1984-2005
Statsskuldväxlar betraktas i allmänhet som en approximation för en riskfri tillgång. Beträffande val av index hänvisas till sidan 49.
En placering i Aktier utvecklades i genomsnitt till knappt 2 Mkr medan en placering i bostads-fastigheter gav som slutkapital 1,8 Mkr.
Aktieplaceringarna pendlar mer i värde än övriga placeringar vilket avspeglar risken i aktieplaceringar.
De olika utvecklingarna reflekterar genomsnittliga avkastningar och volatilitet (risk mätt som
standardavvikelse). I figur 2 och 3 redovisas därför förhållandet mellan avkastning och risk för
respektive tillgångsslag för dels hela perioden, dels perioden 1997-2005.
Figur 2: Avkastning och risk 1984-2005 Årsmedelvärden (Källa: SFP/IPD)
0
Risk (standardavvikelse i %))
Avkastning %
Aktier är det tillgångsslag som under hela mätperioden givit högst avkastning i genomsnitt, 18 procent.
Det är dock också det tillgångsslag som varit förknippat med högst risk, knappt 29 procents
standardavvikelse. Noterbart är att Bostadsfastigheter både haft högre avkastning och lägre risk än
gruppen Alla fastigheter och därför utgör en bättre placering för alla med riskaversion.
För delperioden 1997-2005 är mönstret än tydligare, se figur 3. Gruppen Bostadsfastigheter dominerar här såväl Andra fastigheter som Aktier.
Bostadsfastigheterna gav i genomsnitt knappt 13 procents avkastning under perioden 1997-2005 till en volatilitet som kan jämföras med obligationernas.
Aktier å andra sidan gav ungefär samma avkastning fast till en betydligt högre volatilitet.
Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar
Baserat på perioden 1984-2005 resp. perioden 1997-2005
0,00
Figur 3: Avkastning och risk 1997-2005
0
Risk (standardavvikelse i %)
Avkastning%Riskpremie
Bostäder Aktier
Obligationer
Alla fastigheter
Statsskuldväxlar
För att kunna göra en mer exakt bedömning av hur ersättningen för risktagandet sett ut har
Sharpekvoter beräknats. De redovisas i figur 4 och
skall tolkas som ett mått på hur stor riskpremien är i förhållande till risken. Ju högre riskpremie, desto bättre situation för placeraren.
Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar
Baserat på perioden 1984-2005 resp. perioden 1997-2005
0,00
Figur 3: Avkastning och risk 1997-2005
0
Risk (standardavvikelse i %)
Avkastning%Riskpremie
Bostäder Aktier
Obligationer
Alla fastigheter
Statsskuldväxlar
Av figuren kan man utläsa att riskersättningen varit relativt sett mycket hög för placeringar i
Bostadsfastigheter under de senaste 9 åren jämfört med framför allt aktier. Även sett över hela
perioden 1984-2005 har placeringar i
bostadsfastigheter varit mer givande för ett visst risktagande än övriga tillgångar. Man bör dock vara medveten om att studien avser en begränsad period och att historien inte alltid upprepar sig.
Beträffande riskmåttet
Standardavvikelsen kan för en normalfördelad avkastningsfördelning tolkas på följande sätt:
Med en viss sannolikhet kommer den realiserade avkastningen att hamna i ett intervall. Till exempel
kommer avkastningen med 67 procents sannolikhet att hamna i intervallet 3,0% till 19,2% för obligationer. Ju större intervallet är, desto högre är risken.
Riskillustration Bostäder Alla fastigheter
Med 67% sannolikhet 3,1...26,3 ...26,5 46,9 3,0...19,22 4,8...12,5
Med 95% sannolikhet -8,5... 37,9 -18,5...41,5 -42,7...76,8 -5,2... 0,9...16,4
Aktier Obligationer SSV
-3,5 -12,8...
27,4
Använda index
• Index för bostadsfastigheter och alla fastigheter är hämtade från Svensk Fastighetsindex.
• SIXRX är ett index över svenska noterade aktiers kursutveckling inklusive återlagda utdelningar.
• OMRX-TBOND är ett index över avkastningen på svenska statsobligationer.
För 1984-1989 har uppgifterna hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27.
• OMRX-TBILL är ett index över avkastningen på svenska statsskuldväxlar med en längsta löptid om ett år.
För 1984-1989 har uppgifterna hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27.
---Ovanstående analys är utförd av Skattegruppen TI AB. www.skattegruppen.se
Biblioteksg.
Koltrastv. 1
2
3
Växjö
Fastigheter
Fastighet Adress Yta Inköpsdatum
Svalan Storgatan 48 2 020 kvm Maj 2005
Myran Prebendevägen 5-7 1 889 kvm Mars 2006
Harsyran Koltrastvägen 2-10 4 554 kvm September 2005
11 2 3
Att Växjö kommun har ökat sin tätortsbefolkning med 7,4% under de senaste fem åren innebär att staden visar den högsta inflyttningsprocenten i Sverige under denna period. Under 2006 uppvisade kommunen hela 1 100 unika inflyttare.
Verksamheten i staden och kommunen har ökats mycket kraftigt rent allmänt sedan millennieskiftet.
Universitetet med sina ca 15 000 studenter har sedan sin universitetsstatus 1999 fördubblat verksamheten och i ökande grad bidragit till stadens utveckling och attraktivitet.
Med befolkningstillväxt av denna magnitud följer bostadsköer. Politikerna och privata entreprenörer har utlovat ca 500 nya lägenheter årligen, vilket ej räcker att på kort sikt lösa bostadsbristen.
Utvecklingen enligt ovan har även återspeglats i en relativt kraftig ökning av fastighetesvärdena på orten.
Under 2006 ökade värden för kommersiella fastigheter med ca 10% medan bostäderna låg med ett snitt på ca 5%.
Befolkningsändring %
Hyra (SEK/m2) %
0
Handel och kommunikation 1
1 2 Vård och omsorg
2
3
Finansiell verksamhet, företagstjänster 3
Tillverkning, utvinning 4
4 5
Utbildning, tjänster 6 5
7
Offentlig förvaltning 7
8
Byggverksamhet 8
9
Ej specificerad 9
Jordbruk, skog, jakt, fiske 10
10
Energi, VA 11
11
Personliga och kulturella tjänster 6
2002 2003 2004 2005 2006 Bostäder Kontor
Bostäder Kontor Bostäder Kontor
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Arbetslöshet % Branschindelning
20,56%
1 Trollbackev.2 Norrlidsv
Fastighet Adress Yta Inköpsdatum
Jätten 2 Trollbackevägen 6-28 8 222 kvm Juli 2006 Jätten 3 Trollbackevägen 30-40 5612 kvm Juli 2006
1
Bara det faktum att IKEA sommaren 2006 slog upp dörrarna till sitt första varuhus i sydöstra Sverige har positivt bidragit till framtidstro och reell utveckling av handel och distribution i Kalmarregionen. Etableringen av ett mycket betydande mäss- och distributionscenter beläget i norra Kalmar för ca 1 100 kinesiska företag imponerar på övriga Sverige och har förutsättningar att kraftigt utveckla Kalmar som stad och hela regionen i sig.
Det råder bostadskö i kommunen som helhet och speciellt i Kalmar. Ett stort antal fastighetsprojekt är på gång – Sveafastigheters arena- och köpcentrumprojekt i anslutning till IKEA är bara ett exempel i
sammanhanget.
Det verkar rimligt att tillväxtstaden Kalmar har en målsättning och planering för ca 70 000 invånare år 2014 – vilket innebär en imponerande ökning på ca 9 000 invånare från dagens läge.
Inte bara på bostadssidan är utvecklingen inne i en språngmarsch. Om vi ser till Kalmars näringsliv kan det konstateras att företagen har stor potential bl a inom verksamhetsområden som IT, tele och kommunikation – vilket staden av naturliga skäl bl a kan tacka
Kalmar Högsskola med sina ca 10 000 studenter för.
Högskolan har en påfallande god förankring hos såväl lokalt som internationellt näringsliv.
2
0,00
2002 2003 2004 2005 2006
Direktavkastning %
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
100
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Vakanser %
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Jord och skog 2,1%
1
Tillverkningsindustri 11,29%
2
Energi- o vattenförsörjning, 1,09%
avfallshantering 3
Byggindustri 5,86%
4
Handel och kommunikation 18,91%
5
Personliga och kulturella tjänster 6,65%
6
Företagstjänster 12,09%
7
Civila myndigheter 7,1%
8
FoU, Utbildning 12,79%
9
Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) %
1 Humleplan Länsmansg.
Kolbergav.
Borgmästareg.
Fastighet Adress Yta Inköpsdatum
Länsmansängen Humleplan 5-41 9 388 kvm December 2006
1
Oskarshamn kan stoltsera med så mycket mer än att staden har flest soltimmar per år i regionen. Dess vackra och fördelaktiga läge på smålandskusten och den välbevarade stadsmiljön gör att Oskarshamn kan betraktas som en av landets vackrare belägna städer.
Skärgården som finns strax utanför hyser, förutom den mer kända ön Blå Jungfrun, ytterligare ca 5 400 öar och skär som tillsammans med staden skapar en attraktiv miljö för fritidsliv och turistnäring.
En grundmurad industriverksamhet, kombinerat och en stabil befolkningsutveckling, präglar kommunens näringsliv. Närheten till kringliggande städer som framförallt Kalmar samt goda transporter till Gotland och Öland är också viktiga framgångsfaktorer i stadens infrastruktur. Den stabila befolkningskurvan kombinerat med stadens engagemang att utveckla staden både industriellt samt inom turism och därmed skapa en positiv bild utåt verkar för en ökande inflyttning och befolkningstillväxt. Arbetslösheten i Oskarshamn är mycket låg, ca 1,4%, och är därmed statistiskt väsentligt lägre än i riket som helhet.
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)
1
Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) %
0,40
2002 2003 2004 2005 2006
1400
Bostäder Kontor Bostäder Kontor
Vakanser % Direktavkastning %
10
Arbetslöshet % Branschindelning
Jord-, skogsbruk, jakt, fiske 1%
Tillverkning 30%
Energi, VA 7%
Byggnadsindustri 6%
Handel och kommunikation 13%
Finansverksamhet 8%
Utbildn. och forskning 9%
Vård och omsorg 17%
Personliga och kulturella tjänster 5%
Offentliga förv. 3%
Ej specificerade 1%
Oskarshamn Riket
1
. RenstigenLostigen Eriksviksg.
Fastighet Adress Yta Inköpsdatum
Bagaren Bjelkegatan 18 1 119 kvm Februari 2006
Mörten Husbygatan 12 3 128 kvm Februari 2006
Pilgrimmen Skönbergagatan 29 2 878 kvm Februari 2006
Gästgivaren Ågatan 25 2 729 kvm September 2006
Eken Skogsvägen 9 370 kvm Februari 2007
Med sina ca 14 000 invånare och det attraktiva läget vid Göta Kanal, mellan Linköping och Norrköping, har medelstidsstaden Söderköping kommit att bli ett attraktivt och naturligt boendealternativ för personer som arbetar i denna del av landet. Det korta pendlingsavståndet från Söderköping till de större tätorterna, kombinerat med en attraktiv boendemiljö och närheten till den vackra närliggande skärgården, tillsammans med aktiviteten runt Göta Kanal, utgör viktiga faktorer för att staden skall behålla och utöka sin attraktionskraft och tillväxt. Handel och industri är också viktiga näringar på orten.
Ett flertal företag inom såväl service som handel –och industri, bl a inom VVS, finns etablerade här, vilka är viktiga komponenter för framtida sysselsättning.
En annan intressant faktor i staden är den relativt sett låga medelåldern på hos invånarna. Ca 30% av befolkningen är under 20 år gamla. Detta sammantaget med ett antal framtida bostadsprojekt i kombination med en stabil tillväxt talar för staden i framtida näringslivshänseende.
7