4.1 Förändring av finansieringskällor
Det är en tydlig trend för alla fastighetsbolag att andelen banklån har minskat från 2014 till 2019. År 2014 utgjordes i genomsnitt 67% av finansieringen av banklån medan motsvarande siffra år 2019 var 40%. Detta stämmer väl överens med de kommersiella fastigheternas genomsnittliga belåning hos storbankerna som är 55% enligt Finansinspektionens
undersökning från 2019. Detta visar på att Basel III har haft effekt på marknaden och har i sin tur påverkat hur fastighetsbolagen väljer att finansiera sina fastigheter. De Basel III regler som fått störst effekt för fastighetsbolagen är med största sannolikhet att det nu regleras hur
exponerade bankerna får vara mot en bransch och att bankerna måste ha en större andel eget kapital (kapitalkraven), vilket resulterar i en begränsning av bankernas utlåning till
fastighetsbolagen. Därmed har andelen banklån avsevärt minskat som en följd av Basel III och finansieringen sker istället via andra former, som till exempel obligationer. Denna trend såg masteruppsatsen “Finansiering av fastighetsbolag” redan 2012 där flera aktörer vittnade om dyrare lån hos bankerna efter införandet av Basel regelverken, vilket begränsade
tillgången till kapital.
Obligationer var en vanligt förekommande finansieringsform redan 2014, samtliga fastighetsbolag använde sig av obligationer, men 2019 används det i betydligt större
utsträckning. Andelen obligationer som finansieringskälla har ökat från i genomsnitt 15% år 2014 till i genomsnitt 38% år 2019. I denna kategori ingår även gröna obligationer. Detta konstaterade även Finansinspektion i sin rapport från 2019, finansiering genom obligationslån hade ökat från 2% till 27% mellan åren 2010 och 2018. En annan finansieringsform som också förekommer hos fastighetsbolagen är certifikat och utifrån denna undersökning kan man konstatera att det skett en liten ökning av denna finansieringskälla. År 2014 utgjordes i
genomsnitt 7% av finansieringen av certifikat, men en andel av fastighetsbolagen använde inte alls certifikat som finansieringskälla vid den tidpunkten. År 2019 använde tio av elva
fastighetsbolag certifikat som finansiering och det utgjorde i genomsnitt 9% av finansieringen.
Finansinspektionen inför ett nytt kapitalkrav under 2020 för lån till kommersiella fastigheter, vilket ytterligare kan tänkas begränsa tillgången till kapital genom banklån för
fastighetsbolagen. (Finansinspektionen 2020a, 1) Mot bakgrund av den snabba utvecklingen från traditionella banklån till finansiering genom obligationer och certifikat är det troligt att denna utveckling kommer att fortsätta framöver när det blir ännu svårare att finansiera kommersiella fastigheter genom banklån. Skuldfonder skulle kunna få en ökad efterfrågan framgent när alternativa finansieringskällor blir allt viktigare, se kandidatuppsatsen “Debt Funds - Alternative Financing on the Swedish Real Estate Market”.
4.2 Förändring av den finansiella ställningen
Syftet med Basel är bland annat att reglera bankernas risktagande vid kreditgivning och därmed påverka den finansiella stabiliteten. Bankernas riskhantering och verksamhet får en direkt följd för låntagarna, som i detta fall är fastighetsbolagen, genom en begränsad utlåning och krav i lånevillkoren på exempelvis lägsta räntetäckningsgrad och högsta belåningsgrad. Till följd av att andelen banklån har minskat i förhållande till andelen obligationer har fastighetsbolagen ökat sin exponering mot kapitalmarknaden. Förhållanden på
kapitalmarknaden resulterar således i risker för fastighetsbolagen. Ett lån och relation med banken kommer främst baseras på de två parterna. När kapitalmarknaden kommer med in i bilden blir det således fler intressanta parametrar att se till. Aktörer på kapitalmarknaden, i detta fall kreditmarknaden och obligationer, påverkas av alternativa placeringsalternativ. Då räntan varit låg under perioden 2014 till 2019 har obligationsmarknaden attraherat investerare och centralbanker som har stödköpt obligationer. Därav har efterfrågan på investment-grade obligationer varit hög. Fastighetsbolagen har blivit mer beroende av tillgång till externt kapital. Detta innebär en refinansieringsrisk när obligationer löper ut och bolagen löpande måste kunna försäkra sig om ny tillgång till kapital. En fördel med att sprida sin finansiering kan vara förhandlingsläget. Om flera olika typer av finansieringskällor används uppstår inte samma beroendeställning mot till exempel en enskild storbank och kan antas vara mer
fördelaktigt att förhandla till sig bättre ränte- och lånevillkor när konkurrensen ökar. Dock blir bolagen mer räntekänsliga när andelen räntebärande skulder har ökat. Räntebindningstiden har gått från 3,25 år 2014 till 3,24 år 2019. Denna förändring är nästintill försumbar. Om man istället ser till mediantiden för bolagen så har den ökat från 2,9 till 3,2. Initialt var inte hanteringen av räntan en parameter i fokus i bolagens årsredovisningar.
En aspekt som inte undersökts utan framkom som central i flertalet årsredovisningar var hur ränterisken hanteras. Många av bolagen framhäver att de på olika sätt hedgear räntan via olika instrument, då främst ränteoptioner eller ränteswapar. Dessa försäkringar kostar i form av premier som bolagen betalar och kan tänkas vara ett resultat av det faktum att
räntebindningstiden har minskat. Den negativa STIBOR-räntan har inverkan på de rådande marknadsräntorna och att köpa sig en försäkring för eventuellt stigande räntor är något som förekommer frekvent i bolagens redovisningar av riskhantering. Kapitalbindningstiden har ökat från 3,2 år till 4,3 från år 2014 till år 2019. Detta kan tänkas balansera upp för det faktum att räntebindningstiden minskat. Då trots att räntebindningstiden minskat så är löptiden för finansieringen längre vid år 2019. Det är i linje med den trend som visat sig, att bolagen gått från banklånfinansiering till större andel obligationer som tenderar att ha längre löptider.
En av de främsta aspekterna när fastighetsbolag och risk diskuteras är belåningsgrad. Likt tidigare nämnt är detta ett centralt nyckeltal för flera aktörer, till exempel långivare och
institutionellt kapital som gärna ser en belåningsgrad på 50% (NAI Svefa 2017, 14), vilket gör problematiken värd att belysa. Belåningsgraden har sjunkit mellan 2014 och 2019 från 52,4% till 42,5%. Det är dock av vikt att förstå nämnarens betydelse i detta sammanhang. Om marknadsvärden skrivs upp så sjunker belåningen i förhållande till dess marknadsvärde. Det innebär att högre värderingar, om det lånade beloppet är oförändrat, sänker belåningsgraden.
Detta innebär dock inte att fastigheten faktiskt skulle säljas för samma pris som
marknadsvärdet utan att “purchase price” (den faktiska köpeskillingen) ofta kan skilja sig. Problematiken uppstår om diskrepansen mellan marknadsvärdet och “purchase price” blir stor. Marknadsvärdet är dock en värdering och många fastighetsbolag är långsiktiga ägare, vilket innebär att realiserade och genomförda transaktioner för respektive fastighet sällan sker. Därav är nyckeltalet belåningsgrad inte helt målande för risken då man inte ser till
“belåning/transaktionsvärde” utan “belåning/marknadsvärde”. I “figur 1” visas att hotell är den fastighetstyp med högst genomsnittlig belåningsgrad. Då hotell är känsliga för
konjunktur, både sett till affärsresenärer och turister, kan detta innebära en risk.
Marknadsvärdet kan fluktuera och då indirekt även belåningsgraden som så många aktörer använder som en central parameter i riskbedömningen.
Den genomsnittliga räntan som fastighetsbolagen betalar för sina räntebärande skulder har minskat från ett genomsnitt på 3,29% år 2014 till 1,58% år 2019. Det leder i sin tur till lägre finansieringskostnader, vilket påverkar lönsamheten positivt och dessutom blir
räntetäckningsgraden bättre. Sett till denna aspekt kan Basel spela en viktig roll. Om finansieringen tenderar bli billigare, kan belåning ses mindre problematisk och riskaptiten öka. Därav kan man ur ett riskperspektiv förstå vikten av att begränsa belåningen.
Undersökningen visade också att räntetäckningsgraden hade ökat från 3,5 till 5,4 gånger. Det innebär en ökning på cirka 53% under 5-årsperioden och det är en klar förbättring.
Finansinspektionens rapport visade att fastighetsbolagens intjäning har ökat de senaste åren men trots det ligger de räntebärande skulderna på höga nivåer i förhållande till intäkterna. Det innebär att de har en fortsatt hög skuldsättning trots att bolagen tjänar bättre och har bättre marginaler. Det skulle kunna bero på senaste årens lågränteläge som gjort finansieringen billigare och som troligen resulterat i att fastighetsbolagen fortsatt valt att skuldsätta sig framför att finansiera sig med eget kapital, vilket är betydligt mycket dyrare.
Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch med hög skuldsättning så det faktum att fastighetsbolagen har fortsatt höga skulder är inget förvånande. Att fortsatt eftersträva hög belåning ligger delvis i fastighetsbolagens affärsidé.