I NJA 2007 s. 86, där säljarens agerande klassades som ”svek eller annat ohederligt förfarande” har HD ansett att undersökningsplikten föll bort när säljaren inte upplyste köparna utan tvärtom utnyttjat deras okunskap rörande de brister som fanns i fastighetens omgivning. HD erkände att köparna kunde ha undersökt omgivningen bättre och på så sätt funnit crossbanan som låg i närheten. Men då säljaren visste om de störningar som fanns i omgivningen och inte upplyste om dessa brast säljaren i sin upplysningsplikt och man valde att bortse från undersökningsplikten. Undanhållandet av informationen hade påverkat köparnas beslut att köpa fastigheten och dessa omständigheter gjorde att köparna fick rätt att häva köpet.112
I min mening är det den bristande undersökningen av omgivningen som får mig att ifrågasätta HD:s domslut, jag kan tycka att man som engagerad köpare har ett intresse att lära känna sin närmiljö inför en eventuell flytt. Speciellt då förhållandena i fallet var sådana att det var en fritidsfastighet som skulle införskaffas, där tanken är att det ska vara en fridfull och tyst plats som är till för återhämtning. Det bör anses att det ligger i köparens intresse att undersöka om det finns en störande väg, en högljudd förskola, park eller motocrossbana i närheten. Det som dock gör mitt ställningstagande delat är säljarens många försök till att stoppa verksamheten, de tidigare försöken att sälja bostaden som inte lyckats, de mail som skickats till kommunledningen i hopp om att något ska göras åt ljudet och det faktum att säljaren uttryckt att hen inte har en bra boendesituation för att ljudet är så pass störande.
Grauers, har kritiserat domen och uttrycker att domen tar ett för radikalt avsteg från den tidigare fördelningen av felansvaret och att domen även går emot förarbetena till 4 kap 19 § JB. Han anser att HD s uttalande betyder att den ”generella upplysningsplikten” uppstår, detta då HD väljer att förbise det faktum att felet var upptäckbart för köparna om de undersökt omgivningen av fastigheten. Grauers menar vidare att det är säljarens vetskap om crossbanan som har gett honom ansvar, trots att felet var upptäckbart. Grauers åsikt är att avgörandet ökar säljarens upplysningsplikt alltför långt, och anser att det är orimligt att den ska omfatta fel som inte är svårupptäckta för köparen. Särskilt då dessa ”fel” ligger utanför själva fastigheten. Han menar att detta gör att man inte vet var säljarens upplysningsplikt börjar och var köparens undersökningsplikt slutar. Grauers är kritisk till att även omgivningen kring fastigheten ska kunna vara ett dolt fel som säljaren ska behöva vara ansvarig för113
Utifrån Grauers kritik till domen blir min uppfattning att HD valde mellan att undersökningsplikten för köparen även efter fallet skulle komma att omfatta omgivningen av fastigheten eller att fria en part som utnyttjat köparens okunskap för att få igenom en önskad fastighetsaffär. I fallet var det uppenbart att säljaren visste om motocrossbanan, då han gjort upprepade försök till att få verksamheten att upphöra, och att köpare hade lite kunskap om området. HD valde enligt mig att gå på den sidan som gemene man skulle uppfatta som mest rimlig eller rättvis. Det finns, trots att HD inte håller med, ett allmänt intresse av att säljaren av en fastighet inte ska kunna utnyttja köparens okunskap för att få en fastighet såld.
Grauers framhåller att det i förarbetena inte framkommer att säljaren har någon generell upplysningsplikt, och att detta är något som lagstiftaren ska bestämma. Grauers menar därav att det inte är något HD ska ta ställning till. Om säljarens agerande skulle anses som oetiskt anser Grauers att 33 § AvtL likväl kunde ha tillämpats, om än bättre än upplysningsplikten.
112 NJA 2007 s. 86.
31 I förarbetena till AvtL har exempel om när 33 § AvtL kan användas, situationen kan beskrivas som när motparten på ett ohederligt sätt utnyttjat andra partens oförstånd eller okunnighet med vissa faktiska omständigheter. Som exempel nämner propositionen att det är situationer när en avtalspart lämnar oriktiga uppgifter om betydelsen av ett visst villkor som gynnar honom själv.114 Detta exempel kan användas för att argumentera för en användning av AvtL på
motcrossfallet.
Torgny Håstad har i sin tur kritiserat Grauers uttalande och förtydligat en del punkter rörande beslutet. Håstad förklarar att säljarens upplysningsplikt inte är generell utan bara gäller i fall där omständigheterna är jämförbara med ”motocrossfallet”. Håstad förtydligar även att säljare av fast egendom enbart "i viss utsträckning" har en plikt att upplysa om upptäckbara fel som köparna kanske inte själva ser. Här görs hänvisningar till specialmotiveringen till 4 kap. 19 § andra stycket JB vilket visar att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt och att det därför i detta fall spelar roll att säljaren kände till felet för att detta hindrade dennes rätt till att åberopa att köparen eftersatt sin undersökningsplikt, då säljaren visste om felet. Jag ställer mig dock fortfarande frågande till var gränsen går för vad säljaren bör upplysa om. Det känns orimligt att säljaren ska behöva lämna upplysningar om sina grannars vanor och ovanor, föreningslivet i staden eller om ljudnivåer från vägar.
Håstad kommenterar även att utgångspunkten för hela domslutet i HD var att det faktiska förhållandet i fallet inte utgjorde något fel utan att fallet innefattade ett svikligt förledande eller annat ohederligt förfarande. I sin kommentar skriver Håstad att 33 § AvtL lika gärna hade kunnat vara tillämplig istället för upplysningsplikten, på grund av säljaren agerat oetiskt. Håstads kommentar till rättsfallet ställer mig undrande till HDs uttalande om att undersökningsplikten inte är uppfylld och deras val att tillämpa fastighetsrätten som lösning på rättsfrågan. Utgångspunkten för en bedömning om fel föreligger i en fastighet är köparens undersökningsplikt tillsammans med fastighetens skick och ålder. Varför baserar HD sin dom på att säljaren agerat ohederligt men tillämpar fastighetsrätten och inte avtalslagen. Håstad uttrycker att 33 § AvtL kunde vara tillämplig, men lämnar inte någon kommentar om hur bedömningen gick till vid valet att tillämpa JB trots detta. I min mening hade HD möjlighet att tillämpa AvtL på rättsfallet. Det framkommer i 33 § AvtL att tillämpligheten kräver att vissa omständigheter föreligger, som ett att säljaren agerat i strid med tro och heder och att motparten är i ond tro.
Utifrån Håstads kommentar kan jag förstå utgången i domen. Det vore ur ett etiskt perspektiv inte rätt att låta en säljare komma undan med en fastighetsaffär på grund av att denne hemlighållit viss information, som kom att bli avgörande för köpet. I förhållande till valet att inte tillämpa AvtL utan istället hänvisa till att prejudikatet ska användas på ”likande fall” ställer mig frågande till hur långtgående upplysningsplikten egentligen är. Tidigare fanns en måttstock inom praxis och författare som Hening och Grauers ställer sig frågande till om en köpare som väljer att avstå sin undersökningsplikt av en fastighet kan komma i en bättre situation än en köpare som väljer att uppfylla sin plikt, om nu säljarens vetskap är utgångspunkten.
Professor Hultmark har även hon kommenterat domen och menar att det nu uppkommer ett problem med att utreda hur långtgående ansvaret för säljaren är. När det gäller diskussionen om ond tro ska beaktas vid fastställandet av fel i fastighet har praxis hänvisat till motsvarande
32 diskussion som har förts vid köp av lös egendom. Men precis som vid köp av lös egendom, kan det finnas fall där köparen saknar förväntningar, men säljaren fortfarande bär ansvaret eftersom han känner till den ogynnsamma situationen och inser att köparen inte är medveten om det. Jag delar kritikernas åsikt och tycker att kraven ska se annorlunda ut när säljaren aktivt väljer att undanhålla information och när denne är ovetandes om felet. Jag kan tycka att i en jämförelse med KöpL har lagstiftaren till JB gjort ett val att införa en undersökningsplikt för köparen. Jag är av uppfattningen att det ska det ställas större krav på köparen och att man vi ett fastighetsköp ska vara mycket noggrann. Hultmark har även argumenterat för att det finns ett samband mellan köplagen och JB, och menar att HDs uttalanden om ”befintligt skick” ska tolkas som att det är begränsat begagnade fastigheter, detta för att en köparen av begagnad fast egendom får räkna med att huset inte kommer att ha samma standard som ett nybyggt, detta kommer vara fallet trots att säljarens ansvar för abstrakta fel. En åsikt jag instämmer med, även om lagstiftningen inte utrycker köparens undersökningsplikt på samma sätt kan man se likheterna och att lagarna i processen har påverkat varandra. Domstolen har även genom praxis som, NJA 2010 s. 286, uttryckt att man som köpare av en begagnad fastighet får räkna med vissa avvikelser.
Sedan anser jag att det måste finnas en viss respekt för att en fastighetsaffär görs med ett vinstintresse och att det enligt lagens utformning ska vila ett större av ansvar på köparen. I motocrossfallet är det avgörande för domens utgång säljarens vetskap om felet, tillfälligheterna i detta fall var sådana att säljarens vetskap kunde bevisas genom mailkonversationerna med kommunen. Detta påverkade utgången och min uppfattning är att om konversationerna inte hade funnits hade utgången blivit någon annan. Frågor som väckas är om det i framtiden kommer att gå att tillämpa prejudikatet, då det ur en bevissynpunkt som part kan vara svårt att bevisa att säljaren hade vetskap om felet, att denne valde att underhålla informationen och att det har haft betydelse för köpet.
Då det inte har kommit ett avgörande efter NJA 2007 s. 86 får avgörandet tycks fått den effekt som HD önskade, det vill säga att fånga in de situationer då säljaren verkligen utnyttjat köparens okunskap och inte införa en generell upplysningsplikt. Min bedömning är att HD når denna effekt med det faktum att prejudikatet endast blir tillämpligt på de fall där säljaren känt till ett fel. Det innebär att det endast är i speciella situationer som säljaren hålls ansvarig för sin underlåtenhet att lämna upplysningar och att köparens undersökningsplikt fortsatt får ses som en huvudregel.
33
8. Slutsats
Syftet med uppsatsen har varit att fastställa och diskutera gällande rätt för säljarens upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom. En undersökning har gjorts av rättsfallet NJA 2007 s. 86 för att undersöka om rättsfallet har förändrat rättsläget och vid sidan av detta har det undersökts hur andra kontraktuella principer kan tänkas påverka upplysningsplikten.
Huvudregeln enligt gällande rätt är att det inte finns någon generell upplysningsplikt och att säljaren endast ansvarar för dolda fel i fastigheten. Säljarens upplysningsplikt har vuxit fram genom domstolspraxis och innebär att säljaren måste upplysa köparen om avvikelser i fastigheten för att inte bli ansvarig vid en eventuell tvist. Enligt lag vilar dock det största ansvaren på köparen och undersökningsplikten är mycket omfattande. Domstolen har dock i en rad domar presenterat exempel på när undersökningsplikten kan begränsas och där en upplysningsplikt tillfallet säljaren. Upplysningsplikten uppstår i de situationer där säljaren känner till ett fel i fastigheten eller dess närområde men inte meddelar köparen om detta. Det bör dock poängteras att det är situationer där säljaren utnyttjar köparens okunskap på ett ohederligt sätt, eller på annat sätt agerar i strid mot tro och heder. Är detta inte fallet har köparen fortsatt en undersökningsplikt att upprätthålla.
HD har i motocrossfallet dömt säljaren till skadeståndsansvar trots att köparen brustit i sin undersökningsplikt, detta har väckt reaktioner och många har ställt sig kritiska till beslutet. Den kritik som lyfts är att HD i domen öppnar upp för en generell upplysningsplikt, att det likt andra rättsområden ska finnas en upplysningsplikt för säljaren. HD uttrycker dock att säljarens upplysningsplikt inte är generell utan bara gäller i fall där omständigheterna är jämförbara med motocrossfallet samtidigt som de säger att säljaren av fast egendom i viss utsträckning har en plikt att upplysa om upptäckbara fel som köparna kanske inte själva ser.
En sådan upplysningsplikt skulle stå i linje med den övriga kontraktsrätten och det finns skäl att tala om att KöpLs regler om upplysningsplikt även borde gälla vid försäljning av fast egendom. Inte främst med tanke på att säljaren vid köp kan använda sig av friskrivningsklausuler och sälja fastigheten i befintligt skick, utan också med tanke på att äldre fastigheter ofta avviker från vad en köpare kan förvänta sig.
HD har i fallet fått kritik för att inte tillämpa 33 § AvtL på fallet, paragrafen ger domstolar möjlighet att förklara rättshandling ogiltig i de fall som de övriga ogiltighetsparagraferna inte är tillämpliga och förarbetena nämner som exempel att paragrafen kan användas då avtalspart lämnar oriktiga uppgifter om betydelsen av ett visst villkor som gynnar honom själv, något som kan tänkas användas för fastighetsköp. Här lämnar inte HD någon anledning till lagvalet men lyfter att avtalslagen hade varit tillämplig på rättsfallet.
Slutsatsen i uppsatsen blir den att då det inte har kommit ett avgörande efter NJA 2007 s. 86 måste det ha inneburit att det inte finns någon generell upplysningsplikt och att rättsområdet inte har förändrats i och med domen. Diskussionen om tillämpligheten av avtalslagen verkar inte fått något svar mer än att det är möjligt att åberopa AvtL vid en eventuell tvist. HDs önskan om att prejudikatet endast skulle används på liknande fall får man anta ha fått genomslag. Det innebär att det endast är i speciella situationer som säljaren hålls ansvarig för sin underlåtenhet att lämna upplysningar och att köparens undersökningsplikt fortsatt får ses som en huvudregel. Avslutningsvis, denna uppsats visar att det således fortsatt ligger i köparens intresse att undersöka om det finns en störande väg, en högljudd förskola, park eller motocrossbana i närheten av den framtida bostaden som skall köpas. En fastighetsaffär görs ibland med ett
34 vinstintresse och enligt lagens utformning vilar sålunda ett större av ansvar på köparen än på den som avyttrar en fastighet.
35
9. Källförteckning
Artiklar
Grauers Folke, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, Juridisk Tidskrift, nummer 4, 2006–2007.
Henning, Ronny, HD och plikterna att upplysa och undersöka, Juridisk Tidskrift, nummer 2, 2007- 2008.
Håstad Torgny, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, Juridisk Tidskrift, nummer 1, 2007–2008.
Jareborg, Nils, Rättsdogmatik som vetenskap, Svensk Juristtidning 2004, s. 1–10.
Litteratur
Adlercreutz, Axel, Gorton, Lars, Lindell-Frantz, Eva, Avtalsrätt I, Upplaga 14:1, Juristförlaget i Lund, Lund, 2016.
Grauers, Folke, Fastighetsköp, Upplaga 21, Juristförlaget i Lund, Polen, 2016.
Hager Richard och Victorin Anders. Allmän fastighetsrätt – fastighetstillbehör, fastighetsköp,
servitut, fastighetspant och sakrättsliga frågor, Upplaga 7. Iustus Förlag AB, Uppsala, 2019.
Hellner Jan, Hager Richard, Persson H Annina. Speciell avtalsrätt II, kontraktsrätt, 1 häftet,
särskilda avtal. Nordstedts Juridik AB, Stockholm, 2016.
Herre Johnny, Ramberg Jan, Allmän Köprätt, Upplaga 9, Norstedts Juridik AB, Stockholm, 2019.
Hultmark, Christina, Upplysningsplikt vid ingående av avtal, Juristförlaget, Stockholm, 1993. Korling Fredric, Zamboni Mauro, Juridiks metodlära, Upplaga 1, Studentlitteratur, Lund 2013
Lehrberg Bert, Praktisk juridisk metod, Upplaga 12:1, Iusté Aktiebolag, Uppsala, 2020. Sandgren Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare: ämne, material, metod och
36
Offentligt tryck
Proposition 1970:20 med förslag till jordabalk
Proposition 1975/76: 81 med förslag om ändring i lagen (1915:218) om avtal och andra rätts- handlingar på förmögenhetsrättens område, m. m.
Proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.
SOU 1987:30 Fel i fastighet, Delbetänkande av småhusutredning.