A-lägets förändring

Med Västra Hamnens expansion kan A-läget för kontorsfastigheter i Malmö komma att förändras med tiden, eftersom koncentrationen av kontor i denna stadsdel kommer att bli mycket hög. När koncentrationen ökar i ett område, ökar även dess attraktivitet, vilket gör det till ett A-läge med tiden. Detta medför också en effekt som vi har kommit att kalla för ”Följa John-effekten”. Detta innebär att om ett stort företag etablerar sig i Västra Hamnen resulterar det i att ett antal mindre företag, som samarbetar med det större, flyttar med ut till stadsdelen för att sitta nära de som man gör affärer med36. Under förutsättning att allt blir uthyrt i Västra Hamnen och områdets popularitet håller i sig, kan A-läget utvecklas på två sätt.

Det första är att city, med Västra Hamnens ökade dragningskraft, blir ett nytt B-läget för kontor i Malmö. A-läget för kontor kommer då istället att ligga i Västra Hamnen. Detta kommer i sin tur medföra att omvandlingen från kontor till bostäder i city kommer att öka i takt.

”Ett ökat boende i city kommer att göra det mer levande. Man gör det åter till vad det en gång varit.” – Magnus Skiöld, managing director Midroc Property Development AB Det andra är att city och Västra Hamnen till sist växer ihop till ett enda sammanhängande A- läge. När Västra Hamnen har byggts färdigt och Nyhamnen byggts ut kommer de två

stadsdelarna att hänga ihop på ett naturligt sätt. Därmed kommer A-läget att expandera rejält till att inkludera hela denna nya del av staden. Detta kommer då att medföra att vakanserna överlag kommer att minska, förutsatt att Västra Hamnen inte kommer att dras med stora vakanser i framtiden. Problemet med de äldre fastigheterna kommer dock att kvarstå, men de kommer att utgöra en så pass liten del av marknaden att de kommer att försvinna i statistiken. På strategisk nivå i Malmö stad arbetar man redan med föresatsen att Västra Hamnen är en del av city och för att på sikt låta de två stadsdelarna växa ihop.

”Med den utveckling vi har i Västra Hamnen så är det ju en slags utveckling av city och därför betraktar det som city också. Vår ambition är att på alla sätt läka ihop dem… på detta sätt får man kontinuitet i bebyggelsen”. – Bertil Johansson, chef Strategienheten

Stadsbyggnadskontoret Malmö stad

Vad vi vet är att vakanserna kommer att sjunka under år 2006, i och med att det byggs mycket mindre i Malmö detta år, jämfört med tidigare år. Under 2006 kommer det att byggas cirka 9500 m2 kontor, jämfört med 20000 m2 under 200537 och detta är något som kommer att sänka vakansgraden.

5.6 Slutsatser

A-läget för kontor i Malmö kan komma att förändras i framtiden, med den utveckling som staden genomgår. Detta kan innebära att A-läget expanderar så pass mycket att det i framtiden kommer att inkludera både city och Västra Hamnen, eller också kan det innebära att A-läget förflyttas till Västra Hamnen medan city blir ett B-läge.

Allt pekar på att Västra Hamnens expansion kommer att fortsätta i samma takt, om inte ännu snabbare. Allt eftersom fler företag flyttar in, kommer fler lockas att flytta dit för att bli en del av ett nytt och intressant expanderande affärsområde. Det sker med andra ord en form av snöbollseffekt orsakad av nyhetens behag och det faktum att företag gärna etablerar sig i närheten av andra företag. Det är också här man finner de kontorslokaler som marknaden idag efterfrågar. Därmed inte sagt att cityläget är ointressant. City har mycket att erbjuda

lokalhyresgäster som andra områden ännu inte kan, exempelvis stort serviceutbud, bra kommunikationer och en väl utvecklad infrastruktur. Slutsatsen man kan dra av detta är att Västra Hamnens påverkan ökar kontorslokalvakanserna i city, även om de centralt belägna kontoren har egenskaper som är attraktiva.

Företagen betraktar företeelsen med vakanser bland kontorsfastigheter på olika sätt. Då det individuella företaget har förutsättningar som skiljer sig åt från andra företag kommer man aldrig att ha exakt samma synsätt i hela branschen. Som bäst kan man gruppera företagen i olika kategorier, baserat på vakansgrad i bestånd, verksamhet, affärsidé och framtidstro. På

detta sätt kan man sedan identifiera de olika grupperingarnas synsätt. Gemensamt är att alla menar att man inte kan dras med stora vakanser hur länge som helst – förr eller senare måste de åtgärdas.

De metoder som finns för att kunna sänka vakansgraden på kontor varierar därför också från företag till företag, men överlag kan man säga att det råder konsensus kring ett par alternativ som ter sig troligare än andra. Det första alternativet är att se över möjligheterna att bygga om äldre, vakanta kontor till moderna kontor och därigenom göra dem mer attraktiva. Det finns svårigheter med detta som gör alternativet problematiskt, den främsta svårigheten ligger i att de äldre byggnadernas konstruktion inte tillåter några större mått av modernisering. Det andra alternativet är att ändra lokalernas användningsområde och att omvandla kontoren till

bostäder. Detta alternativ utgör den mest trovärdiga strategin för att sänka vakanserna, då företagen ställer sig positiva till denna idé och efterfrågan på centralt belägna bostäder är stor. De andra alternativ som finns till hands (rivning för nybyggnation och handelsverksamhet i flera plan) har så pass få förespråkare att vi har svårt att se dessa alternativ som troliga för fastighetsföretagen i Malmö.