Examensarbete. C-uppsats inom fastighetsvetenskap
Kontorsvakanser i Malmö city
- en fallstudie Johan Källfelt Joakim Vesterlund
MALMÖ HÖGSKOLA
EXAMENSARBETE
Teknik och Samhälle
VT 2006
Fastighetsföretagande
Property Manager
120p
Kontorsvakanser i Malmö city
– en fallstudie
Vacancy rates among office premises in Malmö city
– a case study
Johan Källfelt
Nobelvägen 74 B
212 15 MALMÖ
Joakim Vesterlund
Södervångsvägen 13 A
Handledare:
Förord
Detta examensarbete undersöker vilken inställning sju stora fastighetsföretag i Malmö har till kontorslokalvakanser i Malmö city och hur de kan sänka denna vakansgrad. Idén bakom examensarbetet uppstod under en diskussion med Aberdeen Property Investors.
Examensarbetet består av en uppsats på C-nivå och är den avslutande delen i programmet Fastighetsföretagande på Teknik och Samhälle vid Malmö högskola.
Vi vill tacka ett antal personer för att detta arbete avlöpt så väl som det gjort. Först och främst vill vi tacka Ove Nordqvist och Lars Nordander på Aberdeen Property Investors som gav oss idén till ämnesvalet och för att de gav oss stöd och råd om hur vi skulle gå tillväga med att skriva detta arbete. Vi vill också tacka vår handledare John Sandblad på Teknik och Samhälle, för hans hjälp med att göra detta arbete så bra som möjligt. Även alla de personer som vi har intervjuat ska ha ett stort tack för att de ställde upp och bjöd på sin tid och sina tankar. Utan alla intervjupersoner skulle detta arbete inte ha varit möjligt att genomföra.
Sist, men absolut inte minst, vill vi ta tillfället i akt att tacka våra bättre hälfter för att de finns med i våra liv och vi vill även hälsa Joakims nyfödda dotter Ebba, som föddes under
examensarbetets gång, välkommen in i livet.
Malmö, 2006-05-16.
Sammandrag
Vakansgraden på kontorslokaler i Malmö har traditionellt sett alltid varit hög och legat
omkring 15 %. Enligt NewSec Nordic City Report spring 2006 uppgår vakansgraden till 16 % på kontorsfastigheter i Malmö city. Störst vakansgrad finner man i de gamla fastigheterna som har vakanser på uppåt 25 %.
Vårt syfte med denna uppsats är att analysera och undersöka vilka strategier
fastighetsföretagen, som äger och förvaltar kontorsfastigheter i centrala Malmö, har för att sänka vakansgraden.
Det vi har kommit fram till är att företagen ser på kontorsvakanserna i city på olika sätt, beroende på sina individuella situationer och affärsidéer. Fastighetsföretagen som har stora vakanser på de kontor i city som de förvaltar är de som anser att situationen är allvarligast. De som har en lägre vakansbild tenderar att se vakanserna som en naturlig och ofrånkomlig del av marknaden. De företag som arbetar med projektutveckling av lokaler tenderar att se vakanserna som möjligheter, vilka kan exploateras.
Vårt resultat visar även att det som orsakar vakanserna bland kontor i Malmö city är bland annat konkurrensen från nybyggda kontor i stadsdelen Västra Hamnen. Även om det finns vakanser i Västra Hamnen har dessa moderna kontor egenskaper som kontoren i city har svårt att konkurrera med, vilket gör att dessa ter sig omoderna i jämförelse.
Det finns emellertid kontor i city som är så pass omoderna att de inte går att bygga om till moderna kontor och heller inte går att hyra ut i befintligt skick och dessa lokaler måste man, förr eller senare, göra något åt. Det alternativ som ligger närmast till hands i dessa situationer är att bygga om dem till bostäder, även om detta innebär stora investeringar.
Abstract
The vacancy rate among office premises in Malmö has by tradition always been high, with levels at approximately 15 %. According to NewSec Nordic City Report spring 2006 the vacancy rate amounts to 16 % among office premises in Malmö city. The greatest vacancy rate is to be found in the older properties with vacancy rates at about 25 %.
Our purpose with this essay is to analyze and examine which strategies the real estate companies, that own and manage office premises in Malmö city, have to lower the vacancy rate.
What we have concluded is that the real estate companies view the vacancies in the city area in different ways, depending on their individual situations and business philosophies.
Companies in the business of property management which have great vacancies among their office premises in the city area are the ones who find the situation to be the most serious, while the companies with a lower overall vacancy rate tend to see the vacancies as a natural and inevitable part of the real estate market. The companies who work with project
development of office premises tend to see the vacancies as opportunities, which can be exploited.
What causes the vacancies among office premises in the city area is among other things the competition from newly built offices in the Västra Hamnen (Western Harbour) area. These modern offices have features that the offices in the city area have a hard time competing with, which makes them seem old fashioned in comparison.
There are however offices in the city area which are so outdated that they cannot be converted to modern offices and cannot be rented in their current shape and these premises have to be, sooner or later, dealt with. The alternative closest at hand in these situations is to convert them to residential properties, even if this means great investments.
Innehållsförteckning
FÖRORD 3 SAMMANDRAG 4 ABSTRACT 5 1. INLEDNING 8 1.1 BAKGRUND 8 1.2 SYFTE 8 1.3 FRÅGESTÄLLNINGAR 9 1.4 AVGRÄNSNINGAR 9 1.5 MÅLGRUPP 9 2. METOD 10 2.1 VETENSKAPLIG LEGITIMITET 10 2.1.1 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT 10 2.1.2 KÄLLKRITIK 123. GRUNDLÄGGANDE BEGREPP OCH TEORIER 13
3.1 DEFINITIONER OCH BEGREPP 13
3.1.1 A-LÄGET I MALMÖ ENLIGT DENNA UPPSATS 13
3.1.2 VAD ÄR DEFINITIONEN AV VAKANS OCH VAKANSGRAD? 13
3.1.3 STATISTISKT DOLD VAKANS 14
3.1.4 YTEFFEKTIVITET 14
3.1.5 FLEXIBILITET 15
3.1.6 ÄLDRE KONTORSBYGGNADER 15
3.2 TEORIBILDNING 16
3.2.1 KONTORSHYRESMARKNADEN 16
3.2.2 OMVANDLING FRÅN KONTOR TILL BOSTÄDER 16
3.2.3 UTFORMNING AV VAKANSSTATISTIK 18
4. UNDERSÖKNINGENS RESULTAT 19
4.1 VAR ANSER FASTIGHETSFÖRETAGEN ATT A-LÄGET I MALMÖ LIGGER? 19
4.2 VAD PÅVERKAR VAKANSGRADEN BLAND KONTORSLOKALER I A-LÄGET? 19
4.3 HUR SER FASTIGHETSFÖRETAGEN PÅ VAKANSGRADEN? 22 4.4 HUR KAN FASTIGHETSFÖRETAGEN SÄNKA VAKANSGRADEN? 24
4.5 HUR FÖRETAGEN SER PÅ FRAMTIDEN 27
5. ANALYS OCH SLUTSATSER 29 5.1 VÄSTRA HAMNENS KONKURRENSKRAFT 29
5.2 FRAMTIDA BOSTADSOMVANDLINGAR 30
5.3 RÄTTVISANDE KALKYLER 32
5.4 TVÅ PERSPEKTIV 33
5.5 A-LÄGETS FÖRÄNDRING 34
5.6 SLUTSATSER 35
6. FÖRFATTARNAS EGNA REFLEKTIONER OCH ÅSIKTER 37
6.1 VAKANSPROBLEM? 37
6.2 BOSTADSALTERNATIVET 38
6.3 DEN KRITISKA MASSAN 38
6.4 ÖKAD TILLGÄNGLIGHET TILL VÄSTRA HAMNEN 40
6.5 FRÅN INDUSTRISTAD TILL INTEGRATIONEN MED KÖPENHAMN 40
6.6 KOMMER HYLLIE CENTRUMOMRÅDE ATT BLI ETT A-LÄGE FÖR KONTOR? 41
6.7STORT FRAMTIDA KONTORSUTBUD 43
6.8SAMMANFATTNING AV REFLEKTIONER OCH ÅSIKTER 44
KÄLLFÖRTECKNING 45
PUBLICERADE KÄLLOR 45
BÖCKER 45
ARTIKLAR OCH UPPSATSER 45
RAPPORTER 45 MUNTLIGA KÄLLOR 46 INTERVJUADE FASTIGHETSFÖRETAG 46 INTERVJUADE ORGANISATIONER 47 SAMTAL 47 PRESENTATIONER 47 ELEKTRONISKA KÄLLOR 47 BILAGOR 50
BILAGA 1 – INTERVJUADE FÖRETAG 51
ABERDEEN PROPERTY INVESTORS 51 MIDROC PROPERTY DEVELOPMENT AB 51 NEWSEC ASSET MANAGEMENT AB 51
NEWSEC ANALYS AB 52
SKANSKA ÖRESUND AB 52
STENA FASTIGHETER MALMÖ AB 52
VASAKRONAN AB ÖRESUND 52
WIHLBORGS FASTIGHETER AB 53
BILAGA 2 – INTERVJUADE ORGANISATIONER 54
FASTIGHETSÄGARNA SYD 54
STADSBYGGNADSKONTORET, MALMÖ STAD 54
BILAGA 3 - INTERVJUMALL 55
BILAGA 4 – STATISTIK FRÅN NEWSEC ANALYS AB 56
BILAGA 5 – KARTA ÖVER VÅR DEFINITION AV A-LÄGET 58
1. Inledning
I detta kapitel presenterar vi bakgrunden till varför vi skrev denna uppsats och förklarar vårt ämnesval. Vi presenterar även syftet med uppsatsen och vilka avgränsningar vi valt att göra i vår undersökning.
1.1 Bakgrund
Vakansgraden på kontorslokaler i Malmö har traditionellt sett alltid varit hög och legat
omkring 15 %1. Under perioden 1999-2000 sjönk den tillfälligt, för att sedan öka igen2. Enligt NewSec Nordic City Report spring 2006 (publicerad av fastighetsanalysföretaget NewSec Analys AB) uppgår vakansgraden till 16 % på kontorsfastigheter i Malmö city som helhet. I en senare mätning som NewSec har genomfört i mars 2006 har denna vakansgrad minskat något, till ungefär 14-15 %3. Störst vakansgrad finner man i de gamla fastigheterna som har vakanser på uppåt 25 %4. Även Jones Lang LaSalle (ett världsomspännande företag för fastighetstjänster) gör en Nordic City Report, i vilken det står att vakansgraden på
kontorslokaler i Malmö city är 11,3 %5. Vi finner det intressant att det råder så stor diskrepans mellan två auktoriteter på området, vilket ytterligare intresserade oss för ämnet. Om siffrorna stämmer, med vakanser på uppemot 25 %, hur kommer då fastighetsföretagen att göra för att bemöta denna trend? Det borde finnas ett flertal strategier till buds för fastighetsägarna med stora vakanser. För en definition av begrepp som vakans, vakansgrad, med mera, se kapitel 3.
1.2 Syfte
Vårt syfte är att analysera fastighetsföretagens strategier och attityder vad gäller
kontorsvakanser i fastigheter som de anser ligger i A-läge6. Studien är begränsad till Malmö.
1NewSec Nordic City Report spring 2006, sid. 22. 2 NewSec Nordic City Report spring 2006, sid. 23.
3 Intervju med Mikaela Carlsson, NewSec Analys AB, 2006-04-21. 4 NewSec Nordic City Report spring 2006, sid 22.
5 Jones Lang LaSalle Nordic City Report spring 2006, sid. 10 6 För vår definition av A-läget, se kapitel 3.
1.3 Frågeställningar
• Var anser fastighetsföretagen att A-läget för kontor i Malmö ligger?
• Vad påverkar vakansgraden bland kontorslokaler i detta A-läge?
• Hur ser fastighetsföretagen på vakansgraden?
• Hur kan fastighetsföretagen sänka vakansgraden?
1.4 Avgränsningar
Vi har valt att begränsa oss till kontorshyresmarknaden i Malmö city. Vi kommer därför inte att beröra butiker och andra typer av lokaler.
För att fokusera uppsatsen och koncentrera oss på de strategiska frågeställningarna kring vakanser har vi valt att exkludera de rent ekonomiska analyserna och beräkningarna. Att väga in sådana aspekter hade helt enkelt tagit för stor tid för ramarna av uppsatsen. Läsaren
kommer därför inte att hitta några djuplodande kalkyler till stöd för det som skrivs, utan uppsatsen bygger snarare på kunnighet och expertis hos personerna som intervjuats.
En annan avgränsning är att vi har valt att inte intervjua några hyresgäster, då detta hade gått utanför ramarna på det vi undersöker eftersom vi vill fokusera på fastighetsägarnas strategier. Det hade visserligen varit intressant att intervjua ett antal kontorshyresgäster i Malmö city och Västra Hamnen, men det hör en annan C-uppsats till.
1.5 Målgrupp
Vår uppsats riktar sig till personer som är intresserade av fastighetsbranschen och till studenter.
2. Metod
Metodkapitlet handlar om vårt tillvägagångssätt och här förklarar vi även hur vi har försökt att arbeta för att minimera felkällor och hantera de vi tror kan finnas.
2.1 Vetenskaplig legitimitet
Uppsatsen strävar efter att vara vetenskapligt utförd, vilket innebär att vilken akademiskt skolad person som helst ska kunna uppnå likartade resultat och slutsatser.
2.1.1 Tillvägagångssätt
Med hänsyn till frågeställningarnas karaktär har vi för att nå ett så exakt resultat som möjligt valt intervjuer som metod för informationsinsamlande. Uppsatsen bygger på intervjuer med sju stora fastighetsföretag med kontorslokaler. Intervjupersonerna är verksamma inom
fastighetsbranschen med för studien relevanta bakgrunder och arbeten. Själva intervjuerna har vi gjort på de intervjuades arbetsplats och har, då möjlighet gavs, bandat intervjuerna. Det var inte alla intervjupersoner som ville bli bandade, vilket vi respekterade och förde i dessa fall noggranna anteckningar istället. Urvalet av företag består av både privata och ett statligt företag. De intervjuade företagen är: Aberdeen Property Investors, Midroc Property
Development AB, NewSec Asset Management AB, NewSec Analys AB, Skanska Öresund AB, Stena Fastigheter Malmö AB, Vasakronan AB Öresund och Wihlborgs Fastigheter AB. Vi valde dessa företag för att de förvaltar och utvecklar kontor i centrala Malmö. Vi valde ett företag (Midroc Property Development AB) som har valt att satsa på ett kontorsbestånd utanför city, för att få en bredd på åsikterna. Detta på grund av att det är intressant att höra åsikter från företag som befinner sig i cityläget, men även för att det är intressant att få höra resonemang från företag som har gjort ett aktivt val att inte äga och förvalta fastigheter i city. Utöver dessa företag har vi har även intervjuat två organisationer med anknytning till
fastighetsbranschen. Vi valde att intervjua Stadsbyggnadskontoret för att få Malmö stads synpunkter på vårt ämne. För att få den samlade bilden från de privata företagen intervjuade vi även Fastighetsägarna Syd. Sist men inte minst intervjuade vi även ett analysföretag
(NewSec Analys AB) för att få en förklaring till det statistiska underlaget som ligger till grund för denna uppsats. Kortfattad information om respektive företag och organisation finns som bilagor till denna uppsats (se Bilagorna 1 och 2).
Genom att välja en bred och varierad urvalsgrupp för intervjuer och informationshämtning får man ett stort informationsinnehåll och genom att intervjua olika intressenter kan man få fram en åsiktsvariation. De individuella olikheterna mellan de personer vi har intervjuat gör att de ser situationen på annorlunda sätt, vilket gagnar uppsatsens slutsatser och resultat.
När vi planerade intervjuerna hade vi den så kallade "nystmetoden" i åtanke. Enligt denna ska man fortsätta att intervjua så länge ny information kommer fram.
Intervjufrågorna är baserade på frågeställningar som framkom under vårt förberedande möte med Aberdeen Property Investors och när vi läste artiklar i ämnet. Svaren på frågorna som ställdes skulle svara på uppsatsens centrala frågeställningar (se stycke 1.3). Svaren på intervjufrågorna användes för att hitta gemensamma tankar och ståndpunkter hos de olika företagen, som kunde användas i resultatet. På samma sätt kunde vi få fram olikheter och individuella åsikter hos de intervjuade företagen. Dessa olikheter bidrog till att nyansera uppsatsen. Vi utformade våra frågor på sådant sätt att de inte behövde tas i sekventiell ordning, utan frågorna kunde behandlas i den ordning de kom upp i dialogen. Om någon oväntad frågeställning dök upp utforskade vi denna, för att sedan kunna återvända till huvudämnet med hjälp av vårt frågeformulär. Detta formulär finns bifogat som Bilaga 3.
För att få en allmän bakgrund har vi läst relevanta artiklar i ämnet, både via Internet och i tidskrifter. Vi har även läst branschrelaterade publikationer och fastighetsrelaterade undersökningar. Två av de viktigaste artiklarna för vårt ämnesval fick vi under mötet med Aberdeen Property Investors: ”Yngre föredrar Västra Hamnen framför city” i dagstidningen Sydsvenskan och ”Risk för överhettning” i branschtidningen Fastighetsvärlden. Sydsvenskans artikel låg till grund för problematiken med höga kontorsvakanser i Malmö city och från Fastighetsvärldens artikel fick vi en medvetenhet om tankarna kring var A-läget för kontor i Malmö kan ligga. Vi använde oss även flitigt av ett examensarbete från Kungliga Tekniska Högskolan (KTH), ”Alternativanvändning av kommersiella lokaler – en studie om varför så få lokaler byggs om till bostäder i Stockholm”, skrivet av Per Olstedt. Han berör vårt ämnesval från ett Stockholmperspektiv, men vi fann trots detta informationen applicerbar i vår uppsats.
Vi har sökt litteratur inom området för vakanser, vakansgrad, flexibilitet i lokaler och
yteffektivitet i lokaler. Vi har dessvärre funnit få tillfredsställande publicerade källor relevanta för vårt ämnesval. Vi tror att detta beror på att vårt ämnesval är så pass nischat och nyligen aktualiserat att det inte har publicerats så mycket ännu. Detta har lett till att teoriavsnittet blivit en aning kort och bygger till stor del på den information som framkommit under
intervjuerna. Trots detta anser vi inte att teoriavsnittet saknar något som skulle göra resultatet mer begripligt.
2.1.2 Källkritik
Vi är medvetna om att våra intervjuer kunde innehålla frågor som intervjupersonerna tyckte var känsligt att svara på i sin arbetsroll. Detta på grund av att företagen kanske inte vill dela med sig av sina val av strategier, då detta kan komma deras konkurrenter tillhanda. Vi
upplevde dock inte att några av de personer vi har intervjuat har hållit tillbaka information på något sätt eller varit förtegna. Vi vill ändå poängtera att vissa saker kan vara
företagshemligheter och att viss information vi har erhållit kan var förskönad för att företagen vill ge ett bra intryck av sig själva. Ett annat tänkbart problem kan vara tolkningen av
intervjuerna. Det kan vara svårt att skilja på intervjupersonens personliga åsikter och
företagets åsikter. Överlag anser vi att de vi intervjuat varit noggranna med att poängtera vad som är deras personliga åsikter och inte, men det kan i efterhand vara svårt att skilja dessa åt helt och hållet.
Ett sätt vi har försökt minimera felkällor på är att vi har varit måna om att de företag och organisationer vi har intervjuat ska vara relevanta för vår undersökning, på så sätt att de ska vara berörda av problematiken. Grundtanken har varit att man ska kunna se situationen ur ett flertal olika synvinklar, vilket är varför personer med olika kunskaper, erfarenheter och perspektiv på situationen har intervjuats.
3. Grundläggande begrepp och teorier
För att läsaren bättre ska kunna följa med i uppsatsens resultat och analys kommer vi i detta kapitel att förklara grundläggande och återkommande termer och begrepp. Vi kommer av denna anledning även att gå igenom viss teoribildning med anknytning till ämnesvalet.
3.1 Definitioner och begrepp
3.1.1 Var anser vi att A-läget för kontor i Malmö ligger?
Ett A-läge för ett fastighetsföretag är det geografiska område där man har de högsta hyrorna och den största koncentrationen av uthyrningsobjekt. Vad som är ett A-läge är dock högst subjektivt eftersom olika företag har olika målgrupper och fokus. A-läget kan därför variera från företag till företag. För att kunna göra en avgränsning är man dock tvungen att definiera ett A-läge, för att ha en undersökningsbas. Det A-läge vi avser och som ligger till grund för vår uppsats är uppbyggt på följande sätt: A-läget börjar vid Centralstationen, sträcker sig ner till Stortorget, vidare ner till Gustav Adolfs torg via Södergatan (gågatan) och därifrån ner till Triangeln via Södra Förstadsgatan. De yttre gränserna längs med denna väg går vid
Engelbrektsgatan och Amiralsgatan (norr om kanalen), samt längs med Södra Förstadsgatan med dess direkta omnejd (söder om kanalen). Det är denna definitions ramverk och
geografiska omfattning som vi har arbetat med under denna uppsats gång. I uppsatsen är det därför denna vi hänvisar till med ett antal olika benämningar i den löpande texten, till exempel: A-läget, city, Malmö city och cityläget. För karta över vår definition, se Bilaga 5. Detta är som sagt vår personliga definition av A-läget i Malmö, som vi utformade för denna uppsats. För företagens definition av A-läget i Malmö, se kapitel 4.
3.1.2 Vad är definitionen av vakans och vakansgrad?
Vakans innebär att en lokal står tom och outhyrd utan en hyresgäst. Vakansgrad är den procentuella vakansen i relation till ett bestånd. Det kan både vara ett individuellt företags vakansgrad (deras outhyrda kontorsyta i relation till deras totala kontorsyta), men även en hel stads vakansgrad. Det finns två olika sätt att se på vakansgrader. Ett sätt är att man anser att
en så låg vakansgrad som möjligt är det optimala. I detta synsätt ser man det som positivt om alla lokaler är uthyrda och generar vinstmaximering för ägaren. I det andra synsättet ser man en viss vakansgrad som oundviklig och nödvändig. Man måste ha en viss andel lokaler tomma för att kunna tillgodose sina kontorshyresgästers behov av omflyttning. Om man har en ”buffert” med tomma lokaler till buds kan man lättare behålla befintliga hyresgäster med ändrade behov, samt locka tills sig nya hyresgäster7.
3.1.3 Statistiskt dold vakans
Statistiskt dold vakans är ett begrepp som syftar till situationer då lokaler står tomma, men att det likväl finns ett kontrakt på lokalerna som ännu inte har löpt ut. Därigenom får
fastighetsägaren sin hyresintäkt för den tomma lokalen, trots att ingen brukar den aktivt. Denna situation kan strikt taget sägas bero på en av följande orsaker: hyresgästen har tecknat kontrakt för lokalen och betalar hyra för den, men har ännu inte flyttat in. Eller också är det så att hyresgästen har flyttat ut från lokalen, men är bunden av kontraktet att fortsätta betala hyra till dess att kontraktet har löpt ut. I båda fallen genererar lokalen inkomst trots att den står tom8. Effekten av detta blir att denna typ av vakans inte syns i statistiken.
3.1.4 Yteffektivitet
De största kostnaderna för ett företag idag är lokalhyra och löner. Detta medför att man har ett stort intresse i att hålla dessa två poster så låga som möjligt utan att det inverkar negativt på företaget. Man vill sålunda inte betala för mer yta än vad man har användning för.
Huvudsaken är att varje medarbetare har precis så mycket yta som behövs och att man har erforderliga gemensamma utrymmen. För att kunna göra omorganisationer (exempelvis då företag nyrekryterar eller minskar på personalen) vill man ha kontor som är så flexibla att man kan bygga om den fysiska arbetsmiljön på ett lätt och smidigt sätt. Detta kan annars medföra att man dras med onödigt stora lokaler. Att man inte ska ha mer yta än nödvändigt och att man ska kunna utnyttja den befintliga ytan så effektivt som möjligt kallas för yteffektivitet9.
7 Per Olstedt, ”Alternativanvändning av kommersiella lokaler”, KTH, 2003, sid. 48. 8 Intervju med Mikaela Carlsson.
3.1.5 Flexibilitet
Flexibilitet är ett begrepp som hör samman med yteffektivitet. Idag har det blivit viktigt för företag som hyr kontorslokaler att kunna anpassa lokalen efter den föränderliga
organisationen. För att man ska kunna utnyttja sin kontorsyta så effektivt som möjligt måste lokalen vara byggd på ett sådant sätt att den stödjer flexibla kontorsdispositioner. Med detta menas att det vid behov ska kunna vara lätt att arrangera om kontorslandskapet så att det passar organisationen. Planlösningen bör kunna justeras så att lokalen blir ändamålsenlig och om verksamheten får ändrade behov bör även lokalen då kunna ändras10. Detta är ett stort problem med framför allt de äldre kontorshusen i Malmö, eftersom dessa inte är byggda med fribärande konstruktioner. Med fribärande konstruktioner finns det bärande pelare i lokalen. Mellan dessa pelare kan man relativt snabbt och enkelt uppföra och demontera skiljeväggar och andra konstruktioner som definierar kontorsytan. Detta är dessutom någorlunda
överkomligt, ur en prismässig synpunkt. Det blir med andra ord lätt att bygga om kontoret vid behov. Däremot är många av de äldre husen uppbyggda på ett mindre modernt sätt. Detta innebär att det finns många bärande väggar och tunga konstruktioner som bildar permanenta rum och avgränsningar. Dessa kontor går inte att ändra utan att göra stora och kostsamma ingrepp, om det ens är möjligt. Dessa kontor är därigenom avsevärt mindre flexibla och medför att verksamheten måste anpassa sig efter lokalen och inte tvärt om11.
3.1.6 Äldre kontorsbyggnader
I denna uppsats skriver vi om problem med kontor i äldre fastigheter i Malmö. I detta begrepp lägger vi inte in värderingar som byggnadsår och liknande fakta, utan vi syftar till byggnadens konstruktion och byggnadssätt. Detta innebär i praktiken att dessa byggnader inte tillåter öppna planlösningar; i dessa byggnader finns allt för många bärande väggar och
konstruktioner för att man ska kunna bruka lokalerna på ett flexibelt och användarvänligt sätt. Följderna detta får är att hyresgästerna måste anpassa sig efter byggnaden och inte tvärt om. Det är följaktligen inte åldern i sig som är ett problem, utan snarare att de gamla byggnaderna är byggda på ett sådant sätt att de inte är flexibla. När vi skriver om äldre fastigheter i denna uppsats, är det denna typ av byggnader som vi refererar till.
10 Pia af Klinteberg, ”Projektutveckling av fastigheter”, Malmö högskola, 2003. 11 NCC Property Development ”Future office study”.
3.2 Teoribildning
3.2.1 Kontorshyresmarknaden
För kommersiella lokaler gäller marknadshyror. Med marknadshyra menas att det är faktorer som utbud och efterfrågan som reglerar priserna. Om det råder högkonjunktur ökar således behovet av lokaler, vilket medför att utbudet minskar när de i större utsträckning hyrs ut, vilket i sin tur medför att hyresnivåerna ökar. Det omvända gäller i lågkonjunkturer. Med andra ord är det en fri och oreglerad marknad för lokaler. Hyresgästerna bestämmer vad de är villiga att betala, vilket medför en fri prissättning med en förhandling parterna emellan när kontraktet tecknas. När kontraktet väl löper ut sker en ny förhandling och då styr
hyresnivåerna på liknande lokaler den nya prissättningen12. Detta leder till att kontorshyrorna i ett område efter hand harmoniseras med varandra13.
Idag råder det en högkonjunktur i Sverige som helhet, i synnerhet i Öresundsregionen. För att känna av konjunkturläget har vi använt oss av Øresundsbarometern. Detta är en årlig rapport som produceras av Statistiska Centralbyrån och som analyserar konjunkturläget i
Öresundsregionen. Deras senaste rapport, som kom i november 2005, konstaterar den starkaste konjunkturen i regionen sedan de började sina mätningar 1998. Konjunkturindex används för att mäta hur pass starkt eller svagt konjunkturläget är i regionen och kan variera mellan -100 till +100. Hösten 2005 stod index i +35 och man förutspår att den kommer att stiga med ännu ett par poäng fram tills sommaren 200614.
3.2.2 Omvandling från kontor till bostäder
I vår undersökning kommer vi att beröra möjligheten att bygga om äldre kontor till bostäder. Vi kommer att återkomma till tänkandet bakom detta i kapitel 4 (som handlar om vår
undersöknings resultat), men vi vill först förklara för- och nackdelar med omvandling från kontor till bostäder.
Möjligheterna talar för sig själva; man kan bli av med en kontorslokal som stått tom länge och istället få intäkter om man bygger om dem till bostäder. Det finns dock andra fördelar med att
12 Per Olstedt, sid. 16.
13 Peter Hansson, muntlig källa, 2006-03-01.
bygga om kontor till bostäder, jämfört med att bygga nytt, vilka man kanske inte tänker på vid första anblicken. Exempel på dessa är att processen går snabbare än vid ett nybygge. Det är även mer miljövänligt än nybyggnation, med tanke på att man sparar på grönområden vilka annars måste exploateras för byggnation. Sist, men inte minst, så utnyttjar man vid
ombyggnation befintlig infrastruktur kring byggnaden, vilket är synnerligen ekonomiskt med tanke på att någon sådan då inte behöver byggas till och innebär att fastigheten redan är tillgänglig15.
Man får inte glömma att denna process, med att tömma en byggnad och bygga om den, tar tid. Man måste se till att eventuella hyresgäster flyttar därifrån; hyresgästerna kan ha långa
kontrakt och då måste man hitta nya lokaler åt dem (ersättningslokaler) så att byggnaden till sist blir helt och hållet tom innan man börjar ombyggnadsarbetet. Detta kan alltså ta tid. Om detaljplanen inte tillåter bostäder måste man enligt PBL (Plan- och bygglagen) ta fram en ny sådan, vilket tar cirka två år. De som gör detta är Stadsbyggnadskontoret och den ska sedan godkännas av Stadsbyggnadsnämnden. Stadsbyggnadsnämndens beslut kan dock överklagas av Länsstyrelsen. Om detaljplanen godkänner bostäder har man givetvis inte samma
problematik, då är det bara bygglovet som behövs. Det finns dock ett snabbare sätt att gå tillväga på, så till vida att omgivningen i övrigt inte blir påverkad i hög grad av ombyggnaden. Detta kallas för ett enkelt förfarande och tar enbart cirka sex månader att handlägga16.
Det finns även andra skäl till att man inte vill omvandla kontorslokaler till bostäder. Ett är att ägaren inte vill bygga om till något annat. Man ser inte en tom lokal som ett problem utan som en potentiell framtida inkomstbringare. Om man då gör om den till bostäder förlorar man den möjligheten. En kontorslokal i centrala Malmö kan man få uthyrd för ca 1500-1600 kr/m2 medan man endast kan hyra ut bostäder för ca 800-900 kr/m2 17. Problemet är att man kanske räknar med alltför stora möjligheter kontra verkligheten att någonsin få lokalen uthyrd igen.
Att man har för höga ingångsvärden för att bygga om från kontor till bostäder är även det en problematik18. Vad är då ett ingångsvärde? Ingångsvärdet för en fastighet är lika med
markkostnaden. Problemet är att många fastighetsägare värderar byggnaden för högt när den är vakant, än vad den då egentligen är värd. Därmed anser man det vara mer lönsamt att dras
15 Per Olstedt, sid. 42. 16 Per Olstedt, sid. 20.
17 Intervju med Mikaela Carlsson. 18 Per Olstedt, sid. 38.
med stora vakanser än att investera stora summor i att bygga om husen för att få dem uthyrda eller sålda. Anledningen till de höga ingångsvärdena är för det första helt enkelt att ägaren är för optimistisk. Man vill gärna tro att ens fastigheter är mer värda än vad de faktiskt är. Ett annat troligt skäl är att mindre aktörer inte har den ekonomiska kompetens som krävs för att värdera sina fastigheter på ett rimligt sätt19. Sist men inte minst är ingångsvärdet statiskt; det varierar inte med vakansgraden. Detta innebär att en byggnad med kontor som står outhyrda år efter år har ett värde som baseras på pengarna den genererar när alla kontoren är uthyrda. Med andra ord leder de höga ingångsvärdena till att man inte ser till alternativa
användningssätt och accepterar därmed de stora vakanserna utan att investera i ombyggnader. Avslutningsvis finns det ett par andra faktorer till varför det kan vara svårt att bygga om kontor till bostäder. Bostäder och lokaler är två olika sorters byggnader med helt olika sorters krav vad gäller en mängd faktorer. Bland dessa märks ljudisolering och bullerskydd,
brandkrav, handikappkrav, hiss, ljusinsläpp, med mera20.
3.2.3 Utformning av vakansstatistik
När vi påbörjade vår undersökning inför denna uppsats fann vi att det framför allt var två företag som under en längre tid dokumenterat vakanssituationen i Malmö och därmed framstod som trovärdiga. Dessa två företag är NewSec och Jones Lang LaSalle, som båda varje år publicerar var sin ”Nordic City Report”. I årets rapporter kan man läsa att Malmö har en relativt stor vakansgrad på kontorslokaler i city, men att de båda rapporterna har helt olika resultat. NewSec skriver i sin rapport att vakansgraden på kontor i Malmö är 16 %, medan Jones Lang LaSalle presenterar en vakansgrad på 11,3 % i sin. Det som skiljer de båda rapporterna åt är att Jones Lang LaSalle inkluderar Lund i sina vakansmätningar och tar fram en gemensam siffra för Malmö och Lund. När dessa företag utformar sin vakansstatistik använder man sig av olika tillvägagångssätt. Jones Lang LaSalle ringer runt till de olika företagen och begär in uppgifter, medan NewSec går ut och gör okulära undersökningar av situationen. NewSec: s metod inkluderar även de statistiskt dolda vakanserna, vilket Jones Lang LaSalles metod inte gör. För NewSecs statistiska underlag, se Bilaga 4.
19 Intervju med Staffan Johansson, Skanska Öresund AB, 2006-04-11. 20 Per Olstedt, sid. 15.
4. Undersökningens resultat
I detta kapitel kommer vi att presentera de fakta som framkom i interaktionen med företagen och organisationerna vi intervjuade. Då vi intervjuade ett flertal organisationer och företag fann vi det vara en god idé att inte presentera dem var och en för sig, utan istället har vi sammanställt deras åsikter, tankar och idéer i en löpande text, där vi har jämkat ihop vad de har sagt till en helhet. Då åsikter som avviker från normen har framkommit, har vi lyft fram dessa speciellt som en kontrast. I detta kapitel kommer läsaren alltså endast att möta företagens och organisationernas åsikter, efter hur de har svarat på våra frågor.
4.1 Var anser fastighetsföretagen att A-läget i Malmö ligger?
Under denna undersöknings gång har vi märkt att det inte finns någon direkt fast gräns för vad som är ett A-läge för kontor. Anledningen till detta är att det ryms så pass mycket subjektiva värderingar i vad som ska räknas in i ett A-läge att det inte finns någon fast definition. Det är av denna anledning som vi har utformat vår egen definition, som presenterades i kapitel 3, vilken ligger till grund för denna undersökning. När vi frågade företagen om deras syn på A-läget gav de oss olika svar. För fastighetsföretagen är A-A-läget beroende av var den högsta koncentrationen av kontor i stadskärnan finns. För en hyresgäst är det dennes egen
uppfattning om var man vill ha sitt kontor som definierar A-läge. Faktorer som spelar in här är närhet till service, kommunikationer, tillgänglighet, restaurangutbud, med mera. Som exempel kan nämnas att vissa av våra intervjupersoner har velat exkludera området syd om Gustav Adolfs torg, medan andra velat inkludera områden norr om och omkring
Centralstationen (Skeppsbron, Bassängkajen och Pråmkajen), med alla varianter däremellan (jämför vår definition i kapitel 3). För fastighetsföretagen i Malmö är A-läget alltså vad det enskilda företaget anser att A-läget är för dem.
4.2 Vad påverkar vakansgraden bland kontorslokaler i A-läget?
I resultaten från intervjuerna vi genomförde rådde det en stor samstämmighet om vad det är som orsakar vakanserna. Den enskilt största bidragande orsaken anses vara Västra Hamnenstillkomst, expansion och attraktion. I denna nya stadsdel har man möjligheten att skaffa ett modernt kontor i en miljö som många finner tilltalande. Att lokalerna i Västra Hamnen är nybyggda och moderna medför att de har ett antal positiva kvalitéer som lokalerna i city har svårt att konkurrera med, inte minst att de är just nya, vilket medför att de äger nyhetens behag.
Lokalerna i Västra Hamnen är i grunden anpassade efter sina hyresgäster, vilket innebär att företagen får vad de har behov av och betalar inte för mer eller mindre. En ständigt
återkommande åsikt är att orsaken till de höga vakanserna i city är att dessa lokaler inte är yteffektiva. Eftersom de äldre lokalerna inte tillåter samma mått av yteffektivitet som de moderna lokalerna, leder det allt som oftast till att företagen betalar för stora ytor som de inte har någon direkt nytta av. Det finns med andra ord rent ekonomiska skäl för företag att flytta från äldre till moderna lokaler.
Då företagen får ändrade behov medger nyproducerade lokaler ett större mått av flexibilitet än de äldre husen i city. Dagens kontorsanvändare har ett behov av att kunna ändra sin fysiska miljö för att man idag vill kunna ändra sin organisation utan problem. Med andra ord kan man säga att flexibla företag vill ha flexibla kontorslösningar. Många av de vi intervjuat menar att fördelen med de moderna kontoren i Västra Hamnen är att de är mycket lättare att
omorganisera i och att man därmed kan få optimala lösningar vid till exempel nyrekryteringar och nedskärningar.
Om ett företag har behov av ett mycket stort kontor (1000 m2 och uppåt) är det mycket svårt att hitta något som passar inne i city, eftersom det helt enkelt inte finns så många kontor med så pass mycket sammanhängande yta. Därför blir företag med denna typ av behov nästintill automatiskt hänvisade till nyproduktion utanför city, vilket i dagsläget nästan enbart sker i Västra Hamnen. Detta finns det ett flertal exempel på. Ett exempel är Telia, vilka flyttade från sina lokaler mitt inne i city och ville samla all personal på ett och samma ställe. Då det inte fanns plats för deras organisation i cityläget flyttade man in i en helt ny byggnad i Västra Hamnen. Ett annat exempel är konsultföretaget Teleca som kommer att flytta in i ett helt nybyggt kontorshus vid Dockan i Västra Hamnen, som Wihlborgs låter bygga. Även Teleca hade med sina ytbehov inte kunnat hitta motsvarande lokaler i city. Ett flertal av våra intervjupersoner har menat att det är en stor fördel med att flytta in i denna typ av byggnad, som det finns ett danskt uttryck för: domicil. Domicil innebär helt enkelt att det är en byggnad
tillägnad ett specifikt företag – ett företag brukar hela byggnaden21. Anledningen till att det är
en fördel är att det blir mer än ett kontor – det blir ett landmärke. Som exempel på en domicilfastighet har de nämnt Telecas kontor, som i deras mening inte kommer att bli känt som en gatuadress; det kommer att bli känt som Telecahuset, vilket är utmärkt ur
marknadsföringssynpunkt. Samma gäller för ett antal andra domiciler i Västra Hamnen, till exempel Sigmahuset, Teliahuset, Intentiahuset, med flera22. En intressant avvikelse från den allmänna uppfattningen om att företag gärna etablerar sig i Västra Hamnen är att en av de vi har intervjuat menar att kontorsmarknaden i city inte alls är lika stagnerad som alla tror. Denna person påpekade att uthyrningar fortfarande sker med regelbundenhet i city, men att detta inte rapporteras på samma sätt i media, då Västra Hamnen helt enkelt har ett större nyhetsvärde. Personen i fråga påpekade även att man som fastighetsägare fortfarande får in många förfrågningar om kontor i cityläget.
Ett annat skäl till att kontorshyresgästerna inte väljer Malmö city, menar intervjupersonerna, är att man idag har högre krav på inneklimatet än vad man har haft tidigare. Under de senaste åren har det skett en mycket stor utveckling vad gäller kundernas medvetenhet om och kunskaper i inneklimatfrågor23. I de äldre lokalerna är det inte ovanligt med olika typer av klimatinstallationer (kyla, ventilation, med mera) som alla härstammar från olika årtionden och helt enkelt inte är moderna och effektiva nog att klara dagens krav. Dessutom har de äldre husen anpassat sina befintliga klimatanläggningar till de befintliga planlösningarna. Detta innebär att även om man bygger om dessa lokaler till moderna kontor så skulle inte klimatanläggningarna räcka till för att försörja de nya planlösningarna med en kvalitativ innemiljö24.
Många av våra intervjupersoner tillämpar också ett makroekonomiskt synsätt på vakanserna. Detta innebär att man sätter fastighetsbranschen och lediga lokaler i ett större,
nationalekonomiskt perspektiv. Då det råder högkonjunktur är det en hög efterfrågan på kontor och då det är lågkonjunktur sjunker efterfrågan. Med andra ord följer
fastighetsbranschen konjunktursvängningarna.
21 Intervju med Anders Kjellin, Vasakronan AB Öresund, 2006-04-12. 22 Intervju med Anders Jarl, Wihlborgs Fastigheter AB, 2006-04-19. 23 Intervju med Lars Nordander, Aberdeen Property Investors, 2006-03-24. 24 Intervju med Staffan Johansson.
”Fastighetsbranschen är en spegel av Sverige. Går det bra för Sverige, så går det bra för fastighetsbranschen – det sker en ökad efterfrågan på kontor.” – Mikaela Carlsson, analytiker, NewSec
De menar att problemet är att det inte finns tillräckligt många företag i Malmö som kan fylla vakanserna. Om företagen inte anställer fler personer, eller helt enkelt inte nystartas finns det heller inget behov av arbetsplatser25. Om ett stort företag väljer att flytta sitt huvudkontor till Västra Hamnen, kan man nästan räkna med att även andra företag flyttar sina huvudkontor dit26. Exempel på företag som har flyttat sina huvudkontor till Västra Hamnen i Malmö är Duni och Findus. Stora företag attraherar andra stora företag. Dessa företag hade inte kunnat etablera sig i city, eftersom de hade ett behov av större lokaler.
Sammanfattningsvis visar resultaten från intervjuerna på att kontorsvakanserna i Malmö city beror på att företagen som hyr kontor har ett bra alternativ i att hyra kontor i Västra Hamnen i stället. Här kan de hitta eller bygga stora kontor som är flexibla och yteffektiva. Dessutom väljer företag att etablera sig i närheten till andra företag. Utöver detta så är de även moderna med tidsenliga och tillfredsställande klimatanläggningar. Detta innebär i praktiken att de moderna kontoren i Västra Hamnen är den enskilt största bidragande orsaken till vakanserna i city.
4.3 Hur ser fastighetsföretagen på vakansgraden?
En åsikt som dök upp när vi undersökte hur företagen ser på vakanserna i Malmö var att ett par av våra intervjupersoner vill hävda att statistiken över vakanta kontor i Malmö snedvrids något av en viss typ av äldre kontor. De anser att det finns vakanta lokaler som egentligen inte ens borde inkluderas i statistiken, av den anledningen att de är så pass omoderna att de aldrig kommer att kunna hyras ut igen. Om dessa lokaler sorterades bort ur statistiken skulle
siffrorna bli något lägre. Dessa lokaler är trots allt så pass daterade att de inte är uthyrningsbara och därmed inte konkurrerar med det övriga beståndet i Malmö27.
25 Intervju med Håkan Rosell, NewSec Asset Management AB, 2006-04-10. 26 Intervju med Anders Kjellin.
Överlag ser dock fastighetsföretagen i Malmö inte den nuvarande vakansgraden som ett akut problem, även om alla strävar efter att hålla nere sina vakanser på en acceptabel nivå. Vad man anser den acceptabla nivån vara varierar dock mellan 2-10 % vakansgrad, beroende på vem vi har frågat.
Det råder även delade meningar om vilka effekter en hög vakansgrad kan generera. Vissa anser att det kan leda till problem när man ska hyresförhandla, eftersom hyresgästen då vet hur betydelsefull denne är för ett företag med hög vakansgrad. Andra ansåg att det knappast kunde leda till några större skillnader i förhandlingarna, då hyresgästerna i allmänhet inte följer med på lokalmarknaden i någon större utsträckning om man redan har ett kontor.
Ett problem med tomma lokaler är att byggnader inte mår bra av att stå tomma alltför länge, menar en av våra intervjupersoner28. Det kan leda till problem med rörstammar, ventilation och andra installationer om de inte används regelbundet.
”Hus är till för att användas. Om något står tomt alltför länge måste man hitta på något, men då ska det finnas en plan bakom. Målet är inte bara att sänka vakanserna, utan att göra en kvalitativ insats.” - Lennart Westerlund, fastighetschef, Stena Fastigheter Malmö AB. Det var ytterst få företag som räknade med att man hade en vakansgrad på över 10 %. Det enda företaget som stämde in på den allmänna statistiken på 16 % vakansgrad som NewSec har sammanställt var ett företag vars affärsidé bygger på att man ska ha vakanser för att kunna jobba med utveckling. Detta företag är alltså ett utvecklande företag som varken äger eller förvaltar fastigheter – blir en fastighet fullt uthyrd så säljer de av den. Detta medverkar förstås till att de vi har intervjuat inte förbehållslöst håller med om att vakanser är ett stort problem – man måste ha stora vakanser för att uppleva dem på det sättet.
”Det är klart, hade jag fått in ett par rejäla vakanser idag så hade nog mitt synsätt ändrats.” – Anders Kjellin, regionchef, Vasakronan AB
Sammanfattningsvis kan man konstatera att meningarna om huruvida dagens vakansgrad är ett problem eller inte går vida isär. Allt beror på vad det individuella företaget har för affärsidé och hur stor vakansgrad på kontorslokaler man har.
4.4 Hur kan fastighetsföretagen sänka vakansgraden?
Frågan om vad man ska göra med de kontor i city som varit vakanta under en längre tid kom att besvaras med en stor samstämmighet av de företag vi samtalade med. Man kan i princip säga att det finns två alternativ:
1. Bygga om kontorslokalerna till bostäder
2. Bygga om de omoderna kontoren till moderna kontor
För att börja med alternativet att omvandla kontor till bostäder, så var alla vi intervjuade eniga om att detta var ett bra alternativ. Skälen till att man kan tänka sig att bygga bostäder är helt enkelt att ingen vill stå med tomma lokaler på en obestämd framtid; förr eller senare blir det bättre att göra något än att inte agera alls. För- och nackdelar med att bygga om till bostäder har vi behandlat tidigare i denna uppsats, i kapitel 3.
När man har sagt att man kan tänka sig att bygga om lokalerna till bostäder har en överlägsen majoritet avsett bostadsrätter. Faktum är att bara två företag har nämnt hyresrätter som en möjlighet. Här går meningarna vitt isär om vad som fungerar rent ekonomiskt. De två företag som förespråkade alternativet att bygga hyresrätter hade olika synsätt på detta. Generellt sett kan sägas att de företag som såg hyresrätter som ett alternativ har ett långsiktigt ägande som mål, med stöd av sin affärsidé. Dessa företag såg det som en säker investering för framtiden, snarare än en missad chans till en god och snabb affär, vilket man skulle åstadkomma om man sålde fastigheten till en bostadsrättsförening.
Överlag anser företagen att mer bostäder i city även skulle föra med sig andra positiva effekter. Först och främst skulle city få en välbehövlig ”vitamininjektion” av boende. Efter arbetstid kan city te sig lite ”dött” på vardagarna. Om fler människor skulle bo i city skulle fler människor röra sig ute på kvällarna, vilket skulle vara bra för handeln, kafé- och
restaurangrörelserna. Det skulle även bli säkrare ute på kvällarna om fler folk var i rörelse och man visste att det fanns boende som kan se vad som händer i området. Sist men inte minst
skulle det rent estetiskt sett se mycket trevligare ut i city med ljus i bostädernas fönsterrutor, snarare än de tomma lokalernas dunkel.
Om man ser på alternativet med att bygga om de omoderna kontoren till moderna kontor var det generellt sett en mer skeptisk inställning till detta bland företagen. Även om många säger sig studera denna möjlighet i första hand, så är det även så att detta är den mest
svårgenomförda. Anledningen till detta är att de äldre konstruktionerna och installationerna inte medger en enkel ombyggnad till moderna kontorskrav. Visst kan det finnas individuella byggnader som går att omvandla till moderna kontor, men dessa är i klar minoritet. Om man ska göra moderna kontor av en gammal lokal måste allt klaffa – det fungerar inte med att bara byta ut en klimatanläggning, eller att bara ändra om planlösningen. Det måste gå att göra ett heltäckande ingrepp som tillåter yteffektivitet och flexibilitet som kan tävla med nybyggda kontor, annars är det inte lönt att försöka. Med andra ord måste allt stämma för att detta alternativ ska gå att genomföra på ett ekonomiskt lönsamt sätt. Man menar att man måste investera en hel del pengar i ett kontor för att göra det modernt och dessa pengar måste man kunna få tillbaka i form av en höjd hyra; mervärdet i hyran måste finansiera ingreppen man har gjort. Detta är svårt att få att gå ihop. Endast ett par av våra intervjupersoner anser dock att det är bättre att göra kostsamma ingrepp i svåruthyrda kontorslokaler, än att dras med höga vakanser på en obestämd framtid.
Förutom alternativen med att bygga om till bostäder eller moderna kontor dök det även upp ett par andra idéer, men som inte är representativa då enbart ett fåtal intervjupersoner nämnde dessa. Dessa alternativ är: att bygga om vakanta kontor till butiker i flera plan, samt rivning och sedan nybyggnation.
Att ombilda till flervåningsbutiker är något vi redan idag ser prov på i Malmö city. Det största exemplet är Telias gamla huvudkontor på Södra Förstadsgatan som nyligen byggdes om till Galleri Storgatan, med butiker i två plan. På detta sätt minskas kontorsytan och
vakansstatistiken blir bättre. De vi intervjuade som lyfte fram detta som ett alternativ påpekade att en förutsättning för att konceptet med butiker i flera plan ska lyckas är att man måste ha en välkänd och stor butik för att kunna fylla upp flera plan, som till exempel H & M eller Zara.
När det gäller rivning för nybyggnation framkom det ett flertal problem. För det första måste man se till att alla befintliga hyresgäster har någonstans att ta vägen. Om hyresgästerna har långa kontrakt som man inte är beredd att vänta ut, måste man ordna nya lokaler åt dem för att kunna fortsätta med rivningsplanerna. Att hitta nya lokaler och omlokalisera alla
hyresgästerna kan ta mycket tid och arbete, vilket fördröjer rivningsarbetet.
För det andra kan det finnas problem med att riva äldre byggnader i city, då de kan vara q-märkta. Att en byggnad är q-märkt innebär att byggnaden anses vara särskilt värdefull, att den inte får rivas och att den bara får ändras för att återställas i ursprungligt skick29.
För det tredje river man trots allt något av värde. Vi har tidigare skrivit om problematiken kring ingångsvärden i kapitel 3. Om fastighetsägaren inte justerar ner värdet på byggnaden, om denna har stora vakanser, så verkar det som att det man river har ett mycket större värde än vad det i praktiken har. Ingångsvärdet måste med andra ord vara väldigt lågt för att man ska kunna rättfärdiga ett rivande.
Det lyftes även fram att Malmö, om man ska jämföra Malmö med andra städer (till exempel Stockholm), har geografiska förutsättningar som talar emot rivningsalternativets rationalitet. Om man ska bygga något nytt och citynära i Stockholm måste man nästan uteslutande riva en befintlig byggnad.
”Man är långt ifrån att börja riva gamla hus i Malmö, det finns ju så mycket jungfrulig mark.” – Anders Kjellin, regionchef Syd Vasakronan
Ett hus måste alltså vara tomt, riktigt nedgånget och inte q-märkt för att man ska kunna rättfärdiga ett rivande, med syfte att bygga ett nytt hus på fastigheten. De vi intervjuade poängterade även att det bara finns ett fåtal hus i Malmö city som i så fall skulle kunna vara aktuella för rivning.
En av de vi intervjuade menar att man skulle mycket väl kunna få alla vakanta kontor i city uthyrda på ett år, i deras nuvarande skick, om man sänkte hyran med 20 %, vilket dock inget företag är intresserade av att göra30.
”Allt går att hyra ut – frågan är bara när man kan hyra ut det.” – Lennart Westerlund, Stena Fastigheter
29 www.skanetrafiken.se, ”Stationshuset i Åkarp q-märkt kulturhistoria” (2004). 30 Intervju med Staffan Johansson.
Sammanfattningen av alternativen som företagen ser stå till buds för att sänka vakansgraden på kontor i city är att: omvandla kontoren till bostäder; bygga om dem till moderna kontor i den mån detta är möjligt; riva avsevärt nedgångna fastigheter i syfte att bana väg för
nybyggnation. Det framkom även att någon enskild intervjuperson såg affärsverksamhet i flera plan som ett alternativ.
4.5 Hur företagen ser på framtiden
Hur de olika företagen ser på vakansernas framtid hänger samman med hur de ser på konjunkturens utveckling under de kommande åren. Det finns företag som menar att vi befinner oss i en högkonjunktur just nu, men att den i längden inte kommer att föra med sig de effekter man eftersträvar: mer sysselsättning och lägre vakanser. De som har denna mindre optimistiska syn menar att man måste få igång sysselsättningen på allvar och att de
företagsetableringar som sker i Malmö inte räcker till för att fylla befintliga och
nyproducerade kontor. Man menar helt enkelt att det behövs mer sysselsättning för att bygga en hållbar framtid och att Malmö stad har en stor roll att spela i detta, vad gäller att locka företag till Malmö.
”För att företag ska vilja flytta till Malmö måste hela paketet finnas. Mycket handlar om att förädla hela Malmöregionen till ett intressant och attraktivt område att leva och verka i.” – Bertil Johansson, chef Strategienheten, Stadsbyggnadskontoret Malmö stad
De flesta företag har dock en positiv inställning till Malmös utveckling under den närmaste framtiden. Man ser ett hopp i all nybyggnation och de infrastrukturella satsningar som görs. Öresundsbron, Citytunneln och Västra Hamnens uppkomst ses som signaler på att Malmö går en ljus framtid till mötes. Man tror att fler företag, nationella så väl som internationella, kommer att välja att etablera sig i Malmö. Konjunkturen är stark och man tror på fler jobb och därmed ett ökat behov av kontorslokaler. Inställningen till situationen med kontorsvakanser i city är relativt sorglös – om inte företag vill flytta in bygger man helt enkelt bostäder istället. Överlag tror man dock att även dessa lokaler kommer att fyllas i och med att centrum alltid kommer att vara attraktivt att arbeta i. Man menar att vissa företag alltid kommer att värdesätta de egenskaper som centralt belägna kontor har.
”Centrum är ändå centrum.” – Anders Jarl, VD Wihlborgs
”City är alltid city.” – Anders Kjellin, regionchef Syd Vasakronan
Frågan för dessa företag är alltså inte om kontorshyresgästerna kommer att flytta in, utan när.
Något som alla dock är eniga om är att vi kommer att se ett ökat boende i city. Med andra ord så tror alla intervjuade företag och organisationer på att de mest svåruthyrda kontoren i city kommer att byggas om till bostäder. De kontor som är alltför gamla och slitna för att omvandlas kommer att fortsätta att stå tomma, eller rivas. Denna sista kategori med fastigheter är dock sällsynt i Malmös stadskärna.
4.6 Sammanfattning av intervjuresultatet
Det finns enligt företagen ingen fast definition för vad A-läget för kontor i Malmö är. Det är upp till varje företag att bestämma vad man anser ett A-läge vara. Man anser att vakanserna i Malmö city påverkas av det faktum att hyresgästerna kan hitta moderna lokaler som är mer flexibla och yteffektiva i Västra Hamnen. Detta anses vara den största enskilda faktorn som påverkar vakansgraden på kontor i cityläget. Huruvida man anser vakansgraden vara ett problem eller inte har att göra med företagens affärsidé och individuella förutsättningar. Alla intervjuade anser dock att en viss vakansgrad oundvikligen måste finnas. De möjligheter som står till buds för att sänka vakansgraden är att: bygga om vakanta kontor till moderna kontor i den mån detta är möjligt; omvandla dem till bostäder; riva avsevärt nedgångna fastigheter i syfte att bana väg för nybyggnation; affärsverksamhet i flera plan. I sin syn på den framtida kontorsmarknaden i city går företagens åsikter isär. Vissa har en negativ syn på framtiden med en svikande konjunktur, men de flesta har ett positivt synsätt och tror på Malmös framtida utveckling. Alla tror dock på att ett flertal äldre kontor i city kommer att omvandlas till bostäder.
5. Analys och slutsatser
I detta kapitel kommer vi att analysera resultatet från intervjuerna och dra slutsatser som vi baserar på analysen.
5.1 Västra Hamnens konkurrenskraft
Resultatet från intervjuerna visar att den huvudsakliga orsaken till vakanserna på
kontorslokaler i Malmö city är att de äldre kontoren i stadskärnan har svårt att konkurrera med nybyggda dito i Västra Hamnen. Anledningen till detta är rent konstruktionsmässig. För det första handlar det om att dagens kontorshyresgäster helst vill ha sina kontor i nybyggda och moderna fastigheter med hög standard. För det andra finns det en rent
ekonomisk faktor som spelar in. Då man på grund av konjunkturkänslighet vill minimera sina hyreskostnader och inte betala för mer än precis det man behöver, söker man sig till mindre och yteffektivare kontor för att hålla kostnaderna nere. Faktorer som flexibilitet, kvalitet och yteffektivitet är alltså viktiga. Dessa behov tillgodoses idag i den expansiva, nya stadsdelen Västra Hamnen, vid nordvästra Malmös gräns mot havet, där man bygger nya, moderna kontor och bostäder i snabb takt.
Moderna kontor har egenskaperna som hyresgästerna eftertraktar och dessutom fördelen att de bär med sig nyhetens behag; om du väljer att etablera dig i Västra Hamnen är du en del av något nytt och spännande. Dessutom verkar city begränsande med hänsyn till dessa lokalers storlek. Om man ska skaffa ett kontor åt ett stort företag med många anställda och specifika behov är det svårt att hitta något i city som passar. Det finns helt enkelt inte så många stora kontorslokaler i utbudet och därmed måste man välja att till exempel bygga nytt i Västra Hamnen.
Därmed inte sagt att det inte finns vakanser i Västra Hamnen31 och att det inte finns fördelar med att etablera sig i Malmö city. Även om kontoren överlag inte är toppmoderna bär
centrum ändå med sig fördelar som kan vara svåra att erbjuda någon annanstans. Bland dessa
31 År 2006 uppgår vakansgraden i Västra Hamnen till cirka 10 %. Källa: NewSec Nordic City Report spring
märks närheten till centralstation, bra serviceutbud, goda kommunikationer, med mera. Än så länge finns inte detta i Västra Hamnen, vilket gör att man som företag måste bestämma sig för vad man värdesätter och har mest behov av innan man väljer var man vill etablera sig.
Intressant att notera i detta sammanhang är att en av intervjupersonerna påpekade att det fortfarande är en stor efterfrågan på kontorslokaler i Malmö city och att uthyrningar sker regelbundet i cityläget. Med andra ord är citymarknaden, åtminstone ur denna persons
perspektiv, ännu vid gott liv och är fortfarande en vital marknad med lokaler som eftertraktas av främst små- och medelstora företag.
5.2 Framtida bostadsomvandlingar
Den nuvarande högkonjunkturen32 leder till att det byggs mycket nytt i Malmö. Dessa moderna kontor står då i klar kontrast till de befintliga och därmed omoderna kontoren. Att bygga nytt gör problematiken med de redan vakanta lokalerna ännu tydligare; om de gamla lokalerna jämförs med de nyproducerade ter de sig då ännu mindre attraktiva. Man kan alltså inte bygga bort vakanserna i city om man inte analyserar varför vissa typer av lokaler står tomma och satsar på att utveckla dessa. Det enda sättet att få ner vakansgraden i city är att bygga om med en plan som stöd och därmed få ytan uthyrd. Om det inte går att bygga om till moderna kontor återstår egentligen bara alternativet att omvandla lokalerna till bostäder, vilket det råder en stor efterfrågan på. Detta kan vara kostsamt för företagen, men detta alternativ måste säkerligen vara bättre än att låta lokalerna stå tomma på en obestämd framtid. Det alternativ som då vore det bästa, enligt intervjupersonerna, är att bygga om lokalerna till bostäder för att sedan sälja av dem till en bostadsrättsförening. Genom detta förfarande blir man av med de höga vakanserna, då man blir av med den problematiska fastigheten, samtidigt som man gör en god affär, men argumentet mot att bygga bostadsrätter är uppenbart. Man blir av med en fastighet, vilket innebär att man blir av med möjligheten att tjäna pengar på
densamma i framtiden. Vad man då kan göra istället är att satsa på att bygga om till
hyresrätter och behålla dem i egen regi. Många drar sig för detta, då hyresrätter ger en relativt låg avkastning och det är dyrt att bygga om lokaler. Vad man kan använda som argument mot detta är att även om avkastningen är låg, så är risken nästan obefintlig då det idag råder en stor brist på hyresrätter i Malmö. Det är alltså ingen större inkomstgenerator, men det är en säker och långsiktig plan om man har en förvaltning som tillåter bostäder. Man bör dock observera
att man inte kan bygga om allt som är vakant till bostäder bara för att sänka vakansgraden. Denna taktik fungerar på kontor som varit vakanta under en längre tid, inte går att
modernisera och som man inte tror har någon annan framtid. I vår undersökning var det bara två av de tillfrågade företagen som var positivt inställda till att bygga hyresrätter. Ett av dessa är ett statligt företag och kan därmed kanske sägas ha ett socialt ansvar att producera en eftertraktad boendeform, snarare än att tjäna pengar kortsiktigt på att bygga bostadsrätter. Detta företag har redan en andel hyresrätter i sitt bestånd. Det andra företaget som såg
hyresrätter som ett alternativ för svåruthyrda lokaler är ett privatägt företag. Argumentet detta företag anförde var att man gjorde det i ett långsiktigt vinstsyfte, på grund av att man har som affärsidé att äga fastigheter och att det bara är på undantag som man kan tänka sig att sälja något. Affärsidén har sitt stöd i ägarnas personliga viljor.
Intressant att notera i sammanhanget är att det knappt var några av de vi intervjuade som nämnde några tänkbara problem med ombyggnad till bostäder, om inte vi förde det på tal. Man ser med andra ord mycket positivt på denna möjlighet, vilket gör det till det mest troliga alternativet.
I en intervju framkom det att det skulle kunna gå att hyra ut alla kontor som är vakanta idag i Malmö city om man sänkte hyrorna med 20 %. Varför nämner då inte alla företag detta som ett reellt alternativ? Det finns två tolkningar av företagens motvilja till detta33. Den första
tolkningen säger att företagen agerar monopolistiskt. Detta innebär att fastighetsföretagen gör bedömningen att de som efterfrågar kontorslokaler har en låg priskänslighet. Med andra ord tror man inte att sänkta priser skulle medföra att de företag som letar efter kontor skulle bli så pass mer attraherade av prissänkta kontor, att det skulle motivera fastighetsägarna att
genomföra en sådan sänkning. För det första skulle det ta lång tid att arbeta upp den sänkta hyran till den tidigare nivån igen. För det andra skulle befintliga hyresgäster med största sannolikhet kräva sänkta hyror, eftersom man sänkte hyrorna för de nya hyresgästerna. Det skulle alltså kosta mer än vad det smakade. I det monopolistiska beteendet ingår en rädsla för priskrig. Ingen av de större fastighetsägarna skulle vara intresserade av att inleda ett priskrig, då detta skulle medföra mer problem på lång sikt än vad det skulle vara värt kortsiktigt.
Den andra tolkningen säger att den tomma lokalen ses som en option. Vad detta innebär är att man ser en möjlighet i att hyra ut den vakanta lokalen till en högre hyra när konjunkturen väl vänder. Denna tolkning menar att det lönar sig att vänta med att investera i
anpassningskostnader.
5.3 Rättvisande kalkyler
Det kan tyckas enkelt att fatta beslutet att bygga om vakanta och omoderna kontor till
moderna kontor för att göra dem mer konkurrenskraftiga, eller att bygga om dem till bostäder om det inte går att modernisera dem. Förutom problemen med äldre byggnadskonstruktioner finns även problemet med höga ingångsvärden. I och med att många företag värderar sina byggnader högre när de är vakanta än vad de faktiskt är värda under dessa förhållanden, drar sig många från att göra de investeringar som krävs för att komma tillrätta med vakanserna. Detta leder till att man hellre låter lokalerna stå tomma än att investera pengar i dem, med förhoppning om att få dem uthyrda i sitt nuvarande skick i framtiden. Om man har en kalkyl som baseras på vad en byggnad är värd när den är helt uthyrd och använder denna även när man dras med stora vakanser är det givetvis mycket svårt att få kalkylen att gå ihop. I
kalkylen måste man ta med vakansernas omfattning och hur länge man har haft dem. Om man inte gör detta blir varje krona som man investerar dyr34. För att få en mer rättvisande kalkyl att basera sina strategier på bör man alltså justera ingångsvärdena efter vakansgraden.
Problemet är att det givetvis finns få bolag som frivilligt skulle kunna tänka sig att skriva ner värdet på sina fastigheter, speciellt börsnoterade fastighetsföretag.
Att man har höga ingångsvärden kan även vara en faktor som påverkar företagens ovilja att riva fastigheter i syfte att bana väg för nya. I en artikel i tidningen Fastighetsvärlden nummer 59-06 förespråkar Håkan Bryngelson, VD för Vasakronan, rivningsalternativet i alla Sveriges storstäder för att komma till rätta med problemet med föråldrade kontorsfastigheter.
”Rivningar kan få besvärliga konsekvenser för en del bolags balansräkning, men det är nödvändigt och inte konstigare än att industrin byter ut sina maskiner när de tjänat ut.” – Håkan Bryngelson, VD Vasakronan
Bryngelsons argument baseras på Vasakronans mätningar, vilka visar på att en effektivisering av kontorsanvändningen och nyproduktioner kommer att minska effekterna av
sysselsättningsökningen35. Med andra ord: hade man inte byggt nya, yteffektiva lokaler skulle man istället ha inhyst mer personer i de gamla kontoren. Detta medför därför att många gamla kontorsfastigheter har tjänat ut, då man istället väljer att etablera sig i nya kontor.
Det är inte alla som håller med om att detta alternativ är gångbart i Malmö. Flera av de intervjuade menar att Malmö har en geografi som gör det möjligt att bygga nytt i närheten av city utan att behöva riva något befintligt, på grund av att det finns kvar så pass mycket mark i Malmö att exploatera på ett bra sätt.
”Man river ju trots allt något av värde.” – Anders Kjellin, regionchef Syd Vasakronan
5.4 Två perspektiv
Genom våra intervjuer har vi kommit fram till att man kan säga att det finns två perspektiv på vakanser: ett kortsiktigt och ett långsiktigt. När det gäller dessa perspektiv finns det olika lösningar för att sänka vakanserna. I det kortsiktiga perspektivet vill man gärna ha insatser från Malmö stad för att locka företag att etablera sig i Malmö här och nu, samt även större nationalekonomiska reformer, vilka ses som något direkt nödvändigt. I det långsiktiga perspektivet har man ett lugnare förhållningssätt, i vilket man menar att vakanser är
självreglerande. Anledningen till att det skulle vara självreglerande är den stora tillväxt man tror på i Malmö de kommande 10-20 åren. Vilket perspektiv man har beror helt enkelt på företagets affärsidé och individuella situation, vilket påverkar hur man ser på situationen med stora vakanser. Har man stora vakanser i sitt fastighetsbestånd ser man det givetvis som ett stort problem, medan om man har låga vakanser verkar man se det med ett lite mer balanserat synsätt. När vi började göra våra efterforskningar i detta ämne gjorde vi det med
förutsättningen att stora vakanser alltid är ett problem, men det har alltså visat sig att man ser väldigt olika på vakanser, beroende på det individuella företagets situation och
förutsättningar. Om man till exempel är beroende av vakanser, för att man ska kunna utveckla fastigheterna innan försäljning, är det ju svårt att se kontorslokalvakanser som något
undantagslöst negativt och hotfullt. Andra har menat att det alltid måste finnas en viss
vakansgrad för att man ska kunna erbjuda både befintliga och potentiella hyresgäster lediga lokaler.
5.5 A-lägets förändring
Med Västra Hamnens expansion kan A-läget för kontorsfastigheter i Malmö komma att förändras med tiden, eftersom koncentrationen av kontor i denna stadsdel kommer att bli mycket hög. När koncentrationen ökar i ett område, ökar även dess attraktivitet, vilket gör det till ett A-läge med tiden. Detta medför också en effekt som vi har kommit att kalla för ”Följa John-effekten”. Detta innebär att om ett stort företag etablerar sig i Västra Hamnen resulterar det i att ett antal mindre företag, som samarbetar med det större, flyttar med ut till stadsdelen för att sitta nära de som man gör affärer med36. Under förutsättning att allt blir uthyrt i Västra Hamnen och områdets popularitet håller i sig, kan A-läget utvecklas på två sätt.
Det första är att city, med Västra Hamnens ökade dragningskraft, blir ett nytt B-läget för kontor i Malmö. A-läget för kontor kommer då istället att ligga i Västra Hamnen. Detta kommer i sin tur medföra att omvandlingen från kontor till bostäder i city kommer att öka i takt.
”Ett ökat boende i city kommer att göra det mer levande. Man gör det åter till vad det en gång varit.” – Magnus Skiöld, managing director Midroc Property Development AB Det andra är att city och Västra Hamnen till sist växer ihop till ett enda sammanhängande A-läge. När Västra Hamnen har byggts färdigt och Nyhamnen byggts ut kommer de två
stadsdelarna att hänga ihop på ett naturligt sätt. Därmed kommer A-läget att expandera rejält till att inkludera hela denna nya del av staden. Detta kommer då att medföra att vakanserna överlag kommer att minska, förutsatt att Västra Hamnen inte kommer att dras med stora vakanser i framtiden. Problemet med de äldre fastigheterna kommer dock att kvarstå, men de kommer att utgöra en så pass liten del av marknaden att de kommer att försvinna i statistiken. På strategisk nivå i Malmö stad arbetar man redan med föresatsen att Västra Hamnen är en del av city och för att på sikt låta de två stadsdelarna växa ihop.
