ISRN UTH-INGUTB-EX-B-2011/32-SE
Examensarbete 15 hp Juli 2011
Att förebygga garantifel inom flerbostadshus
Elof Fransson
Niklas Persson
ATT FÖREBYGGA GARANTIFEL INOM FLERBOSTADSHUS
Elof Fransson och Niklas Persson
Institutionen för geovetenskaper, Byggteknik, Uppsala Universitet
Denna rapport är tryckt på Polacksbackens Repro, Uppsala Universitet
Copyright© Niklas Persson & Elof Fransson
Institutionen för geovetenskaper, Byggteknik, Uppsala Universitet
Teknisk- naturvetenskaplig fakultet UTH-enheten
Besöksadress:
Ångströmlaboratoriet Lägerhyddsvägen 1 Hus 4, Plan 0
Postadress:
Box 536 751 21 Uppsala
Telefon:
018 – 471 30 03
Telefax:
018 – 471 30 00
Hemsida:
http://www.teknat.uu.se/student
Abstract
Att förebygga garantifel inom flerbostadshus
To prevent warrenty errors in apartment buildings
Elof Fransson Niklas Persson
This is a Bachelor’s degree project with the aim of investigating how to prevent warranty errors in apartment buildings.
Our goal has been to compile the most common warranty errors and the reason behind them.
To achieve this goal, we have studied the warranty protocols from five projects. We also performed interviews with people who work in house production and people who work with warranties. The purpose of the interviews was to find out the underlying causes of warranty errors and what one could do to prevent those.
Cracks in walls and ceilings were the most frequent remarks on the warranty protocols. Remarks on the floors,
windows and doors were also common, but not to the same extent. This was
confirmed both by the studies of the warranty protocols and from the interviews. The reasons behind these warranty errors were based on many different things including deficiencies in the choice of technical solutions and materials.
The results from the interviews showed that if the company is to prevent warranty errors they must firstly raise awareness about warranty errors.
Secondly, they should highlight what the most common and costly warranty errors are. In order to do this they should start gathering statistics from the warranty protocols.
An evaluation of each project should be done when the warranty expires. The warranty errors that occurred and the underlying causes must be analysed. The evaluation of each projekt must be used to prevent future warranty errors.
Experience feedback is very important if warranty errors are to be prevented.
Tryckt av: Polacksbackens Repro
Detta examensarbete är sekretessbelagt, enligt avtal mellan Uppsala Universitet (UTH-enheten) och detta exjobbs uppdragsgivare.
ISRN UTH-INGUTB-EX-B-2011/32-SE Examinator: Patrice Godonou
Ämnesgranskare: Thomas Johansson Handledare: Mattias Karlsson
SAMMANFATTNING
Detta är ett examensarbete med syfte att utreda hur man kan förebygga garantifel i flerbostadshus. Arbetet är utfört åt ett företag i byggbranschen som vill vara anonymt och benämns i fortsättningen som ”företaget” i rapporten. Målet har varit att identifiera de vanligaste garantifelen och orsaken bakom dessa.
För att nå målet har besiktningsprotokoll studerats från fem utvalda projekt. Vi har även intervjuat nyckelpersoner som arbetar inom husproduktion samt personer som arbetar med garantifel. Detta för att ta reda på vilka de vanligaste garantifelen var och de bakomliggande orsak- erna samt vad man kan göra för att förebygga dessa garantifel.
Resultatet av studierna har gett oss en klar uppfattning om vilka som var de vanligaste förekommande garantifelen. Sprickor i vägg och tak var de mest förekommande anmärkningarna på besiktningsprotokollen. Anmärk- ningar på golv, fönster, dörrar och fogar var också vanligt men inte i samma utsträckning. Detta har bekräftats både från undersökningen av proto- kollen samt de intervjuerna vi genomfört. Orsakerna bakom dessa garanti- fel grundar sig i många olika saker bl.a. brister i val av byggtekniska lösningar och material. Under intervjuerna har åsikter framförts angående hur man ska arbeta för att förebygga garantifel.
Resultatet från intervjuerna visade att om företaget ska kunna förebygga garantifel måste man för det första öka medvetenheten om vilka garantifel som finns. För det andra bör man belysa vilka som är de vanligaste och mest kostsamma garantifelen. För att kunna redovisa detta måste man börja föra statistik från besiktningsprotokollen.
En utvärdering av varje projekt bör ske när garantitiden gått ut. Där ska man undersöka vilka garantifel som uppstod och de bakomliggande orsakerna till dessa. Man måste ta till sig informationen av utvärd- eringarna för att samma garantifel inte ska uppstå igen. Erfarenhets- återföring är mycket viktig om man ska kunna förebygga garantifel.
Ett annat sätt att minska på garantifel kan vara att använda material med högre kvalitet. Man bör även ställa högre krav på materialleverantörer för att få en bättre kvalitet på de produkter som används.
Nyckelord:
Nyckelord:
Nyckelord:
Nyckelord: Garantifel, Erfarenhetsåterföring, Garantibesiktning
FÖRORD
Examensarbetet är det avslutande momentet på Högskoleingenjörs- programmet i Byggteknik vid Uppsala Universitet och omfattar 15hp.
Vi vill tacka vår handledare och kontaktperson som hjälpt oss med material och kontakter inom företaget. Vi vill även tacka alla de personer som ställt upp på våra intervjuer.
Vår ämnesgranskare Thomas Johansson ska också ha en stort tack för att ha väglett oss genom vårt examensarbete.
Uppsala i juni 2011
Niklas Persson och Elof Fransson
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1. INLEDNING ... 1
1.1 Syfte och avgränsning ... 1
2. BAKGRUND ... 3
2.1 Allmänna bestämmelser ... 3
2.2 Byggprocessen... 3
2.2.1 Förstudie ... 3
2.2.2 Projektering ... 4
2.2.3 Produktion ... 4
2.2.4 Förvaltning ... 5
2.3 Viktiga begrepp i uppsatsen ... 5
2.3.1 Garantitid ... 5
2.3.2 Besiktningsman... 5
2.3.3 Garantibesiktning ... 5
2.4 Hantering av garantifel inom företaget ... 6
2.4.1 Att åtgärda garantifel ... 6
2.4.2 Eftermarknadsgruppen ... 6
3. LITTERATURÖVERSIKT ... 7
3.1 Sammanfattning av andra rapporter ... 7
3.1.1 Utvärdering av olika byggprojekts brister utifrån garantibesiktningsprocessen ... 7
4. METOD ... 9
4.1 Studiebesök ... 9
4.2 Kvantitativ datainsamling... 9
4.2.1 Beskrivning av studerade projekt ... 10
4.2.2 Besiktningspunkter tillhörande företaget ... 10
4.2.3 Besiktningspunkter tillhörande underentreprenörer ... 12
4.2.4 Kommentarer till den kvantitativa datainsamlingen ... 12
4.3 Intervjuer ... 13
4.3.1 Intervjuteknik ... 13
4.3.2 Vårt tillvägagångsätt ... 14
4.3.3 Transkribering av intervjuerna ... 14
5. RESULTAT ... 15
5.1 Kvantitativ datainsamling... 15
5.1.1 Sammanställning av företagets besiktningsanmärkningar ... 16
5.1.2 Sammanställning av underentreprenörernas besiktningsanmärkningar ... 19
5.2 Sammanställning av resultat från intervjuer ... 21
5.2.1 De vanligaste garantifelen ... 21
5.2.2 Orsaker bakom garantifel ... 21
5.2.3 Att förebygga garantifel genom erfarenhetsåterföring ... 23
6. ANALYS ... 27
7. SLUTSATS ... 31
7.1 De vanligaste garantifelen och deras orsaker ... 31
7.2 Förslag till hur företaget kan förebygga garantifel ... 31
8. REFERENSER ... 33
BILAGA 1 – INTERVJUFRÅGOR ... 34
BILAGA 2 – INTERVJUER... 37
B2.1 Intervju Yrkesarbetare ... 37
B2.2 Intervju Serviceansvarig ... 39
B2.3 Intervju Arbetsledare 1 ... 40
B2.4 Intervju Arbetsledare 2 ... 44
B2.5 Intervju Projektchef ... 46
B2.6 Intervju Platschef... 48
B2.7 Intervju Besiktningsman ... 50
1. INLEDNING
Nöjda kunder och god lönsamhet är en del av alla företags mål. Ett sätt att nå dessa mål är att leverera en produkt med hög kvalité och tillhandahålla god service under garantitiden. Köparen ska kunna vara extra trygg i vetskapen om att eventuella fel på produkten åtgärdas eller kompenseras av säljaren under garantitiden.
Byggbranschen och bostadsproduktion i sig är mycket komplex och de produkter som framställs ställer höga krav på planering, utförande, samarbetsförmåga och noggrannhet. För att kunna producera en byggnad med bästa möjliga slutresultat är det således många olika delar i en process som måste fungera tillsammans. Även yttre förutsättningar i form av markens skiftande beskaffenhet och vädrets naturliga variation påverkar en byggnad och dess produktion. Tillsammans leder detta till att nya förutsättningar råder varje gång ett byggnadsverk uppförs. Man producerar i stort sätt alltid en ny sorts vara varje gång man bygger en byggnad.
Inom bostadsproduktion utförs en s.k. garantibesiktning två år efter att slutbesiktningen blivit godkänd. I projekt utförda enligt Allmänna Bestämmelser från 2004, (AB04) ska även en garantibesiktning ske fem år efter slutbesiktningen. Eventuella skador och fel på byggnaden bedöms då av en utomstående part för att säkerställa vem som bär ansvaret.
Kostnaden för att åtgärda garantifel kan bli mycket stor och att dra ner på dessa kostnader är något som på senare år blivit allt mer aktuellt.
Företaget har satt upp ett mål om att minska kostnaden för garantifel med 90 % till år 2015 jämfört med nivåerna från år 2009.
1.1 Syfte och avgränsning
Syftet med detta examensarbete var att fördjupa våra kunskaper inom garantifelsprocessen och ta fram förslag på vad man kan göra för att minska antalet garantifel i flerbostadshus inom företaget.
Målet var att ta fram statistik över vilka som var de vanligaste före- kommande garantifelen och analysera varför dessa uppstår. Samt under- söka hur man kan förebygga garantifel i kommande byggprojekt.
Vi avgränsade arbetet genom att endast undersöka flerbostadshus med prefabricerad betongstomme inom en avdelning av företaget. Besiktnings- protokoll från fem projekt studerades och sammanställdes. Orsaken till avgränsningen är vår begränsade tidsram vilken inte gett oss utrymme för en mer omfattande studie.
ATT FÖREBYGGA GARANTIFEL INOM FLERBOSTADSHUS
Kap.2 Bakgrund
3
2. BAKGRUND
2.1 Allmänna bestämmelser
I de flesta delarna av byggprocessen genomförs olika upphandlingar eller inköp. Den svenska lagstiftningen innehåller allmänna regler om hur ett avtal kommer till stånd, när anbud och beställningar är bindande o.s.v.
Dock finns ingen lag med speciella regler för entreprenader. Byggprocessen är stor och komplex med många aktörer inblandade. Därför har branschen gemensamt utarbetat riktlinjer för att reglera avtalsförhållandet, s.k.
Allmänna Bestämmelser, (AB). Det finns även allmänna bestämmelser för totalentreprenader (ABT). De senaste upplagorna av AB och ABT kom ut 2004 respektive 2006. De benämns AB04 och ABT06. (Liman, 2010)
Dessa bestämmelser skiljer sig från lagar på så sätt att de måste åberopas i avtal för att de ska gälla. De som har utarbetat dessa bestämmelser är Byggandets Kontraktskommitté, BKK. Det är en ideell förening som representerar både beställar- och utförandesidan. Syftet med AB är att man vid oklarheter som t.ex. ofullständiga handlingar eller att utförandet inte överensstämmer med handlingarna, ska kunna vända sig till AB för att få anvisningar om ansvar och konsekvenser. (Nordstrand, 2004)
2.2 Byggprocessen
Byggprocessen består av 4 olika skeden, nämligen förstudie, projektering, produktion och förvaltning, se figur 2.1. För att få en förståelse för hur byggprocessen fungerar följer nu en beskrivning av dessa steg.
2.2.1 Förstudie
En förstudie utförs i startskedet av ett byggprojekt och syftet är att komma fram till om man ska gå vidare med byggprojektet eller inte. Här analyseras och utreds om det finns ett behov av byggnaden och om det kan bli lönsamt att fullfölja projektet. De personer som jobbar med att ta fram förstudien är byggherren och specialister med byggteknisk och ekonomisk kompetens.
Utifrån resultat och analys av utredningarna är det sedan upp till byggherren att fatta beslut om man ska gå vidare med byggprojektet.
Förstudie Projektering Produktion Förvaltning
Figur 2.1 Byggprocessen
ATT FÖREBYGGA GARANTIFEL INOM FLERBOSTADSHUS
2.2.2 Projektering
Vid bestämning av vilken sorts byggnad man vill uppföra talar man om produktbestämning. En produktbestämning går ut på att man utformar och dimensionerar byggnaden. Handlingar och ritningar som tas fram ska vara så pass detaljerade att man kan uppföra byggnaden med hjälp av dem.
Produktbestämningen består vanligen av två delar, programskedet och projekteringsskedet.
Syftet med programskedet är att finna och utvärdera de förutsättningar och villkor som kan komma att påverka projekteringen. Man ska även klargöra vilka krav och mål som byggherren har på den blivande byggnaden. Detta sammanställs till ett s.k. byggnadsprogram.
I projekteringen tar man fram de ritningar och beskrivningar som ska användas som underlag när man uppför byggnaden. Dessa tas fram utifrån de krav och mål som byggherren ställt i byggnadsprogrammet. Att projektera en byggnad är ett lagarbete mellan flera olika projektörer som t.ex. arkitekt, byggnadskonstruktör, el-konsult, ventilations-konsult m.fl.
De måste tillsammans komma fram med en lösning som inte kolliderar på något sätt mellan olika byggnads- och installationskomponenter. Resultatet av projekteringen visas på ritningar och beskrivningar i form av bygghandlingar.
2.2.3 Produktion
När man utsett en entreprenör för uppförandet av byggnaden börjar denne med att ta fram en produktionstidplan. Produktionstidplanen ska beskriva hur utförandet av produktionen ska ske. En väl utförd produktionstidplan ger förutsättningar för att styra produktionen och på så sätt säkerställa att överlämnandet sker i rätt tid. Själva byggandet står för ca 70-80% av entreprenadtiden (Birgersson, 2007). Under byggtiden sker det kontinu- erliga uppföljningar i form av avstämningar, kontroller och prognoser så att man hela tiden är medveten om hur projektet går. Detta ger möjlighet att kunna ingripa tidigt om man ser tendenser på avvikelse från planering eller budget.
När själva byggskedet närmar sig slutet ska entreprenören enligt AB04 Kap 7 § 2 ”i god tid underrätta beställaren när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning”. Syftet med slutbesiktning är att kontrollera att entreprenören har uppfyllt de kontraktsenliga fordringarna. Om det inte föreligger några fel ska besiktningsmannen enligt AB 04 Kap 7 § 12 godkänna entreprenaden. När byggnadsnämnden fått all dokumentation som entreprenören ska lämna enligt kontrollplanen, utfärdar de ett slutbevis. Slutbeviset är ett intyg på att entreprenören har
Kap.2 Bakgrund
5 utfört entreprenaden på ett korrekt sätt utan att byggnadsnämnden ingripit enligt Plan och Bygglagen Kap 10.
2.2.4 Förvaltning
När byggnadsverket är helt klart och slutbesiktningen är genomförd på- börjas förvaltningsskedet. Då överlämnas byggnaden till byggherren och kan börja nyttjas för ämnad verksamhet.
När entreprenören får slutbesiktningen godkänd och kan lämna över byggnaden till byggherren börjar ansvarstiden att gälla. Enligt AB04 Kap 4
§ 7 är ansvarstiden tio år och inleds med garantitid.
2.3 Viktiga begrepp i rapporten 2.3.1 Garantitid
Med garantitid menas den tid som entreprenören ansvar för fel på utförd entreprenad, se AB04 Kap 5 § 5. Under garantitiden ligger ansvaret på entreprenören att bevisa att han inte är skyldig till fel som uppkommit.
Garantitiden är uppdelad på två olika ansvarsområden, dels arbets- prestation där garantitiden är 5år, och dels material och varor där garantitiden normalt är 2år, se AB04 Kap 4 § 7.
2.3.2 Besiktningsman
Besiktningen verkställs av en därtill lämpad person som beställaren utser, en s.k. besiktningsman. Dock bör beaktas att eftersom det är beställaren som utser besiktningsmannen är det således endast beställaren som kan avgöra besiktningsmannens lämplighet. (Hedberg, 2010)
Om parter kommer överens om det kan besiktningen istället verkställs av en person som de gemensamt utser, se AB04 Kap 7 § 7. Innan besiktningen sker bör besiktningsmannen läsa in sig noga på entreprenadhandlingarna för det aktuella projektet (Söderberg, 1997).
2.3.3 Garantibesiktning
När garantitiden närmar sig slutet genomför man en garantibesiktning.
Syftet med garantibesiktningen är att kartlägga brister och fel som uppstått under garantitiden (Nordstrand, 2004). Enligt AB04 kapitel 7 § 3 är det beställarens ansvar att kalla till garantibesiktning. Syftet med besiktningen är att utifrån det avtal som parterna ingått undersöka om entreprenaden uppfyller kontraktsenliga fordringar.
ATT FÖREBYGGA GARANTIFEL INOM FLERBOSTADSHUS
Att genomföra två besiktningar, en vid slutet av 2-årsperioden och en vid slutet av 5-årsperioden bör ligga i beställaren intresse (Heberg, 2010). De krav som beställaren har rätt att ställa på entreprenaden är det som avtalats. Utifrån det avtal som parterna har enats om och sådant som tillkommit under entreprenadtiden ska besiktningsmannen undersöka om resultatet uppfyller det parterna kommit överens om. Besiktningsmannen måste hålla sig till detta underlag och inte ställa krav som inte finns avtalade. (Liman, 2007)
När garantibesiktningen är genomförd ska besiktningsmannen lämna ett utlåtande, ett s.k. besiktningsprotokoll. Utlåtandet ska innehålla de fel och anmärkningar som besiktningsmannen anser föreligga, se AB04 Kap 7 § 13.
2.4 Hantering av garantifel inom företaget 2.4.1 Att åtgärda garantifel
Idag arbetar företaget på olika sätt med att åtgärda garantifel. Det finns inga gemensamt utarbetade rutiner utan det skiljer sig från avdelning till avdelning. I vissa avdelningar har man yrkesarbetare och arbetsledare som endast sysslar med att åtgärda garantifel. Medan man i andra avdelningar låter arbetsledaren använda sig av yrkesarbetare från produktionen eller ta in underentreprenörer för att åtgärda garantifel.
2.4.2 Eftermarknadsgruppen
Företaget håller på att ta fram en ny eftermarknadsgrupp som ska jobba med avhjälpande av garantifel och ta fram ett arbetssätt för god erfarenhetsåterföring. Man ska även skapa en eftermarknad genom att bl.a.
sälja in förvaltning under garantitiden.
Målet för den nya eftermarknadsgruppen är att minska på kostnaderna för garantifel. Avdelningen har satt upp ett mål att minska sina kostnader för garantifel med 90 % till 2015 jämfört med 2009 års nivåer. På de senaste 10 åren har avdelningen lagt ner ett antal miljoner kronor på garantikostnader.
Detta är en av de stora orsakerna till att den nya eftermarknadsgruppen bildats.
Eftermarknadsgruppen ska jobba med att återföra information om tidigare garantifel genom enkla metoder. Det handlar om möten med platschefer och projektchefer där man diskuterar vilka problem som finns och är åter- kommande. Informationen ska sedan föras vidare till de i produktionen.
Kap.3 Litteraturöversikt
7
3. LITTERATURÖVERSIKT
3.1 Sammanfattning av andra rapporter
Det finns andra examensarbeten som behandlar ämnet garantifel, både vad gäller vilka som är de vanligaste anmärkningarna samt hur man ska förebygga dem. Anledningen till att denna studie genomförs är att företaget är intresserade av hur dessa aspekter ter sig inom just deras organisation.
Tidigare resultat från andra arbeten kan sedan användas i jämförelse med vår egen slutsats.
Vi har studerat andra examensarbeten som tar upp ämnet garantifel.
Nedan följer en sammanfattning av tre utvalda examensarbeten.
3.1.1 Utvärdering av olika byggprojekts brister utifrån garantibesiktningsprocessen
Detta examensarbete är skrivet av Henrik Andersson & Patrik Nolerås, vid Jönköpings Tekniska Högskola 2010. PEAB Sverige AB Region Jönköping beställde arbetet som behandlar området garantibesiktningar. Syftet med detta arbete var att utreda vilka som var de vanligaste anmärkningarna vid garantibesiktningar samt analysera bakgrunden till dessa. Arbetet bestod av en genomgång av besiktningsprotokoll från olika sorters byggnader och ett antal intervjuer.
Slutsatsen blev att de vanligaste anmärkningarna var sprickor i vägghörn och takvinklar. Det fanns även en hel del anmärkningar på dörrar som behövde justeras. Orsakerna till dessa anmärkningar kunde preciseras till pressade byggtider, slarv, och att fuktigt material byggts in.
De frågeställningar som förekom i arbetet var:
• Vilka är de vanligaste felen som anmärks under garantibesiktningen?
• Vilka är orsakerna till anmärkningarna?
• Vad kan göras för att minska på antalet anmärkningar?
• Hur tycker kunden att anmärkningarna åtgärdas?
3.1.2 Kartläggning av kvalitetsbrister i bostadsproduktionen
Detta examensarbete är skrivet av Kristin Nilsson & Maria Stridh, vid Luleå Tekniska Universitet 2010. Studien utfördes på ett
entreprenadföretag i Sverige. Syftet var att inom företaget kartlägga kvalitetsbrister som identifieras i samband med garantibesiktningen samt analysera orsaker till dess uppkomst. Datainsamling har skett i form av
ATT FÖREBYGGA GARANTIFEL INOM FLERBOSTADSHUS
genomgång av protokoll från garantibesiktningar. Intervjuer genomfördes för att hitta bakomliggande orsaker.
Då rapporten är kodad och inte går att följa fullt ut är det svårt att tyda resultatet. En av de vanligaste anmärkningarna ligger dock på balkongdörrar vilket undersökts ytterligare. Att fönsterdörren kärvar och behöver justeras var den vanligaste anmärkningen. Orsaken bakom detta tycks ligga i att beslag och gångjärn inte är anpassade till fönsterdörrens stora tyngd. Till följd av detta blir dörren inte tät vilket leder till andra garantifel. Man har även kommit fram till att undermåligt underhåll från brukarens sida påverkar antalet garantianmärkningar.
3.1.3 Besiktningar inom byggbranschen
Detta examensarbete är skrivet av Andreas Bengtsson & Jonas Ekholm, vid Högskolan i Borås 2007. Syftet med arbetet var att ta reda på vilka besiktningar som genomförs i byggbranschen samt även ”guida i juridiken om vad som sker innan, under och framförallt efter slutbesiktningen”.
Man ville även titta på komplement till besiktningar och se om det kunde vara en väg till att minska antalet fel under entreprenad och slutbesiktning.
Vidare undersöker man också varför brister uppkommer vid en entreprenad och hur vanliga dessa är. Intervjuer av beställare och entreprenör samt en litteraturstudie har legat till grund för arbetet.
Resultatet landar i att man bör införa ett kvalitetssystem i alla delar av byggnadsprocessen för att minska på antalet fel under entreprenadtiden.
Det finns ett behov av mer kvalitetsarbete under entreprenadtiden. Fler kontroller bör genomföras och förbesiktningens omfattning bör utökas.
