EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS FINANS
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2020
Jakten på kapital
Basel III:s effekter för finansiering av kommersiella fastigheter
Hedda Brinklert Linn Nilsson
KTH
Bachelor of Science thesis
Title Looking for leverage
Author(s) Hedda Brinklert and Linn Nilsson
Department
Bachelor Thesis number
Real estate and construction management Archive number
Supervisor Andreas Fili
Keywords Basel III, commercial real estate, real estate
financing, debt, Swedish real estate market
Abstract
Commercial real estate is a capital-intensive asset, in need of external capital. The purpose of the thesis is to study the effect of the Basel III by looking at how the real estate companies' financing of commercial real estate has changed between 2014 and 2019. Previously,
commercial real estate has largely been financed with bank loans, but other forms of financing are becoming more common, for example bonds, certificates, crowdfunding and direct
financing. Traditional bank loans are depending on different aspects such as risk weighted assets, which through the Basel regulations has become more regulated in recent years. The Basel Committee on Banking Supervision promotes global financial stability by coordinating banking regulations and supervision in the financial sector. Basel III entails stricter capital requirements for the banks and limits on how exposed the bank may be to an industry or counterparty when granting credit.
The study was based on eleven real estate companies listed on the Stockholm Stock Exchange in the “large cap” category. The result showed a change in funding sources for the real estate companies between 2014 and 2019 where bank loans on average decreased by 27 percentage points while bonds on average increased by 23 percentage points. The use of certificates as a source of financing increased marginally between 2014 and 2019. During this period, the real estate companies had also lowered their financing costs and achieved a longer capital
commitment period and today have lower loan-to-value ratios. To summarize, this means that the real estate companies' financial position has improved.
TRITA-ABE-MBT-20479
Acknowledgement
Many thanks to our teachers and friends for three years of new knowledge and memories at KTH!
This essay can be seen as a summary of what interested us the most during our studies.
We hope you find the essay interesting!
Hedda & Linn
Examensarbete
Titel Jakten på kapital
Författare Hedda Brinklert och Linn Nilsson
Institution
Examensarbete Kandidatnivå nummer
Institutionen för fastigheter och byggande Arkiv nummer
Handledare Andreas Fili
Nyckelord Basel III, kommersiella fastigheter,
fastighetsfinansiering, skuldfinansiering, svenska fastighetsmarknaden
Sammanfattning
Kommersiella fastigheter är en kapitalintensiv tillgång, i behov av externt kapital, med flertalet intressenter. Syftet med uppsatsen är att studera effekten av regelverket Basel III genom att se hur fastighetsbolagens finansiering av kommersiella fastigheter har förändrats mellan år 2014 och år 2019. Tidigare har kommersiella fastigheter till största del finansierats med banklån men även andra former av finansiering blir allt vanligare, till exempel genom obligationer, certifikat, crowdfunding och direktfinansiering. Traditionella banklån är beroende av hur bankernas utlåning sker, vilket genom Basel regelverket har blivit mer reglerat de senaste åren. Baselkommittén för banktillsyn främjar den globala finansiella stabiliteten genom att samordna bankregleringar och tillsyn inom den finansiella sektorn.
Basel III innebär skärpta kapitalkrav för bankerna och begränsningar för hur exponerade banken får vara mot en bransch eller motpart vid kreditgivning.
Undersökningen baserades på elva fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen i ”large cap”-kategorin. Resultatet visade på en förändring av finansieringskällor för fastighetsbolagen mellan år 2014 och år 2019 där banklån i snitt minskade med 27 procentenheter medan
obligationer i snitt ökade med 23 procentenheter. Användningen av certifikat som
finansieringskälla ökade marginellt mellan 2014 och 2019. Fastighetsbolagen hade även under denna tidsperiod sänkt sina finansieringskostnader och uppnått en längre kapitalbindningstid samt har idag lägre belåningsgrader. Sammantaget leder detta till att fastighetsbolagens finansiella ställning har blivit bättre.
TRITA-ABE-MBT-20479
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till våra lärare och kamrater för tre lärorika och roliga år på KTH!
Denna uppsats kan ses som en summering av det som intresserat oss mest under studietiden.
Trevlig läsning!
Hedda & Linn
Innehållsförteckning
1. INTRODUKTION ... 7
1.1BAKGRUND ... 8
1.2SYFTE ... 8
1.3FRÅGESTÄLLNINGAR ... 8
1.4METOD ... 8
1.5DISPOSITION ... 9
2. TEORI ... 10
2.1FINANSIERING VID FASTIGHETSKÖP ... 10
2.1.1 Kommersiella fastigheter ... 10
2.1.2 Finansiering via banklån... 11
2.1.3 Obligationsmarknaden ... 12
2.1.4 Crowdfunding ... 12
2.1.5 Certifikat ... 13
2.1.6 Övriga finansieringsalternativ ... 13
2.2BASEL REGELVERKEN ... 14
2.2.1 Baselkommittén ... 14
2.2.2 Basel I ... 14
2.2.3 Basel II ... 15
2.2.4 Basel 2,5 ... 16
2.2.5 Basel III ... 17
2.2.6 Utvärdering av Basel ... 19
2.3KREDITBEDÖMNING AVSEENDE FASTIGHETSBOLAG ... 19
2.3.1 Kreditbedömning ... 19
2.3.2 Kreditrating ... 19
2.3.3 Utvärdering av bankernas utlåning ... 20
3. EMPIRI ... 21
3.1INTRODUKTION TILL FASTIGHETSBOLAGEN ... 22
3.2NYCKELTALEN ... 22
3.2.1 Finansieringskällor ... 23
3.2.2 Räntetäckningsgrad ... 23
3.2.3 Belåningsgrad... 23
3.2.4 Kapitalbindning ... 23
3.2.5 Räntebindning... 24
3.2.6 Genomsnittlig ränta ... 24
3.3RESULTAT ... 25
3.3.1 Finansieringskällor ... 25
3.3.2 Finansiella nyckeltal ... 27
4. ANALYS... 31
4.1FÖRÄNDRING AV FINANSIERINGSKÄLLOR ... 31
4.2FÖRÄNDRING AV DEN FINANSIELLA STÄLLNINGEN ... 32
5. AVSLUTANDE DISKUSSION ... 33
6. KÄLLFÖRTECKNING ... 36
ELEKTRONISKA KÄLLOR ... 36
EXAMENSUPPSATSER ... 39
TRYCKTA KÄLLOR ... 39
ÅRSREDOVISNINGAR ... 39
1. Introduktion 1.1 Bakgrund
Kommersiella fastigheter berör oss alla - vi arbetar, studerar, konsumerar och investerar i dem. Värde skapas i kommersiella fastigheter och vi ger dem ett värde. Det handlar om enorma belopp med många intressenter och den finansiella stabiliteten i den kommersiella fastighetssektorn är därmed av vikt för hela samhällsekonomin.
Syftet med Basel III är att främja den globala finansiella stabiliteten genom att bland annat reglera bankernas kapitalkrav och deras risktagande gentemot motparter. Tidigare studier av Basel III:s effekter på den finansiella marknaden sker främst genom fokus på hur bankerna påverkas. Det är den aktör som i huvudsak är tänkt att påverkas av Basel III. I och med att många andra aktörer och branscher är beroende av bankerna för finansiering, till exempel fastighetsbolagen, får Basel III följdeffekter även för deras verksamhet, vilket föranleder att detta är ett område som är intressant att studera. Finansieringen får effekter på marknaden och nya intressenter tillkommer när tillvägagångssättet för finansiering förändras. Detta är
förklaringen till att tidigare studier inte direkt behandlar det område som denna uppsats ämnar till att undersöka, hur Basel III påverkar finansieringen av kommersiella fastigheter.
1.2 Syfte
Syftet med uppsatsen är att utifrån fastighetsbolagens perspektiv studera effekten av regelverket Basel III genom att se hur deras finansiering av kommersiella fastigheter har förändrats.
1.3 Frågeställningar
Utifrån syftet har följande frågeställningar formulerats:
1. Hur finansierades köp av kommersiella fastigheter år 2014 innan införandet av Basel III?
2. Hur finansierades köp av kommersiella fastigheter år 2019 efter införandet av Basel III?
1.4 Metod
Syftet med uppsatsen har besvarats utifrån en kvantitativ metod genom att samla in
sekundärdata. Med sekundärdata avses information som redan är dokumenterad och i detta fall data från fastighetsbolagens årsredovisningar. (Skärvad och Lundahl, 157) Den insamlade datan har använts som en faktabas och som sedan har analyserats utifrån en kvantitativ
innehållsanalys. Det betyder att fastighetsbolagens finansiering har mätts utifrån nyckeltalen och sedan jämförts sinsemellan för att sedan dra slutsatser om förändringar. (Skärvad och Lundahl, 162-163)
För att undersöka hur Basel III har påverkat finansieringen av kommersiella fastigheter har fastighetsbolagens finansieringskällor samt relevanta finansiella nyckeltal sammanställts och studerats år 2014 respektive år 2019. År 2014 har valts då det är i början av den gradvisa implementeringen av Basel III:s regler i Sverige. (Riksbanken 2010, 62) År 2014 har också valts för att inte ha för lång tidshorisont från år 2019. Detta för att minimera att andra parametrar påverkar fastighetsbolagen och fastighetsmarknaden, som till exempel konjunkturen och oförutsedda virus. År 2019 är den tidpunkt då Basel III ska vara färdig implementerat i Sverige och tidpunkten är därmed central för att se effekterna regelverket fått för finansieringen av kommersiella fastigheter. (Riksbanken 2010, 62)
De nyckeltal som har studeras påverkas av finansieringen och har valts dels baserat på vad bankerna tittar på vid kreditbedömning av fastighetsbolag (se avsnitt “2.3 Kreditbedömning för fastigheter”) och dels vad aktörer inom branschen tycker är centrala nyckeltal för att studera finansiering. Vägledning har hämtats från en förvaltare av en fastighetsfond och en chef för fastighetsanalys vid en svensk storbank. Motivering av respektive nyckeltal och dess relevans för uppsatsen finns i empiriavsnittet.
Fastighetsbolagen i studien är large-cap bolag på Stockholmsbörsen och har valts då de är av liknande storlek, verksamma på samma marknad inom Sverige och därmed är jämförbara. De är också beroende av kapitalmarknader och externt kapital för att finansiera sin verksamhet.
Totalt finns det 13 fastighetsbolag inom denna kategori, men Nyfosa och
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden har exkluderats från undersökningen då de år 2014 inte utgör lämpligt jämförelsematerial. Nyfosa noterades den 23 november 2018 och
fastighetsbeståndet tillhörde innan dess bolaget Hemfosa. (Nyfosa u.å)
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och fanns därmed inte år 2014. (SBB i Norden u.å)
När man använder sekundärdata är det viktigt att vara källkritisk då information till exempel kan vara partisk, ofullständig och bestå av ett selektivt urval. (Skärvad och Lundahl, 162) Fördelen med att använda årsredovisningar från noterade bolag är att informationen dels är publik och dels har kontrollerats av en revisor. De nyckeltal som finns i årsredovisningar är därför i stor utsträckning korrekt och tillförlitlig. Undersökningens styrka och svaghet är det smala urvalet och de två tidsperioderna, det ger ett tydligt resultat men endast begränsade slutsatser kan dras av Basel III:s effekter för finansieringen av kommersiella fastigheter när det är en begränsad undersökning.
1.5 Disposition
I det följande avsnittet presenteras teori och tidigare studier av kommersiella fastigheter och Basel regelverket. Det ges även en bakgrund till ämnet utifrån hur kommersiella fastigheter finansieras och vad som ingår i en kreditbedömning av ett fastighetsbolag. Därefter kommer empirin som inleds med en kort introduktion till fastighetsbolagen samt en förklaring och motivering till de nyckeltal som har undersöks. Undersökningen av finansieringskällor och
nyckeltal redovisas sedan i tabeller som en jämförelse mellan år 2014 och år 2019 för respektive fastighetsbolag. Uppsatsen avslutas med en analys och avslutande diskussion.
2. Teori
2.1 Finansiering vid fastighetsköp 2.1.1 Kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter är fastigheter som ägs med ett kommersiellt syfte där det genereras intäkter via uthyrning. De främsta kategorierna vid uthyrning av kommersiella fastigheter är kontor, handel, logistik, hotell och bostadsfastigheter. De fastigheter som inte inkluderas i benämningen “kommersiella fastigheter” är följande:
I. jord- och skogsbruksfastigheter, de som ägs av kommun, stat eller II. kommun-, stat-, eller regionägda fastigheter
III. fastigheter som enbart har mindre än 50% kommersiellt syfte (resterande “egen”
verksamhet)
IV. flerbostadsfastighet med icke kommersiellt syfte eller där antal bostäder understiger fyra
Då syften med de olika typerna av kommersiella fastigheter skiljer sig åt varierar även risken.
Flertalet variabler har en inverkan på risken i fastigheten, både sett till ägar- och
finansiärperspektivet. Enligt Finansinspektionen anses kommersiella fastigheter innebära en större risk då det finansiella läget i samhällsekonomin har en betydelsefull inverkan.
(Finansinspektionen 2020a, 4) Ekonomisk tillväxt, förväntningar på ekonomin, inflation och räntenivå har således en inverkan på hur attraktiva objekt anses vara samt vilken risk det innebär. De olika typerna av kommersiella fastigheter exponeras för olika typer av risker.
Kontors-, detaljhandels- samt industrifastigheter tenderar att korrelera med
samhällsekonomiska trender då dess hyresgäster till största del är företag. Företagens behov av lokaler och deras betalningsvilja kan förändras. Andra typer av kommersiella fastigheter, exempelvis samhälls- och bostadsfastigheter, är inte lika känsliga för lågkonjunktur då de har långa hyreskontrakt och är välfärdsrelaterade eller privata bostadshyresgäster med en
efterfrågan även i lågkonjunktur. (Finansinspektionen 2020a, 4)
Det finns flertalet aktörer och intressenter på marknaden för kommersiella fastigheter.
Institutionella investerare, som till exempel pensionsfonder och försäkringsbolag, placerar en stor andel av det förvaltade kapitalet i fastigheter. Under det senaste decenniet har de ökat sina placeringar i kommersiella fastigheter både i och utanför Sverige. (NAI Svefa 2017, 14) De är stora kapitalplacerare och har en långsiktig kapitalförvaltning. Kommersiella fastigheter möter många av de kriterier som de har, exempelvis belåningsgrad på cirka 50%, stabila kassaflöden samt en direktavkastning på omkring 4-7%. Det finns god möjlighet till diversifiering genom
att hitta olika geografiska placeringar och olika typer av kommersiella fastigheter. (SBP Nordic 2019)
2.1.2 Finansiering via banklån
Fastigheter är generellt ett tillgångsslag som har hög belåning. Det är en kapitalintensiv bransch som kräver stora kapitalinsatser och därav har det traditionellt sett krävts banklån för att genomföra köpen. Löpande intäkter från verksamheten och överskott i driftnetto är lågt i relation till den kapitalinsats som krävs. I genomsnitt är belåningsgraden 55% för
kommersiella fastigheter hos storbankerna SEB, Handelsbanken, Swedbank, Nordea och Danske Bank. Belåningsgraden skiljer sig mellan respektive fastighetstyp, se figur 1.
(Finansinspektionen 2019a, 9)
Figur 1: Belåningsgrad för olika fastighetstyper (Finansinspektionen 2019a, 9) Mot bakgrund av detta är fastighetsbolagens finansieringsmöjligheter en central fråga.
Branschen tenderar att vara känslig för den ekonomiska konjunkturen och det rådande ränteläget samtidigt som de svenska storbankerna har en stor andel utlåning till
fastighetsbolagen. Under Q3 2018 utgjorde 43% av bankernas utlåning lån till kommersiella fastighetsföretag, vilket är den icke finansiella företagssektorn. (Finansinspektionen 2019a, 15) Sett till den totala utlåningen till hushåll och företag i Sverige står kommersiella
fastigheter för 16% och banklån utgör den främsta finansieringskällan för de svenska börsnoterade fastighetsbolagens räntebärande skulder. I och med detta spelar den
kommersiella fastighetsmarknaden en väsentlig roll i ekonomin och eventuella förluster kan således bli förödande för samhället i stort. Vid utlåning till fastighetsbolag baseras räntan ofta på STIBOR-räntan som bas. Sedan 2015 har STIBOR varit negativt, detta till trots, har man utgått från räntan som noll vid utlåning till fastighetsbolagen. I avtalet mellan långivaren och låntagaren finns bestämmelser om ränta, löptid, amorteringsupplägg samt upplägg för
förfallovillkor. (Finansinspektionen 2019a, 17).
2.1.3 Obligationsmarknaden
Banklån är det största och främsta finansieringskällan för fastighetsbolag men annan upplåning på kapitalmarknaden, främst genom obligationer, har ökat. Obligationer är ett räntebärande värdepapper som har en förutbestämd löptid och i regel en garanterad
avkastning. Emittenten, den som utfärdar obligationen, betalar vid en kupongobligation ut en fast ränta årligen till köparen av obligationen. Köparen av obligationen lånar på så vis ut kapital och får ränta i gengäld. (Nationalencyklopedin 2020)
Mellan åren 2010 och 2018 har finansiering genom obligationslån ökat från 2% till 27%. Den främsta orsaken till detta tros vara det lågränteläge som varit. När centralbanker stödköper, likt den svenska gjort i hopp om att stimulera ekonomin, har långa räntor på statsobligationer sjunkit. I och med det söker sig investerare till alternativa placeringar, exempelvis
fastighetsobligationer. Detta har lett till att alternativet obligationsfinansiering har varit
lukrativt då fastighetsbolagen har betalat en lägre kreditriskpremie för obligationsutgivningen.
Ytterligare ett faktum som gör detta alternativ attraktivt för fastighetsbolagen är den negativa STIBOR-räntan som inte tas i beaktning vid prissättning av obligationen. (Finansinspektionen 2019a, 18)
Det finns både säkerställda och icke säkerställda obligationer. De säkerställda obligationerna innebär att obligationen har en särskild säkerhet i säkerhetsmassan som kan bestå av till exempel fast egendom, tomträtt och bostadsrätt. (Hellström, Stenbacka Köhler och Lönnbark 2019) Om utgivaren av en säkerställd obligation skulle hamna på obestånd och inte kan betala tillbaka har ägaren av den säkerställda obligationen en säkerhet i säkerhetsmassan. Banker och andra kreditgivare finansierar sig främst genom säkerställda obligationer.
(Finansdepartementet 2015, 6) Värdering av säkerhetsmassan är strikt reglerad för att den skall hålla hög kvalité och säkerhetsmassan måste hållas separat från övriga tillgångar. Under första kvartalet 2019 hade Finansinspektionen beviljat tio stycken emittentinstitut tillstånd till att ge ut säkerställda obligationer.
Emittering av obligationer sker ofta under ett så kallat MTN-program. Ett “Medium term note”, MTN-program, innebär att ett företag kan emittera kontinuerligt under samma
dokumentation. Det är ett löpande skuldebrev med en löptid ofta mellan 5–10 år. Det sätts ett tak, en låneram, för hur mycket som kan emitteras inom ramen för MTN-
programmet. (Investopedia 2020) 2.1.4 Crowdfunding
Crowdfunding är ett sätt att finansiera större projekt, exempelvis fastigheter, genom att ett större antal investerare går samman. Olika plattformar erbjuder denna typ av
projektfinansiering och innebörden skiljer sig, ofta får investeraren ett delägarskap och i utbyte en räntesats. (Nationalencyklopedin 2020) När det kommer till fastigheter är
lånebaserad crowdfunding den vanligaste varianten. Tessin var det första svenska bolaget som
etablerade sig. Fastighetsprojekt kan antingen topp- eller andelslånas via deras investerarnätverk. (Tessin u.å)
2.1.5 Certifikat
Certifikat har blivit en allt mer vanlig form av finansiering för fastigheter och är ett slags skuldebrev. Istället för att löpande betala ut ränta, ackumuleras räntan och betalas tillbaka tillsammans med lånebeloppet när skuldebrevet löper ut. (Fastighetsnytt 2018) Löptiden på certifikaten är korta jämfört med exempelvis obligationer och har ofta en löptid på cirka tre månader, därav är certifikat en mer kortsiktig finansieringsform som i större utsträckning används för att finansiera den löpande verksamheten. Certifikat kan vara ett relativt billigt sätt att finansiera sig på då sambandet finns mellan kort löptid, lägre risk för kreditgivaren och således erbjuds en lägre ränta. (Finansinspektionen 2019a, 18)
2.1.6 Övriga finansieringsalternativ
Ett alternativ för finansiering av fastigheter är att direktfinansiera ett fastighetsköp. De som direktfinansierar får då en pantsäkerhet i fastigheten. Istället för att ha en intermediär, upprättas ett direktlån då pensionsfonder, fonder eller försäkringsbolag kan syndikera lån.
(Ahonen 2020)
2.1.7 Förändring av finansieringen
Masteruppsatsen “Finansiering av fastighetsbolag”, skriven av Louise Bergman och Evelina Åkerlind våren 2012, undersökte dels hur marknaden för finansiering av fastigheter ser ut och dels vilka alternativ till bankkredit som är aktuella för bolagen. Studien bestod av en
sammanställning av fastighetsbolagens nyckeltal från 2007 till 2011 samt 20 intervjuer med fyra olika aktörer; fastighetsbolag, banker, konsultbolag och institutioner. De konstaterade att bankerna har fått skärpta regler genom bland annat Basel III och att det ställs högre krav på deras kapitaltäckning. Fastighetsbolagen bekräftar att kapitaltillgången har påverkats genom att det är dyrare att låna från bankerna, förr var kapitaltillgången nästintill obegränsad. Efter 2008 krisen så har de utländska bankerna försvunnit från marknaden och konkurrensen har därmed minskat. Några av intervjupersonerna anser att bankerna har valt att höja priserna för att öka sina marginaler. Alternativa finansieringskällor för fastighetsbolagen är
preferensaktier, certifikatprogram och icke säkerställda obligationer. Den finansieringsformen som skulle kunna ersätta traditionella banklån är säkerställda obligationer.
Ytterligare en form av finansiering utöver de traditionella är skuldfonder. I kandidatuppsatsen
“Debt Funds - Alternative Financing on the Swedish Real Estate Market”, skriven av Victor Holmen och Linus Svensson våren 2019, har de undersökt framväxten av skuldfonder, debt funds, som en effekt av att annan finansiering har blivit begränsad. Sedan finanskrisen 2008 kan man se att fastigheter har en större diversifiering beträffande dess finansiering.
Skuldfonder har sedan en tid tillbaka växt sig allt starkare på andra marknader, bland annat i USA och Storbritannien, och samma utveckling kan förväntas i Sverige i takt med att
bankerna blir mer restriktiva. Skuldfonder kan generellt sätt vara mer flexibla, erbjuda bättre marginaler samt längre löptid på lånen.
2.2 Basel regelverken 2.2.1 Baselkommittén
Baselkommittén för banktillsyn, benämns normalt bara Baselkommittén, arbetar för att främja den globala finansiella stabiliteten. Dels genom att förbättra och samordna bankregleringar och tillsynen i den finansiella sektorn och dels genom att påverka bankernas risktagande.
Kommittén bestämmer globala bankregler, till exempel som regelverken Basel I, II och III, men är också ett forum för frågor som berör tillsyn av banker. (Bank for International Settlement 2018) Medlemmarna i Baselkommittén är idag 27 länder samt EU och
representeras av centralbanker och tillsynsmyndigheter. (Bank for International Settlement 2016) Genom att vara med i Baselkommittén har medlemmarna godkänt att implementera och använda de standarder som Baselkommittén tar fram men också att verka för finansiell
stabilitet. Baselkommittén är en informell sammanslutning och det åligger därför på länderna att själva implementera regelverken i den nationella lagstiftningen för att Basel regelverken ska ges verkan, i Sverige sker detta via EU. Förutom regelverken tar även Baselkommittén fram vägledningar, så kallade “guidelines” och “sound practices”, men som inte är bindande för medlemmarna jämfört med regelverken. De ska istället ge riktlinjer för vad kommittén anser att banker och tillsynsmyndigheter bör göra. (Bank for International Settlement 2018) När Baselkommittén ska ta fram ett nytt regelverk är det ett omfattande förberedelsearbete för att komma fram till en överenskommelse. Vanligtvis ger kommittén en undergrupp i uppgift att diskutera och komma med förslag. I kontroversiella frågor kan även kommittén ge vägledning till undergruppen. När det finns ett förslag på en ny standard får myndigheter, intresseorganisationer och banker ge synpunkter på förslaget. En annan del av
förberedelsearbetet är att samla in och analysera data från banker och andra institut för att studera effekten av olika förslag. Dataunderlaget brukar komma från över 200 banker i hela världen, vilket inkluderar både de största bankerna men även mindre banker. Besluten i Baselkommittén baseras på enighet och det sker därmed ingen omröstning, vilket betyder att alla medlemmar måste acceptera de beslut som fattas eller i vart fall tolerera dem.
Medlemmarna är medvetna om att överenskommelser är viktiga för den globala finansiella stabiliteten och vanligtvis motsätter sig därför inte enstaka medlemmar ett förslag som övriga medlemmar accepterar. (Niemeyer 2016, 59) Baselkommitténs regelverk har utvecklats successivt och kan därför ses som utvecklingar av de tidigare regelverken snarare än som självständiga regelverk. (Niemeyer 2016, 60) I de följande avsnitten sammanfattas Basel I, Basel II, Basel 2,5 och Basel III.
2.2.2 Basel I
Basel I antogs i juli 1988 och är en överenskommelse om miniminivåer för kapitaltäckning
hos bankerna som skulle vara implementerat senast december 1992. Förenklat innebär
regelverket att banker behöver ha ett eget kapital om minst 8% med justering för exponerings risken. Syftet med överenskommelsen var att minska de konkurrensfördelar som uppstår när krav på kapitaltäckning skiljer sig åt mellan länderna och på så vis stärka stabiliteten i det globala banksystemet. (Niemeyer 2016, 62) Utgångspunkten i Basel I är att en banks kreditrisk ser olika ut beroende på exponeringen och att bankens kapitalkrav därför behöver behöver riskjusteras. (Basel Committee on Banking Supervision 1988, 13) En banks
kreditrisker delades in i fem olika riskklasser:
1. 100% - riskfylld exponering, till exempel företagsutlåning 2. 50% - något mindre riskfylld exponering, till exempel bolån 3. 20% - annan exponering, till exempel utlåning till andra banker
4. 10% - liten exponeringsrisk, till exempel kreditinstrument med kortare löptid 5. 0% - inte någon riskfylld exponering, till exempel statspapper
Riskjusteringen sker genom att multiplicera riskvikten med storleken på exponeringen och produkten blir den riskvägda tillgången. Det innebär att en exponering mot riskvikten 100%
kräver kapital om 8% och övriga 92% kan vara inlåning från kunder eller upplåning på marknaden. (Basel Committee on Banking Supervision 1988, 14)
Banker utsätts för flertalet risker, däribland kreditrisken, och därför kom Baselkommittén överens om marknadsrisktillägget i januari 1996. Marknadsrisken är risken att priset på en tillgång varierar och överenskommelsen bestämmer hur mycket kapital en bank behöver ha för att täcka upp för exponeringen mot marknadsrisker i till exempel aktier, råvaror, derivat, valutor och ränteinstrument. (Niemeyer 2016, 63)
2.2.3 Basel II
Basel II antogs i juni 2004 och innebar en förbättring av riskjusteringarna för beräkningen av kapitalkraven hos bankerna. Regelverket skulle vara implementerat senast i slutet av 2006.
Basel I regelverket tog inte hänsyn till den egentliga risken i företagsutlåningen, det blev samma riskvikt för alla, oavsett om utlåningen skedde till ett nystartat eller väletablerat bolag.
Det var samma problem för bolånen som alla fick riskvikten 50%, det gjordes ingen åtskillnad mellan låntagare som troligen skulle betala i tid och sådana låntagare som innebar en större risk. Basel II regelverket består även av förbättringar och utökningar av marknadsrisker och operativa risker. (Niemeyer 2016, 64)
Basel II bygger på tre pelare. Pelare 1 består av minimikapitalkrav och omfattar kreditrisk, marknadsrisk och operativ risk. Inom varje kategori finns både schablonmetoder och interna modeller. Schablonmetoder är standardmetoder och de är en förbättring av Basel I, det anger vilka riskvikter som ska användas vid olika exponeringar och hur mycket eget kapital som krävs. Interna modeller ger bankerna möjlighet att själva skatta vissa parametrar, under förutsättning att de har tillräckligt med dataunderlag och har tillsynsmyndighetens
godkännande. När bankerna använder de interna modellerna leder det generellt till ett lägre
kapitalkrav och därför infördes ett golv i Basel II. Golvet innebär att riskvikterna inte ska minska för mycket när de interna modellerna används och det resulterar i att de riskvägda tillgångarna inte ska sjunka till mindre än 80 procent av vad som varit vid användandet av Basel I-modellen, även kallat Basel 1-golvet. (Niemeyer 2016, 65)
Pelare 2 är tänkt att komplettera de minimikrav som finns i pelare 1 med individuella krav för varje bank och baseras på det aktuella landets tillsynsmyndighets samlade bedömning av bankens risker. Tillsynsmyndigheten ska beakta sådana risker som inte direkt omfattas av de reglerna i pelare 1 utan istället är av mer kvalitativ karaktär. Det kan till exempel handla om legala risker, ryktesrisker, strategiska risker och företagsledning men även ränterisker.
Ränterisker är intressant då det kopplar till bankens intjäning och balansräkning beroende på förändringar i räntan. Det är därmed en möjlighet för tillsynsmyndigheten att ålägga en specifik bank ytterligare kapitalkrav för att täcka nämnda risker. (Basel Committee on Banking Supervision 2006, 204)
Pelare 3 handlar om marknadsinformation och ställer krav på banker att offentliggöra vissa risker och exponeringar. (Finansinspektionen 2019b) Syftet med pelare 3 är minska
informationsasymmetrin så att marknadsaktörer bättre kan uppskatta en banks risker, vilket annars är svårt för en utomstående att göra. Detta minskar det marknadsunderläge som marknadsaktörerna annars har genom att det ställs krav på vad bankerna måste kommunicera ut till marknaden. (Basel Committee on Banking Supervision 2006, 226)
Cecilia Hedström och Katarina Lundborg skrev år 2005 kandidatuppsatsen “Basel II, hur ska det gå?” med syftet att undersöka och hypotetiskt testa hur de nya kapitaltäckningskraven i Basel II skulle påverka fastighetskrediter. De utgick från finansiella nyckeltal från fyra olika fastighetsbolag för att sedan konstruera två olika scenarios, ett med högre lånekostnader respektive ett med lägre lånekostnader. Resultatet visade att Basel II kommer att påverka fastighetsbolagen olika mycket men med mest påverkan för fastighetsbolag med låg soliditet, hög räntekänslighet och dålig kreditvärdighet, oavsett hur lånekostnaderna förändras.
Kreditvärdiga fastighetsbolag med hög soliditet och låg räntekänslighet kommer inte påverkas i samma omfattning då de oavsett högre eller lägre lånekostnader kommer hålla lånestrukturen relativt oförändrad.
2.2.4 Basel 2,5
När finanskrisen 2008 bröt ut var Basel II nytt på marknaden och hade inte fått effekt än på hela marknaden, dessutom hade länder som till exempel USA inte implementerat regelverket ännu. Krisen, som både var kostsam och långvarig för flertalet länder, resulterade i ett behov av att revidera Basel regelverket. (Niemeyer 2016, 71) Detta resulterade i Basel 2,5 som var en snabb och partiell lösning för att åtgärda de risker som uppenbarat sig under finanskrisen.
Det hade blivit tydligt att det kapital som skulle täcka exponeringar i handelslagret inte var tillräckliga för att täcka förlusterna. Basel 2,5 innebar att bankerna behövde hålla mer kapital för värdepapperiseringar och komplexa exponeringar i handelslagret samt att de banker som använde interna modeller behövde beräkna en typ av value at risk (VaR) där de fick anta att
marknadsoron var större än man tidigare antagit. (Niemeyer 2016, 72) 2.2.5 Basel III
Basel III antogs i december 2010, med mindre justeringar i juni 2011, för att implementeras successivt till 2019. Alla förändringar ska vara genomförda till år 2023. (Niemeyer 2016, 73) Basel III ställer högre krav och begränsar hur bankerna ska bedriva sin verksamhet.
(Niemeyer 2016, 82) Till att börja med ville Baselkommittén ha en ökad kvalité och kvantitet på bankernas kapital. En banks kapital kan delas in i tre olika kategorier; kärnprimärkapital (CET1), annat primärkapital (tier 1) och supplementärkapital (tier 2). Det är
kärnprimärkapitalet som ska täcka förluster då det i huvudsak består av aktiekapital och tidigare vinster. (Niemeyer 2016, 73) I Basel II fanns det så kallade Basel 1-golvet, vilket innebar att banken behövde ha minst 8 procent kapital i relation till de riskvägda tillgångarna.
Av detta totala kapital kunde hälften, 4 procent, bestå av kärnprimärkapital och annat
primärkapital, resterande kunde vara supplementärkapital. Något förenklat krävde Basel II att minst hälften av de 4 procenten kunde bestå av kärnprimärkapital, vilket resulterade i att en bank kunde ha 2 procent kärnprimärkapital av 8 procent totalt kapital. Basel III höjde
kapitalkravet så att minst 4,5 procent av det totala kapitalet måste vara kärnprimärkapital och minst 6 procent primärkapital, se figur 2 för en jämförelse mellan Basel II och Basel III.
(Niemeyer 2016, 74)
Figur 2: Jämförelse av minimikapitalkraven enligt Basel II och Basel III Idag måste bankerna också ha kapitalbuffertar utöver de miniminivåer som nämnts ovan.
Kapitalkonserveringsbufferten uppgår till 2,5 procent av de riskvägda tillgångarna och ska vara kärnprimärkapital (CET1) som läggs ovanpå minimikapitalkraven, se figur 3. (Basel Committee on Banking Supervision u.å) Om en banks kapital minskar så att
minimikapitalkraven är uppfyllda, men inte totalbufferten med kapitalkonserveringsbufferten, är banken skyldig att behålla en del av vinsten för att bygga upp bufferten istället för att dela ut vinsten till aktieägare eller anställda. (Niemeyer 2016, 75)
Basel III innebär ytterligare ett krav på buffert kallad kontracyklisk kapitalbuffert som består av kärnprimärkapital, se figur 3. Länder kan i goda tider införa krav på att bankerna ska höja sin buffert för att få motståndskraft till när kreditcykeln vänder och förlusterna ökar, då har bankerna en buffert till förlusterna. (Basel Committee on Banking Supervision u.å) I praktiken har de flesta banker exponering mot flera länder och det är inte särskilt troligt att alla länder har en kontracyklisk buffertnivå på 2,5%, vilket leder till att effekten blir begränsad. Banker med exponering mot flera länder räknar ett ut sin kontracykliska buffert som ett vägt snitt.
(Niemeyer 2016, 76) I dagsläget, från mars 2020 till mars 2022, är den kontracykliska bufferten på 0% med anledning av coronaviruset. (Finansinspektionen 2020b)
Figur 3: Kapitalkrav med hel kontracyklisk buffert och kapitalkonserveringsbuffert Basel III innebär också en begränsning för bankerna att exponera sig mot motparter. Tidigare har länderna haft olika regler för hur stora exponeringarna fick vara mot enskilda eller grupper av motparter men Basel III harmoniserar området. (Basel Committee on Banking Supervision u.å) Detta innebär att en bank inte får ha en exponering som är större än 25 procent av
primärkapitalet mot en enskild eller grupp av motparter, till exempel fastighetsmarknaden eller mot olika bolag i en och samma koncern. Utgångspunkten i kapitaltäckningsregelverket är att bankerna ska ha diversifierad portfölj av olika exponeringar, om inte kan det påverka bankens fortlevnad och dessutom kommer inte riskviktssystemet fungera som det är tänkt.
(Niemeyer 2016, 80)
2.2.6 Utvärdering av Basel
Baselkommittén bestämmer hur regelverken ska se ut och utvärderar också hur
implementeringen av regelverket gått i de olika medlemsländerna. Utvärderingen utförs av tillsynsmyndigheter och centralbanker och kallas inom Baselkommittén för “Regulatory Consistency Assessment Program”. (Basel Committee on Banking Supervision 2018, 3) Genom att utvärderingarna publiceras skapar det dels ett tryck på länderna att införa Basel regelverket som det var tänkt och dels att minska de eventuella skillnader som uppstått mellan länderna. För Sveriges del görs denna utvärdering på EU-nivå och 2016 kunde denna
utvärdering konstatera att EU inte implementerat Basel III i alla delar. (Niemeyer 2016, 60) Finansinspektionen publicerar också kvartalsvis en rapport över hur bankernas kapitalkrav ser ut med syftet att tydliggöra effekten av de samlade kapitalkraven. (Finansinspektionen 2020c) 2.3 Kreditbedömning avseende fastighetsbolag
2.3.1 Kreditbedömning
När bankerna ska ge fastighetsbolagen krediter så tittar de på fastighetens kassaflöden, både aktuella och framtida, och fokuserar på lägre belåningsgrader. Detta är tydliga lärdomar från fastighetskrisen i början på 90-talet när bankerna istället beviljade kredit baserat på
fastighetens marknadsvärde. En annan skillnad idag är att bankerna diversifierar sin utlåning genom att ha riktlinjer och kreditpolicys för hur utlåningen ska se ut. Det handlar om hur stor andel av den totala kreditportföljen som får utgöras av utlåning till fastighetsmarknaden, vilka typer av fastighetsföretag och fastigheter man beviljar kredit till samt till vilka
belåningsgrader. Syftet med att ha kreditpolicys är att bankerna inte ska ta för stora risker i relation till sin verksamhet och motståndskraft, vilket är en effekt av bland annat Basel III som redogjorts för tidigare. För att bankerna ska vara säkra på att låntagare har goda kassaflöden eller att fastighetens värde inte urholkas så finns det ofta finansiella villkor i låneavtalen. Villkoren ska säkerställa att låntagarens kreditvärdighet inte försämras allt för mycket och därför kan det finnas krav på lägsta räntetäckningsgrad eller högsta belåningsgrad.
Konsekvenserna för en låntagare som bryter mot de finansiella villkoren kan till exempel bli en ökad amorteringstakt eller högre ränta. (Finansinspektionen, 16)
2.3.2 Kreditrating
Kreditrating, kreditbetyg på svenska, visar på kreditvärdigheten hos en låntagare.
(Nationalencyklopedin 2020) Kreditbetyg baseras på flertalet faktorer och sätts av
kreditinstitut. Kreditbetyg kan gälla både bolag, privatperson eller länder och i detta fall är fokus på bolag. Den kvantitativa bedömningen bestämmer inte enbart om huruvida ett bolag kan beviljas lån, utan även den underliggande risken som har inverkan på vilken ränta som bestäms. Betyget påverkar i sin tur möjligheterna till belåning och vilka villkor låntagaren får.
Kreditbetygen är centrala för att få tillgång till obligationsmarknaden. (Finansinspektionen
2019a, 15) Företagsobligationer delas in i “investment grade” (IG-bonds) och “high yield”
(HY-bonds). (Corporate Finance Institute 2020) De främsta ratinginstituten, ”Standard &
Poor’s”, ”Moody’s” och ”Fitch”, har egna definitioner för vilken rating som krävs för respektive klass, IG eller HY. Fastighetsbolagen noterade på Stockholmsbörsen, large cap, klassas som “investment grade” och detta leder i sin tur till större tillgång till
kreditmarknaden. Nedan visas de olika betygen i respektive kategori som de största rating- aktörerna använder sig av.
Figur 4: Kreditrating (BBVA 2017) 2.3.3 Utvärdering av bankernas utlåning
I rapporten “Den kommersiella fastighetsmarknaden och finansiell stabilitet”, från Finansinspektionen i maj 2019, undersökte FI bankernas kreditrisker i utlåningen till
kommersiella fastighetsbolag. FI konstaterade att storbankernas utlåning till fastighetsbolagen utgör 43% av den totala företagsutlåningen. Detta betyder att fastighetssektorn är den
marknad som storbankerna är mest exponerad mot av icke finansiella företag.
(Finansinspektionen 2019a, 15) Fastighetsbolagen är i stor utsträckning finansierade med lån, vilket leder till att de är känsliga för störningar i tillgången till kapital och kostnaden för upplåning. Trots att fastighetsbolagens intjäning har ökat de senaste åren ligger de räntebärande skulderna på höga nivåer i förhållande till intäkterna. I slutet av 2018 var i genomsnitt fastighetsbolagens skulder 11,9 gånger större än nettorörelseresultatet före finansieringskostnader. Samtidigt som skulderna har ökat så sjunker belåningsgraderna, det förklaras av att marknadsvärdena har ökat i högre takt än skulderna. Ökande skulder gör fastighetsbolagen mer sårbara för förändringar och om marknadsförutsättningarna ändras, att fastighetspriserna sjunker, så kommer belåningsgraderna att stiga. Fastigheterna är ofta säkerhet i banklånen, sjunker marknadsvärdet innebär det att säkerhetsvärderna försämras för banken som måste avvara mer kapital för att täcka upp för kreditriskerna i
fastighetsutlåningen. (Finansinspektionen 2019a, 18)
Fastighetsbolagen finansierar även sin verksamhet på kapitalmarknaden, till exempel genom att ge ut fastighetsobligationer. Det leder till att kreditriskerna sprids på flera aktörer och det
kan stärka den finansiella stabiliteten, dock kan det bli problem om något fastighetsbolag inte kan återbetala ett obligationslån eller om det blir störningar på marknaden. I ett större
perspektiv skulle hela fastighetssektorn kunna påverkas negativt av en nedgång på kapitalmarknaden då fastighetsbolagens intjäning och kreditvärdighet skulle försämras.
(Finansinspektionen 2019a, 19)
I rapporten kom FI till slutsatsen att det finns förhöjda risker i den kommersiella fastighetssektorn och de avser att fatta beslut om en åtgärd beträffande kapitalkrav för bankerna som ska täcka riskerna mot fastighetssektorn (se ”4. Analys” och ”5. Avslutande diskussion” för kommentar till det nya kapitalkravet). FI menade att bankerna underskattar risken i utlåningen till kommersiella fastigheter och att de inte har tillräckligt med kapital för att täcka förlustrisker. (Finansinspektionen 2019a, 30) De stresstester som FI utförde visade på att kreditförlusterna vid ekonomisk stress kan bli större än det kapital som bankerna har för att täcka riskerna vid utlåningen till kommersiella fastigheter. (Finansinspektionen 2019a, 25)
3. Empiri
3.1 Introduktion till fastighetsbolagen
Nedan följer en övergripande introduktion till fastighetsbolagen genom en sammanställning av fastighetsbeståndens värde, vilka typer av kommersiella fastigheter de äger samt i vilka geografiska regioner de verkar inom. Informationen är hämtad från respektive bolags årsredovisning från 2019.
Figur 5: Sammanställning av fastighetsbolagens verksamhet
3.2 Nyckeltalen
Nedan följer en beskrivning av de utvalda nyckeltalen och en motivering varför de är centrala för undersökningen.
3.2.1 Finansieringskällor
Uppdelningen mellan olika finansieringskällor för bolagens räntebärande skulder jämförs före implementeringen av Basel III, år 2014, samt efteråt, år 2019. Den räntebärande
finansieringen är lånat kapital och det är generellt sett billigare att finansiera verksamheten med en större andel räntebärande skulder än eget kapital. (Klövern 2020, 55) Det är dock en avvägning då högre andel belåning innebär större risk. Finansieringskällor är intressant för att se hur bolagen valt att allokera belåningen, antingen genom att använda traditionella banklån eller nyttja kreditmarknaden i form av obligationer och certifikat.
3.2.2 Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden beräknas på följande sätt:
Resultat efter avskrivningar + finansiella intäkter / Räntekostnader
Räntetäckningsgraden visar på bolagens förmåga att betala ränta för dess utestående skulder och på så vis hur många gånger de kan täcka sina räntekostnader. (UC 2020) Om
räntetäckningsgraden är lägre än noll indikerar det att de inte betala sina finansiella kostnader och kan således gå med förlust. För att förbättra räntetäckningsgraden kan man antingen öka intäkterna eller sänka sina finansieringskostnader.
3.2.3 Belåningsgrad
Belåningsgrad beräknas på följande sätt:
Räntebärande skulder / fastigheternas bokförda värde vid periodens slut (CFI 2020) Belåningsgraden visar på andelen belåning i förhållande till det bokförda värdet på
fastigheterna. Givet ekvationen ovan innebär det att om marknadsvärdet på fastigheterna ökar, minskar även belåningsgraden. (Finansinspektionen 2020a, 6) Generellt kan även högre belåningsgrad förknippas med högre risk då bolaget är känsliga för räntehöjningar.
(Finansinspektionen 2019a, 21) Dock är högre belåningsgrader mer förekommande och accepterat i kapitalintensiva branscher. Redovisade belåningsgrader i uppsatsen avser hela koncernen och fastighetsbeståndet.
3.2.4 Kapitalbindning
Kapitalbindningen visar den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets räntebärande skulder. Längre kapitalbindning kan således ses som ett tecken på att finansieringen är långsiktigt säkerställd och minskar därmed refinansieringsrisken. (Klövern 2020, 12) 3.2.5 Räntebindning
Räntebindningen är den viktade genomsnittliga räntesäkringstiden för utestående räntebärande skulder. (Klövern 2020, 12) Det kan användas för att se till vilken risk räntan innebär. Det finns olika derivat som används för att minska risken knuten till räntekostnaderna. För att hantera ränterisker finns det främst två sätt för bolagen.
Ränteoptioner, innebär att man har ett optionsavtal med banken där man sätter ett tak, “cap”
på engelska. Räntetaket är en övre gräns för hur hög den rörliga delen av räntan kan bli och kan därmed inte överstiga en viss nivå. Löptid, räntenivåer och nominellt belopp förhandlas och utgår ofta från 3-månaders STIBOR. Köparen av ränte-capen betalar en premie för optionsavtalet. (Swedbank u.å)
Ränteswapar, är ett avtal där man byter ränteflöde under en viss tidsperiod. Förutsättningar avtalas fram såsom löptid, amorteringsupplägg, betalningsfrekvens och kapitalbelopp. Om STIBOR överstiger swapräntan betalar banken mellanskillnaden till företagen medan om STIBOR understiger swapräntan betalar företaget mellanskillnaden till banken.
(Handelsbanken u.å, 4) På så sätt kan man minska ränterisken.
3.2.6 Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta, snittränta, är den genomsnittliga räntekostnaden på de räntebärande skulderna som bolaget har. Detta nyckeltal påverkas av flertalet faktorer såsom reporänta, riskpremie, riskfri-ränta och ränteläget för obligationer. (Klövern 2020, 56)
3.3 Resultat
3.3.1 Finansieringskällor
De olika finansieringskällorna för respektive bolag anges i procent i nedan tabell och presenteras för år 2014 och år 2019. Kolumnen längst till höger visar den procentuella förändringen för den specifika finansieringskällan mellan 2014 och 2019 för varje fastighetsbolag. Kategorin “övrigt” innefattar övriga finansieringskällor som inte varit centrala för undersökningen och som har representerat en liten andel av all räntebärande skuld, främst “outnyttjade faciliteter” och så kallade “revolverande lån”.
Figur 6: Fastighetsbolagens finansieringskällor 2014 och 2019 samt förändringen i procentenheter
Utifrån fastighetsbolagens finansieringskällor så har nedan genomsnitt räknats fram för år 2014 och år 2019. Den genomsnittliga andelen för varje finansieringskälla har räknats fram genom en summering av de procentuella andelarna och sedan dividerats med elva, vilket motsvarar antalet fastighetsbolag i undersökningen.
Figur 7: Genomsnittlig andel av respektive finansieringskälla år 2014
Figur 8: Genomsnittlig andel av respektive finansieringskälla år 2019
Andelen banklån för samtliga fastighetsbolag har minskat från i genomsnitt 67,04% år 2014 till endast 40,44% år 2019. Obligationerna, då även inkluderat gröna obligationer, har kommit
att konkurrera med banklånen och stod för 37,91% år 2019. Detta är en ökning med 23,2 procentenheter. Certifikat ligger på en stadig nivå under den undersökta perioden och stod för nästan 9% av finansieringen år 2019. Övrig finansiering har ökat med cirka 2 procentenheter och det kan exempelvis inkludera livbolagslån och varianter på revolverande lån.
3.3.2 Finansiella nyckeltal
I det följande avsnitt presenteras de finansiella nyckeltalen för fastighetsbolagen i stapeldiagram som en jämförelse mellan år 2014 och år 2019.
Figur 9: Räntetäckningsgraden angiven i antalet gånger
Räntetäckningsgraden har ökat för samtliga fastighetsbolag mellan 2014 och 2019. År 2014 var den genomsnittliga räntetäckningsgraden 3,5 gånger och år 2019 har den ökat från ca 2 till 5,4 gånger i genomsnitt. Den största ökningen har skett för Wihlborgs Fastigheter medan Klövern har den lägsta ökningen.
11.4 6.3
6.2 5.2
6.02 4.6
4.4 4.4 4 2.6
4.9
8.5 3.7
2.75 3.4
4.18 2.2
3 2.4
2.7 2
3.6
Hufvudstaden Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Balder Castellum Kungsleden Atrium Ljungberg Fabege Fastpartner Klövern Sagax
Räntetäckningsgrad (ggr)
2014 2019
Figur 10: Belåningsgraden angiven i procent
Belåningsgraden har sjunkit för samtliga fastighetsbolag mellan 2014 och 2019.
Anmärkningsvärt är att Hufvudstaden har betydligt lägre belåningsgrad än sina konkurrenter och sticker därmed ut. Den genomsnittliga belåningsgraden år 2014 var 52,4% medan det år 2019 har sjunkit till 42,5%
Figur 11: Kapitalbindningen angiven i antalet år
16
45
51.9 48.2 43
45.8 42 36
45.2 50 44
18.6
48
58.2 54.3 49
58 46
60
65.7 60
59
Hufvudstaden Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Balder Castellum Kungsleden Atrium Ljungberg Fabege Fastpartner Klövern Sagax
Belåningsgrad (%)
2014 2019
3.3 3.3
5.7 5.8 3.8
4.5 4.3
5.8 3.6
4.1 3.8
2.7 2.1
4.1 4.3 3.3
2.6 2.7
3.7 4.3 2.1
3.2
Hufvudstaden Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Balder Castellum Kungsleden Atrium Ljungberg Fabege Fastpartner Klövern Sagax
Kapitalbindning (år)
2014 2019
Kapitalbindnings tiden har ökat för majoriteten av fastighetsbolagen. Fastpartner är det enda bolaget som har en lägre kapitalbindningstid 2019 jämfört med 2014. Fabege och Balder är de som lyckats uppnå den största förbättringen och båda hade 2019 en genomsnittlig
kapitalbindning på 5,8 år.
Figur 12: Räntebindningstiden angiven i antalet år
Räntebindningstiden för bolagen visar inga tydliga trender. Sagax, Fastpartner, Wihlborgs Fastigheter och Wallenstam har kortare räntebindningstid 2019 än 2014 medan övriga sju har längre. År 2014 var den genomsnittliga räntebindningstiden 3,26 år medan den 2019 var 3,31 år. Detta har även påverkats av vissa avvikande värden i resultatet, exempelvis Wihlborgs Fastigheter som 2014 hade en räntebindningstid på 6 år och Fastpartners räntebindningstid 2019 på 1,2 år. Ser man däremot till medianvärde så har det ökat från 2,9 år till 3,2 år mellan 2014 och 2019.
2.6 3.2
3.5 3.1
3.3 3.7
5.4 4.5
1.2
2.5
3.5
2.75
4.4
6 2.3
2.8 2.9
4.8 1.9
2.9 2.1
3
Hufvudstaden Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Balder Castellum Kungsleden Atrium Ljungberg Fabege Fastpartner Klövern Sagax
Räntebindning (år)
2014 2019
Figur 13: Genomsnittlig ränta angiven i procent
Den genomsnittliga räntan har blivit lägre för samtliga fastighetsbolag 2019 jämfört med 2014. År 2014 var den genomsnittliga räntan 3,2% för bolagen medan den år 2019 endast var 1,64%. År 2019 hade Klövern den högsta genomsnittliga räntan med 2,3% medan Sagax och Hufvudstaden delar den lägsta räntan av urvalet på 1,2%,
1.20%
1.22%
1.28%
1.70%
2.00%
1.90%
1.60%
1.72%
1.90%
2.30%
1.20%
2.20%
2.56%
3.20%
2.70%
3.40%
5.00%
3.20%
3.09%
2.20%
3.50%
4.10%
Hufvudstaden Wallenstam Wihlborgs Fastigheter Balder Castellum Kungsleden Atrium Ljungberg Fabege Fastpartner Klövern Sagax
Genomsnittlig ränta (%)
2014 2019
4. Analys
4.1 Förändring av finansieringskällor
Det är en tydlig trend för alla fastighetsbolag att andelen banklån har minskat från 2014 till 2019. År 2014 utgjordes i genomsnitt 67% av finansieringen av banklån medan motsvarande siffra år 2019 var 40%. Detta stämmer väl överens med de kommersiella fastigheternas genomsnittliga belåning hos storbankerna som är 55% enligt Finansinspektionens
undersökning från 2019. Detta visar på att Basel III har haft effekt på marknaden och har i sin tur påverkat hur fastighetsbolagen väljer att finansiera sina fastigheter. De Basel III regler som fått störst effekt för fastighetsbolagen är med största sannolikhet att det nu regleras hur
exponerade bankerna får vara mot en bransch och att bankerna måste ha en större andel eget kapital (kapitalkraven), vilket resulterar i en begränsning av bankernas utlåning till
fastighetsbolagen. Därmed har andelen banklån avsevärt minskat som en följd av Basel III och finansieringen sker istället via andra former, som till exempel obligationer. Denna trend såg masteruppsatsen “Finansiering av fastighetsbolag” redan 2012 där flera aktörer vittnade om dyrare lån hos bankerna efter införandet av Basel regelverken, vilket begränsade
tillgången till kapital.
Obligationer var en vanligt förekommande finansieringsform redan 2014, samtliga fastighetsbolag använde sig av obligationer, men 2019 används det i betydligt större
utsträckning. Andelen obligationer som finansieringskälla har ökat från i genomsnitt 15% år 2014 till i genomsnitt 38% år 2019. I denna kategori ingår även gröna obligationer. Detta konstaterade även Finansinspektion i sin rapport från 2019, finansiering genom obligationslån hade ökat från 2% till 27% mellan åren 2010 och 2018. En annan finansieringsform som också förekommer hos fastighetsbolagen är certifikat och utifrån denna undersökning kan man konstatera att det skett en liten ökning av denna finansieringskälla. År 2014 utgjordes i
genomsnitt 7% av finansieringen av certifikat, men en andel av fastighetsbolagen använde inte alls certifikat som finansieringskälla vid den tidpunkten. År 2019 använde tio av elva
fastighetsbolag certifikat som finansiering och det utgjorde i genomsnitt 9% av finansieringen.
Finansinspektionen inför ett nytt kapitalkrav under 2020 för lån till kommersiella fastigheter, vilket ytterligare kan tänkas begränsa tillgången till kapital genom banklån för
fastighetsbolagen. (Finansinspektionen 2020a, 1) Mot bakgrund av den snabba utvecklingen från traditionella banklån till finansiering genom obligationer och certifikat är det troligt att denna utveckling kommer att fortsätta framöver när det blir ännu svårare att finansiera kommersiella fastigheter genom banklån. Skuldfonder skulle kunna få en ökad efterfrågan framgent när alternativa finansieringskällor blir allt viktigare, se kandidatuppsatsen “Debt Funds - Alternative Financing on the Swedish Real Estate Market”.
4.2 Förändring av den finansiella ställningen
Syftet med Basel är bland annat att reglera bankernas risktagande vid kreditgivning och därmed påverka den finansiella stabiliteten. Bankernas riskhantering och verksamhet får en direkt följd för låntagarna, som i detta fall är fastighetsbolagen, genom en begränsad utlåning och krav i lånevillkoren på exempelvis lägsta räntetäckningsgrad och högsta belåningsgrad.
Till följd av att andelen banklån har minskat i förhållande till andelen obligationer har fastighetsbolagen ökat sin exponering mot kapitalmarknaden. Förhållanden på
kapitalmarknaden resulterar således i risker för fastighetsbolagen. Ett lån och relation med banken kommer främst baseras på de två parterna. När kapitalmarknaden kommer med in i bilden blir det således fler intressanta parametrar att se till. Aktörer på kapitalmarknaden, i detta fall kreditmarknaden och obligationer, påverkas av alternativa placeringsalternativ. Då räntan varit låg under perioden 2014 till 2019 har obligationsmarknaden attraherat investerare och centralbanker som har stödköpt obligationer. Därav har efterfrågan på investment-grade obligationer varit hög. Fastighetsbolagen har blivit mer beroende av tillgång till externt kapital. Detta innebär en refinansieringsrisk när obligationer löper ut och bolagen löpande måste kunna försäkra sig om ny tillgång till kapital. En fördel med att sprida sin finansiering kan vara förhandlingsläget. Om flera olika typer av finansieringskällor används uppstår inte samma beroendeställning mot till exempel en enskild storbank och kan antas vara mer
fördelaktigt att förhandla till sig bättre ränte- och lånevillkor när konkurrensen ökar. Dock blir bolagen mer räntekänsliga när andelen räntebärande skulder har ökat. Räntebindningstiden har gått från 3,25 år 2014 till 3,24 år 2019. Denna förändring är nästintill försumbar. Om man istället ser till mediantiden för bolagen så har den ökat från 2,9 till 3,2. Initialt var inte hanteringen av räntan en parameter i fokus i bolagens årsredovisningar.
En aspekt som inte undersökts utan framkom som central i flertalet årsredovisningar var hur ränterisken hanteras. Många av bolagen framhäver att de på olika sätt hedgear räntan via olika instrument, då främst ränteoptioner eller ränteswapar. Dessa försäkringar kostar i form av premier som bolagen betalar och kan tänkas vara ett resultat av det faktum att
räntebindningstiden har minskat. Den negativa STIBOR-räntan har inverkan på de rådande marknadsräntorna och att köpa sig en försäkring för eventuellt stigande räntor är något som förekommer frekvent i bolagens redovisningar av riskhantering. Kapitalbindningstiden har ökat från 3,2 år till 4,3 från år 2014 till år 2019. Detta kan tänkas balansera upp för det faktum att räntebindningstiden minskat. Då trots att räntebindningstiden minskat så är löptiden för finansieringen längre vid år 2019. Det är i linje med den trend som visat sig, att bolagen gått från banklånfinansiering till större andel obligationer som tenderar att ha längre löptider.
En av de främsta aspekterna när fastighetsbolag och risk diskuteras är belåningsgrad. Likt tidigare nämnt är detta ett centralt nyckeltal för flera aktörer, till exempel långivare och
institutionellt kapital som gärna ser en belåningsgrad på 50% (NAI Svefa 2017, 14), vilket gör problematiken värd att belysa. Belåningsgraden har sjunkit mellan 2014 och 2019 från 52,4%
till 42,5%. Det är dock av vikt att förstå nämnarens betydelse i detta sammanhang. Om marknadsvärden skrivs upp så sjunker belåningen i förhållande till dess marknadsvärde. Det innebär att högre värderingar, om det lånade beloppet är oförändrat, sänker belåningsgraden.
Detta innebär dock inte att fastigheten faktiskt skulle säljas för samma pris som
marknadsvärdet utan att “purchase price” (den faktiska köpeskillingen) ofta kan skilja sig.
Problematiken uppstår om diskrepansen mellan marknadsvärdet och “purchase price” blir stor. Marknadsvärdet är dock en värdering och många fastighetsbolag är långsiktiga ägare, vilket innebär att realiserade och genomförda transaktioner för respektive fastighet sällan sker.
Därav är nyckeltalet belåningsgrad inte helt målande för risken då man inte ser till
“belåning/transaktionsvärde” utan “belåning/marknadsvärde”. I “figur 1” visas att hotell är den fastighetstyp med högst genomsnittlig belåningsgrad. Då hotell är känsliga för
konjunktur, både sett till affärsresenärer och turister, kan detta innebära en risk.
Marknadsvärdet kan fluktuera och då indirekt även belåningsgraden som så många aktörer använder som en central parameter i riskbedömningen.
Den genomsnittliga räntan som fastighetsbolagen betalar för sina räntebärande skulder har minskat från ett genomsnitt på 3,29% år 2014 till 1,58% år 2019. Det leder i sin tur till lägre finansieringskostnader, vilket påverkar lönsamheten positivt och dessutom blir
räntetäckningsgraden bättre. Sett till denna aspekt kan Basel spela en viktig roll. Om finansieringen tenderar bli billigare, kan belåning ses mindre problematisk och riskaptiten öka. Därav kan man ur ett riskperspektiv förstå vikten av att begränsa belåningen.
Undersökningen visade också att räntetäckningsgraden hade ökat från 3,5 till 5,4 gånger. Det innebär en ökning på cirka 53% under 5-årsperioden och det är en klar förbättring.
Finansinspektionens rapport visade att fastighetsbolagens intjäning har ökat de senaste åren men trots det ligger de räntebärande skulderna på höga nivåer i förhållande till intäkterna. Det innebär att de har en fortsatt hög skuldsättning trots att bolagen tjänar bättre och har bättre marginaler. Det skulle kunna bero på senaste årens lågränteläge som gjort finansieringen billigare och som troligen resulterat i att fastighetsbolagen fortsatt valt att skuldsätta sig framför att finansiera sig med eget kapital, vilket är betydligt mycket dyrare.
Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch med hög skuldsättning så det faktum att fastighetsbolagen har fortsatt höga skulder är inget förvånande. Att fortsatt eftersträva hög belåning ligger delvis i fastighetsbolagens affärsidé.
5. Avslutande diskussion
Basel regelverkets syfte är som tidigare nämnt att främja den globala finansiella stabiliteten genom att påverka bankernas verksamhet. Basel III leder till att de svenska bankerna står bättre rustade för framtida finansiella kriser men likväl stärks fastighetsbolagens finansiella ställning. Undersökningen visar på att fastighetsbolagen fått en betydligt bättre finansiell motståndskraft med bland annat lägre belåningsgrader och finansieringskostnader samt bättre räntetäckningsgrad. De kommersiella fastigheterna är en central del av samhällsekonomin och en nedgång i ekonomin kommer påverka hyresgästernas betalningsförmåga, vilket direkt skulle kunna leda till förlorade hyresintäkter och höga vakansgrader för fastighetsbolagen.
Hur fastighetsbolagen är finansierade är därför av yttersta vikt även för samhället i stort när deras verksamhet påverkar samhällsekonomin. Ur ett ekonomiskt hållbarhetsperspektiv är det därför viktigt att fastighetsbolagen tänker långsiktigt när de väljer finansieringsform för fastigheterna och tar i beaktande att deras lokaler och bostäder även har ett stort socialt värde i samhället. Kommersiella fastigheter är även investeringsobjekt och en stor andel
pensionskapital är placerade i fastigheter.
Även om fastighetsbolagens finansiella ställning är bättre än tidigare finns det mer att göra och Basel regelverket utgör endast minimistandarder som kan behöva anpassas.
Finansinspektionen tycker att bankerna underskattar risken i utlåningen till den kommersiella fastighetssektorn och inför därför ett nytt kapitalkrav för banklån till kommersiella fastigheter under 2020. (Finansinspektionen 2020a, 1) Med tanke på den rådande situationen med en pandemi som får konsekvenser på hela den globala ekonomin är det viktigt att såväl bankerna som fastighetsbolagen står väl förberedda inför kommande lågkonjunktur. Då kommersiella fastigheter i större grad korrelerar med den ekonomiska aktiviteten i samhället har
konjunkturella fluktueringar stor inverkan. I nuläget med rådande pandemi är hyresrabatter på tapeten till följd av att efterfrågan minskat kraftigt hos kommersiella hyresgäster. I mitten av april 2020 är beslutet att hyresrabatter inom drabbade branscher kan ske till 50% och där staten skall täcka upp för 25% av dem. (Regeringskansliet 2020) Detta kan givetvis komma påverka lönsamheten hos fastighetsbolagen, vilket ytterligare talar för vikten av stabilitet.
Lärdomar från finans- och fastighetskriser kommer även i fortsättningen påverka och utveckla regelverken, som till exempel Basel, för att i framtiden minska risken för fler kriser. Hur fastighetsbolagen och deras finansiering kommer att förändras och påverkas framgent av de nya kapitalkraven återstår att se, det är ett område som är i ständig rörelse.
I framtida studier skulle det vara intressant att undersöka hur fastighetsbolag i olika segment påverkas av Basel regelverken. Om effekten är densamma eller om bolagen löser
finansieringen på olika sätt beroende på inriktningen på verksamheten och om bolaget är noterat eller onoterat. Undersökningen skulle kunna brytas ned ytterligare genom att jämföra olika segment, till exempel hur finansieringen skiljer sig, och den implicita risken, i ett hotell, ett kontor i CBD (”central business district”, centrala delen i Stockholm med mycket
attraktiva kontor) eller en samhällsfastighet.
Sammanfattningsvis har uppsatsen visat på att large cap-fastighetsbolag har påverkats av Basel III. Finansieringen har gått från en mindre andel banklån till en större andel obligationer och detta påverkar i sin tur andra nyckeltal, såsom huruvida man binder räntan och vikten av räntetäckningsgrad. År 2019 skedde finansieringen till 40% genom banklån medan
obligationer och certifikat tillsammans utgjorde 47%, vilket kan jämföras med motsvarande siffror år 2014 som var 67% och 22%. Undersökningen visade även på bättre finansiell ställning hos fastighetsbolagen med lägre belåningsgrader och längre kapitalbindning.
