Avsedd strategi åren 2014 – 2016

Klövern har under den studerade tidsperioden inte gjort några justeringar till sin strategi (Klövern, 2014a; 2015a; 2016a). Bolaget strävar efter att själva förvalta deras fastigheter med en lokal förankring och engagemang. Klövern prioriterar att geografiskt renodla deras portföljer och att investera i objekt med högst avkastning (Klövern, 2014a; 2015a; 2016a). De strävar även efter att skapa värden genom att utveckla byggrätter, antingen för att äga eller avyttra. Fastigheterna som ägs av bolaget ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning om minst 6 procent per år (Klövern, 2014a; 2015a; 2016a). Bolagets strategi citeras i korta drag nedan (Klövern, 2014a; 2015a; 2016a)

• Förvaltning ska ske i egen regi och med lokalt engagemang

• Förvärv och försäljningar ska ha fokus på geografisk renodling i syfte att skapa

effektiv förvaltning på prioriterade orter

• Prioritering av objekt med högst avkastning

• Skapa värden genom exploatering av byggrätter alternativt nyproduktionsprojekt för

• Förvaltade förvaltningsfastigheter ska i snitt ha en långsiktig direktavkastning på

minst 6 procent per år

4.3.3 Intervjustudie

I detta avsnitt presenteras resultatet från telefonntervjun med respondent från Klövern som ägde rum den 27 april 2017. De olika delområdena uppvisar sammanfattande svar från olika frågeställningar som har ställts vid intervjutillfället. Respondenten är Peeter Kinnunen, transaktionsansvarig på Klövern. Kinnunen arbetar huvudsakligen transaktioner och sitter även med i Klöverns ledningsgrupp. Intervjufrågorna finns att beskåda i Bilaga 1.

4.3.3.1 Klöverns strategi

Kinnunen (2017) betonar att det mest väsentliga med att förvärva en ny fastighet är objektets egenskaper. Huvudsakligen är det att fastigheten ska kunna förvaltas och ägas under lång tid. Andra objekt som Klövern förvärvar kan också vara objekt bolaget bedömer finnas någon form av potential. Om bolaget kan tillföra någon form av utveckling och förädling kan detta också vara avgörande vid förvärv. Slutligen är Klövern en långsiktig ägare som köper för att äga i evig tid (Kinnunen, 2017).

4.3.3.2 Förvärv

Det som är avgörande för att förvärv ska realiseras är prisbildningen på marknaden och att den givna fastigheten kan finansieras. Eftersom fastighetsbranschen är väldigt kapitalintensiv så krävs finansiellt stöd från bank. Således är detta en viktig faktor vid förvärv, enligt Kinnunen (2017). Det finns dock tillfällen när fastigheter förvärvas som inte helt och hållet passar in i strategin. När en given fastighet är exempelvis lågt värderad och Klövern upplever att de kan göra en god affär så kan avsteg från initial strategi ske (Kinnunen, 2017). Bolaget är beredd att gå in kortsiktigt om de bedömer att med exempelvis små medel kan höja värdet på fastigheten. Klövern har sina kärnmarknader som de investerar inom. Dock så kan Klövern vid rätt förutsättningar överväga att investera på andra än deras kärnmarknader. Att Klövern stiger utanför sina kärnmarknader inträffar dock inte ideligen (Kinnunen, 2017). Emellanåt inträffar att bolaget förvärvar fastigheter som inte passar in i bolagets strategi. Detta kan inträffa vid köp av större fastighetsportföljer där enskilda, solitära fastigheter är inkluderade. Dessa solitärer omfattas inte av strategin men följer således med i Köpet (Kinnunen, 2017). Vid frågan om Klövern förvärvat fastigheter som inte passar in i strategin svarar Kinnunen

(2017);”Sen kan man ha fått in fastigheter på orter där man inte är långsiktig i. Och om man

köper paket utav fastigheter så slinker det ju alltid med ett par som man kanske inte vill äga långsiktigt. År 2012 så lade vi ju bud på ett annat noterat bolag, Dagon, och då fick vi in en väldig stor volym fastigheter. Det är ju klart att det är många orter där det finns en, två fastigheter och det är inget långsiktigt innehav för oss. Då säljer man sånt över tid när det passar och när marknaden är gynnsam”.

4.3.3.3. Avyttring

De tillfällen som Klövern väljer att avyttra en given fastighet påverkas många gånger av marknadens ageranden. Ofta sker en avyttring då Klövern blir uppvaktad av en köpare som inkommer med ett bud som överstiger Klöverns värdering av fastigheten. Följaktligen avyttras fastigheten då marknaden värderar fastigheten högre än vad Klövern gör (Kinnunen, 2017). Andra tillfällen då bolaget avyttrar kan detta ske på grund av geografiska renodlingar och att bolaget önskar koncentrera beståndet till specifika kärnmarknader. Det kan även förekomma andra typer av renodlingar. Exempelvis kan Klövern besluta sig för att renodla fastighetsportföljen efter fastighetstyp. Genom dessa typer av renodlingar kan exempelvis bostadsfastigheter avyttras. Detta då Klövern främst fokuserar sig på kontorsfastigheter (Kinnunen, 2017).

Det finns även andra tillfällen då Klövern väljer att avyttra någon av sina fastigheter. Kinnunen (2017) nämner olika risker som är bundna till fastigheter. Den finansiella risken, det vill säga fastighetens möjlighet att bli belånad påverkar huruvida en given fastighet ska behållas, förvärvas eller avyttras. Hyresgästen som inhyser fastigheten kan också vara en risk, om Klövern inte bedömer verksamheten som långsiktigt hållbar eller om det finns en risk att hyresgästen kommer att flytta sin verksamhet (Kinnunen, 2017). Klövern ser också till den tekniska risken om de överväger att avyttra en fastighet och om den givna fastigheten möjligtvis kräver större investeringar inom den kommande tidsperioden. Vid större fastighetsköp, exempelvis förvärv av stora fastighetsportföljer förekommer icke strategiska solitära fastigheter. Dessa fastigheter passar konkret inte in i Klöverns strategi och avyttras sedan över tid när marknaden och andra förhållanden är goda. Kinnunen (2017) beskriver;

”Vi är ju långsiktiga ägare och vi köper ju egentligen för att äga för tid och evighet. Sen är det klart att vi säljer ett och annat också. Det är ju när någon tycker att ett hus är värt mer än vi tycker det är värt, då är vi villiga att sälja också”.

4.3.3.4 Geografiskt avgränsade marknader

Då Klövern ska investera på nya delmarknader är det väsentligt att marknadsförhållandena på den givna marknaden är goda samt att det skall finnas en god tillväxt (Kinnunen, 2017). Bolaget måste således ha en tilltro till marknaden långsiktigt. Kinnunen betonar att inte det finns någon större mening med att köpa en solitär på en ny delmarknad. Marknaden måste således ha en tillräckligt stor volym för att Klövern ska visa intresse. Andra faktorer som bedöms som väsentliga är att hyresgästerna också bedömer marknaden som attraktiv att bedriva deras verksamheter. När det gäller att konkret placera sina fastigheter på endast en ort eller region så finns det fördelar att sprida sitt bestånd geografiskt (Kinnunen, 2017). Genom att sprida sitt bestånd så sprids risken samtidigt som bolaget diversifierar sitt bestånd.

Kinnunen (2017) nämner minskade möjligheter att genomföra fastighetsaffärer som nackdel med att ha ett spritt bestånd. Detta då de flesta affärer sker på lokal nivå och via dessa kontakter på den givna orten. En spridning av fastighetsbeståndet kan i så fall eventuellt sålla bort en del affärer (Kinnunen, 2017). Den geografiska spridningen av fastighetsbeståndet avgörs också vilken typ av fastighet som ska avyttras respektive förvärvas. Kinnunen (2017) nämner att ett spritt bestånd av logistikfastigheter är betydligt enklare att förvalta än en kontorsfastighet med flera hyresgäster. Kontorsfastigheten kräver således mer förvaltning och högre grad av kontakt med hyresgästen. För att förvaltningen ska ske effektivt måste bolaget finnas på plats för att förvaltning och uthyrning ska gå att genomföra (Kinnunen, 2017).

4.3.3.5 Marknadens och konkurrenters påverkan

Marknaden och de lokala konkurrenterna påverkar även hur Klöverns strategi realiseras eller inte. När det gäller konkurrenssituationen så påverkas bolaget när ett givet objekt är intressant av flera aktörer och en annan aktör har möjlighet att lägga högre bud. Den lokala konkurrenssituationen genererar dock även möjligheter då en konkurrent på den lokala marknaden kan avyttra till en annan aktör. Kinnunen (2017) upplever inte att andra aktörer efterföljer deras förvärv eller avyttringar, även om det finns andra fastighetsbolag med liknande strategier. Kinnunen (2017) framhåller att Klövern eftersträvar att följa sin egna strategi och inte efterfölja andra. Kinnunen (2017) nämner att man som bolag måste ha en tilltro till det man genomför. Läget i omvärlden påverkar verksamheten framförallt genom hur den finansiella stabiliteten ser ut. Då ett fastighetsförvärv nästan uteslutande kräver finansiering av bank så påverkas således förvärvens genomförbarhet av omvärldsläget (Kinnunen, 2017). Andra faktorer som påverkar är en hyresgästs verksamhet samt huruvida

denna verksamhets känslighet vid finansiella omställningar. Vad hyresgästen sysslar med samt den givna verksamhetens specialisering påverkar känsligheten för omvärldsförändringar (Kinnunen, 2017). På lång sikt är det väsentligt att utarbeta och följa en långsiktig strategi som resulterar till att man kan överleva i branschen på lång sikt. Strategin ska således verka för att bolaget ska efterfölja denna och inte behöva skifta fram och tillbaka. Kinnunen (2017) betonar att det inte är möjligt att utnyttja hög- och lågkonjunkturer på ett sätt att man säljer i en nedåtgående bransch för att sedan sälja i en uppåtgående bransch. Istället krävs en långsiktig strategi för att stanna kvar i branschen på lång sikt (Kinnunen, 2017).

4.3.4 Transaktioner 2014

I detta avsnitt presenteras de förvärv och avyttringar som Klövern har genomfört under året 2014, se samtliga transaktioner i Bilaga 4. Observera att åren 2012 samt 2013 inte redovisas då information inte fanns att tillgå. Under året 2014 har Klövern förvärvat totalt 19 fastigheter för samlade köpeskillingar om 4452 miljoner kronor. Dock så har samtliga förvärv skett utanför Öresundsregionen. Under året har Klövern avyttrat 4 stycken fastigheter inom Öresundsregionen (Klövern, 2014b). Genom försäljningarna lämnar Klövern orterna Landskrona, Kristianstad och Lomma (Klövern, 2014a). Kristianstad 4:7 och Härbärget 1 avyttras genom en bytesaffär med Hemfosa Fastigheter (Klövern, 2014c). Samtliga avyttringar motiveras av att Klövern genomför en geografisk renodling av sitt bestånd (Klövern, 2014a).

4.3.5 Transaktioner 2015

I detta avsnitt presenteras de förvärv och avyttringar som Klövern har genomfört under året 2015, se samtliga transaktioner i Bilaga 4. Under året förvärvar Klövern totalt 19 stycken fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 2732 miljoner kronor (Klövern, 2015a). Av dessa har två stycken förvärvats på Öresundsmarknaden. Rivan 1 i Lund förvärvas då den utgör komplement till Klöverns närliggande befintliga fastigheter och hyresgäster samt långa hyresavtal (Klövern, 2015c). Spindeln 2 i Malmö förvärvas då den har långt hyresavtal, är nästintill fullt uthyrd och komplimenterar Klöverns resterande bestånd i området (Klövern, 2015d). Under året har Klövern avyttrat två fastigheter i regionen. Två fastigheter belägna i Eslöv avyttras. Både Rådjuret 1 och Kidet 1 avyttras i ett steg att fortsätta geografiskt renodla Klöverns fastighetsportfölj. Med försäljningarna så lämnar Klövern också orten (Klövern, 2015e).

4.3.6 Transaktioner 2016

I detta avsnitt presenteras de förvärv och avyttringar som Klövern har genomfört under året 2016, se samtliga transaktioner i Bilaga 4. Under 2016 förvärvades fastigheter för ackumulerade köpeskillingar om 910 miljoner kronor i Öresundsregionen (Klövern, 2016a). Bolaget har även avyttrat fyra stycken fastigheter i regionen och förvärvar totalt 21 fastigheter (Klövern, 2016c). Förvärvet innebär en ökning av Klövern befintliga bestånd i Malmö med 50 procent och en fördubbling av beståndet i Lund (Klövern, 2016c). Det stora förvärvet motiveras av en stärkt och mer konkurrenskraftig marknadsposition (Klövern, 2016c). Triangeln 3 i Helsingborg avyttras för 110 miljoner kronor i syfte att renodla Klöverns fastighetsportfölj (Klövern, 2016d). Projektfastigheterna Gjuteriet 21 och Gjutformen 1 i Malmö avyttras för 160 miljoner kronor. Fastigheterna består av byggrätter för bostäder (Klövern, 2015d). Köpmannen 4 i Hässleholm avyttras också under året, motiv utelämnas dock (Klövern, 2016b).

4.3.7 Sammandrag av transaktionsverksamhet

I detta avsnitt sammanfattas Klöverns transaktionsverksamhet med de största och mest väsentliga förvärven och avyttringarna under den studerade tidsperioden, se Tabell 4.3.7. Observera att fastighetsportföljer redovisas tillsammans. Köpeskillingarna redovisas i miljoner kronor. För samtliga transaktioner, se Bilaga 4.

Tabell 4.3.7 Sammandrag av transaktionsverksamhet (Klövern, 2014a; 2014c; 2015b; 2015c; 2016b)

År Typ av transaktion

Fastighet(er) Typ Läge Kvm Köpeskilling

2014 Avyttring Härbärget 1 m. fl Kontor/Utb. /vård Kristianstad 18.800 60 MKR 2015 Förvärv Rivan 1 m.fl Kontor/ Industri/Lager Lund & Malmö - - 2015 Avyttring Rådjuret 1 och Kidet 1 Kontor/ Utb. /vård/övr. Eslöv - - 2016 Förvärv Murman 7 m.fl. Kontor/ Industri/lager Malmö - 910 MKR

5. Analys

I detta kapitel presenteras analysen av det empiriska gentemot det teoretiska materialet. Den offentliga informationen från bolagen samt intervjuer med respondenter från bolagen ställs mot de två teoretiska områdena strategi och klusterteori. Den finansiella beteendevetenskapen tillämpas övergripande för hela det empiriska materialet.

5.1 Strategier på fastighetsmarknaden

De tre kommersiella bolagen har väldigt lika strategier när det rör vilka marknader som är intressanta, vilka fastigheter som bör förvärvas samt tillvägagångssättet när en fastighet inte längre passar in i innehavet. Wihlborgs har som ambition att vara ett av de ledande och mest lönsamma fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen (Wihlborgs, 2016a). Tidigare strävade dock bolaget efter att vara ledande på Öresundsmarknaden (Wihlborgs, 2011a) och därigenom ökat sitt fokus mot lönsamhet och att gynna deras aktieägare. Vasakronan har däremot ambitionen att vara hela Sveriges ledande fastighetsbolag (Vasakronan, 2016a). Klövern poängterar den givna fastighetens långsiktiga direktavkastning samt att förvärv och avyttringar skall ha fokus på en geografisk renodling (Klövern, 2015a). Grant (2013) betonar en tydlighet och långsiktighet med de satta målen samt en förståelse för struktur och system. Gemensamt för de tre bolagen är att de, som Grant (2013) betonar, har antal punkter som tydligt poängterar vad som är deras strategier, vilka orter de ska investera i samt vad som krävs av en marknad för att den ska vara långsiktigt intressant för bolaget.

De tre studerade bolagen följer till stor utsträckning sina avsedda strategier för förvärv och avyttring. Wihlborgs och Klövern har ett större fokus i sin strategi på att förbättra och renodla sin portfölj, jämfört med Vasakronan. Enligt Mintzberg (1978) är det endast en liten del av den avsedda strategin som förverkligas. Det finns således små aktiviteter och beslut som sker på daglig basis som påverkar hur strategin implementeras och genomförs (Melander & Nordqvist, 2008). När det gäller förvärv så följer de kommersiella bolagen sina avsedda strategier. Wihlborgs investerar inom sina valda delmarknader Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Större fastighetsköp, som exempelvis Wihlborgs förvärv av 10 stycken fastigheter på Ideon i Lund, följer den avsedda strategin. Detta förvärv följer också den avsedda strategin om att verka på delmarknader med positiv tillväxt och innebär också befästning marknadspositionen (Wihlborgs, 2016a). En del av Wihlborgs förvärv genomförs

för att senare avyttras till andra parter. Wihlborgs har, framförallt under senare år, investerat i ett stort antal nya fastigheter i Köpenhamn. Förvärven har framförallt skett på områdena Ballerup, Herlev och Høje Taastrup vilket visar en konsekvent agerande och att bolaget efterföljer sina avsedda strategier.

Vasakronan förvärvar i sin tur fastigheter som bedöms vara attraktiva på lång sikt. Följaktligen investerar Vasakronan inom Malmö och Lund i Öresundsregionen. Förvärven sker på platser som Universitetsholmen, Triangeln och Hyllie. Vasakronan investerar också under den studerade tidsperioden men även detta bolag väljer att investera på deras avsedda marknader. Vasakronan följer därmed den avsedda strategin när bolaget skall förvärva nya objekt. Kontorsfastigheter på attraktiva lägen och nära kollektiv kommunikation är gemensamt för de fastigheter som Vasakronan förvärvar under den studerade tidsperioden. Klövern har under den studerade tidsperioden valt att investera på deras prioriterade orter inom regionen. Klövern kompletterar deras bestånd i Öresundsregionen med ett större förvärv i Malmö och Lund bestående av lager/logistik, kontor och projektfastigheter.

Inga förvärv som avviker från strategin kan utläsas ur de tre bolagens transaktionsverksamhet. När de tre bolagen dock förvärvar icke-strategiska fastigheter beror detta på att de är medföljande i ett förvärv av en större fastighetsportfölj (Kinnunen, 2017; Moberg, 2017; Ahlberg, 2017). Avyttringar som har skett under den studerade tidsperioden har i vissa fall sålts då de har legat som solitärer i sitt bestånd och av den anledningen varit mindre effektiva att förvalta. En del av Wihlborgs objekt avyttras då den inte ligger nära förankrad till några andra av bolagets objekt. Wihlborgs objekt, så som Iris 6, ligger inte i närhet till andra delområden och innehas av hyresgäster som varken är kontor, butik, lager eller logistik (Datscha, 2017b) vilket bedöms göra fastigheten svårförvaltad.

Klövern har sålt flertalet objekt och därmed lämnat orter som Kristianstad, Lomma och Eslöv. Klövern har även sålt av utbildnings- och vårdfastigheter som inte långsiktigt passar deras portfölj. Detta i steg mot att geografiskt renodla sin portfölj (Klövern, 2014a; 2015e). Vasakronan har i sin tur också avyttrat fastigheter som inte har passat in i portföljen. Skälen har varit allt ifrån äldre byggnader som inte bedöms som attraktiva eller obebyggd mark (Vasakronan, 2015b). Bolagen avyttrar dock en del fastigheter som utåt sett upplevs följa den avsedda strategin. Terminalen 2 avyttras till den besittande hyresgästen, en hotellkedja (Fastighetsvärlden, 2014). Även om fastigheten passar in i Wihlborgs strategi beslutar ändå

bolaget att sälja fastigheten. Fastigheten är belägen på bra läge, har närhet till kommunikationer och befinner sig nära många av Wihlborgs andra objekt. I detta fall har en överenskommelse med hyresgästen träffats och bolaget anser att hyresgästen kommer att förvalta fastigheten på ett effektivt sätt. Att objektet just är ett hotell gör det till ett unikt objekt som troligtvis förvaltas mer effektivt av hyresgästen än Wihlborgs. Valsen 1 ligger också inom nära avstånd från flertalet av Wihlborgs andra fastigheter (Datscha, 2017c) men ändå väljer bolaget att avyttra fastigheten till en mindre fastighetsägare.

Vasakronan väljer också att avyttra fastigheter som ligger inom deras valda delmarknader och som följer deras strategier. Två fastigheter (Päronet 17 & Sandryggen 1) som ligger på goda lägen i Lund (Vasakronan, 2015b). Vad som dock ligger bakom transaktionen kan möjligtvis vara att fastigheten inte uppnår Vasakronans krav på avkastning. Klövern har inte under den studerade tidsperioden avyttrat några strategiska fastigheter. Precis som Mintzberg (1978) framhåller är det dagliga aktiviteter och beslut som kan påverka avsteg från en initial strategi. Bolagen påvisar att vid vissa omständigheter så kan fastigheter avyttras trots att de passar in i den avsedda strategin. I samtliga bolag sker utformning av investeringsstrategins och beslut för antingen förvärv eller avyttring på samma plats där även samma personer är iblandade.