Bevisligen har en köpare att förvänta sig en fastighet med normal standard. Ur en rättslig synpunkt innebär det alltså att hen ska få full lagfart, att fastigheten är fri från
panträttsupplåtelser och inteckningar för högre belopp än räknat med, att fastigheten är fri från andra rättigheter (till exempel servitut), att tillbehör verkligen är tillbehör, att en säljare faktiskt är rätt ägare samt att denne enbart säljer fastigheten till en köpare. Om förvärvaren är i ond tro är de rättsliga felen irrelevanta, med undantag från säljarens hemulsansvar samt dubbelöverlåtelsefallet. Någon undersökningsplikt förekommer egentligen inte någonstans här men av NJA 2012 s. 1021 att döma visar det sig att en köpare kan få en så kallad sakrättslig undersökningsplikt. Vid bedömning av köpekontraktet föreligger fel om standarden avviker från avtalet men också från vad som uttalats under tidens gång, när så kallade garantier och enuntiationer har förekommit.86 I sådana fall reduceras köparens undersökningsplikt, eller faller helt bort, och köparen kan ges rätt till påföljderna hävning, avdrag och skadestånd. Om avtalet saknar vägledning kan en abstrakt felbedömning vara aktuell. Även denna paragraf, 4 kap. 19 § JB, kan behandla rättsligt fel och man behöver alltså inte tillämpa ett lagrum specifikt för felet. Skillnaden mellan 4 kap. 17 § JB och 4 kap. 19 § JB är att vid
tillämpningen av den förstnämnda behöver man bedöma om köparen kände till eller bort känna till belastningen och visar det sig att den gör det är felet irrelevant. Medan det i den andra paragrafen, vid konkreta fel, inte existerar något krav på god tro,87 men däremot undersökningsplikt i vissa fall. Skadestånd utgår endast vid utfästelse eller avtalsculpa.
Det uppenbarar sig av rättsfallen NJA 1990 s. 331 och NJA 2012 s. 1021 att man vid tillämpningen av kravet på god tro i JB har olika trösklar att gå utefter. Det
obligationsrättsliga perspektivet i 4 kap. 17 § JB bygger på grundprincipen, om att en fastighet säljs fri från belastningar88 och att en köpare därför inte har någon
86 Prop. 1970:20 A s. 218ff. Med förslag till jordabalk.
87 Grauers, F., Fastighetsköp, 21 uppl., Juristförlaget, Lund, 2016. s. 248. 88 Prop. 1970:20 A s. 217. Med förslag till jordabalk.
30
undersökningsplikt i detta hänseende. Det innebär således att det utifrån det här perspektivet ställs höga krav av synen på ond tro medan det jämförelsevis i det sakrättsliga perspektivet, i 7 kap. 14 § JB, ställs relativt låga krav, åtminstone lägre, trots det att någon
undersökningsplikt inte är lagstadgad. Detta eftersom man å ena sidan vill skydda köparens intressen men å andra sidan likaså rättighetsinnehavarens.
I NJA 1990 s. 331 har HD försökt att minska de skillnader mellan de två reglerna89 bland annat på grund av att HD tog vid tolkningen hänsyn till att det garanterades i avtalet att fastigheten ej var besvärad med andra servitut eller nyttjanderätter än de två brunnsservitut som fanns. Man menade på att det inte fanns skäl nog att väcka misstanke för att någon nyttjanderätt skulle vara aktuell. Spontant kan det uppfattas egendomligt då köparna under flera års tid bevittnat andra personer nyttja sjöboden. Men faktum är att det inte var vilka personer som helst utan de var nära släktingar till den tidigare ägaren vilket bevisligen har en påverkan för kravet på god tro eller ej. Det framkommer ju också av förarbetena att hänsyn får även tas till personliga omständigheter.90 Att HD väljer att ta med det här i sitt beaktande
innebär ju någonstans att kravet på god tro, sakrättsligt sett, ställs något lägre än vad man kan förvänta sig utifrån det specifika skyddsintresset. Rättigheten fanns dock aldrig inskriven i lantmäteriets fastighetsregister och inte heller gavs köparen förbehåll om den, vilket är ytterligare skäl till att det kan bli problematiskt att anse köparna i ond tro. Av den anledning att köparna var i god tro beträffande upplåtelsen kom den därför inte att gälla. Följaktligen innebär det att inget rättsligt fel förelåg och vi får inte heller veta vem som skulle bära ansvaret om ett rättsligt fel förelåg.
Av NJA 2012 s.1021 framgår det istället att kravet på god tro i de nämnda paragraferna har tydliga nivåskillnader. De olika skyddssyftena tas i beaktande på en helt annan nivå jämfört med NJA 1990 s.331. Trots det att en garanti har tagits med i köpeavtalet, ansåg man köparna vara i ond tro utifrån ett sakrättsligt perspektiv. De borde ha förstått att servitutet fanns av den enkla anledningen att det gick en synlig väg tvärs över fastigheten. Sett från det
obligationsrättsliga perspektivet däremot är man tydlig med att påpeka att en köpare inte har någon undersökningsplikt vad beträffar rättsliga belastningar och särskilt inte då uttryckliga garantier avlämnats. Det innebär med andra ord att en och samma köpare har att förhålla sig på två helt skilda sätt vilket på något sätt ändå får anses tämligen absurt. Så för att skydda sig
89 4 kap. 17 § JB och 7 kap. 14 § JB.
31
gentemot en presumtiv rättighetsinnehavare gör köparen bäst i att undersöka hur det står till rättsligt sett för fastigheten. Även om det framkommer av förarbetena och rättsregler att en köpare har att förvänta sig en fastighet med så kallad normal standard samt att denne inte har någon undersökningsplikt. Trots det är det lätt att tolka det som att hen faktiskt har en
sakrättslig sådan.
Något som är intressant att vidare fundera kring är om man istället hade valt att tillämpa 4 kap. 19 § JB. En köpare har enligt denna paragraf en viss undersökningsplikt. Det innebär att köparen inte kan åberopa upptäckbara fel men det kan ju vara så att säljaren lämnar en utfästelse som gör att köparens undersökningsplikt helt faller bort eller åtminstone reduceras. Om fastigheten avviker från vad som har avtalats föreligger fel enligt 4 kap. 19 § JB. I denna paragraf finns inga krav på god tro men frågan är hur domstolen hade sett på det faktum att vägen var synlig. Jämför man med rättsfallet NJA 1978 s. 301, som behandlade utfästelsen om kvaliteten på vattnet, går det ju att konstatera att trots det att en utfästelse hade avlämnats ansåg man att köparen borde uppmärksammat att det kanske inte riktigt stämde och att hen därmed borde undersökt saken vidare. Utfallet hade nog förvisso lett till samma slutsats även här i servitutsfallet, det vill säga köparen borde uppmärksammat hjulspåren.
Några tydliga riktlinjer gällande startpunkten för reklamation finns inte, varken med hjälp av lagtext eller förarbetena. Startpunkten anses därför variera beroende på situationen i varje fall. I lagtexten och förarbetena saknas tydliga riktlinjer och vägledning när det kommer till
reklamationsfristen. Genom HD:s dom gällande NJA 2012 s. 1021 kan det fasthållas att mer klarhet har bringats. Reklamationsfristen börjar alltså löpa så tidigt som när ett sakrättsligt anspråk kan ses som sannolikt, som när grannen i fallet påstod sig vara rättighetshavare. Det skulle dock kunna vara så att man tar hänsyn till det faktum att en reklamation i enlighet med lagtexten ska ske när felet märkts eller borde ha märkts. Att det bort märkas kan hävdas innebära att en köpare bör ges möjlighet i ett första skede att utreda fullt ut hur det faktiskt föreligger en belastning eller inte. Detta för att i ett andra skede kunna vända sig mot säljaren. Fortsättningsvis uttalar HD sig om, i NJA 2012 s.1021, att frågan om
reklamationsfristen handlar om att väga mellan köparen och säljarens intressen. Särskilt kan det vara av stor vikt för säljaren att bli informerad så att hen kan agera för egen del gentemot tredje man som påstår sig inneha viss rätt till fastigheten. Att en köpare kan avvakta med ett anspråk från tredje man till att påståendet kan sägas vara sannolikt anses acceptabelt och en köpare ska därmed reklamera relativt tidigt. HD hämtade delvis vägledning i frågan från
32
köplagens regel91 och det kan även noteras att denna regel sträcker sig längre och påföljder kan göras gällande, även i fall där det framkommer att kravet från tredje man är oberättigat. Det innebär alltså att tolkningen kan appliceras på fast egendom såväl som lös.
Vidare i fråga om bostadsrätter kan det konstateras att de är behäftade med rättsligt fel när tredje man har äganderätt till den, panträtt eller annan liknande rätt. Utgångspunkten vid rättsligt fel i lös egendom är avtalets innehåll (i vid mening). Det innebär att ett rättsligt fel kan föreligga oavsett om köparen varit i god tro eller ej. Det är emellertid tillåtet att avtala fritt vad gäller bostadens egenskaper men har en köpare gått med på en begränsning kan hen därför inte åberopa att den är behäftad med rättsligt fel. Vid säljarens skadeståndsansvar är premissen, tillskillnad från när det ska konstateras om rättsligt fel föreligger, att köparen var i god tro beträffande felet.92 En köpare kan rikta ansvar mot annan än säljaren, till exempel en
bostadsrättsförening om de åsidosatt sina skyldigheter enligt BRL.93 Om tredje man påstår sig
inneha någon typ av rätt i bostaden och det finns sannolika skäl för påståendet får köparen göra gällande påföljder, det innebär alltså att bara genom påståendet föreligger rättsligt fel. Om köparen däremot påstår att bostaden är behäftad med rättsligt fel krävs bevis för det påstådda felet om påföljder ska kunna göras gällande.94 Någon undersökningsplikt existerar inte men tillägga bör att reklamation ska ske inom skälig tid från det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts.
I fråga om rättsligt fel i lös egendom kan det alltså konstateras att det inte finns något krav på god tro hos köparen (med undantag av säljarens skadeståndsansvar). Även om rättsfallet NJA 1998 s. 29 behandlar köparens goda tro har det egentligen inget att göra med rättsligt fel eller ej. Där handlar det snarare om bedömningen av godtrosförvärv. Faktum är ju att säljaren av bilen, det vill säga det andra bolaget, var i god tro beträffande den sakrättsliga belastningen och på så sätt har hen gjort ett godtrosförvärv. Det innebär att ingen sakrättslig belastning på bilen föreligger och köparen, alltså privatpersonen, kan inte åberopa att bilen är behäftad med ett rättsligt fel. Utan inblandning av domstol överlämnade köparen bilen till bolaget som hade säkerhetsrätt i den, vilken hen inte hade behövt göra. Det framgår ju sedan tidigare att om tredje man påstår sig ha rätt till varan och sannolika skäl för påståendet finns får köparen göra
91 32 § KöpL. 92 41 § 2 st. KöpL. 93 Se NJA 2019 s. 94. 94 Se NJA 1998 s. 29.
33
gällande påföljder. Enbart genom påståendet hade ett rättsligt fel varit för handen. I NJA 1954 s. 546 har vi däremot att göra med rättsligt fel i lös egendom. Där utgick HD från avtalets innehåll utan att pröva köparens goda tro. Som tidigare nämnt är det vad som framgår av 17 § KöpL, det vill säga avtalets innehåll är den avgörande faktorn för om fel i lös egendom föreligger eller ej.
Vidare med hjälp av NJA 2019 s. 94 kan det även konstateras att någon undersökningsplikt inte existerar beträffande rättsliga fel i bostadsrätter. Här framkommer också att annan part än säljaren kan hållas ansvarig för felet. Förutsättningen för det är att den skadelidande ska ha lidit ren förmögenhetsskada och ansvaret för det är inte limiterat till situationer det ett kontraktsförhållande existerar utan det framgår att den skadevållande ska ersätta skadan. Vilket innebär att det kan vara annan än säljaren. För att en köpare ska lidit ren
förmögenhetsskada är förutsättningen att situationen varit baserad på tillit. Även om
bedömningen i detta fall har tillämpats på lös egendom torde principen vara densamma i fast egendom. Detta då det är SkL som tillämpats och inte KöpL.
Hade säljarnas ekonomiska situation sett annorlunda ut hade de möjligtvis fått bära ansvaret för det rättsliga felet. Detta med hänvisning till 1954-års fall. Det vill säga avviker bostaden från vad som har avtalats föreligger fel, och mycket riktigt gjorde den det i och med att säljaren garanterade något som i slutändan visade sig vara oriktigt.