6.1 Marktillgänglighet och detaljplan
För att bygga Kombohus snabbt och effektivt är kommunerna beroende av att äga och att ha mark tillgänglig vid avrop. Thomas Karlbro konstaterade att markägandet har stor betydelse för markexploateringen (Karlbro, et al., 2009). Detaljplanerna är också avgörande då de innehåller bestämmelser om byggnadens egenskaper. Den tidigare regeringen har föreslagit en proposition som föreslår att detaljplanekravet begränsas i kommunerna (Regeringen , 2014).
6.1.1 Enkätundersökning
I enkätundersökningen har marktillgängligheten och detaljplanen
tillsammans varit den största anledningen till att kommuner inte använder sig av SABOs ramavtal.
40% av de stora kommunerna har problem med detaljplanen och
marktillgänglighetens begränsningar. 57% av de mellanstora kommunerna har samma problem, medan bara 20% av de små kommunerna har dessa problem. Samtidigt kan det utläsas att särkraven korrelerar med
kommunernas begränsningar i detaljplanen. Därav kan slutsatsen dras att större kommuner med mer särkrav begränsas mer i sina detaljplaner än små kommuner som inte ställer dessa krav. Enligt enkäten så stämmer Karlbros teori om markexploatering som säger att kommuner bygger utifrån marktillgänglighet.
Idag lämpar sig ramavtalet som SABO erbjuder till små kommuner med små tjänstemannaapparater. Men i enkätundersökningen uppger hela 27% av alla små kommuner att man inte har ett behov av att bygga nytt. Frågan blir då om SABO erbjuder fel produkt till de större kommunerna då det är där man faktiskt har ett behov av att bygga?
6.1.2 Intervjuer
I intervjuerna som gjordes upplevdes det att marktillgängligheten inte var något problem. Däremot upplevdes det att detaljplanen begränsade byggandet i Göteborg, Växjö och Kristianstad. I Göteborg och i
Kristianstad handlade det om gestaltning, medan det i Växjö radades upp en rad särkrav som sätter stopp för nybyggnation. Detaljplankraven har varit föremål för politisk debatt där den tidigare regeringen lagt fram en proposition som avser att minska kommunernas rätt till att ställa särkrav. Växjö var den kommun med flest särkrav i enkätundersökningen som upprättades. Växjö profilerar sig som Europas grönaste stad och det
konceptet ställer krav på att kommunen ska bygga energisnålt och använda sig av trämaterial. Observationen som författarna till detta arbete gjort instämmer med att en begränsning av detaljplanekraven hade hjälpt till att underlätta för bostadsbyggandet. Dock så är det svårt att ta ställning till då detta inskränker kommunernas självstyre. En mönster som följer tidigare avsnitt är att SABO och entreprenadföretagen måste ta fram en produkt som lämpar sig bättre till de stora kommunernas behov.
6.2 Byggprocessen
6.2.1 Fallstudie
De största skillnaderna mellan byggprocesserna enligt fallstudien är att SABOs ramavtal genomsyras av de principer som definierar industriellt byggande. Dessa principer baserar sig på en processorienterad organisation som tillhandahåller en färdig produkt som upprepas, se teori 2.8. Ett
traditionellt LOU-upphandlat objekt består oftast av en projektorganiserad organisation där beställaren ”handplockar” komponenterna till bygget för varje nytt bygge. Detta är motsatsen till den industriella byggmetoden där det redan finns färdighandplockade produkter som kunden kan välja
emellan. Även om ett traditionellt upphandlat objekt skulle innefattas av att komponenterna tillverkas i fabrik, så är det svårt att anamma de principer som definierar industriellt byggande. Detta gäller såvida inte beställaren ber om att upphandla färdigprojekterade objekt i vilka beställaren har begränsat inflytande, detta sker oftast inte om bostadsbolagen har stora tjänstemannapparater. Med ramavtalet undslipper beställaren en
framtagning av lokalprogram och underlagshandlingar för byggprojektet. Detta i kombination med industriellt byggande innebär att påföljden blir att kostnaderna reduceras. Att kostnaderna minskas understryks av fallstudie. Även om projekteringsskedet och upphandlingen är snabbare vid
byggandet av kvarteret Adler, så visar fallstudien att kvarteret Flaket har byggts snabbare om man tittar på hur många kvadratmetrar som byggts per månad. Det är dock svårt att göra en konkret jämförelse då boarean skiljer sig så pass mycket. Produktionsskedet avgörs av flera faktorer, bl.a. hur många resurser man har och hur många byggskeden som görs parallellt. I uppgifterna som erhållits har vi kunnat se hur många hus som byggs parallellt, dock har vi inte kunnat se hur många resurser som fördelats på de två olika byggena.
6.2.2 Enkätundersökning
Enligt enkätundersökningarna upplever var fjärde kommun att byggprocessen är för låst, se Figur 29. 74% tycker att ramavtalets byggprocess inte är för låst, detta understryker att de flesta fortfarande anser att ramavtalets enkelhet delas av de flesta bostadsbolagen runt om i
landet. Dock är det problematiskt att fortfarande en av fyra medlemmar ändå anser att processen är för låst. Av de 26% som tycker att
byggprocessen är för låst, så känner endast 55% av dem till att man har möjlighet att påverka byggprocessen genom att t.ex. påverka utformning, materialval, tillval m.m., se Figur 29. Trots att möjligheten finns att påverka byggprocessen, så upplever majoriteten av de som tycker att byggprocessen är för låst att de inte går. SABOs kommunikation gentemot dessa bostadsbolag kan upplevas ha brustit.
6.2.3 Intervjuer
Samtliga personer som intervjuats har inte uppgett att det stötts på hinder i byggprocessen. De som nyttjar SABOs ramavtal uppger att man är väldigt nöjda och att byggprocessen varit smidig och enkel. De som inte nyttjar avtalet uppger att byggprocessens inte är en faktor till att man inte använder sig avtalet, man uppger tvärtom att möjligheten till att bara behöva göra avrop gör avtalet mer attraktivt. Dock uppger Göteborg att SABOs ramavtal Kombohus inte testats ännu då det inom politiken har uppfattats som att Kombohus lämpar sig bättre till småkommuner än storstadskommuner.
6.3 Upphandling
Som det kan utläsas i teorin så kräver lagen (2007:1092) om offentlig upphandling (LOU) att en organisation har kunskap och erfarenhet av att upprätta enkla underlag som baseras på principerna om likabehandling, icke-diskriminering, ömsesidigt erkännande och öppenhetsprincipen (Stentoft & Freytag, 2012). Ramavtalet är ett dock ett färdigt kontrakt utan specificerad volym som redan är upphandlat av SABO, där
medlemsföretagen i organisationen bara behöver göra avrop.
6.3.1 Enkätundersökning
Drygt en fjärdedel av de tillfrågade uppger att de inte känner till SABOs ramavtal. Detta kan kopplas till det som visats tidigare, där samtidigt drygt en fjärdedel upplevde att byggprocessen var för låst. Detta påvisar att den allmänna kännedomen kring avtalet och hur det ser ut är bristfällig. Dock uppger 63% att man har god kännedom kring avtalet, medan 13% ställt sig neutrala till påståendet. Att inte veta vilka upphandlingsalternativ man har i respektive kommun, försvårar möjligheterna till att hitta kostnadseffektiva alternativ som förbättrar de ekonomiska förutsättningarna vid valet av upphandling.
Fyrtio procent av de tillfrågade uppger att SABOs ramavtal skulle bli billigare om det implementerades i deras bostadsmarknad. SABO uppger
att man erbjuder ramavtal som är 25% billigare än genomsnittligt
nyproduktionspris i riket. Dock kan det i enkätundersökningen illustreras att drygt en femtedel av de tillfrågade inte instämmer med detta påståendet. Att veta huruvida det är sant eller inte är svårt att avgöra. Svaren kan också bero på att politiker inte har kunskap kring hur genomsnittspriser ser ut på deras lokala marknader för att göra en jämförelse med ramavtalet. SABOs siffror är svåra att följa upp såvida det inte görs en rikstäckande
utvärdering som jämför ramavtalets potentiella kostnader med marknadens nuvarande genomsnittspris.
6.3.2 Intervjuer
Enligt LOU har konkurrerande entreprenörer möjlighet att överklaga vinnande anbud ifall man anser att beställaren inte efterföljt
likabehandlingsprincipen, se teori 2.6.1. Detta leder till att överklaganden drar ut på byggprocessen. SABOs ramavtal är färdigupphandlat vilket leder till att kommunerna inte behöver utstå med överklagningar. Följande är en fördel med SABOs upphandlingsprocess enligt Kalmar.
En nackdel med traditionell LOU-upphandling är att små bolag som inte har kunskapen för att upprätta ett detaljerat förfrågningsunderlag blir missgynnade av LOU då man vilseleds av byggföretaget. Detta kallas strategisk anbudsgivning, se teori 2.7.6. Älmhult uppger att det finns lite resurser och kompetens för att upphandla i detalj. SABOs ramavtal lämpar sig väl då efterhandskostnader som skett till följd av att önskemål inte specificerats i förfrågningsunderlaget undslipps. Lundberg & Pedersen uppger att drygt 20% av de kommuner som nyttjar ramavtal inte får sina villkor uppfyllda (Lundberg & Pedersen, 2011). Dock kan det utifrån dessa intervjuer konstateras att de som använder sig av avtalet inte har den typ av bekymmer. Följande kan bero på att kommunerna inte själva har
upphandlat ramavtalet, utan en tredje part har gjort det i förväg. De resultaten som hämtats från intervjuer där bostadsbolagen använt sig av avtalet visar snarare att man uppges vara väldigt nöjd med ramavtalet som erbjudits.
Som det beskrevs i teorin, så krävs det att mindre entreprenörer lämnar anbud för att upprätthålla konkurrensen (Estache & Limi, 2010). Även Morand (2003) konstaterade att upphandlande myndigheter bör främja mindre budgivare för att skapa nya jobb och för att främja tillväxten. En av de kommuner som önskade att fler kunde vara med och konkurrera var Kalmar. Där påtalades det att det funnits önskemål om att bygga Kombohus Mini, men att det varit svårt att nyttja SABOs ramavtal då leverantörerna upplevdes ha mycket att göra. Detta medförde att exempelvis Lindbäcks ogärna levererade långt ner i landet vilket diskvalificerade dem i konkurrensutsättningen. Att Lindbäcks ogärna levererar understryker det som beskrevs i teorin, att det största problemet
för brutna löften vid anbudsgivning är att leverantörer inte levererar alls (Lundberg & Pedersen, 2011).