Hasslarp 7 Projektnummer: 9362 FÖRSTUDIE

Hörby kommun 242 80 Hörby| Besöksadress: Ringsjövägen 4 | Tel: 0415-37 80 00 | Fax: 0415-134 77 kommunen@horby.se | www.horby.se

FÖRSTUDIE

Hasslarp 7

Projektnummer: 9362 Anna Lindahl

Byggprojektledare

2017-02-10

Sida

FÖRSTUDIE 2

Dnr

2017-02-10 TN 2016/082

Kommunservice

Innehållsförteckning

1. Mål 3

2. Bakgrund och nuläge 3

Befintliga förhållanden 3

2.1.

Brister, problem och syfte 3

2.2.

Tidigare utredningar och beslut 4

2.3.

3. Målläge 5

Funktion 5

3.1.

Behov 5

3.2.

4. Tänkbara åtgärder 5

Investeringsbudget och åtgärdsförslag 5

4.1.

5. Risker 6

Risker om ett projekt genomförs 6

5.1.

Risker om ett projekt inte genomförs 6

5.2.

6. Slutsats och fortsatt arbete 7

7. Bilagor 7

Bilaga 1 – Fuktrapport daterad 2016-03-09 av Villaklimat OBM AB 7.1.

Bilaga 2 – Planritning daterad 2015-08-24 av Horisont arkitekter

7.2.

1. Mål

Målet är att kommunen ska erbjuda sina medborgare och anställda kostnadseffektiva fastigheter av god kvalitet, miljövänliga egenskaper som ger utmärkta möjligheter för verksamheterna. Mötesplats Metropol skall vara en samlingsplats med biograf, utställningar, föreningsliv och samlingslokal för näringsliv etc.

2. Bakgrund och nuläge

Befintliga förhållanden 2.1.

Denna fastighet, Hasslarp 13, består av två friliggande byggnader, Metropol, bion och

”Mingelhuset”, Nygatan 17. Nygatan 17 är en 1 ½ plans byggnad med en del källaren och en del uteventilerad krypgrund. Stommen är av tegel och taket är klätt i tegelpannor som börjat vittra sönder samt takpapp på flacka ytor som är slitna då livslängden är passerad. Fasaden är putsad med 3-gals fönster av trä. Nygatan 17 är väldigt nergånget och slitet och har ett stort behov av upprustning eller total ombyggnad. I byggnaden finns direktverkande el och ventilationen består av springventiler, samt ventiler i väggar och pax fläktar.

Brister, problem och syfte 2.2.

Utifrån fuktrapport 2016-03-09 framtagen av Villaklimat OBM AB, se bilaga 1, finns idag risk för att smältvatten och regn tar sig in i krypgrunden. Bjälklaget i östradelen är delvis oisolerad och krypgrunden är nedskräpad. Ledningar i mark misstänks vara rostskadade då

fuktbelastningen är hög på grundkonstruktion och stomme. Dränering, avledande ledningar eller fuktspärrar är inte inspekterade.

Ytterväggskonstruktionen har omfattande mögel och fuktskador. Golvbjälklaget består av diverse konstruktioner, samtliga delar har omfattande fukt och mögelskador. Bjälklaget är delvis oisolerat. Golvet har även tydliga sättningar i konstruktionen. De delar som har krypgrund saknar även diffusionsspärr och har tydliga rötskador mot marken. I källardelen finns rötskador på stämp och bjälkar samt en oljepanna och tillhörande oljetank. Stora delar av råsponten är upprutten och påväxt av svartmögel.

Fasadbeklädnaden är gjort av slevstänkt och sprutputs, som släpper på lokala punkter och

vatten tränger in i grundkonstruktionen. Träskivor på plan två är i så pass dåligt skick att

vatten och fukt har trängt in. Angående vinden har missfärgningar noterats samt läckage vid

fönsterinfästningar. Mustocken sam tegelväggen har kraftigt förhöjda fuktvärde samt då fukt

tränger igenom utifrån. Se bild 1-6.

Sida

FÖRSTUDIE 4

Dnr

2017-02-10 TN 2016/082

Kommunservice

Bild 1 Bild 2 Bild 3

Bild 4 Bild 5 Bild 6

Vid inträde till lokalen 1 där fotvårdsverksamheten hålls samt lokal 2 som vetter in mot gården noterades en instängd miljö samt bristfällig ventilation. Missärgningar på väggar noterades, troligt vis uppkomna från tidigare läckage från ovanvåning. Fuktskada i taket beroende på pågående läckage ovan ifrån. Ytterväggarna är tilläggsisolerade på insida, till följd av detta har mikrobiell doft uppkommit och fuktkvoten i väggen är 30 % ¹ över gränsvärde.

I lägenheten på plan 2 är även här ventilationen bristfällig och en avvikande mikrobiell doft förekommer. Golvet har gamla fuktskador som har självtorkat, fönsterkarmen har ställt ut så fönster går inte att stänga och förrådsutrymmet är tilläggs isolerat utan luftspaltmot

yttertakspanelen. Se bild 7-9.

Bild 7 Bild 8 Bild 9

Tidigare utredningar och beslut 2.3.

Hörby kommun, avdelning för kultur och fritid har tillsammans med Horisont arkitekter utarbetat en kravspecifikation. Utifrån detta har ett arkitektförslag framtagits, utan vidare undersökning om husets skick och bärande delar. Förslaget som är framtaget gällande

1 Mikrobiella angrepp d.v.s. bakterier och mögel i organiska material finns vid en fuktkvot på ca. 15-17 % i

fuktvirket, vilket motsvarar en relativ fuktighet på ca 75 %.

ombyggnaden som berör delar av Nygatan 17, samt en nybyggnation så att Metropol kopplas samman med Nygatan 17, Mingelhuset. Vilket genom den befintliga detaljplanen inte är genomförbart på grund av punktmarkerad mark. Se bilaga 2- Planritning för Horisont arkitekter framtagna förslaget, vidare projektering kommer ske enligt avtal med företaget A- konsult.

3. Målläge

Funktion 3.1.

Då Hörby kommun förvärva Nygatan 17 togs en krav- och funktions specifikation fram, samt ett arkitekt förslag budgetkalkyl över framtagna föreslagna åtgärder för renovering och tillbyggnad av fastigheten, presenteras under punkt 4.1, alternativ 1. Viktigt att poängtera är att detta gjorts utan hänsyn till byggnadens tekniska status.

Tidigare framtagna funktionskrav:

Grundtanken var att ett råd bestående av representanter från de föreningar som bedriver någon form av kontinuerlig verksamhet på Metropol skulle bildas, detta råd skulle i sin tur behandla och fatta besluta om fördelning av tider, utbudet på Metropol samt övriga relevanta lokalfrågor etc. Initialt blev kultursamordnaren sammankallande för rådet, ambitionen var dock på sikt att rådet skulle blivit självgående i hanteringen av den tänkta kontinuerliga verksamheten.

De tidigare tänkta tillkomna lokalens huvudområde:

 Samlingslokal för aktiviteter före, under och efter verksamhet på Metropol.

 Foajé, café, kiosk samt biljettförsäljning i anslutning till evenemang.

 Mötesplats för föreningar (och ev. övriga i mån av ledig tid)

 Utställningslokal

Funktion och krav för fastigheten bör ses över beroende på beslut om utgången för

fastigheten. Det finns ett tidigare KS beslut 2016/045 att en styrgrupp skulle sättassamman.

Detta bör göras för att utifrån byggnadens tekniska status kunna ta fram en ny krav- och funktions specifikation.

Behov 3.2.

En funktionell och trevlig mötesplats samt evenemangslokal för Hörby kommuns invånare att visats i och skapa en helhet för kulturkvarteret.

4. Tänkbara åtgärder

Investeringsbudget och åtgärdsförslag 4.1.

Alternativ 1 – Tidigt framtaget förslag,

”Upprustning av befintlig byggnad, ca 250 m² samt tillbyggnad.”

I detta förslag ingår en tillbyggnad av fastigheten för att knyta samman de två befintliga

byggnaderna samt att rusta upp ca halva Nygatan 17, 250 m². Se bilaga 2. Uppskattade

Sida

FÖRSTUDIE 6

Dnr

2017-02-10 TN 2016/082

Kommunservice

produktionskostnader, om- och tillbyggnad är framtagna av Cowi Malmö, 2015-09-29, Observeta att denna kalkyl grundar sin till framtaget förslag och ingen hänsyn har tagits i denna kalkyl angående byggnadens tekniska status eller Hörby kommuns detaljplan.

Entreprenadkostnad, ombyggnad av halva byggnaden, nybyggnad och förråd, inklusive byggherrekostnad landar i en produktionskostnad exkl. moms(SEK): 5 000 000.

Samt ökade kostnader för framtida drift (beräknad på förslag framtaget i samarbete med Horisont) där inkluderat: hyra, fastighetsdrift, städ och verksamhetskostnader ca: 525 000 :- Alternativ 2 – Riv byggnaden och bygg nytt

Den totala arean på 1 ½ plans byggnad idag är på ca 400 m². ca 25 000 kr/m².

400m² * 25000 Kr/m² = 10 000 000 Kr

I ovan framräknad kostnad 10 MKr är inga ändringar i byggnaden eller detaljplanen

medräknat utan detta är ett värde som beskriver lägsta kostnaden för att få huset i brukbart skick utan verksamhetsförändring. Innefattar även en ventilationsåtgärd som inkluderar omfattningen av biografen.

5. Risker

Risker om ett projekt genomförs 5.1.

För både alternativ 1 och 2 och intentionen om att byggnaderna ska vara sammakopplade kräver en ändringa i detaljplanen. Både vad gäller ytan på fastigheten som inte får bebyggas samt vilken verksamhet som får bedrivas vid nybyggnation. En ändring av detaljplanen tar ca 1 år, men projektering kan ske under denna tid.

Risker om ett projekt inte genomförs 5.2.

Om detta projekt inte genomförs kommer fuktproblemen i källare ökas och verksamhet kan inte bedrivas. Om huset ska bli användbart behövs stora insatser göras. En total renovering med dränering, byte/sanering av väggar och grund, nytt tak och nya fönster m.m. Om man väljer alternativ 1 kvarstår problemen i andra halva delen av huset som inte berörs av

renovering, samt ovanvåning vilket leder till att fukten inom sinom tid kommer att vandra till den om upprustade delen. Kvalitetsnivån på åtgärderna är svåra att förutse då det kan vara verksamhetsanpassningar samt krav som genererar högre/lägre nivåer än den bedömda.

Om inte ventilationsutrustning byts ut som närmar sig sin tekniska livslängd och idag redan passerat sin ekonomiska livslängd kommer energiförbrukningen att fortsätta med nuvarande takt eller öka. Installation av ny modern ventilation med ny styr - rumsgivare samt ny

injustering av dels luftmängder men också injustering av VS, VVC kommer att sänka

energikostnaderna. Det kommer också att bli lättare att få kontroll på anläggningens

inomhusmiljö. Ett nytt system dimensioneras så även biografbyggnaden inkluderas så den idag inte har en godkänd ventilation.

6. Slutsats och fortsatt arbete

Söka ändring av detaljplanen båda gällande byggarean samt byggnadens användande då detaljplanen idag säger bostäder. Vidare är rekommendationen sett ur ett byggnadstekniskt perspektiv att riva byggnaden och bygga upp den på nytt, alternativ 2. En rivning skulle innebära att helt nya ytor och förutsättningar att skapa en bra byggnad för dess ändamål ökar då vi inte har någon grundkonstruktion att rätta oss efter.

7. Bilagor

Bilaga 1 – Fuktrapport daterad 2016-03-09 av Villaklimat OBM AB 7.1.

Bilaga 2 – Planritning daterad 2015-08-24 av Horisont arkitekter

7.2.

ALT 1

HÖRBY METROPOL PRINCIPSKISS BEF, NYTT 2015-08-24 SKALA 1:100

0 1 5m

F

D M

F

LYFTPLATTA 1,1x1,4 NY STÄD

NY WC

RECEPTION 12m ²

PASSAGE 38m2

RUM 2 19m2

ENTRÉ

NYTT FÖRRÅD 25m2

BEF. WC

UTRYMNINGSTRAPPA FRÅN BALKONG

±0,00

(+0,70)

OBS!

OJÄMN MARK +0,60

+0,60

+0,60

+0,60

+0,60

BETONGPLATTA

1-1

2-2

3-3 3-3

6-6 BEF. RWC

UTÖKAS

SCEN +1,05m TRAPPA TILL

KÄLLARE

104 SITTPLATSER PÅ BOTTENVÅNING

TRAPPA TILL BALKONG

BEF.

BILJETTFÖRSÄLJNING

±0,00 UTSTÄLLNINGSVÄGG

U T S T Ä LL N IN G S V Ä G G U T S T Ä LL N IN G S V Ä G G

U T S T Ä LL N IN G S V Ä G G

TA V E LF Ö R R Å D

MÖTESPLATS 73m ²

JALUSI PERS.

KAPPRUM 2m ²

+0,30

+0,60 1:12

ELC

PENTRY 11m ² PERS. WC

2m ²

PLAN 2 - BALKONG PERSONAL GENVÄG

TILL PROJEKTORRUM

RUM 1 29m2

INGA ÅTGÄRDER I METROPOL BYGGNAD ANNAN LOKAL

INGA ÅTGÄRDER