Syftet med detta examensarbete har varit att klarlägga och redogöra för vilka möjligheter som aktörerna på transaktionsmarknaden anser föreligger för utvecklingen av konceptet Due Diligence kopplat till fastighetstransaktioner. Resultaten i arbetet är därför viktiga att betrakta utifrån att det är aktörernas åsikter om möjligheterna som redogörs och inte författarens egna. Urvalet av personer till intervjuerna har för avsikt att ge en överskådlig bild av hela marknadens syn på Due Diligence men resultaten ska ändå i första hand ses som dessa utvalda aktörers åsikter.
De frågeställningar som formulerades i inledningen var följande:
- Vilka möjligheter finns det att utveckla konceptet Due Diligence inför fastighetstransaktioner enligt marknadens aktörer?
- Vad efterfrågar uppdragsgivarna till en Due Diligence, fastighetsägarna, av en utveckling av konceptet och vilka beståndsdelar skulle kunna adderas alternativ tas bort?
Utifrån slutsatserna i kapitel 7 kan det konstateras att det finns många möjligheter att utveckla konceptet Due Diligence vid fastighetstransaktioner. De främsta möjligheterna som föreligger enligt marknadens aktörer för utveckling är en utökad roll för säljaren i informationsinsamlingen inför transaktionen, en begränsning av processens tidsåtgång, tydligare och mer transparenta processer samt ett kontinuerligt utvecklingsarbete av aktörernas egna processer. Vad det gäller att eventuellt addera eller ta bort delar av processen visar resultaten att de intervjuade aktörerna inte anser det som en avgörande utvecklingsmöjlighet. Användningen handlar snarare om i vilken omfattning varje del utförs utifrån den specifika transaktionens karaktärsdrag. Avseende examensarbetets egna förslag till utveckling av processen bygger de på författarens egna slutsatser utifrån både resultaten från intervjuerna och den litteraturstudie som genomförts.
Den hypotes som ställdes i inledningen var att säljaren har en möjlighet att utföra mer av arbetet kopplat till Due Diligence-processen. Det kan konstateras utifrån resultat och slutsatser att mycket tyder på att processen skulle effektiviseras om säljaren genomförde mer arbete och att konceptet Due Diligence i fastighetstransaktioner har stor möjlighet att utvecklas om detta genomförs. Resultaten visar på att en komplett Vendor Due Diligence skulle vara väldigt svår att implementera på marknaden och att säljarens potentiellt utökade arbete istället kan användas som ett mycket bra underlag och komplement till köparnas Due Diligence. Vid ett användande av Vendor Due Diligence kan det konstateras att köparens transaktionsprocess blir både billigare och snabbare men att säljarens motsvarighet går i motsatt riktning. Sammantaget visar dock resultaten att båda sidor upplever att processen skulle bli mer effektiv.
69
Eftersom både den studerade litteraturen och de intervjuade aktörerna främst behandlar större fastighetstransaktioner och i stor utsträckning strukturerade processer finns det en risk att resultaten och slutsatserna inte speglar hela transaktionsmarkanden. Det genomförs väldigt många mindre transaktioner där Due Diligence inte används i samma utsträckning och därför är det möjligt att varken resultat eller slutsats speglar dessa situationer särskilt väl. I avgränsningarna och metodbeskrivningen har det framförts varför urvalet ser ut som det gör.
Förslag på vidarestudier
Till sist följer förslag på ämnen för framtida studier som inte har besvarats i detta arbete:
Det finns möjligheter för en ökad sammankoppling mellan de olika granskande delarna i en Due Diligence. Det bör innefatta projektledningens roll samt hur förståelsen för hur granskningarna påverkar varandra och det slutliga underlaget för beslut och förhandling.
En utgångspunkt för vad som ska ingå i en Due Diligence har framförts som önskemål i denna studie. En mall eller branschstandard likt den för hyresavtalens utformning skulle kunna tas fram i
samarbete med aktörerna på marknaden som en utgångspunkt för vad processen ska innehålla.
En studie i hur fastighetsinvesteringar kommer att utvecklas och varifrån kapitalet till transaktionerna kommer att härstamma ifrån är mycket avgörande för hur utformningen av en Due Diligence ser ut. Därför finns det en möjlighet att utveckla diskussionen om möjligheter för processen med
70
Referenser och bilagor
Tryckta källor
Akerlof, G., 1970, The Market for “Lemons”: Quality Uncertainty and the Market Mechanism, The Quarterly Journal of Economics, The MIT Press
Aktiebolagslagen (2005:551), Aktiebolagslagen, Nordstedts juridik, Stockholm
Andersson, R., 1999, Attractive Cities, An Economic Analysis, Svensk Byggtjänst, Stockholm
Bing, G., 1996, Due Diligence – Techniques and Analysis, Greenwood Press, Westport
Bing, G., 2007, Due Diligence: Planning, Questions, Issues, Praeger, Westport
Coase, R. H., 1960, The Problem of Social Cost, University of Chicago Press, Chicago
Ejermark, A. & Ekelund, O., 2006, Undersökning av fastighet i samband med köp –
Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur, Fastighetsnytts förlag, Stockholm
Hansson, D., 2009, Due Diligence vid fastighetsöverlåtelser, LTH, Lund
Höst, M., Regnell, B. & Runeson, P., 2006, Att genomföra examensarbete, Studentlitteratur, Stockholm
Inkomstskattelagen (1999:1229), Inkomstskattelagen, Nordstedts juridik, Stockholm
Jingryd, O., 2012, Impartial Legal Counsel in Real Estate Conveyances, KTH, Stockholm
Jordabalk (1970:994), Jordabalken, Nordstedts juridik, Stockholm
Köplagen (1990:931), Köplagen, Nordstedts juridik, Stockholm
Krok, J., 2012, Fastighetstransaktioner, Göteborgs universitet, Göteborg
Lind, H., & Lundström, S., 2009, Kommersiella fastigheter i samhällsbyggandet, SNS, Stockholm
Lind, M., 2007, Due Diligence – Ett förslag till standardisering av processen med utgångspunkt från projektledning, KTH, Stockholm
Milgrom, P. & Roberts, J., 1992, Economics, Organization & Management, Prentice-Hall, New Jersey
Nordvall, A., 2000, Due Diligence in real estate transactions, KTH, Stockholm
Schmidt, A-C., 2008, Vendor Due Diligence, Umeå universitet, Umeå
Seabright, P., 2004, Company of strangers: A natural history of economic life, Princeton University Press, New Jersey
Sevenius, R., 2013, Due Diligence – Besiktning av företag, Sanoma Utbildning, Stockholm
71
Smith, A, 1776, An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations, Methuen & Co, London
Spedding, L., 2009, Due Diligence Handbook, Burlington, Elsevier
Wickman, A., 2004, Due Diligence, KTH, Stockholm
Elektroniska källor
NAI Svefa, 2014, Svensk Fastighetsmarknad, Tillgänlig: http://www.naisvefa.se/sv/NAI-Svefa/Svensk-Fastighetsmarknad/ (Använd 28 april)
Intervjuer
Anna Abrahamsson & Natalie Aranda, 2014, Transaktionsanalytiker – Atrium Ljungberg, intervju 13 mars 2014
Anders Ahlberg, 2014, Senior Investment Manager - Vasakronan, intervju 13 februari 2014
Johan Berfenstam & Susanne Karlén, 2014, Head of Acquisitions respektive Associate Director – Niam, intervju 19 mars 2014
Gustav Björkman, 2014, Chef Strategi och Transaktion – Hemsö, intervju 1 april 2014
Joakim Bill & Oscar Lekander, 2014, Affärsutvecklare - Rikshem, intervju 18 februari 2014
Christian Ekberg, 2014, Investment Manager – M&P Asset Management, intervju 18 mars 2014
Pär Ekengren, 2014, Auktoriserad revisor, partner och styrelsemedlem – Grant Thornton, intervju 20 mars 2014
Eva Eriksson Olesen, Senior Consultant – ÅF, intervju 5 mars 2014
Daniel Fornbrandt, 2014, Senior Manager - PwC Advisory, intervju 19 februari 2014
Patrick Forslund & Niclas Winnberg, 2014, Advokat, Delägare och ansvarig för Fastigheter respektive Counsel - Advokatfirman Vinge, intervju 5 mars 2014
Johan Hedander, 2014, Affärsutvecklingschef – Sagax, intervju 12 mars 2014
Frederik Henry & Alexander Westerblom, 2014, Projektledare respektive Transaktionsanalytiker - Diligentia, intervju 20 februari 2014
Mikael Holmström, 2014, Senior Advisor – NAI Svefa, intervju 4 mars 2014
Petter Högberg, 2014, Transaktionsansvarig – Brostaden, intervju 19 februari 2014
Peeter Kinnunen, 2014, Transaktionsansvarig - Klövern, intervju 18 februari 2014
Johan Lindberg & Salomon Nutti, 2014, Advokat och Partner respektive Biträdande jurist - Advokatfirman Lindahl, intervju 26 februari 2014
72
Andreas Lönberg, 2014, Transaktionschef - Leimdörfer, intervju 20 februari 2014
Peter Lövgren, 2014, Förvaltningschef - Hufvudstaden, intervju 21 februari 2014
Jan Rosengren & Anders Wibreus, 2014, Senior Advisor respektive Senior Associate Corporate Finance - Newsec, intervju 26 mars 2014
Ylva Sarby Westman, 2014, Transaktionschef - Kungsleden, intervju 17 februari 2014
Kristina Sawjani, 2014, Transaktionschef – AFA Fastigheter, intervju 6 mars 2014
Martin Schollin & David Sjöbäck, 2014, Projektledare respektive Analytiker – Tenzing, intervju 4 mars 2014
Johanna Skogestig, 2014, Chief Investment Officer – AREIM, intervju 14 mars 2014
Peter Ullmark, 2014, Transaktionschef - Akelius, intervju 27 februari 2014
Johnny Wahlström, 2014, Technical Director - WSP, intervju 17 februari 2014
Andreas Wallin, 2014, Director Capital Markets - CBRE, intervju 24 februari
Helena Weinz & Åsa Styrman, 2014, Transaktion och Analys - AMF Fastigheter, intervju 12 februari 2014
Sten Wetterblad, 2014, Regionchef Stockholm - Akademiska Hus, intervju 28 februari 2014
73