vid tvångsvis marköverföring
2. Översikt av FBL:s förutsättningar vid marköverföring
Om jag som fastighetsägare vill utöka arealen av min fastighet skulle jag kunna vända mig till min granne och träffa en frivillig överenskommelse om att ett visst antal kvadratmeter genom en fastighetsreglering ska överföras från gran- nens till min fastighet. I det fall min granne vägrar gå med på en försäljning skulle jag i egenskap av fastighetsägare ändock kunna få markområdet överfört till min fastighet genom en tvångsvis fastighetsreglering vars förutsättningar utreds och prövas av lantmäteriet. En tvångsvis fastighetsreglering i form av en marköverföring kan dock enbart ske om FBL:s villkor till skydd för allmänna och enskilda intressen är uppfyllda.
De allmänna intressen som ska beaktas vid fastighetsreglering finns i FBL:s tredje kapitel och gäller vid såväl tvångsvisa som frivilliga fastighetsregleringar, dvs. de ska alltid prövas. Bestämmelserna innehåller bl.a. de allmänna krav som från samhällets sida uppställts på en fastighets utformning och funktioner samt mer specifikt utpekade allmänna intressen som samhället ansett som skydds- värda vid all typ av fastighetsreglering.5 Om något av tredje kapitlets villkor inte är uppfyllda kan en yrkad fastighetsreglering – inklusive marköverföring – inte genomföras utan lantmäteriet måste i så fall ställa in förrättningen.
Från de s.k. allmänna lämplighetsvillkoren framgår det bl.a. att en yrkad fastighetsreglering ska leda till att fastigheten sett till belägenhet, omfång och
3 2 kap. 15 § RF.
4 Se NJA 2018 s. 753, ”Parkfastighetsmålet”.
5 Se Peter Ekbäck, Fastighetsbildningslagen och fastighetsbestämning. Om fastighetsbild-
RÄTTSFALL 654
övriga förutsättningar är varaktigt lämpad för sitt ändamål.6 Hur prövningen sker på detaljnivå styrs med andra ord av vilket ändamål som föreligger hos fastigheterna som ingår i den yrkade åtgärden. Faktorer som alltid är viktiga att beakta och som även följer av lagtexten är att fastigheternas utformning och arrondering ska vara lämpliga samt att fastigheten får tillgång till nödvändiga vägar utanför sitt område. Om en ny utfartsväg fordras till en allmän väg får dock fastighetsregleringen inte genomföras om den förorsakar en väsentlig olä- genhet för trafiken på den allmänna vägen.7
Vidare så får en yrkad fastighetsreglering inte genomföras om den strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelse samt inte genomföras på ett sätt så att syftet med vissa naturvårdsföreskrifter motverkas.8 Om området där fas- tighetsregleringen äger rum inte är planlagt får åtgärden inte heller genomföras om den försvårar områdets ändamålsenliga användning, föranleder olämplig bebyggelse eller motverkar en framtida planläggning av området.9
Vid fastighetsreglering där fastigheterna är jord- eller skogsbruksfastigheter finns vidare speciella skyddsregler som blir gällande vid fastighetsregleringar som berör sådana fastighetstyper.10 Bakgrunden till dessa skyddsvillkor torde bäst kunna ses som att det finns ett allmänt intresse av att utforma jord- och skogsbruksfastigheter på ett sätt som gör att effektiviteten och lönsamheten bevaras och inte tar skada på ett sätt som skulle kunna vara ofördelaktigt sett till bl.a. rikets möjligheter till självförsörjning av det som dessa fastighetstyper i någon mening producerar.11
I FBL:s femte kapitel finns villkoren till skydd för enskildas intressen. Dessa villkor kan ses som en gräns för hur stora inslag av tvång som kan utövas av en fastighetsägare gentemot en annan fastighetsägare utan stöd av överenskom- melse men med stöd av fastighetsbildningslagen.12 Skyddsvillkoren i det femte kapitlet är dock dispositiva vilket innebär att de – till skillnad mot det tredje kapitlets villkor – enbart prövas när det är fråga om tvångssituationer.13
Ett första krav som dessa villkor ställer upp är att alla tvångsvisa mark- överföringar måste leda till en positiv nettonytta, vilket regleras genom det s.k. båtnadsvillkoret.14 Att regleringen ska leda till en positiv båtnad kan förenklat sägas innebära att fastigheternas marknadsvärdeförändringar ska vara större än
6 Se 3 kap. 1 § FBL. 7 Se 3 kap. 4 § FBL. 8 Se 3 kap. 2 § FBL. 9 Se 3 kap. 3 § FBL. 10 Se 3 kap. 5–7 §§ FBL. 11 Jfr Ekbäck 2012 s. 48 ff. 12 Se a.a. s. 116 f.
13 Se 5 kap. 18 § FBL. Ett undantag från detta är det s.k. opinionsvillkoret som alltid måste prövas
om det aktualiseras.
RÄTTSFALL 655 kostnaderna för sakägarna att genomföra marköverföringen, dvs. åtgärden ska generera en vinst.
Ett andra krav som uppställts är att den sökande fastigheten måste förbättras genom marköverföringen.15 Förbättringsvillkoret kan kortfattat sägas innebära att den sökande fastigheten sett till dess ändamål, genom tillskottet av mark, i någon mening måste förbättras sett de funktioner som normalt fordras för en sådan fastighetstyp. Noterbart är att prövningen om en förbättring sker ska utgå från någon form av normaliserat förhållande, dvs. utan hänsyn till den tillfällige ägarens mer personliga behov av att genomföra regleringen.
Vidare så finns det även krav på att det inte får föreligga en allt för stor opinion gentemot en yrkad reglering om denna har påkallats av någon annan än sakägare.16 Fastighetsregleringen ska även ske i den omfattning som avses med ansökan samt, om flera alternativa utföranden av regleringen står till för- fogande, så ska det alternativ väljas som innebär den minsta olägenheten utan att en oskälig försämring av lönsamheten inträffar.17 Det finns även ett generellt förbud mot att överföra markområden där det på markområdet finns byggnader som inte har ett endast obetydligt värde.18 Genom det s.k. fastighetskyddet får regleringen inte heller medföra att fastigheten efter genomförandet är mindre lämpad för sitt ändamål samt att fastighetens s.k. graderingsvärde inte får ökas eller minskas i en sådan omfattning som innebär att en avsevärd olägenhet upp- kommer för fastighetens ägare.19
Om villkoren vid tvångsvis marköverföring systematiseras inses att det inte finns någon regel som direkt väger och sätter det allmänna intresset av mark- överföringen som sådan i förhållande till det enskilda intresset av att få behålla sin egendom orörd.