Inledningsvis kan konstateras att fastighetsmarknaden är mycket komplex och påverkas av en rad faktorer. För att kunna genomföra pålitliga värderingar är insamlandet av trovärdiga data av stor betydelse. I en föränderlig värld blir vikten av välgrundad information och transparens allt viktigare. Ekonomins rörelser är inte lika självklar som tidigare och att förutspå framtiden blir allt svårare. Fastighetsvärdering karakteriseras av osäkerhet och dessa värderingar är inte ett faktum, utan är värderingsbolagens professionella uppskattningar och bedömningar. För att säkerställa förståelsen av dessa värderingar hos fastighetsbolag och för att upprätthålla ett förtroende, krävs tydlighet och transparens i värdebedömningen. Ifall transparens inte föreligger kan bedömningen ge en falsk uppfattning och ett värderingsbolags goda rykte kan gå förlorad. Värderare har ett ansvar, inte bara gentemot mottagaren av värderingen, utan även för till exempel finansiärer som förlitar sig på verksamheten.
Hittills har man i hög grad svarat på den kortsiktiga efterfrågan på marknaden. Det är dags att börja tänka mer långsiktigt. Framtiden ter sig mycket osäker gällande hyres- och
vakansnivåer, konjunktur och politiska strömningar. Att aktörer på marknaden har en viss medvetenhet kring detta tas som en självklarhet. Det är dock lätt att fastna i tidens anda och förbise eventuella risksignaler. Trots allt råder det någon form av medvetenhet kring det faktum att vi troligtvis börjat nå toppen av värdestegringarna och hyresnivåerna, men att förutspå när en eventuell nedgång kommer att ske är av naturliga skäl nästintill omöjligt. Det är därför av stor betydelse för fastighetsbolagen att rusta sig för en nedgång och satsa på att skapa långsiktiga värden. Dessa långsiktiga värden blir ofta aktuella först i krisperioder, eftersom de långsiktiga värdena då värderas högre än de marknadsmässiga värdena.
Det svåra i att förutse kriser är att alla toppar och dalar vi sett tycks ha haft olika förtecken. Idag finns det i alla fall möjlighet att blicka tillbaka i tiden och förhoppningsvis lära av tidigare misstag. Den totalavkastning som observerats på fastighetsmarknaden har drivits delvis av de låga räntorna och av den höga efterfrågan som drivit upp hyrorna.
Räntenedgången har nu bottnat och när vi går en konjunkturnedgång till mötes kan man inte förlita sig på att den positiva hyresutvecklingen kommer att fortsätta. En nedgång i ekonomin kommer att påverka efterfrågan på lokaler och butiker och i sin tur minska värdena på
kommersiella fastigheter. Troligtvis har vi i dagsläget inte en krasch på den kommersiella fastighetsmarknaden runt hörnet, då alternativen för placering av kapital är så få i den här lågräntemiljön. Det är inte troligt att räntan kommer att chockhöjas.
En osäkerhet på den kommersiella fastighetsmarknaden är risken för räntehöjningar och således ökade kostnader för bolagens lån. För att rusta sig mot detta vore det bra om bolagen minskade sina lån så mycket som möjligt. Man bör också diversifiera sina källor till
finansiering för att sprida risken. Att minska sina lån är också klokt när lagförslaget gällande begränsningar av ränteavdragen går igenom. Det är viktigt att ta hänsyn till försämrade ränteavdragsmöjligheter och applicera detta i sina värderingar. Trots att fastighetsbolagen idag inte är lika hårt belånade som under exempelvis 90-talskrisen är marknaden ändå en
räntekänslig bransch.
En annan fråga värd att diskutera är hur digitaliseringen kommer att påverka den
kommersiella fastighetsmarknaden. Vi har de senaste åren sett en snabb ökad digitalisering och att allt fler affärsområden flyttar till internet. Detta är kanske tydligast inom
handelssegmentet där e-handelns tagit stora marknadsandelar. Stockholm CBD anses
generellt sett inte vara lika hårt utsatt för denna konkurrens, men att förändringar kommer att ske även här är något man får räkna med. Det kommer i framtiden vara en annan typ av butiker som efterfrågas och kanske kommer butikerna i AA-läge mer figurera som skyltfönster snarare än faktiska butiker. Också inom kontorssegmentet sker en snabb digitalisering och företag efterfrågar idag en annan typ av arbetsplats än för bara några år sedan. Bolag som troligtvis kommer klara denna övergång bäst är de bolag som är lyhörda och inte för statiska i sitt tänkande. Den ökade digitaliseringen kommer sannolikt göra så att vissa delar på marknaden kommer att försvinna. Men det öppnar också upp för nya
affärsmöjligheter att ta plats.
På dagens marknad kan man urskilja ett högre riskpåslag än tidigare, speciellt efter
finanskrisen 2008/09. Majoriteten av marknadsaktörerna använder en högre real riskfri ränta än den faktiska i sina beräkningar för avkastningskrav. Man anser att marknaden är dopad och räntan anses vara konstgjort låg. Jon Walberg, chef för PWC:s värderingsenhet, menar att aktörerna inte blivit mindre riskbenägna utan att den låga räntan har lett till låga
avkastningskrav. Eftersom man inte utgår från den faktiska reala räntan, kommer inte direktavkastningskraven att öka i samma mån som räntorna eventuellt gör i framtiden. Walberg varnar för att det kan gå väldigt fort utför när bedömningarna om framtiden
förändras och kassaflödena blir försvagade. Detta utgör en risk i händelse att förväntningarna hos aktörerna skiftar (Vilenius. 2018). Den starka hyresutvecklingen som skett de senaste nio åren och framförallt de senaste två åren, i kombination med låga direktavkastningskrav, är riskfyllt. Den starka hyresutvecklingen bör indikera att hyrorna inte kommer att stiga avsevärt mycket mer och därför bör man öka sina direktavkastningskrav då man inte längre kan