I studien har vi behandlat rättsfiguren culpa in contrahendo, redogjort för ett flertal rättsfall samt utfört en enkätundersökning för att undersöka om vi kan dra en slutsats angående vad som betraktas som en kritisk punkt där ett prekontraktuellt skadeståndsansvar inträder.
Vad vi kan konstatera är att culpa in contrahendo figurerar i svensk rätt, inte minst av Högsta domstolens obiter dictum i samband med NJA 2012 s. 1095, dock är tillämpningen av principen fortfarande något diffust. Anledningen till problematiken med att tillämpa culpa in contrahendo vid uteblivna fastighetsköp är att det i juridiken bland annat föreligger principer med syfte att hindra att formkravet urholkas. Samtidigt existerar den negativa avtalsfriheten som talar för rätten att avböja att ingå avtal. Det råder ingen tvekan om att formkravet fyller en betydelsefull och central funktion och på samma gång förebygger förhastade beslut, emellertid anser vi att det känns oskäligt att formkraven kan skydda ett vårdslöst och svikligt agerande som orsakat skada i de sammanhang ett fastighetsköp aldrig kommer till stånd.
Genom att studera de i uppsatsen nämnda rättsfallen, kan man utläsa att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar inte dömts ut i något av fallen förutom där parterna undertecknat ett föravtal, närmare bestämt NJA 1974 s. 526. En rimlig utgångspunkt baserat på rättspraxis torde därmed vara att den kritiska punkten inträder i samband med att ett föravtal undertecknas, exempelvis ett handpenningavtal. Innan förekomsten av ett sådant avtal borde man som part, utifrån NJA 1973 s. 175, när som helst kunna dra sig ur förhandlingarna utan skadeståndsansvar, vilket också Grauers uttalat.
Utifrån enkätundersökningen är det möjligt att tyda att en inbokad kontraktsskrivning, såsom Jingryd diskuterade i sin artikel, inte är att jämföra med en kritisk punkt. Majoriteten av respondenterna ansåg inte att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar kan aktualiseras enbart med anledning av att två parter har en kontraktsskrivning inbokad. De flesta är förmodligen medvetna om att man vid denna tidpunkt inte utan risk kan ådra sig kostnader och förvänta sig att motparten ersätter dessa om affären inte fullbordas. Vidare borde respondenternas svar kunna tolkas som att de instämmer med Jingryds åsikt om att parterna inte kan uppfatta en inbokad kontraktsskrivning som att affären är avslutad.
Inte ens när säljare och köpare befinner sig på mäklarens kontor för att underteckna kontraktet och den ena parten ångrar sig på plats, bedömer respondenterna att den kritiska punkten är
nådd. Samma sak gäller när säljaren accepterat ett bud men ändå väljer att sälja bostaden till en annan spekulant. De som besvarat enkäten är eniga om att man som part inte bär ett prekontraktuellt skadeståndsansvar i dessa sammanhang. Det är svårt att ge en konkret förklaring till varför respondenterna inte anser att den kritiska punkten haft sitt inträdande i nämnda fall. En för oss rimlig förklaring torde vara att parterna inte vill känna sig bundna innan det att ett kontrakt ligger vid handen. Inkommer ett bud med förmånligare villkor skall det anses skäligt att godta detta samtidigt som det får betraktas som acceptabelt att inte underteckna kontraktet om man får kalla fötter vid kontraktsskrivningen.
Vad vi kan tolka som en tänkbar kritisk punkt, med hjälp av enkätundersökningen, är när en av parterna undertecknat köpekontraktet och motparten skall skriva under i efterhand och detta inte sker. Värt att tillägga är att respondenterna ansåg att det är mer uppenbart att den kritiska punkten nått sitt inträdande i de fall säljaren undertecknat kontraktet i förväg, snarare än när köparen skrivit under. Här uppkommer en intressant diskussion gällande om den kritiska punkten inträder vid olika tillfällen för säljaren respektive köparen.
Orsaken till varför respondenterna ser det som mer självklart att ett prekontraktuellt skadeståndsansvar föreligger i de fall säljaren undertecknat kontraktet i förväg är enligt oss svårt att besvara. En rimlig förklaring skulle kunna vara att respondenterna påverkats av exemplen i enkäten och därmed anser att en genomförd ommålning är mer ansträngande än att man sagt upp sitt hyreskontrakt. Någon ytterligare motivering är svår att ge då det naturliga för oss är att det föreligger en högre tilltro till att säljaren skriver på kontraktet om man som köpare redan undertecknat. Säljaren bör betraktas som den part som definitivt har en vilja och intention att fullfölja försäljningen. Det vi menar är att köparen, utifrån tidigare erfarenheter, oftast är den part som väljer att avböja förhandlingarna varför tilliten till denne inte bör bedömas lika stark.
Det är dock oklart hur Högsta domstolen hade bedömt frågan i praktiken. Hade HD ansett att den kritiska punkten haft sitt inträdande enbart för att säljaren skrivit på kontraktet? Ommålningen kan till viss del jämföras med NJA 1973 s. 175 där Högsta domstolen valde att inte fastställa ett prekontraktuellt skadeståndsansvar, trots utförda förändringsarbeten. Det är långt ifrån självklart att anta att Högsta domstolen hade bedömt motsatsen om säljaren i rättsfallet hade undertecknat ett köpekontrakt. Likväl har målet några år på nacken och det är inte omöjligt att rättsfallet skulle fått ett annat utfall om det prövats av HD idag. Kleineman nämner trots allt att det i NJA 1973 s. 175 förekommer brister vad gäller Högsta domstolens
ställningstagande. Detta då HD på ett otydligt sätt tagit ställning till huruvida ett prekontraktuellt ansvar enligt culpa in contrahendo kunde tillämpas. Han påpekar också att HD inte ens berört frågan om ett vårdslöst vilseledande existerat.
Något anmärkningsvärt är att de som tidigare sålt en bostadsrätt/fastighet inte instämmer med de som tidigare köpt respektive både sålt och köpt. De som tidigare sålt anser att den kritiska punkten inte går att jämföra med de situationer där en part undertecknat köpekontraktet. Detta kan möjligtvis bero på att man som säljare har en mer intensiv kontakt med fastighetsmäklaren, än vad man har som köpare. Kontakten säljare och mäklare sinsemellan skulle kunna medföra att säljaren, på ett bättre sätt än köparen, förstår att inget är skrivet i sten förrän köpehandlingarna är undertecknade av samtliga parter. Värt att poängtera är dock, som tidigare nämnt under metodavsnittet, att tolkningen av enkätsvaren bör ske med en viss aktsamhet eftersom de inte kan jämföras med gällande rätt. Svaren utgör endast respondenternas rättspolitiska åsikt.
6. Slutsats
Högsta domstolen har accepterat principen culpa in contrahendo vid uteblivna fastighetsköp men de har samtidigt i ett flertal domar ogillat skadeståndsanspråk med denna princip som grund. Vi har i studien haft som syfte att redogöra för vad som kan anses som en kritisk punkt där ett prekontraktuellt skadeståndsansvar enligt principen om culpa in contrahendo aktualiseras. En slutsats som kan fastställas är att den kritiska punkten, enligt rättspraxis, kan utgöras av ett föravtal. Ett sådant föravtal kan exempelvis röra sig om ett handpenningavtal. En ny möjlig kritisk punkt, som vi fått bekräftat genom enkätundersökningen, är att den har nått sitt inträdande i samma sekund som en av parterna undertecknat köpekontraktet. Ska man som part underteckna ett köpekontrakt i efterhand och motparten redan skrivit under, innebär detta att man eventuellt bär en risk att bli ersättningsskyldig i de fall man agerat culpöst gentemot sin skadelidande motpart. Undersökningen visade även att risken för ett prekontraktuellt skadeståndsansvar är högre i de fall säljaren skrivit under kontraktet, än när köparen har undertecknat.
Avslutningsvis kan vi efter den genomförda studien konstatera att Högsta domstolen i de flesta fall ställer sig negativt till att döma ut ett skadeståndsansvar enligt culpa in contrahendo. Våra åsikter är att HD i rättspraxis har värnat om att formkravet inte skall urholkas i en allt för stor utsträckning. Det är underligt att ett culpöst agerande inte medfört ett skadeståndsansvar i samband med prekontraktuella fastighetsköpsförhållanden i fler av fallen. Vi anser att jurister bör uppmärksamma principen så att domstolarna blir mer benägna att döma ut skadestånd. Enligt vår mening torde vårdslösa ageranden i prekontraktuella relationer vara oacceptabla och man bör agera med respekt genom förhandlingarna. Helt klart är att tillämpningen av culpa in contrahendo behöver bli allt tydligare, men det krävs också att principen uppmärksammas så att begreppet får en ökad förståelse.