Kostnadsaspekten

En av de mest uppenbara möjligheterna till utveckling i Due Diligence-processen är tiden, som beskrevs i det förra kapitlet. Den andra självklara aspekten är en minskad kostnad. Det är inget självändamål att dra ner på kostnaderna om kvaliteten sjunker men med en bibehållen sådan måste processen ändå anses vara mer effektiv om den innebär lägre kostnader för beställaren.

Det finns många sätt att utveckla och förändra en process men det är inte självklart att det är positivt för alla inblandade aktörer. En möjlighet att utveckla processen är som sagt att göra den billigare vilket i detta fall skulle gynna fastighetsägarna. Faktumet att processen skulle bli billigare är inte per definition negativt för konsulterna som är anlitade i processen, då bland annat antalet processer potentiellt skulle kunna öka. Det är ändå uppenbart att det inte ligger i konsulternas huvudsakliga agenda att dra ner på kostnaderna då de själva bygger sin verksamhet på dessa kostnader. Att göra processen billigare är ändå en utvecklingsmöjlighet och därför har den undersökts utan att lägga någon värdering i det.

6.6.1 Resultatredovisning - Kostnadaspekten

En grundläggande fråga som ställts till alla fastighetsägare var huruvida höga

transaktionskostnaderna är en anledning till att inte engagera sig eller visa sitt intresse i en transaktion. Det som var avsikten att undersökas var om transaktionskostnader hade någon hämmande effekt på antalet intresserade aktörer i en transaktion. Nästintill alla fastighetsägare angav att kostnaderna knutna till en transaktion inte är ett problem om de hittar ett objekt som de vill förvärva. Kostnaderna uppges vara så pass små i sammanhanget att de inte spelar någon roll ifall aktören faktiskt har hittat ett tillräckligt intressant objekt. De resultat som ändå visade på att transaktionskostnaderna kan ha en hämmande effekt visade att vissa aktörer anser att det inte är värt att ge sig in i för små affärer då kostnaderna, och då framför allt kostnaderna kopplade till Due Diligence, är relativt mycket större jämfört med vad de kan tjäna på transaktionen. Det finns således en undre gräns för vid vilket värde på fastigheter det är ekonomisk gångbart att genomföra samma process som vid större transaktioner. Som nämnts under tidigare del om exklusivitet anser flera

48

aktörer att alltför små affärer kräver att man inte lägger ner för stora resurser eftersom transaktionskostnader då överstiger själva vinsten i affären.

Kostnaderna för att utföra en Due Diligence uppges vara de avgörande transaktionskostnaderna, om kostnaderna knutna till själva köpeskillingen utesluts. Därför har det undersökts ifall aktörerna på marknaden upplever att en Due Diligence i sig leder till en lägre köpeskilling. Det finns ju andra anledningar till att utföra en Due Diligence vilket det skrivs om i kapitel 6.2 men det är ändå

intressant att undersöka om kostnaderna som läggs ner i en Due Diligence betalar tillbaka sig genom prisavdrag eller förbättrade villkor i avtalet för köparen.

Oavsett om det är aktörernas initiala avsikt eller inte så uppger de allra flesta att en Due Diligence faktiskt leder till en lägre köpeskilling, alltså att det föreligger en skillnad mellan det indikativa budet och den slutgiltiga köpeskillingen. Som nämnts tidigare uppger en del fastighetsägare att de sätter en hel del ära i att försöka bibehålla sitt indikativa bud som köpare och inte pruta ner priset bara för att det är möjligt. Samtidigt uppger de att det för det mesta dyker upp något under processen som köparna faktiskt vill ha kompensation för.

Många av de intervjuade personerna anser att de huvudsakliga kostnaderna i en Due Diligence är konsulternas arvoden. Ett naturligt sätt att dra ner kostnaderna blir därför att använda sig av egna resurser i större utsträckning. Det framgår även tydligt i resultaten att aktörer med större egen kompetens och erfarenhet kan spara många konsulttimmar och därmed sänka

transaktionskostnader.

Under intervjuerna har det även diskuterats korrelationen mellan höga köpeskillingar och höga transaktionskostnader. En tes var att det inte nödvändigtvis är dyrare att undersöka en fastighet med högre marknadsvärde än en motsvarande med ett lägre värde. Det flesta svar kring denna fråga tyder

89% 5% ^6%

Nej Ja Inget svar

49

på att två fastigheter med motsvarande byggnader på olika platser med olika marknadsvärden inte skiljer sig vad gäller kostnader kopplade till Due Diligence. Framför allt den tekniska delen påverkas inte alls av marknadsvärdet. Den legala delen, och eventuellt den skattemässiga delen, kan bli mer omfattande på grund av större värden i fastigheterna. Det har också framkommit vissa indikationer på att aktörer är benägna att lägga relativt mer resurser på granskningen i en transaktion med ett större marknadsvärde, även om det inte är befogat av fastighetens egenskaper.

6.6.2 Analys – Kostnadsaspekten

Den diversifiering av svaren som går att utläsa i denna fråga är intressant då aktörer som är

involverade i de riktigt stora transaktionerna uppger att det ändå händer att de indikativa buden och köpeskillingen överensstämmer.

De flesta aktörerna uppger som sagt att konsultkostnaderna i en process är de huvudsakliga. Det är många fastighetsägare som enligt min uppfattning inte räknar sin egen tid som en kostnad, vilket de självklart borde göra. Som en del konsulter uppger är det inte uppenbart att det egentligen blir dyrare att anlita konsulter då de, i alla fall potentiellt, är mer effektiva i sitt jobb och endast genomför vad som har upphandlats. Det finns självklart möjligheter för besparingar hos

fastighetsägarna med att använda egna resurser istället för dyra konsulter men det behöver inte per definition bli billigare.

En tidigare jämförelse med utländska fastighetstransaktioner är på sin plats även i denna del och det kan återigen konstateras utifrån resultaten att processen i Sverige innebär förhållandevis mycket lägre kostnader. Just den tidigare nämnda egna erfarenheten och kunskapen om en marknad är oerhört viktig för att ha möjligheten att göra en mindre omfattande undersökning inför ett förvärv. Om en aktör är ny på en marknad, eller inte har transaktioner som kärnverksamhet, är risken att de helt måste lita på konsulter i processen vilket ofta blir avsevärt dyrare. Det kan också nämnas att jurister har en större roll i fastighetstransaktioner i andra länder än i Sverige. Huruvida det leder till högre transaktionskostnader kan det bara spekuleras i men det tydliga regelverket i Sverige bidrar till det minskade behovet av juridisk kompetens vilket förmodligen besparar fastighetsägarna en del resurser.

Faktumet att korrelationen mellan transaktionskostnader och köpeskillingarna inte är särskilt stor kan enligt mig också vara en anledning till att många aktörer anser att det inte är värt att förvärva till värdet alltför små fastigheter. Om en transaktion för 100 miljoner innebär samma kostnader för en Due Diligence som en affär för 10 miljoner är det uppenbart att det finns en potential att tjäna mer pengar på den större affären. Större aktörer kan därför dra sig för att förvärva mindre fastigheter.

50