Avståndsprövning

4.3.1 Monocentrisk stadsmodell - avstånd till centrum

Här betraktas hur bostadsprisstrukturen ser ut genom att med hjälp av regressionsanalys studera hur priserna på lägenheter respektive småhus implicit beror på avståndet till Sundbybergs centrum. Därefter, utifrån om det finns ett samband mellan avståndet och bostadspriserna, avgörs om den monocentriska stadsmodellen är tillämpningsbar i Sundbybergs kommun.

Hypotesen från teorin bakom den monocentriska stadsmodellen är att bostadspriserna och

betalningsviljan sjunker ju längre bort från kommunens centrum bostaden ligger. Ju längre bort man väljer att placera sig desto mer är man villig att betala för att transportera sig till centrum och desto mindre är man villig att betala för sin bostad. För att se om det finns ett samband mellan bostadspriserna och faktorn avstånd till centrum i Sundbybergs kommun utförs regressionsanalyser i Microsoft Excel med hedoniska prismodeller. För lägenheter respektive småhus genomförs en log-linjär

regressionsanalys.

4.3.1.1 Hedonisk prismodell - lägenheter

4.3.1.2 Hedonisk prismodell - småhus

4.3.2 Avstånd till kollektivtrafik - Lägenheter

För att ytterligare iaktta hur bostadspriserna i Sundbybergs kommun påverkas av avstånd utförs liknande analys med en annan lägesvariabel. Syftet med detta avsnitt är att ta reda på om priset för lägenheter inom kommunen implicit påverkas av närhet till kollektivtrafik. Genom den hedoniska prismodellen studeras hur olika attribut påverkar lägenhetspriset. Attributet “avstånd” avser i denna analysdel avståndet till närmast liggande kollektivtrafik. Kollektivtrafiken kan avse både pendeltåg, tunnelbana och tvärbana.

När det ska studeras hur avståndet till kollektivtrafik påverkar bostadspriserna blir endogenitet ett problem, vilket kan innebära att den intressanta variabeln “avstånd till närmaste kollektivtrafik” korrelerar med feltermen. Till exempel kan mindre attraktiva lägenheter vara placerade närmare

kollektivtrafiken vilket kan tänkas påverka resultatet om modellen ej kontrollerar för läget. För att fånga upp fler lägesfaktorer studeras den förklarande variabeln “avstånd” i tre modeller.

Den första modellen, modell 1, syftar till att enbart kontrollera för avståndet till kollektivtrafik. Vilket innebär att den enda variabeln från den monocentriska delen i ​4.3.1.1 Hedonisk prismodell - lägenheter som ändras är​ ​avståndsvariabeln. Avstånd till centrum byts mot avstånd till närmaste kollektivtrafik. Den andra modellen, modell 2, inkluderar dummyvariabler för kommunens olika områden,

Hallonbergen, centrum, Rissne, Duvbo och Ursvik med syftet att se om bostadspriserna beror av läget och hur det avspeglas i prisskillnaden mellan olika bostadsområden i kommunen. Lägesvariabeln avstånd till kollektivtrafik är fortfarande en viktigt del av modellen.

För att studera om avståndet till kollektivtrafik har olika påverkan på bostadspriset beroende på vilket område bostaden är belägen, tillförs interaktionsvariabler i modell 3 för både småhus och lägenheter. Syftet är att se om bostadspriserna i något eller några områden i kommunen i större grad beror av närhet till kollektivtrafik än andra områden. Interaktionsvariabeln visar hur en viss kontinuerlig förklarande variabel, avstånd till närmaste kollektivtrafik, påverkar den beroende variabeln, pris, om en viss dummy förklarande variabel, område, är lika med 1.

Den hedoniska prismodellen bygger på den hedoniska hypotesen vilken innebär att en bostads värde beror på summan av dess nyttobärande egenskaper. Modellen kan skrivas som en funktion där slutpriset beror på flera variabler/egenskaper vilket resulterar i att varje egenskap får ett skattat implicit pris. På det sättet kan det bestämmas hur stor påverkan på priset variabeln “avstånd” har, med andra ord hur mycket man betalar för närhet till kollektivtrafik.

De tre hedoniska prismodellerna tillämpas genom att genomföra en log-linjär regressionsanalys i Microsoft Excel Den returnerade dataanalysen visar på om det finns ett samband mellan de oberoende och den beroende variabeln. Resultatet för de olika modellerna redovisas sedan i en gemensam tabell. 4.3.2.1 Modell 1

I modell 1 ser den hedoniska prismodellen ut på följande sätt:

Där de dummykodade oberoende variablerna är försäljningsdatumet, antalet våningar och om det finns hiss eller inte. Dummyn för försäljningsdatum delas in kvartalsvis under 2017, våningarna delas in i 0, 1, 2, 3, 4, 5 samt 6+ och om det finns hiss eller inte. För att inte hamna i en dummy trap uteblir det första kvartalet, om det inte finns hiss samt våning 6+.

Den avståndsvariabel som studeras i modell 1 är avståndet till närmaste kollektivtrafik, men det sker även en separat analys på hur bostadspriserna påverkas av vilken typ av kollektivt transportmedel man har närmast till.

4.3.2.2 Modell 2

Det som skiljer modell 2 mot modell 1 är att istället för att dummykoda de olika våningarna dummykodas de olika områdena; Centrum, Rissne, Hallonbergen, Duvbo och Ursvik där Centrum agerar som referensgrupp. I modell 2 studeras om vilket område i kommunen bostaden är belägen har betydelse för modellen.

4.3.2.3 Modell 3

I den slutliga modellen, modell 3, ser den hedoniska prismodellen ut på följande sätt:

I den här modellen tas interaktionsvariablerna med istället för dummykodade våningar eller enbart dummykodade områdesvariabler. Interaktionsvariablerna i modell 3 innebär att de dummykodade områdena interagerar med respektive objekts närmaste avstånd till centrum. Det vill säga att interaktionsvariabeln ser ut på följande sätt för respektive observation ​D​område​* NK​, där avstånd till närmaste kollektivtrafik förkortas ​NK​.

4.3.3 Avstånd till kollektivtrafik - Småhus

På liknande sätt som i ​4.3.2 Avstånd till kollektivtrafik - Lägenheter​ genomförs detta avsnitt men nu med avsikt att se hur bostadspriserna för småhus påverkas av närhet till kollektivtrafik. Även för småhus delas studerandet av avståndet till kollektivtrafiken in i tre olika modeller. Vad gäller boendetyp för småhus delas de in i två kategorier; villor eller radhus, kedjehus och parhus samt att försäljningsdatumet delas in efter årtal 2014, 2015, 2016 och 2017. Därefter genomförs en log-linjär regressionsanalys. 4.3.3.1 Modell 1

För modell 1 ser den hedoniska prismodellen ut på följande sätt:

Den avståndsvariabel som studeras i modell 1 är avståndet till närmaste kollektivtrafik, men det sker även en separat analys av hur bostadspriserna påverkas av vilken typ av kollektivt transportmedel man har närmast till.

4.3.3.2 Modell 2

Den hedoniska prismodellen för modell 2 ser ut på följande sätt:

Den skiljer sig från modell 1 i och med att observationerna delas in i områden, samma områden som för lägenheter, vilka sedan dummykodas.

4.3.3.3 Modell 3

För modell 3 ser den hedoniska prismodellen ut på följande sätt:

Likt för lägenheter tas interaktionsvariablerna med i modell 3 och är det enda som skiljer modell 3 mot modell 1. Interaktionsvariabler som visar betydelsen av närhet till kollektivtrafik i kommunens olika områden.