I detta kapitel kommer resultatet i studien ställas mot den teori som tidigare tagits fram för att se om dessa överensstämmer med varandra..
5.1. Värdering
Vid värderingar av småhus är ortsprismetoden den mest förekommande värderingsmetoden vilket gör att fastighetsmäklaren inte enbart behöver kunskap om den specifika fastigheten utan denne behöver också besitta kunskap om den aktuella orten (Persson 2011; Scarrett 2008). Studien visade hur de tillfrågade fastighetsmäklarna tillämpar denna metod och där resultatet i två av de tre delfrågorna i avsnittet fastighetsvärdering varierar mellan de olika svarsalternativen. Då vissa mäklare väljer att avgränsa sina jämförelseobjekt inom en radie på 3 km och andra inom en radie på 5 km eller mer, kan deras bedömda värde komma att variera. Troligtvis kommer en värdering skilja sig ännu mer om en mäklare väljer jämförelseobjekt inom en radie på 1 km och en som jämför med objekt inom 5 km eller mer. Desto större område desto fler objekt att välja mellan och där med kan bedömningen försvåras. När det gäller tidsaspekten väljer de flesta att titta på transaktioner som gjorts de senaste 12 månaderna, dock finns det fastighetsmäklare som tittar på transaktioner från det senaste halvåret upp till fyra år tillbaks i tiden. Även detta skulle kunna leda till att de bedömda värdena för en fastighet skulle kunna variera. Det ovannämnda visar på en komplexitet vid användandet av denna specifika värderingsmetod, vilket skulle kunna göra det möjligt genom påtryckningar från klienten påverka fastighetsmäklarens värderingsutlåtande.
5.2. Klientinflytande
En fastighetsvärderares uppskattning om en fastighets marknadsvärde stämmer inte alltid överens med det slutliga transaktionspriset för fastigheten (Amidu & Aluko 2007). Detta anser Levy och Schuck (2005) kan bero på att klientinflytande förekommer inom fastighetsvärdering. I studien om klientinflytande svarade majoriteten av de tillfrågade fastighetsmäklarna att de tror att klientinflytande förekommer i branschen vilket i så fall stämmer väl överens med den teori som tidigare tagits fram. Utifrån studien är det svårt att
fastställa om klientinflytande förekommer eller inte, men då majoriteten av respondenterna tror att det förekommer kan ett antagande om att det förekommer göras. Anledningen till denna svårighet är då vi i vår undersökning endast ställde frågan om de tror att det förekommer bland fastighetsmäklare och inte om de själva påverkas. På grund av att klientinflytande då troligtvis förekommer kan fastighetsmäklarens värderingsprocess samt den specifika fastighetens bedömda värde komma att påverkas (Levy & Schuck 2005).
5.3. Påverkande faktorer
I teorin finns det faktorer och egenskaper hos en klient som skulle kunna göra att en värderingsman påverkas av sina klienter och där med kan de komma att ändra sitt bedömda värde vid en fastighetsvärdering. Beroende på de faktorer och egenskaper som klienten besitter och väljer att använda sig av kan värderingsmannen frångå sin bedömda värdering och där med uppkommer klientinflytande (Hambleton och Smolen 1997; Hansz 2003). En annan viktig faktor som kan bidra till att klientinflytande förekommer är det faktum att värderingsmannens lön baseras utifrån antalet uppdrag denne fullgör, så kallad provisionsbaserad lön (Levy & Schuck 2005). Med anledning av detta kan lönesystemet eventuellt också vara en bakomliggande orsak till att fastighetsmäklaren påverkas av andra faktorer som exempelvis konkurrens och klientens betydelse för fastighetsmäklaren och/ eller firman, för att få behålla sina klienter.
Vissa av de faktorer som kan komma att påverka en värderingsman är bland annat den information som finns tillgänglig för värderingsmannen, avsikten med värderingen och urvalet av jämförelseobjekt (Amidu et al. 2008; Hansz 2003). Teorin visar även att det ibland kan vara problematiskt för en värderingsman att presentera sitt framtagna marknadsvärde för en klient, på grund av att denne eventuellt inte godkänner fastighetsvärderingen utan önskar en högre värdering (Hansz 2003). Detta kan leda till att värderingsmannen går miste om framtida värderingsuppdrag från denne klient, vilket kan få stora konsekvenser om klienten är en stor och viktig kund för fastighetsmäklaren och/ eller firman (Hansz 2003). Med risk för att förlora framtida uppdrag ökar chansen för att en fastighetsmäklare påverkas av klientinflytande för att inte förlora framtida inkomster. Detta antagande kan
att detta kunde vara en bidragande faktor till klientinflytande. Studien visar dessutom att majoriteten av de tillfrågade fastighetsmäklarna upplever att mäklare som tenderar att ofta värdera högre får in fler uppdrag än de som tenderar att värdera lägre. Detta kan komma att påverka fastighetsmäklaren att medvetet placera sin bedömning av fastighetsvärdet i det högre spannet av acceptabla värden för att tillfredsställa klienten och eventuellt säkra framtida uppdrag (Levy & Schuck 2005).
Det framkom ytterligare två egenskaper/ faktorer hos en potentiell klient som kan komma att påverka en fastighetsmäklare vid dennes bedömning av ett fastighetsvärde. Flertalet av de tillfrågade fastighetsmäklarna (58,3 %) tror att en av dessa egenskaper/ faktorer är om klienten och värderingsmannen på något sätt har en personlig relation till varandra vilket stämmer väl överens med vad Cialdini (2005) skriver. Anledningen till att detta kan vara en bidragande orsak kan vara att det i en mindre ort är mer troligt att fastighetsmäklaren på något vis har någon sorts personlig relation till sina klienter. Detta skulle kunna vara en bidragande faktor till klientinflytandets förekomst eftersom fastighetsmäklaren eventuellt ser värderingsobjektet med andra ögon än om klienten varit okänd för fastighetsmäklaren.
Fastighetsmäklaren skulle även i detta fall kunna känna till bakomliggande faktorer till att värderingen och därmed skulle risken för klientinflytande kunna öka. Den andra av dessa två egenskaper/ faktorer är om klienten har kunskaper inom fastighetsvärdering, exempelvis om klienten själv är fastighetsmäklare. Detta tror studiens respondenter kan göra att en fastighetsmäklare bli mer benägen att påverkas och ändra sitt bedömda värde.
Anledningen till att denna faktor kan komma att påverka kan vara då fastighetsmäklaren vet att klienten besitter goda kunskaper och själv kan bedöma ett ungefärligt värde och att denne eventuellt kommer med egna förslag om vad värdet bör vara. Detta kan enligt Cialdini (2005) bero på att likheter finns mellan de två parterna. Denna faktor skulle även kunna få motsatt effekt och där med inte bidra till klientinflytande då fastighetsmäklaren blir mer noggrann i sin bedömning för att klienten inte ska kunna upptäcka något fel.
Enligt studien upplever majoriteten av de tillfrågade fastighetsmäklarna att konkurrensen om kunder på fastighetsmarknaden är stor, vilket enligt Levy och Schuck (2005) kan leda till att fastighetsmäklaren lättare påverkas av klientinflytande. I studien kunde det dock inte utläsas något tydligt samband mellan konkurrensen på marknaden och klientinflytandets förekomst då bara
53,7 % trodde att det kunde vara en bidragande orsak till klientinflytandet.
Detta stämmer dock inte helt överens med teorin som tagits fram då Levy och Schuck (2005) menar att just konkurrensen skulle kunna vara en bidragande orsak. Alltså skulle den stora konkurrensen på marknaden och det faktum att klienten själv väljer fastighetsmäklare vid en värdering kunna vara en bidragande orsak till att klientinflytande existerar (Levy & Shuck 2005).
Eftersom fastighetsmäklarens inkomst vanligtvis baseras på antalet uppdrag som slutförts är det viktigt för fastighetsmäklarna att inte förlora klienter (Levy
& Shuck 2005). Med detta i åtanke skulle en fastighetsmäklare kunna välja att rätta sig efter klientens viljor och önskningar för att få behålla uppdraget och eventuellt framtida uppdrag från samme klient.