, långsiktiga prisför¬
ändringar och myntförsämringar.
Det andra ledet i en beräkning av räntabiliteten
—