Diarienummer
2020-02-02
Plan-och genomförandebeskrivning
KST 2020/588
[Skriv här ]
Detaljplan för Mattilamäki 2, del av fastigheterna Multtjärn 1:22 m.fl.
Torsby kommun Värmlands län
ANTAGANDEHANDLING
Innehåll
HANDLINGAR ... 3
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG ... 3
AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN ... 3
Markens lämplighet ... 3
Värdefulla områden ... 4
Riksintressen ... 4
Miljökvalitetsnormer ... 4
PLANDATA ... 6
Läge ………...………6
Areal ………...6
Markägoförhållanden ... 7
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ... 7
Mål och riktlinjer ... 7
Översiktliga planer ... 7
Detaljplaner ... 7
Områdesbestämmelser ... 8
Kulturmiljöprogram för Värmland ... 8
Strandskydd ... 9
Tidigt samråd... 9
Program för planområdet ... 9
Undersökningssamråd ... 9
FÖRUTSÄTTNINGAR / FÖRÄNDRINGAR ... 9
Natur. ... 9
Geotekniska förhållanden ... 11
Verksamheter ... 12
Bebyggelse ... 13
Service ... 18
Friytor ... 18
Trafik ... 19
Störningar ... 20
Teknisk försörjning ... 21
Konsekvenser av planens genomförande ... 22
ORGANISATORISKA FRÅGOR ... 23
Planförfarande ... 23
Tidsplan ... 23
Ansvarsfördelning ... 23
Huvudmannaskap ... 24
Tillstånd ... 24
Avtal ... 25
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR ... 25
EKONOMISKA FRÅGOR ... 28
TEKNISKA FRÅGOR ... 28
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN ... 28
HANDLINGAR
Innehåll:
Planbeskrivning, daterad 2021-02-02
Plankarta med bestämmelser, daterad 2021-02-02 Övriga handlingar:
Fastighetsförteckning, Metria, deterad 2020-08-24 och komplettering Torsby kommun, 2020-08-26 samt 2020-11-19
Undersökningssamråd, daterad 2020-10-16
Uppdaterad natur och kulturinventering, Gabriel Bladh, daterad 2020-07-24 VA-utredning, Miljömonitor Sven Odén, daterad 2013-09-25
Granskningsutlåtande, Torsby kommun, daterad 2020-12-10
PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG
Mattila fritidsanläggning invigde sin första uthyrningsstuga 1961. Efterhand har verksamheten utvecklats och idag finns sammanlagt 210 bäddar fördelat på 34 boenden, majoriteten i stugform.
Anläggningen är belägen finnskogens kärnområde och har gäster året runt, men har främst en profil som ett centrum för längdskidåkning.
Planområdet ligger en bit bort från huvudanläggningen och innefattar 14 stugor i en brant södersluttning ner mot Svarttjärn. Tidigare detaljplan togs fram 2014 för att möjliggöra byggandet av 21 stugor. På grund av mindre avsteg från planen, samt ett större behov av
parkeringsytor än förväntat, är det idag inte möjligt att följa upp ursprungsidén. Torsby kommun bedömer därför att det behövs ta fram en ny detaljplan för området. En ny detaljplan ger
dessutom utrymme att vidareutveckla området genom uppförandet av badbryggor, bastu, återvinningsstation och konstsnöanläggning.
Området bedöms ha en stor utvecklingspotential både vad gäller vinter- och sommarturism, inte minst genom sin koppling till finnskogen.
Den aktuella planläggningen syftar till att stärka den befintliga anläggningen genom att skapa förutsättningar för att möjliggöra ursprungsidén med 21 stugor, utformade i samklang med naturen och den lokala byggnadstraditionen. Vidare syftar planen till att skapa bättre parkeringsytor samt möjligheten att upprätta allmän bastu, badbrygga och tekniska anläggningar.
Planintressenten driver sedan många år Mattila fritidsanläggning.
Planen upprättas med standardförfarande enligt PBL 2010:900.
AVVÄGNING ENLIGT MILJÖBALKEN
Markens lämplighet
Enligt miljöbalkens 3 kap. 1 § skall mark- och vattenområden användas för det, eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande
behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning.
Det aktuella området ligger i naturskönt område nära Mattilas fritidsanläggning, har fungerande infrastruktur och befintlig bebyggelse.
Ett plangenomförande bedöms inte bara bidra till att utveckla själva anläggningen som sådan, utan även att på sikt stärka besöksnäringen inom hela regionen.
Etableringen är av allmänt intresse och bedöms vara förenlig med intentionerna i 3 kap. 1 § miljöbalken.
Värdefulla områden
Enligt 3 kap. 2–5 §§ miljöbalken skall stora opåverkade områden, ekologiskt känsliga områden, åker och skog av nationell betydelse samt fiskevatten skyddas mot påtaglig skada.
Områden med värden som har betydelse från allmän synpunkt på grund av deras natur- eller kulturvärden eller med hänsyn till friluftslivet skall, enligt 3 kap. 6 § miljöbalken, så långt möjligt skyddas mot åtgärder som kan medföra påtaglig skada. Behovet av grönområden i närheten av tätorter skall särskilt beaktas.
Planläggningen tar inte i anspråk något sådant område som avses ovan.
Riksintressen
Enligt 3 kap. 5–8 §§ och 4 kap. miljöbalken kan områden av särskild betydelse ur ett nationellt perspektiv vara av riksintresse. Områden av riksintresse ska skyddas mot åtgärder som kan påtagligt försvåra, skada eller motverka dem. Staten kan ingripa mot exploateringsföretag eller andra ingrepp som kan skada riksintressen påtagligt.
Planläggningen berör inte direkt något riksintresseområde enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken, men cirka två kilometer öster om planområdet ligger Juhola finngård som är en av Värmlands mest välbevarade finngårdar med omgivande odlingslandskap. Området är av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § miljöbalken.
Den nu planerade etableringen ligger på andra sidan länsväg 960 och är orienterat så att den inte kommer att synas från Juhola. Bedömningen görs att riksintresset inte hotas av ett
plangenomförande.
Planområdet ligger inom Frykensjöarnas avrinningsområde. Fryksdalen är av riksintresse för det rörliga friluftslivet enligt 4 kap. 2 §. Vidare avvattnas Frykensjöarna via Vänern som bl.a. är av riksintresse för yrkesfisket enligt 3 kap. 5 § miljöbalken.
Bedömningen görs att den föreslagna etableringen inte heller kommer att hota något av dessa riksintressen eftersom spillvattnet kommer att omhändertas och renas på ett betryggande sätt innan det når recipient.
Miljökvalitetsnormer
Miljökvalitetsnormer är ett juridiskt bindande styrmedel som regleras med stöd av 5 kap.
miljöbalken. Idag finns miljökvalitetsnormer (MKN) för utomhusluft vad gäller partiklar, kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, bly, bensen, kolmonoxid, ozon, arsenik, kadmium,
nickel och bens(a)pyren, för olika föreningar i fisk- och musselvatten, omgivningsbuller samt för vattenförvaltningen.
Utomhusluft
När det gäller utomhusluft brukar det vara minst skillnad mellan normer och uppmätta halter av luftföroreningar för partiklar, bensen och kvävedioxid. Dimensionerande är oftast normerna för partiklar och bensen och i andra hand för kvävedioxid.
Mellan januari och november 2017 har det gjorts mätningar i Torsby tätort och 2019 utförde Torsby kommun en inledande kartläggning av luftkvalitén i kommunen. Bedömningen är att halterna för samtliga ämnen som ska kontrolleras inte överstiger miljökvalitetsnormerna.
Av de faktorer som är lättast att påverka har trafikmängden störst betydelse. Den enskilt mest effektiva åtgärden för att reducera halten partiklar torde, enligt olika försök, vara att minska dubbdäcksanvändningen. Genomförandet av planen innebär att antalet fritidshus ökar i området och därmed kommer även trafikmängden att öka något. Bedömningen görs dock att det inte finns någon risk för att gällande miljökvalitetsnormer skall komma att överskridas.
Bakgrundsnivåerna inom planområdet torde vara mycket låga.
Även om antalet eldstäder kan förväntas öka något så bedöms ett plangenomförande inte heller innebära ökade rökgasutsläpp av den omfattningen att det påverkar möjligheten att uppfylla miljökvalitetsnormerna.
fisk- och musselvatten
Planområdet ligger inom Göta älvs huvudavrinningsområde och avvattnas bl.a. via Frykensjöarna och Vänern.
Vänern ingår i Naturvårdsverkets förteckning över fiskevatten som skall skyddas. Vänern klassas som laxfiskvatten och då avser miljökvalitetsnormerna parametrarna temperatur, upplöst syre, pH-värde, uppslammade fasta substanser, syreförbrukning, nitriter, fenolföreningar,
mineraloljebaserade kolväten, ammoniak, ammonium, restklor, zink och upplöst koppar.
Spillvatten kommer att omhändertas och renas på ett betryggande sätt innan det når recipient. Ett plangenomförande bedöms därför inte medföra någon risk för att gällande miljökvalitetsnormer för fisk- och musselvatten kommer att överskridas.
Omgivningsbuller
Miljökvalitetsnormer för omgivningsbuller, såsom de idag är formulerade, gäller egentligen bara skyldigheten att kartlägga och upprätta åtgärdsprogram för kommuner med fler än 100 000 invånare.
Planläggningen bedöms dock under alla omständigheter inte komma att försämra bullersituationen i området i märkbar grad.
Vattenförvaltning
EU:s ramdirektiv för vatten, det s.k. vattendirektivet, har lagt grunden för ett nytt sätt att arbeta med vatten. Inom vattenförvaltningen har en klassning av vattnens kemiska och ekologiska status gjorts och miljökvalitetsnormer har antagits.
Bland de vatten inom avrinningsområdet som klassats kan nämnas Röjdån och Övre Fryken.
Röjdån uppnår idag måttlig ekologisk status och god kemisk status, exklusive halten av kvicksilver som idag överstiger gränsvärdet. Den måttliga ekologiska statusen beror på de flödesregleringar som förekommer.
Övre Fryken, längre ner i systemet, uppnår god ekologisk och kemisk status exklusive kvicksilver.
Spill- och dagvatten kan omhändertas och renas på ett betryggande sätt innan det når recipient.
Ett plangenomförande bedöms därför inte påverka möjligheterna att uppnå god kemisk och ekologisk status i berörda sjöar eller vattendrag.
PLANDATA
Läge
Planområdet ligger vid Mattila, i den västra delen av Torsby kommun, ca 17 kilometer norr om Östmark och ca 40 kilometer norr om centralorten Torsby. Avståndet till den norska gränsen är fågelvägen knappt fem kilometer och till närmaste större ort i Norge, Kongsvinger, är det ca 56 kilometer.
Området utgörs av ett långsmalt område som sluttar brant ner mot Svarttjärnen i söder. Inom planområdet finns idag 14 stugor fördelat på tre platåer.
Området avgränsas i söder av Svarttjärnen och länsväg 960 och på övriga sidor av skogsmark.
Mattilamäki i förhållande till norska gränsen, Mattilas huvudanläggning, Juhola och Röjdåfors.
Areal
Planområdets areal är cirka 6,5 hektar.
Markägoförhållanden
Den berörda marken är i enskild ägo.
Exploatören/planintressenten äger den allra största delen av den mark som berörs.
TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN
Mål och riktlinjer
Kommunfullmäktige antog 2012-01-23 Vision och mål 2020.
Den övergripande visionen är att I Torsby kommun är det möjligt att förverkliga drömmar.
Ett av tre delmål är att Torsby är en framgångsrik och attraktiv kommun, för invånare, företag och besökare.
Som delmål anges också att ha Hög planberedskap för expansion och nyetableringar. Kommunen säger vidare när det gäller bostäder att man vill ha Attraktiva boenden och goda boendemiljöer.
Detaljplanen bidrar till att nå dessa mål.
Översiktliga planer
Översiktsplanen för Torsby kommun, Översiktsplan 2010, antogs av kommunfullmäktige 2011- 02-22.
Själva planområdet ligger inte inom något av de områden som särskilt pekats ut i
översiktsplanen. Däremot redovisas i översiktsplanen ett s.k. utbredningsområde kring Mattila, U8. Det sträcker sig från väg 960 österut fram till sjön Gräsviggen och omfattar därmed även Juhola. Området beskrivs enligt följande: ”Vid Mattila finns behov av ytterligare fritidsboende som en förbättring av besöksunderlaget för anläggningen i sin helhet. ”
Motsvarande område pekas också ut som en värdefull kulturmiljö. Området omfattar, förutom riksintresseområdet kring Juhola, även Mattila fram till väg 960. Det nu aktuella planområdet ligger inte inom, men väl i anslutning till det utpekade området och exploateringen görs i samma syfte som översiktsplanen anger, nämligen att förbättra förutsättningarna för den befintliga fritidsanläggningen. Även om planområdet ligger utanför det område som definierats måste bedömningen göras att den aktuella planläggningen, som princip, har stöd i översiktsplanen.
Detaljplaner
Majoriteten av planområdet omfattas tidigare av detaljplan för bostadsändamål, detaljplan för delar av fastigheterna MULTTJÄRN 1:20 och 1:22 (Mattilamäki), markerad med sträckad linje i kartan nedan.
En detaljplan gäller tills den upphävs, ersätts eller ändras. En ny detaljplan upphäver därmed den gamla planen.
I planområdets norra del finns ett område på cirka 0,6 hektar som inte är detaljplanelagt.
Planområdet markerat med rött. Bebyggelsen öster om området är Mattilas huvudanläggning. Den sträckande linjen utger gräns för tidigare detaljplan. Området har breddats norr ut för att möjliggöra en utvidgning av kvartersmarken.
Områdesbestämmelser
Området omfattas i dagsläget inte av några områdesbestämmelser.
Kulturmiljöprogram för Värmland
Länsstyrelsen har i sitt Kulturmiljöprogram för Värmland från 1989 uppmärksammat området kring Juhola och Mattila som en kulturhistoriskt värdefull miljö. Området sträcker sig från Gräsviggen i öster fram till länsväg 960 i väster.
Det nu aktuella planområdet ligger som helhet utanför denna miljö så som den definierats.
Juhola finngård
Strandskydd
För Svarttjärnen, som ligger i anslutning till planområdet, gäller det generella strandskyddet om 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd.
Tidigt samråd
En avstämning har gjorts med Länsstyrelsen inför uppstarten med planområdet. Då beslutades att inget tidigt samråd ansågs behövas. Länsstyrelsen hänvisade istället till sitt
granskningsutlåtande och samrådsredogörels gällande tidigare detaljplan, samt underströk ytterligare behovet av att uppmärksamma områdets kulturvärden och pågående arbete gällande finnskogen som världsarv.
Program för planområdet
Bedömningen har gjorts att det inte behöver tas fram något särskilt program för att underlätta detaljplanearbetet.
Den nya etableringen bedöms ha begränsad omgivningspåverkan och får sägas ha stöd i gällande översiktsplan.
Undersökningssamråd
I samband med framtagandet av detaljplanen i området utfördes ett undersökningssamråd med resultatet att plangenomförande inte skulle medföra någon sådan betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten eller andra resurser som avses i 4 kap. 34 § plan- och bygglagen, 6 kap. 11 § miljöbalken eller 4 § i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att den behövde föregås av en miljöbedömning/MKB.
Plangenomförandets påverkan på miljön hanteras istället i planbeskrivningen under rubrikerna Avvägning enligt miljöbalken och Konsekvenser för planens genomförande.
FÖRUTSÄTTNINGAR / FÖRÄNDRINGAR
Natur
Planområdet utgörs en brant södersluttning ned mot Svartjärnen. I norr övergår området i en platå som utgör en sydöstlig utlöpare av Makkulaberget.
Topografi
De högsta nivåerna i norr ligger på ca + 457 meter (RH 2000) och de lägsta nivåerna i söder på ca 385 meter (RH 2000), dvs. en höjdskillnad på över 70 meter.
Inom området finns 14 stugor, fördelat på tre olika höjdplatåer på de ungefärliga nivåerna +409, +431 och +453 meter (RH 2000). Mellan bebyggelsen slingrar sig angöringsvägen fram för att kunna ta upp den stora höjdskillnaden med rimliga sluttningar.
Principen är att markarbetena, trots den dramatiska topografin, skall minimeras. Det innebär en bebyggelse som på ”lätta fötter”, plint- eller torpargrund, försiktigt placeras i naturen.
Schaktning och fyllning skallminimeras, stödmurar och onaturliga slänter undvikas.
Mindre justeringar i anslutning till vägar och byggnader för att exempelvis klara tillgängligheten måste givetvis accepteras. Detta kommer att bevakas och hanteras i samband med kommande bygglovsprövningar.
Vegetation
Skogen inom planområdet avverkades 2012. Lövträd i viss omfattning lämnades kvar i branterna, främst al och björk.
Vegetationen inom området i stort utgörs annars av grandominerad barrskog med visst inslag av lövträd i anslutning till igenväxt inägomark och hyperitbranter.
Fältskiktet är svagt utvecklat med husmossa och väggmossa. Fläckvis finns inslag av ris, gräs och örter.
Det har gjorts en kombinerad natur- och kulturinventering inom området av kulturgeograf och biolog Gabriel Bladh, daterad 2013-09-23. Samt en uppföljning av denna 2020-07-24.
Sammanfattningsvis bedömde inventeringsuppföljningen att de områden som påverkades av planarbetet har trivial artsammansättning och låga naturvärden.
Landskapsbild
Området kring Mattila är naturskönt beläget inom ett omfattande skogsområde med kuperad terräng vilket ger en vidsträckt utsikt från de högst belägna punkterna. Områdets randzoner möter barrskogsvegetationen och ner mot tjärnens strand finns en liten trädridå. Området är synligt mellan träden från väg 960.
Planområdet utgjorde tidigare en skogsklädd bergssluttning norr om Svarttjärnen. Sluttningen inom det aktuella är dock numera avverkad och delvis exploaterad.
Planområdet ligger i kärnområdet av Finnskogen, koloniserat av skogsfinnar under 1640-talet och med finsktalande ännu i början av 1900-talet. Finnskogen besitter unika kulturhistoriska värden som förenar tre nordiska länders historia – Finland, Sverige och Norge.
Området idag: Vackra vyer och diskreta stugor strategiskt placerade i landskapet.
Länsstyrelsen Värmland, Värmlands Museum, Torsby kommun, Värmlands Hembygdsförbund, Karlstads Universitet, Region Värmland och Värmländska Akademien har ingått ett samarbete för att gemensamt verka för att få Finnskogen utnämnd som Världsarv enligt UNESCO.
Klassningen innebär att området sätts på kartan ur ett globalt perspektiv, ger områdets naturvetenskapliga och estetiska skyddsvärden större tyngd och uppmärksamhet, samt
möjliggör en utveckling där finnskogen och dess gårdar ses som en tillgång för kulturmöten och besöksnäringen. Det är således av särskild vikt att utveckling sker med hänsyn till landskapet och dess kulturhistoriska värden.
Planområdets närområde är rikt på förekomsten av rökstugor, kokhus och bastur. Finngården Juhola bedöms vara av särskild stor vikt. Området är av riksintresse för kulturmiljövård. Från Juhola och området för riksintresse syns planområdet och den tillkomna bebyggelsen inte alls.
Strax öst om planområdets finns ytterligare ett område med kulturvärden, Torpet Mellanbråten. I den uppdaterade miljö-och kulturvårdsinventeringen konstateras torpet inte berörs av den ändrade detaljplanen. Som ett led i utvecklingen av området ligger en ambition att ta fram och restaurera inägorna och odlingslämningarna i runt torpet för att öka artrikedomen. Dessa ligger dock till stor del på annan fastighet. Det förutsätter att en överenskommelse kan träffas med berörd fastighetsägare för dessa delar. Till grund för detta arbete kommer det att tas fram en skötselplan som även kommer att omfatta delar av planområdet. Det finns bland annat rester av hamlade tallar inom området som kommer att bevaras.
Mot bakgrund av detta har riktlinjer för gestaltningen av ny bebyggelse formulerats och förts in i planbeskrivningen under rubriken Gestaltnings principer för ny bebyggelse. Riktlinjerna är
grundade på de principer som pekats ut i tidigare detaljplan och följs upp på plankartan med ett antal utformnings- och utseendebestämmelser.
Geotekniska förhållanden
Det finns ingen specifik geoteknisk undersökning gjord inom det aktuella området.
Enligt översiktliga berg- och jordartskartor består berggrunden av röd gnejsgranit. Landformen utgörs av s.k. storkuperad vågig bergkullsterräng. Dominerande jordart är normalblockig sandig- moig morän.
Befintlig bebyggelses har grundlagts med normala grundläggningsmetoder. Inga utmaningar kopplat till markens stabilitet har visats sig. Grundläggning bedöms därför kunna ske med normala grundläggningsmetoder även för den tillkommande bebyggelsen.
Kunskaperna bedöms tillräckliga för planskedet.
Markradon
Rekommenderat radonskydd för nybyggnad finns formulerat i Statens planverks rapport 59:1982.
Enligt kommunens översiktliga markradonutredning från 1987 utgör det aktuella området ett s.k.
normalriskområde för markradon. Inom närområdet finns mindre områden som klassats som
”eventuella högriskområden” på grund av förekomst av grovsandigt isälvsmaterial med hög permeabilitet.
Mot bakgrund av att förhållandena kan variera inom relativt små geografiska avstånd ska geoteknisk undersökning krävas i samband med bygglovsprövningar, såvida det inte bedöms onödigt med hänsyn till projektets ringa omfattning eller andra omständigheter.
Stabilitet
Mot bakgrund av markens beskaffenhet görs bedömningen att stabiliteten inom planområdet är tillfredsställande.
Förorenad mark
Det finns inga historiska eller andra belägg för att det skulle ha funnits verksamheter inom området som kunnat förorena marken. Området har under lång tid utgjort skogsmark och innan dess till del fungerat som småskalig odlings- och betesmark.
Om det i samband med exploatering eller andra arbeten skulle påträffas markföroreningar eller misstänkta markföroreningar skall kontakt tas med tillsynsmyndigheten, dvs. miljö- och byggnadsnämnden, för samråd om hur hantering av schaktmassor och sanering skall ske.
Höga vattenstånd
Planområdet sträcker sig från länsväg 960 öster om Svarttjärnen och upp mot Makkulaberget.
Det är endast vattenståndet i Svarttjärnen som skulle kunna påverka planområdet. Tjärnen ligger dock högt upp i systemet och vattennivåvariationerna är små. Själva bebyggelsen med
tillhörande avloppsreningsanläggning ligger på sådana nivåer att de aldrig kan komma påverkas av höga vattennivåer i eller i anslutning till Svarttjärnen.
Fornlämningar
Det finns, enligt Riksantikvarieämbetets fornminnesregister, inga kända fornlämningar inom planområdet. De registrerade lämningar som ligger närmast finns på Makkulabergets topp samt vid Mattila och Juhola.
Alla fornlämningar, såväl kända som okända, är skyddade enligt kulturminneslagen. Skulle det i samband med exploatering eller andra arbeten påträffas fornlämningar eller misstänkta
fornlämningar skall kontakt tas med tillsynsmyndigheten, dvs. länsstyrelsen.
Verksamheter
Inom planområdet
Idag används området för bostadsändamål.
Med bostadsändamål menas att boendet skall vara verksamhetens huvudsyfte och dessutom ha varaktig karaktär. Dit hör även bostadskomplement av olika slag såsom tvättstugor,
garage/parkering, förråd och liknande. I begreppet ingår, förutom vanliga bostäder och fritidshus, även kategoribostäder av olika slag såsom gruppbostäder, träningsbostäder och liknande, även om boendet kräver ständig tillsyn av personal. Upplåtelseform och boendeform har ingen betydelse i sammanhanget.
Vid annan verksamhet i en bostadslägenhet gäller att huvudsyftet alltid skall vara boendet.
Enstaka arbetsrum i en stor bostad skall kunna accepteras. Generellt gäller för alla verksamheter att de så lång möjligt skall anpassas till ett uthålligt system som ger så liten påverkan på
människor och miljö som möjligt.
Användningen för bostadsändamål har inte bedömts behövas preciseras ytterligare.
Utom planområdet
Omgivningen i stort utgörs av skogsmark med en gles bostadsbebyggelse.
Det som initierat planarbetet är en önskan om att utveckla verksamheten kring Mattila fritidsanläggning. Anläggningen är uppbyggd kring en gammal finngård och består idag av uthyrningsstugor, friluftsgård, konferensutrymmen och servicebyggnader.
Aktiviteter pågår hela året med konferenser samt övriga arrangemang. Särskilt känt är Mattila för sina välpreparerade skidspår varför många väljer att ladda upp här inför Vasaloppet.
Bebyggelse
Områdesbeskrivning
Inom själva planområdet finns idag 14 stugor. Dessa är lokaliserade i tre grupper. Byggnaderna är friliggande och diskret utformade med avseende på färg, material och placering.
Platsen är belägen inom finnbygdens kärnområde. Inte långt från platsen finns välbevarade finngårdar.
Juhola, beläget cirka två kilometer öster om planområdet, är av riksintresse för kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 § miljöbalken, byggnadsminne enligt 3 kap. kulturminneslagen samt
kulturreservat enligt 7 kap. 9 § miljöbalken. Gården är uppmärksammad för sina välbevarade gårdsbyggnader med bostadshus, bodar, ladugård, smedja, bastu m.m., men även för det kringliggande kulturlandskapet.
Bebyggelsen består av enkla timrade byggnader, där bostadshuset är klätt med rödfärgad lockpanel. Fönsteromfattningar är profilerade och målade vita liksom knutar. Taket är belagt med sinuskorrugerad plåt.
Bostadshuset är från 1700-talets mitt och innehåller bl.a. en rökstuga och en stor s.k. svenskstuga.
Bostadshuset i Juhola.
Uthusen är timrade utan panelbeklädnad, rödfärgade eller helt obehandlade, grå. Taken är belagda med pannplåt, galvad eller svartmålad.
Gårdstunet och den öppna marken kring gården har stor betydelse för kulturmiljön och hålls öppen genom årlig slyröjning. Vägarna är grusvägar av enklare slag. Juhola är en av de bäst bevarade finngårdarna i Värmland.
Förutom bebyggelsen vid Juhola, finns en samlad grupp av byggnader kring Mattila gård.
Anläggningen vid Mattila är uppbyggd kring en finngård med rötter från 1640-talet. I
byggnadens västra del finns rökstuga med rökugn bevarad. Den gamla bostadsbyggnaden är klädd med rödfärgad lockpanel, snickerier och knutar är vita och taket är belagt med lertegel.
Anläggning, som efterhand och i långsam takt vuxit upp kring Mattila, har från början präglats av en ambition att bebyggelsekomplettera med utgångspunkt i finnbygdens byggnadskultur.
Byggnaderna har anpassats till terrängen och getts en traditionell utformning.
Idag består fritidsanläggningen sammanlagt av ett trettiotal byggnader av olika slag. De är uppförda i timmer eller klädda med träpanel, och är grå, omålade eller behandlade med järnvitriol eller tjära. Sadeltaken är i huvudsak belagda med plåt eller skivmaterial i grå kulör.
En av byggnaderna kring Mattila gård.
Området mellan husen har karaktär av gårdstun och ängsmark och hålls öppet genom kontinuerlig röjning. Vägarna är grusade och av enklare slag, men kan också vara stigar på gårdstun och ängsmarken.
I nära anslutning till planområdet ligger det gamla torpen Mellanbråten (Väliaho) som också har sitt ursprung i finnbygdskulturen. Det är enkel timrad envåningsbyggnad med plåttak.
Byggnaden är i behov av renoveringsåtgärder, saknar lagskydd och utgör ingen klassisk
rökstugemiljö. Enligt natur- och kulturinventeringen från 2013 visar den istället upp Finnskogens moderniseringsprocess i slutet på 1800-talet med samtidiga förändringar på byggnader och kulturmiljö. Mellanbråten utgör en av få bevarade omgjorda rökstugor på ursprunglig plats där också småbruksperiodens tidsskikt illustreras i kulturmiljön.
I den inventering av skogsfinsk bebyggelse som Torsby Finnkulturcentrum genomförde 2009–
2011 kom Mellanbråten att värderas inom grupp 1, vilket innebär följande ambitionsnivå för bevarande, sydd och vård: ”Byggnaden bedöms vara synnerligen värdefull genom sitt kulturhistoriska värde eller anses ingå i en synnerligen värdefull kulturmiljö. Lagskydd som byggnadsminne är motiverat, med höga och definierade krav kring bevarande och bibehållande”.
Mellanbråten, torp med kulturvärden beläget strax väst om planområdet
Befintlig byggnad inom planområdet.
Gestaltningsprinciper för ny bebyggelse
Generellt kan man säga att tillkommande byggnader kommer att få karaktären av
”kompletterande” bebyggelse om man ser till området i stort och att de därför bör underordna och anpassa sig till landskapet, följa det traditionella bebyggelsemönstret och anknyta till den lokala byggnadstraditionen. Befintliga byggnader inom planområdet utgör en viktig grund för bestämmelserna kring hur den nya bebyggelsen ska utformas.
Delar av den befintliga bebyggelsen inom planområdet
Byggnader skall placeras med respekt för landskapsbilden. Det är väsentligt att den nya
bebyggelsen anpassas till naturliga platser i terrängen såsom torra höglänta platåer eller i skydd av vegetation. Kring bebyggelsen bör marken hållas öppen genom röjning, så att en karaktär av gårdstun erhålls, i övrigt ingen bearbetning. Staket och andra tomtplatsmarkeringar skall undvikas och vägbelysningen skall användas återhållsamt.
Vägar skall anläggas som grusvägar liksom uppställningsplatser för fordon. Konstgjorda slänter skall undvikas eller bearbetas så att en god anpassning till den omgivande naturmarken uppnås.
Stigar och gångvägar skall utformas med stor hänsyn till topografin. De kan beläggas med grus alternativt utgöras av naturmark eller gräsytor. Bestämmelse har införts i planen om att
hårdgjorda ytor skall utföras grusade.
Grundläggning skall anpassas till befintliga marknivåer. Lämpliga metoder kan vara plintgrund eller torpargrund. Det är av stor vikt att grunden anpassas till befintlig topografi och att
onaturliga utfyllnader eller schaktningar kring husen undviks. Mindre justeringar i anslutning till vägar och byggnader för att klara tillgängligheten kan givetvis accepteras.
Generellt gäller att nya byggnader skall anknyta till den lokala byggnadstraditionen. Det betyder en volym med enkel planform utan utskjutande delar och sadeltak. Likaså bör gavelverandor med utskjutande tak undvikas.
För att undvika en oönskad förtätning av området och för att säkerställa att eventuella komplementbyggnader utförs enligt planens gestaltningsprinciper har en administrativ bestämmelse gällande utökad lovplikt för komplementbyggnad och komplementbostadshus lagts in i planen.
Utnyttjandegraden anges som största byggnadsarea i kvm per byggnad. Utnyttjandegraden på max 90 kvm per byggnad gäller inom samtlig kvartersmark för bostäder. Med byggnadsarea menas den sammanlagda arean bebyggelsen upptar på marken, inklusive ytterväggar och utkragade byggnadsdelar.
Husen skall vara friliggande.
Vidare får byggnaderna uppföras till en nockhöjd på 7,5 meter över angivet nollplan.
Taklutningen ska vara mellan 15 och 30 grader. Bestämmelser har lagts in i planen.
Fasader skall utföras i timmer eller träpanel och vara naturligt grå eller tjärstrukna. Tak beläggs med galvaniserad pannplåt av traditionell typ eller grå sinuskorrugerad plåt. Fönster kan vara vita, gråa eller träfärgade. Foder, vindskivor, takfot och knutar utförs i samma kulör som fasaden. Bestämmelse om detta har förts in i planen.
Uteplatser anläggs antingen direkt på mark eller samordnas med byggnadens form. Uteplatsens storlek begränsas och anpassas i form och material till byggnaden.
När det gäller byggnadernas placering gäller p1 bestämmelse om att huvudbyggnader skall placeras minst 3,0 meter och komplementbyggnader minst 2,0 meter från tomtgräns.
Två byggnader är i dagsläget placerade så att de inte går att stycka av utan att avsteg görs från krav på avstånd från fastighetsgräns. Detta gäller den centrala byggnaden på mittersta platån, samt byggnad längs med östra plangränsen. För att dessa byggnader ska gå att stycka av i framtiden undantas de från p1 bestämmelsen.
Enligt Boverkets byggregler ska brandspridning mellan andra byggnader uppnås antingen genom skyddsavstånd på 8 meter eller genom avskiljande konstruktion. Då byggnader inom
planområden kan komma att placeras närmre än 8 meter kan det bli aktuellt med avskiljande konstruktioner. Frågan hanteras i bygglovsskedet.
Mot den befintliga gatan finns en zon om 4,0 meter som inte får bebyggas. Motiven till detta är dels en trafiksäkerhetsfråga men också praktiska då det ger plats för snövallar vid
vintervägskötsel utan att byggnader riskerar att komma till skada
Service
Samhällelig
Samhällelig service i viss omfattning finns i Östmark, bl.a. skola år F-5, avståndet dit är ca 20 kilometer.
I övrigt är det centralorten Torsby som gäller, här ligger bl.a. närmaste sjukhus, avståndet hit är ca 43 kilometer.
Ett plangenomförande bedöms inte ställa några direkta krav på ytterligare samhällsservice.
Kommersiell
Restaurang finns inom Mattilas fritidsanläggning. Närmaste livsmedelsbutik ligger vid riksgränsen mot Norge ca sex kilometer sydväst om planområdet.
Kommersiell service i övrigt finns inne i Torsby tätort.
Bedömningen görs att exploateringen kan bli ett värdefullt tillskott för Mattila med möjlighet att utveckla anläggningen ytterligare. Exploateringen är dock inte av sådan omfattning att den i sig bedöms kunna skapa förutsättningar för helt ny serviceetablering. En utveckling inom Mattila bidrar dock givetvis till ett förbättrat kunderlag för den redan etablerade servicen inom området.
Friytor
Rekreation
Planområdet ligger i anslutning till, och skall ingå som en del i Mattila fritidsanläggning. Här finns i det närmaste obegränsade möjligheter till rekreation i olika former.
I planområdets södra del går delar av Mattilas skidspår. Exploatören har som ambition att vidareutveckla anläggningen genom en konstsnöanläggning och således bättre
skidförutsättningar även under mildare vintrar.
I förhållande till resterande av Mattilas spår är de som återfinns i planområdet relativt flacka och lättillgängliga genom befintlig infrastruktur. Exploatören ser därför att utvecklingen av
spårverksamheten inom planområdet som en möjlighet att skapa en handikappanpassad sträckning i planområdets sydligaste del.
Lek
Det finns ingen särskilt iordningställd lekplats inom området och det bedöms inte heller finnas något sådant behov med tanke på anläggningens karaktär och läge i naturen.
Strandskydd
För Svarttjärnen, som ligger i anslutning till planområdet, gäller det generella strandskyddet om 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd.
Inom planen finns det befintlig avloppsreningsanläggning och gata inom strandskyddat område.
Gatumarken eller anläggningen omfattar dock inga byggnader, anläggningar eller andra
anordningar som hindrar allmänheten från att beträda området. De bedöms inte heller väsentligt påverka villkoren för djur och växtliv. Bedömningen görs därför att inget upphävande av
strandskyddet behövs för den befintliga gatumarken eller avloppsanläggningen.
I och med planerna för konstsnöanläggning kommer det även finnas ett behov av pumphus inom skyddat område. Utvecklingsplanerna innefattar även byggandet av en allmän bastu och
badbryggor i anslutning till tjärnen.
Strandskyddet föreslås, i enlighet med plan-och bygglagen kap 4 17 §., upphävas för e3, pumpstation och för badbryggor och bastu inom W1, vattenområde.
Särskilda skäl för upphävandet av strandskyddet för pumphuset är att den behöver ligga i anslutning till vattnet, och dess behov bedöms inte kunna tillgodoses utanför området.
W1 ligger inom ett område av allmän karaktär, väl avskilt från privata tomter och i anslutning till allmänna skidspår. Exploatörens intentioner är att vidareutveckla området med ökade funktioner och tillgänglighet, men bibehålla den allmänna karaktären. Det finns bland annat planer på en handikappanpassad sträckning av spåret i anslutning till tjärnet. Även medel så som skyltning och bokning ska användas för att säkerställa allmänhetens tillgång.
Uppförandet av allmän bastu och brygga inom området bedöms öka allmänhetens tillgång till området, samt stärka befintlig fritidsanläggnings verksamhet. Utvecklingen bedöms därför vara förenligt med de allmänna intressena i plan och bygglagen 2 kap 3 §, 2. Från en social synpunkt god livsmiljö som är tillgänglig och användbar för alla samhällsgrupper, samt 3. En god ekonomisk tillväxt och en effektiv konkurrens. Särskilt skäl för upphävandet av strandskydd för badbryggor och bastu inom vattenområde är således att marken behövs ta i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området.
Inga av de befintliga, eller planerade anläggningarna omfattar större byggnader eller andra anordningar ovan jord som hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda området.
De planerade åtgärderna bedöms inte heller väsentligt förändra livsvillkoren för djur- eller växtarter.
Trafik
Biltrafik
Planområdet ligger i anslutning till väg 960 och sträcker sig drygt 500 meter norrut uppåt berget.
En slingrande grusväg skapar förbindelser mellan de befintliga byggnaderna och väg 960.
Väg 960 utgörs av en ca 5 meter bred grusväg med låg trafikbelastning. Högsta tillåtna hastighet idag är 70 km/tim. Bedömningen görs att väg 960 klarar den ökade trafikbelastning som ett plangenomförande innebär. Även grusvägen som förbinder befintlig och planerad bebyggelse med väg 960 beräknas kunna hantera den något ökade trafikbelastningen.
Detaljplanen innebär att befintlig huvudgata byggs ut för att tillgängliggöra vattenområde med allmän bastu och badbryggor i söder, samt norr ut till planerad bebyggelse.
Parkering
Parkeringsbehovet för de nya bostadshusen kommer att lösas genom samlande, gemensamma parkeringsplatser som tryggas genom bildandet av gemensamhetsanläggning.
Vilka fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningen, och vad den avser att förvalta förtydligas under rubriken ”Huvudmannaskap”.
Kollektivtrafik
Det finns i dagsläget ingen kollektivtrafik inom området. Närmast liggande busslinje, Röjdåfors- Torsby, trafikerar dagligen väg 947 med några turer i vardera riktningen. Avståndet från planområdet till hållplatsen nere i Röjdåfors är ca fem kilometer.
Den föreslagna exploateringen är inte av den omfattningen att den i sig motiverar någon förändring av busstrafiken.
Gång- och cykeltrafik
Det finns idag inga separata gång- och cykelvägar inom området. Gående, cyklister och mopedister är hänvisade till bilvägarna i området som idag har mycket låg trafikbelastning.
Exploateringen är inte heller av den omfattningen att det skapas förutsättningar för en
utbyggnad av separata GC-vägar. Däremot finns det en del större skogsvägar, stigar och skidspår inom området. Dessa är markerade i kartan med illustrationslinje.
De markerade stråken är stora nog för framkomlighet med mindre fordon, så som fyrhjulingar.
Och kan därför användas vid anläggning- och underhållsarbeten av tekniska anläggningar m.m.
Störningar
Verksamheter
Den verksamhet som bedrivs i anslutning till Mattilas fritidsanläggning bedöms inte komma att innebära några störningar för planområdet.
Planområdet ligger så till att det inte bedöms föreligga någon risk för bullerstörningar.
Avloppsreningsanläggning
Inom planen finns en avloppsreningsanläggning i form av en markbädd.
När det gäller skyddsavstånd mellan infiltrationsytor och bostäder talas i olika sammanhang om avstånd på mellan 10 och 30 meter. De problem som framförallt kan uppstå kring sådana ytor är luktproblem.
I planen ligger ny och befintlig bebyggelse på minst 50 meters avstånd. Dessutom råder en betydande nivåskillnad där bostäderna ligger på en nivå åtminstone tio meter högre upp. Risken för störningar bedöms som mycket liten.
Elnätstation
Inom planområdet finns en befintlig elnätsstation.
Kring sådana anläggningar bildas magnetfält i viss omfattning. Elnätstationerna är dock
kapslade på sådant sätt att det riktvärde som vanligtvis tillämpas, 0,2 μT, klaras redan på någon meters avstånd. I planen blir minsta möjliga avståndet till bostadshus ca 25 meter vilket innebär att säkerhetsavståndet klaras med bred marginal.
Teknisk försörjning
Spill-och dricksvatten
I samband med framtagandet av tidigare detaljplan gjordes en VA-utredning som visar hur vatten och avlopp ska lösas inom området.
Vatten-och avloppsnätet har utvecklats i linje med föreslagna åtgärder i utredningen.
Vattenförsörjningen säkerställs genom tre bergborrade brunnar. Från vattentäkten sker sedan distribution via gemensamt ledningsnät i anslutning till gatunätet i respektive byggnad.
Vattenkvalitén är god och det har inte påvisats något behov av vattenrening. Däremot innebär höjdskillnaden mellan högst, respektive lägst belägen bebyggelse ett behov av reduceringsventil för att minska vattentrycket i den lägsta platån. En sådan ventil finns strax sydväst om befintlig bebyggelse på mittersta platån.
Vattentäkter kan vara sådan vattenverksamhet som är tillstånds- eller anmälningsplikt enligt 11 kap. miljöbalken.
Spillvattnet tas omhand och renas inom planområdet genom befintlig slamavskiljare, pumpbrunn, markbädd och uppsamlingsbrunnar.
Dagvatten
Dagvatten kommer att omhändertas lokalt genom infiltration. Detta är möjligt genom den låga exploateringsgraden i kombination med bestämmelse om att hårdgjorda ytor ska utföras grusade.
Värme
Byggnaderna inom området kommer att ges individuella lösningar när det gäller uppvärmningen.
Miljökvalitetsmålet God bebyggd miljö har bl.a. ett delmål om energianvändning m.m. i byggnader. Vidare har Torsby kommun en uttalad miljöambition med inriktning på låg energiförbrukning. Det förutsätter att byggnaderna görs täta och välisolerade. Den energi som trots allt behöver tillföras bör baseras på förnyelsebara energikällor såsom sol, vind, vatten och biobränslen. Lämpliga lösningar kan exempelvis vara värmeväxlad ventilation, högeffektiva och miljögodkända ved- eller pelletskaminer och solfångare
El
Ifrån Mattilas huvudanläggning har elnätet byggts ut till att även omfatta planområdet. Befintligt elnät och transformatorstation finns således i planområdet och ny bebyggelse beräknas kunna anslutas till nätet.
Fortum är nätägare.
Fiber och telefoni
Mobiltäckningen i området är varierande med de svagaste punkterna i planområdets södra delar.
Fiber finns utdraget till samtlig bebyggelse. Även tillkommande stugor ska anslutas till fibernätet. På så vis säkerställs god internetuppkoppling och möjligheten att, om uppkopplad, ringa och ta emot samtal.
Avfall
Avfallshanteringen i området sker enligt kommunens renhållningsordning och avfallsplan. Idag lämnas hushållsavfall på central plats inom anläggningen vid Mattila, men i den nya planen finns mark reserverad för en återvinningsstation. Efter uppförandet kommer avfallet hanteras enligt samma princip, men med den nya återvinningsstationen som uppsamlingsplats.
Med avseende på avfallsanläggningens begränsade storlek och placering bedöms inte en bygglovsprövning nödvändig för att kunna tillvarata grannars- och allmänna intressen. En administrativ bestämmelse gällande minskad lovplikt för återvinningsstation inom avsatt
område har förts in i planen. Den minskade lovplikten gäller endast under planen genomförande tid och om återvinningsstationen är utformad enligt det som anges i planbestämmelsen.
Närmaste återvinningscentral finns inne i Torsby tätort. Avståndet dit är ca 40 kilometer.
Närmaste återvinningsstation ligger vid brandstationen i Östmark ca två mil söder om planområdet.
Konsekvenser av planens genomförande
2014 antogs en detaljplan för området. Detaljplanen syftade till att möjliggöra byggandet av 21 stugor. I sin helhet har området utvecklats i linje med denna. Befintlig bebyggelse smälter väl in i landskapet och utvecklingen har stärkt Mattila fritidsanläggning. Dock har mindre avvikelser från planen, samt ett större parkeringsbehov än väntat, gjort att det inte längre är möjligt att inom ramen för tidigare detaljplan fullfölja intentionen med 21 stugor.
Syftet med den nya planen är således främst att möjliggöra den utveckling som sedan en tid tillbaka varit planerad, samt vars negativa konsekvenser på miljön, hälsan eller hushållningen med mark och vatten eller andra resurser som avses i avses i 4 kap. 34 § plan- och bygglagen och 6 kap. 11 § miljöbalken bedöms vara mycket begränsade.
Rent fysiskt innebär ett plangenomförande att befintlig kvartersmark utvidgas något för att möjliggöra bebyggelse i form av sex nya stugor. De visuella förändringarna anses begränsade då bestämmelser gällande den tillkommande bebyggelsens utformning och placering säkerställer diskret utförande med hänsyn till landskapet och befintliga byggnader. Från Mattilas
fritidsanläggning och från riksintresseområdet kring Juholas finngård kommer exploateringen inte att synas.
Vidare kommer plangenomförandet endast innebära en knappt märkbar ökad belastning av trafik och människor i rörelse i området. Bedömningen har gjorts att man genom en
koncentration av bebyggelsen skapar bättre förutsättningar för gemensamma och därmed hållbara lösningar. Samtidigt tas mindre naturmarksyta i anspråk, fragmentisering undviks och barriäreffekten minimeras.
En vidareutveckling av Mattila bedöms på flera sätt ha en positiv effekt, dels för
fritidsanläggningen, dels för närliggande kulturreservat Juhola finngård och arbetet med att få finnskogen klassad som världsarv. Det innebär att området får möjligheten att ta emot så många övernattande som tänkt vid planläggningen 2014.
En exploatering kommer att stärka Mattila som ett alternativ till de stora, snabbt växande alltmer kommersiellt inriktade anläggningarna inom närområdet.
ORGANISATORISKA FRÅGOR
Planförfarande
Detaljplanen upprättas med normalt planförfarande enligt PBL 2010:900.
Tidsplan
Planprocessen
Samråd: augusti – september 2020 Granskning: oktober – november 2020
Då väsentliga ändringar gjorts efter granskningen i oktober har kommunens planhandläggare, i dialog med länsstyrelsen och exploatören bedömt att planen bör gå ut på granskning ytterligare än gång innan den kan antas.
Granskning nummer 2: december 2020 – januari 2021 Antagande: februari 2021
Laga kraft: mars 2021
Bebyggelse
Bebyggelse kommer att uppföras när erforderliga planbeslut är fattade och bygglov erhållits.
Genomförandetid
Genomförandetiden är satt till tio (10) år från den dag planen vunnit laga kraft.
Ansvarsfördelning
Kommunen ansvarar för följande delar i genomförandeprocessen:
- Planprövning - Bygglovsprövning - Planarbete
Exploatören/planintressenten ansvarar för följande delar i genomförandeprocessen:
- Bygglovsansökan och bygganmälan samt kontakter med myndigheter och andra - Fastighetsbildningsåtgärder (lantmäteriet)
- Nybyggnadskarta - Utsättning
- Utbyggnad av infrastruktur
- Uppförande av bebyggelsen och iordningställande av tomtmark.
Huvudmannaskap
Inom planområdet är huvudmannaskapet för allmän plats enskilt. Detta rekommenderas att organiseras genom bildandet av en samfällighetsförening och flera gemensamhetsanläggningar som ansvarar för förvaltning, underhåll och drift av de för planområdets gemensamma
anläggningar, dvs. gata, parkeringar, återvinning samt underjordiska ledningar och vatten-och avloppsanläggningar. Kvartersmark för bostäder som inte tillhör en respektive fasighet avses användas till gemensamma ändamål så som naturgrillplatser, reservat av mark som tryggar tillgången till flertalet fastigheter, tillfälliga uppställningsplatser för-in och urlastning m.m. Därav bör även denna mark förvaltas av gemensamhetsanläggningen.
Mattila AB, samtliga fastighetsägare inom planområdet, bör ingå i anläggning för gata, parkering, återvinning, ledningar och Va-anläggning, samt utifrån behov eventuella
anläggningar inom kvartersmarken för bostäder. Angränsande fastighet med angöringsväg (Multtjärn 1:20) bör ingå i anläggning för väg.
Ovanstående är rekommendationer. Exakt organisation och fördelning av andelar sker i samband med lantmäteriförrättning.
Exploatören ansvarar för skötsel och drift av N1, friluftsområde. Likaså ansvarar denna för de tekniska anläggningar som behövs för driften av de allmänna anläggningarna, så som pumphus och konstsnöanläggning.
Den kvarvarande kvartersmarken efter planerade fastigheter avses användas till gemensamma ändamål och för att trygga tillgången till de fastigheter som inte styckas av enda fram till allmän mark.
Angöringsvägen tryggas genom bildandet av gemensamhetsanläggning.
Rätten till underjordiska ledningar för el, bredband och liknande tryggas genom ledningsrätt.
Motivet till enskilt huvudmannaskap är att planområdet ligger klart utanför kommunens tätorter samt att trafiken i området i allt väsentligt kommer att alstras av de som kommer att bo i
området.
Tillstånd
Vattentäkter och markavvattning kan vara sådan vattenverksamhet som omfattas av särskild anmälnings- eller tillståndsplikt enligt 11 kap. miljöbalken. Ansökan om vattenverksamhet görs hos länsstyrelsen.
Exploateringen kan vidare innebära väsentlig ändring av naturmiljön vilket aktualiserar samråd enligt 12 kap. 6 § miljöbalken eller påverka hotade djur- och växtarter vilket kräver dispens från förbuden i artskyddsförordningen. Tillsynsmyndighet är länsstyrelsen.
Alla sådana anmälningar, tillstånd och eventuella dispenser skall inhämtas i god tid innan genomförandet av planen påbörjas.
Avtal
Planavtal har tecknats mellan exploatören/planintressenten och kommunen.
FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR
En detaljplan gäller tills den upphävs, ersätts eller ändras. En ny detaljplan upphäver därmed den gamla planen. Tidigare detaljplan för områdets vann laga kraft 2004 och dess
genomförandetid på 10 år har ännu inte löpt ut. Det är huvudmannens och fastighetsägarnas vilja att ta fram en ny plan, varpå kommunen har fått godkännande till att påbörja planarbetet.
Då genomförandetiden ännu inte har löpt ut, har de fastighetsägare som lider skada av ändringen har, enligt plan-och bygglagen 14 kap 9 §, rätt till ersättning.
Ett plangenomförande förutsätter att ett antal fastighetsbildningsåtgärder kan genomföras.
Planerade avstyckningar avses ske i små, kvadratiska tomter. Syftet med de små tomterna är att verka för ett enhetligt utseende i området begränsa möjligheterna för eventuella utbyggnader eller utformningar av tomten som motverkar detta.
Exploatören/planintressenten initierar och bekostar erforderliga fastighetsbildningsåtgärder.
Nuvarande - och planerade fastigheter förtydligas i kommande illustration, tabell och text. Det bör noteras att nedanstående illustrationer är en tänkbar fastighetsindelning som går i linjer med exploatörens intentioner och ryms inom planens bestämmelser, men att fastigheternas indelning, storlek och placering kan komma att se något annorlunda ut då plankartan inte innehåller bestämmelser kopplat till fastighetsindelning.
Informationen i tillhörande tabell representerar endast vilka åtgärder som krävs för att uppnå de illustrerade fastigheterna.
Om avstyckningarna görs precis enligt illustrationerna kommer detta innebära mindre ytor med kvartersmark som inte ingår i en specifik fastighet. Denna mark avses användas till
gemensamma ändamål, så som angöringsvägar för att trygga tillgången till flertalet fastigheter.
Hur marken avses förvaltas förtydligas under tidigare rubrik ”Huvudmannaskap”.
Illustration fastigheter
Ovanstående illustration representerar nuvarande fastigheter i förhållande till underliggande detaljplan (vänster), samt planerade fastigheter utifrån ny detaljplan (höger). Illustrationen ska läsas tillsammans med tabell och tillhörande text.
Fastighet Multtjärn Fastighetsreglerande åtgärder
1:53 x
1:54 x
1:55 Återförs till Multtjärn 1:22
1:56 Återförs till Multtjärn 1:22
1:57 Återförs till Multtjärn 1:22
1:58 Återförs till Multtjärn 1:22
1:59 x
1:60 x
1:61 Återförs till Multtjärn 1:22
1:62 Återförs till Multtjärn 1:22
A Styckas av från Multtjärn 1:22
B Styckas av från Multtjärn 1:22
C Styckas av från Multtjärn 1:22
D Styckas av från Multtjärn 1:22
E Styckas av från Multtjärn 1:22
F Styckas av från Multtjärn 1:22
G Styckas av från Multtjärn 1:22
H Styckas av från Multtjärn 1:22
I Styckas av från Multtjärn 1:22
J Styckas av från Multtjärn 1:22
K Styckas av från Multtjärn 1:22
L Styckas av från Multtjärn 1:22
M Styckas av från Multtjärn 1:22
N Styckas av från Multtjärn 1:22
O Styckas av från Multtjärn 1:22
P Styckas av från Multtjärn 1:22
Q Styckas av från Multtjärn 1:22
Multtjärn 1:55, 1:57 och 1:59 är inom ramen för befitlig detaljplan ej möjliga att bebygga då de ligger helt, eller delvis utanför kvartersmarken. Även de befintliga husen på Multtjärn 1:53 och 1:54 är planstridiga i underliggande plan. Detsamma gäller för flertalet av bygganderna i hela planområdet. I den nordligaste platån finns byggnad uppförd i stort sätt på befintlig
fastighetsgräns och inom samtliga pletåer/kvarter finns byggander uppförda delvis på prickmark eller utanför kvartersmarken.
I den nya planen utvidgas kvartersmarken så att planerade fastigheter blir byggbara. Vidare justeras prickmark, vägens dragning och krav på avstånd till fastighetsgräns så att befintliga hus blir planenliga och kan styckas av utan att bli planstridiga.
Marken för fastigheterna Multtjärn 1:61 och 1:62 används idag som parkeringsplats. För att dessa även i framtiden ska kunna användas som parkeringsyta, men ändå möjjliggöra bebyggelse av 7 stugor inom platån, utökas kvartersmarken för bostäder västerut.
Vid avstyckning enligt illustration behövs mark reserveras för att trygga tillgängligheten till fastigheterna C, D, K, L och O-Q.
EKONOMISKA FRÅGOR
Kommunen har inga direkta kostnader i samband med plangenomförandet.
Kommunens intäkter blir i form av bygglovsavgifter och planavgift.
Då den nya planen ersätter tidigare detaljplan före dennes genomförandetid har gått ut har fastighetsägare som lider skada av planändringen, enligt plan-och bygglagen 14 kap 9 §, rätt till ersättning.
TEKNISKA FRÅGOR
Geoteknisk undersökning kan komma att krävas i samband med bygglovsprövningar såvida det inte bedöms onödigt med hänsyn till projektets ringa omfattning eller andra omständigheter.
Om byggnader placeras tätare än att skyddsavståndet på 8 meter mellan byggnader uppnås ska brandsäkerheten säkerställas i bygglovsskedet. Detta kan bland annat göras genom krav på avskiljande konstruktioner.
Nybyggnadskarta och utsättning kommer att krävas i samband med bygglovsprövning.
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN
Vid upprättandet av detaljplanen har kommunens miljö-och byggchef Malin Jonsson,
stadsarkitekten Evelina Bengtsson, samhällsplanerare Sara Johansson och GIS-ingenjör Maria Henriksson medverkat.
