1/3
BRÄCKE-HEDE VA-SAMFÄLLIGHET INFORMATION TILL MEDLEMMAR JUNI 2015
ANGÅENDE OMPRÖVNINNG AV LANTMÄTERIFÖRRÄTTNING OCH KRAV FRÅN MEDLEMMAR
Bakgrund
Vid samfällighetens extrastämma 2014-02-20 uppdrogs åt styrelsen att gå vidare med lantmäteriets omprövning av tidigare förrättning för samfällighetens avloppsanläggning. Christer Eriksson och Bengt Lange har på styrelsens uppdrag haft ett antal möten med lantmäteriet (L M) i ärendet.
Omprövningen skall omfatta:
- Kartläggande avseende detaljutförande av ledningsnät.
- Registrering av tillkommande fastigheter som anslutits till föreningens VA-nät.
- Fråga om krav mot föreningen från olika medlemmar.
- Fråga om avvikande placering av reningsverket mot beslut i gällande lantmäteriförrättning.
Avseende fråga om krav mot föreningen från olika medlemmar, har L M endast funnit krav från Daniel Ulups (D U) relevanta för omprövningen.
Föreningen har begärt och fått förlängning av utförandetiden med ytterligare ett år fram till 2016-03-04.
Styrelsen har under våren haft för avsikt att kalla till en extrastämma för att informera om läget och för att rösta om förlikning med D U skall accepteras av medlemmarna eller ej.
Eftersom det i dagsläget ännu inte finns något undertecknat avtal att rösta om och det närmar sig ordinarie årsmöte, ser vi ingen möjlighet till en extrastämma. Därför skickar vi i stället ut denna information.
Ersättningskrav
Föreningen har haft att bemöta en mängd klagomål från D U avseende förhållanden på D U:s mark som D U säger ha orsakats vid anläggning av reningsverket med tillhörande ledningsnät. D U har ställt krav på ersättning med 750 000 kr för upplåtelse av mark för reningsverket samt återbetalning av anslutningsavgift och betalda driftkostnader för obebyggd fastighet 1:14 med 173 000 kr. Totalsumma 923 000 kr.
Föreningen hävdar att ingånget avtal, dat 2009-06-04, mellan D U och föreningen avseende placering av reningsverket på D U:s mark skall gälla och att ingen ytterligare ersättning skall utgå utöver den som redan betalats av föreningen för placering på samfälligheten S4. I avtalet sägs heller inget om ersättning.
Se bilaga 1.
Avtalet består av två delar. Den första delen anger den nya placeringen av reningsverket på D U:s fastighet 1:9. Den andra delen anger att D U övertar den nyttjanderätt som upplåtits på samfälligheten S4 för byggande av föreningens reningsverk.
L M hävdar att avtalet är för gammalt och inte kan beaktas vid omprövning av förrättningen. Enligt L M går inte nyttjanderätten att överlåta då den endast avser uppförande av ett reningsverk och inte är en generell nyttjanderätt. L M hävdar även att de i sin handläggning inte behöver ta hänsyn till civilrättsliga avtal som detta.
2/3
Till L M inkomna yrkanden från sakägare (i första hand D U med ombud Torgny Svensson,
Värderingsgruppen, tidigare lantmätare) har medfört behov av sakkunnig hjälp i markfrågor. Som sakkunnig i markfrågor har styrelsen anlitat Håkan Olsson, Forum Fastighetsekonomi, (tidigare lantmätare) samt advokat Johan Rappman, Glimstedt Advokatfirma. Totalkostnad för dessa konsultationer 111 425 kr.
D U med ombud samt L M vidhåller att D U har rätt till markersättning enligt gällande lagregler som ändrats efter ersättning för upplåtelse av samfälligheten S4 fastställts. L M anger att medlemmarnas samlade ”nytta”
av avloppsanläggningen i sin helhet skall ligga till grund för en värdering av ersättningens storlek. I nyttan skall även inräknas eventuell ökning av fastigheternas värde med utökad byggrätt som avloppsanläggningen medfört.
Om parterna inte kan enas om ersättningens storlek gör lantmäteriet en värdering. Om någon sakägare blir missnöjd med utfallet kan L M:s värderingsbeslut överklagas. Ärendet övertas då av domstol och en civilrättslig process inleds. Utgången av en domstolsprocess är svår att förutsäga. Det går inte heller att förutsäga hur lång tid en sådan process skulle ta och vilka kostnader den skulle medföra i fråga om arvoden till sakkunniga och advokat. Av denna anledning har förslag till avtal om förlikning tagits fram. Förslaget motsvarar krav från Daniel Ulups. Se bilaga 2. Detta förslag har diskuterats vid flera tillfällen med D U men har inte accepterats av honom.
L M anger även att ersättningsfrågan kan brytas ut medan övriga delar av omprövningen fullföljs. På detta sätt skulle utförandetiden avslutas och ersättningsfrågan skulle kunna hanteras utan tidspress. Det är dock troligt att ett förskott i detta fall måste betalas ut till D U. Förskottet kan, enligt lagregler, inte återkrävas i efterhand. (Eftersom vi inte vet storleken på ett eventuellt förskott kan vi inte ta med denna kostnad i budget för kommande verksamhetsår.)
Återstående alternativ när förlikning inte kan träffas och förväntade kostnader
Lantmäteriet fastställer då ersättning till D U för upplåtelse av mark för reningsverket. Detta förfarande medför risk att någon av parterna överklagar och en domstolsprocess inleds.
För värdering anlitar L M troligen en konsult på föreningens bekostnad. Uppskattat arvode 2 000 -3 000 kr/tim. Fortsatt handläggning av lantmäteriet á 1 500 kr/tim
Vid domstolsprocess tillkommer kostnader för advokat med c a 3 000 – 4 000 kr/tim.
Styrelsen kan inte göra någon bedömning av kostnader för en domstolsprocess. Storlek på arvoden angivna ovan är endast en uppskattning.
Av L M upparbetade kostnader för omprövning av förrättning t o m 2015-03-10, c a 93 000 kr. Ännu ej fakturerade.
Av L M uppskattad återstående kostnad för omprövningen c a 100 000 kr.
Övriga yrkanden och utestående fordringar
D U:s ombud Torgny Svensson ifrågasätter föreningens rätt att företräda medlemmarna i en tvist som denna inom föreningen. Denna uppfattning stöds även av Håkan Karnerfors som även ifrågasätter styrelsen rätt att anlita juridisk hjälp. Håkan Karnerfors vägrar även att betala medlemsavgift för innevarande räkenskapsår med 6 000 kr.
Enligt lantmätare Christer Lorin är det gängse sättet vid en förrättning att en arbetsgrupp från föreningen företräder medlemmarna vid förhandlingar där även övriga sakägare medverkar. Enligt förarbete till anläggningslagen (Prop. 1973:160 sida 430 §37) har föreningen rätt att företräda medlemmar även i domstolsförhandling emot annan medlem.
Torgils Wranger och Eva-Lotta Jörnulf har skickat en faktura på 141 000 kr till föreningens kassör som avser återbetalning av anslutningsavgift för fastigheten 1:73 som de sålt. Föreningen har avvisat kravet i sin helhet.
3/3
Bilaga 1 Avtal mellan föreningen och D U angående placering av reningsverk 2 sidor Bilaga 2 Förslag till avtal om förlikning (ej undertecknat) 2 sidor
Göteborg 2015-06-23
Christer Eriksson/Göran Karestrand
Bilaga 1
Mellan Bräcke-Hede VA-samfällighetsförening, c/o Christer Eriksson, Bräckevägen 549, 471 98 Fagerfjäll och Daniel Ulups, Bräckevägen 568, 471 98 Fagerfjäll (Parterna) har denna dag träffats följande
AVTAL Bakgrund
