I analysavsnittet kommer teori och empiri att föras ihop för att se om våra resultat stämmer överens med den teori som tidigare lyfts fram.
Investeringar i fastighetsbolag kan nämnas som en indirekt fastighetsinvestering (McAllister 2013) och analysen som vi genomförde var i linje med den utgångspunkt som Haran et. al (2013) anser att man ska grunda värderingen av fastighetsbolag på, nämnligen externredovisningen. Även Nordlund (2011) skrev att ekonomiska analyser av fastighetsbolag börjar oftast med att analysera företagens årsredovisningar.
Lekander (2011) skriver att driftnettot för fastigheter är de årliga hyresintäkterna som genereras med avdrag för drift- och underhållskostnader. Våran undersökning visade att ett flertal kostnadsposter som är väsentliga för driftnettot inte redovisas av alla bolag. Enligt Persson (2011) är driftnettot en restpost i kalkylerna och därför kan relativt små ändringar i de ingående värdena skapa relativt stora förändringar i det uppskattade värdet som deriveras utifrån driftnettot. Lekander (2011) skriver också om hur värdet på en fastighet uppskattas genom kalkyler på ett års driftnetto för den givna fastigheten och hur detta kan liknas vid att göra en evighetskapitalisering på årets driftnetto. Även vid värderingen av ett flertal fastigheter används driftnettot då denna är väsentlig i direktavkastningsmetoden som används vid sådanna värderingar av fastighetsbestånd (Persson 2011).
Att ge sig på en egen definition “Fritt kassaflöde” bör ses som tämligen odramatiskt då det enligt Abdhikari och Duru (2006) samt Maksey och Chen (2013) inte finns någon regelrätt definition. De, tillsammans med IAS7, tycker att det fria kassaflödet borde ta hänsyn till de investeringar som krävs för att upprätthålla ett företags intjäningskapacitet. Nordlund (2013) menar att det operativa kassaflödet, som kan likställas med “kassaflöde från den löpande verksamheten”, bör definieras som “hyra minskat med drift- och underhåll samt fastighetsskatt. I driften ska då en skälig del av total administrationskostnaden ingå. Sedan sker avdrag för de investeringar som syftar till att bibehålla kapacitet samt avdrag för central administration”. Resultatet från våra undersökningar visar att det är svårt att urskilja de investeringar med reinvesteringskaraktär.
Resultaten av vår undersökning visar att företagen genom sina kassaflödesanalyser, framförallt genom “kassaflöde från
investeringsverksamheten”, visar hur mycket pengar som investeras på fastigheter. Det är dock svårt att urskilja ifall det rör sig om förvärv eller ny-, till- eller ombyggnation. Något som går emot IAS 40:s rekommendationer om att investeringarna för förvärv av förvaltningsfastigheter, investeringar i befintliga fastighetsbeståndet och investeringar vid förvärv förenliga med att andra bolag köps upp ska redovisas i separata poster.
Nordlund (2013) menar att de kostnader som tas upp i resultaträkningen inte är tillräckliga för att tillgodose reparation- och underhållsbehovet i fastigheterna. Vår undersökning visar på att få väljer att särredovisa kostnaderna för ombyggnationer i sina årsredovisningar. Enligt Strand (2006) och Skatteverket så är det där det kan uppstå meningsskiljaktigheter då en del av det som vissa företag väljer att klassa som “ombyggnation”, skulle andra bolag kalla för “underhåll”. Skillnaderna i definitioner stärks av vår undersökning där Atrium Ljungberg i årsredovisningen för 2014 säger att; “Utgifter för ombyggnation och underhåll som medfört ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras.”
Medan Balder i årsredovinsningen för 2014 säger;
“Underhållskostnader utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastigheternas standard. Dessa utgifter kostnadsförs i den utsträckning de utgör reparationer och utbyten av mindre delar. Andra tillkommande utgifter av underhållskaraktär aktiveras i samband med att utgiften uppkommer.” Dessa definitionsskillnader strider emot det Nordlund (2011) säger om att nyckeltal ska kunna användas för att göra jämförelser mellan olika företag i samma bransch men samtidigt så bekräftar Kjellbom och Rimfors att olikheter i redovisningen är förekommande i fastighetsbolag. Samtidigt så verkar inte investerare på aktiemarknaden se detta som något problem då Maksy och Chen (2014) påstår att det inte görs ett försök att särskilja investeringar som krävs för att upprätthålla intjäningkapaciteten från den lätt tillgängliga posten "totala investeringar".
Awasthi m.fl. (2013) skrev att beräkningen av det fria kassaflödet enligt FCF kräver information som finns tillgänglig i allmänna finansiella upplysningar, annars får uppskattningar göras utifrån offentlig information, t.ex. kassaflöden som finns utöver kassaflödesrapporten. Resultaten av vår empiri stödjer detta då vi inte kunde utläsa den relevanta informationen från de finansiella upplysningarna. Alla bolag redovisade sina kassaflöden enligt sina definitioner
men inget bolag redovisade nog med information för att avgöra kostnaden för att bibehålla fastigheterna i uthyrbart skick. För att slutföra en sådan kassaflödesanalys hade egna uppskattningar behövt göras. Svaren från de mail vi skickade till bolagsrepresentanterna styrker detta då samtliga av de tillfrågade bolagen svarade att det ej går att urskilja ur kassaflödet vad som lagts på förbättring och hur mycket av kassaflödet som används för att bibehålla fastigheterna i uthyrbart skick.
Resultaten från vår undersökning stödjer även den slutsats som Kjellbom och Rimfors (2011) presenterade. Även om alla fastighetsbolag på Stockholmsbörsen lyder under samma regelverkfanns det möjlighet för de att redovisa sina resultat på olika sätt. Det finns ett visst tolkningsutrymme. Ett exempel på detta tolkningsutrymme är där det står att bokföringen skall ge en “rättvisande bild över företaget”. Det blev tydligt i vår undersökning att “Olikheter i redovisningen och olika tolkningar av nyckeltal är några av anledningarna som gör det svårt att jämföra företag.” Det var enbart i två av de 16 utvalda kategorierna som samtliga bolag hade valt att använda samma begrepp. Ett exempel på olika begrepp framkom vid undersökningen av driftkostnaden. Där valde Atrium Ljungberg att benämna det som “taxebundna kostnader” och “övriga driftskostnader”. Dessa två poster bildar tillsammans driftkostnaden för bolaget.
Vi kan tydligt se från vår undersökning att bolagen uppvisar brister när det gäller att specificera vad som har spenderats på nybyggnationer, tillbyggnationer, ombyggnationer och reparationer. Vissa bolag har till och med klumpat ihop alla dessa kostnader med kostnader för förvärv. Detta kan vara en av anledningarna till det som Maksy & Chen (2013) påstår, att investerare på aktiemarknaden inte gör ett försök att särskilja och värdera de investeringar som krävs för att upprätthålla intjäningskapaciteten.
Utöver detta så svarade 100% (16/16) av de tillfrågade bolagen att det ej går att urskilja, ur årsredovisningen vad som lagts på förbättring och hur mycket av kassaflödet som används för att bibehålla fastigheternas intjäningskapacitet.