Klientinflytande vid fastighetsvärdering

Emelie Johansson Sofie Vintfjärd

Klientinflytande vid fastighetsvärdering

Client Influence on property valuation

Fastighetsekonomi C-uppsats

Termin: Vårterminen 2015 Handledare: Tommy Bergquist

Förord

Vi skulle vilja rikta ett stort tack till vår handledare Tommy Bergquist som hjälpt oss med uppsatsen och bidragit med bra feedback och konstruktiv kritik.

Sedan skulle vi även vilja rikta ett stort tack till de respondenter som svarat på vår enkätundersökning och där med gjort vår uppsats möjlig, ert bidragit med viktiga tankar och reflektioner har varit till stor hjälp för oss.

Karlstad den 27 maj 2015

Emelie Johansson Sofie Vintfjärd

Sammanfattning

Vid fastighetsvärderingar kan en fastighetsmäklare utsättas för påtryckningar från sina klienter vilket gör att klienterna får inflytande över värderingen, det vill säga klientinflytande. Klientinflytande kan leda till att fastighetsmäklarens bedömda värde på en fastighet förändras till det högre eller lägre beroende på vad klienten önskar. Syftet med uppsatsen var att ta reda på om fastighetsmäklare påverkas av klientinflytande vid fastighetsvärdering och studien har valts att göras hos fastighetsmäklare i svenska mindre och medelstora städer. I studien studerades om det fanns vissa faktorer som skulle kunna vara en bidragande orsak till att klientinflytande förekommer eller att de ökar risken för klientinflytande. Faktorer som kan komma att bidra till klientinflytande är bland annat personliga relationer mellan fastighetsmäklare och klient, klientens betydelse och om klienten besitter kunskaper om fastighetsvärdering. Uppsatsen behandlar klientinflytande vid icke försäljningsvärderingar av småhus, som exempelvis bankvärderingar. Studien som genomfördes byggde på en kvantitativ metod där en anonym enkätundersökning skickades till cirka 200 fastighetsmäklare runt om i landet, där 47 svarade vilket visar på en relativt låg svarsfrekvens. Svaren från enkäterna sammanställdes och analyserades sedan tillsammans med den teori som tidigare tagits fram och utifrån det kunde slutsatser dras om att klientinflytande förkommer.

Nyckelord: Klientinflytande, fastighetsvärdering, påverkande faktorer

Innehållsförteckning

Förord ... 3

Sammanfattning... 4

1. Inledning ... 7

1.1. Bakgrund ... 7

1.2. Problemdiskussion ... 9

1.3. Syfte ... 10

2. Metod... 11

2.1. Kvantitativ metod... 11

2.2. Urval ... 12

2.3. Enkätundersökning ... 13

2.3.1. Anonym studie ... 14

2.4. Data analys ... 15

2.5. Studiens kvalitet ... 16

2.5.1. Brist i studien ... 17

2.6. Etisk diskussion ... 17

3. Teoretisk referensram ... 18

3.1. Värde ... 18

3.2. Fastighetsvärdering ... 19

3.2.1. Ortsprismetoden ... 19

3.3. Fastighetsvärderare... 20

3.4. Klientinflytande ... 21

3.4.1. Påverkande faktorer ... 24

4. Resultat ... 25

4.1. Allmänna frågor ... 25

4.2. Fastighetsvärdering ... 25

4.3. Klientinflytande ... 27

5. Analys ... 31

5.1. Värdering ... 31

5.2. Klientinflytande ... 31

5.3. Påverkande faktorer ... 32

6. Slutsats ... 35

7. Förslag till vidare forskning... 36

8. Referenslista... 37

9. Bilaga 1, Enkätundersökning ... 39

10. Bilaga 2, Utskick av e-post ... 41

10.1. Första utskicket... 41

10.2. Påminnelse ... 41

1. Inledning

1.1. Bakgrund

Värde kan definieras som “en funktion av framtida potentiella nyttor” och begreppet värde förekommer i en mängd olika situationer, däribland i ekonomiska sammanhang där värderingsteoretiska frågor alltid varit viktiga (Persson 2011). Då värdet på en resurs baseras på individuella fördelar varierar också betalningsviljan på resursen, vilket styr priset den kan säljas för på marknaden (Persson 2011). Persson (2011) menar att om ett ekonomiskt värde ska skapas krävs det att fyra förutsättningar är uppfyllda; behov, begränsad tillgång, dispositionsrätt samt att tillgången går att överlåta. French och Gabrielli (2004) menar att bedömningen av ett värde inte är en vetenskap utan de påstår att det snarare är en konst. Värdet på en tillgång kan variera dels på grund av att värderingarna bygger på personliga åsikter och dels beroende på vilket värderingsbegrepp som används (Joslin 2005; Persson 2011). När det kommer till fastigheter görs värderingar i en rad olika sammanhang där några av de vanligaste är köp och försäljning, belåning, fastighetstaxering och finansiell redovisning (Persson 2011).

Bostäderna på den svenska bostadsmarknaden är enligt Munkhammar (2010) övervärderade och en underliggande orsak till detta kan vara klientinflytandeoch under åren 1997-2010 har de svenska bostadspriserna stigit med cirka 170 procent (Munkhammar 2010). Rangegård (2011) menar att det vanligaste sättet att finansiera ett bostadsköp är via lån och en anledningen till detta menar han är bland annat de förmånliga villkoren som råder för låntagare. En annan orsak till att hushållens skulder ökar är att de allt oftare tar bolån för att finansiera “icke bostadsrelaterad konsumtion” som exempelvis resor eller bilköp (Munkhammar 2010). Skulle bostadspriserna falla kan detta troligtvis leda till minskad konsumtion och därmed kommer även tillväxten i landet drabbas negativt (Munkhammar 2010). Om detta inträffar och låntagaren skulle tvingas till en försäljning kan en förlust uppkomma, detta på grund av att försäljningspriset understiger lånebeloppet och att en viss del av skulden då kommer kvarstå (Creutzer 2009). Ingves (2012) menar att hushållens höga skuldsättning gör att de blir känsliga för förändringar i ekonomin som exempelvis konjunkturnedgångar, vilket kan leda till att hushållen får mindre pengar över varje månad. Detta skulle kunna minska

konsumtionen vilket leder till att företag kan tvingas säga upp anställda vilket leder till en ökad arbetslöshet (Ingves 2012). Det är därför viktigt med en korrekt fastighetsvärdering där lånebeloppet inte överstiger fastighetens marknadsvärde, så att lån på en fastighet inte kvarstår efter en försäljningen (Amidu et al. 2008).

Problemet med fastighetsvärderingar är att de bygger på uppskattningar av ett troligt värde och är därmed behäftade med en viss osäkerhet (French &

Gabrielli 2004). Osäkerheten som finns vid en fastighetsvärdering uppstår ofta på grund av att framtiden är oförutsägbar, värderingsmannen vet alltså inte hur framtiden kommer se ut när värderingen görs vilket ger en ökad osäkerhet (Persson 2011). Något annat som komplicerar fastighetsvärderingar är det faktum att de kan innefatta olika saker, en fastighetsvärdering kan bland annat avse enbart mark, byggnad och mark och stora anläggningar vilket gör att ingen fastighetsvärdering är den andra lik (Persson 2011). Fastigheternas heterogena karaktär bidrar alltså till att de framtagna värdena behöver justeras utifrån ett flertal olika faktorer exempelvis ålder, läge och skick för att få en korrekt värdering (Levy & Schuck 2005; Persson 2011). Detta gör det svårt för en värderingsman att bedöma ett korrekt värde på fastigheten, men att den kompetens som värderingsmannen får genom utbildning skulle kunna minska svårigheterna (DeLisle & Grissom 2011; Amidu et al. 2008).

Fastighetsvärdering består av ett antal olika steg vilket bidrar till att värderingen blir en komplex uppgift (Amidu et al. 2008). För att bedöma ett värde finns det ett antal värderingsmetoder som fordrar att värderingsmannen innehar den information och kompetens som krävs samt att värderingsmannen handlar oberoende och utan påtryckningar från sin omgivning (DeLisle & Grissom 2011). Amidu et al. (2008) menar att värderingsmannen får denna kompetens genom utbildning i de olika värderingsmetoderna som finns på marknaden. En vanlig förekommande metod är den så kallade ortsprismetoden där tidigare transaktioner för likartade objekt jämförs och används bland annat när en fastighets marknadsvärde ska bedömas (Persson 2011). En förutsättning för tillämpandet av denna metod är att värderingsmannen har god kännedom om den aktuella marknaden (Scarrett 2008). Det är dock inte enbart fastigheternas heterogena karaktär som bidrar till svårigheter vid bedömningen av ett fastighetsvärde utan även faktorer som exempelvis den lokala marknaderna, den låga omsättningen av fastigheter och den stora andelen innehavsbunden

information om fastigheten som ägaren besitter bidrar till komplexiteten vid fastighetsvärdering (Levy & Schuck 2005).

1.2. Problemdiskussion

Den växande konkurrensen på fastighetsmarknaden kan göra att värderingsmän blir mer benägna att påverkas av klientinflytande, speciellt då valet av värderingsman styrs av klienten (Levy & Schuck 2005). När ett bedömt marknadsvärde inte överensstämmer med transaktionspriset kan en bakomliggande faktor till detta enligt Amidu & Aluko (2007) vara klientinflytande. Levy och Schuck (2005) menar att klientinflytandet påverkar värderingsmannens tillvägagångssätt vid en värdering och att detta möjliggörs bland annat av värderingsmannens uppskattning av fastighetsvärdet. Påverkan från klienter kan bidra till att en fastighetsvärdering blir partisk, detta kan bland annat bero på vilken information klienten väljer att delge värderingsmannen (Levy & Schuck 2005).

Det finns vissa ekonomiska beslut, som exempelvis när bolån ska beviljas vilket grundar sig på fastighetsvärderingar och kräver därmed ett korrekt underlag för att förhindra att fel uppstår i beslutsprocessen (Amidu et al.

2008). Det är därför viktigt att en fastighetsvärdering är korrekt och att inga påtryckningar på värderingsmannen skett för att försöka förhindra att lånebeloppet överstiger fastighetens marknadsvärde (Amidu et al. 2008; Levy

& Schuck 2005).

Då en fastighetsvärdering är en viktig grund till olika beslutsprocesser måste denna göras korrekt (Amidu et al. 2008). En värderingsman kan därför inte enbart förlita sig på jämförbara transaktioner som skett vid sin bedömning utan denne behöver även göra ett antal justeringar beroende på fastighetens olika egenskaper som exempelvis ålder, skick och läge (Levy & Schuck 2005;

Persson 2011). För att en värdering ska bli korrekt gäller det att värderingsmannen följer någon av de relevanta värderingsprocesser som finns, samt att denne följer de regler som gäller, exempelvis att en värdering ska vara opartisk och oberoende (Hansz 2003). En viktig faktor som dock kan påverka bedömningen av ett fastighetsvärde är det faktum att klientinflytande existerar och förekommer, vilket kan påverka den värderingsprocess som värderingsmannen tillämpar och därmed påverkas det bedömda värdet (Levy

& Schuck 2005). Levy och Schuck (2005) menar att bland annat definitionen

av marknadsvärdet gör det möjligt för en klient att medvetet påverka värderingsmannen och dennes bedömning av värdet. Om klienten lyckas påverkar värderingsmannen kan denne utifrån sin bedömning välja att presentera ett högre eller ett lägre värde beroende på hur klientinflytandet uppfattas av värderingsmannen (Levy & Schuck 2005). Det finns olika orsaker och egenskaper till varför klientinflytande förekommer och det kan exempelvis vara konkurrens eller kundens betydelse (Hansz 2003; Levy & Schuck 2005). I psykologin finns det bevis på att människor påverkas av olika faktorer och känner klienten till dessa kan denne medvetet påverka fastighetsvärderaren (Cialdini 2005).

Den teori som inhämtats och bearbetats berör främst värdering av större fastigheter som exempelvis näringsfastigheter. Anledningen till detta är att inte så mycket teori hittats som berör klientinflytandets förekomst hos fastighetsmäklare vid värdering av småhus. Vi vill därför se om denna teori även gäller för fastighetsmäklare och inte enbart på värderingsmän som värderar större fastigheter.

1.3. Syfte

Syftet med denna uppsats är att undersöka om fastighetsmäklare påverkas av klientinflytande vid fastighetsvärdering.

2. Metod

I detta kapitel kommer metodvalet och vilka urval som gjorts att närmare presenteras. Vidare förklaras tillvägagångssättet för uppsatsen och för studien som genomförts.

2.1. Kvantitativ metod

I studien valdes en kvantitativ metod, vilket betyder att studien ska grundas på vetenskaplig teori och vara objektiv (Olsson & Sörensen 2011). En kvantitativ metod innehåller mycket standardiseringar för att underlätta bearbetningen av materialet (Jacobsen 2002). Anledningen till att en kvantitativ metod valdes var på grund av att kunna nå ut till många respondenter på kort tid (Denscombe 2000). En annan orsak var att syftet med studien krävde att det ställdes relativt känsliga frågor till respondenterna. Frågornas känsliga karaktär bygger på hur fastighetsmäklarna sköter jobbet och om de är opartiska i sina värderingar.

Denna typ av information kan vara känslig att lämna ut till utomstående. Detta gjorde att en kvalitativ metod inte var lika lämplig med anledning av att respondenterna skulle känns sig trygga med att delge denna information till oss, vilket troligtvis gav ett mer sanningsenligt resultat (Eliasson 2013).

Studierna i en kvantitativ metod brukar oftast genomföras med hjälp av observationsscheman eller frågeformulär med fasta svarsalternativ (Denscombe 2004; Olsson & Sörensen 2011). En fördel med att använda en kvantitativ metod var att det var lätt för oss att nå ut till många respondenter som var av intresse för studien (Jacobsen 2002). I studien användes frågeformulär med fasta svarsalternativ, vidare kallat enkäter. Anledningen till att detta valdes var för att lättare kunna nå ut till ett större urval av respondenter på kort tid (Denscombe 2000). Eftersom enkäter användes kunde fler fastighetsmäklare nås på olika orter i Sverige och där med ökade chansen att få fler svar och att dessa skulle spegla verkligheten bättre. En annan fördel med enkäter var att de kan anses ekonomiska på grund av att de inte kräver speciellt mycket material, tid eller pengar vilket även underlättade arbetet med att samla in relevant data (Denscombe 2000). Enkäterna sparade även tid för fastighetsmäklarna då de kunde välja att besvara enkäten när tid fanns vilket kunde göra att fler ställde upp och svarade (Eliasson 2013). En nackdel med att använda sig av enkäter var dock att det exempelvis var svårt för oss att kontrollera om de givna svaren var trovärdiga (Denscombe 2000).

En ytterligare nackdel med att enkäter användes var att någon kontakt med fastighetsmäklarna aldrig existerade genom exempelvis telefonkontakt, utan enbart kontakt via e-post där enkäten var bifogad (Eliasson 2013). I detta fall skulle det kunna ha betydelse för svarsfrekvensen, hade fastighetsmäklarna kontaktats exempelvis via telefon före enkäterna skickades ut kunde svarsfrekvensen eventuellt ökat.

2.2. Urval

I studien kontaktades samtliga fastighetsmäklare på de mest kända mäklarkedjorna (Fastighetsbyrån, Svenskfastighetsförmedling, Mäklarringen med mera) som arbetar i utvalda städer runt om i Sverige. Maxgräns i kommunerna sattes till 60 000 invånare då vi ville studera fenomenet i små och medelstora städer. De städer som valdes är belägna i Västra Götalands län, Värmland samt i Dalarna, anledningen till att dessa städer valdes ut var på grund av att Värmland ville studeras närmare men antalet respondenter blev inte tillräckligt och då valdes det att inhämta information från angränsande läns städer. En anledningen till att maxgränsen valdes var för att vi trodde att det fanns en möjlighet att fastighetsmäklare i mindre städer är mer benägna att bli påverkade av klientinflytande. Vi trodde att det borde vara mer vanligt med privata relationer mellan fastighetsmäklaren och klienten i mindre och medelstora städer och att detta skulle kunna vara en faktor som påverkar.

Detta styrker vi genom att Cialdini (2005) menar att vänskapsband eller liknande kan påverka människors beslutsfattande.

I studien valdes att kontakta 207 fastighetsmäklare som utgjorde alla fastighetsmäklare som jobbade på de större kontoren i de valda områdena.

Detta gjordes via e-post där en direktlänk till enkäten fanns. Antalet tillfrågade fastighetsmäklare bestämdes utifrån att resultatet skulle spegla verkligheten och för att uppnå detta krävdes att studien byggde på ett stort urval av respondenter för att öka tillförlitligheten i svarsfrekvensen (Bryman 2011). Av de tillfrågade svarade 37 efter det första utskicket som gjordes. För att öka svarsfrekvensen ytterligare skickades en påminnelse ut (Eliasson 2013). Efter att påminnelsen skickades ut, en vecka efter första utskicket, svarade ytterligare 10 fastighetsmäklare vilket gjorde att totalt 47 fastighetsmäklare svarade. Detta gjorde att svarsfrekvens på enkätundersökningen blev 22,71 %.

2.3. Enkätundersökning

En enkätundersökning gjordes i programmet Survey&Report och var uppdelad i tre olika delar. Fördelarna med att använda sig av detta program var för oss att det var lätt att förstå och allt kunde skötas från programmet, som utskick av e-post och sammanställningar av svaren. Survey&Report underlättade inte enbart för oss utan även för respondenterna då de själva avgjorde när enkäten besvarades och att all information som krävdes för att genomföra enkäten gick att tillgå via e-post utskicket (Eliasson 2013). Alla frågor som användes i enkäten blev inte relevanta för syftet men var ändå kopplade till den teori som tagits fram, detta gjorde att validiteten i enkäten minskade, dock hade frågorna i de två avslutande delarna av enkäten hög validitet då dessa var direkt kopplade till syftet. Med validitet menas att frågorna enbart syftar till det som ska mätas i studien (Olsson & Sörensen 2011). Enkäterna var konstruerade på ett enkelt sätt med fasta svarsalternativ för att om möjligt öka svarsfrekvensen (Jacobsen 2002). Frågorna i enkäten var tio till antalet och den beräknades ta cirka fem minuter att besvara, de inledande frågorna var allmänna om fastighetsmäklaren som exempelvis ålder och kön för att få en lätt inledning till enkäten (Bryman 2011). Från början hade frågorna i den första delen syftet att utläsa om någon speciell grupp (kön, ålder och år inom branschen), av fastighetsmäklare trodde att klientinflytande förekom. Vid sammanställandet av datan gick detta tyvärr inte utläsas då enkäten gjorts anonymt vilket gjorde att det inte gick att utläsa om någon speciell grupp trodde att klientinflytande förekom oftare än någon annan grupp. Därför fick dessa frågor en mindre betydelse i enkätundersökningen och fungerade då mer som allmänna frågor. Den andra delen av frågorna handlade om fastighetsvärdering och dessa frågor ställdes för att få en inblick i hur deras värderingsprocess ser ut och hur de väljer att avgränsa sig.

Ytterligare en anledning till att dessa frågor ställdes var för att introducera ämnet fastighetsvärdering och få en inkörsport till de nästkommande frågorna då de var av mer känslig karaktär (Bryman 2011). Den sista delen av frågorna handlade om klientinflytande vars frågor var direkt kopplade till syftet.

Frågorna om klientinflytande hade en mer känslig karaktär och för att de inte skulle bli anklagande gjordes frågorna generella för hela branschen. Dessa frågor valdes att läggas sist i enkät men tanke på Brymans (2011) rekommendation om att känsliga frågor bör komma i slutet av en undersökning. Frågorna ställdes inte direkt till den tillfrågade fastighetsmäklaren utan det frågades vad denne trodde om andra mäklare.

Exempelvis ställdes inte frågor som “har du” utan de skrevs istället “tror du”.

Frågorna togs fram utifrån den teori som tidigare framtagits för att sedan kunna jämföra resultatet och teorin i en analys och se om de överensstämde med varandra. Första frågan i delen om klieninflytande handlade om respondenterna trodde att klientinflytande förekommer. Denna frågan ställdes för att säkerställa klientinflytandes förekomst som teorin påvisar. Det var även av intresse för oss att studera olika faktorer hos klienter som eventuellt kunde bidra till klientinflytande. Här valdes tre svarsalternativ som framkommit i teorin att de påverkar människors beslutsfattande och om dessa i så fall kunde vara bidragande faktorer till klientinflytandets förekomst vid fastighetsvärdering. I delen om klientinflytande valdes även att studera om konkurrensen inom branschen kunde vara en bidragande orsak till klientinflytande, detta på grund av att det framkommit i teorin att det påverkar och för att säkerställa detta. Först ställdes en fråga om respondenterna ansåg att det var en stor konkurrens mellan fastighetsmäklarna. Ansåg de att det fanns en stor konkurrens bland fastighetsmäklarna fick de sedan svara på en följdfråga om de trodde att detta kunde vara en bidragande orsak till klientinflytandets förekomst.

Eftersom alla frågor i enkäten inte blev relevanta för undersökningen valdes det att göra en ny undersökning. De inledande frågorna blev inte relevanta i den första undersökningen som gjordes och detta berodde på att enkäterna var anonyma och att det i programmet inte gick att se vad exempelvis respondent ett svarade med sina förutsättningar som kön, ålder och år inom branschen.

Därmed kunde det exempelvis inte dras några slutsatser om erfarna fastighetsmäklare var mer benägna att påverkas av klieninflytande än fastighetsmäklare som var nya i branschen. Den nya enkäten som skickades ut var utformad precis som den första med samma antal utskick och e- postmeddelanden. Skillnaden var att den inte gjordes anonym utan det skrevs istället att informationen som lämnades ut av fastighetsmäklarna skulle behandlas konfidentiellt, för att slutsatser skulle kunna dras utifrån resultatet.

Utskicket omfattade cirka 100 nya respondenter, dock blev svarsfrekvensen på denna enkät väldigt låg vilket gjorde att några rättvisande slutsatser inte kunde dras och därmed valdes dessa svar att inte tas upp i vår uppsats.

2.3.1.Anonym studie

När en anonym studie görs innebär det att respondenterna inte kan härledas

speglade verkligheten och detta trodde vi var lättast att uppnå genom att låta respondenterna vara anonyma då frågorna var av en känslig karaktär.

Anonymitet valdes för att inte utsätta respondenterna för skada då informationen som gavs var personlig och för att få ärliga svar valdes därför en anonym enkät (Bryman 2011). Ytterligare en orsak till att en anonym studie valdes var för att försöka förhindra ett allt för stort bortfall av respondenter, då en låg svarsfrekvens kunde ge en missvisande bild av verkligheten (Bryman 2011). I utskicket förklarades anonymiteten för respondenterna och att det endast gick att se vilka som svarat eller ej, med förhoppningen om en ökad svarsfrekvensen. Det förklarades alltså att deras svar inte skulle gå att härledas vilket förhoppningsvis gjorde att de kunde känna sig trygga när de besvarade enkäten (Jacobsen 2002). För att respondenterna skulle känna en trygghet med att lämna ut dessa känsliga uppgifter till oss ansågs en anonym enkät vara ett bra alternativ. På grund av detta visste fastighetsmäklarna att ingen skulle kunna ta del av vad just de svarat, inte ens vi som arbetade med studien.

Jacobsen (2002) menar att bortfall kan uppstå på grund av att respondenterna inte vill att sina åsikter och svar blir allmänt kända, vilket anonymitet skulle kunna motverka.

2.4. Data analys

Till studien användes en anonym enkätundersökning med fasta svarsalternativ för att göra det lättare för respondenterna att besvara enkäten, samt för att ge oss en överblick över situationen i branschen. Enkäten var relativt kort och detta tillsammans med att enkäten enbart hade fasta svarsalternativ gjorde att det blev relativt lite information att bearbeta. Sammanställningen av enkäten gjordes i Survey&Report där enbart några knapptryck behövdes för att få fram resultatet av studien. Med hjälp av detta program togs tabeller och diagram fram som visade svaren från respektive fråga i både procent och antal. Vissa av tabellerna och diagrammen användes sedan i resultatkapitlet för att underlätta för läsaren. De tabeller som valdes bort var de med kön, ålder, år inom branschen, avstånd till objektet och antalet objekt som fastighetsmäklaren väljer att kolla på. Anledningen till dessa valdes bort var att svaren på frågorna redogjordes lättare genom text och därmed ansågs tabeller ej behövas.

Enkätens frågor och svar presenterades sedan i resultatkapitlet. Resultatet från studien analyserades sedan tillsammans med den teori som tagits fram, för att

se hur väl teorin överensstämde med svaren i enkäten. Utifrån analysen kunde sedan slutsatser dras samt förslag på vidare forskning.

2.5. Studiens kvalitet

Studien baseras på en anonym enkätundersökning vilket valdes utifrån det syfte uppsatsen hade då en överblickande bild av verkligheten ville uppnås, samt att de frågor som ställdes hade en känslig karaktär. Detta gjorde att en kvantitativ studie var mest lämplig.

I studien finns det vissa faktorer som gör att kvaliteten på uppsatsen skulle kunna minska och alla faktorer är på något vis kopplade till att en enkätundersökning valts. En bidragande faktor till att kvaliteten skulle kunna minska var det stora antalet respondenter som valde att inte svara på enkäten, bortfallet var 77,29 % dock menar Eggeby och Söderberg (1999) att bortfall är något som är vanligt förekommande vid enkätundersökningar. Bortfallet gjorde att studiens tillförlitlighet minskade då de svarande endast utgjorde en liten del av antalet tillfrågade (Jacobsen 2002). Den låga svarsfrekvensen kan göra att resultatet blev missvisande sett över hela mäklarbranschen (Bryman 2011). För att om möjligt öka svarsfrekvensen kunde de mäklare som valts ut kontaktats via exempelvis telefon för att fråga om de ville hjälpa oss i studien istället för att enbart skicka ut enkäten via e-post utan tidigare kontakt (Eliasson 2013). En annan faktor som skulle kunna vara en orsak till att kvaliteten på studien minskade handlade om de frågor som ställdes i enkäten, ifall de var rätt ställda för att respondenterna enkelt skulle förstå vad som menades med varje fråga (Eliasson 2013). För att öka förståelsen bifogades en förklarande text över de frågor som ansågs behöva förklaras mer ingående.

Annars ställdes frågorna på ett, enligt oss enkelt sätt för att därmed minska förvirring hos respondenterna om vad frågans syfte var. En annan nackdel med enkäter var om respondenterna hade några funderingar över syftet med någon fråga, var det svårare för dem att enkelt kontakta och fråga oss (Eliasson 2013). Detta hade varit lättare om en kvalitativ metod användes som exempelvis intervjuer (Eliasson 2013). En tredje faktor som skulle kunna göra att kvaliteten i studien minskade kan vara att svaren på en enkät kan vara svåra att avgöra om de är sanningsenliga och enligt Denscombe (2000) är det ofta svårt att avgöra detta. När enkäten gjordes togs frågornas känsliga karaktär i beaktning och utifrån det gjordes enkäten anonym med förhoppning om att

respondenterna blev mer ärliga är svårt att säga, men då de flesta svar stämde överens med den teori som tidigare bearbetats, skulle trovärdigheten i svaren kunna vara relativt hög.

2.5.1.Brist i studien

En brist i studien var att de inledande frågorna; kön, ålder och år inom branschen inte gick att koppla till de resterande frågorna i studien som tänkts när enkäterna skickades ut. Detta gjorde att enkätens inledande frågor fick en mindre relevans för syftet och därför analyseras dessa inte. På grund av det här lades istället ett större fokus på kärnfrågan klientinflytande och dess förekomst i analysen.

2.6. Etisk diskussion

I en studie är det viktigt att respondenterna själva får bestämma om de vill delta eller ej samt att detta val sker utan några påtryckningar (

Jacobsen 2002). Då respondenten ska kunna göra ett eget val krävs att viss information framgår som exempelvis syftet med studien (Jocobsen 2002). I studien upplystes respondenterna via e-post om syftet vilket ökar deras möjlighet att själva göra en bedömning om de ville delta i studien.

Det är även viktigt att upplysa respondenterna om hur deras svar behandlas och hur deras privata information förs vidare (Jacobsen 2002). Denna aspekt blir viktigare om den information som respondenterna lämnar är extra känslig (Jacobsen 2002). Även det här klargjordes tydligt i det e-post som sändes till respondenterna i form av att studien skulle vara anonym, och att endast vetskap om de svarat eller ej var möjligt att utläsa.

3. Teoretisk referensram

I detta kapitel kommer relevant teori för syftet att presenteras. Kapitlet inleds med en överskådlig presentation om vad ett värde är, hur det tas fram och om värderingsmannens roll. Sedan avslutas kapitlet med en presentation av teori om klientinflytande som berör huvudämnet i uppsatsen.

3.1. Värde

Enligt Persson (2011) förekommer begreppet värde inte enbart i ekonomiska sammanhang utan definitionen av begreppet värde kan innefatta betydligt fler aspekter. I denna uppsats kommer dock värdebegreppet enbart att behandlas ur ett ekonomiskt perspektiv. Persson (2011) beskriver värdet som “en funktion av framtida potentiella nyttor” och enligt Joslin (2005) är värde en personlig åsikt som kan komma att skilja sig mellan olika värderingsmän . Vid värdering av en fastighet finns det ett antal olika värderingsbegrepp att ta hänsyn till beroende på avsikten med fastighetsvärderingen (Persson 2011).

Det är därför viktigt att hålla isär dessa begrepp för att minimera oklarheter och missuppfattningar mellan fastighetsvärderare och klienter (Persson 2011;

Adair et al. 2000). De värderingsbegrepp som används mest går enligt Persson (2011) att dela in i tre olika kategorier, marknadsvärdesrelaterade, avkastningsvärdesrelaterade samt kostnadsrelaterade. Vidare menar han att de två mest förekommande värdebegreppen är det så kallade marknadsvärdet och avkastningsvärdet, men i denna uppsats kommer enbart marknadsvärdet att behandlas.

Marknadsvärde

Perssons (2011) definition av marknadsvärde är ”det pris som sannolikt skulle betalas/ erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång”.

Marknadsvärdet är det mest utnyttjade värdebegreppet inom fastighetsvärdering och andra termer som förekommer för marknadsvärdet kan exempelvis vara fair value och verkligt värde (Persson 2011). Enligt Adair et al. (2000) kan en fastighet endast ha ett marknadsvärde givet vid ett visst tillfälle, förutsatt att värdet enbart existerar vid det specifika värderingstillfället

3.2. Fastighetsvärdering

Amidu et al. (2008) menar att fastighetsvärdering är en komplex uppgift vilket gör att det är viktigt för värderingsmannen att känna till den specifika marknadens egenskaper. Vid bedömningen av ett fastighetsvärde är det vanligtvis fastighetens marknadsvärde som ska uppskattas, detta vid en bestämd tidpunkt på en öppen marknad med normala villkor (Amidu et al.

2008). Vid en fastighetsvärdering har värderingsmannen i uppgift att fastställa fastighetens värde utifrån de förhållanden och den osäkerhet som råder på den specifika marknaden (Joslin 2005). Värderingsmannen bör vara konsekvent i sin värderingsprocess samt att denne använder relevanta värderingsmetoder (Janssen & Söderberg 1999). Ortsprismetoden, och schabloniserade/

datoriserade förfaranden är vanliga värderingsmetoder som används vid värdering av småhus (Persson 2011). I denna uppsats kommer ortsprismetoden presenteras mer ingående.

Vid en fastighetsvärdering är det viktigt för parterna att vara överens om vilken typ av värdering uppdraget avser för att minimera risken att missförstånd mellan klienten och värderingsmannen ska uppstå (Amidu et al.

2008). Detta bör klarläggas redan när uppdragsavtalet skrivs eftersom detta utgör grunden för värderingsuppdraget (Amidu et al. 2008; Levy & Schuck 2005).

3.2.1.Ortsprismetoden

En värdering med ortsprismetoden baseras på analyser till tidigare transaktioner av likvärdiga objekt där tillgången av relevant information är betydande (Persson 2011). Värderingsmannen bör därför besitta god kännedom om den specifika marknaden som fastigheten är belägen på (Scarrett 2008). Osäkerheten i värderingen kommer att öka om informationen samt om värderarens kunskaper är bristfälliga (French & Gabrielli 2005). För att underlätta insamlingen av relevant information menar Lind och Persson (2011) att marknaden bör delas in i mindre delmarknader beroende på fastighetstyp och fastighetens läge. Med anledning av fastighetens heterogena karaktär bör värderingsmannen justera värdet som denne får från jämförelseobjekten för att få en rättvis bedömning av värdet (Levy & Schuck 2005; Persson 2011). Enligt Persson (2011) finns det två typer av ortsprismetoder, direkta och indirekta. Den direkta metoden innebär att

värderaren använder sig av tidigare transaktioner medan den indirekta bygger på framtagna nyckeltal (Persson 2011).

Exempel på hur komplex en värdering av ortsprismetoden kan vara:

Scenario 1: Vid en värdering av fastighet A finns endast ett jämförelseobjekt som sålts för 1 miljon. Detta gör att värderingen på objekt A blir relativt enkel då värderingen bör hämna runt 1 miljon beroende på skick och eventuellt andra faktorer på de aktuella objektet.

Scenario 2: Vid en värdering av fastighet A finns det två jämförelseobjekt, ett som sålts för 1 miljon och ett som sålts för 1,3 miljoner. Detta gör att värderingen på objekt A blir mer komplex, ska värderingen sättas till 1 miljon, 1,3 miljoner eller någonstans där emellan?

3.3. Fastighetsvärderare

För att en värdering ska blir så korrekt som möjligt krävs det att värderingsmannen innehar den kompetens som fordras, ytterligare en viktig aspekt är att värderingsmannen verkar oberoende och utan påtryckningar (DeLisle & Grissom 2011). Amidu et al. (2008) anser att utbildning skulle kunna minska komplexiteten samt öka effektiviteten hos värderingsmännen.

En värderingsman ska på grund av fastigheters heterogena karaktär göra justeringar vid bedömningen för objektet (Levy & Schuck 2005). Andra faktorer som komplicerar bedömningen av fastighetsvärdet är den låga omsättningen på marknaden och ägarens stora andel av innehavsbunden information (Levy & Schuck 2005). Kompetensen hos en värderingsman stärks av den mängd innehavsbunden information som denne har förmåga att få tillgång till från klienten (Hambleton & Smolen 1997). Som tidigare nämnts bygger en värdering bland annat på personliga åsikter vilket gör att värdet kan variera beroende på om värderaren är optimistisk eller pessimistisk i sin värdering (Joslin 2005). Värderingsprocessen skiljer sig åt beroende på om värderingsmannen är erfaren eller inte, en erfaren värderingsman följer oftast inte den dominerande värderingsmodellen som finns (Amidu et al. 2008;

Hansz 2003). De erfarna värderingsmännen har själva utvecklat metoder för att effektivt lösa problem, så kallade heuristiks medan en oerfaren följer i högre grad de modeller som finns (Amidu et al. 2008). En erfaren värderingsmans värderingsprocess kan anses vara heuristiks, det vill säga att

följa modellerna som redan finns (Amidu et al. 2008). Anledningen till att heuristik oftast är mer effektiv än att följa den regelrätta modellen är på grund av att vissa steg i processen tas bort, ändras eller kombineras med varandra (Amidu et al. 2008).

3.4. Klientinflytande

Värderingar är uppskattningar som är behäftade med viss osäkerhet (French &

Gabrielli 2004). Amidu och Aluko (2007) menar att en fastighets transaktionspris inte alltid stämmer överens med dess bedömda marknadspris, de menar vidare att en bidragande orsak till detta kan vara något som inte rör de ursprungliga värderingsfrågorna utan något som benämns som klientinflytande. Levy och Schuck (2005) menar att klientinflytande förekommer inom fastighetsvärdering och att detta i vissa fall kan avspegla sig i deras värderingsutlåtande, dock behöver detta inte alltid vara negativt.

Orsaken till att klientinflytande skulle kunna vara positivt är att det ibland hjälper värderingsmannen att hamna närmare det faktiska marknadsvärdet (Levy & Schuck 2005). Även Hambleton och Smolen (1997) menar att värderingsmän är utsatta för en stor mängd klientinflytande vilket kan få värderingsmannen att ifrågasätta sin egen bedömning av fastighetsvärdet och därmed kan justeringar av värdet ske. Hambleton och Smolen (1997) menar vidare att klienter kan ändra en värderingsmans uppskattade fastighetsvärde beroende på hur denne uppträder, väljer klienten att uppträda aggressivt eller att denne pressar värderingsmannen kommer värderingsmannen att vara mer benägen att påverkas att ändra sitt bedömda fastighetsvärde. Den hårda konkurrensen på fastighetsmarknaden kan även den vara en bidragande orsak till att värderingsmän påverkas av klientinflytande då klienterna själva bestämmer valet av värderingsman (Levy & Schuck 2005). Anledningen kan vara att värderingsmän är beroende av antalet uppdrag denne får in då lönen oftast baseras utifrån detta (Levy & Schuck 2005).

Påtryckningar från klienter, det vill säga klientinflytande förekommer ofta vid fastighetsvärderingar (Hansz 2003). På grund av detta kan en värderingsman känna sig tvingad att följa klientens påtryckningar och önskningar och därmed frångå principen att en värdering ska vara opartisk och oberoende (Hansz 2003). Det finns olika faktorer hos klienterna som kan bidra till ett ökat klientinflytande vid en fastighetsvärdering (Hansz 2003). Exempel på några av

dessa faktorer är kundens betydelse, avsikten med värderingen och informationen som finns tillgänglig för värderingsmannen.

Värderingsmän ska verka oberoende utan påtryckningar från sin omgivning för att värderingen ska bli korrekt (DeLisle & Grissom 2011). För att ett marknadsvärde ska kunna bedömas korrekt krävs det som Persson (2011) nämner i definitionen om marknadsvärdet att värderingen sker på en fri och öppen marknad utan tvång och partsrelationer. Då erfarna värderingsmän utvecklar sina egna värderingsprocesser (heuristiks) påverkas dessa lättare av påtryckningar från klienten, bland annat på grund av att steg i den ledande värderingsprocessen frångås (Amidu et al. 2008; Hansz 2003). En annan faktor som gör att marknadsvärdet inte alltid bedöms korrekt kan vara om klienten innehar information om tidigare transaktionspriser (Amidu et al. 2008).

Orsaken till detta är att värderingsmannen ofta kan bli påverkad av klienten då denne önskar en likvärdig eller högre värdering än tidigare transaktionspriser i området (Amidu et al. 2008).

En korrekt fastighetsvärdering är ett viktigt underlag vid vissa former av beslutsanalyser, exempelvis när banken ska bevilja lån, en anledning till detta är att bankerna vill minimera risken för feltolkningar av värdet på den berörda fastigheten (Amidu et al. 2008). Orsaken till detta är att långivarna inte vill att fastighetens marknadsvärde ska understiga lånebeloppet (Amidu et al. 2008).

Ett bostadslån som ska beviljas grundar sig oftast i en fastighetsvärdering och värderingen kommer därmed vara vägledande i sådana beslut (Amidu et al.

2008). En fastighetsvärdering ligger inte enbart till grund för lånebeslut utan kan även vara ett viktigt underlag vid exempelvis domstolsförhandlingar som bland annat handlar om affärs- och äktenskapliga upplösningar (Hambleton &

Smolen 1997). Bankerna anlitar ibland själva värderingsmän, och blir då ombud för tredje part, för att därmed minimera risken för påtryckningar från den person som önskar beviljas lån (Levy & Schuck 2005). Med det här förfarandet vill långivaren undvika att påverkan från klienten uppstår då värderingen ska vara neutral och oberoende (Levy & Schuck 2005).

Värderingsmän som besitter information om att värderingen avser en bolåneprocess tenderar att värdera den specifika fastigheten högre än de som inte hade denna information (Hansz 2003). En anledning till detta kan vara att värderingsmän i hög grad påverkas av bolåneinstitutens stora inflytande över fastighetsmarknaden på grund av deras resurser, vilket bidrar till en minskad självständighet hos värderingsmannen (Hambleton & Smolen 1997). Även det

anlitar en värderingsman, behöver detta inte innebära att värderingen blir oberoende och neutral (Amidu et al. 2008). Hambleton och Smolen (1997) hävdar att långivare ibland utövar påtryckningar på värderingsmannen med exempelvis förlorade intäkter då de i framtiden kan välja att byta värderingsman. De här aspekterna gör att det kan vara problematiskt för en värderingsman att presentera ett bedömt värde för sin klient (Hansz 2003).

Problematiken uppstår oftast vid låga värderingar där klienten inte samtycker, konsekvensen av detta kan leda till att värderingsmannen förlorar framtida uppdrag från denne klient (Hansz 2003). Han menar vidare att en hög värdering till skillnad från en låg troligen skulle inbringa fler värderingar från denne klient. Till följd av denna problematik kan detta göra att risken för klientinflytande ökar och där med kan värderingen bli missvisande (Hansz 2003).

Vid en bedömning av ett marknadsvärde utgår värderaren från ett så kallat startvärde som sedan justeras beroende på vilka specifika egenskaper den aktuella fastigheten har (Amidu et al. 2008). Startvärdet grundar sig i den information som framtagits med hjälp av jämförelseobjekt från exempelvis ortsprismetoden (Amidu et al. 2008). Den slutliga bedömningen kan sedan påverkas av olika faktorer som valda jämförelseobjekt, kontraktspriset som avtalats med klienten och värderingsmannens egna åsikter (Amidu et al. 2008).

Det finns även “samhällsekonomiska” faktorer som kan komma att påverka utgången av en fastighetsvärdering som exempelvis arbetsmarknad, politik, räntor, kreditvillkor samt den rådande konjunkturen (Persson 2011).

Justeringar av startvärdet som görs av värderingsmannen kompenserar oftast inte den egentliga påverkan som finns på marknaden (Amidu et al. 2008).

Vid en värdering där en fastighets marknadsvärde ska uppskattas menar Levy och Schuck (2005) att bedömningen ofta tenderar att blir partisk. De menar vidare att detta främst beror på påtryckningar från klienten vilket kan leda till att värderingsmannens värderingsprocess förändras, som i sin tur påverkar bedömningen av marknadsvärdet. För att en värderingsman ska kunna göra en korrekt fastighetsvärdering är denne beroende av viss information som klienten innehar om fastigheten (Levy & Schuck 2005). Beroende på vilken information och vilka instruktioner som klienten väljer att presentera för värderingsmannen, kan bedömningen av fastighetsvärdet komma att variera (Levy & Schuck 2005). En följd av detta är att det kan påverka det bedömda marknadsvärdet att hamna i det lägre eller det högre spannet av acceptabla värden (Levy & Schuck 2005). En annan orsak till att en fastighetsvärdering

kan anses vara partisk kan enligt Levy och Schuck (2005) vara definitionen av marknadsvärdet. De menar vidare att definitionen gör det möjligt för en klient att få en värderingsman att rätta sig efter deras önskningar.

Vid en värdering påverkas inte värderingsmannen enbart av påtryckningar från klienter utan även den feedback som ges i samband med värderingen kan ha inverkan på bedömningen (Amidu et al. 2008). Enligt Amidu et al. (2008) kan feedback som påverkar värderingsmannen komma från ett flertal olika källor som klienter, konkurrenter och marknaden. Det har visat sig att en värderingsman som får feedback att det bedömda värdet anses vara för lågt troligtvis kommer värdera nästkommande objekt högre än de som fick motsatt feedback (Hansz 2003). De som fick feedback att den bedömda värderingen var hög tenderade att värdera nästkommande objekt likvärdigt som det föregående (Hansz 2003). En värderingsman anser inte att ett högt bedömt värde är lika problematiskt som ett lågt vilket gör att denna feedback inte synbart påverkar nästkommande värdering (Hansz 2003).

3.4.1.Påverkande faktorer

Cialdini (2005) menar det inom psykologin finns vissa faktorer som påverkar människan, en kategori av påverkan som finns kallas för sympati, eller med ett annat ord medkänsla. Sympati kan innefatta mycket, bland annat kan nära relationer locka till samtycke mellan personer (Cialdini 2005). En annan del av kategorin sympati som han skriver om är likhet, människor drar sig gärna till personer som liknar dem själva exempelvis personliga egenskaper, bakgrund och livsstil. En tredje kategori är kontakt och samarbete, detta innebär att människor tycker om sådant som de känner igen och igenkänning har betydelse för beslutsfattandet hos människan (Cialdini 2005).

4. Resultat

Resultatet i studien bygger på de svar från 47 (22,71 %) fastighetsmäklare av de 207 tillfrågade. Enkäten var uppdelad i tre olika delar och här i resultatkapitlet kommer först studiens allmänna frågor behandlas som handlar om fastighetsmäklarna, vilket sedan följs av ett antal frågor som rör fastighetsvärdering. Slutligen kommer kärnfrågan i studien behandlas, vilket är klientinflytande och om detta förekommer.

4.1. Allmänna frågor

De tre inledande frågorna i enkäten bygger på fastighetsmäklarens personliga förutsättningar och erfarenheter inom branschen. De frågor som ställdes handlade om olika förutsättningar som kön, ålder och hur länge de varit verksamma i branschen.

Enkäten har besvarats av 22 män vilket utgör 46,8 % av det totala antalet respondenter, samt 25 kvinnor vilket då utgör 53,2 %. Enkäten visar att respondenternas ålder är relativ jämnt fördelad mellan åldrarna men där fastighetsmäklarna i åldrarna 20-30 tenderade att ge den högsta svarsfrekvens då de utgör 31,9 % av antalet respondenter. Det går även att utläsa att i åldrarna 41-50 har tenderat att gett den lägsta svarsfrekvensen på 19,1 %. Där emellan kom de i åldrarna 31-40 vilket motsvarar 23,4 %, samt de i åldrarna 51- eller äldre vilket motsvarar 25,5 % av respondenterna. Den tredje och sista allmänna frågan handlade om hur länge fastighetsmäklaren varit verksam i branschen och här visade det sig att den största delen av respondenterna varit verksamma inom branschen i 3-5 år vilket utgör 29,8 %. De fyra övriga alternativen skiljer sig inte nämnvärt utan ligger i spannet 14,9 - 21,3 %.

4.2. Fastighetsvärdering

De tre efterföljande frågorna i enkäten, där den första frågan bestod av tre delfrågor, handlade om hur de tillfrågade fastighetsmäklarna arbetar vid en fastighetsvärdering samt hur de upplever att andra värderingsmän i branschen värderar fastigheter. De tre inledande delfrågorna var så kallade flervalsfrågor vilket tillät respondenterna att välja fler än ett svarsalternativ. Detta gör att svarsfrekvensen kan komma att överstiga 100 % (47 svar).

Den första frågan i denna del av enkäten handlade om hur fastighetsmäklare väljer att avgränsa sina jämförelseobjekt vid tillämpandet av ortsprismetoden.

Denna fråga var uppdelad i tre olika delfrågor där den första handlade om hur många jämförelseobjekt fastighetsmäklaren väljer att använda sig av vid en fastighetsvärdering. Resultatet visade att 87,2 % av respondenterna oftast ville jämföra med fem eller fler objekt. Den andra delfrågan handlade om var jämförelseobjekten låg i jämförelse med den aktuella fastigheten som ska värderas. Här svarade 42,6 % av respondenterna att de väljer att titta på objekt som är belägna inom en radie på 5 km eller mer, medan 38,3 % svarade att de oftast jämför med objekt inom en radie på 3 km. Resultatet visade även att 12,8 % oftast jämför med objekt inom en radie på 1 km. Den tredje och sista delfrågan handlade om hur långt tillbaka i tiden försäljningarna på jämförelseobjekten oftast ligger (Figur 1). Här var resultatet mer jämt fördelat över de olika svarsalternativen som gavs men där ett år är det mest förekommande med 36,2 % av de svar som gavs.

Figur 1

Den andra frågan i denna del handlade om hur de tillfrågade fastighetsmäklarna ansåg att andra mäklares värderingar oftast förhåller sig till det slutliga transaktionspriset. I denna fråga gavs möjlighet för respondenterna att välja fler svarsalternativ. Resultatet visade att majoriteten av de tillfrågade 74,5 % svarade att de upplevde att deras konkurrenters värderingar oftast stämde överens med de slutliga transaktionspriserna. Den sista frågan i denna del av enkäten handlade om den tillfrågade fastighetsmäklaren upplevde att mäklare som värderar sina fastigheter högre får fler uppdrag än de mäklare som värderar sina lägre. Här visade resultatet (Figur 2) att 70,2 % av de tillfrågade upplevde att fastighetsmäklare som värderar högre får fler uppdrag än de som värderar lägre.

Figur 2

4.3. Klientinflytande

Den sista delen av enkätundersökningen innehöll fyra frågor som handlade om klientinflytande och hur de tillfrågade fastighetsmäklarna anser att det förekommer eller ej. Frågorna handlade även om vilka faktorer som de anser skulle kunna vara en bidragande faktor till att klientinflytande förekommer.

Den första frågan om klientinflytande handlade om de tillfrågade fastighetsmäklarna trodde att klientinflytande förekom inom fastighetsvärdering (Figur 3). På denna fråga svarade 76,6 % att de tror att klientinflytande förekommer vid fastighetsvärderingar medan 23,4 % inte tror att klientinflytande förekommer.

Figur 3

Den föregående frågan följdes upp med en följdfråga där de tillfrågade fastighetsmäklarna fick svara på vilka egenskaper hos en klient som kan vara en bidragande faktor till att klientinflytande förekommer (Figur 4). Här fick respondenterna möjlighet att välja fler svarsalternativ. Resultatet visade att två av de tre svarsalternativen som gavs blev relativt jämna. De egenskaper som tycktes ha störs inverkan av svarsalternativen var personliga relationer 58,3 % och om klienten var en stor och viktig kund för firman 55,6 %. Det tredje svarsalternativet som fanns var om klienten hade kunskap inom branschen och detta trodde 44,4 % av de tillfrågade hade betydelse för att klientinflytande skulle existera.

Figur 4

Den tredje frågan angående klientinflytande handlade om de tillfrågande fastighetsmäklarna upplevde stor konkurrens på marknaden (Figur 5). Här svarade 80,9 % att de upplevde en stor konkurens på marknaden medan 19,1

% inte upplevde någon stor konkurrens på marknaden.

Figur 5

Den sista frågan i enkäten var en följdfråga till den föregående frågan och handlade om fastighetsmäklarna ansåg att konkurrensen på marknaden kunde

vara en bidragande faktor till att klientinflytande förekommer (Figur 6). Här tenderade resultatet att bli relativt jämnt fördelat där 53,7 % ansåg att det kunde vara en bidragande orsak till klientinflytande medan 46,3 % inte ansåg att det var en bidragande orsak.

Figur 6

5. Analys

I detta kapitel kommer resultatet i studien ställas mot den teori som tidigare tagits fram för att se om dessa överensstämmer med varandra..

5.1. Värdering

Vid värderingar av småhus är ortsprismetoden den mest förekommande värderingsmetoden vilket gör att fastighetsmäklaren inte enbart behöver kunskap om den specifika fastigheten utan denne behöver också besitta kunskap om den aktuella orten (Persson 2011; Scarrett 2008). Studien visade hur de tillfrågade fastighetsmäklarna tillämpar denna metod och där resultatet i två av de tre delfrågorna i avsnittet fastighetsvärdering varierar mellan de olika svarsalternativen. Då vissa mäklare väljer att avgränsa sina jämförelseobjekt inom en radie på 3 km och andra inom en radie på 5 km eller mer, kan deras bedömda värde komma att variera. Troligtvis kommer en värdering skilja sig ännu mer om en mäklare väljer jämförelseobjekt inom en radie på 1 km och en som jämför med objekt inom 5 km eller mer. Desto större område desto fler objekt att välja mellan och där med kan bedömningen försvåras. När det gäller tidsaspekten väljer de flesta att titta på transaktioner som gjorts de senaste 12 månaderna, dock finns det fastighetsmäklare som tittar på transaktioner från det senaste halvåret upp till fyra år tillbaks i tiden. Även detta skulle kunna leda till att de bedömda värdena för en fastighet skulle kunna variera. Det ovannämnda visar på en komplexitet vid användandet av denna specifika värderingsmetod, vilket skulle kunna göra det möjligt genom påtryckningar från klienten påverka fastighetsmäklarens värderingsutlåtande.

5.2. Klientinflytande

En fastighetsvärderares uppskattning om en fastighets marknadsvärde stämmer inte alltid överens med det slutliga transaktionspriset för fastigheten (Amidu & Aluko 2007). Detta anser Levy och Schuck (2005) kan bero på att klientinflytande förekommer inom fastighetsvärdering. I studien om klientinflytande svarade majoriteten av de tillfrågade fastighetsmäklarna att de tror att klientinflytande förekommer i branschen vilket i så fall stämmer väl överens med den teori som tidigare tagits fram. Utifrån studien är det svårt att